引論：我們為您整理了13篇房屋動遷法律法規范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

1.認真貫徹遼寧省和*市人民政府公路建設指導方針，堅持“政治動員、行政協調、政策傾斜、經濟補償、各方支持”的原則，依法征地動遷。

2.征地動遷內容為公路設計規劃紅線范圍內的土地、建筑物（含構筑物，以下同）和各類設施。

3.征地動遷涉及的土地、建筑物和各類設施，按照相關法律法規和文件規定，結合東港市實際，依法給予經濟補償。

二、征地動遷補償標準

1.東高線改建工程涉及的土地征占、房屋等建筑物和各類設施拆遷，補償標準參照《遼寧省人民政府批轉省交通廳等部門關于全省高速公路建設征地動遷補償實施方案的通知》、《*市人民政府關于印發<*市高速公路征地動遷補償（細化）標準>的通知》執行。

2.石龍線、東邊線改建工程屬于縣級公路大修項目，涉及的土地征占、房屋等建筑物和各類設施拆遷，按照東港市縣級公路大修改造相關政策執行，原則上由所在鄉鎮、街道辦事處及農場自行承擔。

三、部門責任分工

公路改建工程征地動遷工作由市交通局負總責，相關鄉鎮、農場、街道辦事處及有關部門負責工作配合。

市交通局負責征地動遷數量的核定以及補償費用的發放工作。

相關鄉鎮、農場、街道辦事處負責所屬行政區域內土地征占、建筑物動遷、動遷戶宅基地安置、回遷房屋水電設施配套等工作。

市國土資源局負責工程用地、動遷戶宅基地的審批和核量工作。

市人武部負責協調解決工程建設涉及部隊所屬土地、設施的征用和動遷工作。

市水利局負責工程水利配套設施的規劃、設計和施工。

市林業局負責工程施工中林木手續辦理工作。

市城建局、廣電局、東港供電分公司、農電局、移動公司、聯通公司、電信公司等部門負責按照公路建設規劃設計要求，對各自所屬自來水管線、有線光纜、通訊光纜等設施自行動遷改造，由市交通局補償適當成本費用。

市局負責配合鄉鎮、農場、街道辦事處做好工程征地動遷的接待和社會穩定工作。

市公安局、綜合執法局、政府法制辦等部門負責工程征地動遷秩序維護和其他相關配合工作。

四、工作要求

篇2

自2002年以來，北安市法院共受理涉及個案當事人5人以上的群體性糾紛案件19件，其中涉及城市房屋拆遷安置案件6件，執結2件；拖欠民工工資案件3件，執結2件；拖欠工程款案件6件，執結3件；金融機構抵押借款糾紛案件2件，執結1件；刑事附帶民事案件2件，部分執結。19件案件中，執結8件，執結率為42、1%，平均執結時間為9個月，最長執結時間為26個月，執行卷宗最厚達392頁，個案請示匯報在5次以上的有6件，因請示、匯報耗費法院財力在3000元以上的案件有3件。調查結論：當前涉及群體性執行案件的特點是難度大、干擾強、影響廣、耗財多、效果差。筆者重點研究執行中涉及城市房屋拆遷安置和拖欠工程款的案件問題及對策。

二、房屋拆遷和拖欠工程款所存在的問題

總的來看，由于中央11號文件的貫徹落實，國務院頒發的《城市房屋拆遷管理條例》及解決拖欠農民工的有關文件的要求，關于房屋拆遷和拖欠工程款的執行案件難度有一定程度的緩解。但問題并沒有得到徹底解決，有時表現得更為尖銳、復雜。

（一）法律法規不完善。在新的動遷法規實施之前，拆遷人（開發商）與被拆遷人為了各自利益在房屋補償款方面很難達成協議。由動遷辦作出行政裁決，申請法院強制拆遷，然后進行行政訴訟。在訴訟過程中法院側重程序審查，忽略對被動遷房屋價格高低的審查，而房屋拆遷管理條例側重有利于城市的開發建設，沒有充分考慮被拆遷戶的利益，特別城市中部分被拆遷弱勢群體。若房屋不被拆扒還能維持其基本生存，被拆扒補償的貨幣根本不能夠買得起新的住房，更談不上產權調換、結清差價款。另外依據條例，由拆遷人委托評估機構對被拆遷房屋進行估價，并沒有告知被拆遷人對價格不服申請復議的權利，勢必造成價格傾向性。由于當事人未達成協議，也不可能服從動遷辦的行政裁決，這時法院強行拆扒，導致當事人對法院不滿。一度出現開發商賺錢，老百姓無家可歸、法院落罵名的現象。2002年4月，北安市東北亞商廈在北安開發商品樓，被動遷人對動遷辦作出的裁決不服，法院依當事人的申請將4名被動遷人的房屋強行拆遷，案件雖經一、二審法院判決，但被動遷人仍對判決不服，對價格鑒定部門作出的價格不服，認為原房屋是由法院強遷所造成的。

（二）建設部門管理混亂，導致工程多次轉包。

在執行拖欠工程款案件中，有一些案件不能及時執結的主要原因，工程多次轉包分包。一些有建筑資質的單位早已名存實亡，無力建設工程，而一些個人開發商以這些有資質單位的名義承包工程。承包后或轉包他人或到處賒欠原料。2003年王某以建筑公司名義開發商品樓，中途資金不足，又將余下工程轉包給哈市董某，董某賒欠原料時用一室樓房向多人進行抵押，約定到期不還款，債權人有權占有抵押房屋。董某將其余房屋賣掉后攜款外逃，民工工資更無法兌現。后來抵押權人訴到法院，才知道董某將房屋“一姑娘許幾家婆”，判決建筑公司和開發商共同承擔責任。結果無履行能力或下落不明。民工終日持判決到法院要錢。

（三）地方保護主義的干擾。

由于法院機構設置、經費來源、人員編制等都屬于地方直管，在一些領導心目中形成了“地方法院”等于“地方的法院”的錯誤認識。加上為了地方經濟的發展，政府出面保護外來投資的利益，在執行涉及通過招商開發房地產的案件時，規定這是一條高壓線，不能輕舉妄動，人為地造成案件久拖不結。

（四）執行標的大，一次執結困難。

就法院而言，在涉及群體性訴訟案件時，必須做好財產保全工作，北安市法院在執結5件拖欠民工工資和拖欠工程款的案件中，有3件是當事人申請保全的財產，有1件是執行第三人，只有一件因當事人未保全只部分執行。這些案件最小標的是7、09萬元，最大標的是22、6萬元。若在訴訟階段不能及時進行保全或申請先予執行，待判決后基本上無法一次性兌現判決內容。

（五）人多示眾，無理纏訪多，上級批示多。

在執行群體性糾紛案件時，一些當事人特別是工人工程款、工資款案件的當事人，他們認為法院判完之后就必須執行，差一分錢也不行，不去積極舉證，天天在法院，要求拘留包工頭，要求法院拿錢。而那些房屋產權調換應向開發商結清房屋差價款的當事人，他們聯合起來強行入戶，拒不給付差價款。這些人以人多示眾、法不擇眾，他們精心選擇在全國性會議、重大活動期間到各級黨政機關上訪。認為此時能引起黨政機關高度重視，而黨政機關為了穩定，一方面向法院批示加大執行力度或暫緩執行，另一方面通知法院匯報，提出要求建議，導致法院左右為難。許多執行人員感嘆寧辦10件普通案件，也不辦1件群體性糾紛案件。一些群體性案件執行難度大、耗費法院大量人力、物力，結果仍不能達到他們滿意。2002年在執行黑河地區農機公司與謝曉霞等28名被告房屋糾紛一案，兩名執行員歷經兩年零2個月的工作，最后在農機公司放棄部分債權的前提下，方予結案。

三、解決執行房屋拆遷和拖欠工程款群體性糾紛案件的對策

從去年開展清理拖欠工程款和民工工資案件專項執行活動以來，筆者認為除用好用足法定強制措施之外，在執行環節應突出工作力度和協調溝通，建立健全處理機制。

（一）應不辭勞苦深入執行。法院執行涉及群體性糾紛案件難度大，涉及人員多，社會影響面大。因此對此類案件，執行局長必須選擇特定人員執行。執行人員不僅要熟知法律法規，能隨答當事人所提出問題，而且要有一定的耐性，能夠經得起群體人員的詢問，甚至忍受個別人員的奚落，一方面耐心做好當事人思想工作，另一方面要不辭勞苦、敢于執行，講究執行方法和策略。特別是一個案件中涉及多名被執行人的，執行人員必須做通幾名被執行人的思想工作，以督促他人自動履行。欲強制執行時，必須針對首要頑固的被執行人，否則他人會共同對抗，使執行工作一度陷入困境。

（二）做好財產保全、先予執行工作。對于一些拖欠工程款的群體性糾紛案件，法院受案后必須采取財產保全措施，能保全的必須予以保全，符合先予執行條件的案件，堅持先予執行。絕不能審執分離，在保全過程中，執行人員提前介入為案件進行強制執行做好基礎。

（三）各部門應相互協調，齊抓共管。建設部門對原來拖欠工程款，建設單位在沒有還清陳欠前，不許承包工程。開發單位在沒有還清陳欠前，不許進行再建工程，建設部門、電力部門、消防部門等職能部門對拖欠工程款的施工單位不予供電、驗收等，以督促其付清工程款及民工工資。

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(一)高度重視、精心部署，認真做好宣傳動員工作按照縣拆遷領導指揮部的要求，林業局高度重視，立即召開會議，迅速成立領導小組，制定具體計劃，周密安排部署。動遷組工作人員領到任務后，馬上分赴每個拆遷戶家中，把事前準備好的印有與拆遷有關的補償細則的宣傳單，挨家挨戶發放，并坐在每個拆遷戶家中講政策，算補償，使每個被拆遷戶對拆遷改造工作有了更加深入的了解和熟悉。

(二)從實際出發，把握第一手材料，為進一步開展工作打好基礎。

沒有調查就沒有發言權。為了提高工作效率和工作質量，使拆遷工作有計劃、按步驟實施。動遷組工作人員首先深入每個被拆遷戶中，進行摸底調查，對被拆遷戶房屋重新進行測量，及時把握第一手材料。經過2天時間，對18個被拆遷戶的基本情況、思想動態，家庭困難等方面進行了全面細致的調查了解，做到了基礎資料齊備，心中有數，為下一步開展工作創造了良好的局面。

(三)以人為本，以情促拆。

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一、農村土地征用過程中存在的主要問題

（一）目前農村土地征用態度不統一

對于農村的土地征用問題不同人有不同意見，這主要根據土地承包者依賴土地的程度所決定的。農民對于土地的征用在全國各地都比較有代表性的觀點主要有：（1）同意土地被征用，但就補償標準不認同；（2）根本不同意自己的土地被征用；（3）

無所謂的態度。在農村普遍存在一種“土地是生存之本”的觀念，同時也有不少村民以種地為生，特別是農村的一些種糧大戶，他們每年種地收益達幾萬元甚至是十幾萬元。一旦土地被征用，那么他們的現狀被打破，他們便失去了自己的工作也失去了自己生活的來源。僅僅是征地的補償款不能滿足他們對工作的渴望。也有些村民有從眾心態，他們在自己的土地和房產被征用時抱著一種“隨大流”的心里，即別人動，我也動。另外，這些村民的主要生活來源不是以自己的土地為生，甚至有些人的生活圈也不僅僅局限于本村，生活軌跡逐漸向城市地區擴展。

（二）被征用土地農民的意見不能得到充分的表達

當農民的土地被征收或房屋被動遷之后，這些人就自發的形成了一個利益集團。這個利益集團的主要目的就是為了保證自己獲得應有的損失補償并以集體的方式來表達自己的意愿，這個集團對動遷方具有監督作用。但是這個集團又受到知識水平、個人素質、思想統一性差等多種因素的影響，使該組織的組織結構松散、缺乏有效領導。這樣的利益集團在表達自己意愿的時候，往往不能充分的表述，甚至是在談判的過程中發生沖突甚至是。另外，從利益集團的角度來看，在農村存在的利益集團的主要類型有特殊性利益集團和廣泛性利益集團。特殊性利益集團包括：強勢權利精英：農村干部或指在村委會任職的人員；新興富裕階層如農村的企業家、宗族集團、黑惡勢力集團。廣泛性利益集團包括：普通農業勞動者利益集團、農民工人利益集團、農民雇工利益集團。從利益集團劃分角度來看，被征用土地的普通農民無疑是以弱勢群體，他們的意見表達和利益訴求受到了所謂“地位”的限制，不能充分的表達。

（三）征地程序不規范

征用土地的過程往往是：通知拆遷信息――進行實地的現場資產核對――談遷即告知與被征用土地的農戶利益補償――下達征地的時間限制――土地被征用，在這個過程中，被征地的農民完全處于一個被動的地位。而且在征地的過程中，由于工作人員的個人素質、文化水平、工作經驗的不同，在工作中如果某一環節出現了不順暢或者是被拆遷戶與拆遷工作人員的意愿相違背的情況，往往會出現強拆和暴力拆遷的情況甚至成為引發全體性事件的導火索。農地征用問題在當前農村較為普遍，調查表明，近11%的農戶的土地曾經被征用。從調查結果來看，農地征用的社會效益較為低下，有47.7%的被征地農戶具有較強的相對剝奪感，他們明顯意識到自己在征地過程中遭遇了不公平待遇。由于征地過程的不規范也常常出現在公有的土地被賣之后農民才知道的現象。這樣不規范的征地流程還造成了征地或拆遷的工作人員利用農民的消息不對稱和手里的特權在征用土地過程中的尋租現象。

（四）農村土地征用補償不合理

在土地的征用過程中，土地補償是農民主要關注的問題。具體的補償標準主要由4部分組成：土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。但在實際的征用過程中，這樣的標準往往與農民心中的利益損失標準。比如對被征用土地上生長的農作物，如水稻、小麥、玉米、土豆、蔬菜等一般糧食作物只賠一季的產值，果樹只賠一年的產值。這樣一來一年期的果樹和三年期的果樹在補償上相同這明顯是不合理的。同時這些標準也隨著物價水平的上漲和經濟條件的變化顯得過低。比如在安置補助費上，3年前租一個單室房間要300元，而現在則需要500元，而標準還沒有變，這樣對農民無疑又是一個損失。另外，在補償問題上，也出現補償的多重標準問題。即對一些比較難纏的人給予補償的標準就提高，對于所謂的老實人則采取另一種態度和標準。

