引論：我們?yōu)槟砹?3篇房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

一、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計(jì)算的內(nèi)涵

1、房地產(chǎn)開發(fā)

開發(fā)一詞是外國的舶來品，意思是借助人力對(duì)荒地、礦產(chǎn)、森林、水流等自然資源進(jìn)行改善利用，以方便人類生活、生產(chǎn)、娛樂等多方面的需要。由此可見開發(fā)具有生產(chǎn)活動(dòng)的性質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)的目地是為了給人類提供生產(chǎn)和生活的空間，而利用已有的各種資源改善人類物質(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)，在開發(fā)過程中主要利用的資源包括土地、建材、勞動(dòng)力和資金，因此房地產(chǎn)開發(fā)跨越了兩個(gè)領(lǐng)域：生產(chǎn)領(lǐng)域和流通領(lǐng)域。房地產(chǎn)開發(fā)的順序如下：規(guī)劃設(shè)計(jì)現(xiàn)行，選定土地征地拆遷，接著進(jìn)行土地開發(fā)，開發(fā)好后的土地上建造各類規(guī)劃好的房屋，建好的房屋要接受工程驗(yàn)收。如果從房地產(chǎn)的詞義上細(xì)分的話，房地產(chǎn)開發(fā)有可以分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)，這些開發(fā)活動(dòng)都是房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與再生產(chǎn)過程，土地開發(fā)，就是把原先的非建筑用地，通過投資等活動(dòng)將其變成可以用于進(jìn)行建設(shè)的土地。

房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際上是開發(fā)企業(yè)將自己的規(guī)劃變?yōu)榫唧w的房產(chǎn)產(chǎn)品的過程，房地產(chǎn)的開發(fā)活動(dòng)可以細(xì)分為六個(gè)環(huán)節(jié)：第一、提出設(shè)想階段，沒有設(shè)想的提出，沒有開發(fā)企業(yè)的創(chuàng)意，就沒有房產(chǎn)開發(fā)的存在。第二、對(duì)設(shè)想的可行性分析，開發(fā)企業(yè)通常都將這一任務(wù)交給專業(yè)的咨詢公司來完成。第三、細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，開發(fā)企業(yè)一般不承擔(dān)設(shè)計(jì)的任務(wù)，而將這一任務(wù)外包給專業(yè)的設(shè)計(jì)公司，將可行性分析報(bào)告提交給設(shè)計(jì)公司，由設(shè)計(jì)公司將報(bào)告變成藍(lán)圖。第四、緊接著開發(fā)企業(yè)要與專業(yè)的建筑公司簽訂合同，由建筑公司進(jìn)行建筑施工。第五、市場(chǎng)銷售，這一階段既可以由開發(fā)公司自行銷售，也可外包給專業(yè)的銷售公司。第六、將建筑物交由專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理。

我們通常都將房地產(chǎn)企業(yè)定位為虛擬企業(yè)，這是有原因的，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程中，房地產(chǎn)企業(yè)除了在“提出設(shè)想、發(fā)現(xiàn)商機(jī)”這一環(huán)節(jié)上自力更生之外，幾乎將其他的五大環(huán)節(jié)外包給專業(yè)公司，在這一過程中，各個(gè)專業(yè)公司都被虛擬的納入了房地產(chǎn)企業(yè)，共同完成開發(fā)。

2、房地產(chǎn)經(jīng)營

房地產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)容多、范圍廣，普遍將房地產(chǎn)經(jīng)營分為廣義和狹義兩方面，本文主張從狹義的角度進(jìn)行定義，狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售方式，具體有出售和出租兩種。

第一、房地產(chǎn)出售，作為一種商品，房地產(chǎn)只有經(jīng)過銷售才能實(shí)現(xiàn)它的價(jià)值，通常有以下方法：其一現(xiàn)貨出售與期貨出售，現(xiàn)貨銷售就是現(xiàn)場(chǎng)選擇，賣者得到款項(xiàng)，而賣者得到部分或者全部房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。期貨交易是指市場(chǎng)供給不足時(shí)，購買者所購的的只是期待的房地產(chǎn)權(quán)，只有待竣工后才轉(zhuǎn)移給買者的交易方式。其二訂購、現(xiàn)購和拍賣等方式。其三一次性付款或者分期付款。其四評(píng)價(jià)出售或優(yōu)惠出售。其五批量出售或單宗出售。

第二、房地產(chǎn)出租，出租是房產(chǎn)產(chǎn)品交換的特殊形式，主要體現(xiàn)為它的四大特性：其一出讓的是一定期限的使用權(quán)而非所有權(quán)。其二只有經(jīng)過多次交換，房產(chǎn)價(jià)值才能得到完全顯現(xiàn)。其三承租者雖然未獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，但他卻只付出了房產(chǎn)價(jià)值極小的一部分便能獲得房產(chǎn)全部的使用權(quán)。其四出租的消費(fèi)與流通二重性。房地產(chǎn)出租分為土地和房屋出租，由于我國土地公有，土地的經(jīng)營只有出租這一形式，國家規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地的使用權(quán)。而房產(chǎn)出租，祖師通過合同確立租賃關(guān)系，出租人與承租人明確雙方的權(quán)利義務(wù)，房屋出租在當(dāng)下我國是房產(chǎn)經(jīng)營的重大市場(chǎng)，不容忽視，而房產(chǎn)出租的價(jià)格則取決于房屋的價(jià)值及同期銀行的利息。

3、房地產(chǎn)的管理計(jì)算

房地產(chǎn)管理計(jì)算是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的資源和方案進(jìn)行科學(xué)化和經(jīng)濟(jì)化的優(yōu)化控制與整合。其實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)包含了房地產(chǎn)經(jīng)營與管理計(jì)算，或者說房地產(chǎn)的管理計(jì)算貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的過程之中，通過合理的管理計(jì)算促使房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化、資源整合最優(yōu)化和風(fēng)險(xiǎn)最小化。在房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營過程中，巨大的利潤與風(fēng)險(xiǎn)是結(jié)伴而來的，在開發(fā)與經(jīng)營過程中，主要有以下風(fēng)險(xiǎn)：投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，即企業(yè)在投標(biāo)過程中向業(yè)主做出的讓利風(fēng)險(xiǎn)和資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，主要是指承包項(xiàng)目后，外部市場(chǎng)發(fā)生的不可預(yù)期的較大變化，如鋼材或其他主材的價(jià)格上漲幅度太大；意外風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目在實(shí)施過程中發(fā)生不可抗力的意外風(fēng)險(xiǎn)；壞帳損失風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目交工決算后，項(xiàng)目的應(yīng)收帳款由于特殊原因（如業(yè)主破產(chǎn)等）而形成的壞帳損失。

以上風(fēng)險(xiǎn)都需要房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行管理計(jì)算，管理計(jì)算水平的高低將決定企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的高低，只有具有高水平的管理計(jì)算能力才能不斷的提高企業(yè)的核心競(jìng)爭能力。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計(jì)算的基本程序

1、投資決策階段

這一階段由投資機(jī)會(huì)選擇和投資計(jì)算兩個(gè)程序組成，具體工作包括市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究、成本管理計(jì)算和方案設(shè)計(jì)等內(nèi)容，投資機(jī)會(huì)選擇是尋找投資機(jī)會(huì)后，經(jīng)過一定量的成本收益計(jì)算與分析，篩選出最優(yōu)的機(jī)會(huì)。

2、前期工作階段

這一階段是為了房產(chǎn)建筑而做準(zhǔn)備，主要的工作包括獲得土地使用權(quán)、提出建設(shè)規(guī)劃、計(jì)算所需要的資金并進(jìn)行融資、簽署施工合同等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段對(duì)管理計(jì)算有著較高的要求，因?yàn)橘Y金是房產(chǎn)建設(shè)的生命線，只有資金到位，才能集聚到更多勞力、資源進(jìn)行整體的開發(fā)經(jīng)營。在這一階段還要對(duì)房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及其構(gòu)成、資金的時(shí)間價(jià)值及計(jì)算公式和房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行計(jì)算。

3、建設(shè)階段

這一階段是房產(chǎn)建筑的形成階段，從開工到竣工驗(yàn)收。開發(fā)企業(yè)一般不承擔(dān)設(shè)計(jì)的任務(wù)，而將這一任務(wù)外包給專業(yè)的設(shè)計(jì)公司，將可行性分析報(bào)告提交給設(shè)計(jì)公司，由設(shè)計(jì)公司將報(bào)告變成藍(lán)圖。開發(fā)企業(yè)接下來要與專業(yè)的建筑公司簽訂合同，將設(shè)計(jì)公司的藍(lán)圖交由建筑公司進(jìn)行建筑施工

4、租售階段

也就是狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營，房地產(chǎn)租售主要有三個(gè)階段，首先是宣傳自身的物業(yè)及與潛在的消費(fèi)者進(jìn)行溝通，以便消費(fèi)者可以了解物業(yè)狀況。其次是通過計(jì)算成本、利潤而制定出售價(jià)和租價(jià)，并與代銷公司或消費(fèi)者商定合同條件，就售價(jià)或租價(jià)達(dá)成協(xié)議。最后是簽約階段。房地產(chǎn)企業(yè)是自銷房地產(chǎn)或者是由委托的公司代銷，這取決于房產(chǎn)企業(yè)的管理計(jì)算，計(jì)算的內(nèi)容主要是自銷和代銷兩者之間利潤較高的是哪一種。

5、物業(yè)管理階段

物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括經(jīng)營、管理和服務(wù)三方面，物業(yè)經(jīng)營主要是為了使物業(yè)保值甚至是增值，通過管理計(jì)算進(jìn)行策劃，制定出租方案或銷售方案的活動(dòng)。物業(yè)管理是指對(duì)房屋進(jìn)行及時(shí)修繕，維持房屋的使用，并且要完備的計(jì)算房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、完好程度等情況進(jìn)行記錄。物業(yè)服務(wù)是指能夠及時(shí)準(zhǔn)確的滿足用戶的需求如保潔、綠化、安保等服務(wù)。

結(jié)語：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計(jì)算具有很強(qiáng)的綜合性，并且具有長期性和很強(qiáng)的地域性等特點(diǎn)，更重要的是在開發(fā)經(jīng)營過程中具有資金密集型和較高的風(fēng)險(xiǎn)性，雖然具有較高的投資回報(bào)率，但是在開發(fā)經(jīng)營過程中還是要注意管理計(jì)算，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)及資金風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)贏得更多的利益。

參考文獻(xiàn)：

篇2

土地費(fèi)用，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)土地依法使用所交付的各種費(fèi)用；規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用，即對(duì)實(shí)施地界的人文地質(zhì)的考察與規(guī)劃所產(chǎn)生的各項(xiàng)支出；基礎(chǔ)設(shè)施工程以及公共配套設(shè)施費(fèi)用，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對(duì)一地界進(jìn)行開發(fā)的同時(shí)一般會(huì)對(duì)該地區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施進(jìn)行建設(shè)，包括教育、醫(yī)療、文化、體育以及周邊的道路、綠化面積等建設(shè)所需要的費(fèi)用，也包括后期的維護(hù)與新物件開發(fā)；信貸費(fèi)用，即房地產(chǎn)開發(fā)過程中從銀行取得的貸款會(huì)相應(yīng)的產(chǎn)生銀行的信貸費(fèi)用。

（二）管理維護(hù)費(fèi)用

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行政管理部門管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而產(chǎn)生各項(xiàng)費(fèi)用，在外籌集各項(xiàng)資金產(chǎn)生的費(fèi)用以及對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)地界的維護(hù)和設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用。對(duì)前期的住房銷售提供勞務(wù)所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用等。

稅費(fèi)，即房地產(chǎn)企業(yè)依法按照國家法律政策規(guī)定應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等各項(xiàng)稅費(fèi)。

預(yù)期之外費(fèi)用，即在房地產(chǎn)的開發(fā)投資過程中，難免會(huì)遭遇建材或其他必備品漲價(jià)或其他不在預(yù)料之內(nèi)的費(fèi)用的產(chǎn)生等等。

二、影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的因素分析

房地產(chǎn)開發(fā)不是盲目的投資與建設(shè)，房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目是一個(gè)長期的過程。如何將房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)帶來的經(jīng)濟(jì)效益最大化有著各種條件的限制和制約，例如房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)與建設(shè)位置的選擇、房地產(chǎn)建設(shè)水平以及周邊環(huán)境等因素，這些因素都是制約其經(jīng)濟(jì)效益最大化的重要因素。下面就此進(jìn)行系統(tǒng)的分析，可以得出以下幾個(gè)方面的影響因素：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選址和規(guī)劃限制條件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)項(xiàng)目的選址位置的好壞直接影響著開發(fā)出來的物業(yè)的有效需求，針對(duì)不同的人群及消費(fèi)者不同的消費(fèi)需求，就需要有相應(yīng)的配套設(shè)施與之相對(duì)應(yīng)。材料中海河開發(fā)公司正是基于天津市政府加快海河下游兩岸整理開發(fā)的政策契機(jī)，是按照當(dāng)?shù)貑?dòng)的土地整理開發(fā)部署而成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司。海河開發(fā)公司對(duì)當(dāng)?shù)氐脑袟l件進(jìn)行綜合整治和開發(fā)并得到了很好的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃原則上要科學(xué)合理，求真務(wù)實(shí)

