引論：我們?yōu)槟砹?3篇小戶型房屋設(shè)計(jì)范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
關(guān) 鍵 詞：小戶型；房屋；空間高度設(shè)計(jì)；采光；保溫；通風(fēng)
Abstract: In recent years, "small family" commodity house because of its size, and the price is low, the practical characteristics such as by the buyers to chase after hold in both hands. This article from the space height of control design, the space day lighting effect of ascension that indoor insulation system optimization, the ventilation system using four aspects analyzes the small family housing development trend in the future potential, hope to help a follow-up study.
Close key words: Small family; Houses; Height of space design; Day lighting; Heat preservation; Ventilation
中圖分類(lèi)號(hào)：TU972+.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
現(xiàn)階段商品房銷(xiāo)售正處于低迷時(shí)期，國(guó)家“限購(gòu)” 政策下商品房銷(xiāo)售率直線下降，大大降低了開(kāi)發(fā)商的投資收益。另一方面，高額的房?jī)r(jià)也限制了業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)行為。近年來(lái)，“小戶型”商品房屋因其面積小、價(jià)格低、實(shí)用性強(qiáng)等特點(diǎn)受到了購(gòu)買(mǎi)者的追捧。從未來(lái)小戶型發(fā)展趨勢(shì)看，小戶型房屋在室內(nèi)設(shè)計(jì)、施工改造、環(huán)境維護(hù)等方面有著明顯的優(yōu)勢(shì)。
一、空間高度設(shè)計(jì)的控制
傳統(tǒng)小戶型房屋的高度設(shè)計(jì)不合理，限制了室內(nèi)空間利用率的提高。小戶型房屋的高低要參照房屋的形式，不同小戶型房屋的結(jié)構(gòu)高低要求不一致。以單層房屋為例，由于單層房屋只有一個(gè)層面，其高度最佳范圍3-4m，這樣便能滿足空間裝飾、設(shè)備安置、人員活動(dòng)等方面的要求。多層房屋的高度應(yīng)適當(dāng)減小，這樣可保證混凝土支撐荷載的性能不變。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮，小戶型房屋采取加固設(shè)計(jì)也是很關(guān)鍵的，高度標(biāo)準(zhǔn)控制加快了房屋功能的優(yōu)化改造。在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，建筑房屋設(shè)計(jì)對(duì)空間面積利用率的控制十分關(guān)注，而小戶型房屋高度控制恰好適應(yīng)了該種建筑結(jié)構(gòu)的要求。
二、空間采光效果的提升
盡管建筑面積小于中、大型房屋，但小戶型房屋在使用性能上更加“人性化”。小戶型房屋結(jié)構(gòu)基本上都采用了以鋼筋材料為基礎(chǔ)的框架，這種組合形式在強(qiáng)度性能、承載性能、耐久性能等多方面均發(fā)揮了重要的作用?！安晒狻笔瞧旅嬖O(shè)計(jì)的一項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容，房屋采光效果對(duì)房屋內(nèi)部生產(chǎn)環(huán)境的影響甚大，尤其是光照強(qiáng)度方面。早期房屋的采光方法是利用采光帶，此設(shè)計(jì)方案所用的材質(zhì)易老化，且環(huán)保效果差?，F(xiàn)代鋼結(jié)構(gòu)房屋倡導(dǎo)“綠色采光”，主要設(shè)計(jì)包括：一是在房屋頂設(shè)計(jì)自然采光結(jié)構(gòu)，二是選擇環(huán)保型采光板安裝。
三、室內(nèi)保溫系統(tǒng)的優(yōu)化
小戶型空間面積較小，室內(nèi)熱能的擴(kuò)散速度較慢，這種特點(diǎn)為室內(nèi)保溫系統(tǒng)運(yùn)行創(chuàng)造了有利的條件。暖通空調(diào)系統(tǒng)在建筑施工中普及運(yùn)用后，室內(nèi)保溫系統(tǒng)的作用得到了體現(xiàn)，如圖1。維持小戶型房屋內(nèi)部溫度均衡是設(shè)計(jì)階段需要考慮的問(wèn)題，未來(lái)小戶型房屋建筑的性能區(qū)域多樣化，保溫系統(tǒng)也是小戶型房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要點(diǎn)。鋼結(jié)構(gòu)房屋的圍護(hù)結(jié)構(gòu)需進(jìn)行隔熱處理，這樣才能在低溫季節(jié)發(fā)揮出明顯的保溫功能，為房屋內(nèi)用戶生活創(chuàng)造有利的條件。加固設(shè)計(jì)中選擇高強(qiáng)度的壓型鋼板，并添加使用適當(dāng)厚度的聚苯板進(jìn)行保溫隔熱，簡(jiǎn)單的結(jié)構(gòu)設(shè)置全面改善了小戶型房屋的性能，這也是現(xiàn)代建筑行業(yè)環(huán)保改造的內(nèi)容之一。
圖1聚苯板保溫系統(tǒng)
四、屋內(nèi)通風(fēng)系統(tǒng)的運(yùn)用
通風(fēng)有助于改善房屋室內(nèi)的空氣質(zhì)量，為用戶創(chuàng)造優(yōu)越的生活條件。除了對(duì)小戶型房屋進(jìn)行加固設(shè)計(jì)外，還可以針對(duì)性的進(jìn)行通風(fēng)改造設(shè)計(jì)。通風(fēng)系統(tǒng)是房屋較為實(shí)用的組成部分，能夠讓房屋內(nèi)部空氣正常流通，也避免了火災(zāi)事故的發(fā)生。設(shè)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)小戶型房屋結(jié)構(gòu)的形式選擇不同的通風(fēng)系統(tǒng)，如圖2，以適應(yīng)房屋使用的功能要求。一般情況下，小戶型房屋屋內(nèi)通風(fēng)可采用自然通風(fēng)、機(jī)械通風(fēng)等兩種形式，可具體結(jié)合房屋面積大小及位置高低合理選擇。如：處于低層的小戶型房屋，通常選擇機(jī)械通風(fēng)的方式，安裝排風(fēng)機(jī)等裝置提高通風(fēng)效果；處于高層的小戶型房屋，采用自然通風(fēng)可減少電能的消耗。
圖2局部送風(fēng)系統(tǒng)圖示
結(jié)論
總之，在特殊房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，小戶型房屋在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將成為業(yè)主的購(gòu)房首選。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，應(yīng)根據(jù)業(yè)主的生活需求及居住條件，合理設(shè)計(jì)小戶型房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造高品質(zhì)的居家生活環(huán)境。
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篇2
每個(gè)時(shí)代的住宅戶型都有明顯的不同，都體現(xiàn)著各自時(shí)代的文化特點(diǎn)和風(fēng)土人情。經(jīng)過(guò)幾千年的文化沉淀，我國(guó)的住宅戶型經(jīng)歷了多次重大的轉(zhuǎn)型，到目前為止，我國(guó)的住宅戶型設(shè)計(jì)主要結(jié)合了現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)，表現(xiàn)出現(xiàn)代化、智能化、多功能化、多樣化的設(shè)計(jì)特點(diǎn)。由于每個(gè)人的喜好不同，所以以往的住宅戶型都是隨著住戶的需求不斷地變化，沒(méi)有固定的戶型模式，雖然這樣滿足了住戶的不同需求，卻個(gè)住宅的使用功能增加了局限性，因?yàn)椴⒉皇撬腥硕际菍I(yè)的設(shè)計(jì)師，對(duì)空間的布置全是隨著喜好來(lái)，缺少設(shè)計(jì)的規(guī)范性、合理性，隨著近幾年建筑行業(yè)的飛速發(fā)展，人們思想認(rèn)識(shí)上的新變化，國(guó)家也開(kāi)始重視住宅的戶型對(duì)于提高城市發(fā)展的重要意義，開(kāi)始對(duì)住宅戶型進(jìn)行嚴(yán)格的控制，保持住宅結(jié)構(gòu)和使用功能逐漸趨于完善，從而確保不同地域的住宅適應(yīng)當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域特征，促進(jìn)了建筑行業(yè)的發(fā)展，提高了住宅空間的使用效率。
一、房屋設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題
雖然我國(guó)目前的住宅戶型設(shè)計(jì)蒸菜朝著規(guī)范化、合理化發(fā)展，但在實(shí)際的設(shè)計(jì)上海存在一些問(wèn)題。這些問(wèn)題的出現(xiàn)不利于我國(guó)建筑行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，為人們的使用買(mǎi)下了各種隱患，以下就是在房屋設(shè)計(jì)中常常出現(xiàn)的問(wèn)題：
l、戶型結(jié)構(gòu)失調(diào)
近幾年來(lái)，建筑行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，很多人意識(shí)到在建筑領(lǐng)域存在巨大的商機(jī)和利潤(rùn)，因此紛紛投入到房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行業(yè)當(dāng)中。大量的建筑物拔地而起，占用了大量的土地資源，造成了人均土地面積越來(lái)越少，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商主要看中的是利潤(rùn)效益，很少考慮到大多數(shù)人需要的是什么戶型的住宅，大戶型的住宅雖然造價(jià)比較高，但是其中的利潤(rùn)非常大，常常是賣(mài)出一套大戶型住宅的效益就能抵上兩三套中小戶型的經(jīng)濟(jì)效益，因此多數(shù)開(kāi)放商重視大戶型住宅，忽略中小戶型住宅，戶型結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)。大戶型的需求市場(chǎng)畢竟有限，大多數(shù)人們的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)只能購(gòu)買(mǎi)中小戶型住宅，戶型結(jié)構(gòu)失調(diào)的情況出現(xiàn)，不僅造成大戶型住宅大量囤積，助長(zhǎng)人們奢華風(fēng)氣，還導(dǎo)致了人們購(gòu)房難的現(xiàn)象，不利于我國(guó)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施。
2相仿型建造
目前我國(guó)相關(guān)法規(guī)和政策尚不夠完善、健全.住宅設(shè)施設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化程度普遍較低。同時(shí)，過(guò)于追求短時(shí)間內(nèi)大量開(kāi)發(fā)、建設(shè)，使得戶型設(shè)計(jì)的精細(xì)化無(wú)從顧及，特別是九十年代末以來(lái)大量出現(xiàn)的“毛坯房”，令住戶在裝修過(guò)程中不僅耗費(fèi)精力.還存在一定程度的危險(xiǎn)，更是帶來(lái)鄰里干擾等多方面問(wèn)題。雖然近幾年來(lái)部分地區(qū)開(kāi)始了出現(xiàn)精裝修商品住宅。但由于部品缺少精制構(gòu)件，且設(shè)計(jì)和裝修施工不到位、不精細(xì).住戶入住后仍然不滿，不得不進(jìn)行二次裝修改造.由此帶來(lái)人力和物力的巨大浪費(fèi)。
3.設(shè)計(jì)缺乏研究
雖然建筑行業(yè)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，但對(duì)于住宅的設(shè)計(jì)，人們還沒(méi)有達(dá)到相當(dāng)高的重視，一般的住宅設(shè)計(jì)師缺少豐富的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)設(shè)計(jì)的考慮不是很全面，沒(méi)有對(duì)住戶的需求等方面進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查，就導(dǎo)致了所設(shè)計(jì)的住宅實(shí)用性較低，不能滿足住戶的使用需要，從而影響我國(guó)住宅設(shè)計(jì)領(lǐng)域的發(fā)展，無(wú)法明顯提高戶型設(shè)計(jì)的水準(zhǔn)。
4、住戶戶型單一
目前，我國(guó)的商品房受到了人們廣泛的喜愛(ài)，市場(chǎng)上對(duì)商品房的需求也到了了制高點(diǎn)，這就造成了開(kāi)放商一味的對(duì)商品房進(jìn)行建造，導(dǎo)致住戶戶型單一，無(wú)法滿足不同人群對(duì)住宅戶型的需要。另外，由于國(guó)家的相關(guān)規(guī)定的限制，使大多數(shù)住宅的戶型模式相仿，給戶型設(shè)計(jì)師的發(fā)揮形成了阻礙，無(wú)法滿足人們個(gè)性化的追求。
二、發(fā)展趨勢(shì)
住宅的戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是隨著當(dāng)前人們的實(shí)際需要、城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、建筑施工工藝的發(fā)展等因素的變化而變化的。隨著人們對(duì)生活品質(zhì)的要求不斷增高，對(duì)住宅設(shè)計(jì)師的工作帶來(lái)了很大的壓力，傳統(tǒng)的住宅戶型設(shè)計(jì)只是簡(jiǎn)單的對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)進(jìn)行繪制，現(xiàn)如今，在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，不僅要考慮國(guó)家的相關(guān)戶型規(guī)范，還要考慮不同住戶的住房需求，各房間的使用功能，現(xiàn)階段的科學(xué)技術(shù)水平，布局的人性化、合理化、多功能化等要素。所以住宅的戶型設(shè)計(jì)不斷的在調(diào)整改良逐漸被完善。
l適用性和舒適性為主導(dǎo)
居住適用性就是在房屋整體面積的劃分上，合理劃分出各種不同的功能區(qū)域，讓居民們能合理支配不同性能的生活空間。在進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)時(shí)，我們要根據(jù)住宅的整體面積來(lái)考慮功能區(qū)域的合理劃分，做到面積、尺寸合理設(shè)置和功能分區(qū)的明確，確保不同功能空間彼此的協(xié)調(diào)和緊湊，各功能空間的布局應(yīng)準(zhǔn)確合理。可以將在戶型設(shè)計(jì)中將適用性和舒適性有機(jī)地結(jié)合，使功能性布局趨于合理，比如客廳和餐廳空間保持相對(duì)完整的設(shè)置，以避免人員隨意穿行：客廳和臥室保持分離，臥室門(mén)不直接面向客廳，而通過(guò)過(guò)道來(lái)實(shí)現(xiàn)交通的空間設(shè)置，避免客廳活動(dòng)對(duì)臥室的干擾：衛(wèi)生間門(mén)不能正對(duì)餐廳，以免就餐時(shí)產(chǎn)生不良感受；衛(wèi)生間門(mén)不能正對(duì)臥室門(mén)，以消除不良影響；應(yīng)確保各房間的采光性和通風(fēng)性，以及整體面積的布局合理和平面交通的通暢便捷。為了滿足人們的基本需求和生活的舒適性，可設(shè)置獨(dú)立的工作室、娛樂(lè)室和影音室，陽(yáng)臺(tái)的觀景設(shè)置，以及復(fù)式住宅的中庭空間等。
2主次功能分區(qū)的綜合利用
每個(gè)住宅都分為很多房間，這是為了滿足人們?cè)谑褂眠^(guò)程中的不同需要而產(chǎn)生的。最基本的格局有臥室、廚房、衛(wèi)生間，這也是每個(gè)戶型幾乎都存在的。這些明顯的區(qū)域劃分將人們的各種生活活動(dòng)有效的區(qū)分開(kāi)來(lái)，提高了住宅的綜合利用功效。不同的區(qū)域所占用的住宅空間也不僅相同，這是為了分清使用功能主次性，最大限度的滿足住戶的生活需要。比如說(shuō)廚房的設(shè)計(jì)，廚房在人們的使用中占據(jù)就很重要的地位，廚房用具比較復(fù)雜多樣，所以適當(dāng)?shù)脑黾訌N房的使用面積，可以更合理的安排廚房用具的擺放，在使用過(guò)程中增加了便捷性；再比如衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)，雖然衛(wèi)生間經(jīng)常被人們所使用，但由于其功能比較具體和單一，所需要的設(shè)備比較少，在使用過(guò)程中不會(huì)進(jìn)行較大幅度的活動(dòng)，因此，衛(wèi)生間的面積一般都比較小。對(duì)住宅各部分進(jìn)行主次功能區(qū)的合理分配，可以增加住宅的綜合利用率，多方面的滿足人們的生活需要。
三、結(jié)語(yǔ)
隨著我國(guó)城市化的推進(jìn)居住需求必然不斷增加，住宅的開(kāi)發(fā)和建設(shè)者們應(yīng)在快速發(fā)展的大潮中保持清醒頭腦。把握時(shí)展的大局，在設(shè)計(jì)中應(yīng)充分體會(huì)使用者的切實(shí)需求，追求小戶型的精細(xì)化設(shè)計(jì)把我國(guó)城市住宅的戶型設(shè)計(jì)提高到一個(gè)新的階段。?
