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(一)商業房地產概念
房地產按其用途可劃分為住宅房地產、工業房地產和商業房地產等,顧名思義,商業房地產主要用于商業經營,包括各種零售、批發、休閑、餐飲、娛樂等經營用途。商業地產的形式多樣,主要包括批發市場、購物中心、專業市場、品牌店、酒店旅館、娛樂性商業地產和住宅的底層商鋪等。工業園區一般不劃為商業房地產。
(二)商業房地產在我國的發展
我國的商業房地產是伴隨著整個房地產行業的迅速發展而逐漸發展起來的,1998年以前由于國家政策、市場環境等因素,商業房地產發展較為緩慢,較為有代表性的商業房地產建設項目有廣州天河城、北京新世紀中心、東方廣場。在1990年以后,特別是進入21世紀以來,隨著改革開放的深入發展和市場經濟體制的不斷完善,商業房地產進入迅速發展的時期,突出表現在商業房地產竣工面積的持續的快速增長。
但在商業房地產迅速發展的同時,其投資風險不斷顯現并成為房地產企業生存和發展的主要威脅。我國商業房地產的經營管理尚處于發展的初級階段,開發模式以“分割出售、售后包租”為主,建設完成就將分割后的鋪面產權全部出售或部分出售,但有關統計數據顯示,商業房地產的銷售面積僅占到竣工面積的50—60%,待銷售房產大量空置,造成了商業房地產空置率的居高不下,這就導致了房地產開發企業利潤無法實現甚至成本也難以彌補,形成巨大的投資風險。
二、商業房地產投資風險類別
(一)政治風險
1.政策風險
政策風險是由于國家政策的為預期的變化給商業房地產的開發造成經濟利益的損失。房地產業作為一國最主要的固定資產投資,與國家的宏觀經濟政策聯系緊密,國家會通過與房地產有關的政策的調整以調節宏觀經濟的運行,這些政策包括產業政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產業政策方面,近年來國家陸續出臺政策鼓勵和支持經濟適用房和廉租房的建設,這勢必會改變房地產業內部結構的變化,大量的資金會投向國家政策扶持的經濟適用房和廉租房的建設,在一定程度上影響商業房地產的發展。
2.城市規劃風險
由于我國城市規劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績、打造形象工程等原因,近年來國內一些城市出現商業房地產規劃布局不合理、局部過熱的現象。據統計,截止到目前,全國縣級以上城市商業街存量已超過3000條,地、縣級城市的部分新建商業街顯性空置率達到15%,隱性空置率超過20%。另一方面,商業房地產的建設和運營周期長,在這期間的城市規劃的變動會導致項目的徹底破產,大部分的建設成本收不回來,很多項目只能前功盡棄。
(二)經濟風險
1.市場供求風險
商業房地產的市場供求風險是由市場供給與需求的失衡所帶來的風險。主要表現為以下兩個方面,一是商業房地產的供給過多,供過于求導致房地產的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國房地產業的迅速發展,利益的驅動使得社會上大量的資金投向房地產業,商業房地產的建設規模迅速增加,并且超過了社會經濟發展水平以及居民的消費水平。另一方面,已建成的商業房地產項目不能滿足市場的要求,市場的結構性矛盾突出。表現為已建成的商業房地產項目在區位、規模、結構等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經營的要求,造成這一風險的原因在于開發商沒有實現進行完善的商業規劃,不是根據市場的需求進行項目的開發,而是非理性的先開發后招商,這必然會造成市場的結構性矛盾突出,嚴重的市場供求風險直接導致房地產企業的經濟損失。
2.融資風險
商業房地產的融資風險主要是利率風險,即由于銀行貸款利率的變化給房地產企業帶來的風險。由于我國目前資本市場發展尚不完善以及受傳統的投資觀念的影響,房地產企業運用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據統計,在我國的房地產企業中,大多數企業對銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對于商業房地產項目,其項目資金的回收期比住宅房地產要長,因此受利率變化的影響更大。利率作為國家調節宏觀經濟的重要指標,2001年至2008年國家對五年以上貸款利率調整過18次之多(如圖一),僅2007年就上調利率6次,上調總幅度在10%以上,這對于貸款數量巨大的產企業來說,會大大增加其融資成本。
(三)開發商自身經營能力風險
商業房地產業跨越房地產業和商業經營兩個領域,不僅在后期的經營管理中要進行有效的商業經營管理,在前期的建設開發階段也要做好充分的商業規劃并進行有效的招商活動。而我國大多數商業房地產企業都是以經營住宅房地產為其主要業務,缺乏商業運營管理的人才及經驗,套用住宅房地產的開發模式,沒有進行有效的商業規劃及招商活動,待項目建成后直接出售產權或者進行招租。產權的出售固然可以迅速的回籠資金,但現金流就此中斷,不符合商業房地產建設的初衷及實現企業受益的最大化;由于商業運營的經驗不足,商業房地產的出租中管理混亂,容易激發與商戶之間的矛盾,嚴重影響企業的利益。