自改革開放以來，中國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展機(jī)遇明顯可見，各地的土地資源如何得到良好的利用，企業(yè)如何才能在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)之間獨(dú)占鰲頭取得更好的經(jīng)濟(jì)效益呢？科學(xué)合理的規(guī)劃、開發(fā)以及進(jìn)行長期的開發(fā)地區(qū)人文考察是開發(fā)工作的重中之重。五年來海河開發(fā)公司秉承現(xiàn)代的企業(yè)管理制度，以科學(xué)合理的開發(fā)觀念為指導(dǎo)，擁有求真務(wù)實(shí)的思想理念多次獲得當(dāng)?shù)氐南冗M(jìn)單位文明單位稱號(hào)。事實(shí)證明，開發(fā)規(guī)劃是否科學(xué)合理嚴(yán)重影響著開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的獲得與否。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)、周邊環(huán)境與配套設(shè)施的水平

隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，人們對(duì)其居住環(huán)境的要求也越來越高，因而房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，開發(fā)地區(qū)城市的繁華程度、交通便捷度以及當(dāng)?shù)厝宋奶卣鞯拳h(huán)境包括當(dāng)?shù)氐尼t(yī)療、教育、通訊等生活設(shè)施的復(fù)雜程度都會(huì)在不同程度上影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)與規(guī)劃。因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行一個(gè)地區(qū)的規(guī)劃和開發(fā)時(shí)，更應(yīng)該充分考慮房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周邊環(huán)境與配套設(shè)施等基本特征，并將其充分融合進(jìn)房地產(chǎn)的開發(fā)與規(guī)劃中，否則只會(huì)陷入一種尷尬局面而導(dǎo)致規(guī)劃無法進(jìn)行。

（四）對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)項(xiàng)目的后期營銷

作為一個(gè)擁有法人代表的注冊(cè)公司，海河開發(fā)公司是一個(gè)從事基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施開發(fā)的公司。面向的對(duì)象是大多數(shù)人群，但要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)后期的營銷環(huán)節(jié)是一個(gè)不可缺少的硬性環(huán)節(jié)。營銷活動(dòng)貫穿整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的全過程。在開發(fā)項(xiàng)目之前的營銷活動(dòng)以及開發(fā)項(xiàng)目之后進(jìn)行良好的媒介宣傳活動(dòng)則顯得必不可少，一方面能夠樹立企業(yè)的良好形象，另一方面又能實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳與推廣，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很快的獲得其預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。

三、中國房地產(chǎn)開發(fā)及投資與經(jīng)濟(jì)效益分析

房地產(chǎn)開發(fā)從根本上講是一個(gè)投入與產(chǎn)出的長期過程，在這個(gè)過程中，人們所說的經(jīng)濟(jì)效益可以簡單的理解為投入過程中所消耗的勞務(wù)活動(dòng)等費(fèi)用和開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際收益效果折合后的比值。那么，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中如何衡量一個(gè)企業(yè)的投資所帶來的效益的多少呢？房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)直接帶來的正面利益有著千絲萬縷的聯(lián)系。下面對(duì)此進(jìn)行系統(tǒng)的分析：

（一）對(duì)于數(shù)據(jù)平穩(wěn)性的分析

通過對(duì)數(shù)據(jù)的各方面計(jì)算可以得出房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP的增長呈現(xiàn)由增到減的變化模式，在國家的大力宏觀調(diào)控的影響下，GDP的數(shù)值隨之呈現(xiàn)減小的變化趨勢(shì)。而房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資起到了相對(duì)的抑制作用。每個(gè)年度的數(shù)據(jù)值都是跌宕起伏的，導(dǎo)致在一定程度上影響了協(xié)整變量的檢測(cè)準(zhǔn)確性，因此，我們就需要時(shí)間來整理數(shù)據(jù)以便于平穩(wěn)性檢測(cè)。

（二）協(xié)整方法及檢測(cè)

協(xié)整方法已成為了分析非平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)變量之間數(shù)量關(guān)系的最主要工具之一在兩個(gè)極端進(jìn)行檢測(cè)，就會(huì)限制兩個(gè)結(jié)果產(chǎn)生一定的偏差存在。那么想把平穩(wěn)檢測(cè)作為標(biāo)尺，就要對(duì)協(xié)整方法進(jìn)行驗(yàn)證。就可以得出房地產(chǎn)的開發(fā)投資和GDP存在著協(xié)調(diào)關(guān)系，也就是說房地產(chǎn)的投資每增加一個(gè)數(shù)據(jù)后，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)也會(huì)有一個(gè)數(shù)據(jù)量的增長。

（三）因果分析檢驗(yàn)

經(jīng)濟(jì)學(xué)家開拓了一種可以用來分析變量之間的因果的辦法，用于分析經(jīng)濟(jì)變量之間的因果關(guān)系，進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)的一個(gè)前提條件是時(shí)間序列必須具有平穩(wěn)性，在協(xié)整檢驗(yàn)中顯然說明房產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長存在一種長期均衡的關(guān)系，下面則需要進(jìn)一步證明兩者之間是否存在這種關(guān)系及影響。再次，需要接著用因果關(guān)系的方法對(duì)其因果關(guān)系進(jìn)一步分析。

篇3

循環(huán)經(jīng)濟(jì)是一種全新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，體現(xiàn)了科學(xué)的發(fā)展觀。所謂循環(huán)經(jīng)濟(jì)就是以資源的循環(huán)利用和高效利用為目標(biāo)，以“減量化、再利用、資源化”為原則的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。循環(huán)經(jīng)濟(jì)要求企業(yè)在資源投入、產(chǎn)品生產(chǎn)及排放廢棄物的過程中，采用依靠生態(tài)型資源循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的以依賴資源消耗為主要特征的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。循環(huán)經(jīng)濟(jì)與傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式相比，有著鮮明的特征：循環(huán)經(jīng)濟(jì)是一種全新的經(jīng)濟(jì)觀、系統(tǒng)觀、價(jià)值觀、生產(chǎn)觀和消費(fèi)觀。

1 在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論的必要性

1.1 在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論是破解我國環(huán)境難題的客觀需要。改革開放三十多年以來，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了舉世矚目的成績，但是生態(tài)環(huán)境也受到了較大程度的破壞，長期重開發(fā)輕保護(hù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式導(dǎo)致我國生態(tài)環(huán)境十分脆弱。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中，消耗大量的物資和能源，其對(duì)環(huán)境的污染和對(duì)資源的過度開發(fā)勢(shì)必對(duì)我國環(huán)境事業(yè)產(chǎn)生重大影響，比如降低森林覆蓋率、水土流失加劇以及荒漠化等。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論是保護(hù)環(huán)境的客觀需求。

1.2 在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論是走新型工業(yè)化道路的內(nèi)在要求。循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論指導(dǎo)下的循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式是一種多重閉環(huán)反饋式循環(huán)過程，其主要過程為“資源產(chǎn)品再生資源”。房地產(chǎn)開發(fā)中的各種工業(yè)中廢棄物若能得到有效的利用，將會(huì)緩解房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)污染物的超常規(guī)排放和對(duì)自然資源的超常規(guī)利用。

1.3 在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論是全面建設(shè)小康社會(huì)的必然選擇。全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)主義新社會(huì)。建設(shè)社會(huì)主義生態(tài)文明是全面建設(shè)小康社會(huì)的主要目標(biāo)之一。 近年來發(fā)展迅速的房地產(chǎn)行業(yè)，理應(yīng)把循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論的研究和應(yīng)用納入到行業(yè)發(fā)展的規(guī)劃中來，為我國的環(huán)境保護(hù)事業(yè)和全面建設(shè)小康社會(huì)做出房產(chǎn)行業(yè)應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

2 在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論的意義

如今循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論正越來越受到各行各業(yè)的高度重視和大力推廣，特別是其“物盡其用”的先進(jìn)理念和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式受到我國的房地產(chǎn)行業(yè)的廣泛推崇的先進(jìn)經(jīng)濟(jì)形態(tài)正越來越受到許多國家的高度重視和大力推廣。

循環(huán)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是一種生態(tài)經(jīng)濟(jì)，在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)，其主要意義有：

2.1 循環(huán)經(jīng)濟(jì)可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)管理中經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)利益的雙贏。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過把水泥、木材等原材料源源不斷的變成廢物來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤增長，而忽視了環(huán)境資源的承載能力。“高開采、高消耗、高排放”經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，造成資源短缺、環(huán)境污染。如果在房地產(chǎn)開發(fā)中運(yùn)用模擬自然生態(tài)系統(tǒng)運(yùn)行方式和規(guī)律的循環(huán)發(fā)展模式，就能實(shí)現(xiàn)資源的可持續(xù)利用與房產(chǎn)行業(yè)利潤增加的雙贏。

2.2 循環(huán)經(jīng)濟(jì)可以實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)和消費(fèi)可持續(xù)發(fā)展的統(tǒng)一。在房地產(chǎn)開發(fā)管理中，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式將開發(fā)與消費(fèi)割裂開來，形成開發(fā)過程中大量生產(chǎn)、大量廢棄與消費(fèi)過程中大量浪費(fèi)結(jié)合的惡性循環(huán)。在我們?nèi)粘Ｉ钪谐３３霈F(xiàn)這樣的情況，有的購房者在購買了房產(chǎn)后，往往對(duì)房屋已有設(shè)施進(jìn)行大修大改，造成了資源的浪費(fèi)。因此，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)可將生產(chǎn)和消費(fèi)有機(jī)結(jié)合起來，把房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)管理納入到可持續(xù)發(fā)展的框架內(nèi)。

2.3 循環(huán)經(jīng)濟(jì)可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)管理中資源的高效利用。循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式不僅能最大限度地建筑廢棄物排放，還能通過提高資源的利用效率來節(jié)約成本。傳統(tǒng)的粗放式的房地產(chǎn)開發(fā)模式，是通過把廢物大量地排放到環(huán)境中來實(shí)現(xiàn)利潤的增長。但是在這種粗放式的發(fā)展模式下，對(duì)資源的利用是一次性的。這樣不但破壞了環(huán)境，也阻礙了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)約成本、提高利潤。而在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)，則可以把房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)組織成 “資源產(chǎn)品再生資源再生產(chǎn)品”的雙向循環(huán)流動(dòng)過程，從而最大限度地減少末端處理，實(shí)現(xiàn)開發(fā)房產(chǎn)與保護(hù)環(huán)境并重。

3 循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論在房地產(chǎn)開發(fā)管理中的應(yīng)用

把循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想融于到對(duì)工程項(xiàng)目全壽命周期的管理中，從項(xiàng)目開始到最終結(jié)束，通過項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目控制等手段使循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想在房地產(chǎn)開發(fā)管理中得以實(shí)現(xiàn)。

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃階段。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，項(xiàng)目規(guī)劃直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。房地產(chǎn)開發(fā)管理中循環(huán)經(jīng)濟(jì)的應(yīng)用也一樣，只有在初始的項(xiàng)目規(guī)劃階段體現(xiàn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想，才能保證循環(huán)經(jīng)濟(jì)在整個(gè)工程項(xiàng)目開發(fā)過程中得到有效的貫徹。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃和開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，其中包括地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)研發(fā)、融資管理、成本測(cè)算和營銷策劃等。循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想應(yīng)該落實(shí)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)中，才能真正發(fā)揮其有效性。如何保證循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想真正落到實(shí)處，這就需要在項(xiàng)目規(guī)劃階段把循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想納入其中。

3.2 工程設(shè)計(jì)階段。工程設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的依據(jù)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)與水平的具體體現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，其設(shè)計(jì)的優(yōu)劣，直接影響房產(chǎn)的美觀和使用功能?？梢哉f，工程設(shè)計(jì)是工程質(zhì)量的的決定性環(huán)節(jié)，而在房產(chǎn)工程設(shè)計(jì)中能否體現(xiàn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想也是循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論在房地產(chǎn)開發(fā)中實(shí)用效果的決定性環(huán)節(jié)。如何在設(shè)計(jì)階段對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行有效管理，并把循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想融入到項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的循環(huán)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐做好準(zhǔn)備，是工程實(shí)施工作的首要任務(wù)。 我國目前對(duì)于房產(chǎn)項(xiàng)目的循環(huán)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，因此更應(yīng)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段把循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想深入貫徹到每一個(gè)細(xì)節(jié)中。