參考文獻(xiàn)
篇3
在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的背景下，人們對(duì)不同的戶型要求不斷增加。居民生活水平的整體提高，促使人們對(duì)室內(nèi)住宅設(shè)計(jì)尤為關(guān)注，合理科學(xué)的住宅設(shè)計(jì)不僅能讓房地產(chǎn)業(yè)得到更好的發(fā)展，也能使居民的居住條件得到改善，提高其生活水平。
1 室內(nèi)住宅設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題分析
在房地產(chǎn)業(yè)的房屋設(shè)計(jì)中，對(duì)室內(nèi)住宅的設(shè)計(jì)是最基本的房屋設(shè)計(jì)。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，建筑設(shè)計(jì)師們迎合市場(chǎng)需求，設(shè)計(jì)出許多實(shí)用性較強(qiáng)的住宅，但是，在其設(shè)計(jì)的過(guò)程中也存在一些問(wèn)題。
1.1 空間布局不合理，缺乏良好的居住功能
目前市場(chǎng)上的住宅大多以宿舍和旅店功能居多，缺少日常的居家生活功能。室內(nèi)的空間布局不合理，室內(nèi)設(shè)計(jì)缺乏“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，加上室內(nèi)采光效果不好，使整個(gè)設(shè)計(jì)不能適應(yīng)市場(chǎng)的需求[1]。
1.2 缺乏較大的空間利用率，房屋的實(shí)用性不強(qiáng)
目前市場(chǎng)上的住宅片面理解空間使用率和房屋整體面積，造成了居住空間的不合理。室內(nèi)的有效使用空間較小，公共空間過(guò)大，造成很大的浪費(fèi)，而房屋的實(shí)用性不強(qiáng)。
1.3 室內(nèi)缺乏靈活的選擇性
不同時(shí)期人們對(duì)室內(nèi)住宅設(shè)計(jì)的要求不一樣，隨著居民生活水平的提高，會(huì)對(duì)室內(nèi)住宅設(shè)計(jì)的靈活性要求更高。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的室內(nèi)住宅設(shè)計(jì)固定呆板，簡(jiǎn)僵化的設(shè)計(jì)理念使住宅沒(méi)有更多的自由布置選擇空間。不同住戶的不同審美觀和價(jià)值觀不能通過(guò)自己的住宅設(shè)計(jì)體現(xiàn)出來(lái)。
2 分析室內(nèi)住宅設(shè)計(jì)的幾大要點(diǎn)
適應(yīng)現(xiàn)代市場(chǎng)的要求，充分考慮住戶的想法，結(jié)合目前室內(nèi)住宅設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)其設(shè)計(jì)的要點(diǎn)進(jìn)行分析，主要從以下幾個(gè)方面來(lái)考慮室內(nèi)住宅設(shè)計(jì)。
2.1 科學(xué)合理地布局各個(gè)功能區(qū)，創(chuàng)造良好的居住條件
在室內(nèi)住宅中將各個(gè)功能區(qū)按照一定的規(guī)律進(jìn)行科學(xué)合理的布局，根據(jù)不同分區(qū)的使用功能，比如根據(jù)動(dòng)靜分區(qū)、公私分區(qū)等進(jìn)行合理設(shè)計(jì)。除此之外，還要設(shè)置適合日常居住的功能區(qū)，考慮到每一個(gè)家庭的特殊需要，減少實(shí)用性低的功能區(qū)的設(shè)置[2]。
2.2 設(shè)計(jì)較為實(shí)用的功能區(qū)域，擴(kuò)大有效使用面積
合理減少公攤區(qū)域，將住宅的結(jié)構(gòu)變得緊湊。在不影響戶型的基礎(chǔ)上盡量擴(kuò)大有效的功能區(qū)面積，可以讓住戶更好地享受房屋的舒適性。另外，在功能區(qū)的劃分上要考慮實(shí)際生活的需要，進(jìn)行合理的規(guī)劃。例如，衛(wèi)生間的面積可以相對(duì)小一些，客廳的面積可以進(jìn)行擴(kuò)大。滿足住戶的生活需要。
2.3 設(shè)計(jì)靈活且可以自由選擇的室內(nèi)功能區(qū)
在現(xiàn)代社會(huì)中，居民家庭的構(gòu)成及生活方式、審美觀、價(jià)值觀都千差萬(wàn)別，對(duì)住宅內(nèi)的空間需求也不相同。所以，建筑設(shè)計(jì)者對(duì)室內(nèi)住宅的設(shè)計(jì)要考慮住戶的要求，除了提供多樣的戶型外，還要在住宅的平面布局上呈現(xiàn)出一定的差異性，滿足更多住戶的要求。在進(jìn)行平面布局設(shè)計(jì)時(shí)可以將靈活可選擇的空間面積放大，模糊一些功能區(qū)，可以讓住戶自行選擇，體現(xiàn)出每一個(gè)家庭不同的文化氛圍和價(jià)值取向。減少固定材料的使用，可以采用輕質(zhì)的材料分隔不同的空間區(qū)域，有利于住戶的自由設(shè)計(jì)，這樣的室內(nèi)設(shè)計(jì)能具有較強(qiáng)的實(shí)用性，讓住戶自己實(shí)現(xiàn)其利用價(jià)值。
2.4 采用先進(jìn)的科技理念，提高室內(nèi)住宅的舒適度
隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，在室內(nèi)住宅設(shè)計(jì)中適當(dāng)采用科學(xué)技術(shù)，使住宅的舒適度不斷提高[3]。例如，在通風(fēng)問(wèn)題上可以根據(jù)本地的風(fēng)向、太陽(yáng)的角度等科學(xué)知識(shí)來(lái)指導(dǎo)設(shè)計(jì)，將淺顯的科學(xué)知識(shí)運(yùn)用到室內(nèi)住宅的設(shè)計(jì)中去，可以有效改善住宅設(shè)計(jì)的質(zhì)量，提高住宅的舒適度。
2.5 合理規(guī)劃儲(chǔ)物空間
之所以把儲(chǔ)物空間的設(shè)計(jì)單獨(dú)列出來(lái)，是因?yàn)槟壳暗氖覂?nèi)住宅設(shè)計(jì)中都沒(méi)有考慮到儲(chǔ)物空間的設(shè)計(jì)，許多家庭對(duì)儲(chǔ)物空間的選擇不合理，導(dǎo)致整個(gè)室內(nèi)的格局缺少美感?；谶@樣的問(wèn)題，設(shè)計(jì)者在室內(nèi)住宅設(shè)計(jì)中要充分考慮儲(chǔ)物空間的選擇，可以運(yùn)用科學(xué)知識(shí)來(lái)指導(dǎo)儲(chǔ)物空間的設(shè)計(jì)。不僅讓住戶的要求得到滿足，也要具有一定的美感，使整個(gè)住宅變得整潔舒適。
結(jié)語(yǔ)
在社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，居民生活水平穩(wěn)步提高的背景之下，建筑設(shè)計(jì)者通過(guò)調(diào)查研究，分析現(xiàn)階段室內(nèi)住宅設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題，探究室內(nèi)住宅設(shè)計(jì)中的要點(diǎn)，從空間布局，功能區(qū)的劃分、科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用、儲(chǔ)物空間的合理選擇、空間靈活性的設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行探討，為室內(nèi)住宅設(shè)計(jì)提供有效的參考。能為廣大住戶提供更加合理科學(xué)的戶型及室內(nèi)設(shè)計(jì)，提高居民的生活水平，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
篇4
一、現(xiàn)代住宅的類(lèi)型
1、按樓體高度分類(lèi)，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。
2、按樓體結(jié)構(gòu)形式分類(lèi)，主要分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼混框架結(jié)構(gòu)、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。
3、按樓體建筑形式分類(lèi)，主要分類(lèi)低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、其他形式住宅等。
4、按房屋型分類(lèi)，主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅、復(fù)式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶型住宅（超小戶型）等。
5、按房屋政策屬性分類(lèi)，主要分為廉租房、已購(gòu)公房（房改房）、經(jīng)濟(jì)適用住房、住宅合作社集資建房等定居是存在的基本特征。
二、現(xiàn)代住宅的研究方向
當(dāng)代住宅設(shè)計(jì)要考慮住宅的合理性、舒適性及文脈性。一般從以下幾個(gè)方面研究：住宅的風(fēng)水學(xué)、住宅的社會(huì)學(xué)研究、住宅的行為學(xué)研究、住宅的心理學(xué)研究、建筑人類(lèi)學(xué)研究、住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)研究、建筑美學(xué)研究及建筑生態(tài)學(xué)研究等。
1、住宅的風(fēng)水學(xué)研究。風(fēng)水學(xué)最初是作為帝王的御用術(shù)，應(yīng)用于指導(dǎo)城邑、宮殿、陵址等的修建活動(dòng)之中，多有封建思想的束縛。而現(xiàn)代的風(fēng)水學(xué)實(shí)質(zhì)是在心理學(xué)、物理環(huán)境等科學(xué)研究基礎(chǔ)上發(fā)展的傳統(tǒng)文化的研究方向?，F(xiàn)代風(fēng)水學(xué)從房屋的結(jié)構(gòu)、住宅所處的環(huán)境、住房的裝修、家具的擺設(shè)等各方面進(jìn)行研究，其本質(zhì)是對(duì)人心理和生理行為的考慮的綜合研究。
2、住宅的經(jīng)濟(jì)學(xué)研究。研究住宅再生產(chǎn)過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)發(fā)展規(guī)律的科學(xué)。主要以住宅的建造、分配、交換、消費(fèi)及消費(fèi)使用過(guò)程中所追加的維修、管理的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為研究領(lǐng)域。
3、住宅社會(huì)學(xué)研究。住宅社會(huì)學(xué)是研究住宅與社會(huì)中的人口、家庭、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、公共服務(wù)等因素相互關(guān)系的社會(huì)學(xué)分支學(xué)科。住宅社會(huì)學(xué)主要研究：（1）住宅建設(shè)同社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素的關(guān)系，住宅在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位和作用；（2）城市住宅的社會(huì)環(huán)境及住宅的規(guī)劃和管理；（3）不同居住對(duì)象（青年和學(xué)生、老年、傷殘者、復(fù)婚家庭等）對(duì)住宅的不同需求；（4）居民的人際交往和鄰里關(guān)系，以及住宅造成的社會(huì)隔離問(wèn)題；（5）住宅政策和居住法；（6）住宅建設(shè)的規(guī)模和發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)。
三、現(xiàn)代住宅的設(shè)計(jì)發(fā)展趨勢(shì)
1、文化——新的生活方式?jīng)Q定新的房屋設(shè)計(jì)形式。
2、經(jīng)濟(jì)——富裕和窮的人口增加要求與其身份等同的獨(dú)特建筑。
3、新的建筑和新材料、新技術(shù)的出現(xiàn)——允許我們?cè)O(shè)計(jì)、建造更大、更好、更獨(dú)一無(wú)二的房屋。
4、技術(shù)革新——新技術(shù)（汽車(chē)，HVAC——采暖、通風(fēng)和空調(diào)）使我們的生活更加化，尤其數(shù)字化技術(shù)的出現(xiàn)。
篇5
一、保障性住房發(fā)展背景
所謂“保障性住房”，是指政府為中低收入住房困難家庭提供的，限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。從一九九八年開(kāi)始，國(guó)務(wù)院關(guān)于住房制度的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，此文件標(biāo)志著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的開(kāi)端。隨著商品房的發(fā)展，保障性住房于二零零七年進(jìn)入到一個(gè)新的歷史時(shí)期，從二零零八年到二零一零年三年間保障性住房從68萬(wàn)套迅速上升為580萬(wàn)套。關(guān)于保障性住房的設(shè)計(jì)也成為重中之重，如何設(shè)計(jì)的合理，如何設(shè)計(jì)的舒適，都成為保障性住房使用過(guò)程中所面臨的主要問(wèn)題。
二、保障性住房設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題
隨著保障性住房使用的增多，其設(shè)計(jì)是否合理也成為各個(gè)設(shè)計(jì)師所要考慮的問(wèn)題，目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)保障性住房的設(shè)計(jì)還存在很大的問(wèn)題，主要有以下幾個(gè)方面：
1、保障房結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理。因?yàn)槭潜Ｕ闲宰》?，所以?duì)于房屋的使用定性則以基本需求為準(zhǔn)，對(duì)于房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)則缺乏舒適的理念。一些房屋的設(shè)計(jì)根本沒(méi)有起居室的構(gòu)造，房屋的使用功能主要體現(xiàn)為吃飯、睡覺(jué)。
2、保障房部分采光設(shè)計(jì)不合理。因?yàn)榉课莸脑O(shè)計(jì)主要用于保障社會(huì)基層人員的基本生活，并且因?yàn)楸Ｕ戏康男枨罅看螅虼吮Ｕ戏吭O(shè)計(jì)的機(jī)構(gòu)就比較緊湊，對(duì)于房屋結(jié)構(gòu)的安排不盡合理，一些房間根本沒(méi)有采光，一些衛(wèi)生間也為暗衛(wèi)生間。
3、保障房房間使用率較低。目前，市面上大部分保障性住房都是毛坯房交房，沒(méi)有經(jīng)過(guò)精心的設(shè)計(jì)，造成很多空間甚至房間的使用設(shè)計(jì)不盡合理，尤其衛(wèi)生間與廚房的使用率很低，造成很多空間使用上的浪費(fèi)。
我國(guó)大力提倡提高保障性住房的質(zhì)量，尤其在設(shè)計(jì)上應(yīng)當(dāng)做到設(shè)計(jì)合理，結(jié)構(gòu)布局合理，提高保障性住房房間的使用率，我們?cè)O(shè)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)在這些方面積極研究，大膽探索，重視保障性住房的設(shè)計(jì)需求。
三、保障性住房設(shè)計(jì)建議
保障性住房建設(shè)是利國(guó)利民的重大工程，要想讓人們真正做到安居樂(lè)業(yè)就需要完善保障性住房的功能、合理化保障性住房結(jié)構(gòu)，創(chuàng)設(shè)優(yōu)美的居住環(huán)境，降低保障性住房的造價(jià)成本，進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)。堅(jiān)持“以人為本、立足環(huán)境、突出特色、求精求美”的設(shè)計(jì)理念，將我國(guó)保障性住房的設(shè)計(jì)提升更高一個(gè)層次。筆者通過(guò)多年此方面的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了幾點(diǎn)建議，期望可以供同行業(yè)者參考。
1、居住功能空間設(shè)計(jì)適宜的尺度
