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篇1
然而，隨著車輛急劇猛增，停車管理在日常物業服務中的難度越來越大，諸多問題開始浮出水面。下文就一些問題產生的根源和解決辦法談幾點看法。
根據油田廣華社區所管轄住宅小區的不同類型，我們選擇了幾個具有代表性的住宅小區，對停車情況進行了抽樣統計：（數據2011年3月）
根據以上抽樣調查的數據分析，油田小區中，2008年前交付使用的小區由于規劃滯后，汽車泊車位與汽車擁有量的供需矛盾十分突出，平均相對缺口為47%，老區缺口率更高。由于“停車難”，客觀造成了車主的無序停車，從而導致小區管理上的“并發癥”：一是部分汽車野蠻的停放在綠化帶內，嚴重破壞了現有的綠化帶；二是車輛的數量多，占據了整個小區的主干道、次干道，影響了小區的消防安全和交通安全；三是汽車露天停放，容易出現汽車被損壞和被盜竊的現象；四是汽車停放產生的噪音和尾氣污染擾亂了居民的正常生活，同時也引發鄰里糾紛不斷。
二、當前油田小區停車管理存在的問題及產生根源
1、機動車數量急劇增加
車輛數量的增加，尤其是私家車的急劇增長，是導致當前“停車難”的最直接的原因。
2、停車管理部門職責不清
停車管理涉及規劃、基建、交通、公安、公共事業等職能部門，管理責權既交叉重疊，又分割脫節。
3、停車位設計規劃滯后
由于住宅小區在規劃設計時沒有充分考慮到汽車停車位和停車場，使得停車位難以滿足業主停車的需求。
4、停車位配建標準較低
據對近幾年住宅小區車位配建隨機抽樣調查，油田無一小區車位配建達到標準，實際停車配建平均達標率僅為2%。
5、停車管理措施不到位
油田停車管理上沒有有效措施。一是外來車輛進入增加了小區停車壓力。由于部分住宅小區沒有實行封閉式管理，對車輛的隨意進出缺乏有力的管制措施，對外來車輛管理不得力也會增加本小區停車的壓力；二是現有的停車庫沒有得到充分的利用。部分住戶買了車庫，為了圖方便，仍然將汽車停放在小區道路上，多占了小區現有的停車位；三是停車位沒有形成經營機制。
6、停車管理缺少行政法規
目前油田住宅小區停車管理主要依據各物業管理單位制定的《機動車停車管理規定》、《公共停車場管理規定》、《業主公約》等自制規范。由于缺乏具有完整性、系統性、統一性的行政法規，無法適應住宅小區停車管理的需要。
三、解決目前油田小區“停車難”的對策及建議
對于車輛管理的規范化、合理化已經變成了當務之急。停車難問題充分暴露了停車管理的體制和機制的問題。要徹底解決油田的停車難問題，需要從源頭動手，豁開制約停車管理與經營的瓶頸，要采用價格聽政的方式確定停車（位）場收費水平和方式，通過法規的形式明確停車場管理的責任問題，職能部門要加強對停車管理與經營的監督，給停車管理創造一個寬松而和諧的環境。
1、規范停車位的規劃、建設和驗收程序，從源頭解決規劃滯后和配建標準不足
解決“停車難”的矛盾，關鍵在于源頭。停車場的規劃與建設管理極其重要，必須強化。一是嚴格規劃。油田規劃部門要嚴格按照標準規劃停車位，要求新建居住區必須按標準配建停車泊位。二是建管部門要強化建筑物配建管理，對于未達標準的已建公共建筑物，在改建擴建時應當按照標準補建停車泊位；三是強化停車場（庫）設置標準的地位與作用，明確停車場（庫）的設計方案應當符合停車場（庫）設置標準。
2、制定科學合理的收費政策，完善車位（場）的經營機制
價格管理是停車管理的重要機制之一。停車位（場）是為全體居民提供服務方便的公共配套設施。而居民的情況是多樣化的，擁有私家車輛的時間、數量均不能比齊，有的擁有車輛比較早，而后進小區的便沒有車位，因為目前居住小區沒有滿足平均每戶一個車位，即便可以，有的居民也會擁有兩部及以上部車輛，而后住進或買車的居民很可能依然沒有停車位，這就容易導致同樣是小區的居民，享受的服務卻難以相同的不公平現象。
3、發揮油田行政引導功能，鼓勵培育停車產業發展
首先，要鼓勵開放公共停車場建設市場，在住宅小區周圍，按現行政策提供優惠政策，積極吸引、鼓勵和支持社會資本投資建設公共停車設施，實現“誰投資、誰經營、誰受益”的良性循環；其次，制定相關政策，鼓勵小區附近有空停車場和空地的機關工作單位，向社會開放，提供有償服務，使有限的資源得到充分利用；再則，培育停車產業的發展。停車業如同汽車業一樣是一個朝陽產業，是低投入、高利潤的產業，停車業市場的前景看好。
4、制定切實可行的管理措施，拓展良好的停車管理空間
物業管理單位與業主委員會、居民代表會議等，爭對小區內車輛的管理制定切實可行的管理措施。一是充分利用小區內的公共區域改造停車場，并在次干道、支路等不影響交通的區域開辟臨時、夜間停車場，以緩解停車矛盾；二是做好車輛進出登記，嚴格控制外來車輛的進出和停放；三是盤活現有的停車位（庫）資源，監督有車位（庫）的車輛入位（庫）停放；四是加強公車停放的管理。對于公車，一律不得停放在住宅小區，物業服務單位可以與所在單位聯系，求得支持；五是引入先進的智能化磁卡管理系統。在新建的住宅小區啟用先進的管理系統，車主憑繳費磁卡停車和進出。
5、建立健全管理法規，規范停車管理的行為
油田目前還沒有制定一個完整性的管理辦法對停車管理進行規范。當務之急，就是要組織相關部門盡快出臺停車場管理的有關規定，明確行政主管部門，進一步細化停車管理標準或規范，對停車場（位）的審批建設、竣工驗收、經營管理、收費價格等做出明確的規定，嚴格禁止任何單位和個人擅自將已建成的小區停車位（庫）、公共建筑配建停車場（庫）挪作他用。改變停車場（庫）、公共建筑配建停車場（庫）使用性質的，應當經油田規劃部門、城管和行政主管部門的批準。
6、分區域分重點改擴建，緩解油田小區停車矛盾
篇2
文獻標識碼：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.14.103
隨著經濟發展和城市的人口增加，我國近些年來私車數量急劇增長，尤其是大城市里普通住宅小區的停車問題日益顯著。雖然各方漸漸意識到了停車問題的嚴重性，也開始變化策略進行調整，但普通住宅小區的停車難現象仍然無法得到更多的改善。因此，我們有必要在分析我國住宅小區停車問題的原因基礎上，進一步有針對性地采取對策以便更好地緩解我國普通小區停車問題。
1 我國普通住宅小區停車現狀
1.1 我國私家車擁有情況
隨著中國加入世界貿易組織，日美韓歐為主的汽車廠商紛紛進入中國，加上我國實行“鼓勵汽車私人消費”方針，人們對轎車的需求開始急劇釋放，中國的私車擁有量也開始迅猛增加。同時，國產轎車也順勢呈現產銷“井噴”式增長，從2001年的82萬輛，急增至2007年的532萬輛。統計局最新的數據表明，2016年私家車保有量達到1.46億輛，這個數字已經超過了2013年統計汽車的總量，而這些私車正是占領住宅停車位的主要來源。
1.2 我國普通住宅小區停車位數量情況
相比普通住宅小區來說，高檔住宅小區或e墅區一般不太被停車問題所困擾，因為這類小區容積率小及在設計之初車位的配比充分。我國普通住宅小區的停車位又大致可以區分兩種分布情況：一是2000年之前建造的老舊住宅小區，往往在建設之初并未規劃正式的停車位。隨著小區居民對車位的需求逐漸增加，這類小區開始規劃正式的地面停車位。起初只是在綠化帶和建筑周邊環繞規劃車位，但隨著私車的增加，甚至綠化帶本身也被清理出來，規劃做車位使用。二是2000年之后建造的次新商品房住宅小區，在規劃之初就建設了地下停車庫和地面停車位，通常車位設置的比例為3-4戶有1個車位。雖然在使用之初可以適應住宅業主的停車需要，但隨著私車的不斷增加，此類小區的物業方面往往劃出了原來行車通道的一邊作為停車位使用。
1.3 當前我國普通住宅小區停車的突出問題
目前小區物業方面解決停車問題的措施簡而言之就是不斷在小區地面開發停車位。只要留有一絲能夠行車的空間，就將剩余部分全部開發成停車位似乎已經成為了物業解決停車問題的原則。然而，隨著近幾年私車的快速增加，不管是在老舊小區還是次新小區，由于車輛都停在小區的路面，本來就不寬敞的小區行車道被堵得水泄不通，進出車輛只能單行，特別遇到有反向互相行駛車子的時候，不少車輛在這過程中發生了碰撞摩擦。而原本每個小區都應配備的消防通道也形同虛設，一旦發生緊急情況，且不說消防車的行使，就連小區內部的業主行人也難以向外疏散。所以，停車困難不僅造成人車糾紛，甚至存在安全隱患問題。
另外，一些小區業主為了省事，甚至將車停放在小區地面花壇上，破壞了小區生態環境、影響了小區的景觀。還有的車主將車輛隨意停放在小區外的道路上，更是影響交通，也給自己買下交通罰款和交通事故的隱患。