3.3 工程建設(shè)階段。工程建設(shè)階段也稱為工程施工階段，是進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主要實(shí)踐階段，也是循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想的具體實(shí)施階段。在工程建設(shè)階段中，如何把設(shè)計(jì)中的循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想與工程施工相結(jié)合是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。由于目前我國的建筑行業(yè)在循環(huán)經(jīng)濟(jì)運(yùn)用方面還缺乏經(jīng)驗(yàn)和成功案例，因此常常出現(xiàn)設(shè)計(jì)思想無法最終實(shí)現(xiàn)的情況。如果破解這一難題，首先我認(rèn)為應(yīng)學(xué)習(xí)國際上如何在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。其次，加強(qiáng)對(duì)此方面人才的培養(yǎng)。人才是成功的關(guān)鍵。最后，我認(rèn)為應(yīng)該加強(qiáng)產(chǎn)學(xué)研合作，從而提高我國房地產(chǎn)施工行業(yè)的整體水平。

我國的經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展時(shí)期，但是由于人口眾多的國情還沒有得到根本改變，可持續(xù)發(fā)展面臨的矛盾與形勢(shì)仍然突出和嚴(yán)峻。雖然近年來環(huán)境保護(hù)日益受到各方關(guān)注，但是我國的經(jīng)濟(jì)增長方式還相當(dāng)粗放。我國每創(chuàng)造1美元消耗的能源，是美國的4.3倍、德國和法國的7.7倍、日本的11.5倍。世界發(fā)展進(jìn)程的規(guī)律表明，當(dāng)一國人均GDP處于500一300。美元的發(fā)展階段時(shí)，往往對(duì)應(yīng)著人口、資源、環(huán)境等“瓶頸”約束最嚴(yán)重的時(shí)期，而我國目前正處于這一時(shí)期。按照現(xiàn)在的增長方式，經(jīng)濟(jì)總量不斷增加，能源、資源的消耗也隨之增長。我國并不是資源富國，人均資源擁有量很低。所以，只有更加重視可持續(xù)發(fā)展，樹立科學(xué)的發(fā)展觀，推進(jìn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，才能走出一條科技含量高、經(jīng)濟(jì)效益好、資源利用少、環(huán)境污染低、人力資源得到充分發(fā)揮的新型工業(yè)化道路。

近年來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與發(fā)展與我國日益嚴(yán)重的環(huán)境問題是分不開的。我國面臨的環(huán)境問題呈現(xiàn)復(fù)雜化態(tài)勢(shì)，比如生態(tài)系統(tǒng)遭受結(jié)構(gòu)性破壞、生態(tài)功能紊亂加劇、局部地區(qū)生態(tài)退化趨勢(shì)加劇等問題交織。種種的環(huán)境問題都提醒這我們，如果我們按照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)和管理模式來發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，我國的環(huán)境將不堪重負(fù)，我們的資源將難以為繼。因此，我國的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)走以保護(hù)環(huán)境和高效利用資源為基本特點(diǎn)的循環(huán)經(jīng)濟(jì)之路，是實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展、全面建設(shè)小康社會(huì)、加快現(xiàn)代化步伐的必然選擇。

參考文獻(xiàn)

篇4

第三條市及各縣級(jí)市、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門（以下簡稱開發(fā)主管部門）和房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門按照職責(zé)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。

第四條進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)遵循經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一和全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則，注重節(jié)約和合理利用土地，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展。

第五條從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)依法取得國有土地使用權(quán)。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。嚴(yán)禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。

第六條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)收集匯總房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公布有關(guān)信息。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門申請(qǐng)登記。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件。其中，注冊(cè)資本不得低于一千萬元。

第八條從事房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書或者暫定資質(zhì)證書。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（以下簡稱開發(fā)項(xiàng)目）。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持下列材料到開發(fā)主管部門申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）十名以上專業(yè)技術(shù)人員的職稱證明和勞動(dòng)合同備案花名冊(cè)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第十條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起七日內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，作出是否準(zhǔn)予暫定資質(zhì)的書面決定。

第十一條暫定資質(zhì)證書的有效期為一年。經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長暫定資質(zhì)證書有效期，但延長期限不得超過二年。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在暫定資質(zhì)證書有效期屆滿三十日前，向開發(fā)主管部門申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。

開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起二十日內(nèi)，作出是否準(zhǔn)予核定資質(zhì)等級(jí)的書面決定。

第十三條不在本市注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)符合國家和省資質(zhì)管理有關(guān)規(guī)定，并在取得國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件之日起十日內(nèi)，到開發(fā)主管部門備案。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更企業(yè)名稱、注冊(cè)資本、經(jīng)營場(chǎng)所、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)在變更后二十日內(nèi)向開發(fā)主管部門辦理變更手續(xù)。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向開發(fā)主管部門和統(tǒng)計(jì)管理部門提供統(tǒng)計(jì)資料。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十六條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同發(fā)展和改革、土地、規(guī)劃等部門，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃，編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃時(shí)，必須優(yōu)先安排普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、危舊住房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷補(bǔ)償用房的開發(fā)項(xiàng)目。

土地、規(guī)劃、建設(shè)等部門審批開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求。

第十七條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的類別、開發(fā)期限、項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償要求、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求以及產(chǎn)權(quán)界定提出書面意見，規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件提出書面意見。前列書面意見應(yīng)當(dāng)作為國有土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一。

第十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者暫定資質(zhì)證書的，不得向其出讓國有土地使用權(quán)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得國有土地使用權(quán)證十日內(nèi)，到開發(fā)主管部門領(lǐng)取開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理建筑工程施工許可證前，按照規(guī)定繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。未經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)不得減繳、緩繳、免繳。

第二十條開發(fā)主管部門、市政公用部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度，會(huì)同財(cái)政部門擬定應(yīng)當(dāng)由政府配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)計(jì)劃，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。開發(fā)主管部門、市政公用部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的建設(shè)計(jì)劃組織相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)?；A(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)實(shí)行代建制或者項(xiàng)目法人制，與開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)建設(shè)、同時(shí)交付使用。

開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地范圍內(nèi)的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施，除應(yīng)當(dāng)由政府配套建設(shè)的以外，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案建設(shè)，并按照規(guī)定辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。未辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的，由開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正；轉(zhuǎn)讓、出租公用設(shè)施的，由開發(fā)主管部門責(zé)令收回，并辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。

第二十一條開發(fā)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于百分之三十五。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國有土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工時(shí)間和開發(fā)主管部門對(duì)開發(fā)期限的書面意見要求進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)建設(shè)節(jié)能建筑。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二十五條開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)書面通知相關(guān)權(quán)利人，并自轉(zhuǎn)讓合同訂立之日起三十日內(nèi)予以公告。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十六條商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門申請(qǐng)，取得商品房預(yù)售許可證。申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。

未取得商品房預(yù)售許可證的，不得以任何形式進(jìn)行商品房預(yù)售。

第二十八條房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起十日內(nèi)，依法作出是否準(zhǔn)予許可的書面決定。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收后二十日內(nèi)，將國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收備案證明文件和商品房建筑面積實(shí)測(cè)報(bào)告提供給房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)之日起七日內(nèi)對(duì)有關(guān)材料進(jìn)行審查；對(duì)符合要求的，予以核準(zhǔn)登記。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，并在商品房銷售地點(diǎn)向買受人明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，實(shí)行商品房銷售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度，公開商品房買賣雙方的權(quán)利義務(wù)。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)使用符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的合同示范文本（已經(jīng)建立商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)的，應(yīng)當(dāng)使用網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)推行的合同示范文本），明確載明商品房建筑面積、使用面積、分?jǐn)偟墓灿貌课患懊娣e、大型設(shè)施設(shè)備更換等內(nèi)容。合同實(shí)行實(shí)名制，遵循公開、平等、自愿的原則，不得利用格式條款侵害買受人的合法權(quán)益。

第三十二條商品房預(yù)售合同訂立后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門備案。

房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)人與備案的商品房預(yù)售合同載明的買受人不一致的，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定按時(shí)交付商品房，并提供商品房使用手冊(cè)。商品房使用手冊(cè)應(yīng)當(dāng)包括商品房使用說明書和質(zhì)量保證書。

商品房使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、詳細(xì)的房屋結(jié)構(gòu)圖（注明房屋承重結(jié)構(gòu)）以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng)。

商品房質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責(zé)任以及損害賠償?shù)葍?nèi)容。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好商品房售后服務(wù)工作，并按照商品房質(zhì)量保證書的約定對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。

第三十四條買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起九十日內(nèi)，持身份證明、商品房買賣合同、契稅完稅證明等有關(guān)材料到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

非因買受人的原因致使商品房權(quán)屬在一年內(nèi)無法登記確認(rèn)的，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)訂立銷售合同。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房買受人出示有關(guān)商品房的證明文件和商品房銷售委托書。

第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售中介機(jī)構(gòu)商品房銷售廣告，必須載明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售中介機(jī)構(gòu)名稱、預(yù)售許可證批準(zhǔn)文號(hào)或者商品房權(quán)屬登記證明文件。未取得商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，不得包含商品房銷售信息的廣告。商品房銷售廣告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法，不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。

第五章法律責(zé)任

第三十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由開發(fā)主管部門責(zé)令改正，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開發(fā)主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款：

（一）弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；

（二）涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；

（三）未按照規(guī)定期限開發(fā)建設(shè)的。

第三十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正或者警告；情節(jié)嚴(yán)重的，處以五千元以上一萬元以下的罰款：

（一）不按照規(guī)定報(bào)送開發(fā)統(tǒng)計(jì)資料的；

（二）登記事項(xiàng)發(fā)生變更后，不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的。

第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收的房屋交付使用的，由開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正、補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，并處以工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款；將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處以工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給買受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門按照以下規(guī)定處理：

（一）未取得商品房預(yù)售許可證即預(yù)售商品房的，沒收違法所得，可并處以已收取預(yù)付款百分之一的罰款；

（二）不按照規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同備案的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；

（三）不實(shí)行商品房銷售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度的，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；

（四）銷售商品房時(shí)，不明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，責(zé)令改正；拒不改正的，處以二萬元以上五萬元以下的罰款。

第四十二條開發(fā)主管部門、房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門和其他行政管理部門及其工作人員違反本條例，違法作出行政許可決定，或者不履行法定職責(zé)，或者拖延履行法定職責(zé)的，依照有關(guān)法律規(guī)定，追究其責(zé)任。

篇5

    第三條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，嚴(yán)格控制零星建設(shè)。

    第四條  省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本省行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

    市、縣人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

    縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

    第五條  縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理中的重大問題。

    計(jì)劃、規(guī)劃、工商、物價(jià)等行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)主管部門做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

     第二章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

    第六條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合《條例》第五條規(guī)定的條件，其中，在設(shè)區(qū)的市設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，注冊(cè)資本應(yīng)當(dāng)在500萬元以上；在縣級(jí)市以及縣人民政府所在地的鎮(zhèn)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，注冊(cè)資本應(yīng)當(dāng)在200萬元以上。

    第七條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政主管部門申請(qǐng)登記。工商行政主管部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面征求本級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到書面征求意見之日起10日內(nèi)出具審查意見書，作為企業(yè)登記的依據(jù)之一。

    第八條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

    （一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

    （二）企業(yè)章程；

    （三）驗(yàn)資證明；

    （四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

    （五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

    房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的規(guī)定，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)，報(bào)省人民政府建設(shè)行政主管部門審批，領(lǐng)取資質(zhì)等級(jí)證書；須報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批的，由省人民政府建設(shè)行政主管部門審核后予以轉(zhuǎn)報(bào)。

    第九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：

    （一）一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)所有建設(shè)項(xiàng)目；

    （二）二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積在30萬平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋綜合開發(fā)，或者與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得承擔(dān)29層以上建筑物的建設(shè)項(xiàng)目；

    （三）三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積在15萬平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋綜合開發(fā)，或者與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得承擔(dān)15層以上建筑物的建設(shè)項(xiàng)目；

    （四）四級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積在5萬平方米以下的房屋開發(fā)，或者與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得承擔(dān)7層以上建筑物的建設(shè)項(xiàng)目。

    第十條  省外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到本省從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)持資質(zhì)等級(jí)證書向省人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)辦理資質(zhì)核驗(yàn)，并到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門登記備案后，方可從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。

    境外經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人來本省從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

    第十一條  省人民政府建設(shè)行政主管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢。符合資質(zhì)升級(jí)條件的，晉升資質(zhì)等級(jí)；不符合資質(zhì)等級(jí)條件的，予以降級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書。