保障性住房首先要滿足人們的基本生活需要，但是不應(yīng)以滿足基本生活需要為目標(biāo)，其只是保障房的一個(gè)基本設(shè)計(jì)理念。在滿足保障性住房基本需求的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，將空間條件作為住房設(shè)計(jì)的依據(jù)，將房屋的功能空間更好的利用。只有利用好保障性住房的功能空間，才能推動(dòng)保障性住房的快速發(fā)展，健康發(fā)展。比如一般保障性住房的房屋面積為55平米左右到90平米左右，為中小型住宅戶型，在有限的建筑面積范圍內(nèi)，需要滿足不同人群的需求，因此合理安排空間便成為設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。結(jié)合家具擺放情況、家庭設(shè)施、使用者的習(xí)慣和活動(dòng)區(qū)域，計(jì)劃衛(wèi)生間與廚房面積，這樣可以照顧需要人數(shù)較多家庭居住的需要。中小型戶型應(yīng)當(dāng)做到精致、緊湊和舒適為一體，多種戶型（絲茅坪礦安置點(diǎn)七種套型）和多種面積指標(biāo)（絲茅坪礦安置點(diǎn)從55平方米至95平方米共五種面積指標(biāo)）相結(jié)合，高層建筑與多層建筑相結(jié)合，點(diǎn)式住宅和板式住宅相結(jié)合，同時(shí)控制公攤面積，加大使用面積，有電梯的住宅盡量使公共走道與消防電梯前室合二為一，這樣可以有效減少公攤和交通走道的面積，達(dá)到充分節(jié)約用地效果。
2、提高面積利用率和空間使用率
我國(guó)的保障性住房大多為中小型戶型，因此在進(jìn)行各個(gè)功能區(qū)域設(shè)計(jì)的時(shí)候要堅(jiān)持精益求精、面積適度。室內(nèi)設(shè)計(jì)盡量采用流線型設(shè)計(jì)，這樣可以給人以通透的感覺(jué)，交通面積做到有效利用，突破傳統(tǒng)的空間單獨(dú)使用功能的模式，這樣可以有效保障房屋使用面積的合理利用。比如在進(jìn)行房間劃分的時(shí)候，如果設(shè)計(jì)為二居室臥室使用面積會(huì)加大，但是設(shè)計(jì)成三居室，則可以滿足一個(gè)家庭更多人員的需求，在現(xiàn)代社會(huì)有的家庭可能是祖孫三代同居而住，這樣設(shè)計(jì)成三居室，則可以解決人員多房間不夠用的難題，更加使保障性住房發(fā)揮其功用。在高度上，還可以過(guò)渡區(qū)域及交通空間的上面結(jié)構(gòu)、衛(wèi)生間前室的上面結(jié)構(gòu)等部位進(jìn)行吊柜設(shè)計(jì)，這樣可以使家具物品的擺放更為立體，節(jié)省了地面空間的使用，也有效利用了整個(gè)房屋的空間。有條件的頂層還可以設(shè)計(jì)成坡屋頂，這樣頂樓便可以成為閣樓的空間，加大了房屋空間的設(shè)置，增加了保障性住房的有效面積。同時(shí)還可以設(shè)計(jì)床下空間的儲(chǔ)藏功能，如果有樓梯還可以在樓梯下方設(shè)計(jì)儲(chǔ)物空間。這些設(shè)計(jì)都有效的節(jié)約了保障性住房的建筑面積。
3、加強(qiáng)對(duì)環(huán)境的設(shè)計(jì)
現(xiàn)在人們對(duì)于居住地要求不再只是滿足于有地方吃飯，有地方睡覺(jué)，而是增加了更多對(duì)居住環(huán)境的要求，居住便利性的需求。比如對(duì)于燃?xì)庹?、垃圾收集、水泵房均已考慮，配電房的布置，對(duì)于繳費(fèi)方便性的設(shè)計(jì)，對(duì)于商業(yè)區(qū)的需求及社區(qū)活動(dòng)服務(wù)中心等等，都應(yīng)當(dāng)納入保障性住房的設(shè)計(jì)中。目前小區(qū)對(duì)于停車(chē)位的需求也是越來(lái)越強(qiáng)烈，房屋設(shè)計(jì)中應(yīng)當(dāng)做好停車(chē)位的預(yù)留工作。設(shè)計(jì)者還應(yīng)當(dāng)做好保障性住房周?chē)木坝^設(shè)計(jì)，增加屋前宅后的綠化面積，盡可能多的提供居民戶外活動(dòng)場(chǎng)地，滿足住戶形式多樣的室外活動(dòng)。
總結(jié)：本文筆者從幾個(gè)方面對(duì)保障性住房的設(shè)計(jì)提出了自己的見(jiàn)解，希望在以后的保障性住房建設(shè)中，房屋的設(shè)計(jì)者可以增加此方面的考慮，進(jìn)行人性化的設(shè)計(jì)。讓人們生活的更舒適、更舒心，真切感受到來(lái)自政府的關(guān)懷。
參考文獻(xiàn)：
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篇6
1.1 安全性原則
室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)最注重的是住戶居住的安全。在裝修中，對(duì)房屋的關(guān)鍵結(jié)構(gòu)，比如承重墻、陽(yáng)臺(tái)等，要嚴(yán)禁拆除或者做一些有損其功能的動(dòng)作，比如，禁止在承重墻上掏壁櫥，或者在陽(yáng)臺(tái)上放置重量較大并且超過(guò)陽(yáng)臺(tái)最大載重量的物品等。
室內(nèi)裝修安全設(shè)計(jì)，還應(yīng)當(dāng)注意防電、防火設(shè)施的設(shè)計(jì)。在裝修過(guò)程中，為了符合實(shí)用的要求，不可避免的要對(duì)電線線路做一些改動(dòng)。因此，在線路改動(dòng)或增加電路數(shù)量后，根據(jù)改動(dòng)的情況，安裝適量的保險(xiǎn)設(shè)施。
對(duì)于室內(nèi)裝修的防火設(shè)計(jì)，在裝修時(shí)除了要對(duì)電器和電路作相應(yīng)的防火處理，避免電線線路過(guò)于密集，還要做室內(nèi)其他易燃材料，如窗簾、木質(zhì)地板等做必要的防火處理，在選材時(shí)，可以選用質(zhì)量合格，并且防火、耐火的材料。
在裝修時(shí)，除了要注意防電、防火之外，還要做好必要的防水處理工作，尤其是廚房、衛(wèi)生間、浴室等上下水管道比較密集的地方，要進(jìn)行仔細(xì)的檢查，對(duì)防水層損壞部分進(jìn)行重修，對(duì)容易透水、漏水的部分，要對(duì)防水層作必要的加固和加厚。
對(duì)于家里孩子年齡較小的住戶，在做室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)者要考慮孩子的活潑好動(dòng)的天性，盡量減少尖銳的邊角設(shè)計(jì)，防止因邊角尖銳對(duì)孩子造成傷害。
1.2 實(shí)用性和美觀性原則
室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)的實(shí)用性原則要求最大程度的滿足住戶對(duì)房屋功能的要求，設(shè)計(jì)時(shí)要注意營(yíng)造良好的環(huán)境，給居住著創(chuàng)造適宜的居住環(huán)境。同時(shí)，設(shè)計(jì)中還要注意房屋空間的儲(chǔ)物功能，尤其是對(duì)于小戶型的房屋，更要做好房屋儲(chǔ)存空間的開(kāi)發(fā)。這樣才能為居住著創(chuàng)造方便、整潔的居住環(huán)境。
在注意房屋實(shí)用性設(shè)計(jì)的同時(shí)，對(duì)房屋的美觀性設(shè)計(jì)也是必不可少的。一個(gè)漂亮、美觀的房間，使居住著享受實(shí)用設(shè)施帶來(lái)的方便、整潔的同時(shí)，可以體驗(yàn)更加舒適、美觀的居住環(huán)境。
1.3 經(jīng)濟(jì)性原則
室內(nèi)裝修時(shí)，注重房屋的美觀性設(shè)計(jì)，并不是一味的為了美觀，搞豪華裝修，而是要求設(shè)計(jì)者根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)、裝修風(fēng)格，以及居住者的要求，結(jié)合經(jīng)濟(jì)條件，對(duì)裝修所要用到的材料及價(jià)格進(jìn)行合理的分配，量入為出，用合理的價(jià)格對(duì)房屋作出合理的O計(jì)，滿足房屋居住環(huán)境和居住功能的要求。
1.4 個(gè)性化原則
房屋室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)的目的是為了方便居住者居住，并且要為居住者提供更加舒適、美觀的居住環(huán)境。所以，房屋室內(nèi)裝修的設(shè)計(jì)者應(yīng)當(dāng)結(jié)合居住者個(gè)人的生活習(xí)慣，以及居住者對(duì)房屋構(gòu)造、裝修風(fēng)格等方面的要求，進(jìn)行個(gè)性化的設(shè)計(jì)。
1.5 環(huán)保性原則
在室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)師要樹(shù)立環(huán)保的觀念。對(duì)涂料、建材，以及其他物品的選材應(yīng)當(dāng)盡可能地挑選質(zhì)量合格，并且環(huán)保的材料，注意房屋的節(jié)能、取暖、采光等設(shè)計(jì)。
2、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)的主要風(fēng)格
2.1 傳統(tǒng)風(fēng)格
傳統(tǒng)風(fēng)格的裝修設(shè)計(jì)，這是一個(gè)十分廣泛的概念，體現(xiàn)了不同地域、不同時(shí)代的建筑風(fēng)格和室內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)格，它不只是體現(xiàn)著特定的地域在特定的歷史時(shí)期的裝修風(fēng)格，更體現(xiàn)了該地域在特定歷史階段的歷史文化特色。
傳統(tǒng)風(fēng)格的裝修設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)師提出了更高的要求。想要設(shè)計(jì)一個(gè)典型的傳統(tǒng)風(fēng)格的房屋，設(shè)計(jì)師除了要對(duì)不同地域、不同歷史時(shí)期的歷史文化風(fēng)格、建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格和室內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)格都要有全面而深刻的了解之外，還要擁有對(duì)各種設(shè)計(jì)風(fēng)格進(jìn)行全面的綜合分析的能力，能夠?qū)⑻囟ǖ赜?、特定歷史時(shí)期的設(shè)計(jì)風(fēng)格進(jìn)行濃縮和提煉，并體現(xiàn)在房屋設(shè)計(jì)之中。
2.2 時(shí)代風(fēng)格
時(shí)代風(fēng)格不同于傳統(tǒng)設(shè)計(jì)風(fēng)格，時(shí)代風(fēng)格更加注重房屋的空間的結(jié)構(gòu)美和形式美的結(jié)合，側(cè)重于房屋功能的開(kāi)發(fā)，以時(shí)代風(fēng)格設(shè)計(jì)的房屋，其房屋功能更加符合現(xiàn)代人們對(duì)房屋結(jié)構(gòu)和家具擺設(shè)簡(jiǎn)潔、明快的要求，裝修設(shè)計(jì)的選材更加體現(xiàn)裝修材料的質(zhì)地和功能。簡(jiǎn)單、明快的裝修風(fēng)格設(shè)計(jì)，結(jié)合房屋實(shí)用性、美觀性、經(jīng)濟(jì)性于一體，簡(jiǎn)潔的設(shè)計(jì)和房屋功能的開(kāi)發(fā)，更有利于設(shè)計(jì)者和居住者對(duì)房屋設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)方法，根據(jù)自己的需要，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)或擺設(shè)進(jìn)行一定的改動(dòng)，更能符合了裝修設(shè)計(jì)的個(gè)性化原則。
2.3 自然風(fēng)格
現(xiàn)代人們對(duì)房屋設(shè)計(jì)風(fēng)格更加注重房屋的綠色設(shè)計(jì)，喜歡室內(nèi)環(huán)境更加貼近自然，提倡室內(nèi)風(fēng)格清新、自然、閑適。因此，以自然裝修風(fēng)格設(shè)計(jì)的房屋，更加多的采用比較原始，少化學(xué)加工處理的材料，并且更多地采用在房屋中擺放綠色植物，采用環(huán)保材料。整個(gè)自然裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格，不但使房屋更加符合環(huán)保理念，而且使房屋更加舒適、充滿自然氣息，為都市中快節(jié)奏奮斗、生活的人們提供了一個(gè)更加自然舒適的休閑、休息環(huán)境。
2.4 混土風(fēng)格
混土風(fēng)格，我們可以理解為混搭風(fēng)格，是混合不同地域、不同時(shí)期的不同設(shè)計(jì)風(fēng)格于一體，并將之進(jìn)行融合，達(dá)到不同裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格在同一房屋內(nèi)的和諧統(tǒng)一。
2.5 后現(xiàn)代風(fēng)格
后現(xiàn)代的裝修風(fēng)格設(shè)計(jì)風(fēng)格，繼承了傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)風(fēng)格，但是又不拘泥于傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)風(fēng)格。根據(jù)傳統(tǒng)設(shè)計(jì)風(fēng)格中的材料組合規(guī)則，并大膽地進(jìn)行創(chuàng)新，不但能夠體現(xiàn)設(shè)計(jì)者的個(gè)性化的創(chuàng)新方法，更能夠使房屋設(shè)計(jì)和功能滿足居住者的個(gè)性化要求。
3、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)
3.1 室內(nèi)裝修手段多樣化和材料選擇的多元化
隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，越來(lái)越多樣的裝修手段和多樣的裝修材料在室內(nèi)設(shè)計(jì)中得以應(yīng)用，設(shè)計(jì)者運(yùn)用多樣的裝修手段，對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、布局等按照自己的意愿進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，裝修手段的創(chuàng)新和多樣化，改變的不僅僅是室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)理論，也改變著人們的居住環(huán)境和生活環(huán)境。
裝修材料的多樣化為設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)材料的選擇提供了更多的選擇機(jī)會(huì)，設(shè)計(jì)師可以根據(jù)不同需要，選擇更多的材料進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)。同時(shí)，裝修材料向綠色、環(huán)保的方向發(fā)展，保證人們居住環(huán)境優(yōu)美的同時(shí)，更加符合現(xiàn)代人們對(duì)環(huán)保、舒適的要求。
3.2 室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)的大背景化
篇7
在住宅建筑設(shè)計(jì)中，居室大小應(yīng)從人體尺度、家居布置以及必要活動(dòng)空間等三方面因素進(jìn)行考慮。從平面上住宅可以區(qū)分為院居住部分、輔助部分以及交通部分。目前，房屋建筑設(shè)計(jì)中住宅設(shè)計(jì)形式豐富，其中高層住宅較為復(fù)雜，具體可分為以下幾種類(lèi)型：
1.1 短廊式
短廊式還可分為獨(dú)立短廊式和組合短廊式，每層圍繞電梯、住宅四個(gè)方向都可開(kāi)窗、通風(fēng)采光良好是短廊式的特點(diǎn);組合短廊式住宅是由短廊式住宅組合拼接而成。根據(jù)規(guī)劃要求，條式、板式是組合短廊式高層住宅的建筑體的常見(jiàn)形式。
1.2 長(zhǎng)廊式
長(zhǎng)廊式可分為內(nèi)長(zhǎng)廊、外長(zhǎng)廊以及內(nèi)外廊式。其中內(nèi)長(zhǎng)廊式的應(yīng)用相對(duì)較少;外長(zhǎng)廊式與同類(lèi)多層住宅的特點(diǎn)基本相似，通常外廊封閉以達(dá)到遮擋風(fēng)雨的效果;內(nèi)外廊式則同時(shí)具備了內(nèi)長(zhǎng)廊、外長(zhǎng)廊式的特點(diǎn)。
1.3 躍廊式
通常將組合短廊式住宅以三四層為單位通過(guò)長(zhǎng)廊連通的形式成為躍廊式住宅。電梯到達(dá)個(gè)走廊層，以走廊層經(jīng)各單元的樓梯再通到各住戶。躍廊式住宅不僅具備短廊式住宅緊湊、相互干擾小的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)擁有長(zhǎng)廊式住宅電梯運(yùn)行效率高的特點(diǎn)。如果在電梯投資較大的情況下，且每戶平均建筑面積較小，應(yīng)用躍廊式住宅設(shè)計(jì)就相對(duì)經(jīng)濟(jì)。
2 房屋設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題