2 我國普通住宅小區停車問題的原因分析
2.1 停車位規劃滯后
由于過去在全國城市規劃設計時沒有充分考慮到汽車停車位和停車場，各房地產開發商在設計開發住宅項目時也就沒有將其納入自己的考量，也并沒有從發展的角度充分規劃停車位。正是因為房地產市場興起之時，我國對停車問題還未重視，缺乏一個完整科學、統籌協調的停車發展規劃，造成停車設施布局不合理，規劃用地未預留，停車庫建設明顯滯后于城市經濟與社會發展的需要。這種歷史遺留問題很難得到根治，小區占地面積早已框死，除卻減少綠化和占用行車道之外，無法做到再增加停車位了，可是與此同時，私車卻沒有停止增長。停車位規劃滯后，是住宅小區停車的“硬傷”。
2.2 住宅物業停車管理不到位
很多住宅小區物業方面并沒有非常重視在停車問題的管理工作，對于進出小區的車輛并沒有實行比較嚴格的門禁管理，往往是憑借安保人員在大門口用記憶識別的方法，區別小區業主的車輛和外來車輛。這種管理方式讓許多外來車輛鉆了空子，一些附近商家的私家車就停放在小區空閑的私人停車位上。如果只是利用業主私車不在的情況下，按照規定登記按照時間離開的話，或許還能接受。但一些外來車輛一旦停放，就不顧不管原有車主的情況，常常停靠完就找不到人。這樣的舉動妨礙了小區的停車秩序，物業管理人員必須有所作為。物業方面需要在區別小區內部車輛和外來車輛上多下功夫，進行停車管理登記。
篇3
法院審理查明,王先生于2004年6月15日以3.98萬元的價格購買了該奧拓小轎車。戈爾現代管理有限公司為王先生所居住的小區提供停車管理服務。王先生的車輛在戈爾現代管理公司保管期間被盜,戈爾現代管理公司存在一定過失,王先生要求戈爾現代管理有限公司賠償車款損失于法有據,法院予以支持。但賠償的具體金額法院將結合車輛被盜時價值及被告過錯程度予以酌定。至于王先生另行主張的交通費及誤工費,于法無據,法院不予支持。最終,北京市朝陽區人民法院判決北京戈爾現代管理有限公司賠償車主損失15000元。
點評:胡勇軍(浙江海通聯合律師事務所律師)
近年來,小區內車輛失竊案件時有發生,車主要求物業公司賠償的案件也常見報端。此類糾紛往往爭執較大:車主認為物業公司收費后就應該妥善看管車輛,造成被盜責任在物業公司,自然應賠償損失;物業公司認為收取停車費是允許車主有償使用停車位,自己不負任何責任,而且收費很少卻要承擔上萬元乃至幾十萬元的賠償,顯失公平。訴訟發生后,車主能夠提交給法院的證據也往往是一張收據或停車牌而已,它所蘊涵的法律關系并不明確,這樣就給法院認定案件事實造成了困難。
篇4
2011年7月,李先生與物業管理公司簽訂停車管理協議,并繳納了停車費。2011年8月26日,李先生停放的車輛被砸,報警后查明,原來當日11時許,宋先生在操作立體車庫時致使李先生的車輛被砸壞。2011年10月16日,李先生維修車輛,花去7670元車輛維修及配件費。后李先生委托鑒定公司鑒定,該車輛事故貶值評估價格為1000元。2011年12月,李先生將物業管理公司告上法院,要求賠償車輛修理費、貶值費、評估費、交通費等共計1萬余元。
被告辯稱,公司已盡到合理管理義務,損失是由宋先生違反規定私自操作造成,故損失應由宋先生承擔。
一審法院判決物業管理公司賠償李先生3100元維修費。李先生不服,上訴至北京市第二中級人民法院。
二中院經審理認為,依據停車場服務管理合同約定,物業管理公司對涉案車輛停放的立體停車庫進行停車管理,且應派專人管理并有義務提示小區業主遵守《車輛停車管理規定》,及告知業主若非車場專業操作人員不得私自觸碰任何停車設備按鈕。同時,李先生與物業管理公司簽訂了停車管理協議,亦按協議交納了停車費。故物業管理公司應對涉案車輛所停放的停車庫盡到管理職責,保證由專人進行停車操作。案件中,因物業管理公司管理不嚴,未能及時有效阻止非專業人員對立體停車庫設備進行操作,致使李先生的車輛損壞,故物業管理公司對車輛損壞存在一定過錯,應對李先生承擔違約責任。但同時該違約行為并不然導致車輛受損,故一審法院酌情確定物業管理公司賠償李先生3100元維修費并無不當。對于李先生要求車輛貶值損失及評估費的問題,缺乏法律依據,不予支持。對于李先生主張交通費的問題,因其未就此提交證據予以證明,且該交通費并未必然發生,故對其該項訴訟請求不予支持。
最終,二中院判決駁回上訴。
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1 普通住宅小區機動車位緊缺、停車管理系統落后
據公安部交管局統計，截至2015年底，全國機動車保有量達2.79億輛，其中汽車1.72億輛；機動車駕駛人3.27億人，其中汽車駕駛人超過2.8億人。伴隨著汽車保有量的急劇增加，普通住宅小區機動車停車位配比不足的問題已越發凸顯。城市規劃部門已大幅提高新出讓地塊的機動車停車位配比，但如何解決老小區機動車停車位配比不足的問題，是我們值得研究的課題。
1.1 當下老住宅小區的停車位管理模式
當下很多老的住宅小區由于方案設計階段對于機動車位的配比就考慮不足，導致機動車位一位難求。為解決停車難的情況，很多物業管理公司將老住宅小區的綠化用地，道路用地改造成停車位以緩解停車難的矛盾。但就算如此，老舊小區機動車停車位仍然緊缺，沒有車位的機動車只能亂停亂放，這不僅影響觀瞻更在一定程度上堵塞了消防通道，容易造成安全隱患。
筆者發現，一味地增加停車位的數量并不能合理的解決老舊住宅小區停車難的問題，而是應該從小區停車位的管理系統入手，建立動態的停車管理系統，增加停車位的利用效率，才是解決老舊住宅小區停車難的關鍵所在。
1.2 靜態停車管理系統存在的不足
細心的讀者應該會發現一個現象，每當我們開車在小區內尋找車位時，往往有很多車位空著，但我們卻不能停放，因為這個車位已經有了車主，已經被預定了，就算這個車主一晚上不回來。
在筆者所居住的小區，地面停車位總共有320個，但要停放在地面的機動車數量約有350輛，這沒有車位的30輛車只能到處打游擊或者停在小區外面。筆者還發現，這320個固定車位并不是每天都能停滿，整個小區每天因車主未歸而空著的車位約在10―25個之間。
目前的住宅小區停車位管理大都是靜態的，一車一位。假設某小區總停車位數量為A，總機動車數量為B。使用靜態管理系統，該小區每天能提供的最大停車位數量為B，當A>B 時，我們認為該管理系統是合適的。但隨著總機動數量的提升，當A
2 動態停車管理系統的工作模型
為了建立動態停車管理系統模型，我們必須引入幾個計算參數和概念：
T 小區總停車時間供給量； t 小區總停車需求時間； n 每日停靠系數；A 總停車位數量； B 總機動車數量。
當T>t 時，我們的管理系統是合理的；
從上述公式可知，我們的動態管理系統能否有效的工作，關鍵在于n的取值，如何設置和引導每日停靠系數n的取值，將是考核一個停車管理系統是否優秀的關鍵。
3 基于效益和利用率的最大化，建立一個動態停車管理系統
3.1 小區停車場地的改造
為建設動態停車管理系統，必須要對小區停車管理硬件進行一定的升級改造。
（1）安裝智能化識別門禁：在小區的出入口安裝車牌識別系統，對小區業主的機動車和臨時車輛進行甄別并分開管理。
（2）為每個車位安裝網控車位鎖：當業主的機動車達到預選或分配車位時，可通APP管理系統進行解鎖，從而進行車輛停靠。
（3）為機動車配發藍牙感應器：當業主的車輛停靠在小區內時，可通過藍牙感應器確認停車位置，以計算停車時長并確認小區空閑車位的數量。
3.2 小區停車APP管理系統程序的開發和功能介紹
成熟的動態停車管理系統，必須有與之匹配的停車管理程序，在移動互聯網大行其道的今天，基于手機端的APP管理程序，無疑是最為方便的。一個成功的停車管理APP，往往有如下模塊和功能：
（1）完整的數據庫模塊：通過預登記，建立車位資源數據庫和機動車數據庫，這是程序開發的基礎數據。
（2）基于GIS（地理信息系統）的小區內車輛動態跟蹤模塊：通過車輛上預裝的藍牙感應器和車位上牙收集單元的數據交互，可以掌握車輛在小區內的精確位置（精度小于1米）和停靠時間，這種方式要比通常的GPS定位系統的精度略高，并且成本要遠遠低于安裝GPS定位系統。
（3）清晰的APP用戶界面和功能：清晰明了的功能模塊設計更加有利于用戶的使用，車主可進行空閑停車位置的總覽，查看并計算目前的停車費用，預訂離家更近的停車位，查看自己的停車時長和費用，支付停車費用。
（4）植入的廣告和拓展功能：在管理APP中植入廣告，車主可選擇觀看廣告來獲得免費停車時間，若通過APP購買產品更可獲得更多的免費停車時間。