    省人民政府建設(shè)行政主管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行年檢時(shí)，不得收取年檢費(fèi)用。

     第三章  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

    第十二條  縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門，根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃、城市規(guī)劃以及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況等，編制本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和年度計(jì)劃，報(bào)經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織實(shí)施。

    第十三條  縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，會(huì)同本級(jí)計(jì)劃、規(guī)劃、土地等行政主管部門建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目庫。

    第十四條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目確定后，縣級(jí)以上地方人民政府土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目的用地方式提出意見，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)《條例》第十二條第二款的規(guī)定提出意見，并出具房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一。

    第十五條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度?？h級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)按照國家和本省有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

    以依法取得的國有土地使用權(quán)作價(jià)入股進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由土地使用權(quán)人采取招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

    第十六條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同后，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)開發(fā)合同到規(guī)劃、土地等行政主管部門辦理規(guī)劃、用地審批手續(xù)。

    房地產(chǎn)開發(fā)合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

    （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模及規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求；

    （二）開工期限和建設(shè)進(jìn)度；

    （三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求及建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

    （四）項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量要求；

    （五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求；

    （六）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對(duì)項(xiàng)目提供的配套條件；

    （七）違約責(zé)任以及雙方約定的其他事項(xiàng)。

    第十七條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％，具體使用、管理辦法按照國務(wù)院有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

    第十八條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的單位承擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與勘察、設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理單位簽訂書面合同，明確質(zhì)量責(zé)任。

    第十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)合同的規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，并根據(jù)先地下、后地上的原則統(tǒng)籌安排、配套建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施，其中經(jīng)營性的公共設(shè)施建設(shè)投資不得攤?cè)肷唐纷≌杀?。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將經(jīng)營性的公共設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓。

    對(duì)零星建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，縣級(jí)以上地方人民政府可以按照同類地段、同類項(xiàng)目的房地產(chǎn)綜合開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取綜合開發(fā)補(bǔ)助費(fèi)，用于開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的建設(shè)。綜合開發(fā)補(bǔ)助費(fèi)的具體征收、使用辦法由省人民政府財(cái)政、價(jià)格、建設(shè)行政主管部門共同制定。

    第二十條  住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)綜合驗(yàn)收，并提交下列材料：

    （一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件落實(shí)情況的材料；

    （二）拆遷安置方案落實(shí)情況的材料；

    （三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)；

    （四）項(xiàng)目竣工圖和技術(shù)檔案材料；

    （五）單項(xiàng)工程及供水、供電、供氣、通訊、消防、園林綠化等驗(yàn)收材料；

    （六）物業(yè)管理落實(shí)情況的材料；

    （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他有關(guān)材料。

    房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)按照《條例》第十七條、第十八條的規(guī)定進(jìn)行綜合驗(yàn)收，其中建筑面積在20萬平方米以下的，由項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門或者單位驗(yàn)收；建筑面積在21萬平方米以上的和納入國家或者本省試點(diǎn)的住宅小區(qū)，由省人民政府建設(shè)行政主管部門組織有關(guān)部門或者單位驗(yàn)收。

     第四章  房地產(chǎn)經(jīng)營

    第二十一條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《條例》第二十條、第二十一條規(guī)定。

    轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，受讓人應(yīng)當(dāng)為依法成立并具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

    第二十二條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合《條例》第二十三條規(guī)定的條件，并經(jīng)商品房所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門同意后，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證明。

    第二十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售商品房，應(yīng)當(dāng)公布下列事項(xiàng)：

    （一）預(yù)（銷）售人的名稱、地址及法定代表人；

    （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書、營業(yè)執(zhí)照及商品房預(yù)售許可證明；

    （三）預(yù)售商品房的交付使用時(shí)間，現(xiàn)售商品房的竣工驗(yàn)收合格證明；

    （四）項(xiàng)目及其配套基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的平面示意圖；

    （五）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)，公用建筑面積的分?jǐn)傓k法；

    （六）商品房的價(jià)格和付款方式；

    （七）物業(yè)管理方式；

    （八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

    第二十四條  商品房預(yù)（銷）售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

    （一）當(dāng)事人姓名或者名稱及地址；

    （二）商品房的用地方式及坐落位置；

    （三）商品房的建筑面積（包括商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e）、使用面積及樓號(hào)、樓層、房號(hào)和層高；

    （四）商品房的價(jià)格、付款方式及付款時(shí)間；

    （五）預(yù)售商品房交付使用的時(shí)間；

    （六）商品房的結(jié)構(gòu)、設(shè)備及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

    （七）物業(yè)管理方式；

    （八）違約責(zé)任以及爭議解決的方式；

    （九）當(dāng)事人雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

    第二十五條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

    經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體辦法由省人民政府價(jià)格、建設(shè)行政主管部門共同制定。廉租住房價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，具體辦法由市、縣人民政府根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定制定。

    第二十六條  經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面同意，并在交付購房款總額的25％后，預(yù)售商品房的購買人可以將購買的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，并自合同簽訂之日起30日內(nèi)持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面同意證明等材料到原預(yù)售合同備案部門備案。

    預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房的購買人，在付足購房款和住房交付使用之前，不得將購買的預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房再行轉(zhuǎn)讓。

    第二十七條  商品房交付使用時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《條例》第三十一條規(guī)定，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

    第二十八條  商品房交付使用后，在住宅質(zhì)量保證書規(guī)定的保修期內(nèi)，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。工程質(zhì)量監(jiān)督單位拒絕核驗(yàn)的，購買人可以向其主管的建設(shè)行政主管部門投訴，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到投訴之日起3日內(nèi)責(zé)令工程質(zhì)量監(jiān)督單位予以核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

    商品房交付使用后，購買人擅自改變結(jié)構(gòu)或者設(shè)備位置造成商品房質(zhì)量受損的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任，給其他用戶造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

    第二十九條  商品房交付使用后2年內(nèi)，購買人認(rèn)為商品房的實(shí)際面積與其購買的面積不符的，可以按照國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和省人民政府建設(shè)行政主管部門的規(guī)定申請(qǐng)復(fù)測(cè)。售房合同中載明的房屋建筑面積與復(fù)測(cè)面積的誤差值超過測(cè)量規(guī)范允許范圍的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照售房合同規(guī)定的售房價(jià)格退還多收的房款；購買人要求退房的，應(yīng)當(dāng)予以退房；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

     第五章  法律責(zé)任

    第三十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出借資質(zhì)等級(jí)證書或者以其他方式允許他人以本企業(yè)的名義從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令改正，報(bào)請(qǐng)頒發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的部門降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)等級(jí)證書。

    第三十一條  負(fù)責(zé)工程質(zhì)量監(jiān)督檢查或者竣工驗(yàn)收的部門及其工作人員對(duì)不合格的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出具質(zhì)量合格文件或者按合格工程驗(yàn)收的，由上級(jí)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對(duì)責(zé)任人員給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；造成損失的，由該部門依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

    第三十二條  違反本辦法規(guī)定的其他行為，《條例》規(guī)定給予處罰的，按照《條例》的規(guī)定給予處罰。

    第三十三條  國家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

篇6

第三條  城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓，由縣級(jí)以上人民政府代表國家依法行使出讓權(quán)，以規(guī)劃前提，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓。

房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。

第四條  國內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，均可依法在我省行政區(qū)域內(nèi)取得國有土地使用權(quán)，進(jìn)行房地開發(fā)、經(jīng)營，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。

第五條  國有土地使用權(quán)的出讓由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)，土地行政主管部門具體實(shí)施。

國有土地使用權(quán)出讓后的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及商品房開發(fā)經(jīng)營的管理，由建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門具體實(shí)施。

第二章  國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押

第六條  土地使用權(quán)的出讓采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式進(jìn)行。由土地使用者與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂合同，支付出讓金，辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。

第七條  土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。

土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定用途的，需經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，按規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

第八條  通過有償出讓取得土地使用權(quán)者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和項(xiàng)目總投資20％進(jìn)行投資、開發(fā)土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

第九條  以行政劃撥取得土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的單位和個(gè)人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府土地管理部門簽訂土地使用出讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金，方可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

第十條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

第十一條  土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、雙方當(dāng)事人應(yīng)簽訂合同，并在20日內(nèi)按國家規(guī)定到有關(guān)部門辦理登記手續(xù)。

第十二條  因處分抵押財(cái)產(chǎn)取得土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)?shù)疆?dāng)?shù)厥小⒖h土地管理和房地產(chǎn)管理部門辦理過戶登記手續(xù)。

抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理注銷抵押登記手續(xù)。

第十三條  土地使用期滿，土地使用權(quán)由國家無償收回，土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，由當(dāng)?shù)厥?、縣土地管理部門注銷其土地使用權(quán)登記手續(xù)，并予公告。

在收回土地使用權(quán)的同時(shí)，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得，由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門注銷其所有權(quán)登記手續(xù)，并予公告。

第十四條  土地使用期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期，續(xù)期的最高所限由市、縣土地管理部門按有關(guān)規(guī)定核定。

申請(qǐng)續(xù)期的土地使用者，應(yīng)當(dāng)與市、縣人民政府土地管理部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。

第十五條  土地使用權(quán)出讓期未滿，國家因社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)補(bǔ)償。

第十六條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押中發(fā)生地增值的應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納土地收益金（或土地增值費(fèi)）。

第三章  房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營

第十七條  鼓勵(lì)以各種形式搞活房地產(chǎn)經(jīng)營：

（一）實(shí)行房地產(chǎn)綜合開發(fā)，大力發(fā)展商品房建設(shè)。

（二）開辟第三產(chǎn)業(yè)用房，房地產(chǎn)管理部門和房產(chǎn)所有權(quán)單位應(yīng)在當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)籌安排下，在符合城市規(guī)劃的前提下，有計(jì)劃地把臨街、繁華地段的房屋和場(chǎng)地改造為營業(yè)性用房、用地。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)可開展房地產(chǎn)吞吐業(yè)務(wù)；接受單位和個(gè)人的委托開展多種形式的房地產(chǎn)信托代管業(yè)務(wù)；開展代建、代營及有償維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)活動(dòng)。

（四）利用現(xiàn)有房地產(chǎn)資源，開展橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)合或合股經(jīng)營。

第十八條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須由有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)證書的房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)。

第十九條  國內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，必須按規(guī)定申辦房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括專營、兼營和單項(xiàng)開發(fā)，下同）。

申辦房地產(chǎn)開發(fā)公司的，必須持主管部門的批準(zhǔn)文件和銀行驗(yàn)資證明，經(jīng)有相應(yīng)審批權(quán)限的建設(shè)行政主管部門進(jìn)行資質(zhì)審定，發(fā)給資質(zhì)等級(jí)證書，憑證到工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)，辦理有關(guān)手續(xù)。

第二十條  各種所有制的房屋均可依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣、租憑、抵押等。

第二十一條  買賣、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押地上建筑物或附著物時(shí)，其土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但地上建筑物及其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、買賣、出租、抵押的除外。

第二十二條  各種所有制房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、買賣、租憑、抵押等，國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及其他房地產(chǎn)流通過程中發(fā)生的經(jīng)營活動(dòng)，均須到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)行。交易雙方按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，簽訂并嚴(yán)格履行協(xié)議、合同。

第二十三條  市、縣房地產(chǎn)交易管理部門可建立常設(shè)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，提供合法的交易場(chǎng)所。市場(chǎng)主要功能是：

1.宣傳房地產(chǎn)政策、法律、法規(guī)，提供咨詢服務(wù)。

2.為交易當(dāng)事人提供洽談、協(xié)商的場(chǎng)所和展示行情、市場(chǎng)交易信息等各種服務(wù)。

3.為房地產(chǎn)交易中介服務(wù)單位和個(gè)人提供合法的經(jīng)營窗口。

4.引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營單位進(jìn)入市場(chǎng)。

5.為房地產(chǎn)抵押、拍賣、吞吐等房地產(chǎn)流通業(yè)務(wù)提供公開營業(yè)場(chǎng)所。

第二十四條  房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的具體規(guī)則及房地產(chǎn)交易  管理手續(xù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由有關(guān)部門另行制定。

第二十五條  房地產(chǎn)交易價(jià)格根據(jù)不同的交易對(duì)象，實(shí)行指令性價(jià)格、指導(dǎo)性價(jià)格、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格。各類價(jià)格的計(jì)價(jià)原則和標(biāo)準(zhǔn)，由縣以上人民政府物價(jià)部門會(huì)同房地產(chǎn)管理等有關(guān)部門制定，報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)實(shí)施。

第二十六條  商品房可以預(yù)售，預(yù)售房產(chǎn)必須具備下列條件：

1.房產(chǎn)經(jīng)營者持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和經(jīng)過出讓取得的《國有土地使用證》。