目前，房屋建筑設(shè)計(jì)方向越來(lái)越多，設(shè)計(jì)過(guò)程中房屋建筑的經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性以及安全性都在考慮范圍之內(nèi)，現(xiàn)階段房屋設(shè)計(jì)中仍存在諸多問(wèn)題，其中包括房屋錯(cuò)層式設(shè)計(jì)不合理、躍層式建筑泛濫、房屋內(nèi)部廚衛(wèi)設(shè)計(jì)不協(xié)調(diào)以及盲目追求歐式建筑風(fēng)格等。具體分析如下：
2.1 錯(cuò)層設(shè)計(jì)不合理
建筑的錯(cuò)層式設(shè)計(jì)是一種新型的設(shè)計(jì)模式，在部分合適的情況下，錯(cuò)層式的設(shè)計(jì)方式能夠處理一些設(shè)計(jì)問(wèn)題，發(fā)揮很好的效果，然而，錯(cuò)層設(shè)計(jì)也存在弊端，錯(cuò)誤使用錯(cuò)層設(shè)計(jì)方式會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的問(wèn)題。目前，盲目采用錯(cuò)層式設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)是很多設(shè)計(jì)者出現(xiàn)的錯(cuò)誤，如此不僅無(wú)法充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，反而會(huì)帶來(lái)不利的影響。例如一下兩種情況就不宜采用錯(cuò)層設(shè)計(jì)：第一，地震區(qū)不應(yīng)采用錯(cuò)層式設(shè)計(jì)，建筑抗震規(guī)范要求，建筑物的整體布置在體形上應(yīng)盡量保持對(duì)稱和簡(jiǎn)單，在質(zhì)量和剛度上對(duì)稱和均勻分布，在這地震高發(fā)地區(qū)使用錯(cuò)層式建筑一旦發(fā)生地震，劇烈的沖擊力容易導(dǎo)致建筑發(fā)生不規(guī)則的變形，使建筑整體的布局發(fā)生變化。;第二，在選擇錯(cuò)層式設(shè)計(jì)時(shí)要對(duì)住宅的面積充分考慮，小面積戶型不應(yīng)采用錯(cuò)層式。使用錯(cuò)層式設(shè)計(jì)對(duì)房屋的建筑面積要求較大，小面積住宅使用錯(cuò)層式會(huì)因踏步布置減小使用面積，而且房屋空間顯得小氣，住戶在居住時(shí)會(huì)有壓抑感。此外，錯(cuò)層式的成本相對(duì)較高，充分考慮到成本的要求也是建筑設(shè)計(jì)必要的任務(wù)之一。
2.2 躍層式建筑泛濫
近年來(lái)，多層、高層住宅設(shè)計(jì)中，躍層式設(shè)計(jì)在國(guó)內(nèi)應(yīng)用比較廣泛，其中一個(gè)原因?yàn)榻ㄖ捎妹娣e減少，使得建筑向高層發(fā)展，在一定程度上促進(jìn)了躍層式建筑的進(jìn)步，然而，躍層式并非適用于所有建筑。躍層式住宅主要應(yīng)用于獨(dú)戶式住宅或者一層住宅，在戶內(nèi)設(shè)置垂直交通的樓梯。目前，躍層式住宅也越來(lái)越多的存在于多層、高層住宅的中間層，大多情況下躍層式建筑的設(shè)計(jì)是為追求室內(nèi)空間的變化和氣派，而通常單層的空間內(nèi)布置房間已經(jīng)能夠滿足房屋建筑的功能要求，躍層在一定程度上存在浪費(fèi)的問(wèn)題。在戶內(nèi)設(shè)樓梯的躍層不僅占用房屋使用面積，降低住宅使用效率，加大成本，中小面積更不適用，并且躍層式影響老弱及兒童正常上下使用，為其正常生活帶來(lái)干擾。此外，不少住宅戶內(nèi)樓梯坡度設(shè)計(jì)太陡，步寬尺寸不足，存在很大居住危險(xiǎn)與隱患。因此，并不是任何建筑都適用躍層式設(shè)計(jì)。
2.3 廚、衛(wèi)設(shè)計(jì)不協(xié)調(diào)
在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)時(shí)，廚、衛(wèi)設(shè)計(jì)不協(xié)調(diào)，布局不合理也是存在的問(wèn)題之一。目前，我國(guó)對(duì)于廚、衛(wèi)管線布局等方面沒(méi)有相應(yīng)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，因此在設(shè)計(jì)施工中過(guò)于隨意，不能滿足用戶的實(shí)際需求。同時(shí)，設(shè)計(jì)師在進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有考慮到用戶的實(shí)際需求，導(dǎo)致在施工過(guò)程中根據(jù)業(yè)主在裝修、設(shè)備放置等的需求對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，變更時(shí)就會(huì)產(chǎn)生很多相應(yīng)的費(fèi)用。目前，很多住宅都是統(tǒng)一規(guī)劃的，用戶對(duì)室內(nèi)的設(shè)計(jì)情況的了解基本都在施工完成之后，因此，后期再進(jìn)行變動(dòng)時(shí)很多用戶都因改動(dòng)工序繁雜、費(fèi)用過(guò)高而暫時(shí)放棄，給生活帶來(lái)很多不便。這種不合理現(xiàn)象尤其體現(xiàn)在廚房和衛(wèi)生間。對(duì)于不同面積的建筑，室內(nèi)衛(wèi)生間的數(shù)量和布局都應(yīng)該是不一樣的，小面積住宅完全沒(méi)有涉及多個(gè)衛(wèi)生間的必要，很多小戶型的房屋中的衛(wèi)生間內(nèi)擺放洗衣機(jī)，且無(wú)法解決排水等方面問(wèn)題，導(dǎo)致衛(wèi)生間的洗衣機(jī)的使用年限被縮短。
2.4 盲目追求歐洲建筑外觀風(fēng)格
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅速發(fā)展，物質(zhì)生活日益豐富的同時(shí)人們的審美欣賞水平相應(yīng)提高，對(duì)建筑審美觀發(fā)生了很大的變化，歐美建筑影響了很多建筑外觀的設(shè)計(jì)。歐洲某些城鎮(zhèn)的設(shè)計(jì)風(fēng)格出現(xiàn)在我國(guó)很多小鎮(zhèn)的住房，仿歐建筑越來(lái)越多。大城市中設(shè)計(jì)一些歐洲風(fēng)的小街，可以提高城市美感，帶來(lái)一些旅游效益以及豐富人們的生活，然而過(guò)高的建筑成本會(huì)給中小型城鎮(zhèn)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，反而影響其經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這種歐洲建筑過(guò)于注重形式與外表，忽略的住宅的使用功能的提高和完善。
3 房屋建筑設(shè)計(jì)問(wèn)題相應(yīng)的對(duì)策
針對(duì)前文闡述的房屋建筑設(shè)計(jì)存在的問(wèn)題，具體對(duì)策如下：
3.1 套型功能應(yīng)空間分離
在房屋建筑設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注重增強(qiáng)住宅的使用功能，提高居民居住水平。功能空間的專用程度越高，功能的使用質(zhì)量也就越高。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)滿足文明的分室標(biāo)準(zhǔn)，充分考慮公私分離的原則，嚴(yán)格科學(xué)的劃分家庭生活空間中的私密區(qū)和公共區(qū)，做到食寢分離、工作與學(xué)習(xí)空間獨(dú)立。
3.2 平面布局因地制宜
在房屋建筑設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)考慮建筑使用者的層次、審美等方面的差異，采用不同的設(shè)計(jì)方案。因此，建筑設(shè)計(jì)者在進(jìn)行平面布局設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)制定多個(gè)方案以供選擇及滿足不同程度的要求。
3.3 廚、衛(wèi)合理布局
廚、衛(wèi)布局設(shè)計(jì)應(yīng)考慮功能使用以及住宅面積等多方面因素。因此，廚房的面積大小需考慮設(shè)備設(shè)施安裝以及人員活動(dòng)空間，且需要根據(jù)廚房中實(shí)際操作需求選擇L型或H型臺(tái)面。整個(gè)室內(nèi)面積決定了衛(wèi)生間的布置，衛(wèi)生間面積大小應(yīng)能滿足布置相應(yīng)設(shè)施包括浴缸、馬桶、洗漱池等的要求，保證設(shè)施健全。此外，廚房和衛(wèi)生間的上部空間也應(yīng)得到充分利用。
3.4 室內(nèi)外環(huán)境協(xié)調(diào)一致
在住宅總平面布局時(shí)，除了滿足住宅功能需求外還應(yīng)注重滿足人的心理需求，設(shè)計(jì)者可以對(duì)室外進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，布置相應(yīng)的綠地、水石、雕像、桌椅以及運(yùn)動(dòng)器材等。
4 總結(jié)
在房屋建筑設(shè)計(jì)中，應(yīng)把目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，建立宏觀的合理性理念。在滿足建筑的使用功能的同時(shí)，結(jié)合實(shí)際情況，注重提升建筑品質(zhì)，使得人們的生活質(zhì)量以及生活生平得以有效的提高。
【參考文獻(xiàn)】
篇8
中國(guó)由于房?jī)r(jià)攀升，小戶型受到越來(lái)越多人的青睞。而對(duì)于這樣的小空間如何讓人們生活得更舒適，房屋設(shè)計(jì)和入住后的收納顯得極為重要。在這方面日本的房屋設(shè)計(jì)以及房間的整理收納有著很大的參考價(jià)值。日本由于其島國(guó)的特性衍生出了日本特有的住宅文化，其中最獨(dú)特的是其房屋的“收納文化”。
一、收納的概念
（一）收納
有關(guān)收納和整理的概念，很早就有不少書(shū)籍已經(jīng)涉及到。但是收納這種整理術(shù)和設(shè)計(jì)理念近十幾年才被人們關(guān)注。やましたひでこ認(rèn)為所謂收納就是將大容量的物品壓縮到最小限度的空間內(nèi)，并且讓人們感覺(jué)到美觀和舒適。
收納，顧名思義是指將物品整理收拾起來(lái)，放好。人們一般拿出很多東西來(lái)用，用完后再放回去。那么放回去這種行為就是整理收拾。やましたひでこ在《新?片付け 斷》一書(shū)中指出以前的觀念認(rèn)為收納等于整理，這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的。收納不是僅僅整理而已，它和人的意識(shí)以及精神活動(dòng)關(guān)系密切。收納不僅是人類(lèi)的一種行為，同時(shí)也是一種文化。
傳統(tǒng)觀念認(rèn)為收納就是將物品藏起來(lái)。藏得合理，藏得眼睛看不到，這就是最終目的。然而現(xiàn)代的設(shè)計(jì)當(dāng)中的收納是要體現(xiàn)出來(lái)，讓人們看得見(jiàn)。
（二）“斷舍離”
“斷舍離”是やましたひでこ根據(jù)最小化理論提出的一個(gè)嶄新的概念，從根本上分析了人和物品之間的關(guān)系。
“斷舍離”是指通過(guò)減少不必要的東西，讓生活和人生達(dá)到一種和諧的生活術(shù)和處世術(shù)。它來(lái)源于瑜伽的行法“斷行”“舍行”“離行”，是一種思維方式、一種生活方式也是一種處世術(shù)。通過(guò)斷開(kāi)和丟棄人生和日常生活中不必要的東西讓人從對(duì)物品的迷戀中解放出來(lái)，幫助人們獲得輕松愉快的人生。
“斷舍離”是對(duì)日本傳統(tǒng)觀念的一種顛覆。在傳統(tǒng)的觀念和價(jià)值觀里“浪費(fèi)”可恥，不可取。但是這種觀念如果太過(guò)根深蒂固的話就會(huì)給自己的生活和精神都帶來(lái)很大的負(fù)擔(dān)。如果不丟棄的話，一些已經(jīng)不能用的東西，將來(lái)也不可能會(huì)用到的東西就會(huì)慢慢地在家里越積越多，那么本應(yīng)舒適的生活空間就會(huì)越來(lái)越擁擠，給人一種壓迫感。而要處理這些龐大的堆積物要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力，長(zhǎng)期下來(lái)就給人們的身心帶來(lái)很大的負(fù)擔(dān)，損害身心健康。“斷舍離”試圖通過(guò)瑜伽的行法讓人們被傳統(tǒng)“浪費(fèi)”的觀念禁錮的心靈獲得釋放，讓人們從自己慢慢累積的重壓中解放出來(lái)。
“斷舍離”的這種觀念被越來(lái)越多的人青睞，很多人都在嘗試，已經(jīng)成為一種時(shí)尚。這是一種嶄新的收納整理理念。由于越來(lái)越多的人追求節(jié)約生活，而不是以前的消費(fèi)生活，這種整理方法備受關(guān)注，因此這個(gè)詞也入選為日本2010年的流行語(yǔ)。
二、日本的收納文化
日本獨(dú)特的收納整理術(shù)是一種文化，它吸引著全世界人的目光，帶給人們深刻的印象。從垃圾的分類(lèi)，賓館、旅館等空間的有效巧妙利用，在各個(gè)領(lǐng)域日本人都讓人看到了其讓世人驚嘆的智慧。收納文化是經(jīng)過(guò)歲月的積累，在日本人的日常生活中孕育而生的。
因此可以說(shuō)日本的收納文化緣起于日本的住宅文化和住宅現(xiàn)狀。
日本住宅區(qū)的建設(shè)主要是依據(jù)クラレンス?ペリ的近鄰住區(qū)論。即以半徑400米左右，人口在5000―6000的區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)單位，周邊的主干道圈住該區(qū)域范圍。在該區(qū)域范圍內(nèi)設(shè)有學(xué)校、商業(yè)街、行政機(jī)關(guān)、綠化等，交通線路穿過(guò)區(qū)域中心，而且為防止汽車(chē)速度過(guò)快，特意把馬路修得彎彎曲曲。這樣，居民的日常生活基本就在這樣的可以步行的范圍內(nèi)進(jìn)行。
日本人在這樣的環(huán)境中就必須考慮在狹小擁擠的房間和生存空間里如何合理利用空間，如何歸置大量的物品。
此外土地的所有權(quán)也對(duì)日本的住宅地產(chǎn)生了很大的影響。由于日本是個(gè)島國(guó)，土地資源有限。人口不斷增長(zhǎng)，而土地越來(lái)越少，在這種形勢(shì)下如何合理利用空間是日本人面臨的一個(gè)大問(wèn)題。
在日本，土地是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，可以自由買(mǎi)賣(mài)。土地價(jià)格有可能上漲，如果地價(jià)暴漲人們的購(gòu)買(mǎi)力就會(huì)受到限制，這樣間接地也造成了需要人們有效地利用現(xiàn)有的空間。
總之，日本獨(dú)特的住宅狀況孕育了日本獨(dú)特的住宅文化和收納文化。
三、住宅設(shè)計(jì)和收納的特點(diǎn)
日本式收納具有三個(gè)特點(diǎn)，即實(shí)用性、藝術(shù)性和統(tǒng)一性。而日本房屋設(shè)計(jì)完全體現(xiàn)了這三個(gè)特點(diǎn)。本文接下來(lái)通過(guò)日本當(dāng)下的人氣娛樂(lè)節(jié)目《超級(jí)全能住宅改造王》來(lái)探討日本收納的特征以及在日常生活中的重要性和廣泛性。
現(xiàn)代住宅設(shè)計(jì)里必須包含實(shí)用性和藝術(shù)性。收納家具就是典型的體現(xiàn)。收納整理物品的同時(shí)也展示了其設(shè)計(jì)的藝術(shù)性。關(guān)于展示張妹在《居住設(shè)計(jì)中陳列品與空間的關(guān)系》一書(shū)中提出了一個(gè)新概念，即展示也是一種收納方式。趙云瑾、鄭柳陽(yáng)等也在《漫談住宅收納空間設(shè)計(jì)》中講到收納具備整理物品的實(shí)用性的同時(shí)也包含了展示這種藝術(shù)含義。比如書(shū)籍、紀(jì)念品、裝飾品等的收納就是為了展示。
日本的收納家具品種繁多，功能強(qiáng)大，日本人對(duì)收納家具的研究也比其他國(guó)家更深入。在《超級(jí)全能住宅改造王》節(jié)目中有一期七坪六人住的案例。原本狹小雜亂的七坪小空間，通過(guò)利用可移動(dòng)的家具擴(kuò)大收納空間，以及在底面和天花板上設(shè)置隱形收納空間擴(kuò)大了生活空間。將一個(gè)無(wú)處下腳的地方變成了一個(gè)舒適溫馨的家。
首先，設(shè)計(jì)師將整面墻做成收納架。收納架的顏色和墻壁顏色相同，這樣兩者就像一個(gè)整體?？雌饋?lái)簡(jiǎn)單大方，給人一種整潔的感覺(jué)。其次其收納能力很強(qiáng)大。收納架上方為敞開(kāi)式收納格，在里面可以擺放一些裝飾品、照片、電視機(jī)等，井然有序。不僅沒(méi)有空間上的壓迫感，反而覺(jué)得很寬敞。這個(gè)收納架充分地體現(xiàn)了收納的實(shí)用性和藝術(shù)性。