3.3 建立動態停車管理系統的關鍵點
（1）停車位的安排。動態車位管理系統的核心是車位的動態管理，每輛車并未配備固定的停車位，而是遵循先到先停，就近停放，預約優先的原則。這客觀上保證了停車位的高效利用，不會出現車未歸而車位空著的情況。這在某種程度上最大化的利用了小區停車位。
（2）停車費用的計取。改變過去按月或年固定收取停車費的做法，改為動態計費，進行波峰和波谷的階梯式停車計價。
篇6
2、定期檢查停車場配置足夠的消防栓等滅火器械，并可通過防火卷簾將整個車場分割成若干個防火區域；車管員對易燃易爆物品、煙火等涉及安全的一切事項嚴格把關，提高警惕性，杜絕隱患。
3、私家車位設立明顯識別標示，車管員不讓其他車輛擠占私家車位；對于一些禁止停車的場所，設置顯著的禁停標志，對違禁的車輛實施處罰。
4、對于臨時泊車卡、月保卡與私家車位卡采用不同顏色印制，便于識別管理，在車卡背面注明有關事項如：不賠償損失、車輛應自辦保險等，盡量避免事后糾紛。
5、車場配置顯著的出入口指示、限高標志、禁鳴標識、限速標志、車場管理須知、收費標準等。
6、車管員對每輛進入車場車輛作適當檢查，注意車輛是否有被撞、被刮等跡象做好現場記錄由車主簽字確認，在此減少不必要的糾紛；主動禮貌提醒車主不要將貴重物品留在車內，同時阻止閑雜人員進入車場。
7、停車場將安排專職車管員對停車場實施巡查管理，并引導車輛停放，提供問詢服務。
8、對車場出入口附近的路面實施人車分流，確保區內人員進出及活動的安全；對于易產生交通瓶頸、造成堵塞的地段及時進行有效疏導。
9、在停車管理員手中將備一份月保車主基本檔案，以便車輛發生危險情況或緊急疏散時使用；車管員巡查中若發現停放車輛有異常情況（自燃等）要立刻采取措施實施補救，若車輛之間發生交通事故，要盡快處理，以不妨礙車輛通行為準則，并好事件報告。
10、對于長期亂停亂放、耍賴不交車輛保管費的車輛，車場管理部按規定給予發函提醒，再實施鎖車處理，或將其強拖走交由交警部門進行處罰。
二、月保、臨保、IC卡辦理
停車場的出入口勻使用IC卡智能系統。有月保車輛需求的業主/租戶首先到服務中心填寫月保車輛申請，按收費標準交納月保費用，由管理中心工作人員按技術要求將IC卡一卡通輸入停車場月保通行指令，此時業主可享用IC卡一卡通的全程服務。若到月底未重新辦理月保交費，IC卡一卡通將終止停車場通行服務。
臨保車輛是用入停車場自動取卡，出車場時讀卡交費。車輛臨保的業主，不享受一卡通全程服務。其他外來人員使用的臨時停車IC卡不具備從停車場進入樓層的功能。凡業主的大堂門IC卡皆具備從停車場進入樓層之功能。
三、負一層管理建議
負一層為住宅、商業公寓合用之地，按發展場出入口不字的要求，負一層將按照住宅109個車位，商業、公寓100個車位的劃分明確區域，設置明確的行駛、停放指引牌，各行其線共享其路，并在負一層車場管理人員的配置上比負二層多設一人。
四、停車場環境管理
停車場將定期開啟風機換氣，保證空氣流通。每日清潔人員將對車場實施保潔作業，定期對地面進行沖洗、管網實施擦抹。巡查人在其巡查過程中將隨時注意地面衛生情況，并對大件垃圾立刻實施清理。
五、停車場物業管理費用收取。
停車場的物業管理費用，我公司將按照行業規定對每一月保車位收取管理費100元，對每一臨保車位收取管理費150元，空置車位另行商定。
六、停車場物業管理費收取的用途
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法定代表人：_________
職務：_________
委托人：_________
身份證號碼：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯系人：_________
電話：_________
傳真：_________
帳號：_________
電子信箱：_________
乙方(物業管理企業)：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
職務：_________
委托人：_________
身份證號碼：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯系人：_________
電話：_________
傳真：_________
帳號：_________
電子信箱：_________
甲方通過(招投標，協議選聘)方式將_________(物業名稱)委托乙方實行物業管理服務。為保障本物業正常運行，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環境，根據國家、省物業管理有關法律、法規、規章的規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。
第一條 物業基本情況
物業類型：_________
座落位置：_________市_________區_________路(街道)_________號。
管理界限：東至_________;南至：_________;西至_________;北至：_________。
占地面積：_________平方米。
建筑面積：_________平方米。
容 積 率：_________%
綠地占有率：_________%
公建配套用房面積：_________平方米
小區總戶數：_________
受益人口：_________
委托管理的物業構成細目見附表。
第二條 委托管理服務期限
物業管理服務期限為_________年_________月(不超過整個物業管理區域房屋交付使用后_________年)，自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期未滿，業主大會成立后業主委員會與所選聘的物業管理公司簽訂物業服務合同生效時，本合同終止。
第三條 物業服務內容
乙方應當提供的物業服務包括以下內容：
1、制定物業管理服務工作計劃，并組織實施;管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收材料等;建立物業管理的各項制度;_________。
2、房屋建筑共用部位的日常維修、養護和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、_________等。
3、共用設施設備的日常維修養護、運行和管理，共用設施設備包括：共用的上下水管道、共用照明、_________等。
4、公共設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、化糞池、泵房、自行車棚、(停車場、庫)、_________等。
5、公共綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。
6、公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛生、污水管道的疏通、垃圾的收集、_________。
7、維持公共秩序，包括門崗服務、物業區域內巡查、_________。
8、維持物業區域內車輛行駛秩序，對車輛停放進行管理。
9、消防管理服務，包括公共區域消防設施的維護，_________。
10、電梯的運行和日常維護管理。
11、房屋裝飾裝修管理服務。
12、接受業主委托，對其物業的專有部分進行維修養護(服務價格由雙方另行商定)。
13、其他委托事項_________。
第四條 物業服務質量要求
(一)房屋及維修管理
1、房屋外觀完好、整潔，無臟損和妨礙市容觀瞻現象。
2、房屋行政街號、幢號、單元號有明顯標志，設有引導方向平面圖。
3、封閉陽臺、空調外安裝、抽油煙機排氣孔等統一有序，房屋立面無吊欄等懸掛物。
4、一樓護欄無探出墻面現象，二樓以上無護欄。
5、房屋完好率98%以上。
6、房屋大中修有完整的開工報告及工程預算書，履行安全技術交底手續，工程質量驗收手續齊全，決算書經過有關部門審計，有完整的竣工報告并建立有關保修制度，工程資料存檔備查。
7、房屋小修、急修及時率98%以上，合格率達100%，險情排除及時率達100%，有維修記錄和回訪記錄。
8、房屋檔案資料管理完善，按幢、戶立檔。
(二)共用設備管理
1、設備圖紙、檔案資料齊全，設備臺帳記錄清晰，管理完善，隨時查閱。
2、專業技術人員、維修操作人員嚴格執行操作規程，按要求經過專業培訓，持證上崗。