三、商業房地產投資風險防范策略
(一)按照國家政策及城市總體規劃,規避政治風險
房地產企業應當時刻關注國家的宏觀政策的變化,包括產業政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據政策規定合理的調整經營業務的內容、經營方式、區位選擇。例如利用在城市高新區建設商業房地產稅收優惠的政策調整企業建設項目的區位,以獲得稅收優惠。
如上所述,城市規劃風險對企業的影響巨大,因此房地產企業在新項目開工前既要符合城市發展規劃,要依據城市發展規劃確定商業地產項目的選址、定位、規模、檔次,又要做好充分的市場調查,對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業環境、交通狀況等進行綜合的調查研究,如果調研結果顯示此次城市規劃并不合理,企業開發商業房地產項目無利可圖,就不要盲目的遵循城市的規劃,應轉向其他城市或地區以合理的規避城市規劃風險。
(二)加強市場供求風險及融資風險的控制
1.根據市場需求量,規避市場供求風險
針對產生商業房地產市場供求風險的兩個原因,要做好以下兩個方面。第一,根據市場的需求量,合理安排建設規模以及種類,因為商業房地產的建設和運營時間長,所以以上的安排要在充分調查和合理預測的基礎上具有前瞻性。例如,由于國家政策的調整,未來幾年經濟適用房和廉租房會大量建設,必然形成對商業房地產的沖擊,因此就要適當的減少商業房地產的建設,以規避供過于求的風險。另一方面,一個商業房地產項目成功與否的關鍵在于后期的商業管理運營的效果,而后期的商業管理運營的效果如何又取決于項目開發前是否有一個完善的商業策劃。只有對項目選址、業態定位、項目設計進行精心的商業策劃,根據商戶的業態、區位的需求進行建設,后期的管理運營才能順暢的進行,商戶才能實現其預期的經濟利益,既避免與商戶之間發生矛盾,又從房產的升值中獲得更大的利潤。
2.開拓融資渠道,防范融資風險
要防范融資風險中利率變化給企業帶來的成本的增加,一方面可以通過固定利率貸款鎖定項目成本,但解決問題的根本在于大力開拓融資渠道,提高自有資金比例,增強企業抗風險能力。要完善企業的治理結構,爭取上市融資或者通過發行企業債券進行融資,也可以引進外資,擴大外資在企業總資本中的比例,通過以上措施減少對銀行貸款的依賴程度,既能有效的防范貸款利率風險,又能通過上市或引進外資等改善企業的管理水平,學習國外房地產企業的先進經驗,促進企業的長遠發展
(三)加強商業房地產的管理運營,防范開發商自身經營能力風險
商業房地產的開發與其他類別房地產的最大不同在于項目完工后的管理運營階段,因為項目成本的彌補、利潤的獲得都是在這一階段實現,所以管理運營階段就成為商業房地產開發中至關重要的階段,對國內眾多商業房地產項目進行研究可以發現,大多數開發項目的失敗源于商業管理運營的缺失或不成熟。商業地產開發中,要防范開發商自身經營能力風險可考慮如下策略。
1.樹立房地產商業管理運營的觀念
商業房地產建筑工程的完工是進行商業運營管理的基礎而不是整個項目的結束,商業房地產的增值靠的是后期商業管理運營而不是僅僅的產權出售獲利,因此,國內的房地產企業應當改變套用住宅房地產的經營模式,樹立房地產商業管理運營的觀念,在項目完工后通過有效地商業管理運營存進房地產項目的不斷升值。
2.增加人才儲備,完善管理運營
商業房地產的管理運營涉及房地產開發和商業運營兩個領域,因此需要具備這兩個領域專業知識及實踐經驗的人才進行項目的合理商業規劃和招商活動。房地產企業可以與高校聯合,按照企業對管理人員的素質要求設計培養計劃,培養企業所需要的人才。
3.統一經營主題,建立商業品牌
一個商業房地產項目中會有各種不同的業態,現代商業房地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的業態統一為一種經營主題,最終建立一個被消費者認同的商業品牌。根據各地區消費水平、消費結構、消費環境和項目經營規模,通過對項目中商戶進行統一招商和物業管理,實現項目經營的精準定位,發揮整合優勢,以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統一形象的弊端。在經營主題統一的情況下,通過引進主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動效應下,逐步樹立項目的商業品牌。
參考文獻:
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2、資金投向結構不合理，經濟適用房建設投入不足。1997－2003年住宅開發投資穩定增長，2003年達到6782.41億元，占當年房地產開發投資的67.1％；雖然經濟適用房的開發投資規模在各類住宅建設中所占的比例并不是最低的，但是與我國的收入結構比，這一比例明顯偏低。2004年1－5月在房地產和住宅開發投資增長分別高達32.0％和32.2％的同時，經濟適用房開發投資的增長只有9.1％。因此，造成供給與需求的結構性矛盾有加劇之勢。一些城市普通商品房和經濟適用房供不應求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。截至2004年6月末全國商品房空置面積高達9697萬平方米，其中空置一年以上的商品房達5673萬平方米，占空置商品房總面積的58.5％；全國商品房空置面積同比增加0.2％。