其次，設(shè)計(jì)師更改了整個(gè)房間的顏色。原來(lái)的深咖色變成了柔和的暖色調(diào)，給人一種溫馨的感覺(jué)。每個(gè)房屋的風(fēng)格都是居住者個(gè)性的體現(xiàn)，同時(shí)也可以潛移默化地影響居住者的心態(tài)。因此整體顏色的改變能讓居住者改變自己的生活態(tài)度，提升自信。進(jìn)入這個(gè)房間能感受到居住者的性格和個(gè)性。這就是收納的統(tǒng)一性。精神衛(wèi)生學(xué)上認(rèn)為好的房子應(yīng)該是人居住場(chǎng)所和物品收納場(chǎng)所達(dá)成和諧統(tǒng)一。如果沒(méi)有這個(gè)平衡那么必然會(huì)造成人的精神衛(wèi)生上的不健康狀態(tài)。
【參考文獻(xiàn)】
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篇9
目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平不斷上升，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也越來(lái)越高，人們對(duì)房屋設(shè)計(jì)的要求也不斷增加。在這樣的背景下，在居民區(qū)建筑設(shè)計(jì)研究時(shí)就需要多方位的考慮，按照居民的要求進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)出既符合人們要求、綠色無(wú)污染又能給建筑企業(yè)帶來(lái)一定經(jīng)濟(jì)效益的居民區(qū)建筑。這對(duì)建筑施工和社會(huì)發(fā)展水平起著重要的作用。
1 我國(guó)現(xiàn)階段居住區(qū)建筑設(shè)計(jì)的問(wèn)題
1.1 戶型單一
隨著城市發(fā)展速度的加快，居住區(qū)的戶型結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)。房地產(chǎn)商比較偏重于大型戶型，開(kāi)發(fā)大型戶型的比例相對(duì)比較大，所以導(dǎo)致大小戶型失調(diào)。
1.2 質(zhì)量問(wèn)題
在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，一些建筑設(shè)計(jì)師會(huì)考慮到成本方面的問(wèn)題，進(jìn)而為了降低造價(jià)，忽略了設(shè)計(jì)住房的長(zhǎng)久性，這樣不僅會(huì)影響社會(huì)長(zhǎng)久的經(jīng)濟(jì)效益還會(huì)對(duì)環(huán)境造成一定的影響。
1.3 設(shè)計(jì)問(wèn)題
居住區(qū)建筑的主要目的是為了居住而建房。很多時(shí)候，居民只能接受建筑師設(shè)計(jì)的居住格式、結(jié)構(gòu)，居民無(wú)法給建筑設(shè)計(jì)提出意見(jiàn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商眼中重視的是建筑的施工過(guò)程，對(duì)建筑的設(shè)計(jì)過(guò)于草率，沒(méi)有考慮到居民實(shí)際需求的住房結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。由于大部分的建筑設(shè)計(jì)師都屬于初出茅廬的狀態(tài)，對(duì)施工開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)居民住房沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)。對(duì)戶型中的細(xì)節(jié)開(kāi)發(fā)不夠了解，導(dǎo)致很多居民住房設(shè)計(jì)空間不合乎人的實(shí)際生活需要。建筑設(shè)計(jì)師不能隨著人們生活質(zhì)量的提高，在生活上購(gòu)買(mǎi)一些高科技生活用品做出合理的設(shè)計(jì)。
1.4 安全設(shè)計(jì)不到位
居住區(qū)的建筑在一定程度上具有面積擴(kuò)展及空間延伸的作用，是展現(xiàn)生活質(zhì)量和精神層次的空間。因?yàn)榫幼^(qū)人員活動(dòng)量較大，居民素質(zhì)及生活水平會(huì)相互影響。為了使居民有良好的生活環(huán)境，使居住區(qū)成為提高居民素質(zhì)的活動(dòng)區(qū)域。居住區(qū)的安全防范系統(tǒng)必須在設(shè)計(jì)的重點(diǎn)考慮范圍之內(nèi)。比如：一些居民區(qū)在酒吧、網(wǎng)吧等類(lèi)似的環(huán)境下建設(shè)，這樣不僅會(huì)使居民的思想受到嚴(yán)重影響，還會(huì)導(dǎo)致生活質(zhì)量嚴(yán)重下降。而目前的開(kāi)發(fā)商為了得到利益最大化，只考慮地皮的造價(jià)，對(duì)周?chē)h(huán)境的選擇并不重視。另外，對(duì)小區(qū)的安全防范系統(tǒng)也過(guò)于疏忽，很多開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有設(shè)計(jì)系統(tǒng)的居住區(qū)安全防范設(shè)施。
2 居住區(qū)建筑設(shè)計(jì)的建議
2.1 按客戶實(shí)際需求設(shè)計(jì)
在確定戶型標(biāo)準(zhǔn)的情況下，在設(shè)計(jì)居民住宅區(qū)布局時(shí)應(yīng)考慮到其配套的合理性。比如在設(shè)計(jì)衛(wèi)生間、臥室、廚房時(shí)應(yīng)充分考慮到居民的生活習(xí)慣，將居民需要的隱私空間與開(kāi)放空間分離。根據(jù)客戶的要求合理掌握空間的設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)的時(shí)候需要做到全方位的考慮，做到即實(shí)用方便又能有良好的造型。在進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計(jì)時(shí)，充分利用室內(nèi)可用面積，在設(shè)計(jì)想法上，要結(jié)合客戶的實(shí)際需求，盡量滿足居民在空間設(shè)計(jì)上的構(gòu)思，在保證不增加居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的情況下，滿足居民對(duì)空間設(shè)計(jì)的要求，這樣的設(shè)計(jì)理念不但維護(hù)了消費(fèi)者的想法，還能有效提高設(shè)計(jì)師本身的專業(yè)水平。在空間的設(shè)計(jì)上必須考慮到利用有限的空間創(chuàng)造出最大的效果。還應(yīng)留出一定的空間用作儲(chǔ)存，比如：可以設(shè)計(jì)一個(gè)墻壁式的櫥柜，并合理的將空間分層，盡量創(chuàng)造出更大的儲(chǔ)存空間，間接性的增大室內(nèi)面積。以這樣的設(shè)計(jì)理念作為空間設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，促使居民使用面積最大化。
2.2 追求低碳環(huán)保的建筑設(shè)計(jì)
良好的室內(nèi)通風(fēng)環(huán)境是空氣質(zhì)量的保障，也是保證人們生活質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。在建筑設(shè)計(jì)時(shí)就應(yīng)充分考慮到建筑的整體采光及通風(fēng)效果及其建筑原材料的選擇，考察當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境，做出合理的設(shè)計(jì)。利用當(dāng)?shù)乜捎觅Y源展開(kāi)設(shè)計(jì)，做到利用可再生資源及綠色無(wú)污染的建筑材料作為設(shè)計(jì)的宗旨。在設(shè)計(jì)居住區(qū)時(shí)還要結(jié)合實(shí)際情況利用太陽(yáng)能、風(fēng)能等相關(guān)自然資源進(jìn)行設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)的同時(shí)控制各種施工材料，如果設(shè)計(jì)中需要采用對(duì)人體有害物質(zhì)的材料，一定要做到及時(shí)的替換或重新構(gòu)思，保證從建筑前期就可以杜絕有害物質(zhì)混淆在建設(shè)中。
2.3 結(jié)合當(dāng)?shù)丨h(huán)境
在居住區(qū)建筑設(shè)計(jì)中，不但要考慮室內(nèi)設(shè)計(jì)的空間、造價(jià)、環(huán)保以外，還要考慮到不同地區(qū)的人文因素。在不同的地區(qū)人們對(duì)居住環(huán)境的要求都是不一樣的，這不但要根據(jù)他們居住的環(huán)境來(lái)判斷還要根據(jù)當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗及文化內(nèi)涵。設(shè)計(jì)居住區(qū)建筑本就是以人為本的，在設(shè)計(jì)過(guò)程中要不斷的考察當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境及需求。一些地區(qū)的居民因?yàn)榈貐^(qū)環(huán)境因素，常年都處于暴曬的狀態(tài)，所以設(shè)計(jì)時(shí)，盡量避免建筑物長(zhǎng)時(shí)間接受陽(yáng)光暴曬，適應(yīng)當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境建筑的朝向問(wèn)題是一直影響消費(fèi)者選擇居住建筑的重要條件之一。并且據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在多層住宅區(qū)建筑的朝向會(huì)直接影響居民消耗能量的多少。由于朝陽(yáng)的居住建筑，接收陽(yáng)光的面積大，有效改善室內(nèi)溫度，使室內(nèi)溫度得到平衡，減少空調(diào)等家電的使用率，促進(jìn)居民節(jié)約能源。因此，設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)多層居民建筑時(shí)，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況設(shè)計(jì)出朝向適合當(dāng)?shù)鼐用裆顮顟B(tài)朝向的居民建筑。
2.4 根據(jù)地形特點(diǎn)設(shè)計(jì)布局
一般情況下，居民建筑的布局設(shè)計(jì)布局主要以周邊、行列及自由式為主；在一些特殊的地形下可能還會(huì)使用斜列式的布局方式。而這幾種平面布局都有顯著的特點(diǎn)，周邊式的通風(fēng)效果差，而行列及錯(cuò)列式之間的變化是最普及的平面布局形式；具有封閉性，他們普遍都受地形的影響。居住區(qū)的建筑對(duì)通風(fēng)效果的要求都比較高，所以在布局時(shí)，應(yīng)使用自由式的布局，因?yàn)樽杂墒降牟季志哂辛己玫耐L(fēng)效果和受光效果，更符合居民區(qū)建筑的要求。
2.5 提高建筑設(shè)計(jì)師素養(yǎng)
在居民建筑的設(shè)計(jì)中，建筑設(shè)計(jì)師的專業(yè)水準(zhǔn)會(huì)直接影響建筑的整體效果。建筑設(shè)計(jì)師經(jīng)驗(yàn)不足是普遍出現(xiàn)的現(xiàn)象。因此建筑商在選擇設(shè)計(jì)師時(shí)要做好崗前培訓(xùn)及實(shí)地考察，并對(duì)設(shè)計(jì)師進(jìn)行嚴(yán)格的考核。在條件允許的情況下要選擇一些經(jīng)驗(yàn)豐富或有非常強(qiáng)的專業(yè)水平的設(shè)計(jì)師，提高建筑設(shè)計(jì)的效果。
2.6 建立居民區(qū)建筑安全體系
在設(shè)計(jì)居民區(qū)建筑時(shí)，首先要考慮到的就是居住區(qū)的安全問(wèn)題。為了給居民營(yíng)造出一個(gè)良好的居住環(huán)境，必須建立一個(gè)完善的安全體系。利用信息技術(shù)將小區(qū)的室外面積控制在監(jiān)控范圍內(nèi)，并實(shí)行一人一卡的方式來(lái)控制外來(lái)人口入內(nèi)，通行卡必須是由本人身份證辦理，如有丟失必須本人拿著身份證進(jìn)行注銷(xiāo)，并從新辦理。將每戶居民住宅內(nèi)都設(shè)計(jì)一個(gè)安全報(bào)警器，以便發(fā)生緊急情況可以及時(shí)采取措施。并選擇四周環(huán)境人文素質(zhì)富有正能量的地點(diǎn)進(jìn)行建設(shè)，避免周?chē)h(huán)境影響居民生活質(zhì)量。
3 結(jié)語(yǔ)
根據(jù)以上所述，節(jié)約環(huán)保，綠色建筑、節(jié)能設(shè)計(jì)已經(jīng)成為了現(xiàn)代居住建筑的主要方向。而居住區(qū)的建筑設(shè)計(jì)就是本著以人為本的建筑設(shè)計(jì)方針，將建筑設(shè)計(jì)住房以舒適、環(huán)保、節(jié)能、美觀、科學(xué)的設(shè)計(jì)為基本原則。因?yàn)榻ㄖO(shè)計(jì)主要就是為人民服務(wù)的，所以在設(shè)計(jì)上，首先要按照消費(fèi)者的需求來(lái)設(shè)計(jì)，為消費(fèi)者提供一個(gè)安全、科學(xué)的住房環(huán)境，是建筑設(shè)計(jì)的主要目的。
參考文獻(xiàn)
篇10
一、保障房建筑設(shè)計(jì)的原則
1.應(yīng)著重考慮建筑設(shè)計(jì)對(duì)自然環(huán)境的協(xié)調(diào)性
保障房進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的考慮時(shí)，在表現(xiàn)建筑師個(gè)性化的同時(shí)，要在房屋設(shè)計(jì)中將生態(tài)的因素融合，這樣可以保證自然與人的協(xié)調(diào)共處、相互依賴，能夠同時(shí)促進(jìn)人文環(huán)境、社會(huì)大環(huán)境、整個(gè)城市的文化相互融合，保證城市總體的發(fā)展規(guī)劃。同時(shí)進(jìn)行保障房的建設(shè)，要按照民族性、地域性的特點(diǎn)，不斷的提高資源的利用率，發(fā)展可再生資源、減小污染，對(duì)建筑與自然要素、整體局部的關(guān)系要處理好，同時(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)的過(guò)程中，要對(duì)城市空間格局進(jìn)行遵循，對(duì)自然環(huán)境進(jìn)行尊重，從建筑尺度、體量、形象風(fēng)格、外觀色彩、外部空間構(gòu)成等方面進(jìn)行設(shè)計(jì)，保證與自然的相互融合，堅(jiān)持宜疏不宜密、宜小不宜大、宜低不宜高等原則，保證建筑特色。
2.在提高經(jīng)濟(jì)性的同時(shí)保障居民的使用便捷及身心健康
人類(lèi)通過(guò)主觀能動(dòng)性的發(fā)揮，進(jìn)行了建筑的建設(shè)，在其中采用新型的材料，對(duì)居民的生活環(huán)境能夠能夠有效的改善，同時(shí)能有效的降低能耗。這就要求進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)的過(guò)程中，提高經(jīng)濟(jì)性的同時(shí)要堅(jiān)持以人為本的原則，對(duì)可能出現(xiàn)的環(huán)境污染、噪聲污染、空氣質(zhì)量問(wèn)題等都要盡可能的減小，這樣對(duì)居民的身心健康才能更好的保證。進(jìn)行施工的過(guò)程中，要對(duì)建筑材料進(jìn)行選擇，采用無(wú)毒或低毒的材料，對(duì)機(jī)械系統(tǒng)、建筑系統(tǒng)、材料等選擇時(shí)，地毯、密封膏、木制品、織物、涂料等中的不健康污染物要進(jìn)行杜絕，要合理的進(jìn)行出風(fēng)口、進(jìn)風(fēng)口的設(shè)置，對(duì)自然通風(fēng)進(jìn)行合理組織，保證可以對(duì)室內(nèi)的熱環(huán)境進(jìn)行改善。進(jìn)行考量的過(guò)程中，對(duì)空氣的濕度、溫度、氣流、輻射等都要進(jìn)行考量，這樣對(duì)用戶居住的舒適度能夠有效的提高，關(guān)于建筑的供水問(wèn)題，要對(duì)直飲水進(jìn)行優(yōu)先考慮，這樣可以保證供水的質(zhì)量。此外進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)的過(guò)程中，要進(jìn)行合理的采光，保證建筑的采光能力，這樣保證環(huán)境在視覺(jué)上的優(yōu)美一面，對(duì)人類(lèi)的健康也能很好的滿足。在都市污染中，噪聲污染是比較重要的方面，因此為了提高建筑的隔音能力，可以采取吸聲材料，這樣可以促進(jìn)保障房中人們的具體需要。
二、我國(guó)保障房建筑設(shè)計(jì)存在的問(wèn)題
1.建筑設(shè)計(jì)方向的偏離