二、原因分析

（一）村委會不能真正代表農民的態度

農村的土地是屬于集體土地的，但在管理上是私人管理，利益相關者也是個人而不是集體，這樣的所有制沖突在土地征收的過程中使村委會――全體村民的代表與個人的利益形成矛盾體，村委會不會因為村中個別人的土地被征用問題代表這些農民去進行意見表達和問題協商。另外，從權力使用的角度來看，在農村土地被征用時，往往征用的主體是上級政府部門或者是村委會的招商引資。在這樣的力量對比中，村委會首先會選擇服從上級主管部門或是投資單位，村委會站在了與被征收土地農民的對立面，而農民相對的變成了弱勢群體。這時村委會的態度只能代表村委會中個別人的意見，而不是被征用土地農民的真實聲音。在我國農村除了有一部分土地被分配給村民管理和經營外，還有一部分土地的管理權掌握在村委會手里。這部分土地有時是村委會負責管理，但大多數情況下村委會通過某種形式將這些土地承包給村里的個人來經營。對于這部分土地其實是出現了“所有權”和“經營權”的分離。所以有時候這部分屬于全體村民的土地在被村委會使用――如建房、建廠、租賃甚至是出賣，村民都不知道具體的情況。

（二）搭便車的心理導致在利益維權上沒有形成穩固的利

益集團

在土地征用過程中，由于被征用農民思想不同，形成的利益集團結構松散，缺乏信息溝通而后管理，同時人們還存在一種從眾的心理，即“隨大流”，這樣的心態，在集體利益受到損失的時候維權的力度不夠。另外在利益選擇過程中也存在用腳投票的現象，即當一方給予的條件與自己的意愿相同的時候，一些人就會投降另外一個利益集團，這樣也使得被征用土地的農民在表達集體利益時出現不統一的現象。同時被征地的農民也意識到，自己的集團能量與其他利益集團相對比，明顯處于劣勢地位，在這個利益博弈中明顯出現這樣的情況：如果與征地方相抗衡，可能獲得更合理的利益或得不到應有的利益；如果不與之相抗衡，可能獲得應得的基本利益或者少于應得利益。在這樣的利益博弈中被征地者往往害怕失去基本利益，兩害取其輕的選擇思維讓被征地農民的群體不能團結在一起。

（三）信息傳播的不透明

首先，從信息的傳播途徑上來看，在農民的土地被征用時，這些被征用土地的農民就形成了一個利益集團，這個利益集團往往在整個動遷過程中處于弱勢的地位，信息傳播一般限于集團的內部傳播，口口相傳。在傳播的過程中，又由于個人的想法不一樣，可能存在不真實的信息。他們從政府或者開發商處獲得信息時，處于在信息鏈末端，他們通常都是最后一個知道確切消息的人群。而自己的信息反饋和意見表達往往又會因為信息傳播的時間和傳播的環節而造成信息的失真和延誤等問題。其次，從選擇權上來看，在政府征用土地或者是開發商想要購買土地時候，通常情況下都是購買主體先選中位置，進行規劃，然后再與村民進行談判。這樣的談判是一種強迫性比較強的通知，村民基本不存在選擇權，只能選擇被動的接受。另外，在農民的土地被征用時，對于補償款的標準沒有準確的衡量，政府部門對于標準的制定沒有采取公開透明的聽證會制度來衡量和制定。標準上的“盲區”使應該是農民掌握的信息沒有被掌握，這造成了農民信息的缺失。

（四）相關法律法規體系不健全

在關于土地征用的法律法規建設中，我國還有很多路要走，更是有很多的漏洞需要相關人士去填補。從目前來看，關于土地征用的法律主要有：《土地管理法》、《土地管理法實施條例》，國務院令第590號《國有土地上房屋征收與補償條例》已經2011年1月19日國務院第141次常務會議通過，并施行。但是對于具體的實際操作仍然存在很大的漏洞，比如：當地政府既是監督者也是實施者。對于土地征用過程中的權責劃分不清，對于違法亂紀的現象懲處力度不夠。同時也《憲法》和《土地管理法》都表示國家可以為了“公共利益”來征收土地，但是在具體的實施過程中這個公共利益的定義和范疇就是由征收土地的政府或者是開發者來解釋。公共利益在實際操作中概念模糊。另外法律對征收土地一方缺乏具體的法律約束，比如權限、責任、義務等。法律上的漏洞和缺失造成了農民的合法權力缺失，使農民維權路徑受阻。

（五）政府管理上的缺失

在征用農村的土地的過程中，政府的管理往往出現“承包”的方式，雖然有所謂的“動遷辦”，但是在征用土地的過程中，政府對于工作人員的工作方式方法缺乏有效的監督，政府中的上級主管部門主要關心結果而對過程存在忽視。在征地的過程中，政府部門的主要領導對征地過程中的各個環節控制不足，對相關信息掌握的不夠全面和透徹。這往往也成為征地過程中發生的一個重要因素。另外，政府對于征地的多用途審批缺乏必要的監督和管理。征地的目的各有不同，有政府的公共設施建設征地、房地產開發的征地，也有招商引資的征地，這樣的征地目的是為了服務于百姓，也是為了提升被征地地區的經濟實力，但是在具體的項目評估過程中，缺乏科學合理的評估手段，項目的具體效果如何和具體的后果卻往往被忽略，甚至有出現浪費土地資源的現象。

三、解決農村土地征用問題的對策思考

（一）充分的做到信息公開

信息公開是解決溝通不暢的一條重要途徑。被征用土地的農民在獲得充分的信息后能夠增加對征地行為的理解和支持，增加政府的可信度。減少錯誤的負面信息對農民的誤導和農民對政府的誤解。在征地的過程中，很多的產生都是由于被拆遷戶與拆遷人員之間沒有進行合理而有效的溝通，導致信息不暢，從而產生矛盾甚至激化矛盾。信息閉塞、溝通渠道不暢成為土地被征用者在溝通問題上的瓶頸。對農村征地補償標準要信息公開化，建立土地評估體制。作為市場經濟體制，我國的資源配置不能局限于計劃經濟手段，在公共利益的基礎上進行征地補償的標準不能搞一刀切，工作應該因地制宜，充分考慮當地經濟發展的情況，對土地的價格和潛在利益進行系統的評估，同時對評估的結果進行聽證，充分聽取村民的意見，對于土地損失的補償標準應該采取公示的形式進行信息公開，這樣才能夠使被征用土地者滿意。

（二）建立和完善相應的法律制度

現有的法律法規在農村的集體土地被征用問題上有很多漏洞，規定的不夠詳細，各地方政府應該出臺具有針對性的法律法規，盡量做到細化。另外要從法律層面上構建合理的群眾維權制度。建立有針對性的法律制度是解決農村征地問題的必由之路。從法律層面規定征用土地的范圍和標準，明確規定土地的征用條件、程序和補償標準。用法律法規來保障人民的根本利益不受到損害。同時還要建立被征用土地農民的社會保障機制。農民被征用了土地之后不得不選擇另謀出路。同時也可能因為住房的變更使被征用土地的農民缺乏生活保障。那么政府就必須建立一個有針對性的扶持機制和保障機制來幫助這些農民重新定位和就業。

（三）政府要加強農村土地征收問題的監管力度

在農村土地征收的問題上，政府應該從源頭開始進行監管。其中包括項目的審批，工作人員的安排、征收的具體流程、被征收土地的農民安置等等。土地征收涉及到農民的根本利益，不能簡單的為了一個年度的工作業績或者是暫時的地區利益就盲目的進行土地征收，政府有關部門要對項目嚴格把關。對于工作的階段性成果進行考察，并設定違法舉報方式，建立群眾監督機制和信息反饋機制。政府也應該設立第三方監管，可以委托一些比較大的機構參與土地征收過程，這樣可以做到更加公正合理。

（四）增強農民的法律意識，政府要給予法律援助

農民要積極的提高自身的維權意識和法律意識。農民本身要加強自身的學習，對自身所擁有的權力和義務有所了解，增強法律意識。同時政府對農民要進行法律法規的宣傳和教育。在征用土地進時，政府可以委派一名法律工作者以公立的態度來進行雙方之間的溝通和協調。這樣既增強了被拆遷者或土地征用者的法律意識，同時又幫助了利益集團中的相對弱勢集團的利益訴求。這樣的法律援助也可以再當農民認為自己的土地補償款不合理時，通過合理的途徑和方法為自己維權。

參 考 文 獻

[1]曾平，劉愛華.城市化和利益集團視角下的地方政府對農村養老保險投入研究[J].經營管理者，2010（5）：105

[2]邵琨.農村利益集團扭曲與基層建設[J].烏魯木齊職業大學學報.2010（4）：18～19

篇5

（一）國土資源和房屋局負責物業行業監督管理，具體職責：制定全住宅小物業管理配套政策；物業企業資質初審及備案；住宅小首次專項維修資金歸集、增值、使用管理；住宅小物業用房歸集及備案登記；制定開發住宅小物業服務等級標準；協助物價部門核定住宅小物業收費標準；組織物業企業行業檢查評比、培訓和考核；會同街道（鎮）協調處理物業管理中的矛盾糾紛；會同規劃建設局、街道（鎮）劃分物業管理域，監督建設單位移交住宅小建設及管網設施資料；負責下達全商品房住宅小的年度維修資金使用計劃。

（二）街道（鎮）負責對轄內物業管理工作。具體職責：會同建設單位對前期物業服務企業的選聘；負責竣工住宅小的規劃、建設、質監、管網等資料備案；受理核準建設單位或業主成立首屆業主大會申請，參與組織成立業主大會籌備組，指導組織召開業主大會、業主委員會籌建、改選和換屆；負責業主委員會的備案工作，出具業主委員會刻制印章證明并辦理印章備案；監督、檢查轄內物業服務企業的日常服務工作，按照《大連市物業管理企業檢查考核管理辦法》的規定對物業服務企業進行考核，并提出考核意見；負責轄內物業服務企業服務項目備案；督促住宅小業主委員會按照規定組織召開業主大會。業主委員會不按規定組織召開業主大會的，街道（鎮）可責令其組織召開或直接組織業主召開業主大會；負責處理物業服務中的業主投訴工作；協調處理物業服務企業與業主委員會、業主之間的矛盾和問題；指導社居委會協助物業企業收取物業服務費；監督物業企業對維修資金的使用，并對住宅小物業企業上報年度維修項目計劃進行初審，參與維修項目驗收；定期對物業企業服務項目進行檢查，監督物業企業定期對住宅小的公共部位、公共設施設備進行維護、保養、檢查；指導住宅小物業服務招投標工作，監管物業項目的交接工作；及時制止住宅小內搭建違章建筑等行為。并向城管執法部門通報，由城管執法部門依法進行處罰。

（三）規劃建設局具體負責：按規定在審批規劃建筑方案時，對住宅小物業用房的位置、面積予以確定；監管建設單位履行保修期內的保修義務；將住宅小環衛、綠化、道路、停車場、門衛等設施配套建設納入規劃驗收范疇。負責物業管理域的人防工程設施管理。

（四）城管與執法局負責：行使規劃、建設、房產等專項執法職能；按規定查處住宅小內破墻開門（窗）、擅自改變建設工程規劃許可證范圍的違法建設行為；查處損綠毀綠行為；查處未經批準擅自搭建建筑物、構筑物及其它設施；清理查處戶外廣告、亂設攤點、亂堆亂放等行為。

（五）工商局負責：依據《戶外廣告登記管理規定》對住宅小內非法設置的戶外廣告進行處理；依據《無照經營查處取締辦法》對住宅小內的無須取得許可證或者其他批準文件即可取得營業執照而未依法取得營業執照，擅自從事經營活動、已經依法取得許可證或者其他批準文件，但未依法取得營業執照，擅自從事經營活動、已經辦理注銷登記或者被吊銷營業執照，以及營業執照有效期屆滿后未按照規定重新辦理登記手續，擅自繼續從事經營活動等無照經營行為予以查處取締；對利用住宅或車棚（庫）、地下倉庫作為經營（辦公）場所、異地設立經營（辦公）場所等，依據相關法律法規進行處理

（六）發展改革局負責：會同國土資源和房屋局制定與住宅物業服務等級標準相對應的基準價及其浮動幅度，并定期公布；會同國土局對物業服務企業的服務內容和服務標準、收費項目及收費標準進行監督；受理和處理物業服務收費價格咨詢及投訴，調解矛盾和糾紛；住宅小的各種設施管網的升級改造的立項工作。

（七）公安局負責：指導督促物業服務企業的保安人員開展安全防范工作；指導落實物業服務域內的安全防范設施建設；及時查處治安案件；督促物業企業做好治安協助工作；對物業服務域內堆放易燃易爆物品、阻塞交通、阻礙消防通道以及強行停放大型車輛的行為采取強制措施；對住宅小內外來人口和寵物飼養進行規范管理。

（八）財政局負責：對住宅房屋專項維修資金專戶存儲、分戶管理、專款專用、以及資金的增值、使用、核算的監督；統籌解決動遷住宅小物業服務費補助和維修所需資金。

（九）環境保護局負責：對物業服務域及周邊的污染源依法實施監督管理；負責物業服務域內的噪聲、油煙、廢氣等超標行為的監督管理。

（十）質量技術監督局負責：對物業服務域內的電梯等特種設備進行安全監察；督促、監管做好特種設備的注冊登記、維護保養、作業人員持證上崗等工作；查處安裝、改造、維修和使用中的違規行為；處理物業服務域內的特種設備事故。