二、房地產開發投融資體制面臨挑戰
1、降低國內貸款和預售籌資比例帶來的融資渠道相對收縮。隨著中國銀行體制改革，房地產投融資體制發生了很大變化。特別是隨著中國人民銀行總行出臺的關于住宅開發貸款和住宅按揭貸款的限制性文件的進一步落實，各家銀行對房地產開發貸款將更為慎重。另外，由于期房銷售受到限制，依靠預售房款籌集開發資金的渠道也越來越狹窄了。上述變化表明，我國房地產投資體制正在發生變化，將扭轉長期以來房地產開發過度依靠銀行貸款和預售貨款，從而加大金融風險的局面。另一方面，由于貸款難度加大，使開發商面臨開發資金緊張和還貸的雙重壓力，不僅會迫使開發商調整價格策略，以維持企業的有效運轉，同時也推動有關方面加大金融創新力度。
2、自籌資金比例居高不下，債券融資拓展緩慢。1997年以來，自籌資金占房地產開發資金來源總額的比例不斷上升，2003年占到當年房地產開發資金來源的28.6％，2004年1－5月上升到31.1％。債券融資在房地產開發資金來源中所占的份額一直很低，這與我國房地產業的發展階段是不適應的，應當大力拓展債券融資的空間。
3、經營性欠款數量巨大，其中蘊藏的風險需要及時化解。統計表明，我國房地產開發企業的經營性欠款自1997年以來一直處于上升中，1997年經營性欠款占當年資金來源總額的38.1％，到2003年這一比例上升到46.1％。由于2004年以來各地清繳拖欠工程款的力度加大，加之有關部門對房屋預售做出了相對嚴格的規定，促使經營性欠款的比例有所下降，2004年1－5月下降到38.3％，但比例仍偏高。經營性欠款的主要部分表現為待出售的房地產項目，但是由于價格原因，供給和需求在低水平上維持均衡，短期內似乎難以改變，因此，及時降低這部分比例成為一段時間內的重要內容。
4、房地產業應對國際、國內沖擊的能力亟待提高。1997－2001年我國房地產開發利用外資額持續走低，2002年這一數字開始回升，2004年1－5月外商直接投資同比增長1.4％。結合中國金融業對外開放步伐的加快，預示著外商對中國房地產的投資有可能持續回升，并成為我國房地產開發投資的重要力量。然而，外資以何種形式進入我國房地產市場，必須加以注意，以便妥為利用，防范負面影響。同時，國內游資對房地產的投機也值得關注，目前一些省份的游資有千億元之巨，如何利用其有利的一面，防范其負面影響，也是有關各方不可忽視的問題。
三、完善房地產投資相關政策建議
1、完善市場運行機制是根本，行政手段須慎用。房地產業作為我國經濟的一個新生長點，對國民經濟增長發揮著重要的帶動作用，如果政策效力過猛，調控力度過大，有可能引起連鎖反應，抑制經濟增長。因此政策力度選擇應適當。此外，我國房地產開發的公平競爭環境問題一直比較突出，應當努力為房地產開發創造一個良好的法制環境，完善市場功能，以期在實現調控目標同時兼收培育市場之功效。目前各地針對土地供應、“爛尾樓”出臺了不少政策，但是其中相當部分帶有明顯的行政強制色彩，對市場的作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對策。其實關鍵在于建立公平競爭的環境，而不是強迫開發商服從政府意志，如果通過行政手段強制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高門檻等歧視性政策，不僅無助于降低市場風險，反而加重市場的扭曲，導致更大的風險。可取的政策導向是化解結構性矛盾，增加市場的公平性。
2、近期主要目標是結構調整。以結構優化促進總量調整，控制空置面積繼續增長，消化存量商品房。房地產業目前的金融風險不在規模上而在結構上。首先是資金使用的結構。很明顯，直到目前我國廣大城鎮家庭的居住面積仍沒有達到基本的標準，對房屋的購買欲望仍非常強烈，有購買力的需求也十分龐大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600萬平方米以上，龐大的需求和供給由于價格因素而無法有效實現。其次是資金來源結構。房地產開發投資中，銀行貸款和經營性欠款所占比例過高，2003年兩項合計占房地產開發資金來源總額的70％，2004年1－5月兩項合計占比仍高達61.1％。有效地改善供需結構、資金結構，是近期調控房地產市場，降低風險最有效的著力點。
3、加強房地產市場的規范管理力度，把好土地源頭關。近年來，政府主管部門出臺了一系列支持和規范房地產市場發展的政策，政府對房地產市場的調控從以往簡單的行政手段為主轉向以法制手段為主。在此基礎上，應更深切體會土地資源對于經濟可持續發展的重要性，實施更嚴格、高效的土地管理制度。對建設用地進行合理控制，進一步完善年度土地供應計劃，全面盤活土地資產，加快建立健全的、適應市場經濟需要和房地產業發展的土地產權制度。
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一、《投資性房地產》準則的創新
（一）將投資性房地產單獨列示