2.除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投資已達(dá)該建設(shè)項(xiàng)目總投資的20％以上。

3.工程施工進(jìn)度和竣工交付日期已確定。

4.預(yù)售計(jì)劃和對(duì)象符合規(guī)定。

5.已落實(shí)預(yù)售款收取和使用的監(jiān)督方案。

預(yù)售商品房的出售方和購買方應(yīng)依法簽訂商品房購銷合同，并嚴(yán)格履行。處理商品房購銷合同糾紛，適用《經(jīng)濟(jì)合同法》的基本原則和有關(guān)規(guī)定。

第二十七條  允許外商以獨(dú)資、中外合資、中外合作等形式開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。

外商投資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，依照我國和我省有關(guān)法律、法規(guī)及政策，享受優(yōu)惠待遇。

第二十八條  設(shè)立開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)外商投資企業(yè)，須按外商投資企業(yè)辦理審批手續(xù)。

設(shè)立開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)，應(yīng)持批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書、可行性報(bào)告、章程和企業(yè)技術(shù)資質(zhì)證明，報(bào)有審批權(quán)的建設(shè)行政主管部門審定企業(yè)技術(shù)資質(zhì)等級(jí)。

第四章  責(zé)任與處罰

第二十九條  違反本辦法，侵犯土地所有權(quán)或使用權(quán)的，由縣以上土地管理部門責(zé)令其停止侵犯，賠償損失。被侵權(quán)人也可以直接向人民法院起訴。

第三十條  不按土地出讓合同規(guī)定的期限投資建設(shè)的，應(yīng)收取土地閑置費(fèi)，閑置2年以上者，由原批準(zhǔn)土地使用權(quán)的機(jī)關(guān)無償收回土地使用權(quán)。

第三十一條  未按本辦法取得資質(zhì)合格證進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營或未辦理登記手續(xù)，擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的，其有關(guān)協(xié)議、合同無效，分別由縣級(jí)以上建設(shè)行政主管部門和土地管理部門沒收其非法收入，并可根據(jù)情節(jié)處以罰款。由此造成經(jīng)濟(jì)損失的，依法追究直接責(zé)任人或單位主管人員的經(jīng)濟(jì)責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第三十二條  城市規(guī)劃和有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行政管理部門的工作人員失職、瀆職，或利用職務(wù)便利弄虛作假、徇私舞弊、敲詐勒索的，視情節(jié)輕重，依法給予行政、經(jīng)濟(jì)處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

第五章  附  則

篇7

    第三條  房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

    第四條  市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)是本市房地產(chǎn)開發(fā)的行政主管部門（以下稱市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門），負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作。市有關(guān)部門，依照政府規(guī)定的職責(zé)，負(fù)責(zé)與之相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理工作。

    第二章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

    第五條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)兼營企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)。

    房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)是指以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主的企業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)兼營企業(yè)是指以其他經(jīng)營為主，兼營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)是指以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)。

    第六條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)具備下列條件：

    （一）有800萬元以上的注冊(cè)資本，流動(dòng)資金不低于500萬元；

    （二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員和統(tǒng)計(jì)人員；

    （三）有建筑面積在300平方米以上的固定辦公經(jīng)營場(chǎng)所。

    第七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國公司法》登記申辦為有限責(zé)任公司、股份有限責(zé)任公司或國有獨(dú)資公司。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)符合本辦法第六條的規(guī)定外，還應(yīng)依照外商投資企業(yè)法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

    第八條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)初審，并向市工商管理部門申請(qǐng)登記。市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)在接到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)辦理資質(zhì)初審；市工商管理部門對(duì)符合本辦法第六條規(guī)定的，在接到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門初審意見之日起30日內(nèi)予以登記。不符合條件不予登記的，應(yīng)說明理由。

    第九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起15日內(nèi)，持下列文件到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門注冊(cè)備案：

    （一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

    （二）企業(yè)章程；

    （三）驗(yàn)資證明；

    （四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

    （五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同；

    （六）固定辦公經(jīng)營場(chǎng)所證明。

    第十條  經(jīng)上級(jí)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和外埠來沈的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)時(shí)，均應(yīng)到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門注冊(cè)備案。凡未取得房地產(chǎn)開發(fā)資格的項(xiàng)目單位，均須經(jīng)市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門依照有關(guān)規(guī)定審查批準(zhǔn)，并到市工商管理部門申請(qǐng)登記為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司后，方可從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成后，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司應(yīng)予以注銷。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司申請(qǐng)確定資質(zhì)等級(jí)的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對(duì)其開發(fā)業(yè)績進(jìn)行考核，符合條件的，批準(zhǔn)資質(zhì)等級(jí)，核發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書》。

    第十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定接受資質(zhì)年度檢查。并定期向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和市統(tǒng)計(jì)部門報(bào)送統(tǒng)計(jì)資料及有關(guān)資料。

    第三章  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

    第十二條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求。應(yīng)堅(jiān)持新區(qū)建設(shè)與舊區(qū)改造相結(jié)合的原則，注重基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，提高城市規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量，增加和豐富城市綠地，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)和優(yōu)秀近、現(xiàn)代建筑。

    第十三條  土地使用權(quán)在招標(biāo)、拍賣、協(xié)議、劃撥前，市規(guī)劃土地管理部門和市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見，作為依據(jù)之一：

    （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

    （二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

    （三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

    （四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

    （五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置形式。

    第十四條  城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

    第十五條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度，資本金不得低于項(xiàng)目總投資的30%。

    第十六條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，向市土地管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，轉(zhuǎn)讓地上有建筑物的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)到市房產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)。并到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，更換項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。未完成拆遷安置任務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不得轉(zhuǎn)讓。

    第四章  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

    第十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照限時(shí)制度的規(guī)定，按時(shí)完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。對(duì)停緩建項(xiàng)目，可延長竣工時(shí)限，但延長時(shí)限最多不得超過一年。在延長時(shí)限內(nèi)仍未竣工的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門收回該項(xiàng)目建設(shè)權(quán)，重新組織招標(biāo)、拍賣；對(duì)閑置土地項(xiàng)目，由市土地管理部門擬訂閑置土地的處置方案，經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

    第十八條  房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)和施工企業(yè)資質(zhì)與開發(fā)項(xiàng)目等級(jí)必須相對(duì)應(yīng)。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》中，每季度末報(bào)送市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門審核。

    第十九條  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，通過招標(biāo)投標(biāo)方式，優(yōu)選勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位，并簽訂合同。

    第二十條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，組織有關(guān)部門，依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收。未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

    住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

    第五章  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

    第二十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房銷（預(yù)）售，應(yīng)提供下列文件：

    （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

    （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

    （三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

    （四）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；

    （五）工程施工合同；

    （六）預(yù)售商品房分層平面圖；

    （七）商品房預(yù)售方案。

    第二十二條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照質(zhì)量保證的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

    第二十三條  商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)不合格的，購買人有權(quán)退房；如對(duì)購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

    第二十四條  預(yù)售商品房的購買人應(yīng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

    第六章  法律責(zé)任

    第二十五條  違反本辦法規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的，由市工商行政管理部門沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款。

    第二十六條  違反本辦法規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資格或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期整改，并處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由市工商管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

    第二十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和其他有關(guān)部門給予警告、限期整改、停止或取消項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)權(quán)、拍賣資產(chǎn)、降低直至取消資質(zhì)等級(jí)，并處以5000元以上3萬元以下的罰款：

    （一）申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)初審時(shí)隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假的；

    （二）未按規(guī)定辦理變更或注銷手續(xù)的；

    （三）偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書》的；

    （四）未如實(shí)填寫或者未按規(guī)定時(shí)間交驗(yàn)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》的；

    （五）瞞報(bào)或未按規(guī)定報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表的；

    （六）未按規(guī)定進(jìn)行資質(zhì)年檢的；

    （七）未按規(guī)定向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書的；

    （八）未按規(guī)定辦理有關(guān)開發(fā)建設(shè)手續(xù)而擅自開發(fā)建設(shè)的；

    （九）無故拖期回遷超過半年以上的；

    （十）住宅小區(qū)、組團(tuán)按規(guī)定的竣工期限超期二年以上不能竣工的，交付使用后二年以上仍未達(dá)到綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的，交付使用后一年未完成配套建設(shè)也不采取任何措施的。

    第二十八條  違反本辦法規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，處以10萬元以上30萬元以下的罰款。驗(yàn)收不合格的，依照本辦法第二十九條規(guī)定處理。

    第二十九條  違反本辦法規(guī)定，將不合格的房屋交付使用的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處以房屋總造價(jià)2%的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由市工商管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

    第三十條  違反本辦法規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門取消其開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)權(quán)，市土地管理部門責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款。

    第三十一條  違反本辦法規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由市房產(chǎn)管理部門，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

    第三十二條  國家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

    第三十三條  當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可依法申請(qǐng)復(fù)議或直接向人民法院起訴。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由做出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

篇8

Keywords: landscape; Real estate; development

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1 前言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及人們生活水平的不斷提高，人們對(duì)美好生存環(huán)境的要求也隨之越來越高，因而房地產(chǎn)園林景觀也越來越得到人們的重視與青睞。園林景觀作為一種創(chuàng)造人類優(yōu)美環(huán)境的綜合藝術(shù)，其任務(wù)就是向人們提供親臨自然之境、享受自然之趣的良好氛圍。本文結(jié)合自己多年在房地產(chǎn)行業(yè)園林景觀設(shè)計(jì)及施工管理的經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)分析了園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用，具體有以下幾個(gè)方面：

2 園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的意義

2.1 政府的各類相關(guān)要求

1993年建設(shè)部的國家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，居住小區(qū)內(nèi)綠地應(yīng)包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等；新區(qū)建設(shè)綠地率不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改造綠地率不宜低于25%。

2.2 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)

低碳、生態(tài)、環(huán)保現(xiàn)已成為房地產(chǎn)行業(yè)宣傳的熱點(diǎn)、銷售的賣點(diǎn)，園林景觀已經(jīng)成為品牌地產(chǎn)的一張名片，從客戶的角度來講，它是第一關(guān)注點(diǎn)；從銷售的角度來講，它是最大的賣點(diǎn)；從策劃的角度來講，它是最好的炒作點(diǎn)；對(duì)于開發(fā)商來說，它是利益的增長點(diǎn)；。是否有良好的小區(qū)及周邊生態(tài)環(huán)境成為人們選擇房地產(chǎn)的重要因素，有時(shí)甚至對(duì)其是否購買產(chǎn)生決定性的作用。由此可見，居住區(qū)園林景觀對(duì)房地產(chǎn)商或購房者來說都產(chǎn)生了很大的影響。

2.3 對(duì)于小區(qū)居民

居住小區(qū)綠地是分布最廣、最接近居民、最為居民經(jīng)常利用和享受的最經(jīng)濟(jì)的一種綠地。對(duì)居住小區(qū)綠地的合力綠化，對(duì)居民的身心健康有著不可估量的影響，它不僅能為居民創(chuàng)造良好的戶外休息放松環(huán)境，而且能為居民提供豐富多彩的活動(dòng)場(chǎng)地，滿足各種游憩活動(dòng)的需要。而綠化植物本身具有不可替代的多種功能，它能改善居住環(huán)境的小氣候，調(diào)節(jié)氣溫，增加空氣濕度，防止西曬，降低風(fēng)速，也能組織空間，美化環(huán)境，豐富居住小區(qū)內(nèi)容，為居民創(chuàng)造良好的游憩環(huán)境，綠地還能起到防火抗災(zāi)的作用。

3 房地產(chǎn)園林景觀元素的應(yīng)用

園林設(shè)計(jì)師應(yīng)當(dāng)廣游天下美景，多接觸真自然大山水，多搜集積累景觀素材，進(jìn)而更好地總結(jié)它們美的本質(zhì)，才能把它們最打動(dòng)人心的地方放到我們的設(shè)計(jì)作品中。在不斷的設(shè)計(jì)中，只有充分運(yùn)用各設(shè)計(jì)元素的要點(diǎn)，才能不斷地創(chuàng)造更多的精品，對(duì)于設(shè)計(jì)元素我們經(jīng)常用到的有植物、庭院理水、石頭等等，最常用的為以下兩個(gè)元素：

3.1 植物

  現(xiàn)代園林的植物配置，在滿足生態(tài)功能的前提下，多賦草木以情趣，才能使人們更樂于親近自然、享受自然、熱愛自然；其植物的品種多樣性、色彩豐富性和景觀季相性能將園林中的喬木、灌木、草花以及其它造景因素調(diào)和成色彩紛呈、高低錯(cuò)落的多層次立體植物景觀。同時(shí)，地被植物亦能充分滿足生態(tài)城市的需要，其強(qiáng)大的覆蓋功能對(duì)防止水土流失、維護(hù)生態(tài)平衡、削減噪音污染起到了其它類型植物無法替代的作用，并顯著提高了城市綠地的綠量和綠化覆蓋率。