（十一）教育衛生局負責：對物業服務域內二次供水的衛生監督管理。發揮愛衛會作用，指導住宅小居民開展好愛國衛生活動。

（十二）消防大隊負責：指導轄公安派出所對物業服務域內消防水源、消防設施、消防通道等與消防安全相關工作的監督管理。

二、調整分工，理順關系，搞好物業企業與專業公司分工

專業管理公司是住宅小設施管理的重要部門，按照專業分工，密切合作的原則，搞好住宅小各種配套設施及公共設施管理，理順關系，分工協作，確保住宅小各種設施運行質量。

（一）供水設施管理。建筑物墻外一點五米以外的供水設施及用戶室內明裝水表，由供水單位負責維修管理。建筑物墻外一點五米以內的共用部分由物業公司負責。

（二）供電設施管理。高層住宅變電亭低壓開關及以上、多層住宅樓前低壓分電箱及以上、計費用電表由電業局負責維護、管理。

（三）排水設施管理。住宅小內地下排水設施，化糞池（含化糞池）以前管網設施及化糞池清污由排水公司負責清理維護和養護；化糞池至進戶排水管網由物業公司負責。

（四）供熱設施管理。采用集中供熱的物業域，其公共供熱管線及供熱設備、設施均由集中供熱專業公司負責維修、養護管理。供熱公司也可委托物業企業代為維修、養護，其委托費用由委托單位承擔

（五）燃氣設施管理。管道燃氣設施統一由燃氣經營單位負責組織檢查維修，其維修費用按產權界定承擔。小內如發現有管線占壓、損壞燃氣管道、設施設備等異常現象，物業公司必須及時制止并報告燃氣供應專業企業。

（六）環境衛生管理。住宅小內納入市政管理的城市道路，由所在地環境衛生管理單位負責清掃保潔；小內其它道路及綠地、公共場地及樓內公共部位等，由物業企業負責。居民生活垃圾由物業企業從住宅樓運至垃圾轉運站或與環衛部門商定的地點，垃圾清運由環衛管理部門運至垃圾處理場；非居民生活垃圾由環衛管理部門直接管理。

（七）綠地、公共廣場設施管理。住宅小規劃紅線內的樹木、綠地及綠地設施，由物業企業負責養護、管理。

（八）公安消防設施管理。市政供水管網及管網上設置的地下室消防井、消防栓等消防設施，由供水部門負責維護、管理，公安消防部門負責監督檢查。室內消防栓以及防火門、消防電梯、輕便滅火器材、消防通道等，由物業企業負責維修、管理，并接受公安消防部門的監督檢查。

（九）有線電視設施管理。有線電視設施及線路的維護、管理，由有線電視經營單位負責。

（十）住宅小內各種地下設施檢查井、井蓋的維護管理。由地下設施檢查井（除排水設施檢查井）的專業公司負責。也可委托物業企業維護、管理。

（十一）通訊、網線管理。住宅小內通訊、網線由經營單位維護至用戶終端。

三、突出重點，系統研究，分類解決各類住宅小的物業服務存在問題

住宅小的物業管理工作，目前還處于規范和探索理順之中。早期物業管理由于法規不健全，不同時期執行標準及管理模式不同，使得一些建之初建設的小積累了很多的矛盾和問題，影響百姓的日常生活。本著為百姓高度負責的精神，逐步解決住宅小存在的突出問題。

（一）做好小配套設施管理移交。做好住宅小高壓電力設施維修養護工作。由規劃建設局牽頭，對住宅小高壓電力設施及管網，組織維修改造，改造后按現行政策統一將資產移交給電業公司負責維修養護；自來水二次加壓泵站盡早進行移交改造完善，確保百姓生活用水質量。新建住宅小在竣工驗收前，應移交給專業公司管理的設施設備，必須在移交后方可辦理竣工驗收手續。（負責單位：規劃局、城管與執法局，年底前完成）

（二）做好棄管住宅小的物業服務。按照屬地管理原則，凡是沒有選聘物業企業的住宅小和被棄管的住宅小，由屬地街道（鎮）組織業主選聘新的物業公司，對暫時選不到物業公司的暫由街道（鎮）安排代管。（責任單位：各街道（鎮），年底前完成）

（三）做好動遷住宅小物業管理。動遷房屋物業管理費統一按《大連經濟技術開發動遷住宅物業費暫行管理辦法》（開財基發〔〕號）文件核定，由各街道負責管理。國土資源和房屋局會同各街道（鎮）做好動遷房屋域情況的確認工作，由各街道（鎮）向財政局申請補貼資金。各街道（鎮）嚴格管好物業費補貼資金，不準挪用、占用。動遷居民將動遷安置房屋轉讓變更后，新業主不再享受物業費補貼。

動遷房屋維修費。年以前建設的參照開發財政局年《關于開發動遷房和機關大廈、教師大廈物業維修管理問題的批示》意見，動遷房屋維修費由財政局按現行商品房維修資金標準和管理模式，設定虛擬賬戶，按銀行五年最高存款利息標準確定維修資金額度，由國土資源和房屋局按照現行管理模式安排動遷房屋維修資金使用計劃。

提高動遷住宅小建設標準，加強動遷小房屋建設質量監督，搞好設施配套。規范動遷住宅小的物業管理用房，凡新建動遷小，建設單位按照商品房小標準，提供物業管理用房。（責任單位：規劃建設局、國土資源和房屋局、各街（鎮），年底前完成）

（四）做好商品房住宅小房屋維修工作。國土資源和房屋局要進一步理順商品房住宅小的維修程序,按照國家、省市規定制定維修資金使用及管理辦法和維修管理使用配套辦法，做好房屋維修資金保障工作。充分發揮街道社管理作用,監督管理物業企業對維修資金使用。凡物業企業報修事項及范圍,由街道（鎮）對年度維修計劃進行審核，并對具體維修項目會同社、業主委員會進行聯合驗收，驗收合格后，房產管理部門按程序撥付工程款。細化住宅專項維修資金使用范圍，完善維修資金使用方式，建立維修計劃上報備案制度，審計制度，確保房屋及其設備設施完全使用。各街道辦事處應建立應急突發事故搶修資金，做為各種設施搶修費用。建立物業管理應急托管制度，對住宅小突發搶修事件，委托專業公司負責搶修，保障居民的正常生活。（責任單位：國土資源和房屋局，10月份前完成辦法措施的制定）

（五）做好新建動遷房屋質量保修工作。國土資源和房屋局組織街道對全新建動遷住宅小進行普查摸底。將存在質量問題統一匯總分類，屬于施工質量保修問題，由規劃建設局負責落實該小的施工單位，限期進行維修，質監部門跟蹤檢查確保保修質量。住宅出現透寒等屬于設計規范問題的由規劃建設局制定維修方案，由屬地街道辦事處組織維修改造。進一步清理住宅小內無照經營工作，由工商局牽頭，提出解決方案，各職能部門配合做好這項工作。（責任單位：規劃局、工商局、國土資源和房屋局、各街道（鎮），年底前完成）

（六）做好住宅小違章行為的整治工作。由屬地街道（鎮）牽頭會同綜合執法局、國土資源和房屋局全面清理住宅小違章行為。各街道組織社、物業公司逐個小進行調查并將情況通報城市綜合執法局。組織聯合查處，凈化小環境。（責任單位：各街道（鎮）、城管執法局、國土資源和房屋局、年底前完成）

（七）做好住宅小電梯專項資金管理工作。隨著開發高層住宅增多，電梯維護、養護等問題已經顯現，有些地方已經出現停運現象，為了盡早解決這一問題，避免出現停運現象，建立住宅小電梯維護專項資金，房地產開發企業按每部電梯10萬元標準，為業主繳納部分電梯專項維修費。由國土資源和房屋局統一招標選聘專業公司，實行轄統一維修、養護。國土資源和房屋局要建立統一臺帳，做好資金監管。房地產開發商支付該費用可以列入成本。由國土資源和房屋局統一歸集管理。具體實施由規劃建設局和國土資源和房屋局聯合制定具體實施意見。（責任單位：國土資源和房屋局，明年開始執行）

（八）做好物業費收繳協調工作。目前，影響物業企業發展主要問題，是物業收費難的問題。各街道（鎮）幫助物業企業做好物業費收繳工作。協調法院定期在街道社設立小法庭，用法律手段解決物業收費難的問題。發揮社樓長作用，幫助企業做好物業服務宣傳，動員業主主動交費，使住宅小物業管理步入良性循環軌道。發展改革局會同國土資源和房屋局，制定全物業管理等級標準和收費標準，提高住宅小的管理檔次。

各街道（鎮）積極協調各專業部門，探索建立社綜合收費站，實現各種交費不出社。（責任單位：各街道（鎮）、發展改革局、國土資源和房屋局）

（九）做好物業專項維修資金歸集工作。調整維修資金歸集方式。由現在業主辦理產權證時繳納，變為購房交易登記合同備案前繳納。按住宅小開設住宅分賬戶，購房業主在到房產部門交易備案前，先到房管部門指定銀行按規定標準交維修資金。否則，房產部門不給交易登記備案。（責任單位：國土資源和房屋局）

（十）做好早期住宅小改造規劃。把改善早期小物業管理質量作為城建設的重要內容。爭取用三年的時間，對年前建設小全面進行設施維修改造。由國土資源和房屋局系統提出組織實施方案，逐項、逐步進行實施。抓好這些民心工程。（責任單位：國土資源和房屋局、規劃局、發改局）

四、加強監管，提高質量，切實抓好住宅小物業管理的規范運作

進一步加強住宅小物業管理基礎工作建設，發揮業主委員會管理主體作用，提高物業企業服務水平和管理能力，規范開發企業、業主委員會,物業企業的工作行為,完善工作系統,使物業管理逐漸地步入良性循環軌道。

（一）規范新建住宅小的前期管理。凡達到規定規模的住宅小，必須采取招投標方式選聘物業服務企業實施前期物業管理。建設單位在辦理商品房預售許可證前，應當選聘前期物業服務企業并簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同作為辦理商品房預售許可證的補充要件。前期物業服務企業要加強對住宅小建設工程質量的跟蹤，根據物業管理的要求，提出合理化建議，對擅自變更設計方案、降低建設質量和配套標準等違法行為，及時向相關執法部門報告。

（二）規范物業資料交接。住宅小竣工交付前，建設單位要與物業服務企業辦理物業交接手續，將物業圖紙資料等移交給物業服務企業。同時向屬地街道提供各種移交資料備案。水、電、暖等設施按照專業分工移交給專業公司。建設單位在辦理房屋初始登記時，必須提供前期物業服務企業接管證明和街道備案證明。

（三）規范業主委員會的運作。不論采取何種管理模式，所有住宅小都要依法建立業主委員會。業主委員會一時難以建立的或不成立的，經業主大會同意，業主可將業主委員會的職責委托給物業管理域內的居民委員會組織實施，并報屬地街道部門備案。為及時掌握了解業主意見，業主委員會可聘請社工作人員作為業主委員會執行聯絡員，負責街道、業主委員會、物業公司作用之間的協調與溝通。

（四）規范物業服務行為。簽訂物業服務合同，權利義務關系必須明確且符合法律法規規定，并向街道（鎮）社居委會備案。物業服務企業要按照合同約定，認真履行服務義務，為業主提供質價相符的物業服務。要嚴格執行物業服務收費標準，堅持明碼標價并按規定辦理備案等手續，自覺接受相關部門以及業主、業主委員會的監督。

（五）規范物業服務企業退出程序。物業服務企業擅自退出物業管理項目的，要依照有關法律法規和服務合同的約定追究責任，給業主造成損失的，要依法承擔賠償責任。物業服務企業因物業服務合同期滿不續約或提前解除合同的，應提前2個月書面告知業主委員會、所在街道和社居委會。在前期物業服務期間，物業服務企業退出物業服務項目且建設單位無法承擔重新選聘負責的，由社居委會臨時代為管理。

（六）規范農村都市新村物業管理。隨著開發經濟發展，凡各鎮建設農民都市新村的村莊，參照城市物業管理規定，實施物業管理，業主委員會和村委會可以同為一個機構。

五、齊抓共管，多方扶持，推進和諧社建設

物業管理是一項復雜的社會系統工程，每一項事物影響百姓生活。各職能部門、街道（鎮），發揮作用，多方扶持，全力推進和諧開發建設。

（一）進一步發揮各街道各部門在物業管理中的作用。要認真履行好分工責任，將住宅小的物業管理作為社建設的重要內容。各街道成立物業管理協調小組（可與城管科一套人馬），要安排專人負責物業管理工作；管委會各職能部門按照分工要求，抓好工作落實。

（二）進一步抓好物業企業管理。國土資源和房屋局認真組織好培訓工作，對街道社、物業企業從業人員定期組織培訓，提高從業人員的業務素質；積極組織開展創新文明小活動，制定考核標準系統對物業企業和住宅小物業管理進行檢查考核。組織現場經驗交流會，增強從業人員的工作自覺性。

進一步規范物業企業管理行為，明確管理責任，發揮物業企業作用，對發生在小內的各種違法行為主動管理，及時向各有關部門報告。國土資源和房屋局合同街道（鎮）制定嚴格考核標準，并實施動態考核。

（三）進一步扶持物業企業發展。凡由政府及職能部門承擔的費用，不得轉由業主或物業服務企業承擔。各專業公司經營收費，不得向物業強行托收；物業企業接受委托代收代付的，委托單位應支付相應的費用。新建小竣工驗收移交后，其未售房屋的物業服務費，由開發企業承擔。物業企業辦理物業用房使用、出租登記時，免征房產各種租賃稅費。各街道及時按標準撥付動遷小物業管理費，保證小物業管理正常運行。

篇6

伴隨著我國經濟的迅速崛起,城市化進程的不斷加速,為了盡快改善城區面貌,不斷優化城市的整體形象和內在功能,進一步提升城市競爭力和現代化水平,城市動遷成為城市發展和社會進步的必然歷史進程。動遷作為一項系統的社會工程,涉及到社會的方方面面,容易引發各種社會矛盾,影響社會的安定、和諧。因此,如何在社會大背景下,以公開公平,公證的原則實施依法動遷和諧動遷,有效的解決動遷問題,是順利推進拆遷工作、構建穩定和諧社會的重要課題。

1 當前動遷工作存在的主要問題

1.1 動遷政策不公開透明

根據有關法律法規的規定,動遷居民應當享有對動遷項目、開發目的、房屋評估情況、房屋動遷補償標準、動遷進展情況等相關事宜的知情權。政策的不公開、不透明和管理上的不規范,造成了一部分晚走居民反而得益更多的狀況,不僅嚴重損害了動遷居民之間本應享有的平等權益,導致動遷居民對房屋動遷管理部門信任感的缺失,阻礙了動遷工作的順利開展和穩定推進,而且在一定程度上激化了黨群矛盾。