本次投資性房地產準則的一大特點是將企業為投資目的而持有的土地和建筑物在資產負債表中單獨反映。
長期以來，我國并未針對投資性房地產單獨制定相關準則，而是將其作為固定資產和無形資產的內容，其中，房地產開發企業自行開發的房地產用于對外出租的，通過“存貨——出租開發產品”，“其他長期資產——出租開發產品”科目核算；非房地產開發企業的房地產對外出租的，在“固定資產”科目核算，土地使用權在“無形資產”科目核算。上述資產除存貨外按期計提折舊或進行攤銷，期末，按照其可收回金額與賬面價值孰低的原則在資產負債表中分別作為固定資產和無形資產列示。但是，從這類資產的實際情況看，一方面投資性房地產在經過數年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值的數倍，甚至數十倍；另一方面，由于房地產的價值對市場的依賴程度很高，使得對房地產的投資往往具有高收益和高風險并存的特點，從而有別于價值逐期減損的固定資產和無形資產，在這種情況下，將投資性房地產作為一般的固定資產無法在會計上真實反映其特征及價值，導致投資性房地產市場價值與賬面價值背離，財政部頒布的《投資性房地產》準則將企業為賺取租金或獲得資本增值為目的房地產從“固定資產”或“無形資產”等資產中分離出來，單獨歸類為“投資性房地產”，大大提高了會計信息的相關性。
（二）有限度地運用公允價值
1、引入公允價值
財政部在2000年《企業會計制度》中對于資產的期末計價采用了成本與可收回金額（或市價、可變現凈值）孰低的方法，基本上沒有使用公允價值模式。鑒于目前我國企業中投資性房地產實際價值的變化情況和服務于提供更相關的會計信息的需要，《投資性房地產》準則中引入公允價值模式，實現了資產計價模式的重大突破。公允價值計價模式的應用可以真實地反映投資性房地產的價值，增加報表信息的相關性，為報表的使用者提供決策有用的信息。以張江高科（600895）為例，張江高科主營業務為物業經營，在園區內建造了大量的廠房和辦公用房，房產租賃情況良好。公司擁有的物業規模將達到65萬平方米以上，相關機構研究表明，按照公允價值法的市價重估，公司房地產重估價值增值約40億元。《投資性房地產》準則的實施，無疑使其會計報表中所反映的資產價值更加符合實際。
2、公允價值的運用范圍
在公允價值的運用范圍上，《國際會計準則第40號—投資性房地產》允許企業在成本模式和公允價值模式兩種計價模式中任選其一。而我國投資性房地產準則明確規定企業計價模式的選擇決定于外部條件的適合性，即有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。具體而言應當同時滿足下列條件：一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。可見，我國限定公允價值的使用范圍，充分考慮到了我國社會主義市場經濟的發育程度，采用限定范圍的方法在一定程度上避免了利用公允價值操縱利潤。
3、轉換差額的處理
在自用房地產轉換為公允價值模式時，公允價值與賬面價值的差額是否全部計入損益這點上，也可以看出新準則制定者的匠心獨運。新準則第十六條的規定：“自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。”這與國際準則第57條“對于將存貨轉換成一項將按公允價值計價的投資性房地產,轉換之日房地產的公允價值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應在當期凈損益中確認。”有著明顯差別。如果企業想要通過虛假轉換房地產用途來粉飾報表的話，為了遵守準則規定，公允價值與成本價的差額只能記入到所有者權益中，杜絕了虛增賬面利潤或每股收益的可能。可見，我國這次出臺的新準則決不是對國際準則照抄、照搬、照轉，而是相關專家在充分考慮我國國情和國際慣例的情況下經過深思熟慮而形成的思想結晶，可以說是有中國特色的投資性房地產準則。
（三）區分投資性“房產”與“地產”
我國《投資性房地產》準則對列入投資性房地產的建筑物有著更為嚴格的要求。要求持有該建筑物的企業在主觀上是為了賺取租金，在客觀上已在出租賺取租金，所以新準則規定建筑物必須是“已出租的”才算作投資性房地產。而土地使用權作為投資性房地產既可以是“已出租的”，也可以是“持有并準備增值后轉讓的”。這是因為雖然房產和地產是不可分的，房屋建筑物會因為土地的升值而升值，而房屋建筑物的價值終究會因為壽命的終結而消失。所以，不能將房產作為增值物來投資，只能作為出租物進行投資，地產既可以作為增值物來投資，也可以作為出租物進行投資。
二、實施《投資性房地產》準則對企業的影響
（一）對分析對象的一個簡單描述
筆者的分析對象為滬市房地產行業37家上市公司。其中有兩家上市公司在2005年已經被ST，它們分別是ST興業（600603）和ST運盛（600767），另外有兩家上市公司無法找到2005年的年報，它們分別是保利房地產（集團）股份有限公司（600048）和北京北辰實業股份有限公司（601588），均為2006年上市。在另外35家上市公司中，根據2005年報，按照新準則的規定，有12家上市公司沒有披露存在投資性房地產，23家披露存在投資性房地產。
（二）對滬市房地產行業采用新準則的影響預期