3、設備良好，運行正常，有設備運行記錄。有專門的保養檢修制度，無事故隱患。
4、小區內生活用水(高壓水泵、水池、水箱)有嚴密的管理措施，有二次供水衛生許可證和操作人員健康許可證。水質檢驗合格。
5、電梯按規定時間運行，電梯廂清潔衛生，通風、照明良好。
6、電梯有專業隊伍維修保養，安全運行和維修養護規章制度健全，運行養護有記錄。
7、負責鍋爐供暖的，嚴格遵守鍋爐供暖各項規章制度，運行正常，并有運行記錄。供暖期間，居室內溫度應為18℃，不低于16℃。
(三)共用設施管理
1、小區內公共配套服務設施完好，并按原設計用途使用。
2、公共照明設施設備齊全，運行正常。
3、道路暢通，路面平坦無損壞。
4、污水排放暢通，溝道無積水。
5、危險部位標志明顯，有防范措施。
(四)綠化及養護管理
1、公共綠地、庭院綠化布局合理，花草、樹木、建筑小品配置得當。
2、綠化有專人養護和管理，無損壞、踐踏現象，無病蟲害及枯死現象。對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。
(五)環境衛生管理
1、小區內環衛設施完善，設有果皮箱、垃圾房等保潔設施。
2、小區內實行垃圾袋裝化，日產日清。
3、樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺無灰塵，窗戶明亮。樓道內無亂堆亂放現象。設備間清潔衛生，通風照明良好。
4、道路、庭院、綠地、公用場地無雜物，保持清潔。
5、雪后及時掃凈小區內道路和樓間積雪;雨后及時清理污水。
6、小區內馬路無攤點、市場，商業網點牌匾美觀整齊、管理有序。
7、小區內無違章臨時建筑。
8、小區內無亂堆、亂放、亂貼、亂畫、亂刻和亂掛現象。
9、共用場地定期清潔地面無油漬等污染現象。
(六)社區秩序維護
1、小區內實行24小時值班巡邏制度。
2、值班人員有明顯標志，熟悉轄區情況，工作規范，作風嚴謹，有值班巡邏記錄，各項管理措施落實。
(七)停車場及車輛停放管理
1、甲方委托乙方經營管理的停車場，車輛停放有序，場地清潔衛生無污染、無破損，車輛管理制度完善。
2、_________。
3、_________。
(八)消防
1、消防系統標志明顯，設備完好，可隨時啟用。
2、配備專職或兼職消防管理人員。
3、消防通道暢通無阻。
4、_________。
5、_________。
(九)按《房屋裝飾裝修管理協議》實施裝修管理。
(十)_________。
第五條 專有部分的維修
物業專有部分的自用部位、自用設備損壞時，業主、物業使用人可以向乙方報修，也可以自行維修。經報修由乙方維修的，維修費用由業主、物業使用人承擔。
第六條 物業辦公用房
1、甲方按規定向乙方提供位于_________路_________號_________室(建筑面積_________平方米)的房屋作為物業管理辦公用房，在合同履行期間供乙方無償使用，但不得改變其用途。
2、物業管理用房所有權屬于：_________;管理用房由乙方按下列第_________項方式使用：
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米_________元的標準租用。
第七條 物業服務費用
本物業管理區域的物業服務收費選擇以下第_________種方式：
1、包干制(物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤)根據本物業管理區域物業服務收費指導價格，雙方約定物業服務費用標準如下(按建筑面積計算)：
住宅：_________元/月·平方米
寫字樓：_________元/月·平方米
商業物業：_________元/月·平方米
其他物業：_________元/月·平方米
業主向乙方交納物業服務費后，乙方按本合同約定的服務內容和標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。
2、酬金制(酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。物業服務資金的構成包括物業服務支出和物業管理企業的酬金)本物業管理區域的物業服務資金預收標準如下(按建筑面積計算)：
住宅：_________元/月·平方米
寫字樓：_________元/月·平方米
商業物業：_________元/月·平方米
其他物業：_________元/月·平方米
乙方選擇以下第_________種方式對物業服務資金提取酬金：
3、乙方每月/每年按_________元的標準從物業服務資金中提取;
4、乙方每月/每年按預收物業服務資金數額_________%的比例提取。預收的物業服務支出為所交納的業主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的預算方案主要用于以下開支：
(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(3)物業管理區域清潔衛生費用;
(4)物業管理區域綠化養護費用;
(5)物業管理區域秩序維護費用;
(6)辦公費用;
(7)物業管理企業固定資產折舊;
(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(9)_________。
預收的物業服務支出應當全部用于本合同約定的支出。物業服務支出年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用，物業服務支出年度結算后不足部分，由業主承擔。
第八條 費用的支付
1、業主應于_________之日起交納物業服務費用(物業服務資金)。
2、納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業買受人的物業，其物業服務費用(物業服務資金)由甲方全額交納。
3、業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用(物業服務資金)的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的交費約定，業主應及時書面告知乙方。
4、物業服務費用(物業服務資金)按_________(年/季/月)交納，業主或物業使用人應在_________(每次繳費的具體時間)履行交納義務。
第九條 費用爭議的解決
1、物業服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業主公布物業管理年度計劃和物業服務資金年度預決算，并每年_________次向全體業主公布物業服務資金的收支情況。
2、對物業服務資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：
(1)_________;
(2)_________。
第十條 停車收費
1、停車場屬于全體業主的，使用人應按照露天停車位_________元/個·月;車庫車位_________元/個·月標準向乙方交納停車費，該項停車費中_________元/個·月的停車管理服務費歸乙方所有，其余停車費為全體業主所有，可根據業主公約或業主大會的決定用于業主委員會的辦公經費支出或納入維修資金管理;
2、停車場屬于甲方所有的，業主享有優先使用權，車位使用人應按照露天停車位_________元/個·月;車庫_________元/個·月標準向乙方交納停車費，乙方從停車費中按露天車位_________元/個·月、車庫車位_________元/個·月標準提取停車管理服務費;
3、業主自行購置車位的，應按露天車位_________元/個·月、車庫車位_________元/個·月標準向乙方交納停車管理服務費。
4、乙方應與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務協議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。
第十一條 本物業管理區域內的會所屬_________(全體業主/甲方)所有。
會所委托乙方經營管理的，乙方按下列標準向使用會所的業主或物業使用人收取費用：
1、_________;
2、_________。
第十二條 維修基金
業主應當按照下列規定籌集、使用和管理維修資金：
1、業主應當按照規定交納專項維修資金;
2、專項維修資金的帳務由物業管理企業代管;