1.2 協商權利不到位、不對等

動遷的過程,應當是一個動遷方與被動遷方進行平等溝通、平等協商,最后達成意見一致的協議的過程。作為個體的動遷居民在整個動遷的博弈中,處于相對弱勢的地位。有些地方政府的政策執行者沒有履行監督者的職責,侵犯了動遷居民的平等對話協商權,造成動遷居民與動遷有關部門之間力量極度失衡,從而引發一系列嚴重的動遷糾紛。

1.3 動遷補償標準不合理

從理論上來說,嚴格按照法律制度實施動遷補償,動遷居民的財產轉移得到了合理賠償。但是,由于這幾年房價上升較快,甚至出現短時間內價格持續飛速上漲,增長率翻番的情形,政府制定的補償標 準常常跟不上真實的市場價格。窘迫的經濟狀況加之市中心小戶型面積的房屋稀缺等經常性的生活需求帶來一定困難,無形中對于低收入居民又造 成更大的經濟壓力。

1.4 行政權力作為不適當

隨著城市經濟的不斷發展和城市基礎設施、市政設施的改造更新,動遷任務日益繁重。政府在動遷過程中的角色定位依然模糊。一方面,政府不能有效行使監督職權,致使動遷程序不規范,隨意動遷、違法動遷、野蠻動遷的行為時有發生;另一方面,政府為了加快城市建設,一味追趕動遷進度,促使動遷任務早日完成,行政權力肆意干預動遷活動,隨意行使行政強制權,甚至干預司法,造成司法救濟不力的情況。

2“和諧動遷”需要研究的幾個問題

面對動遷工作中遇到的問題,我們當務之急是要梳理思路,研究情況,界定不同問題,尋找對策,解決相關問題。

2.1 準確界定動遷問題

只有拆遷人存在克扣安置面積或是壓低安置標準,損害了被拆遷人的合法利益,從而引發的問題才能構成動遷。但是,在實際工作中人為地將動遷問題范疇擴大,勢必會給動遷工作造成被動。如下崗失業問題、夫妻離婚房屋分割問題、住房糾紛問題、繼承析產問題等,與拆遷行為無關,不應列入動遷問題當中。

2.2 認真分析動遷問題主體

動遷問題主體所涉及的雙方當事人應當是拆遷人、被拆遷人和房屋承租人。現在許多涉及動遷問題的訴訟人、上訪人是被拆遷人或承租人的親戚、配偶、子女,而非房屋產權人、租賃人或同住人。由于他們不是房屋產權人、租賃人或同住人,使得動遷問題復雜化,工作難度加大。因此要界定好動遷問題主體,便于我們有針對性地開展問題化解工作。

2.3 合理定位動遷問題性質

在市場經濟條件下,房屋拆遷所調整的是當事人雙方的利益,動遷問題性質是利益矛盾問題。利益關系的調整不可避免會增加動遷問題。對此,我們應通過國家法律、司法途徑來解決動遷問題,嚴格按法律辦事,不能僅僅通過說服、教育,輕易承諾、表態,甚至是簡單地讓步,這樣不僅使問題得不到根本解決,反而會使問題更趨擴大化。

3 相關探索及啟示

3.1“和諧動遷”的實踐與探索

目前,為了解決動遷中出現的矛盾和問題,各地都進行了許多探索。“和諧動遷”的探索實踐,總結有以下幾點:

3.1.1 注重人性化操作

由于動遷居民中困難群體較多,在嚴格執行動遷補償制度的基礎上,還要注意結合各戶居民的實際情況,具體問題具體分析,做到操作既陽光,又人性化。

3.1.2 公開動遷政策

為了消除動遷居民心中的顧慮,確保公平公正,“和諧動遷”模式可以實行動遷政策“十公開”: 即公開拆遷補償方案、公開評估單位及負責人情況、公開評估鑒定機構情況、公開拆遷公司及負責人情況、公開市場評估單價、公開安置房源情況、公開安置房源使用情況、公開被拆遷特殊困難戶認定條件、公開補償標準和公開簽約進展情況。

3.1.3 嚴格執法監督

為有效推動動遷工作健康有序地進行,還需要嚴格加強執法效能監察。

3.1.4 創新機制方法

動遷工作不但涉及面廣、錯綜復雜,而且推動難度大、要求高,存在許多困難。這就需要在動遷工作中,不斷開動腦筋,勇于創新,善于創新,創造解決問題的新方法和新措施。

3.2“和諧動遷”的啟示

縱觀“和諧動遷”的實踐過程,筆者認為,其在四個方面對今后的動遷工作有所啟示。

3.2.1 動遷活動必須堅持以人為本,進一步完善動遷補償制度的合理性

動遷涉及到居民合法財產的征收征用,必須依法給予補償,因此補償是動遷過程中的一個關鍵性環節。動遷補償不僅僅要考慮經濟尺度,更需要綜合考量居民的具體情況、實際需求,補償的結果要體現以人為本的科學發展理念,要體現公平、公正的原則。

3.2.2 動遷活動必須堅持政策透明,以確保公開、公平、公正

實行“和諧動遷”,關鍵是實現政策的公開、透明。堅持政策透明,實行政務公開,讓動遷居民知曉動遷的政策法規與辦事程序、依據,不僅使動遷居民享有了充分的知情權,而且增進了對動遷管理部門的信任,有效地消除了心中的疑慮。

3.2.3 動遷活動必須堅持動遷雙方平等協商,進一步暢通對話渠道

堅持平等協商,通過政府部門作為第三方身份介入,為動遷雙方主體之間搭建對等的交流橋梁與平臺,不僅暢通了協商對話的渠道,而且也有助于政府更為有效地監督動遷部門的工作,從而真正做到快樂動遷、和諧動遷。

3.2.4 動遷活動中政府必須堅持依法行政,適當介入,進一步發揮監督職責

動遷是為民造福的民心工程,要求必須依法進行,依政策執行。政府作為公共利益的代表者,在動遷工作中應做到“到位不越位”,準確合理地進行角色定位,明確何時介入、以何種方式介入,避免既當運動員,又當裁判員。既要注意防止行政權力的濫用和行政干預過多,出現腐敗等問題;同時又要充分發揮監督職能,最大限度地保障動遷居民的合法權益,建設法治政府、責任政府和誠信政府。

參考文獻

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[3] 高翔.城市房屋拆遷[j].城市房屋拆遷.2004;(2):44-47.

篇7

出租地址： 面積： ; (租賃房屋具使用位置見附件圖紙)

第二條 租賃用途及租賃期限

租賃用途： ，不能做非商業或非法用途.乙方承擔全部經營責任。

租期_________年，自___年_________月_______日起至_________年_________月_________日止。工程免租期為 天，自_20xx____年_______月_______日起至_____年________月_______日止。其中20xx年 月 至20xx年 月 日期間為免租期。

租賃期滿，甲方有權收回該房屋，乙方應如期交還;乙方如要求續租，則必須在租賃期滿兩個月之前書面通知甲方，經甲方同意后，重新簽訂租賃合同。

第三條 支付方式

1、首年租金為人民幣肆十捌萬元整( 元),房租每叁年遞增一次，增幅為原租金總額的5%，二次遞增按前次遞增后房租計算，不按原租金計算.具體付款金額和付款日期明細(單位：萬元)如下：

2、乙方需向甲方一次性付清當年全年租金。

3、租金收取方式為上打租，乙方于每年 月 日前將下一年度租金交清，逾期甲方將收取乙方違約金日租金的三倍。

4、簽訂合同之日起，乙方需向甲方交納保證金伍萬元整。

第四條 租賃期間房屋修繕

1、在租賃期內，該房屋的基礎框架結構維修責任由甲方負責.

2、如乙方對租賃房屋進行裝修、改造，需將裝修、改造的書面方案報給甲方，經甲方同意并簽字后方可實施。甲方應于乙方提出書面方案五個工作日內做出同意或不同意的意見，逾期不答復視為甲方同意，如甲方不同意，應在此期限內一次性提出整改意見，雙方將方案簽字確認后即可實施。

3、本合同房屋經甲、乙雙方依交接清單(附件一)交接并簽字之日起，除本條

第1款因該房屋的基礎框架結構維修責任由甲方負責外，若因乙方裝修及使用過當等出現的問題均由乙方自行承擔。

4、對于房屋因自然屬性或合理使用而導致的損耗，乙方應及時通知甲方修復。甲方應在接到乙方通知后進行及時的無償維修。其它問題均由乙方負責維護、維修。 第五條 各項費用的繳納

1.甲方不承擔任何費用，一切費用均由乙方負責。

2.該房屋出租產生的租賃稅、租賃證的辦理及經營手續均由乙方負責，同時使用該房屋進行商業活動產生的各項費用均由乙方繳納，其中包括乙方自已申請安裝電話、寬帶、有線電視、水、電、暖氣費、稅金(租賃稅、營業稅)等。

第六條 在租賃該房屋經營活動中，甲方應當履行下列義務：

1、監督乙方遵守經營場所內的各項規章制度，對乙方違反法律法規和損害消費者權益的行為要及時報告有關部門。

2、甲方不得擾亂乙方正常營業秩序，如對乙方正常營業秩序產生嚴重影響的，由甲方承擔因此給甲方造成的一切損失。

3、不準為乙方非法經營提供方便。

第七條 在租賃該房屋經營活動中，乙方應當履行下列義務：

1、不得超出核準登記的經營范圍。

2、乙方在征得甲方書面同意的情況下，可以有根據經營需要轉租的權利，但不得以甲方的名義從事經營活動。

3、不得從事違反國家法律法規和損害消費者權益的活動。

4、自覺接受工商、稅務、物價、衛生、城市管理等部門的監督檢查，不得擾亂甲方正常營業秩序，如對甲方正常營業秩序產生嚴重影響的，由乙方承擔因此給甲方造成的一切損失。

第八條 甲方與乙方的變更：

1、租賃期間，乙方如欲將租賃房屋部分或全部轉租給第三方使用，必須征得甲方書面同意后，方可進行轉租或轉讓。

2、如果出租方(甲方)將房產所有權轉移給第三方時，合同對新的房產所有者繼續有效。出租方出售房屋，須在對外出售三個月前告知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。甲方在租賃合同期內(指五年)出售物業，需保證乙方按本合同規定的全部權利。

第九條 甲乙雙方責任

1、甲方責任：

1)、甲方須于簽訂合同之日起，收到房租7日內將該商鋪正式交付乙方使用。

2)、甲方保證該商鋪交付使用時水、電不欠費。如超過十五天仍無法將該商鋪交付使用，則乙方有權宣布本合同無效，甲方需于當日無條件退還乙方保證金及全部費用。

3)、合同期滿時，乙方須在租約期滿之日退還房屋，同時經甲方驗收該商鋪無設備損壞及欠繳的水電費與物業管理費后十天內，返還乙方所交的保證金。 乙方無須將房屋恢復原貌。

4)、合同期內，甲方不得將該物業轉租他人，若甲方中途單方面終止合同，由此對乙方造成的全部損失，甲方須雙倍賠償。

2、乙方責任 1、未經甲方書面同意，不得拆改變動房屋結構。

2、不得改變本合同規定的租賃用途。

3、未經甲方同意，不得中途擅自退租的。

4、需按約定將裝修方案報于甲方擅自裝修、改造。

第十條 續租及租賃期滿

1、租賃期滿乙方如無違約行為的，則享有同等條件下對場地的優先租賃權。

2、乙方應于房屋租賃期滿后，將承租房屋及附屬設施、設備按房屋交接清單上標明的品項交還給甲方。

第十一條 合同終止

1.承租人有下列情形之一的，甲方可以中止合同，收回房屋，剩余租金不予退還：

1)、乙方利用承租房進行非法活動的，損害公共利益的;

2)、經甲方提醒后，乙方仍拖欠房租30天以上的，保證金不返，合同終止。

3)、未經甲方書面同意，轉租、轉借承租房屋。

4)、未經甲方書面同意擅自改變房屋結構。

2、出租房屋甲方不能提供房屋正常使用有下列情形之一的，乙方可以終止合同，甲方返還乙方剩余租金。

3、本合同期限屆滿，雙方不再續簽合同的;

4、雙方通過書面協議解除本合同;

5、因不可抗力致使合同目的不能實現的;

6、在委托期限屆滿之前，當事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行合同主要義務的;

7、當事人一方延遲履行合同主要義務，經催告后在合理期限內仍未履行;

8、當事人有其他違約或違法行為致使合同目的不能實現的;

第十三條 免責條件

若租賃房屋因不可抗力的自然災害導致損毀或造成承租人損失的，雙方互不承擔責任。租賃期間，若乙方因不可抗力的自然災害導致不能使用租賃房屋，乙方需立即書面通知甲方，甲方需退還預付租金。

第十四條 補充與附件

1、本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

2、交接房屋以經甲乙雙方簽字的房屋交接清單為準。(附件一)

3、在承租期內，如果甲方房產動遷，乙方應在接到甲方書面正式通知三個月內無條件騰房，甲方應當將未到期內租金于乙方騰房后三日內一次性支付。

4、簽訂合同之日起兩年內出租房屋若動遷，甲方獲得房屋及土地的所有補償，乙方獲得裝修設施、設備及經營部分的補償;簽訂合同之日起兩年后若動遷房屋、土地及裝修經營賠償全部歸甲方，與乙方無關。 第十五條 合同效力

本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。本合同正本一式_________份，雙方各執_________份，具有同等法律效力。

甲 方(蓋章)：_________ 乙 方(蓋章)：_________ 法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________ 聯 系 電 話：_________ 聯 系 電 話：_________ _________年____月____日 _________年____月____日

完整房屋租賃合同范文二出租方(以下簡稱甲方)：

承租方(以下簡稱乙方)：

為明確甲方與乙方的權利義務，根據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規的規定，經雙方協商一致，達成協議如下：

第一條：租賃房屋及用途

甲方將坐落于 的房屋(毛坯房)租予乙方作為 居住 使用，面積為 平方米。

第二條：租賃期限

租賃期限為三 年，即 年 月 日起至 年 月 日止，其中包括裝修期一個月。

第三條：租金及保證金

一個月裝修期內免收租金。裝修期屆滿后開始計租。租金為每月人民幣 元整，由乙方于每季度開始前3日內按季度向甲方支付租金，不足一個季度的按剩余時間一次支付。乙方在簽訂合同時需向甲方預交 元作為履約保證金，用于保證租賃期內責任的履行。本合同租賃期滿，雙方清算完畢，乙方無責退出當日，甲方向乙方無息返還此保證金。