3.2 庭園理水

如果說植物是園林景觀的靈魂，那水就是景觀的魂魄，中國園林講究“無水不成園”。無論北方皇家園林還是江南私家園林都對(duì)水這種自然元素備加喜愛。“一池三山”、“水狹必間其隔”等等都是有關(guān)水景的重要理論?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)也把水體景觀的營造作為提高項(xiàng)目品味的重要手段，比如依山傍水的自然環(huán)境，人工開挖的琥珀，以及借助江景、湖景等自然景觀，豐富了園林的空間層次。在水體景觀的形態(tài)上講究動(dòng)靜變化，運(yùn)用了一些高科技手段，把自然界中水最有活力的形態(tài)凝固起來，展示在人們面前。比如一些噴泉、涌泉、溪流的設(shè)計(jì)應(yīng)用，給園林增加了不少靈氣。

4 房地產(chǎn)開發(fā)中園林景觀應(yīng)用存在的一些問題

4.1 因地制宜。

因地制宜就是要結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況、結(jié)合其功能要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，使其能符合可持續(xù)發(fā)展的理念。比如園林中的喬、灌、草的植物配比是否合理，是否更適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件，不能為渲染“熱帶風(fēng)光”、“歐陸風(fēng)格”，在北方地區(qū)盲目引種南方常綠樹種，導(dǎo)致植物生長不良、甚至死亡；園林綠地是否真正能滿足涵養(yǎng)水源、凈化空氣的基本生態(tài)功能；園林的道路廣場(chǎng)設(shè)置是否比例得當(dāng)，能否兼顧景觀與功能使用等等，這都要進(jìn)行理性的分析，僅僅從形式上擁有自然的景觀是不夠的。

4.2忽視人們的需求。

 在做園林設(shè)計(jì)時(shí)沒有充分調(diào)研、考慮人們對(duì)于功能及景觀的實(shí)際需求，只是在辦公室閉門造車，回頭審視這些讓我們津津樂道的景觀時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)他們或多或少給我們留下了一些遺憾。比如在小區(qū)比較偏遠(yuǎn)的地方設(shè)置休息廳，但是沒有很好的設(shè)計(jì)通行道路，導(dǎo)致很少人到廳休息，造成資源的浪費(fèi)；也曾有時(shí)我們覺得植物在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性，從而開始密植樹木。有些小區(qū)為了尋找一個(gè)賣點(diǎn)，也許是嘩眾取寵，把整個(gè)小區(qū)的樹木栽種得密不透風(fēng)。周密的考慮，不生搬硬套，才能達(dá)到園林景觀的最高境界——生態(tài)型、宜居型小區(qū)園林景觀。

4.3 施工及養(yǎng)護(hù)管理水平落后。

居住小區(qū)的綠地其綠化效果和功能的體現(xiàn)不是竣工后就全部得到的，后期的養(yǎng)護(hù)管理使綠化功能得到可持續(xù)的發(fā)展。有些居住小區(qū)缺乏專業(yè)人員養(yǎng)護(hù)，綠地草坪退化嚴(yán)重，雜草混生，病蟲害防治跟不上，木本花卉及喬灌木修剪不到位，造成植物生長不夠理想，未能充分發(fā)揮美化、優(yōu)化環(huán)境的作用。

5 結(jié)束語

今天，通過園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的推廣和應(yīng)用，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都對(duì)園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用和地位有了共識(shí)，也把房地產(chǎn)景觀作為提高品質(zhì)和品位的主要選擇，這也就確定了園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位和作用，但怎樣才能讓兩者有機(jī)地結(jié)合起來，創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，我認(rèn)為有以下幾點(diǎn)：第一，景觀規(guī)劃與建筑規(guī)劃同步；第二，景觀規(guī)劃與房地產(chǎn)的策劃同步；第三，景觀規(guī)劃與房地產(chǎn)的銷售同步。只有這樣我們才能把更好的做好房地產(chǎn)開發(fā)中的景觀設(shè)計(jì)，將更好的景觀呈現(xiàn)給人們。

參考文獻(xiàn)：

篇9

前言

近年來,伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)了快速發(fā)展的形勢(shì)，同時(shí)也伴隨著房價(jià)的迅速攀升，而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的成本決定房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同層面?？刂品康禺a(chǎn)成本、穩(wěn)定房價(jià)，減少房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著重大的意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本控制的意義

房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)成本控制，意義重大。第一，它能夠確保項(xiàng)目開發(fā)取得圓滿成功?，F(xiàn)在，在我國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，競(jìng)爭愈加激烈，資源性短缺也愈加嚴(yán)重，土地和建筑材料的價(jià)格一直在提高，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的環(huán)境有更加嚴(yán)峻地考驗(yàn)。要提升利潤，要么提高銷售價(jià)格，要么降低項(xiàng)目成本，但在當(dāng)前的宏觀與微觀環(huán)境下，價(jià)格的提升很有限，只能從成本方面下功夫。第二，可以提升房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭力，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程成本控制，可以有效減少項(xiàng)目全程內(nèi)發(fā)生的各種支出。而且，按照全程成本最小化的目的，選擇最佳的投資方案，實(shí)現(xiàn)較為科學(xué)合理的投資決策，從而從整體上減少房地企業(yè)的建設(shè)成本和運(yùn)營成本，從而提升房地產(chǎn)行業(yè)的整體競(jìng)爭力。第三，可以更加利于房地產(chǎn)企業(yè)更合理地配置資源，提高資源的使用效率。開發(fā)過程的成本控制對(duì)于環(huán)境保護(hù)也有著良好地促進(jìn)作用，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，更好地實(shí)現(xiàn)其環(huán)境效益、社會(huì)效益，因?yàn)樵陂_發(fā)過程中注重成本控制，要通過合理地規(guī)劃以及先進(jìn)的環(huán)保技術(shù)做支撐，比如節(jié)能、節(jié)地、防污染和節(jié)水的設(shè)施以及技術(shù)，在建材方面使用無污染的建筑材料，對(duì)過程中的廢棄物進(jìn)行回收、再利用，都可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)革新成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展?？偠灾康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中進(jìn)行成本控制，不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高競(jìng)爭力，而且利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)效益相統(tǒng)一，實(shí)踐企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。

2.影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

2.1土地供應(yīng)量不足，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。

土地市場(chǎng)需求旺盛，土地供應(yīng)量相對(duì)不足是土地價(jià)格上漲的主要原因。政府作為土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷經(jīng)營者，掌控著城鎮(zhèn)建設(shè)用的土地的供應(yīng)，地方政府在土地市場(chǎng)上的調(diào)控，決定了房地產(chǎn)行業(yè)的冷熱及房價(jià)高低。

2.2政府行政性收費(fèi)項(xiàng)目較多，費(fèi)用偏重。

房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的政府行政性收費(fèi)項(xiàng)目繁多，費(fèi)用偏重是導(dǎo)致房價(jià)居高不下的又一個(gè)主要原因。

建設(shè)工程政府行政性收費(fèi)主要是項(xiàng)目“四證”所涉及到的費(fèi)用，包括國有土地使用權(quán)證五項(xiàng)，商品房預(yù)售許可證三項(xiàng)，建設(shè)工程規(guī)劃行政許可證六項(xiàng)，建設(shè)工程施工許可證三項(xiàng)，共計(jì)十七個(gè)項(xiàng)目的行政性收費(fèi)，各項(xiàng)收費(fèi)增加的房屋成本造價(jià)約為230元/平方米。除上述各項(xiàng)費(fèi)用之外，還有項(xiàng)目繁雜的行政性收費(fèi)。

2.3企業(yè)社會(huì)公共負(fù)擔(dān)重，費(fèi)用開支大。

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不僅要承擔(dān)房屋建設(shè)工作，還要承擔(dān)諸如道路，自來水、污水等的建設(shè)費(fèi)用；有些地方甚至要承擔(dān)各種非贏利性的公用設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。

2.4企業(yè)涉及稅種多、稅率高、稅賦重。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅種頗多，一般稅收負(fù)擔(dān)可達(dá)到15%左右。稅率偏高，負(fù)擔(dān)較重，企業(yè)為了確保合理的利潤，唯一有效途徑就是提高房價(jià)。

2.5融資渠道薄弱，貸款利率高。

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)普遍具有項(xiàng)目運(yùn)作周期長，資金集中投入量大，投資回收周期相對(duì)偏長的特點(diǎn)，對(duì)銀行信貸資金的依賴十分嚴(yán)重。因此，銀行貸款利率的高低，直接影響著房地產(chǎn)的價(jià)格；特別是自2004年以來，中國人民銀行多次調(diào)高銀行貸款利率，企業(yè)承擔(dān)貸款利率均高出同期存款利率的2.5倍以上；如果采取其他渠道融資，融資成本甚至更高。以10萬平方米居住小區(qū)為例進(jìn)行測(cè)算，包括前期購地、套費(fèi)、辦開工手續(xù)等費(fèi)用在內(nèi)，項(xiàng)目所需資金投入約18,000萬元～22,000萬元；企業(yè)應(yīng)承擔(dān)貸款利息每年約1,100萬元～1,350萬元，按項(xiàng)目周期3年計(jì)算，每平方米成本利息費(fèi)用將達(dá)到330元～405元。

2.6建材價(jià)格波動(dòng)，建安成本提高。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，建筑的原材料中鋼材、水泥、木材三大材所占比重最大。近幾年來，隨著建筑材料價(jià)格的大幅度上漲，直接帶動(dòng)了房屋建安成本的提高。

3.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的成本控制的主要措施

3.1政府改善外部環(huán)境，抑制開發(fā)經(jīng)營成本

3.1.1控制土地供應(yīng)總量，降低土地價(jià)格。

土地供應(yīng)量不足，價(jià)格就一定會(huì)上漲。政府要加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備，維持適量的土地供應(yīng)，力求土地供需總量平衡，使土地價(jià)格平穩(wěn)上漲，乃至維持相對(duì)平衡的價(jià)格。避免因土地總量供給不足，導(dǎo)致炒地之風(fēng)盛行、地價(jià)狂漲。對(duì)超過規(guī)定用量而未進(jìn)行開發(fā)的土地，在進(jìn)行補(bǔ)償后，政府需強(qiáng)制性收回，以持足量的用地規(guī)模，來平抑過高的地價(jià)。

3.1.2加大清理房地產(chǎn)行業(yè)不合理行政收費(fèi)的力度。

各級(jí)政府要認(rèn)真貫徹落實(shí)國家關(guān)于清理行政性收費(fèi)的有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和消費(fèi)的一些不合理收費(fèi)，應(yīng)切實(shí)進(jìn)行全面整頓。對(duì)國家已禁止的收費(fèi)項(xiàng)目，不能再繼續(xù)征收或者變相征收；對(duì)現(xiàn)有收費(fèi)項(xiàng)目，適當(dāng)調(diào)低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)可收、可不收的項(xiàng)目予以停收；以利于降低開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營成本，減輕購房者負(fù)擔(dān)。

3.1.3適當(dāng)減免稅賦，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)居民消費(fèi)。

適當(dāng)?shù)亩愂照撸瑫?huì)對(duì)一個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展起到促進(jìn)作用。政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策適當(dāng)放寬；如適當(dāng)減少企業(yè)營業(yè)稅減免部分小稅種，如契稅等。這對(duì)減少房地產(chǎn)業(yè)成本的開支，促進(jìn)居民住房消費(fèi)將起到較好的效果。

3.1.4發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，維持物價(jià)平穩(wěn)。

通過市場(chǎng)這只無形之手，可優(yōu)化建筑材料產(chǎn)業(yè)的資源配置，使其既保證具有適當(dāng)生產(chǎn)規(guī)模，又具有一定競(jìng)爭格局。政府還要用加強(qiáng)宏觀調(diào)控這只有形的手，調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、抑制通貨膨脹和維持物價(jià)穩(wěn)定，維持穩(wěn)定的建筑材料價(jià)格。

3.2加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，全過程控制開發(fā)經(jīng)營成本

3.2.1通過招標(biāo)選擇監(jiān)理單位。

選擇好的監(jiān)理工程師不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟(jì)效益關(guān)，控制工程成本的支出。因此，開發(fā)商在選擇監(jiān)理工程師時(shí)應(yīng)進(jìn)行公開招標(biāo)；通過公開招投標(biāo)可以選擇到技術(shù)力量強(qiáng)、業(yè)績好、信譽(yù)高的監(jiān)理工程師來承擔(dān)項(xiàng)目的監(jiān)理任務(wù)。