3、業主在轉讓其物業時，其帳戶上的專項維修資金繼續用作物業的共用部位、共用設備設施的維修、更新和改造;
4、按照政府規章及相關規定使用和管理專項維修資金。
第十三條 甲方其他權利義務
1、委托乙方管理的房屋、設施、設備負責達到國家有關部門驗收標準要求;
2、在業主委員會成立之前，負責制定《業主臨時公約》，在售房過程中與購房者訂立商品房買賣合同時，同時與購房者簽訂《前期物業管理服務協議》，要求購房者對《業主臨時公約》予以書面承諾，并將其作為房屋銷售合同的附件;物業竣工交付使用時，負責向購房者提供房屋質量保證書和房屋使用說明書;
3、在物業管理接管驗收時，向乙方提供和移交下列物業資料：
(1)規劃圖、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(2)設施設備安裝、使用說明、產品合格證明和維護保養等技術資料;
(3)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(4)各專業部門驗收材料;
篇8
二三年十一月四日
《北京市住宅物業管理服務標準》有關問題的說明
一、制定本標準的目的：促進物業管理企業服務行為的規范化、標準化，為業主和物業管理企業雙方簽訂物業服務合同提供依據，為政府主管部門和業主委員會監督物業管理企業的服務質量提供依據。
二、本標準是物業管理企業提供物業管理服務的指導性標準，也是物業管理企業申請資質等級和資質年審的考核標準。
三、標準分為兩類：一適用于普通商品住宅物業管理；二適用于經濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房的物業管理。
四、本標準服務項目分為綜合管理、房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護、綠化、保潔、公共秩序維護、停車管理、消防管理、高壓供水、電梯、裝修管理服務等十項，每項又分為服務范圍、工作內容及要求兩個方面。其中，房屋及小區共用部位共用設施設備由專業服務單位負責管理的除外。
本標準與原《北京市居住小區物業管理服務標準》相比，增加的主要內容是：要求物業管理企業建立起各種突發公共事件的處理機制、處理預案和具體處理措施，一旦發生公共突發事件，能夠從容應對；在平時，要求物業管理企業做好各項預防工作，并加強對員工的培訓和業主的宣傳，防患于未然。
五、標準中未涉及的服務內容及標準，有法律法規及政策規定的，按相應法規及政策執行；沒有規定的，由物業管理委托雙方協商議定。
六、公寓、別墅等住宅及非住宅的物業管理服務超出本服務標準的，可以自行確定服務的深度和廣度，由物業管理委托雙方結合實際情況自行確定。
附件：北京市住宅物業管理服務范圍
北京市住宅物業管理服務標準一、普通商品住宅物業管理服務標準項目范 圍工 作 內 容 及 要 求
（一）綜 合管 理
小區規劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理
（1） 負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；
（2） 每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃，組織實施；
（3） 白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；
（4） 協助召開業主大會并配合其運作；
（5） 管理規章制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料齊全；
（6） 與業主簽定物業服務合同等手續；公開服務標準、收費依據及標準；
（7） 應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；
（8） 全體員工統一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗；
（9） 每年進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數80％。
（10）建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生，能隨時投入運行。
（二）房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、暖氣等設備確保居住小區內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護，包括：
（1）樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標準》；
（2）保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；
道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；
（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損；
（4）負責小區智能化設施的日常運行維護；
（5）定期清洗外墻。
（三）綠化小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區間綠地按市園林局規定的《二級養護標準》養護。
（四）保潔小區規劃紅線以內，業主戶門以外維護和保持服務范圍內的清潔衛生，包括：
（1） 有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；
（2） 設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；
（3） 每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；
（4） 對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；
（5） 按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；
（6） 在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。
（7） 發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業主的宣傳，維持正常的生活秩序。
（五）公共秩序維護小區規劃紅線以內，業主戶門以外公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括：
（1）相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；
（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢；
（3）看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；
（4）夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；
（5）有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。
（六）
停車管理機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的管理（1）有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案；
（2）對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行；
（3）保證停車有序，24小時設專人看管；有發生緊急情況預案；
（4）長期存放的，應簽訂停車管理服務協議，明確雙方的權利義務等。
（七）
消防管理公共區域消防設施的維護及消防管理（1）有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案；
（2）消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護；