第四條：雙方權利與義務

(一)乙方對房屋進行裝修時，自行負擔裝修押金及相關費用，并應嚴格遵守物業相關規定及要求。裝修過程中造成自己或相關方損失的，責任自行承擔。乙方裝修后的附屬物產權無償歸甲方所有，于租賃期滿時完好交予甲方。

(二)租賃期內，房屋水電費、煤氣費、電話費、物業管理費等費用均由乙方自行負擔。如乙方不能按時繳納造成甲方損失的，應當予以賠償。

(三)租賃期限內，乙方應承擔租賃房屋的修繕義務，并自行承擔相關費用。同時，乙方應妥善使用、管理出租房屋的內外設備，未征得甲方同意，乙方不能擅自變更，損壞房屋結構和設備。

(四)乙方不得轉租，并不得利用出租房屋進行非法活動或存放危險物品，影響公共安全。

(五)乙方需合理使用并愛護租賃房屋及相應設施，并應承擔房屋及相應設備設施的日常維護、維修及相應費用。保證房屋及設備設施處于安全及可正常使用狀態。乙方未按時按要求對房屋進行必要的修繕，造成自身和他人財務損失和人員傷害的，應承擔賠償義務。

(六)甲方應于合同生效當日將房屋交付給乙方使用。并保證對房屋擁有相應的處分權。

(七)租賃期滿之日，在不續租情況下，乙方應無條件退租，并將房屋及附屬物歸還甲方，不得向甲方請求退還租金，搬遷費等費用。乙方應將自用家具物品搬遷清楚，不得故意留存占據，如逾期不搬視為乙方拋棄其所有權，由甲方自行處理。對逾期不遷出者，甲方可向人民法院提請訴訟，一切損失由乙方承擔賠償。

第五條：甲方與乙方的變更

(一)若甲方將房產所有權轉移給第三方時，合同對新的房產所有者繼續有效。

(二)甲方出賣房屋，須在一個月前通知乙方，在同等條件下乙方有優先購買權。

第六條：合同的解除

(一)租賃期間雙方均不得無故解除合同，但乙方因特殊情況需退房時，必須提前一個月通知甲方，征得甲方同意，并支付一個月租金作為賠償，且乙方不得向甲方索要任何裝修補償。如甲方確需收回房屋自用，也須提前一個月通知乙方，征得乙方同意，支付一個月租金作為乙方搬遷的補償，并退還乙方未滿租期的租金，還應按時間折現給乙方相應裝修補償。

(二)乙方有下列情形之一的，甲方有權終止合同，收回房屋：

1、乙方擅自將房屋轉租，或轉借他人使用的;

2、乙方利用承租房屋進行非法活動，損害公共利益的;

3、乙方逾期繳納租金達一個月的;

第七條：續租

租賃期屆滿時，租賃關系自然終止，甲方無須另行通知乙方，若雙方均有意續租，可在屆滿前一個月提出續租意向，并議定合理租金并簽訂續租合同。如逾期不提出，視為雙方不再續租。

第八條：違約責任

(一)甲方違反本合同相關條款的約定的，應向乙方支付二個月的租金作為違約金。

(二)乙方違反本合同相關條款的約定的，應向甲方支付二個月的租金作為違約金;但乙方故意逾期未交付租金的，除支付違約金外還應及時如數補交租金，如遇特殊情況暫時未交租金的，甲，乙雙方可協商解決。

(三)甲乙各方如有違約，在支付違約金后，還有其它損失的，還應賠償其它損失。

第九條：免責條件

房屋如因不可抗力的原因導致損壞和造成損失的，雙方互不承擔責任。

第十條：爭議的解決方式

本合同在履行中如發生爭議，雙方協商解決，協商不成時，雙方均可向房屋所在地人民法院提起訴訟。

第十一條：合同生效

本合同一式二份，甲、乙雙方各執一份。合同自雙方簽字之日起生效。

甲方： 乙方：

身份證號碼： 身份證號碼：

聯系電話： 聯系電話：

日期： 日期：

完整房屋租賃合同范文三甲方： 身份證號：

乙方： 身份證號：

乙方租賃甲方門頭房從事經營，為保護雙方權益，本著公平、公正的原則，經雙方協商，特簽定本合同。

一、甲方門頭房位于 ， 層，建筑面積約 平方米。

二、租賃時間為 年，從 年 月 日起執行。

三、租金支付方式先交租金后租賃，第一年從 年 月 日至 年 月 日，租金 元，大寫： ;第二年租金 元，大寫： ;第三年 元，大寫： ，3年到期后，乙方享有優先續租權，租金另訂，租賃期間，乙方如提前退房，租金不退。

四、租賃期間所產生的一切稅費等由乙方自行承擔。

五、雙方權利和責任

1、合同期間，除不可抗力因素(如拆遷、自然災害等)外，甲方不得終止合同，否則雙倍返還乙方租金。

2、乙方如對房屋裝修需經甲方同意，不得擅自施工，否則自果自負，所有裝修費用均由乙方承擔，合同到期或終止時，乙方裝修的內部設施不可拆除和拆除會對房屋造成損壞的(如地面、包門邊、墻邊、吊頂等)不得拆除，甲方不給乙方任何補償，能拆除的如空調等)拆除后不得損壞房屋結構，影響整體美觀。

3、租賃期間，房屋內設施的維修費用由乙方承擔。

4、乙方要守法經營，要做好安全、衛生等工作，處理好鄰里周邊關系，不得從事違法及安全隱患的活動，如出現后果自負。

5、合同期間，乙方不得擅自將房屋轉租他人，如乙方欲轉租他人，需經甲方同意并辦理相關手續，合同期滿后，如乙方不再續租，需提前告知甲方，結清水電費等，辦理交接手續。

6、乙方違約，甲方有權停租，乙方所支付的租金不再退回。

六、合同中其他未盡事宜，由雙方協商解決。

七、本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份。

八、本合同自簽字之日起生效。

篇8

第三，保護被拆遷人的權益，關健在于房屋拆遷是否依法進行，職能部門是否監管有力，補償標準是否合法合理，安置措施是否及時落實，建設資金是否按時到位，法律救濟是否渠道暢通。只有嚴格而又有效的監督管理措施，依法而又合理的拆遷補償安置標準，安全而又到位的拆遷和建設資金，暢通而又公正的法律救濟渠道，才能從根本上達到保護被拆遷人合法權益的目的，才能在經濟建設和被拆遷人權益保護兩個方面取得雙贏效果。依法

目前，一些地方確實存在比較嚴重的違法拆遷問題，如個別地區至今還沒有出臺統一的拆遷補償安置標準，導致一個項目一個價，甚至拆遷人定價；個別單位未取得房屋拆遷許可證，甚至規劃紅線尚未劃出、用地手續尚未批準，即行違法拆遷；有的在拆遷補償資金不足，安置措施不落實的情況下，匆匆拆遷，結果不僅拆遷中途停止，已拆戶長期在外過渡，建設項目也難以按時開工建設；有的地方實行評估公司總額承包，評估公司則降弄虛作假，降低補償費用，減少安置面積，通過損害被拆遷人的利益來增加自己的贏利，等等。

在房屋拆遷中，相對拆遷人而言，被拆遷人處于弱勢，是需要予以特別保護的群體。下面，就房屋拆遷中如何保護被拆遷人合法權益，談幾點個人意見。

一、建章立制，加強管理

1、建立健全房屋拆遷有關規章制度是保護被拆遷人合法權益的重要保證。

建立健全房屋拆遷有關規章制度，是以拆遷法規為依據，在拆遷管理、服務管理、補償安置、爭議調處、監督檢查等方面，通過制定具體的政策規章和規范性文件，建立依法、公正、規范、有序的房屋拆遷秩序，保護被拆遷人的合法權益。

2、加強對房屋拆遷的監督管理是保護被拆遷人合法權益的重要措施。

公告拆遷，接受監督。拆遷主管部門核發房屋拆遷許可證后，必須將拆遷人名稱、房屋拆遷許可證發證機關名稱和文號、拆遷范圍和四至、拆遷期限和搬遷期限、拆遷登記事項和訴權等內容，依法進行公告，接受社會監督。被拆遷人認為核發房屋拆遷許可證的具體行政行為侵犯其合法權益的，可以依法向人民法院。人民法院在審理期間認為需要停止拆遷行為的，可以作出暫停拆遷的決定。

加強監管，維護秩序。首先，加強對拆遷人的監督管理力度，防止違法拆遷、損害被拆遷人合法權益的事情發生。對無房屋拆遷許可證拆遷、超拆遷范圍拆遷、超拆遷期限拆遷、自行評估、克扣補償款和安置面積、拖延補償款、超期限安置等違法行為，拆遷主管部門應當堅決制止、嚴肅查處。其次，加強對被拆遷人的監督管理力度，對乘拆遷之機滿天要價、敲竹杠的，也應及時制止，依法維護拆遷人的合法權益。第三，加強對拆遷服務工作的監督管理力度，對無證服務、有證亂服務等行為，要堅決查處，決不姑息。要建立健康、有序的拆遷服務市場。通過開展經常性的房屋拆遷服務工作上崗資格培訓和后續教育等工作，不斷提高房屋拆遷服務隊伍的政治思想素質和業務工作技能，保證房屋拆遷服務工作的公正和拆遷服務工作的質量。第四，加強內部監督管理，對違法核發房屋拆遷許可證、該管理的不管理、該查處的不查處、不該管的亂管等行政違法行為，要嚴肅處理，維護房屋拆遷正常秩序。

二、依法拆遷，規范服務

1、拆遷人依法進行房屋拆遷活動是保護被拆遷人合法權益的關健因素。

持證拆遷。持證拆遷的“證”，即房屋拆遷許可證。任何單位因建設需要拆遷房屋的，應持建設項目計劃立項批準文件、建設用地規劃批準文件、建設用地批準文件和拆遷方案等資料，向拆遷主管部門提出申請，取得房屋拆遷許可證后，方可拆遷。

按證拆遷。在房屋拆遷中，拆遷人必須按照房屋拆遷許可證核定的拆遷范圍、拆遷期限進行拆遷，不得超過批準的拆遷范圍或者拆遷期限違法拆遷。確實需要調整拆遷范圍或者拆遷期限的，拆遷人應持相應資料，向拆遷主管部門提出申請，經拆遷主管部門批準，重新核發房屋拆遷許可證，并重新房屋拆遷公告。

2、規范的拆遷服務行為是保護被拆遷人合法權益的重要因素。

持證服務，“動”“評”分離。從事房屋拆遷服務工作的單位必須具有房屋拆遷服務資質，其工作人員必須具有房屋拆遷服務工作上崗資格。未取得房屋拆遷服務資質、上崗證的單位、人員不得從事房屋拆遷服務工作。同時，應實行拆遷服務“動遷與評估相分離”，動遷工作由具有動遷服務資質的拆遷服務單位實施，評估工作由具有價格評估資質的拆遷服務單位從事，各負其責。動遷單位受拆遷人委托從事動遷工作，對拆遷人負責；評估單位居中服務，如實評估，對法律負責，對評估結果承擔法律責任。不得由同一家拆遷服務單位同時進行動遷服務和價格評估工作。

中介服務，依法收費。拆遷評估是拆遷補償的依據。為保

證房屋拆遷價格評估的公正性，拆遷人、被拆遷人不得自行評估，拆遷主管部門也不得進行房屋拆遷評估。此外，動遷單位和評估單位應嚴格按照物價部門規定的標準向拆遷人收取動遷服務費和評估費，要堅決杜絕拆遷費用總包或者拆遷補償安置承包。拆遷服務單位與被拆遷人分同一塊蛋糕，吃虧的只能是被拆遷人。

三、標準合理，措施到位

1、符合當地經濟狀況實際的拆遷補償安置標準是保護被拆遷人合法權益的根本所在。

房屋拆遷補償安置標準是房屋拆遷中最核心的問題，不僅關系到拆遷人和被拆遷人的切身利益，也會對當地的經濟建設產生直接影響。偏低的補償安置標準，損害被拆遷人的利益，影響社會穩定，也造成拆遷難；偏高的補償安置標準，損害拆遷人的利益，影響招商引資，影響社會發展。

合理的拆遷補償安置標準，應當符合當地的經濟狀況實際。衡量拆遷補償安置標準是否合理，這有一條，“補償費用與安置成本基本平衡”，即被拆遷人得到的房屋拆遷補償款，能夠支付同等級同面積安置房的購（建）房款；被拆遷人得到的臨時過渡費，能夠租得起一定面積的房屋。

2、落實拆遷補償安置各項措施是保護被拆遷人合法權益的關健所在。

房屋拆遷，拆遷人應當準備齊全拆遷所需資金，按拆遷協議的約定，及時向被拆遷人支付房屋補償費、裝修補償費、地面附屬物補償費、搬家補助費、臨時過渡費等拆遷補償費用。

同時，拆遷人還應向被拆遷人提供必要的安置措施，并根據具體安置方式，進行安置價格結算。需要拆遷人購買商品房或者建造成套住宅安置被拆遷人的，拆遷人應準備充足的購（建）房資金，及時購買或者建造符合國家建筑規范要求的成套住宅，按時交付給被拆遷人。實行貨幣安置的，拆遷人應按拆遷協議約定支付貨幣安置款。征用農村集體土地房屋拆遷實行宅基地安置的，拆遷人應協助被征地村辦理農居點建設用地有關報批手續。

需要指出的是，許多地方把對被拆遷人的補償安置當作僅僅是拆遷人的責任，似乎與政府無關，這是一種錯誤認識。建設項目不僅給投資人帶來利潤，也給當地帶來長期的稅收和就業機會，帶來當地經濟的發展。政府在招商引資的同時，也要充分考慮拆遷安置工作，給被拆遷人以一定的政策扶持。如一些地方向被拆遷人提供低價商品房或者經濟適用房，對原住房面積較小的被拆遷人實行保底安置政策，對經濟特困戶由政府給予資金資助，建造農村多層公寓或者提供規劃農居點安置征用農村集體土地中的被拆遷人等，縮小了被拆遷人補償收入與安置支出之間的差距，變“入不敷出”為“基本平衡”。既不加重拆遷人的經濟負擔，也解決了被拆遷人的安置問題，緩解了拆遷難的矛盾。