3.2.3做好規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制。

規(guī)劃設(shè)計(jì)是控制項(xiàng)目投資規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響較大，也就是說規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工作水平的高低，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞，不僅影響到項(xiàng)目施工階段的投資，還會(huì)影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟(jì)效益。因此，開發(fā)商一定要采取有力措施，保證項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工作質(zhì)量，切實(shí)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程成本控制，主要措施包括加強(qiáng)規(guī)劃階段的經(jīng)濟(jì)論證；實(shí)行限額設(shè)計(jì)管理（按照批準(zhǔn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書、投資估算，控制項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)、投資總概算）；加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核；控制建安成本，降低工程造價(jià)；實(shí)行項(xiàng)目招投標(biāo)，控制工程造價(jià)；合理安排施工，減少臨時(shí)費(fèi)用；加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，降低建安工程成本；控制材料、設(shè)備價(jià)格，降低建安工程造價(jià)；加強(qiáng)支付程序管理、控制竣工結(jié)算；加強(qiáng)融資管理、降低資金使用成本等等。

結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)中經(jīng)營成本的控制，就是運(yùn)用科學(xué)技術(shù)，采用科學(xué)的工具和手段，充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息，減少或避免建設(shè)資金的流失，降低整個(gè)項(xiàng)目的工程建筑成本，以及通過政府的宏觀調(diào)控，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)的投資效益。

參考文獻(xiàn):

篇10

1、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制有著重要的意義

首先，它可以保證項(xiàng)目開發(fā)取得圓滿成功。如今在我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，競(jìng)爭越來越激烈，資源性短缺也越來越嚴(yán)重，土地和建筑材料的價(jià)格不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的環(huán)境有越來越嚴(yán)峻地考驗(yàn)。要提升利潤空間，要么提高銷售價(jià)格，要么降低項(xiàng)目成本，但在目前的宏觀與微觀環(huán)境下，價(jià)格的提升空間已經(jīng)很有限，只有從成本方面下功夫。

其次，可以提升房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭力，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制，可以有效降低項(xiàng)目全過程內(nèi)發(fā)生的各種支出。而且，按照全過程成本最小化的原則，選擇最佳的投資方案，實(shí)現(xiàn)更為科學(xué)合理的投資決策，以便從整體上降低房地企業(yè)的建設(shè)成本和運(yùn)營成本，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體競(jìng)爭力。

第三，可以更加利于房地產(chǎn)企業(yè)更合理地配置資源，提高資源的使用效率。開發(fā)過程的成本控制對(duì)于環(huán)境保護(hù)也有著良好地促進(jìn)作用，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，更好地實(shí)現(xiàn)其環(huán)境效益、社會(huì)效益，因?yàn)樵陂_發(fā)過程中注重成本控制，要通過合理地規(guī)劃以及先進(jìn)的環(huán)保技術(shù)做支撐，比如節(jié)能、節(jié)地、防污染和節(jié)水的設(shè)施以及技術(shù)，在建材方面使用無污染的建筑材料，對(duì)過程中的廢棄物進(jìn)行回收、再利用，都可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)革新成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中進(jìn)行成本控制，不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高競(jìng)爭力，而且利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)效益相統(tǒng)一，實(shí)踐企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。

2、目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)還面臨著諸多的問題

首先，前期項(xiàng)目投資階段，對(duì)新上項(xiàng)目的考察不足，導(dǎo)致投資失誤。這些年來投資失敗的案例屢見不鮮，不乏在偏遠(yuǎn)地區(qū)的高檔的社區(qū)無人問津，還有一些大戶型的讓工薪階層望而卻步，出現(xiàn)了大量的空置房，造成了大量的資金的套牢。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也存在著施工階段成本控制嚴(yán)密，可是經(jīng)常忽視對(duì)于招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制和合同管理環(huán)節(jié)的成本控制。邀請(qǐng)招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的一種招標(biāo)方式，它之所以受到青睞，是因?yàn)槠湔袠?biāo)周期相對(duì)時(shí)間比較短，效率相對(duì)較高。但是這種招標(biāo)方式也有不足之處，可能是排除了一些其它的潛在的投標(biāo)方，無形中減少了選擇的范圍；因?yàn)槭熳R(shí)程度高，所以可能會(huì)出現(xiàn)圍標(biāo)或者串標(biāo)的可能，招標(biāo)與投票方可能在私下里達(dá)成一致，相互勾結(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)有著自身的特點(diǎn)，變數(shù)比較多，受外界因素影響比較多，隨時(shí)可能出現(xiàn)變故。而實(shí)際上許多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有就此簽訂制度的標(biāo)準(zhǔn)的合同，并且合同中規(guī)范的內(nèi)容并不全面和準(zhǔn)確，有著較大的爭議空間，容易給后期留下隱患。

再次，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)不重視，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，圖紙的質(zhì)量不高，而且設(shè)計(jì)費(fèi)較低，設(shè)計(jì)周期短，變更較頻繁，這些都使得工程難度較大。不成熟、不科學(xué)的設(shè)計(jì)導(dǎo)致后期返工現(xiàn)象嚴(yán)重，會(huì)出現(xiàn)后期的相關(guān)設(shè)施無法配套，種種矛盾出現(xiàn)，影響進(jìn)程，同時(shí)也在無形中增加了成本。

3、成本控制的具體措施

房地產(chǎn)的成本控制要將成本理念貫穿于整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程中，具體包括前期調(diào)研、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段。

（一）前期調(diào)研

在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理?xiàng)l件和市場(chǎng)要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性。可行性研究對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是現(xiàn)在沒有幾個(gè)房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項(xiàng)目開發(fā)的根本目的是為了盈利，進(jìn)行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟(jì)效益。在選立項(xiàng)時(shí)就必須對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，了解可能的預(yù)期收入、成本、利潤和風(fēng)險(xiǎn)，這也是管理會(huì)計(jì)的重要內(nèi)容。可行性研究是在對(duì)消費(fèi)者的心理和市場(chǎng)容量、造價(jià)等進(jìn)行準(zhǔn)確分析、充分估計(jì)的基礎(chǔ)上，決定該工程是否開工。如果對(duì)消費(fèi)者的心理沒有充分地掌握，對(duì)市場(chǎng)的容量沒有準(zhǔn)確地估計(jì)，一切完美的銷售計(jì)劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來，這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目順利地進(jìn)行下去。

（二）設(shè)計(jì)階段

降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計(jì)階段的投資控制。把全面造價(jià)管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計(jì)階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設(shè)單位應(yīng)以對(duì)建安成本影響最大的設(shè)計(jì)階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，注意以下三個(gè)方面：

（1）實(shí)行方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭機(jī)制，以達(dá)到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計(jì)招標(biāo)來選擇設(shè)計(jì)單位。必要時(shí)組織設(shè)計(jì)方案競(jìng)選，從中選擇能保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的設(shè)計(jì)單位；在設(shè)計(jì)時(shí)，可以根據(jù)情況實(shí)行分階段招標(biāo)或委托。如一個(gè)好的項(xiàng)目，如果完全委托或全部由境外設(shè)計(jì)，則設(shè)計(jì)費(fèi)用本身會(huì)相當(dāng)高?？梢詫⒎桨高M(jìn)行招標(biāo)，中標(biāo)的方案在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，可以再組織進(jìn)行招標(biāo)或委托。

（2）加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來看，設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服時(shí)，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免將設(shè)計(jì)中的不足帶到施工階段。

（三）施工階段

施工階段投資成本控制的關(guān)鍵，應(yīng)該從以下三個(gè)方面進(jìn)行控制：

（1）合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更，這些變更主要由建設(shè)單位引起?？刂剖┕ぷ兏年P(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé)，確保洽商簽證質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。洽商變更后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)辦理增減預(yù)算，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。

（2）嚴(yán)格審核承包商的索賠要求。對(duì)于承包商索賠要求的處理，則應(yīng)按合同辦事。加強(qiáng)對(duì)索賠資料的審查，強(qiáng)調(diào)處理索賠的及時(shí)性，加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過大引起投資失控。

（四）竣工結(jié)算階段

凡結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗(yàn)收單。如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作。審核時(shí)應(yīng)與原招標(biāo)文件對(duì)照，凡原標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技措費(fèi)、提前獎(jiǎng)和優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等相關(guān)費(fèi)用，認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

篇11

第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊(cè)資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第八條地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。

住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案。

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和

房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章法律責(zé)任

第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。

第四十條國家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章附則

篇12

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

1.1設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。

這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業(yè)主花幾十萬買一套住房，你必須對(duì)住戶的七十年負(fù)責(zé)。細(xì)節(jié)看起來是小事，其實(shí)有大隱患， “規(guī)劃方案無小事”。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計(jì)師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計(jì)，犯了一條大忌。

1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便。

現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要方面，小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時(shí)，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達(dá)湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個(gè)人隱私無法得到有效保護(hù)。

1.3必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西

項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價(jià)位適中，檔次中等，但如設(shè)計(jì)院做出了一個(gè)出人意料的中庭園林景觀設(shè)計(jì)，我們粗略計(jì)算一下，每平方米的造價(jià)要幾百元，而物業(yè)管理的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用更高得可怕，這樣一個(gè)中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)是很有限的。這就是設(shè)計(jì)師背離項(xiàng)目定位的情形。2.房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)

2.1總體開發(fā)設(shè)想

房地產(chǎn)商在拿到項(xiàng)目用地后，結(jié)合政府對(duì)于項(xiàng)目用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，地塊未來的發(fā)展方向，周邊配套設(shè)施、其他項(xiàng)目的定位、物業(yè)種類等等因素。在結(jié)合自身企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃來制定本地塊的項(xiàng)目定位。而在實(shí)際操作中主要從以下幾個(gè)重要環(huán)節(jié)著手：①企業(yè)現(xiàn)金流測(cè)算與把握；②政府的控制規(guī)劃；③項(xiàng)目的土地條件；④銷售的速度；⑤客戶的群體的調(diào)查；⑥房屋的單價(jià)、總價(jià)構(gòu)成；⑦開發(fā)商擅長的開發(fā)類型；⑧開發(fā)商要求的利潤和品牌，結(jié)合以上7點(diǎn)，基本能把項(xiàng)目定位問題解決。而后在根據(jù)政府要求的建設(shè)周期、項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)行情、公司的現(xiàn)金流等等指標(biāo)，制定合理的開發(fā)周期。

2.2道路系統(tǒng)規(guī)劃

路網(wǎng)是一個(gè)城市發(fā)展的骨架，只有便捷合理的路網(wǎng)設(shè)計(jì)才能提升整個(gè)城市的通暢感和品質(zhì)感，居住小區(qū)或是城市綜合體也同樣遵循這一理論。設(shè)計(jì)合理使用便捷的路網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)之一。目前，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，人們生活水平普遍提高，私家車增長較快，一家一部車，甚至一家?guī)撞寇?，車輛的增加不僅僅給城市道路帶來較大的壓力，同時(shí)也對(duì)居住小區(qū)提出了較高的要求。為了使小區(qū)內(nèi)行人安全，行車對(duì)人無干擾，路網(wǎng)規(guī)劃時(shí)設(shè)計(jì)人車分流道路系統(tǒng)，即車行道路系統(tǒng)和人行道路系統(tǒng)分開，汽車入小區(qū)后直接下地下車庫或是地上停車位，減少車輛在小區(qū)內(nèi)道路上行駛。隨著汽車數(shù)量的日益增長，不僅對(duì)小區(qū)的道路系統(tǒng)要求設(shè)計(jì)合理，同時(shí)對(duì)小區(qū)的停車車位數(shù)量要求滿足汽車的增長。為此，政府相關(guān)部門也在居住區(qū)開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)小區(qū)車位數(shù)量的設(shè)置做了明確規(guī)定，基本上是每120m2要配置一個(gè)車位。居住區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)除了人車分流設(shè)計(jì)外，還應(yīng)對(duì)步行系統(tǒng)的無障礙設(shè)計(jì)、系統(tǒng)的可達(dá)性等等做詳細(xì)合理的系統(tǒng)設(shè)計(jì)。

2.3配套公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃

為提高項(xiàng)目的附加值，增加銷售賣點(diǎn)，為后期客戶帶來便捷、舒適的生活氛圍，項(xiàng)目配套公共服務(wù)系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)顯得尤為重要。人們的生活不僅僅只是買個(gè)房子睡個(gè)覺，還需要買菜，購物，娛樂等等一系列的其他活動(dòng)。而項(xiàng)目的公共配套正是為了解決這一系列需求而設(shè)置，因此，房地產(chǎn)開發(fā)在項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目地塊居住人口的數(shù)量，合理設(shè)置公共配套服務(wù)設(shè)施，要求數(shù)量合適，分布合理，以便方便每位小區(qū)居民，同時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮后期管理和經(jīng)營的相關(guān)問題。