（3）定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。
（4）發生火災，及時報警，協助消防人員疏散、救助人員等。
（八）
高壓供水養護、運行、維修（1）保證居民正常生活用水；有停水處置預案；
（2）水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質合格；
（3）維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定。
（4）發生突發公共衛生事件時，要加強對供水系統的消毒，禁止無關人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。
（九）電梯養護、運行、維護（1） 主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設有電梯門的，均須開啟載客；
（2） 凡有高峰梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；
（3） 主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內搶修完工，其它維修應于23點至次日5點以內完工；有發生緊急情況時的處置預案；
維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定。
（4）一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。
（十）裝修管理服務房屋裝飾裝修管理（1） 有健全的裝修管理服務制度；
（2） 查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽定裝修管理協議，告知業主裝修注意事項；
（3） 裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發的鄰里糾紛；
（4） 業主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門；
（5） 及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。
二、經濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房管理服務標準項 目范 圍工 作 內 容 及 要 求（一）
綜 合管 理
小區規劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理（1） 負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；
（2） 每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃，組織實施；
（3） 白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；
（4） 協助召開業主大會并配合其運作；
（5） 管理規章制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料基本齊全；
（6） 與業主簽定物業服務合同等手續；公開服務標準、收費依據及標準；
（7） 全體員工統一佩帶有相片胸卡，持證上崗；
（8） 每年進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見戶數不低于總戶數60％。
（9） 建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生，能隨時投入運行。
（二）
房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、供暖等設備（1） 樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標準》；
（2） 保證護欄、圍墻、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；
（3） 確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損。
（三）
綠化小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區間綠地按市園林局規定的《三級養護標準》養護。
（四）
保潔小區規劃紅線以內，業主戶門以外
（1） 設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；
（2） 每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內基本無廢棄雜物；
（3） 按規定進行消毒、滅鼠等活動；
（4） 在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。
（5） 發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業主的宣傳，維持正常的生活秩序。
（五）
公共秩序維護小區規劃紅線以內，業主戶門以外
（1） 相對封閉：做到小區主要出入口全天有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；
（2） 維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理，保持車輛行駛通暢；
（3） 發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。
（六）
存車管理機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的看管（1） 有機動車、非機動車存車管理制度和管理方案；
（2） 對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行；
（3） 保證停車有序，24小時設專人看管；
（4） 長期存放的，應簽訂存車協議，明確雙方的權利義務等。
（七）
消防管理公共區域消防設施的維護及消防管理（1） 有消防管理制度，建立消防責任制；
（2） 消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護；
（3） 定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。
（4） 發生火災，及時報警，協助消防人員疏散、救助人員等。
（八）
高壓供水養護、運行、維修（1） 保證居民正常生活用水；有停水處置預案；
（2） 水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質合格；
（3） 維修服務執行京房地修字[1998]第799號文件規定。
（4）發生突發公共衛生事件時，要加強對供水系統的消毒，禁止無關人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。
（九）
電梯養護、運行、維護（1） 主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，候梯廳公布呼叫電話或房號，凡是樓層設有電梯門的，均須開啟載客；
（2） 凡有高峰梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；
（3） 主梯維修時，用備用梯運行；無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內搶修完工，其它維修應于23點至次日5點以內完工；有發生緊急情況時的處置預案；
（4） 維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定。
（5） 一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。
（十）
裝修管理服務房屋裝飾裝修管理（1） 有健全的裝修管理服務制度；