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的建筑行業(yè)取得了令人矚目的成績(jī)，但在這一背景下，建筑單位的拜金主義思想越來(lái)越凸顯。有些建筑單位甚至為了迎合地方領(lǐng)導(dǎo)的要求，設(shè)計(jì)出一個(gè)造型感很強(qiáng)卻不符合客觀規(guī)律的建筑。這種大建特建的形象工程雖然可以幫助領(lǐng)導(dǎo)樹(shù)形象、搞政績(jī)，也滿足了設(shè)計(jì)單位對(duì)視覺(jué)效應(yīng)的盲目追求，但卻因存在諸多的建筑隱患而降低建筑的實(shí)用價(jià)值，偏離了建筑的設(shè)計(jì)初衷，成為勞民傷財(cái)?shù)慕ㄖこ?。而在互?lián)網(wǎng)時(shí)代進(jìn)一步發(fā)展的背景下，電腦設(shè)計(jì)成為一種趨勢(shì)而逐漸普及，雖然電腦制圖有助于提高圖像的復(fù)制和傳播的速度，但也使建筑設(shè)計(jì)喪失了合理而科學(xué)的思考，淪為一種“拼圖”游戲。另外，還有許多建筑師在具體的建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中只注重建筑的形式、色彩、空間造型、結(jié)構(gòu)等形式美，不細(xì)致地了解建筑用地的實(shí)際狀況，也不關(guān)注內(nèi)在的空間環(huán)境品質(zhì)，使建筑喪失了真正意義，從而陷入到形式主義的漩渦中。
2.建筑結(jié)構(gòu)細(xì)節(jié)問(wèn)題頻發(fā)
建筑工程設(shè)計(jì)作為較為重要的環(huán)節(jié)，其質(zhì)量與工程的整體質(zhì)量直接相關(guān)。經(jīng)過(guò)大量的調(diào)查，可以將我國(guó)建筑工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題歸納為以下幾點(diǎn)：（1）建筑內(nèi)部的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。建筑的內(nèi)部結(jié)構(gòu)涉及到許多方面，主要包含筏板底板防水、軸線定位、樓梯間寬度以及廚、衛(wèi)之間墻梁位置關(guān)系等等。另外，抗震設(shè)計(jì)問(wèn)題、梁寬度問(wèn)題、空調(diào)板共用問(wèn)題、樓梯間隔墻構(gòu)造柱等問(wèn)題也經(jīng)常出現(xiàn)細(xì)節(jié)問(wèn)題。（2）建筑的外部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。外部結(jié)構(gòu)主要包含外窗高度、雨棚固定、窗臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)樓板、女兒墻壓頂配筋、防雷設(shè)計(jì)等等，外部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)常常會(huì)因?yàn)樯鲜龅募?xì)節(jié)問(wèn)題而影響到建筑的外觀。（3）建筑的地下結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。地下結(jié)構(gòu)常常會(huì)在地下車(chē)庫(kù)連通口凈高、人防工程集水坑、地下室外墻豎向與水平鋼筋位置等處出現(xiàn)問(wèn)題。
3.監(jiān)管力度不足
由于相關(guān)部門(mén)對(duì)配建保障房的開(kāi)發(fā)商缺乏足夠監(jiān)管，配建的保障房尤其是一些小企業(yè)配建的保障房存在建設(shè)和裝修質(zhì)量均不能保證質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)不夠理想、裝修標(biāo)準(zhǔn)與導(dǎo)則有差距等問(wèn)題，將會(huì)造成政府回購(gòu)后整改難度大、住戶使用不便、物業(yè)管理難等狀況。
4.管理主體不明確
開(kāi)發(fā)商代建的配套設(shè)施管理和建設(shè)都存在管理主體不明確的問(wèn)題，有關(guān)部門(mén)的后續(xù)監(jiān)管的力度也不是很大，尤其是對(duì)公益性的設(shè)施，政府更是缺少監(jiān)管，這導(dǎo)致可能出現(xiàn)移做他用、閑置、未按規(guī)劃用地使用等問(wèn)題。
三、保障房建筑設(shè)計(jì)的具體措施
1.屋頂設(shè)計(jì)節(jié)能措施
建筑物各部分中，屋頂承受了絕大多數(shù)太陽(yáng)輻射熱量，建筑物在夏季時(shí)頂層房間具有較高的溫度，所以在設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)對(duì)此予以重視。屋頂節(jié)能設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮隔熱與保溫。除此之外，以太陽(yáng)能為代表的可再生能源以其固有優(yōu)勢(shì)逐步在建筑設(shè)計(jì)中占據(jù)重要地位，光伏發(fā)電板以及太陽(yáng)能熱水器開(kāi)始被廣泛使用。在屋頂設(shè)置光伏電板以及太陽(yáng)能集熱板使建筑造型更趨于豐富，同時(shí)建筑物能耗也隨之降低。
2.節(jié)能新型材料
在我國(guó)，玻璃棉、巖棉、硅酸鹽復(fù)合絕熱砂漿、聚苯乙烯泡沫塑料、水泥聚苯板等是比較常見(jiàn)的節(jié)能絕熱材料。硅酸鹽復(fù)合絕熱砂漿新型墻體保溫材料的一種，主原料為精選硅酸鋁纖維、海泡石，然后以輕體優(yōu)質(zhì)的無(wú)機(jī)礦物作為填料，在加劑的作用下，經(jīng)過(guò)擴(kuò)散膨脹、經(jīng)細(xì)纖化、粘接、混溶等多種工藝，進(jìn)行深度的符合之后，形成灰白色粘稠漿狀物。這種材料的優(yōu)勢(shì)有：施工簡(jiǎn)便（直接涂抹），保溫隔熱性能好，對(duì)板材拼接處的罩面層開(kāi)裂現(xiàn)象能有效的解決。目前此種材料已經(jīng)成為新型絕熱材料的重點(diǎn)使用對(duì)象。
3.強(qiáng)調(diào)因地制宜
依據(jù)當(dāng)?shù)乜陀^環(huán)境進(jìn)行設(shè)計(jì)，是綠色建筑建設(shè)中的關(guān)鍵要素。一般情況下，各地的綠色建筑要與地區(qū)氣溫、降水、風(fēng)向的等客觀因素相貼合，這樣才能保證設(shè)計(jì)出的綠色建筑滿足各種實(shí)際的節(jié)能減排需求。綠色建筑強(qiáng)調(diào)的因地制宜，主要針對(duì)建筑采光、通風(fēng)、集熱及其制冷等過(guò)程對(duì)能源的需求，通過(guò)科學(xué)合理的設(shè)計(jì)在自然條件中獲得所需的條件，實(shí)現(xiàn)環(huán)境效應(yīng)最大限度的利用，降低這些需求造成的能耗和污染。一般而言，西北地區(qū)的日照條件較為充足，這一區(qū)域的綠色建筑設(shè)計(jì)中要增加太陽(yáng)能的利用比例，而在部分陰雨期較長(zhǎng)的地區(qū)則不宜采用利用太陽(yáng)能的方式。另外，在氣溫較低的北方地區(qū)，保溫性能應(yīng)該是綠色建筑設(shè)計(jì)中重要的考量因素，方案設(shè)計(jì)時(shí)要增加保溫功能實(shí)現(xiàn)方面的材料結(jié)構(gòu)投入，相反我國(guó)南方地區(qū)氣溫較高，夏日里更是經(jīng)常烈日炎炎，這時(shí)則應(yīng)提高綠色建筑遮陽(yáng)結(jié)構(gòu)的布設(shè)等環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)水平，對(duì)構(gòu)件的方位及其角度進(jìn)行合理安排，減小陽(yáng)光直射產(chǎn)生的灼熱和太陽(yáng)太陽(yáng)輻射產(chǎn)生的眩光。如圖1
圖2 住宅采光標(biāo)準(zhǔn)
4.開(kāi)展保障房的公共設(shè)施配套市場(chǎng)調(diào)研及標(biāo)準(zhǔn)研究，完善細(xì)化配套標(biāo)準(zhǔn)
公租房的配套商業(yè)用地應(yīng)明確一定比例，建議至少提高至15%，用于平衡資金。應(yīng)對(duì)保障房的戶均人口核算及配套標(biāo)準(zhǔn)均進(jìn)行細(xì)化研究，與普通居住區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)有所區(qū)別。規(guī)劃中明確劃出公益性設(shè)施用地，明確移交管理主體，加強(qiáng)監(jiān)督體系建設(shè)。套內(nèi)居住功能空間的適宜尺度。
1)對(duì)戶型大小的決定因素除了組成住宅的各功能空間的數(shù)量外，就是各功能空間的尺度，進(jìn)深和開(kāi)間尺寸是決定套型面積重要的因素。在功能齊全的前提下，對(duì)居住空間的適宜尺度做出判斷和選擇，使得居住空間尺度合理，是小戶型設(shè)計(jì)的重要內(nèi)容。
2)保障性住房層高應(yīng)為2.7至2.8m，房間凈高設(shè)計(jì)中，臥室、廳的室內(nèi)空間凈高不應(yīng)低于2.40m，局部?jī)舾卟坏陀?.10m。局部?jī)舾叩陀?.40m的面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。以坡屋頂覆蓋的內(nèi)空間作臥室、廳時(shí)，其凈空低于2.10m的面積不應(yīng)大于該房間使用面積的1/2，且最低處凈高不宜低于1.5m。
5.準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的不斷完善
建議政府研究保障性住房參與企業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)激勵(lì)制度的制定，使有社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)參與保障的建設(shè)，以保障建設(shè)品質(zhì)。同時(shí)要鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)實(shí)力和知名度較大的國(guó)企、大企業(yè)等進(jìn)行保障房的建設(shè)，進(jìn)行建設(shè)的過(guò)程中，為了保證自己的信譽(yù)和品牌，對(duì)建設(shè)的品質(zhì)能夠更加的重視。在杭州，土地招投標(biāo)有相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，大企業(yè)建設(shè)保障房的積極性就會(huì)提高，標(biāo)準(zhǔn)的不斷完善促進(jìn)了保障房的建設(shè)，這對(duì)保障房的健康發(fā)展是非常有利的。
6.研究制定更加科學(xué)合理的配建指標(biāo)和建設(shè)方式
要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房中配建保障房，雖然是一種緩解政府保障房供地和建設(shè)的較好方式，但是以往在規(guī)劃管理中對(duì)配建保障房比例采用“一刀切”的方式，缺乏對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施難度和社會(huì)效應(yīng)等問(wèn)題的綜合考慮，建議具體實(shí)施政策還有待進(jìn)一步研究。
綜上所述，保障房建設(shè)是社會(huì)保障體系的一個(gè)重要組成部分，關(guān)系社會(huì)的和諧和國(guó)家的穩(wěn)定?，F(xiàn)實(shí)中保障房項(xiàng)目通常規(guī)模巨大，設(shè)計(jì)周期短，而業(yè)主由于人員配備等原因，對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制往往不像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商品房一樣嚴(yán)密、對(duì)于其建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行相應(yīng)的探討和研究，總結(jié)一些設(shè)計(jì)的成熟做法和標(biāo)準(zhǔn)很有必要，希望能為共同提高保障房的建設(shè)水平盡一點(diǎn)微薄之力。
參考文獻(xiàn)：
篇11
（一）經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房
目前的運(yùn)作模式為在政府的委托和監(jiān)管下，由社會(huì)機(jī)構(gòu)自行籌資并建造，然后由政府主導(dǎo)，以相對(duì)較低的價(jià)格出售給低收入群體。土地方面，經(jīng)濟(jì)適用房土地由政府無(wú)償劃撥，兩限房土地使用權(quán)需要有償取得。由于建筑所需資金全部通過(guò)社會(huì)方式解決，難度相對(duì)較小。
1.退出機(jī)制不完善，形成尋租和套利空間
經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)和退出機(jī)制，由各地政府根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》等法規(guī)，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w情況制訂。雖然多數(shù)城市經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房均制訂了轉(zhuǎn)讓規(guī)則和補(bǔ)價(jià)措施，如5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，5年后轉(zhuǎn)讓需要補(bǔ)價(jià)或由政府回購(gòu)，但規(guī)定不細(xì)、尺度較寬，加之執(zhí)行和監(jiān)管并不到位，購(gòu)房者能夠以商品房?jī)r(jià)格出售并從中獲取暴利,因而也隨之產(chǎn)生了巨大的尋租空間，由此引發(fā)的不公平和腐敗為社會(huì)所詬病。
2.對(duì)抑制房?jī)r(jià)效果不顯著
退出機(jī)制寬松使經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房具備了商品房的屬性，故其價(jià)格與商品房逐步趨同。這使得市場(chǎng)上低價(jià)房源供應(yīng)十分有限，加之市場(chǎng)分割，使得購(gòu)售型保障房對(duì)房?jī)r(jià)幾乎不具有制約效果。
（二）廉租房
根據(jù)政策，廉租房項(xiàng)目資本金全部由政府籌集，形成巨大的財(cái)政負(fù)擔(dān)。況且，由于廉租房租金水平很低，租金收入難以覆蓋運(yùn)營(yíng)成本和融資成本。由于廉租房建設(shè)不可能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，故社會(huì)資本無(wú)法參與，政府只能自行承擔(dān)。廉租房對(duì)于商品房?jī)r(jià)格無(wú)影響，但對(duì)于穩(wěn)定房屋租賃價(jià)格將有較大作用。筆者認(rèn)為，由于資金壓力很大，地方政府很可能會(huì)缺乏持續(xù)建設(shè)廉租房的意愿和決心。
（三）公租房
公租房的目標(biāo)客戶定位于城鎮(zhèn)中低收入群體，既未達(dá)到廉租房申請(qǐng)要求，又無(wú)能力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房的“夾心層”。根據(jù)政策，公租房的租金參考或低于市場(chǎng)租金水平。目前共有三種運(yùn)營(yíng)模式：其一，政府無(wú)償劃撥土地，政府融資建設(shè)，這與廉租房模式相同。其二，政府劃撥土地，吸引社會(huì)機(jī)構(gòu)參與建設(shè)，即政府出地、企業(yè)出錢(qián)。其三，土地由社會(huì)機(jī)構(gòu)通過(guò)市場(chǎng)方式取得，然后自建公租房，并擁有所有權(quán)，租賃對(duì)象由政府核定，即政府指定用途，市場(chǎng)化運(yùn)作。目前，各地 均結(jié)合自身情況研究和探索公租房運(yùn)營(yíng)模式，其中重慶、北京、上海等地的模式具有一定代表性，下文將就各模式進(jìn)行分析探討。
1.重慶模式
重慶模式相對(duì)成熟、可操作性強(qiáng)。根據(jù)重慶市政府規(guī)劃，計(jì)劃在未來(lái)3年內(nèi)建造公共租賃住房4000萬(wàn)平方米，共計(jì)滿足全市30%居民的住房需求。公租房租金水平確定為同區(qū)域市場(chǎng)水平的60%，約為10元/平方米/月。5年以后，部分公租房可以轉(zhuǎn)為可售住宅，即變成有限產(chǎn)權(quán)（可以繼承和抵押，但是不能出售和出租，如需轉(zhuǎn)讓，由政府以原購(gòu)房?jī)r(jià)加利息回購(gòu)）的經(jīng)濟(jì)適用房。公租房由政府運(yùn)營(yíng)或通過(guò)市屬國(guó)有企業(yè)運(yùn)營(yíng)。
從資金來(lái)源方面看，4000萬(wàn)平方米的公租房建設(shè)需資金1000億元（每平方米2500元），計(jì)劃政府投入300億元，融資700億元。其中政府投入資金由多種渠道構(gòu)成，包括中央撥付資金、地方財(cái)政資金、土地出讓收益的5%、發(fā)行債券、房產(chǎn)稅所得等。債務(wù)償還的整體計(jì)劃是，用公租房租金彌補(bǔ)債務(wù)利息和日常運(yùn)營(yíng)支出，通過(guò)配建商品房和公租房銷(xiāo)售償還本金。