在23家披露存在投資性房地產的上市公司中，按投資性房地產占總資產的比重，最高的為上海金橋（600639），約為63.4%，其賬面價值為3,075,856,831.60元，其中投資性房地產占總資產的比重在10％以上的共有五家公司。
滬市房地產行業投資性房地產簡表①（2005年年報）
名稱股票號總資產投資性房地產投資性房地產占總資產的比例無形資產
（待定土地)
金橋
6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%
天津
海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56
天創
60079188,321,806.68162,245,926.0316.4%
上海
海鳥600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%
實發展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%
全行業106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93
由此我們可以看出，房地產行業中投資性房地產在總資產中所占的比重較高，筆者統計了滬市房地產行業37家上市公司，其總資產為1067億元，其中基本符合新準則中投資性房地產特征的約有70億元，占總資產的比重約6.59％。據相關報道，我國近幾年房地產價格增長大致穩定在10％左右。在北京、上海等地區房地產價格增長幅度遠遠超過了這一水平。假設采用公允價格計量會帶來1倍資產增值的話，整個房地產行業在07年因為轉換將會有70億元計入所有者權益，在08年因為增值將會有巨額未實現利潤計入損益，這對行業的影響是不可小覷的。考慮到房地產有其特殊性，不同城市、地段、結構、用途的房地產其價值差別很大。這給我們分析新準則對全行業各家公司的影響帶來了困難，因此，本文僅以上海金橋為例作相關分析。（三）《投資性房地產》準則的實施對上海金橋的影響分析
1、對總資產的影響
采用公允價值計量，意味著2007年上市公司中投資性房地產溢價將在賬面充分體現。以浦東金橋為例，金橋板塊是指依托金橋出口加工區和碧云國際社區范圍內的住宅區，該區域樓盤品質較高，金橋加工區匯集了大量高薪技術行業和三資企業，發展潛力旺盛。根據公司2005年報，其主要的出租項目為碧云別墅、現代產業服務園、碧云體育休閑中心、家樂福、英國學校、平和學校、碧云花園，新金橋大廈以及北區廠房倉儲。該公司房地產主要在上海浦東新區，其中碧云別墅面積為185400m2，現代產業服務園面積為220000m2，碧云花園面積為220000m2，（平和學校、家樂福、體育休閑中心為配套設施）新金橋大廈面積為64000m2。06年在浦東新區房價約為均價13000元/m2，如果采用公允價值計量，可以估計出投資性房地產的公允價值約為90億元，比賬面價值31億元增長了約59億元，漲幅約為190%。
2、對利潤的影響
如果相關公司按照《投資性房地產》準則的規定，在符合條件的前提下運用公允價值對投資性房地產計價，則可能使公司的年末凈利潤相較往年產生波動。該準則實施后，采用公允價值模式的公司將不再對投資性房地產計提折舊和減值準備，盡管如此，在確定投資性房地產的公允價值時，仍會考慮到這些因素。假設公允價值評估合理的話，折舊和減值準備問題只是從“顯性”轉入“隱性”，把以前單獨計提的費用變成每年因公允價值變化統一計提的費用中的一項，其對利潤的影響比較《投資性房地產》準則實行前后不會有太大變化。那么，房地產的市場價格將成為利潤波動的決定性因素。具統計，浦東金橋投資性房地產性質的資產占總資產的63.4％，地產價格已突破每平米10000元。如果在2007年，該公司選用公允價值計量模式，投資性房地產資產公允價值應達到90億元，高達原資產近3倍的溢價將反映在會計報表中，因為置換日公允價值與賬面價值的差額計入所有者權益，對當期利潤不存在太大影響。但是，2008年增值部分必須計入損益，相對于05年年報顯示的2.3億元的利潤總額，其影響不容小視。
三、《投資性房地產》準則在實施中應注意的問題
（一）公允價值的選擇
公允價值依然是新準則實施過程中的一個難點，也是一個無法回避的問題。所謂公允價值，是指在公平交易中,熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換的金額。具體到房地產又有其獨特性，不同地理位置、結構、用途的房地產其價值差別很大。常見的房地產計價方法主要有市場比較法和收益法。市場比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的理論依據是房地產交易中的替代原理。運用市場比較法，要求在同一供求范圍內存在較多的類似房地產的交易，而對于不存在房地產交易活躍市場的，或是很少發生交易的特殊房地產很難適用；收益法是求取估價對象在估價時點之后的正常收益，選取適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算對象的客觀合理價格或價值的方法，以預期原理為理論依據。主要適用于有收益或一定潛在收益的房地產，而對于純粹消費性和無明顯市場經營收益的房地產，或是以自用、自住為目的的房地產則不適用。