（2） 查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽定裝修管理協議，告知業主裝修注意事項；
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篇10
二、進一步做好小區共用消防設施設備的維護管理，保持消防器材配置齊全、完好有效。各物業服務企業不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用小區消防設施、器材，不得埋壓、圈占、遮擋消火栓。同時，要不定期組織對所管轄物業服務小區的消防設施設備運行情況開展檢查工作。重點要對小區內的消防設施設備運行情況、消防泵供水系統、消防栓配材器材、手提式滅火器進行系統的檢查。對檢查中發現小區消防設施設備已超過保修年限，出現損壞無法投入使用需進行維修或更新改造的，已繳存有物業專項維修資金的小區，其整改維修或更新改造所需經費可向市房管局物業專項維修資金管理辦公室辦理使用申請手續；尚未歸集物業專項維修資金的住宅小區，物業企業要及時會同業主委員會、屬地社區居委會組織業主自籌資金進行整改，以確保小區消防設施設備正常投入運行。
三、保障小區疏散通道、安全出口、消防車通道暢通。各物業服務企業要組織對所管轄的物業服務小區內違章占用、堵塞消防車道、疏散通道以及其他影響人員逃生和滅火救援等違規行為的檢查和清理整治。對檢查中發現違章占用消防車道、疏散通道等違規行為的，能夠當場整改到位的，要當場責令整改到位；對一時無法整改到位的，要制定整改方案，明確整改措施、整改時限，落實整改責任人，并及時書面報告業主委員會或社區居委會、轄區派出所和消防大隊。
篇11
老社區的新物業樣本
10月20日，霧霾略重，濟南燕子山小區內的普法公園里仍然有許多中老年人聚眾談天。這是燕子山小區被山東好來物業管理有限公司正式接管的第20天，居民似乎已對道路中間的藍色隔離水碼和小區庭院入口處的起落桿頗為習慣。
像許多開放性社區一樣，建成26年的燕子山小區也曾存在樓道臟亂、管理松散、停車混亂等問題。今年7月，山東省出臺了《關于推進全省老舊住宅小區整治改造和物業管理的意見》，燕子山小區引入物業管理公司，東區、西區、南區2000多戶居民剛剛享受到同封閉式小區一樣的物業服務。
“有人掃樓梯、收拾垃圾，有人修理路燈電路，我們巡邏，主要是看看有沒有可疑人員，比如傳銷和非法推銷之類。”一位好來物業的保安介紹，每名保潔員負責5棟居民樓樓道，全部打掃一遍得爬六七十層樓，需要大半天時間。小區保安實行三班倒，24小時巡邏。另有兩名維修師傅，負責修理樓道照明燈和其他基礎設施。據他反映，居民對他們接受程度蠻高，經常有大爺大媽找他們聊天。
“以前道路缺少規劃，每到放學和下班時候，整條路堵得瓷實，自行車都通不過。”社區黨總支書記、居委會主任于永峰說，目前的水碼可以分流來往車輛，也減少了亂停亂放的空間。據其介紹，小區各個庭院門口的道閘系統已經裝好，小區居民憑卡進入，目前已經在為業主們辦理門禁事宜，11月1日開始正式落桿。
于永峰說，下一步小區內的汽車、摩托車、自行車應在指定位置存放，由物業統一收費管理。物業還對小區地面上的停車位做了重新劃分，原則是不能影響消防通道，總共有200多個車位。根據測算，小區有近300輛私家車，車位不能完全滿足需求。“每輛車每月停車管理費用為80元，業主可以根據自己的需求停到小區附近的燕山地下停車場。”
小區的物業管理雖然正式啟動，但作為開放式小區，好來物業公司是第一次接管，管理服務工作都在摸索中。“從10月1日起到12月31日，這三個月屬于物業公司和小區居民的磨合期，在管理中不斷發現問題，完善管理。”于永峰說，物業管理最現實的是物業、停車兩項收費問題，居民對此有一個接受的過程。
于永峰說，小區物業實行二星級的服務標準，物業費是每平米每月0.75元。根據相關政策，0.75元的收費，政府補貼0.4元，業主承擔0.35元。磨合的三個月期間，居民不用交錢，政府的補貼資金將給物業公司，用于維持物業公司的正常經營。
濟南物業的現實尷尬
據了解，自1999年市政府頒布實施《濟南市物業管理辦法》后，濟南市新建的商品房住宅小區和棚戶區改造安置房小區就全部實行了專業化的物業服務。16年間，濟南市物業管理面積年均增長1000萬平方米，截至目前，濟南市共有本市注冊物業服務企業695家，外地進濟企業81家，物業管理總建筑面積1.85億平方米，從業人員5.5萬余人。
近日，記者走訪甸柳、文東、玉函等多個開放式社區發現，各社區的物業管理水平參差不齊。有的小區入門必須打卡，外來人員一律需要出示證件進行登記。而有的小區保安，則不聞不問，小區大門也是完全敞開的。
封閉式小區看似安全隱患相對較少，卻仍然有諸多問題存在。
10月17日，濟南實力榮祥花園不少業主剛剛與物業進行了“冷戰”。據了解，該處物業原本規定小區內車輛兩小時內免費停車，超時按2元/小時收費，過夜最高收取10元。但最近突然提高了停車收費標準，變更為一小時內免費停車，超時費用上不封頂。業主計算，如果一輛車在小區停一天需交費48元，一個月需要1440元，一年的費用則為17280元。
據業主們反映，從5月份開始，在沒有經過任何業主同意的前提下，物業不斷地提高停車費，每次都在門口貼個告示即算公示。
小區物業則也覺得“委屈”。工作人員介紹，長期以來小區停車比較混亂，經常出現刮擦糾紛，物業公司因此開始加強車輛的停車管理。通過前期摸底發現，小區一共有700多個車位，而在物業公司登記的車輛達到1200多輛，缺口達到500多個。為了控制臨時車輛，物業公司才不斷提高停車收費標準。據了解，實力榮祥花園的業主們將成立業主委員會，監督物業公司做出的決定。
無獨有偶，甚至成群。一直以來有關業主和物業的矛盾糾紛不停出現。業主對物業管理的不滿，大都集中在公共區域的使用、管理和收益上。如同實力榮祥花園一樣，業主要與物業公司商定收費標準，需先成立業委會，但成立過程也并不順利。
據官方數據顯示，目前全市共有758個物業管理小區，其中召開業主大會并選舉產生業主委員會的只有192個，而選舉產生業主委員會之后，能夠正常運轉并維護業益的數量更是少之又少。
實際上，在業內人士看來，濟南的物業服務仍是一項新興行業，大多數物業公司的物業管理手段與設施設備落后，缺乏對業主服務的意識和服務技巧。相關數據顯示，目前我國每年物業管理專門人才缺口100多萬人。智聯招聘的一份調查稱，從濟南地區2015年第三季度各行業的薪酬情況來看，物業管理/商業中心行業以7435元的月薪高居榜首，成為濟南收入最高的行業。
值得注意的是，貼心物業甚至已經成為置業的重要考慮因素之一。記者走訪發現，濟南市許多新建樓盤在物業服務方面也頗具亮點。比如在銀豐山莊住宅項目處，小區綠地上巧妙設置了幾處寵物拾便紙放置屋，造型簡單，并有相關提示業主們自行取用，被認為是“貼心”之作。
“互聯網+”提供轉型機遇
2011年，潤華集團山東物業管理有限責任公司總經理楊立群到深圳參加物業改革30周年會議。當年濟南只有9家一級資質物業公司，但深圳已經有78家，多數規模過億，其中萬科物業等全國品牌已達到三四億的體量。
更讓楊立群感慨的是“萬科們”的超高含金量：除了最基礎的物業工作，“萬科們”均向資產管理邁進，除了常規的服務如安全、環境綠化、維護保養之外，還拓展設備養護、多種經營和家居養老等延伸服務，向管家式的一站式服務模式靠攏。
“物業公司應該能敏銳地察覺到客戶需求，快速響應，能正確引導客戶物業服務消費觀念，最重要的是對物業的保值增值。比如，現在樓房都是保溫墻，如果隨意打眼，水汽會進入保溫墻造成密封不嚴，導致墻體脫落，既不美觀還影響保暖。而同一家開發商的兩棟樓，不養護的五年就出現設備老化、二次排水、二次加壓設備問題，但管理后則能多用十年。”去年年初，楊立群兼任潤華旗下地平置業總經理：“除了基礎物業，還可以一條龍負責包裝、租售甚至品牌植入，這是物業發展的必經過程之一。”
今年2月1日，新修訂的《濟南市物業管理辦法》開始實施。新《辦法》主要明確了政府相關職能部門在物業管理工作中的職責，進一步規范物業交付與前期管理、業主自治管理、物業管理服務、物業使用與維護等行為。新《辦法》為建立小區綜合管理機制，理順物業管理與社區管理的關系，加強業主自治工作的監管和引導，促進物業服務行業的發展和維護社區穩定奠定了基礎。
篇12
1.1設備報警系統建議
設備報警系統主要是對設備的狀態進行監視，并將報警狀態反饋到監控服務中心；能提示物業服務人員及時去處理，可有效避免事故的發生，或降低事件造成的損害程度，避免事件造成其他方面的影響。
①于生活水箱及污水井安裝高低水位狀態的水位探測器，