四、依法裁決，司法救濟

1、依法調解和裁決房屋拆遷爭議是維護拆遷雙方合法權益的必要手段

在房屋拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間對拆遷補償形式、補償金額、安置人口、安置方式、安置面積、安置地點、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事宜有爭議，在所難免。在協商不成的情況下，申請拆遷主管部門依法裁決，是解決爭議的有效途徑，也是拆遷雙方的正當權利。

裁決工作的目的是保護合法，糾正違法，解決爭議。因此，拆遷主管部門受理拆遷爭議裁決申請后，應查明情況，進行調解。調解中應充分聽取雙方的陳述意見，保障爭議當事人平等行使自己的正當權利。拆遷主管部門應認真核對資料，核實證據。對合法的主張，應予支持，不合法的主張不予支持。做到依法、公正，適用法律平等，以法服人，以理服人。

調解無效，拆遷主管部門應以事實為依據，以法律為準繩，及時作出裁決決定并送達爭議各方，不得拖延不辦。裁決后需要人民法院強制執行的，實行強制執行前，應當依法向公證機關辦理被拆除房屋證據保全手續和拆遷補償安置款提存手續，拆遷人必須依法向被拆遷人提供過渡用房或者作出安置措施。不能因強制執行而侵害被拆遷人的合法權益。

2、用法律武器保護自己是拆遷雙方維護自身合法權益的法律手段

1、被拆遷人認為拆遷主管部門或者拆遷人有下述違法行為的，可以用法律武器保護自己。

（1）認為拆遷主管部門違法核發房屋拆遷許可證的，可以依法申請行政復議，也可直接向人民法院。

（2）認為拆遷主管部門不履行法定監督管理職責，對違法拆遷行為不查處，或者不依法查處的，可向該拆遷主管部門的上級行政機關或者同級人民政府投訴，也可向人民法院。

（3）認為拆遷主管部門違法裁決，或者對拆遷主管部門作出的裁決不服的，可以依法申請行政復議，也可直接向人民法院。

（4）認為拆遷人有違法拆遷行為的，可以向拆遷主管部門舉報，也可向人民法院。

2、拆遷人認為拆遷主管部門行政不行為的，可以向人民法院。

3、拆遷雙方發生拆遷爭議的，可以申請拆遷主管部門裁決，也可向人民法院。

4、對于已經超過行政復議和訴訟期限，或者法律法規明確規定不屬于行政復議和訴訟的事項，可以通過渠道，向政府和拆遷主管部門反映。

3、加強拆遷案件的審判和執行工作是維護拆遷雙方合法權益的重要手段

篇9

3.房屋權屬登記的分類

（1）總登記。總登記是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。登記機關認為需要時，經縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區域內的房屋權屬證書進行驗證或者換證。

（2）初始登記。初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。集體所有制土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，其所有人向登記機關申請辦理的房屋權屬登記亦稱為初始登記。進行初始登記，登記機關應當要求申請人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，申請人應當向登記機關提交用地證明等有關文件。登記機關應對申請人提交的全部證明文件進行認真審查核實，經確認無誤后，填發制式《房屋所有權證》并頒發給申請人。《房屋所有權證》所記載的內容即是登記機關所認定的事實，申請人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權證》所載內容的證據，二者應相互統一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實清楚、證據確實、充分。

（3）轉移登記。轉移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移的，當事人據此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。申請辦理房屋權屬轉移登記的，申請人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文書等有關文件。登記機關經核實確認后所頒發的房屋權屬證書才能滿足合法性審查中的事實要件的要求。

（4）變更登記。變更登記是指權利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現狀發生其他變化的，權利人據此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。申請辦理變更登記的，申請人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文件，如相關的審批手續、證明等等。

（5）他項權利登記。他項權利登記是指權利人為設定房屋抵押權、典權等他項權利而向登記機關辦理的房屋權屬登記。申請辦理房屋他項權利登記，申請人應當提交房屋權屬證書、設定房屋抵押權、典權等他項權利的合同書、相關的證明文件、身份證件等。

（6）注銷登記。注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等，權利人據此向登記機關辦理的房屋權屬登記。申請辦理注銷登記，申請人應當提交原房屋權屬證書，他項權利證書、相關的合同、協議、證明等文件。

二、城市房屋權屬登記案件的司法審查

以上所列舉的各類房屋登記行為，權利人或利害關系人對房屋登記管理部門的行政行為不服，均有權向法院提起行政訴訟，接受法院的司法審查。司法審查標準是人民法院對行政行為的合法性作出最終評價的準則。由于房屋權屬登記案件往往法律關系復雜，加之法律法規對此規定過于籠統，因而實踐中對這類案件的審查標準一直存有爭議。

目前，登記機關頒發房屋所有權證所適用的法律依據主要是《城市房地產管理法》。另外，《中華人民共和國擔保法》、建設部《城市房地產抵押管理辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、國務院《城市私有房屋管理條例》等法律、法規對辦理房屋的初始登記、變更登記、轉移登記、他項權利登記及登記程序等方面的規定，均是人民法院審查房產登記行為適用法律方面是否合法的審查內容。大體而言，前述法律規范中對房產登記的條件主要設置了以下四個方面的內容：一是申請人資格及相應的證明文件；二是與登記內容相關的房產證件和其他證件；三是必要的房屋權屬清楚、無爭議的證明文件；四是是否存在違反法律法規強制性規定或公共利益，應不予登記的情形。上述內容簡言之為證件齊全、權屬清楚、無爭議。房產登記機關在登記程序中的審查即為依據上述條件進行的形式審查。

已經頒布實施的《物權法》第十二條規定，不動產登記機構應當履行下列職責：查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；就有關登記事項詢問申請人；如實、及時登記有關事項；法律、行政法規規定的其他職責。該條還規定，申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。該條中的“查驗”，是既要查又要驗的意思，登記機關應當盡到審慎的義務，在最大程度上保證登記的真實性。比如，大量的房屋登記諸如轉讓、抵押，房產證是當事人必須提供的。在目前房產證造假情況較嚴重的情況下，對于房產證的真實性，登記機構就必須查明。因為房產證是由登記機構發出的，審查房產證的真偽對于登記機構來說沒有任何困難。比如一個案件中，一處房屋出現兩個房產證，結果兩個房產證持證人都持證辦理了抵押，造成抵押權無效，抵押權人造成了重大損失，那么，登記機構肯定負有審查不嚴的責任。筆者認為房產管理部門在作出行政登記行為時，只是根據當事人提供的申請材料進行形式上的審查，并不能對當事人的實際權利狀況進行改變，也不能對當事人是否真正享有某項民事權利進行實質上的確認，至于當事人之間的糾紛，房產管理部門更無權進行裁決，不能加大房產部門的責任。在行政訴訟中，對登記行為是否符合法律、法規的規定的審查，主要是對登記行為事實、證據的審查。對此問題，理論與實務中存在是形式審查還是實質審查的爭議。一種觀點認為，應采取形式審查標準，即審查的內容僅限于登記發證行為作出時，申請人提供的材料是否滿足法律規范設定的事實要件并由此決定裁判結果；另一種觀點認為，應采取實質審查標準，即在審理中審查確定真正的權利人，從而決定對發證行為的裁判結果。這種爭議不僅存在于法院和登記機關之間，即使不同的法院對審查標準的把握，也不是完全一致的。造成這種狀況的原因，是由于我國尚未制定不動產登記法，現行的不動產登記制度缺乏完整的體系，對登記機關的設置、實質審核的內容、登記的程序和效力等沒有統一的法律依據，致使一些法理問題無法得到合理的解釋。房產登記機構在辦理登記過程中，究竟應該承擔多大的責任，是只需對當事人提交的申請材料進行形式審查，還是不僅要進行形式要件的審查，還要負責審查申請材料的真偽以及法律關系的真實性，這在實踐當中一直存在爭議。

司法實踐中，如果采用形式審查的標準，將使行政訴訟重復登記機關的審查過程，無法體現司法機關對行政機關的監督，也不符合行政訴訟保護相對人合法權益與監督行政機關依法行政的理念。但如果采用實質審查的標準，則將面臨更多的問題。一是與登記行為的性質不相符。登記行為本身不賦予行政相對人以權利，也不是對行政相對人與他人之間權利或事實狀態的裁決，而僅是對行政相對人與他人之間特定權利與事實的狀態的記載。由于登記機關在登記程序中采取的是形式審查的標準，因此，要求其對可能存在的利害關系人一一把握既無必要更不可能；二是與行政訴訟的目的、性質不相符。行政訴訟解決的是行政相對人與行政機關之間的行政爭議，體現的是司法權對行政權的監督。采用實質審查的標準將使行政訴訟陷入確定真正權利人、解決房屋歸屬之中，行政訴訟變成了民事訴訟。因此，我們認為，房產登記行政訴訟中對登記行為是否符合法律、法規的規定的審查，無論是強調形式審查還是實質審查都不妥當。

筆者認為，審理房產登記行政案件應依照前述法律規范中關于房產登記要件的規定作全面審查，即審查登記行為是否滿足了法律法規所設定的要件事實。具體而言，該審查標準要求登記機關：一是要把申請人提交的材料與法律法規所確定的標準對照，審查申請人提交的材料是否齊全；二是要把每份材料分別與相關法律法規所要求的標準對照，審查每份申請材料是否符合法定的形式、內容是否滿足法律要素的要求；三是要運用證據規則、邏輯推理仔細分析申請材料之間有無矛盾、能否形成證據鏈，申請材料形成的證據鏈是否足以證明申請人為登記房屋的權利人等等。綜上，在目前司法實踐中，依照《城市房地產管理法》和建設部《房屋登記辦法》有關房屋登記的規定，登記機關對權利人的申請進行的審查，包含了形式審查的內容，即對申請人提交的產權來源資料是否齊全進行審查，也包含了實質審查的內容，即要對權利人申請登記的房屋權屬是否清楚進行審核。這就體現出我國現行房屋權屬登記的審查原則是兼顧形式審查和實質審查雙方面的。

三、審理該類案件中發現行政機關在辦理房屋登記中存在的問題

1、忽視實體審查和違反法定程序。有的在共有人不明和房屋權屬是否有爭議不明的情況下，即進行了房產登記；有的登記程序違法，申請在后，辦證在前；有的未進行初始登記，卻直接進行了轉移登記。

2、房屋登記機關在申請人未提供有關繼承的相關文件證明的情況下，為申請人辦理房屋繼承變更登記，繼承房屋應屬房屋權屬轉移登記，房屋登記機關辦理房屋權屬變更登記屬于適用法律錯誤。例我院受理原告邵澤民訴黑河市房產管理局房產行政登記案。原告邵澤民是第三人邵郭氏的兒子，第三人邵長瑩是原告邵澤民的兒子。邵郭氏的丈夫邵世桐于2005年3月去世后，留有房產一處，一直由邵郭氏與兒子邵澤民及兒媳共同居住。2005年4月8日，邵郭氏向被告提出申請，要求繼承該房產，被告于當日為邵郭氏辦理了該房屋繼承變更登記后，又于當日應邵長瑩的申請，為其辦理了該房屋買受轉移登記，并于2007年4月11日向邵長瑩頒發了房屋所有權證。后該房屋動遷，2007年8月，回遷房屋即將竣工，邵長瑩主張權利，原告邵澤民、第三人邵郭氏與邵長瑩因回遷房屋的權屬問題產生糾紛。原告認為是被告的具體行政行為侵犯了其合法權益，申請轉移登記的，權利人應當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協議、證明等文件。房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益、處分權利的唯一合法憑證，被告在為邵郭氏辦理繼承變更登記后，未制作也未向邵郭氏頒發房屋所有權證，故該房屋權屬并未實際轉移到邵郭氏名下，被告為邵長瑩辦理房屋買受轉移登記的行為違反法定程序，故判決予以撤銷。

3、登記機關未盡到審查義務，侵犯了權利人的財產權，相關人員憑虛假的申請材料申請進行登記的行政行為。現行法律雖然沒有明確房產登記機關有義務對當事人申請登記材料作實體審查，也沒有能力鑒別當事人身份證的真偽以及買賣契約的真實性和簽字的真實性，初始登記中未存有原告身份證復印件和簽字，未出證的情況下即進行變更登記，我們遵循全面審查的原則，認為該登記行為不能滿足了法律法規所設定的要件事實，被告未盡到審查義務，判決予以撤銷。針對在不動產登記過程中出現的弄虛作假問題，建設部2008年7月1日公布的《房屋登記辦法》，對登記的程序、共有房屋的分割等作了更為細致的規定，“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。”此外，還要求“申請人對其提交的登記申請文件的真實性、合法性、有效性負責”。例五大連池法院審理周士元訴房產處房屋變更登記一案，周世元與周德來系父子關系，五房權證青字第1007895號房屋所有權人為周世元，該房屋由周德來居住。2008年3月31日周德來與孫繼福簽訂房屋買賣合同，周德來將其居住的房屋以80.000.00元的價格賣給孫繼福。孫繼福為了將該房屋所有權人變更登記為其房屋所有權人，依據其與周德來簽訂的房屋買賣合同，自制一份與周世元房屋買賣合同。孫繼福向房產登記部門提供周世元的房屋所有權證、房屋買賣合同、孫繼福的戶籍證明，要求辦理房屋產權過戶手續。社區為具證明原房主周世元的房屋賣給了孫繼福，周世元不知去向。孫繼福依據上述材料，要求辦理房屋產權過戶手續。經房屋產權登記部門審查，將五房權證青字第1007895號房屋所有權證變更登記為五房權證青字第1010460號房屋所有權證，房屋所有權人為孫繼福，并以五大連池市人民政府名義為孫繼福頒發了五青字第1010460號房屋所有權證。因該房屋涉及拆遷，原告周世元對該房屋主張享有所有權，請求撤銷被告為第三人頒發的1010460號房屋所有權證。法院審查認為孫繼福向房屋產權登記部門提交的房屋買賣合同，賣房人處簽名及按手印均系買房人孫繼福所為，建安社區證明周世元去向不明與事實不符，可以確認為虛假材料。房屋登記部門依據虛假的材料為第三人孫繼福頒發的房屋所有權證，依法不能成立，應予撤銷。