截至目前，重慶已經(jīng)進(jìn)行了4次公租房配租搖號(hào)，共計(jì)完成8. 22萬(wàn)戶的配租。目前尚有1. 71萬(wàn)戶申請(qǐng)人未成功配租到公租房。按3年建設(shè)4000萬(wàn)平方米、約合70萬(wàn)～80萬(wàn)套的總建造量來(lái)看，后續(xù)供需差距可能會(huì)明顯拉大，出租難度增加，并出現(xiàn)空置現(xiàn)象。
2.上海模式
上海公租房建設(shè)由市直屬大型企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)；或在各區(qū)縣成立直屬國(guó)資的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)公司，承擔(dān)公租房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理職能。公租房通過(guò)新建、改建、配建、收儲(chǔ)、轉(zhuǎn)化等多渠道獲得房源。對(duì)于新建住宅，土地采用市場(chǎng)方式取得，需要按規(guī)定繳納土地出讓金。上海公租房定位為“只租不售”。根據(jù)制度設(shè)計(jì)，上海公租房建設(shè)始終將堅(jiān)持“兩個(gè)可”，一是老百姓可承受租金，二是可持續(xù)發(fā)展，即基本市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，政府不進(jìn)行大規(guī)模補(bǔ)貼。2011年12月底，上海首批公共租賃住房項(xiàng)目華涇馨寧公寓、新江灣尚景園項(xiàng)目正式供應(yīng)，租金高達(dá)40元/平方米/月，由于運(yùn)營(yíng)時(shí)間較短，目前經(jīng)營(yíng)情況尚不明朗。但筆者認(rèn)為，該公租房與同類(lèi)商品房相比價(jià)格優(yōu)勢(shì)并不明顯，市場(chǎng)需求存疑。
3.北京模式
北京市采用“三多一統(tǒng)一”的辦法，即：多元的主體建設(shè)、多方式供地、多渠道籌集資金，實(shí)行統(tǒng)一管理。目前，北京公租房運(yùn)營(yíng)模式多種多樣，有代表性的包括如下幾類(lèi)：（1）由市、區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)作為管理主體，負(fù)責(zé)融資、建設(shè)、收購(gòu)、持有和管理。（2）經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會(huì)經(jīng)批準(zhǔn)作為公租房建造和運(yùn)營(yíng)主體，利用自有土地建設(shè)公租房，解決本園區(qū)符合條件家庭的住房困難。（3）國(guó)有企業(yè)、科研院所等單位，利用自有土地建設(shè)公租房，首先租給本單位職工，如有富余考慮對(duì)外出租給符合條件的困難群體。（4）引導(dǎo)有條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，在符合規(guī)劃的前提下，利用農(nóng)村集體土地建設(shè)公共租賃房。
二、現(xiàn)有保障房制度存在的漏洞
整體來(lái)看，筆者認(rèn)為，中國(guó)保障房制度設(shè)計(jì)仍存在漏洞，而這可能成為保障房難以長(zhǎng)期有效貫徹下去的根源所在，最終將使保障房制度流于形式。
其一，房屋設(shè)計(jì)定位不清。保障房的運(yùn)營(yíng)初衷是為了滿足中低收入群體的住宅需求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，必須形成差別化市場(chǎng)，這樣才能防范中高收入群體擠占低收入群體住宅利益的情況發(fā)生。而目前許多城市保障房地理位置優(yōu)越、房型奢侈、裝修豪華，違背了保障房建設(shè)的初衷。比如，上海以區(qū)為單位進(jìn)行保障房建設(shè)、保障房占用徐匯、浦東等核心區(qū)域，既不經(jīng)濟(jì)又不合理。
其二，受眾人群界定不合理。主要問(wèn)題是，經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售符合條件的居民買(mǎi)不起、能買(mǎi)的居民又不符合條件；廉租房和公租房符合條件的人不需要、需要的人不合規(guī)。如上海經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)條件為“3人及以上人均月可支配收入低于人民幣3300元、人均財(cái)產(chǎn)低于12萬(wàn)元；2人及以下申請(qǐng)家庭人均月可支配收入限額為3630元、人均財(cái)產(chǎn)限額為13. 2萬(wàn)元”，家庭收入和人均財(cái)產(chǎn)符合要求的家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房仍存在較大難度。同時(shí)，公租房市場(chǎng)定位也不合理。以上海為例，目 前多數(shù)公租房定位為人才公寓，面向高學(xué)歷、工作較優(yōu)的白領(lǐng)，這一群體實(shí)際上具備以市場(chǎng)價(jià)格租賃住房的能力，并不應(yīng)是公租房的保障對(duì)象。
其三，租賃性保障房租金設(shè)定欠考慮。目前，許多城市的公租房租金水平定為略低于甚至等于市場(chǎng)水平，這明顯違背了公租房的本意。如上海已投入運(yùn)營(yíng)的公租房項(xiàng)目租金平均為40元/平方米/月，按此計(jì)算，50平方米房屋月租金為2000元，接近甚至高于同一地段商品房租金，保障房根本無(wú)“保障”。
其四，租賃性保障房長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)難以為繼。目前一些城市的廉租房和公租房均定位為只租不售。如前所述，廉租房勢(shì)必成為長(zhǎng)期的財(cái)政負(fù)擔(dān)。而以上海、北京為代表的商業(yè)化運(yùn)營(yíng)公租房的思路難以奏效，雖然租金已接近甚至高于同一地段商品房租金，但由于中國(guó)租金收益率很低，租金收入仍難以覆蓋日常經(jīng)營(yíng)管理支出和利息費(fèi)用，更不用說(shuō)投資成本的收回。在現(xiàn)有購(gòu)售型保障房和租賃性保障房分割經(jīng)營(yíng)且購(gòu)售型保障房無(wú)盈利能力的背景下，租賃性保障房將對(duì)財(cái)政造成嚴(yán)重負(fù)擔(dān)，不可能長(zhǎng)期持續(xù)。
其五，購(gòu)售型保障房退出機(jī)制存在嚴(yán)重漏洞?！督?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定了轉(zhuǎn)讓的基本規(guī)則，各地根據(jù)具體情況制訂細(xì)則。通過(guò)分析我們發(fā)現(xiàn)，地方細(xì)則的設(shè)計(jì)根本沒(méi)有堵住利用經(jīng)濟(jì)適用房獲利的通道，反而成為這一操作的行政推手。按現(xiàn)有制度，滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房與商品房之間的增值收益，絕大部分被購(gòu)房者所獲取，中間形成極其可觀的獲利空間。目前這一現(xiàn)狀得到廣泛重視，各省市亦在研究制訂相關(guān)政策。近期北京市住建委楊斌表示，北京經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)政策正在制定，大原則即按“政府定價(jià)”原則實(shí)行回購(gòu)，未來(lái)上述問(wèn)題有望得以糾正。
三、保障房制度的改革建議
基于上述分析，筆者認(rèn)為，保障房制度的改革應(yīng)秉承如下幾點(diǎn)宗旨：
篇12
[中圖分類(lèi)號(hào)]F293.30 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1672-2728(2011)02-0024-04
據(jù)悉，1998―2008年房地產(chǎn)和建筑業(yè)增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率接近20％，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。然而。地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)分依賴，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中資源浪費(fèi)、環(huán)境破壞現(xiàn)象十分嚴(yán)重，影響著房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。因此，研究科學(xué)發(fā)展觀視閾下城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題有極其重要的意義。
一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題
(一)土地被大量囤積。普通商品住房、保障性住房用地供應(yīng)不足
房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在于城市土地資源的可持續(xù)利用。2004―2008年，衡陽(yáng)市購(gòu)置土地面積遠(yuǎn)超過(guò)完成土地開(kāi)發(fā)面積，土地出讓量過(guò)大，除造成房屋供給過(guò)剩外，還導(dǎo)致未開(kāi)發(fā)、未完成開(kāi)發(fā)土地面積迅速增加，造成土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。從近年進(jìn)入衡陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源看，衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力較大，但外地開(kāi)發(fā)商拿地相對(duì)困難，市區(qū)的成片優(yōu)質(zhì)土地資源已基本開(kāi)發(fā)，買(mǎi)地只有到更遠(yuǎn)的市郊。一方面，大量的未開(kāi)發(fā)用地集中在本地的各開(kāi)發(fā)公司手中，未開(kāi)發(fā)或等待開(kāi)發(fā)。隨著衡陽(yáng)“一年一小變、三年一大變”戰(zhàn)略的實(shí)施，衡陽(yáng)的土地價(jià)格將會(huì)進(jìn)一步上漲。另一方面，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等保障性住房用地供應(yīng)不足，導(dǎo)致相應(yīng)的房源缺乏。
(二)在節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境方面還很欠缺
1.房屋設(shè)計(jì)、布局不合理，能耗高，造成資源的浪費(fèi)和環(huán)境破壞
首先，住宅區(qū)房屋外型設(shè)計(jì)平面形式單一，方型塔樓和長(zhǎng)條板樓偏多，大規(guī)模成片開(kāi)發(fā)、綜合配套的社區(qū)較少，造成自然資源的浪費(fèi)和環(huán)境破壞。其次，衡陽(yáng)市住宅區(qū)樓間距普遍偏小，房屋顯得非常密集，極大地影響了房屋的通風(fēng)和采光，并且容易造成建筑的消防隱患，尤其以舊城區(qū)為甚。最后，房屋的能耗高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前衡陽(yáng)市每年新建建筑中，只有10％～15％能達(dá)到國(guó)家制定的強(qiáng)制性節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，80％以上為高耗能建筑，既有的建筑中95％以上是高能耗建筑。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的短期行為，對(duì)生態(tài)環(huán)境造成破壞
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多但規(guī)模小，不但沒(méi)有充足的資金與技術(shù)來(lái)保護(hù)環(huán)境和節(jié)約資源，而且在觀念和管理水平上也往往局限于眼前利益。大量的短期行為表現(xiàn)為：一是開(kāi)發(fā)單位片面追求經(jīng)濟(jì)效益，致使建筑密度、容積率過(guò)高，缺少綠色空間；二是一些開(kāi)發(fā)商甚至無(wú)視城市規(guī)劃，隨意毀林毀草，減少公共綠地，破壞人文景觀，違章建設(shè)；三是在建筑、裝修材料應(yīng)用上，為了削減成本，往往通過(guò)采用耗能大、質(zhì)量低劣的產(chǎn)品和偷工減料等手段來(lái)達(dá)到目的。建筑質(zhì)量、公共綠地面積、污水和垃圾處理率不達(dá)標(biāo)等，破壞了生態(tài)環(huán)境。
(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不成熟，市場(chǎng)體系不健全
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求存在總量性和結(jié)構(gòu)性失衡
2005―2009年，衡陽(yáng)市商品房供應(yīng)量為657.8萬(wàn)m2，銷(xiāo)售量為5518萬(wàn)m2，供銷(xiāo)比為1.19：1，市場(chǎng)庫(kù)存量為106萬(wàn)m2，加上一批在建工程項(xiàng)目的竣工開(kāi)盤(pán)，商品住宅樓供需比例失衡，市場(chǎng)供應(yīng)總量過(guò)剩。結(jié)構(gòu)性失衡主要體現(xiàn)在：一是大戶型商品住宅銷(xiāo)售不暢，適合中等收入家庭需要的中小戶型、中低價(jià)位的普通商品住宅及保障性住房供應(yīng)不足。2005―2008年，衡陽(yáng)市144 m2以上大戶型住宅市場(chǎng)供應(yīng)量近140萬(wàn)m2，積壓近80萬(wàn)m2。2008年全市新建商品住宅套型面積144m。以上占到了總面積的52％，小于等于90m2的僅占總面積的2.53％。從需求的調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，意向購(gòu)買(mǎi)套型面積90―120m2的占57％，120～144m2的占28％。二是電梯房供過(guò)于求。2005―2008年，衡陽(yáng)市電梯房市場(chǎng)供應(yīng)量為130萬(wàn)m2，市場(chǎng)銷(xiāo)售僅56萬(wàn)m22，近6成電梯房銷(xiāo)售不暢。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺乏穩(wěn)定的資金來(lái)源，房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)度不高
據(jù)相關(guān)部門(mén)提供的數(shù)據(jù)，衡陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中有80％的資金來(lái)自金融機(jī)構(gòu)貸款及商品房的預(yù)售收入，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的支持程度相當(dāng)高，而相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也很大，一旦銷(xiāo)售困難，資金鏈斷裂，將會(huì)造成嚴(yán)重后果。
衡陽(yáng)市銀行業(yè)協(xié)會(huì)2006年初在《衡陽(yáng)晚報(bào)》上公開(kāi)曝光了10家惡意逃廢銀行債務(wù)的企業(yè)，有5家為房地產(chǎn)企業(yè)，共欠銀行本金1.2億元，利息3000萬(wàn)元。
3.房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力有限，違規(guī)現(xiàn)象較嚴(yán)重
至2009年，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總數(shù)上升到345家，但具有二級(jí)及以上資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅有7家，這與衡陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步伐不相適應(yīng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)模和競(jìng)爭(zhēng)能力需要進(jìn)一步加強(qiáng)。由于分散、粗放式的開(kāi)發(fā)，造成房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)不合理、產(chǎn)品質(zhì)量差、投訴多、資源浪費(fèi)等現(xiàn)象。另外，違規(guī)建設(shè)、違規(guī)銷(xiāo)售，虛假?gòu)V告，一房多賣(mài)、延期交房辦證、配套設(shè)施不到位，拖欠工程款和民工工資等問(wèn)題較突出。