②于配電房、高壓變壓器房、小區中央控制室安裝水浸報警器；
③于生活水泵、污水排水泵安裝設備故障報警裝置；
④在出現警報時，設備報警信號回饋到小區中央控制室及工程人員值班室，能發出聲光報警，提醒當值人員馬上處理。
1.2自動抄表管理系統建議
目前大部分新開發的住宅小區水、電、煤氣等均由政府市政部門執行統一收費管理，水、電、煤氣的計量基本上都實行統一的自動抄表系統；故建議前期設計階段：需從工程工藝及日后維修保養角度考慮預留自動抄表系統的管線空間及設備擺放空間位置，預留自動抄表管理系統的電源。
1.3電梯智能卡管理系統建議
電梯智能卡管理系統只對電梯呼梯按鈕或內選按鈕進行控制，實現對電梯的使用權限進行限制，極大提升管理小區的安全級別，減少閑雜人員，可適當縮減保安或勤雜人員。
①訪客聯動控制器：配合內選控制器，實現來訪客人的用梯需求；
②密碼鍵盤控制器：配合內選控制器，可通過輸入密碼乘梯；
③指紋（或掌紋）讀寫器：配合內選控制器，通過識別指紋（或掌紋）進行電梯使用權限控制；
④身份證讀寫器：配合內選控制器，通過讀寫第二代居民身份證進行電梯使用權限控制。
2.安防方面建議
2.1閉路視頻監控系統建議
根據住宅小區定位及需求選用不同技術的閉路監控系統，如純模擬視頻技術的閉路監控系統、純網絡數字視頻技術的閉路監控系統（方便日后的攝像槍的增加，且減少大量的線路敷設）、同時有網絡數字視頻與模擬視頻的閉路監控系統。
①考慮在主要出入口（包括各棟樓宇）、公共區域、有關涉及收費場所及需重點監視的場所等需要實行監控的場所安裝攝像槍。如小區主出入口、每棟住宅樓的負1層電梯前廳、1層大堂、的出入口、每臺電梯轎廂，區園內、內環車道、停車庫、停車收費亭內、會所主出入口、每棟天臺出口等位置。
②在少人走動的地方，設置視頻動態監視；該處的攝像機畫面通常是靜止的，主控系統通過動態視頻檢測功能檢測到畫面產生變化時，立即發出報警，同時小區中央控制室的監視器自動切換到該畫面，以便保安人員及時處理。
③每個住宅樓首層服務崗及小區出入口設置監視屏。每個住宅樓首層服務崗可以監視該崗位管轄區域的所有位置；小區出入口監視屏可以監視與車輛相關的所有位置。
④在中央控制中心的監視墻配置大屏幕的監視屏（如42時液晶監視器）；在有事件發生時自動強制切換到大屏幕監視屏播放其現場圖像，并帶有聲光報警顯示。另建議監視墻的設計需考慮分期開發樓盤的后續開發的監視屏的擺放位置。
⑤硬盤錄像機需滿足保留錄像時間不小于30天的存儲設置。
⑥小區內電梯內配置抗干擾、防抖功能的廣角電梯專用攝像槍，電梯井道內使用便于經常移動耐用的電梯專用視頻線纜。
⑦如增加自動跟蹤技術功能，投資成本不大的情況，建議閉路監控系統配置該功能；將攝像機通過編程，能執行“智能巡邏”任務；進一步提升小區的治安管理，減少小區的治安事件發生。
2.2周界報警系統建議
周界報警系統各部件設置建議根據部分項目住宅小區整體設計及房產公司擬定物業管理模式而定；建議安裝在小區的圍欄及小區需報防的部位，如攝像槍旁。
2.3可視對講系統建議
可視對講系統的各部件設置位置建議根據物業管理模式而定，如門禁控制器（帶讀卡及可視對講）設置在住宅小區主出入口、地下停車場進入住宅樓的道閘、住宅樓首層出入口處等位置；門禁控制器（帶可視對講）設置在住戶室內、住宅樓首層服務崗、住宅小區主出入口的保安亭內等位置；開門按鈕設置在對應的住宅小區主出入口內側、住宅小區主出入口保安亭內、地下停車場進入住宅樓的道閘內側、住宅樓首層出入口處內側及住宅樓首層服務崗等位置；其他部件將會根據現場及安裝規范決定其安裝置。
在選擇可視對講系統上建議綜合考慮投資成本及系統的領先性，可以考慮使用全數字的可視對講系統，它減少復雜的布線，降低線路鋪設所產生的成本，但該種設備的成本較傳統的可視對講系統的高。
建議可視對講系統帶有免打擾功能。在住戶休息中或不方便接聽訪客呼叫時，使用該免打擾功能，更加體現人性化物業管理。
2.4智能家居控制系統建議
由于部分項目定位為和高端住宅小區，會有部分生活品質要求較高住戶可能會從居住的安全及家居智能化考慮，會在自己住宅室內安裝家居智能控制系統。故選擇小區的可視對講系統時建議需帶有智能家居控制功能，供住戶自由選擇是否加裝智能家居控制系統；智能家居控制系統可以通過連線接到小區中央控制中心進行多重的監視，進一步提升物業服務的品質及小區的安全。智能家居控制系統包括住戶內煤氣報警、防盜設置（如門磁、窗磁）、緊急呼叫、家居電器的智能控制等。
2.5門磁系統建議
建議在天臺防火門、出入口防火門等位置設置門磁報警器，門磁感應器選擇及安裝采用易拆裝的設備及安裝方式，方便日后的維修保養。如以上位置防火門被打開時，報警信號馬上反饋到小區中央控制中心及管轄該區域的首層服務崗，物業管理人員會根據報警部位及時趕到現場處理。
2.6智能停車管理系統建議
建議設置的智能停車管理系統能全面地對進出停車場的車輛進行全方位管理。不僅可以有效地杜絕亂停亂放，避免造成小區內的交通混亂及擁堵，同時可以減少汽車被盜的案件發生；為月租、月卡的固定停車用戶，提供了方便、快捷、安全的服務；物業公司管理以達到科學、高效、服務優質的目的。
從安全管理角度考慮，建議入口處的吐卡機需帶對講功能。到訪的車輛抵達吐卡機旁按動對講按鈕，到訪人員向入口處物業管理員說出需找業戶的信息；物業管理員與住戶聯系并予以核實確認后；物業管理員按動值班崗亭內的吐卡按鈕，吐卡機吐出臨時停放卡；到訪車輛方能進入小區停放，有效杜絕不法之徒使用不同途徑的進入。
從車輛安全管理角度考慮，建議安裝停車場信息采集報送設備，并于小區入口及出口安裝攝像槍（建議與閉路視頻監控系統共享）負責車輛的抓拍；系統對進入或離開車輛進行數據圖像進行記錄、識別及對比；有異常情況發出報警信號提示物業管理員，從而進一步提升停車管理的可靠性。
2.7聯動功能建議
以過往的經驗認為，聯動功能要有較好互補性，可最大限度地彌補人為因素可能造成的安全防范疏漏，包括疲倦、困乏、疏忽等常常難以完全避免的各種因素。
2.7.1周界報警系統建議
在小區圍欄有不明身份者誤闖時；系統能自動聯動閉路視頻監控系統，系統馬上指令攝像槍轉到誤闖區域，鏡頭自動變倍變焦，進行抓拍；同時自動聯動強光設備，誤闖區域亮起強光燈；并聯動警笛裝置，誤闖區域的警笛鳴響；對誤闖者起震懾的作用；在小區中央控制中心內接到報警后發出聲光提示，監視器能自動切換到該畫面，提醒當管理員馬上安排處理。
建議可以設防區域的攝像頭附近安裝紅外線感應探頭（周界報警系統）。在設防時段，區域內若有物體晃動時聯動閉路視頻監控系統進行攝錄；在小區中央控制中心內發出聲光報警，提醒當管理員處理。
2.7.2可視對講系統建議
建議在門禁事件發生時門禁控制器可與閉路視頻監控系統聯動進行攝錄抓拍；在小區中央控制中心內發出聲光報警，提醒當管理員處理。
建議要有消防系統聯動功能，在發生火警時門禁控制器自動打開所控制的大門，方便小區內人員逃生。
2.7.3門磁系統建議
當門磁被觸動時，能與閉路視頻監控系統聯動進行攝像抓拍，并在小區中央控制中心內發出聲光報警，提醒當管理員處理。
2.8電子巡更管理系統建議
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二、細化規定，措施落地
關于電梯維保問題。制定出臺《棗莊市電梯安全監督管理辦法》，由市質監局負責具體執行，明確電梯生產企業、使用單位責任。住宅小區內的電梯，由業主委員會或物業公司委托維保企業進行定期維保；重大電梯故障維修可動用住宅專項維修資金，并啟用應急使用程序。關于停車管理問題。制定出臺《棗莊市住宅小區機動車停車管理辦法》，由市住建局負責具體執行，規范住宅小區停車秩序。對開發商擅自規定本小區車位、車庫只售不租的行為，一經核實，由物業管理部門責令限期改正，沒收違法所得。對上房后6個月內未出售車位，采取措施強制出租。關于二次加壓供水問題。按照《山東省城鎮居民二次供水管理規定》要求，對新建小區嚴格執行專營公司自建自營，由專營公司承擔供水責任；對老舊小區及現有小區中供水設施不符合要求的，由市供水主管部門會同相關部門盡快制定二次供水設施移交的具體辦法，限期整改后整體交付專營公司管理運營。關于消防設施維保問題。制定出臺《棗莊市住宅小區建筑消防設施管理辦法》，明確消防設施維保內容、收費標準和責任歸屬。對未通過消防驗收的住宅小區，追究相關責任人責任，實行事故追責制；對需要整改的小區，由消防主管部門核算整改預算，并進行公示，由業主大會制定方案，業主委員會負責執行或由業主委員會委托物業公司具體執行。