確定公允價值是實施新準則的前提，而規范公允價值評估體系則是確定公允價值的前提。首先應建立一套嚴格的資產評估制度，新準則中并沒有提到應該如何評估投資性房地產的公允價值，但國際準則40條中給出了三種評價標準，同時在國際準則中也對公允價值的取得、確定以及特殊情況的處理做出了明確的規定，這些都是值得我們參考的；其次加強資產評估師的隊伍建設，因為在未來的工作中，資產評估師的職業素質將影響最后評估結果的公允與否；最后加強對評估工作的監督，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對他們的評估工作予以監督，杜絕串通舞弊，虛假評估等提供虛假信息的行為。
（二）關注未確定用途的土地使用權
筆者認為，未確定用途的土地使用權是新準則在實施過程中的又一難點所在。國際準則將尚未確定未來用途的土地確認為投資性房地產，但是，新準則對地產的確認比較嚴格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準備增值后轉讓的”，在分析房地產行業報表時，筆者發現大部分上市公司的報表附注中對于土地使用權的用途并未給出明確的說明，這給此次分析帶來了一定的難度，可能導致統計結果的不精確。從準則實施的角度看，如果不對這內容加以規范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱利潤的手段。
（三）企業選擇計價模式的標準：外部條件符合程度還是企業內在需求
新準則的出臺，目的是使會計報表能夠更加客觀的反映這部分資產的真實價值，保證信息的客觀性，為信息使用者提供決策有用的信息。但是，在實施的過程中，企業往往基于業績需要考慮計價模式的選擇問題，使得很多符合條件的房地產公司對選擇新的計量方法"望而卻步"，具體表現為：
其一，用公允價值計價，使投資性房地產公司的巨額資產浮出水面，凈資產值將會得到較大幅度的提升，但是如果公司不能同樣地增加凈利潤的話，必將會造成ROE的大幅度下降；其二，采用公允價值模式，公司對于市場的依賴更大，新準則規定：轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。而在后續計量中，以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這就表明，在轉換當日投資性房地產升值的公允價值，有可能在往后的幾年因為市場價格的下跌而以費用或營業外支出的形式大量轉回，此風險不容小視；其三，從稅收方面的考慮，體現"投資性房產"的增值也將使企業要繳納一筆不小的稅金。首先是采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，那么在原有成本法下投資性物業作為固定資產，可通過逐年計提折舊來抵稅的稅盾作用就體現不出來。其次在公允價值下，投資性房產的增值部分如果進入當年的利潤表，就要繳納33%的所得稅，雖可以采取遞延所得稅法，等實際進行轉讓時才真正納稅，但這部分稅收還是要從當期利潤中先行扣除，無疑會對企業利潤產生較大影響。
從上述分析可以看出，在公允價值模式還是成本模式的選擇上，企業所實際遵循的選擇標準更多地是考慮該模式的選擇對于企業業績及相關財務指標的影響，而不是準則所給定的外部客觀條件（有活躍的房地產交易市場及企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計）的符合程度。因此，準則制定機構一方面應制定更加詳細并具有操作性的標準，另一方面應加強新準則實施中企業行為的監管，同時，在稅收政策的制定等方面充分考慮對企業可能產生的影響，以引導企業實施新準則。
主要參考文獻
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2、財政部.2006.企業會計準則.
3、財政部會計司．2000．國際會計準則第40號———投資性房地產．會計研究，7
篇4
3.價格總體平穩，地鐵沿線樓盤售價有所攀升。在宏觀調控政策力度不減的大環境下，我區商品房銷售價格未出現大幅波動。據年底商品房銷售數據顯示，2014年區屬商品房銷售均價為6593元/平方米，較去年年末上漲500元/平方米，價格小幅攀升。自地鐵2號線開通以來，地鐵沿線樓盤銷售價格上漲迅猛。例如吉源房地產有限公司開發的項目處于地鐵2號線韋曲南站，地鐵開通前樓盤商品房銷售價格在5000元/平方米左右，自地鐵開通后該樓盤商品房銷售價格不斷上漲，到今年年底已達6000元/平方米左右。
二、區屬房地產需要關注的問題
1.企業資金困難，對市場信心不足。2014年，區屬房地產企業資金到位47.83億元，同比下降17.3%.其中：國內貸款3.4億元，占到位資金的7.1%，同比增長20.1%；自籌資金5.05億元，占到位資金的10.6%，同比回落31.7%；以定金及預收款和個人按揭貸款為主的其他資金39.38億元，占到位資金的82.3%，同比回落17.4%.在國家政策依然收緊的大環境下，項目開發資金主要依靠企業自籌及銷售回籠。而隨著房地產銷售市場的逐步降溫，企業銷售回籠資金減緩，資金量趨緊形勢將更為嚴峻，最終將直接導致工程進度較為緩慢，企業普遍對房地產市場的前景信心不足。如榮和置業有限公司，由于項目證照不全，樓盤難以銷售，資金無法回籠，目前企業資金無法維持項目開發，已陷入困境。而紫翰庭院項目情況更為嚴重，由于資金鏈斷裂，企業發展已停滯。