2.4綜合管網(wǎng)的規(guī)劃

綜合管線的規(guī)劃是將小區(qū)的各種管線進(jìn)行綜合，如果規(guī)劃出現(xiàn)問題，小區(qū)將停水、停電甚至無法居住，由此可見此項(xiàng)工作的重要性。小區(qū)的管線涉及到雨水、污水、強(qiáng)電、弱電、燃?xì)?、供熱、智能等等，而各種管線的進(jìn)口、接口的位置規(guī)劃以及與市政綜合管網(wǎng)的連接都是擺在設(shè)計(jì)師面前的問題。良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，不僅為房地產(chǎn)商降低開發(fā)成本，還為后期的各種管線的驗(yàn)收，小區(qū)的順利交房打下基礎(chǔ)。

2.5綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃

如今社會(huì)人們?cè)诮鉀Q溫飽問題之后，對(duì)于居住環(huán)境要求在不斷的提高。具有優(yōu)美宜人的園林景觀幾乎成了人們?cè)u(píng)判居住小區(qū)是否高檔的重要標(biāo)準(zhǔn)。為此，在居住區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)要有所取舍，可適當(dāng)增加建造成本，降低建筑密度，盡最大可能增加項(xiàng)目綠地的面積。我們知道，小區(qū)的建筑密度高，意味著建筑占地面積大，綠地面積就要減少。其實(shí)在同一地塊容積率一樣的情況下，可以通過增加建筑物的高度來減少建物的占地面積，以增大小區(qū)綠地面積，提高了小區(qū)景觀品質(zhì)，同時(shí)在建筑單體布置時(shí)要多結(jié)合景觀設(shè)計(jì)師的想法，盡力為后期景觀設(shè)計(jì)多留發(fā)揮的空間。

2.6生態(tài)與節(jié)能規(guī)劃

鑒于響應(yīng)國家節(jié)能減排政策，為居住居民后期生活質(zhì)量著想，生態(tài)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)劃也是當(dāng)前房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)之一。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)適當(dāng)從現(xiàn)代、科技、生態(tài)等方面考慮，嘗試使用新能源、新型科技技術(shù)增加居住的舒適度、降低開發(fā)成本等等。

2.7建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃

建筑單體的規(guī)劃設(shè)計(jì)可以說是房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)重要要點(diǎn)之一，建筑單體是項(xiàng)目總體規(guī)劃理念的展示體，建筑立面風(fēng)格、外墻顏色是該項(xiàng)目的規(guī)劃理念、產(chǎn)品定位、公司實(shí)力的展現(xiàn)。建筑戶型設(shè)計(jì)的優(yōu)劣直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售，資金的回籠，企業(yè)的發(fā)展。

（1）建筑立面、色彩的規(guī)劃設(shè)計(jì)。建筑單體的立面造型變化多樣，色彩可以豐富多變。而在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，房地產(chǎn)更多應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注外立面的造型、色彩是否符合項(xiàng)目的總體定位和總的規(guī)劃理念。

（2）建筑戶型規(guī)劃。建筑戶型的設(shè)計(jì)相對(duì)立面和顏色顯得更為重要，因?yàn)樗蔷用衩刻於际褂玫膶?duì)象，它的舒適與否直接影響到居民的生活質(zhì)量。

3.工程成本控制

3.1前期（項(xiàng)目規(guī)劃階段、方案設(shè)計(jì)階段、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段等），根據(jù)設(shè)計(jì)的深度，以及以往工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)價(jià)格因素，結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位、銷售市場(chǎng)預(yù)測(cè)情況，通過不斷調(diào)整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。

3.2工程施工和材料采購過程中，堅(jiān)持“三堂會(huì)審、貨比三家，最低價(jià)中標(biāo)”的原則。同時(shí)，加強(qiáng)承包商管理工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收各類承包商，以實(shí)現(xiàn)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭，最終實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。

4.結(jié)束語

目前我國的房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，其距發(fā)達(dá)國家仍然有很大差距。為此，在今后的房地項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面依然需要我們做更為深刻的研究。

參考文獻(xiàn):

[1].吳虹.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)[J].安徽建筑，2004（9）

篇13

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要組成部分，是使房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設(shè)到生產(chǎn)竣工，并能夠順利進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值，滿足社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品需求的重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營與其他商品的開發(fā)、經(jīng)營相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多樣等特點(diǎn)，因而在開發(fā)與經(jīng)營過程中會(huì)表現(xiàn)出難度大、風(fēng)險(xiǎn)高以及受政策等因素影響更強(qiáng)等特點(diǎn)。因此在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)中，進(jìn)行大膽的改革與創(chuàng)新，具有十分重要的意義。

一、進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營創(chuàng)新的必要性

（1）重視環(huán)境不夠，綠化不夠。用戶購買房地產(chǎn)產(chǎn)品重視的不再只是住宅及商業(yè)房產(chǎn)品的單體質(zhì)量，小區(qū)周邊的人文環(huán)境及文化設(shè)施數(shù)量、品位等，已經(jīng)成為用戶購買產(chǎn)品時(shí)考慮的重要因素。

（2）受傳統(tǒng)觀念的影響，住宅的空間類型少、造型單一、結(jié)構(gòu)不合理，只能達(dá)到簡單的居住要求，不能滿足用戶對(duì)產(chǎn)品個(gè)性化的需求，用戶的生活品質(zhì)難以提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該力求在小區(qū)布局、建筑外型、色彩、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品品牌方面進(jìn)行創(chuàng)新，標(biāo)新立異，創(chuàng)建群眾喜歡的產(chǎn)品品種。

（3）過去的房地產(chǎn)產(chǎn)品僅僅滿足了用戶的居住功能，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，用戶對(duì)產(chǎn)品的功能提出了新的要求。智能化、信息化的房地產(chǎn)產(chǎn)品也是產(chǎn)品功能創(chuàng)新的具體表現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的創(chuàng)新內(nèi)容

（1）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的觀念創(chuàng)新。

房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營不是孤立存在的，不能片面的理解為簡單的依靠土地、資金進(jìn)行的房屋建設(shè)和銷售活動(dòng)。我認(rèn)為應(yīng)該是通過對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)造性、計(jì)劃性的生產(chǎn)，為用戶提供一個(gè)更加安全、舒適、健康的生存環(huán)境，并為企業(yè)取得經(jīng)濟(jì)效益的過程。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的是一種與人的生存利益、經(jīng)濟(jì)利益密切相關(guān)的產(chǎn)品，它是一個(gè)人一生創(chuàng)造的剩余價(jià)值的體現(xiàn)，是一個(gè)家庭最大的消費(fèi)支出，也認(rèn)為是最安全的投資項(xiàng)目。如果開發(fā)商僅僅認(rèn)為建成了一個(gè)小區(qū)就達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的目的，就大錯(cuò)特錯(cuò)了。房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新不應(yīng)該始于產(chǎn)品，而是來源于觀念，它應(yīng)該始終貫穿以人為本的原則，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，在開發(fā)與經(jīng)營過程中不斷的進(jìn)行提高、改進(jìn)，開發(fā)出更加適應(yīng)人們生活需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的技術(shù)創(chuàng)新

技術(shù)創(chuàng)新包括戶型創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、功能創(chuàng)新等。目前，人們物質(zhì)、文化生活的水平逐步提高，單一的房地產(chǎn)產(chǎn)品已不能滿足用戶的消費(fèi)需求。高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃、合理的戶型設(shè)計(jì)、新型環(huán)保材料的使用、新的施工工藝的創(chuàng)新應(yīng)用及小區(qū)綠化、景觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新，是當(dāng)今用戶選擇產(chǎn)品的重要考慮因素。市場(chǎng)是檢驗(yàn)創(chuàng)新的最好標(biāo)準(zhǔn)，不斷尋求用戶新的潛在需求，在開發(fā)經(jīng)營過程中不斷進(jìn)行創(chuàng)新、調(diào)整，把握市場(chǎng)的脈搏，才能走在市場(chǎng)的前面。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的管理創(chuàng)新

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)涉及房地產(chǎn)的全部生產(chǎn)過程以及與其他經(jīng)營企業(yè)之間的經(jīng)營活動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的管理工作十分復(fù)雜，開發(fā)與經(jīng)營的環(huán)節(jié)多，參與的部門多，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的失誤，就能導(dǎo)致整個(gè)投資計(jì)劃的失敗。掌握開發(fā)與經(jīng)營環(huán)節(jié)的關(guān)鍵，協(xié)調(diào)各項(xiàng)工作的關(guān)系，對(duì)企業(yè)不利的環(huán)節(jié)或部門進(jìn)行整合，對(duì)策劃、組織、協(xié)調(diào)工作進(jìn)行創(chuàng)新，為決策者提供更豐富的決策依據(jù)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，是管理工作創(chuàng)新的目的。

（4）技術(shù)創(chuàng)新必須和體制創(chuàng)新相輔相成

創(chuàng)新不僅是一個(gè)國家興旺發(fā)達(dá)的不竭動(dòng)力，而且也是一個(gè)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的源泉，尤其在經(jīng)濟(jì)全球化和我國加入世界貿(mào)易組織的背景下，企業(yè)要保持并增強(qiáng)自己的市場(chǎng)競(jìng)爭能力，必須不斷創(chuàng)新。實(shí)踐證明，誰能在創(chuàng)新上先人一步、快人一拍，誰就能在激烈的競(jìng)爭中強(qiáng)占先機(jī)，掌握優(yōu)勢(shì)，贏得主動(dòng)。

總之，創(chuàng)新不僅從戶型、服務(wù)、功能等方面創(chuàng)新，更要從管理上創(chuàng)新，技術(shù)創(chuàng)新必須與體制創(chuàng)新相輔相成。

三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營如何創(chuàng)新

（1）因地制宜，提高產(chǎn)品的環(huán)境和品質(zhì)。建設(shè)健康環(huán)保的小區(qū)環(huán)境，打造綠色品牌，創(chuàng)造綠草成茵，樹木花卉繁茂的外部景觀，營造人與自然和諧的理想家園。

（2）組織營銷重視并運(yùn)用新的經(jīng)濟(jì)信息服務(wù)手段，尋求多樣化、新雅化，例如特色營銷、合作營銷等。

（3）要與新的經(jīng)濟(jì)體制相結(jié)合，在組織結(jié)構(gòu)、內(nèi)部資源管理及運(yùn)用上進(jìn)行改進(jìn)，主要體現(xiàn)在對(duì)用戶需求的反映能力和清晰化的處理上。

（4）在經(jīng)營模式上，傳統(tǒng)的開發(fā)經(jīng)營模式在市場(chǎng)繁榮時(shí)期比較容易生存，但這種模式面臨著負(fù)債率高、存貨量大、現(xiàn)金流量剛性、反周期能力差等問題，致使核心企業(yè)難以形成核心競(jìng)爭力。應(yīng)該把傳統(tǒng)的全能開發(fā)商所做的各個(gè)環(huán)節(jié)，如土地購買、房屋銷售、物業(yè)管理等專業(yè)化、規(guī)模化、科技化以至于全球化。

（5）房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的規(guī)模化管理，房地產(chǎn)應(yīng)盡量成片規(guī)?；拈_發(fā)經(jīng)營。這樣可以發(fā)揮建筑材料、設(shè)備集中采購的低成本優(yōu)勢(shì)，固定成本的分?jǐn)們?yōu)勢(shì)。使產(chǎn)品價(jià)格降下來，同時(shí)又能爭取房地產(chǎn)開發(fā)利潤的最大化。

四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中的工程建設(shè)管理

主要是選好施工單位抓好各種工序搭接的總進(jìn)度計(jì)劃設(shè)計(jì)，并有足夠的流動(dòng)資金支持工程的建設(shè)。工程實(shí)際施工進(jìn)度要不斷與計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行比較，若出現(xiàn)滯后的情況應(yīng)及時(shí)查找原因，制定相應(yīng)的措施及時(shí)趕上，因?yàn)橄喈?dāng)一部分的建設(shè)資金主要由銀行借款解決，工期的快慢直接影響到財(cái)務(wù)成本問題，即直接影響到開發(fā)的總成本。同時(shí)，工程建設(shè)進(jìn)度也為工程的預(yù)售創(chuàng)造條件，工程進(jìn)度快就可以爭取盡早預(yù)售，盡快讓投入的建設(shè)資金回籠，并能確保按預(yù)售合同所簽訂的交樓時(shí)間如期交付使用，不會(huì)引起各類賠償、罰款等經(jīng)濟(jì)糾紛，影響樓盤聲譽(yù)及公司的經(jīng)營業(yè)績。

綜上所述，企業(yè)都以獲取持續(xù)的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實(shí)施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)運(yùn)營、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。