4、違反法定程序辦理房屋權屬轉移登記，如將已經被人民法院查封的房產辦理房屋權屬轉移登記，違反法律禁止性規定。有的在權屬有爭議或不清的情況下進行了登記。

四、對該類案件解決對策、意見和建議

1、正確認識房產登記行為的性質，把握審理房產登記行政訴訟案件的規律。房產登記只是對民事行為的認可行為，而不是對民事糾紛的處理行為。認清房產登記行為的性質，才能進一步把握好審理房產登記行政訴訟案件的規律。

2、明確對房產登記行為的司法審查標準。司法是最終的救濟渠道，法院是公正的最后屏障，所以法院的審查義務和權限理應高于登記機關。

3、注重保護行政管理相對方的合法權益。有些房產登記行政案件涉及不動產標的額很大，矛盾尖銳，處理不當，會影響社會穩定，對每一件這樣的案件都要從立法目的、法律原則精神、社會效果綜合考慮，真正使行政審判體現公正、公平。

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一、“三舊”改造檔案的門類

“三舊”改造是一項系統工程，涉及國土、規劃、“三舊”辦、房管、市政管理等多個部門，包括立項、規劃、審批、驗收等多個管理環節。“三舊”改造過程產生了一系列檔案資料，需要對其系統梳理、完整記錄。結合社會民生關注的信息，“三舊”改造檔案應包括以下幾方面的內容：

1．規劃管理類：規劃部門編制和審查“三舊”改造規劃和近期改造片區的詳細規劃，提供項目的規劃設計條件，制定改造方案，辦理項目所形成的檔案。

2．土地管理類：國土資源部門辦理農用地轉用、征收土地等用地工作形成的文件，土地確權、登記，國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌等環節產生的檔案。

3．建設工程類：“三舊”改造中房屋的拆遷管理，建設工程項目(包括建筑、市政設施、地下管線)的報批、施工、驗收過程產生的檔案。

4．產業轉型類：“三舊”改造中涉及立項投資的和制定產業政策而形成的檔案材料；國企轉制后企業資產評估、流向、轉讓、拍賣、重組以及職工安置、分流、政策處理等方面所形成的檔案。

5．社會保障、居民安置類：在房屋安置、拆遷補償等方面形成的檔案。

6．其他類：財政、稅務、監察、農業、社會保障、環境保護、林業、文化、公用事業管理、人防、公安等相關部門配合“三舊”改造工作所形成的檔案。

二、改造模式不盡相同，檔案工作各有側重

結合人民生活需要、房屋危破狀況、土地利用效率、環境條件、歷史文化等因素，“三舊”改造的整治模式可分為全面改造、綜合改造、歷史文化保護改造三種模式。根據不同的“三舊”改造模式，檔案工作重點也有所不同。

(一)全面改造模式

1．全面改造模式的內容

全面改造模式是針對危破房分布相對集中、土地功能布局明顯不合理或公共服務配套設施不完善的區域，以改善人居環境、完善公共服務配套和優化城市功能布局為目的，按照城市規劃和節約集約高效用地的要求實施成片重建改造。

2．檔案工作的重點――記錄拆遷全程

對于全面改造模式，檔案工作的重點是記錄拆遷全過程，保存全面改造項目系統完整的檔案資料。

一是注意收集用地、規劃、拆遷、建設等管理審批環節的檔案資料。(1)“三舊”用地的調查摸底檔案信息。全面改造前對每宗“三舊”用地的土地、房屋、人口等現狀情況的調查、記錄，并形成分類列表造冊。(2)“三舊”項目在規劃、拆遷、建設方面的管理性文件。如征地批準文件、紅線圖、補償等文件材料和各標段的標書、標價、施工組織、設計等檔案材料應收集齊全并得到妥善保管。(3)“三舊”改造項目規劃檔案。“三舊”改造項目的規劃和實施方案、改造方案。包括改造范圍、規劃功能和設計條件。全市近期、中期、遠期目標任務和年度實施計劃等檔案資料。

二是注意保存完整的動遷資料。為實行“陽光動遷”，保證改造區域居民的參與權和知情權，全面改造過程中會面向居民征求意見，并就拆遷補償達成協議。檔案工作者要注意全面、及時、動態地收集征詢意見和拆遷補償方案、安置信息，以備查詢。

三是加強建設工程檔案的監督指導。強化對全面改造地區建設工程檔案的監督、指導、檢查、驗收等行政職能。開展有針對性的工程檔案培訓，講授有關檔案法律法規以及檔案整理、驗收、移交等方面的內容。

四是開展聲像檔案全過程的跟蹤記錄。主要跟蹤拍攝的內容包括：“三舊”改造過程中涉及市領導重要現場視察活動；改造前的原貌、特色建筑和典型環境；村民、市民、企業主要活動；改造實施過程；改造完畢全新面貌等。

(二)綜合改造模式

1．綜合改造模式的內容

綜合改造模式是對于危破房或建筑和環境設施標準較低的舊住房，可結合街區綜合整治，采取修繕排危、成套改造、高層房屋加裝電梯、立面整飾等多種方式予以改造，消除居住安全隱患，完善各種生活設施，改善居民生活條件。

2．檔案工作的重點――關注民生問題

對于綜合改造模式，檔案工作的重點是關注民生問題，收集服務民生的公共服務檔案，提供優質服務。

一是注意收集公共服務設施建設檔案資料。綜合改造模式主要是為配套設施較差的居民提供完善的生活設施，檔案收集的重點可放在綜合改造項目范圍內路、水、電、氣、排污、環衛、通信等公共服務設施的更新改造情況，如為解決區域水浸隱患，實現“雨污分流”和“三線”下地的地下管線檔案。

二是優質高效，提供檔案信息利用服務。以提供優質服務為宗旨，整合檔案信息資源，為“三舊”改造提供一站式服務。“三舊”改造有許多涉及改善民生的項目，如環境整治、公共服務設施改造，這些項目的規劃和實施與市民的生活密切相關，也是檔案服務民生的重要內容。對于局部改造模式的項目，檔案工作的重點應放在部門協作、資源整合、構建一站式的檔案服務體系。

(三)歷史文化保護改造模式

1．歷史文化保護改造模式的內容

對歷史文化街區和優秀歷史文化建筑，嚴格按照“修舊如舊、建新如故”的原則進行保護性整治更新，按照“重在保護、弱化居住”的原則，參照拆遷管理法律法規，合理動遷，疏解歷史文化保護建筑的居住人口，探索采取出售文化保護建筑使用權或產權的方法，建立保護歷史文化建筑的新機制。

2．檔案工作的重點――留存城市記憶

對于歷史文化保護整治模式，檔案的工作重點是征集歷史檔案、重塑城市記憶。

一是主動出擊，征集歷史檔案。征集工作的宗旨是傳承舊城歷史文脈，記錄地區傳統特色和人文氛圍，盡可能保持歷史檔案資料的完整性。征集工作應從保護遺產、傳承文化的角度出發，以“內容多樣化、題材多元化”為原則，重點征集具有歷史文化底蘊、反映人文環境、歷史風貌、建筑特征環境的歷史檔案資料(例如照片、志書、地圖、建筑物構件)。

篇11

土地資源管理的目的是合理開發、利用土地,這是一個“提出設想―論證方案―確定實施”的過程。它與我們的生活息息相關,學校建在哪兒,醫院建在哪兒,甚至我們居住的小區的建造都需要經過土地管理部門的規劃、審批。

就拿杭州汽車東站搬遷的例子來說,舊東站離市中心很近,隨著客流量不斷增大,進出的人流、車輛使得車站周邊的交通擁堵不堪。另外,從城市規劃發展來看,對外交通一般設置在城市的,以避免眾多大型車輛穿越市區,保證城市內部交通和對外交通有序進行。如果兩者混雜在一起,整個城市的通行能力就會大打折扣。所以,汽車站應該搬遷到城市相對邊緣的地方。

有了搬遷車站的規劃后,就要論證方案。為什么會搬遷到九堡而不是其他地方呢?九堡位于杭州郊區,有不少村莊,人口并不密集。隨著城市化發展,種地不再是當地農民的主業,于是就有大量土地閑置。當然杭州有許多這樣的地方,最終選址九堡,還和杭州市的城市開發方向有關。通常把大型公共設施布局在一個地方,可以迅速拉升該區域的經濟,比如拉動地價、促進消費、吸引投資等。政府希望城東地塊能夠迅速被開發起來,于是九堡就成了城東開發政策的受益者。

方案確定后,就可以開始實施了。這時,先要通過土地勘測了解地形,并對區域內的土地分別屬于誰、目前的用途進行調查,然后上報審批部門進行審批。審批完成后,即可進行動遷――九堡的土地有不少屬于當地農村,這就要以村為單位征用土地,將村民動員搬遷至別的地方,動遷完成后才能開始建設。

這樣一個從論證方案到實施的過程復雜而周密,需要土地資源管理專業出身的專業人士來具體操作,需要國土資源管理部門中的規劃部門、審批部門、勘測小組的通力合作。

專業知識文理兼備

通過杭州汽車東站搬遷的實例我們可以看到,對土地的規劃利用并不是想當然的,需要專業理論知識為依托。這就要通過《土地經濟學》《土地管理學》《城市與區域規劃》《土地規劃學》等課程來了解土地規劃、利用的原則和方法。這其中,《土地經濟學》和《土地管理學》十分重要,因為影響土地規劃最重要的兩個因素就是經濟和管理。

經濟因素指的是土地的價值。農業用地的價值體現在肥沃程度上,城市用地則體現在它所處的位置和繁華程度,這些都對它們的開發形式有影響――肥沃的農用土地不用來耕作而用做房產開發十分可惜,而地處城市中心的繁華區域發展商業就再好不過了。

管理因素則是人為規劃對土地利用的影響。比如,把汽車東站搬到九堡就含有政府希望借此推動這一地區發展的因素在內。

另外,由于對土地的規劃利用是政府行為,講求科學嚴謹,不能出一絲差錯,所以,了解土地的產權、產籍以及稅費等相關的法律法規十分重要,會有專門的課程講授這些知識。

這些是土地資源管理專業“文”的一面,“理”則體現在實踐操作上。

地形勘測是實現土地管理的重要輔助手段,《測量學》課程就是為此而設。首先要學習使用各種測量儀器,比如測量地面兩點間高差的水準儀、測量水平角度和垂直角度的經緯儀等;然后進行實地測量――測量給定區域的地形,包括房屋的位置、樹木的分布、空地所占面積、圍墻溝渠的位置等,并將其畫出來,形成一幅地形圖,讓看圖的人不去現場也能了解那里的建筑、綠化的分布情況。

需要注意的是,由于規劃、設計都將在這幅圖紙上進行,所以并不是畫一個大概就可以應付的,圖紙上1厘米的差錯在現實中可就是幾百米了。所以,勘測也是個精細的活兒。

就業:公務員錄取率高

土地資源管理專業有一定的技術性,相較工商管理、經濟管理等“萬金油”類型的專業,社會需求量并不大。進入國土資源管理部門、城市建設管理部門、規劃部門等與土地管理相關的政府部門工作是這個專業畢業生的就業首選。陳永鑒所在的班級畢業時大約有三分之一的同學考取了國土資源管理部門及相關事業單位,他說,這比其他專業考取公務員的比率高多了。

由于掌握土地勘測技術,土地資源管理專業的畢業生還可以進入土地勘測規劃研究所、測繪機構工作,一些生產測繪儀器的公司也會需要這個專業的畢業生。

此外,土地資源管理專業的畢業生還可以進入房產公司或物業管理公司等與房地產相關的行業。這些公司都會有涉及土地的業務,例如參與土地“招拍掛”(俗稱“拿地”)、土地評估、辦理各類有關土地的相關手續等。學土地管理專業的人擁有“拿地”、評估的專業知識,熟知相關法律法規,從事這類工作得心應手。

當然,繼續深造也是很好的選擇。陳永鑒就曾在本科畢業后選擇了“地理信息系統”專業讀研,“適當改變研究方向,攻讀城市規劃或者城市管理方面的學位也是不錯的選擇。土地利用與城市發展密不可分,融合這兩者知識,可以拓展專業面,滿足社會對‘多面手’的需求。”

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一、國有土地上房屋征收與補償工作的問題

《國有土地上房屋征收與補償條例》雖然將房屋征收工作提到了法律的高度上，但是過于寬泛，缺少落實細則。雖然《國有土地上房屋征收與補償條例》的頒布和實施為房屋征收工作提供了法律保障，但過于寬泛，缺少具體的操作細則，使得房屋征收工作沒有統一的操作行為。隨著經濟和形勢的發展，因時而動、因地而變的情況時有發生，需要準備和提交的材料不統一，導致征收工作實施過程中，被征收人房屋證明資料不完整或自然人的情況不明確，令征收工作無法順利、穩定地開展和完成。

《國有土地上房屋征收與補償條例》中公共利益的范疇和外延伸縮性、彈性過大，使得部分為謀取個人利益的人有機可乘。《國有土地上房屋征收與補償條例》雖然明確規定了征收條件是為了公共利益的需要，但在實際征收中，一些人為謀取個人私利，混淆概念，把私人建廠或開發小區等都貼上“為促進國民經濟和社會發展的需要”的標簽，打著“公共利益”的招牌，掛著“公共利益”的幌子，稱其是符合政府納入國民經濟發展規劃的項目，使公共利益的范圍更加模糊，公共利益的外延更加龐大。

征收補償不及時，公民的產權調換的回遷權缺乏有力的保障。在房屋征收過程中，一些市、縣因財政資金不足或人為原因造成征收補償不及時的現象時有發生，以致公民的產權調換的回遷權缺乏有力的保障。這樣也給房屋征收工作帶來了很不好的影響，使房屋征收工作很難大范圍地展開，并致使后續工作無法進行。給一部分百姓造成房屋征收補償款放在政府手里可不能放得下心，只有放在自己手里才是最可靠的的印象。征收補償不及時現象的存在使政府失去了公信力。