2.城改項目手續復雜，進度緩慢。隨著我區城鎮化進程的不斷加快，城中村改造項目將逐漸成為我區房地產市場的主力軍。目前我區的34個房地產項目中，青城、橡樹灣、風景天下3個項目屬于城改項目，由于目前嚴格的預售證管理辦法，極大地抑制了企業的預售行為，而城改項目手續辦理較一般商業樓盤更為困難，這對實力不強的中小企業影響更大，如青城項目，由于證照遲遲難以完善，無法開展預售，資金回籠緩慢導致資金鏈收緊，到期拆遷戶無法回遷，已經開始按協議給拆遷戶雙倍支付過渡費，令企業雪上加霜。
3.成本上漲過快，企業投資謹慎。由于近年來地價較兩、三年前翻了一倍，加之配套費、人工費均上漲較快，而長安區房價總體平穩。對于土地儲備不足的房地產企業，如果現在投資拿地，利潤空間較為有限。因此，企業持觀望態度，投資較為謹慎。4.企業各項應付款繼續擴大。信貸收緊及銷售低迷，企業資金回籠緩慢，使得房地產企業各項應付款繼續擴大。2014年，區屬房地產開發企業各項應付款達15.14億元，同比增長21.1%，比2013年上升了2.5%.其中工程款6.69億元，增長35.0%，比去年同期上升了2.7%。
三、對策建議
1.抓注冊，加強項目注冊管理。目前房地產實行注冊地統計原則，我區部分開發項目，如萊安集團公司的萊安城項目，因企業注冊地問題，無法納入房地產統計。建議房地產管理部門繼續加大與區級相關部門的聯系溝通，強化項目注冊地管理。
2.抓服務，加強對企業的服務。目前一些項目，因企業資金問題或手續問題，進度緩慢或長期圈地卻遲遲未能開工；也有的項目雖開工建設，但遲遲不能取得預售許可證，給企業經營帶來很大困難。建議相關責任部門，應多深入房地產開發企業，了解企業的發展現狀、規劃及遇到的問題，掌握開發項目的具體進度，為企業發展做好服務。促進項目開發、銷售。
篇5
因為人力資本投資回報期長,投資對象即勞動力的主觀能動性較強,人力資本投資需要不斷地、持續地進行。因此,作為高度追逐利潤的房地產企業,對人力資本的投資更顯吝嗇。如果沒有對房地產企業人力資本投資的不確定性進行有效的預測和預防,很難激勵房企進行人力資本投資的積極性和主動性。我國房企人力資本投資問題的控制機制1.房企人力資本投資的法律保障房地產企業的流動性一直高居各行業的前列,特別是核心員工的流失更加成為我國房企的最令人頭疼的問題。我國《勞動合同法》的最新條款中的“競業限制”能夠從法律上保障房企流失員工在規定年限內不能在本行業就業。但是,我國執法監督存在極大問題,違法不糾的現象普遍存在,導致同行業跳槽的現象非常普遍,我國房企真正使用“競業限制”的法律,對跳槽員工進行房企的例子少之又少。有鑒于此,房地產企業必須具備強烈的法律意識,保護自己人力資本投資的效益和成果。同時還必須與員工簽訂相關競業限制、保密和賠償協議,以保護房企的人力資本投資正當權益。自從2010年我國限購房政策以來,房子越來越不好賣,房地產行業營銷策劃人員跳槽越來越頻繁。資深的策劃人才傾向于大型知名的房地產企業,中小型房地產企業遭遇人才瓶頸,房地產企業挖人力度空前激烈,為了保護房企的人力資本投資的利益,房企有必要依據協議要求司法保護。這樣,可以在房地產企業剎住這股歪風,防止房企人才受高薪的誘惑,不顧與房企簽訂的競業和保密協議,攜帶商業秘密跳槽,給房企帶來巨大的經濟損失。只有拿起法律武器,將違反者告上法庭獲得勝訴,才能為房企挽回經濟效益。2.房企人力資本投資的制度保障通過《勞動法》的“競業限制”和合同的保密協議的法律保障機制只是一種比較消極的做法。房地產企業如果要在市場競爭當中具備競爭優勢,必須要有積極、主動的激勵員工機制才行。薪酬制度是房企激勵員工的一項最主要的制度,要使薪酬制度能真正激勵員工,必須有一整套配套制度作為保障。房地產企業不同部門、不同崗位的要求不同,給予的薪酬當然也就不同。所以,房地產企業必須要對企業的各部門及其崗位進行有效地工作崗位分析,得到各工作崗位的標準,即工作崗位說明書。以此進一步形成房企人員招聘、員工培訓、員工績效管理、員工薪酬管理的文件。房企的工作崗位分析必須要引起企業高層的充分重視和支持,同時工作崗位分析要讓全公司所有部門和普通員工參與進來。房企一定要根據企業的需要數量和標準展開人員招聘工作,“一個蘿卜一個坑”,企業一定要堅持寧缺勿濫的原則,絕不放松錄用標準。員工招聘不僅需要招到自己各崗位所需任職資格的人才,同時一定要注重員工的價值觀是否與企業相一致,只有與企業有共同想法和理想的員工,才會真正將企業當作是自己的歸屬。找到合適員工,要把他放在合適的崗位上。員工的任職崗位不僅要注重能力,最重要的是要注重員工的興趣。為了保證員工的績效,房企必須要建立有效的績效管理體系。房企的績效考核一定要公平,以員工的實際表現作為考核的依據。很多房企比較偏重于對員工績效結果的評估,而忽視對員工績效的管理。績效管理強調,房企必須要有員工一起制定員工績效的目標,隨時與員工進行績效的溝通。