4.房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系不完善，相關(guān)部門(mén)配合不緊密。
近年來(lái)，相對(duì)于衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，政府及相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管沒(méi)有有效跟上。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的違規(guī)建設(shè)、違規(guī)銷(xiāo)售，虛假?gòu)V告，一房多賣(mài)、延期交房辦證、配套設(shè)施不到位，拖欠工程款和民工工資等問(wèn)題監(jiān)管不力。僅產(chǎn)權(quán)證辦理一事，目前全市尚有近萬(wàn)戶房屋由于各種原因不能依法登記發(fā)證，嚴(yán)重?fù)p害了群眾利益，影響了社會(huì)穩(wěn)定。
目前，政府各職能部門(mén)之間在房地產(chǎn)業(yè)上沒(méi)有建立一個(gè)相互協(xié)調(diào)合作且比較健全的工作機(jī)制。規(guī)劃、建工、國(guó)土、財(cái)政、房產(chǎn)等部門(mén)在落實(shí)規(guī)劃要求、施工許可證管理、工程質(zhì)量檢查驗(yàn)收、土地開(kāi)發(fā)利用、稅費(fèi)征繳、市場(chǎng)準(zhǔn)入、銷(xiāo)售廣告、合同備案等環(huán)節(jié)相互配合、相互協(xié)調(diào)不到位，在信息與資源上不能做到共享共用，在處理問(wèn)題時(shí)不能做到互助互動(dòng)。市場(chǎng)監(jiān)管缺位、不到位的情況較為突出。
二、房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題產(chǎn)生的原因
(一)地方政府“土地財(cái)政”模式推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲；相關(guān)職能部門(mén)執(zhí)法不嚴(yán)、監(jiān)管不力
房地產(chǎn)給地方政府帶來(lái)的巨額收益，它顯著地帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并間接影響建筑材料、家電等行業(yè)，帶動(dòng)GDP的增長(zhǎng)。這使得房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的位置急劇上升，使得各地方政府紛紛將房地產(chǎn)作為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的萬(wàn)能鑰匙，在許多地方，土
地收入已經(jīng)占到地方財(cái)政收入的一半，土地已經(jīng)變成地方政府名副其實(shí)的第二財(cái)政。政府與土地之間的利益關(guān)系扭曲了土地市場(chǎng)的正常交易秩序，這是中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策難以奏效的重要原因之一。
地方政府在土地上的財(cái)政收益還表現(xiàn)在房地產(chǎn)交易過(guò)程中。統(tǒng)計(jì)表明，在房地產(chǎn)建設(shè)、交易過(guò)程中，政府稅(費(fèi))收入占到了房地產(chǎn)價(jià)格的30％左右，再加上30％左右的土地費(fèi)用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的60％，而土地資源減少、銀行壞賬、資源衰竭幾乎都與地方政府無(wú)關(guān)，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大。正是這種成本和收益的極端不對(duì)稱性，使地方政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為監(jiān)管不力，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度不強(qiáng)。
(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身不能解決中低收入階層的住房問(wèn)題
眾所周知，市場(chǎng)機(jī)制在涉及外部性、公共產(chǎn)品以及社會(huì)福利方面存在失靈現(xiàn)象。房地產(chǎn)投資者盲目追求高利益，熱衷于提供大戶型、豪華型商品房，中低收入階層能夠買(mǎi)得起的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供給量就非常低，這勢(shì)必造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的總量與結(jié)構(gòu)性失衡。根據(jù)西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該采取“兩條腿走路”的措施來(lái)解決住房問(wèn)題，即高收入人群的住房問(wèn)題交給市場(chǎng)，由市場(chǎng)解決；中低收入人群的住房問(wèn)題由政府保障，通過(guò)非市場(chǎng)化手段解決。在我國(guó)這樣一個(gè)人地關(guān)系緊張的現(xiàn)實(shí)情況下，只有政府為低收入階層提供保障房，才能解決低收入階層的住房問(wèn)題，但目前政府提供的保障性住房嚴(yán)重不足，城市居民只能擠上市場(chǎng)購(gòu)房的獨(dú)木橋――這是當(dāng)前住房市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格過(guò)快上漲的根本原因。
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)分注重經(jīng)濟(jì)效益。忽視了社會(huì)效益和生態(tài)效益
一是開(kāi)發(fā)商片面追求投資利潤(rùn)的心理促使其采取短期行為。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大，收益高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商急于求成，認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一次性的短期投資行為，僅考慮房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，忽略住宅質(zhì)量及售后服務(wù)和管理。二是從成本一收益理論來(lái)講，眾多房地產(chǎn)企業(yè)不誠(chéng)信的一個(gè)原因是因?yàn)檎\(chéng)信成本太低，不誠(chéng)信所受到的處罰遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于因?yàn)椴徽\(chéng)信所帶來(lái)的收益。當(dāng)前對(duì)失信者的法律約束力仍然很弱，現(xiàn)有法律對(duì)契約關(guān)系的維護(hù)不完善。三是新技術(shù)、新工藝、新材料、新能源采用較少。由于相關(guān)配套措施還不完善，對(duì)形成現(xiàn)代化的住宅產(chǎn)業(yè)化體系、建筑體系和技術(shù)支撐體系缺乏優(yōu)惠政策和調(diào)控手段，難以形成以市場(chǎng)為導(dǎo)向的自我發(fā)展、自我創(chuàng)新、自我完善的市場(chǎng)化激勵(lì)機(jī)制。
三、解決房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題的對(duì)策
(一)提高土地集約利用水平，實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用
1.盤(pán)活存量，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加保障性住房用地供應(yīng)
要切實(shí)加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃調(diào)控、土地供應(yīng)工作，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃，控制土地供應(yīng)總量，大力推進(jìn)節(jié)約和集約用地，嚴(yán)把土地閘門(mén)。要在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模內(nèi)，抓緊編制“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模，擴(kuò)大上述5類(lèi)住房的建設(shè)用地供應(yīng)量和比例。要及時(shí)向社會(huì)公布住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃，確保供地計(jì)劃落到實(shí)處。
2.加強(qiáng)土地供應(yīng)管理執(zhí)法力度
嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，依法制止“炒買(mǎi)炒賣(mài)”土地行為，杜絕土地投機(jī)行為，防止地價(jià)上漲過(guò)快。同時(shí)加大對(duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為，嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定，對(duì)超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。
要規(guī)范土地出讓公告和合同的內(nèi)容，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供后監(jiān)管，對(duì)拖欠土地價(jià)款、違反土地出讓合同約定和有關(guān)規(guī)定的單位和個(gè)人，要限制其參與土地出讓活動(dòng)，依法追究違約違規(guī)責(zé)任。要嚴(yán)格執(zhí)行衡陽(yáng)市土地利用總體規(guī)劃，以規(guī)劃為“龍頭”，推動(dòng)土地利用方式從粗放到集約的快速轉(zhuǎn)換。
(二)重視環(huán)保節(jié)能。維護(hù)生態(tài)平衡
1.開(kāi)發(fā)過(guò)程中重視環(huán)境保護(hù)，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)
首先，倡導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵式集約型發(fā)展，在全行業(yè)逐步推廣國(guó)際環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證，對(duì)開(kāi)發(fā)節(jié)約環(huán)保綠色建筑的企業(yè)給予政策扶持。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址上，盡量少占或不占耕地、生態(tài)林地，不影響風(fēng)景名勝、人文景觀。其次，大力推進(jìn)房地產(chǎn)建筑節(jié)能工作，在保證建筑功能質(zhì)量的前提下，采取有效的節(jié)能技術(shù)與管理措施，大幅度降低建筑能耗，達(dá)到既居住舒適，又節(jié)約能源和改善環(huán)境的目的。最后，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)逐步形成一定規(guī)模的綠化帶、綠化區(qū)域，提高綠化質(zhì)量和城市園林水平，構(gòu)造合理的城市綠化系統(tǒng)；改善城市交通、供水狀況，提高城市生活垃圾、污水無(wú)害化處理率，發(fā)展固體廢棄物的處理與回收再利用，從根本上改善居住區(qū)環(huán)境。
2.推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，倡導(dǎo)開(kāi)發(fā)綠色節(jié)能住宅
住宅產(chǎn)業(yè)化是用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來(lái)建造住宅，以提高住宅的整體質(zhì)量，降低成本，降低物耗。綠色住宅是在住宅的建設(shè)和使用過(guò)程中，綜合處理人、建筑、資源三者之間的關(guān)系，節(jié)能減耗，提供舒適、優(yōu)美、潔凈的居住空間。房地產(chǎn)主管部門(mén)要抓緊制定綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)體系，及時(shí)出臺(tái)相應(yīng)政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提高科技含量，吸收循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念，大力推進(jìn)綠色環(huán)保住宅產(chǎn)業(yè)化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融合循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念，開(kāi)發(fā)綠色住宅，可以從以下幾個(gè)方面入手：一是充分利用土地現(xiàn)有地理?xiàng)l件，合理設(shè)計(jì)，利用自然風(fēng)和自然采光；二是使用新型節(jié)能環(huán)保建筑材料，增強(qiáng)隔熱保溫功能，盡可能利用風(fēng)能和太陽(yáng)能等綠色能源和新能源，采用節(jié)水設(shè)計(jì)，設(shè)立雨水收集利用系統(tǒng)、污水處理后的中水利用系統(tǒng)；三是配以科學(xué)合理的綠色植物布局，隔離噪音，凈化空氣。
(三)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展
1.調(diào)控商品房供給總量，優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格
一是加強(qiáng)供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)調(diào)控。要根據(jù)住房建設(shè)規(guī)劃和市場(chǎng)供求狀況，制定住房供應(yīng)年度計(jì)劃，有效控制住房供應(yīng)總量。把住房供應(yīng)年度計(jì)劃與土地年度利用計(jì)劃相結(jié)合，采取用地計(jì)劃的總量調(diào)控和中低價(jià)商品房在各區(qū)域內(nèi)合理投放的區(qū)域調(diào)控相結(jié)合的手段，達(dá)到政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目的。增加保障性住房和普通商品住房用地的有效供給，由規(guī)劃局和房產(chǎn)局結(jié)合當(dāng)前住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)需求在項(xiàng)目審批時(shí)共同把關(guān)，確保住房結(jié)構(gòu)合理、價(jià)格穩(wěn)定。二是要繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。房地產(chǎn)管理部門(mén)要會(huì)同有關(guān)部門(mén)加大對(duì)捂盤(pán)惜售、囤積房源、散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為的查處力度，加強(qiáng)對(duì)住房工程質(zhì)量安全監(jiān)管。國(guó)土資源部門(mén)要嚴(yán)格土地出讓價(jià)款的收繳，深化合同執(zhí)行監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)閑置土地的調(diào)查處理，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。價(jià)格等有關(guān)部門(mén)要強(qiáng)化商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管，依法查處在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和中介服務(wù)中的價(jià)格欺詐、哄抬房?jī)r(jià)以及違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定等行為。稅務(wù)部門(mén)要進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷漏稅行為的查處力度。三是進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售管理。要合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。
2.加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理