征收補償條例過分強調了行政機關的主導地位，并且缺乏有效的監督。在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，過分強調了行政機關的主導性，使征收的許多事項都掌控在政府的手中，缺乏有效的監督，這樣就使得一些人為謀取個人私利而放棄原則和失去黨性，致使暗箱操作頻出，腐敗滋生，使社會矛盾激化，房屋征收與補償糾紛越來越多，越來越激烈，影響了經濟的發展和社會的穩定，并且導致了不可估量的后果。

征收補償標準的制定存在矛盾。征收工作的核心問題是補償標準問題，這也是從拆遷時代開始，兩個相對主體之間，爭議最大、矛盾最突出的問題。目前的征收補償標準較拆遷時已有大幅提高。但是作為兩方爭議最大的土地使用權的補償問題仍未解決。房屋征收的目的表面上是取得房屋所有權，實質是取得國有土地使用權，這是不爭的事實。現行的征收補償政策中明確對被征收人的補償包括被征收人房屋價值的補償及搬遷補償、臨時安置補償和停產停業損失補償等，對土地使用權的補償只字未提。但事實上大部分被征收人認為，土地使用權是房屋的附著物，如果政府不來征收，附加了土地價值的房屋，特別是城市中心地段房屋會隨著地價上漲價值不斷攀升，但政府征收后地產的增值部分價值就被政府或者之后摘牌的地產商侵吞了，這是明顯不合理不公平的。這個問題不解決將會嚴重阻礙征收工作的順利推進。

二、如何加強國有土地上房屋征收與補償工作

1、依法征收是做好房屋征收補償工作的前提

嚴格依照《征收條例》等法律法規開展征收工作，既是維護公共利益、被征收房屋所有權人合法權益的需要，又是順利開展征收和保護征收從業人員的需要。故此，以依法征收為主線，嚴格執行征收條件和程序，有序地實施征收工作尤為重要。首先要符合六個征收前置條件：1.符合公共利益的需要；2.符合我市國民經濟和社會發展規劃；3.符合土地利用總體規劃；4.符合城市規劃；5.符合專項規劃；6.如以保障性安居工程建設、舊城區改建名義申報，則該項目應當納入市國民經濟和社會發展年度計劃。其次，征收程序要不含糊:征收申報、初步審定、調查登記、擬定方案、組織論證、征求意見、公布修改情況、組織聽證、風險評估、作出決定、公告、通知停辦手續一步也不能少。再次，補償程序要到位：確定評估機構、簽訂評估合同、提出分戶價格、公示評估結果、提供評估報告、復核評估報告、組織技術鑒定、訂立補償協議、作出補償決定、申請強制執行、公布補償情況、公布審計結果每個環節都要到位。

2、高位推進是做好房屋征收補償工作的關鍵

房屋征收工作難度大，需要解決的問題多，只有堅強的領導作后盾才能順利推動。在房屋征收過程中，各地主要領導親力親為，通過電視講話，現場巡查，召開動員會、推進會、調度會等形式，甚至親自掛帥包戶做動遷，顯現出政府的堅強決心和表率作用，有力地推動了房屋征收工作。同時，實行社會穩定風險評估。在作出房屋征收決定前，征收部門都能結合本地實際和征收項目的個性，進行社會穩定風險評估，對可能出現的風險進行識別，在征收過程中盡可能做到規避風險，征收條件不具備或風險系數高的項目實行暫緩。

3、安置到位是做好房屋征收補償工作的后盾

為做好征收工作，各地都能多方籌措資金，做到錢不到帳、安置房不開工就不正式啟動房屋征收。實行補償款專款專用，全額撥入征收辦的專戶，由征收辦統一把關，做到即簽即付，使被征收人放心，沒有“打白條”的現象。針對安置房未完工的情況，采用先給予貨幣補償，待安置房建好后再購買的辦法，有效地觶決了被拆遷人的后顧之憂。

安置到位還要體現公平公正。在征收的執行過程中，應嚴格按照政策標準，奉行公平、公正、公開，合情、合理、合法的原則，做到一碗水端平、一把尺子量到底的工作方法。嚴格落實拆前拆后一個樣、拆大拆小一個樣、拆官拆民一個樣、拆富拆窮一個樣、拆生拆熟一個樣的征收準則，杜絕“先簽約吃虧，后簽約受益”、“多叫的鳥兒多吃食”、私情補償等不公平現象的發生，從而贏得被征收戶的充分信任和積極配合。安置到位還要體現優先保障，只要被征收人符合住房保障條件，就可按簽約拆除先后順序優先享受保障性住房。如玉山縣七星街棚戶區改造項目安置保障性住房24戶，解放中路棚戶區改造項目安置保障性住房5戶，萬年縣安置保障性住房4戶。

4、補償合理是做好房屋征收補償工作的保障

為了制定出科學合理、操作性強的征收補償方案，則要改變往日“先結婚，后戀愛”的做法，工作人員要逐一登門入戶，充分了解被征收戶的房屋狀況、基本要求、思想動態、家里的特殊情況等，在做到“胸有成竹”的基礎上，依據相關法律法規，制定出扎根實際、便于操作的房屋征收補償方案。如：玉山、德興、萬年、波陽等縣由于充分吸納了被征收群眾合情合理的意見和建議，遵循了市場規律，補償方案凸顯出客觀、公正、惠民等基本特性，為整個征收工作的順利開展奠定了堅實基礎。同時，還制定了《房屋征收補償信息公開制度》。確保房屋征收的相關法律、法規政策常年向社會公布；房屋征收決定、房屋征收補償方案、房屋征收補助獎勵政策和標準、補償決定在征收范圍內公布；房屋調查結果、初步評估結果、分戶補償情況等能在征收范圍內向被征收人及時公布。如凡是支持配合征收工作，按時完成搬遷的被征收人應當給予諸如階段搬遷獎、快速搬遷獎、安置房公攤面積差獎等，讓先搬者多受益，晚搬者少受益。做到拆官拆民一個樣、拆富拆窮一個樣、拆生拆熟一個樣，杜絕“多叫的鳥兒多吃食”等不公平現象的發生。

5、部門配合是做好房屋征收補償工作的靠山

在征收實施過程中，各部門各單位應牢固樹立“上下一盤棋”思想，無條件服從和服務于征收工作這一大局，通力協作，切實履職。在停辦業務中，工商、稅務、規劃、建設、房管等部門要予以配合；在房屋拆除過程中，管線、電力、自來水、城管、交警等部門要全力支持；在動遷過程中，凡是涉及到有被征收人的單位，更應全力配合，協助做通被征收人的思想工作。在房屋征收過程中，各地沒有出現采取停水、停電、阻斷交通等野蠻手段逼迫搬遷現象，也沒有出現采取“株連式拆遷”和暴力征收的行為，沒有出現貪污、截留、挪用征收補償款的現象。故此，征收工作得到了絕大多數群眾的支持和理解，沒有發生因征收而引起的群體和惡性事件，沒有出現被征收人赴省進京上訪的現象，也沒有申請過人民法院實施強制執行的情況，房屋征收工作中沒有出現違法違規案件。

結束語

隨著經濟的快速發展，城市進程的步伐也不斷加快，在國有土地上的房屋征收變得越來越頻繁。房屋征收工作的開展為城市的發展開拓了道路。房屋征收工作涉及的范圍廣，人數多，涉及到不同的利益主體，并且都牽扯到百姓的切身利益，因此房屋征收與補償工作已經成為政府工作的重點之一。房屋征收與補償工作要以法律為依據，積極開展和完善房屋征收與補償工作，使房屋征收與補償工作為城市發展提供良好的社會環境。

參考文獻

[1]劉禹.國有土地上房屋征收與補償中的財產權保護研究[D].遼寧大學,2013.

篇13

經甲方與乙方認真協商，甲方將__________縣__________路__________號門市房__________平方米租賃于乙方，租賃期__________年，年租金__________萬元。

一、租金

自甲乙雙方簽訂租賃房屋合同時起，租賃房屋合同生效，具有法律生效責任，雙方認真履行合同內各項事宜。自簽訂租房合同時起，乙方須將租賃房屋租金交付于甲方 萬元人民幣。待11個月后即__________年__________月__________日之前乙方須將第二年租金__________萬元人民幣交付甲方。如乙方拖延交付或有意拒付租金，甲方有權收回所租賃房屋，合同失效終止。

二、乙方的責任

自租賃甲方門市房起，具有門市房使用權，乙方需裝修房屋，如改變內部房屋格局，須經甲方同意后方可改變房屋格局，裝修費由乙方自擔。但租賃期滿如不再租賃，須經甲方檢查房屋，如發現房屋在乙方租賃期間主體結構遭到，須按市價進行補償。

1、乙方租賃甲方門市期間，乙方須認真守法經商，要遵守消防、防火安全，社會治安、環境保護及所涉及的一切法律程序，經營期間出現一切問題由乙方承擔，甲方不負任何責任。

2、乙方在租賃甲方房屋期間不得收回或轉讓他人，(拆遷除外)。

3、待乙方租房合同期滿后，如不再繼續租賃，將門市房交付給甲方時內部裝修不得拆除。

4、在乙方租賃甲方門市房期間，房屋水費、電費、環保費、治安費、衛生費及其他費用均由乙方承擔。租金隨市場價格不得增減5%

三、甲方的責任

甲方在乙方租房合同簽字時起，甲方不得干涉乙方經營(在不違背有關法律條文下)，甲方具有監督乙方使用房屋的權利。

四、其他

1、在甲方將門市房租賃乙方經營使用期間，如發生不是人為的天災使房屋遭到損壞，甲方不追究乙方的責任，余下房租退還問題由甲乙雙方協商而定。

2、如在乙方經營期間，租賃合同沒到期，遇到國家，有關單位和開發商對房屋進行動遷的情況時，乙方需無條件的停止經營，甲方按合同規定余下的租金退還于乙方。合同終止。

3、自接到動遷搬遷通知起，乙方須在 日內，搬出所租賃的房屋，甲方不負責乙方任何附加的條件，一切和乙方遺留的問題和經濟糾紛及所裝修造成損失及帶來的其他問題，均由乙方自行處理，甲方不承擔任何責任。

4、如不動遷，租賃房屋期滿后，如乙方再租甲方門市房時，須經甲、乙雙方協商重新簽訂租房合同。

此合同甲、乙雙方簽字蓋章后生效，一式__________份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

門市房租賃合同范文2出租方(以下簡稱甲方)：

承租方(以下簡稱乙方)：

根據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規的規定，甲乙雙方在平等自愿的基礎上，就甲方將自己擁有的門市房屋出租給乙方使用，乙方承租該門市房屋事宜，為明確雙方權利義務，經協商一致，訂立本合同。

第一條 甲方保證所出租的房屋符合國家對租賃房屋的有關規定。

第二條 房屋情況：

甲方出租給乙方的房屋位于樂亭縣茂北街，門牌號是。該房屋現在沒有裝修，墻上有很多小洞，踢腳線有些脫落，屋內沒有物品。至簽約之日即今天，該門市房的水表字數為，電表字數為，此水電費已經結清，和本承租人無關;天然氣表字數為，天然氣設備(可否)正常使用; 太陽能熱水器設備(可否)正常使用 ，暖氣設備(可否)正常使用。至簽約之日以前此門市房的物業費與本次承租人無關。

第三條 租賃期限、用途

1、該門市房屋租賃期自20xx年5月 日起至20xx年6月1日止。

2、乙方承諾，租賃該門市房作為開小超市類商店使用，并且愛護此房屋。

第四條 甲方應提供該門市房的房產證和土地使用證、身份證，乙方應提供身份證。雙方驗證后乙方可復印甲方的房產證和土地使用證，以備辦理工商營業執照和稅務登記證使用。

第五條 租金及支付方式

該房屋租金總額為壹萬捌仟元整。

房屋租金支付方式如下：

甲方收款后應提供給乙方有效的收款憑證，并且交付該房屋鑰匙、天然氣卡等使用房屋的必需品。

第六條 租賃期間相關費用

租賃期間，房屋和土地的產權稅費由甲方依法繳納。如果發生政府有關部門征收本合同中未列出項目但與該房屋有關的費用，由甲方負擔。

此期間乙方自行使用的水電等費用由乙方承擔。甲方不得擅自增加本合同未明確由乙方繳納的費用。

第七條 如果出現本合同中未盡事宜，甲乙雙方本著友好互利的原則協商解決。

第八條 本合同自雙方簽字按手印之后生效。本合同一式兩份，由甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

門市房租賃合同范文3甲方：

乙方：

為活躍經濟，服務社會。經過甲、乙雙方商議，現就有關門市房租賃事宜達成以下協議，共同遵守執行。

一、租賃場地為濱江公寓東側臨街第二鋪面，其營業室面積約47平方米。其假層式樓屋使用權屬甲方。

二、租賃期從XX年7 月20日起至年月日止，共

三、年租金第一年度為元，在XX年月日前一次性付清。第二年度為元，在年月日前一次性付清。第三年度為元，在年月日前一次性付清。乙方如果不按時付清租金，甲方可收回房產，乙方違約所以造成的經濟損失責任由乙方負責。

四、裝潢問題。現有裝潢屬于甲方所有，乙方如果要再進行裝潢，應該事先經過甲方同意，合同期滿后其裝潢設施不得人為損壞，無償留給甲方。

五、設備、設施問題。屬于營業性設施、設備為乙方所有，租賃期滿后乙方帶走。屬于房產設施和水、電設備為甲方所有，租賃期滿后乙方不得拆除和移動。

六、乙方在經營中要遵紀守法，經常進行房屋和水、電、氣的安全和防火檢查，不得改變房屋結構，水泥地板承重不得超過400 公斤/ 平方米，如果發生安全事故均由乙方負責，乙方按時向有關部門交納水、電、氣、清潔費用，并負責門市前的日常保潔和治安工作。

七、乙方在合同期間不得擅自將門市房轉租給他人，如果有特別情況，需要經過甲方同意并在合同上簽字方可以轉讓，否則甲方有權收回房產，并不退未到期租金。

八、租賃期間除房產稅以外的稅費由乙方負責。

九、甲方收取乙方水電押金元。租賃期滿待乙方交清當期

水電費后，甲方一次返回押金(不計息)。

十、經營期滿時，乙方應該保證燈亮、排污暢通，門窗和玻璃完好，如果有損壞，乙方應按價值賠償(自然陳舊不在此列)。

未盡事宜，由雙方商議。

本合同一式二份，經過雙方簽字即具法律效力。