每到考核期不僅將績效考核的結果告訴員工,還要與員工交流績效大小的原因,與員工一起制定下一階段績效改進的計劃。這樣,員工在房企的表現才是可持續的。保利地產非常注重公司人力資源的培養,認為人力資源是公司的第一資源,是公司未來競爭的保障。2006年,保利公司就啟動了人力資源孵化器戰略,將公司人力資源培養分為專項技術培養、房地產業務培養、職業精神培養和企業文化培養四部分。并且啟動公司內部培訓師制度,定期邀請外面的專家來公司對員工展開培訓,公司高管直接加入到新進員工的培訓行動之中,并強化薪酬激勵機制和內部獎懲制度。3.房企人力資本投資的文化保障現在,很多房企比較重視企業文化的建設,企業文化的核心是價值觀認同。企業文化是企業的軟實力,對企業員工會產生巨大的導向作用、約束作用、凝聚作用和激勵作用。必須要明確的是,建設企業文化不僅僅是企業文化部門的職責,是企業高層職責,是企業管理層的職責,更是企業所有員工的職責。只有企業高層重視企業文化,企業文化才能被員工認同,調動勞動者的積極性才會得到提高勞動效率。企業的價值觀只能通過制度規范才能讓員工明白,怎樣的行為才是企業所期待的,怎樣的行為是企業所不允許的。因為不同的人有不同的想法,只能通過制度才能將企業的價值觀流淌在員工的血液當中,逐步變成為每位員工的行為習慣。先進的企業文化一旦形成,就會為房企的持續、穩定發展奠定堅實基礎。恒大地產通過對排球和足球的持續投資,使恒大地產的艱苦創業、無私奉獻、努力拼搏、開拓進取的企業文化為員工所熟悉。以理念奠基、視道德倫理重商業利益,是萬科的最大特色。萬科認為,堅守價值底線,拒絕利益誘惑,堅持以專業能力從市場獲取公平回報,致力于規范、透明的企業文化建設和穩健、專業的發展模式是萬科獲得成功的基石。憑借公司治理和道德準則上的表現,萬科載譽不斷。萬科公司的定位是:做中國地產業的領跑者。萬科強調對內平等,對外開放,致力于建設“陽江照亮的體制”,萬科把人才視為資本,倡導“健康豐盛的人生”,萬科公司的企業文化備為業界所推崇。房地產企業人力資本投資問題的控制措施1.房企必須要建立人力資本投資決策科學體制科學的決策建立在對企業外部環境和內部環境分析的前提之上,這是房企降低人力資本投資不確定性的關鍵。房企在了解外部經營環境的基礎下,房企必須對自己的員工進行摸底,要清楚了解企業現在員工的狀況,人是多還是少,哪個崗位人多,哪個崗位人少。現有的員工的質量和數量能否滿足企業發展的需要,只有這樣,房企才能進行合理的人力資本投資,降低人力資本投資失敗的風險。房企一定要擺脫“一言堂”的、傳統的、完全依賴決策者個人的判斷來作決策的困境,建立人力資源管理信息系統,建立人力資本投資核算體系,從制度上保證人力資本投資的效率、效果。恒大地產通過社會招聘、接收大學生、內部培養、海外引進等方式整合高素質的人力資源,形成了一支年輕化、高學歷、高素質的學習型管理團隊,提高了公司決策團隊的綜合素質,這是恒大連續數年保持高速增長關鍵。廣州富力地產,隨著地產規模化、跨地域發展,面臨的人力資源管理挑戰也越來越嚴峻,由于缺乏科學、高效的人力資源信息化管理體系,導致各環節工作效率不高。自2007年以來,廣州富力地產引入了用友公司房地產管理系統,建立起完善的激勵與平衡機制,充分調動和發揮企業員工的積極性與創造性,充分開發企業人力資源,從而創建出一套先進、科學與合理的人力資源信息化管理模式。2.房企要建立人性化的持續激勵機制現在的企業都說人力資源是企業的第一資源,但關鍵是要落在實處。知易行難,大多數房企仍然只將公司員工看作是公司機器設備一樣,不停地進行壓榨,不停的要求和索取,而沒有真正將員工看作是房企的資本,要通過投資才能可能獲得很多的回報。我們應該將員工看作是“蓄電池”,可以不斷地充電放電。“充電”就是對人力資源的投資,“放電”就是人力資本給房企的回報。只有房企真正將員工放在房企同等重要的地位,真正地尊重員工,并通過建立薪酬激勵、環境激勵、發展激勵、領導激勵等多方面的激勵機制,如下圖,才能促進員工工作效率的提高、忠誠度的增加、減少房企員工的流失、滿足員工的自我成就感,最終減少房企人力資本投資的不確定性。
篇6
一、《投資性房地產》準則的創新
（一）將投資性房地產單獨列示
本次投資性房地產準則的一大特點是將企業為投資目的而持有的土地和建筑物在資產負債表中單獨反映。
長期以來，我國并未針對投資性房地產單獨制定相關準則，而是將其作為固定資產和無形資產的內容，其中，房地產開發企業自行開發的房地產用于對外出租的，通過“存貨——出租開發產品”，“其他長期資產——出租開發產品”科目核算；非房地產開發企業的房地產對外出租的，在“固定資產”科目核算，土地使用權在“無形資產”科目核算。上述資產除存貨外按期計提折舊或進行攤銷，期末，按照其可收回金額與賬面價值孰低的原則在資產負債表中分別作為固定資產和無形資產列示。但是，從這類資產的實際情況看，一方面投資性房地產在經過數年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值的數倍，甚至數十倍；另一方面，由于房地產的價值對市場的依賴程度很高，使得對房地產的投資往往具有高收益和高風險并存的特點，從而有別于價值逐期減損的固定資產和無形資產，在這種情況下，將投資性房地產作為一般的固定資產無法在會計上真實反映其特征及價值，導致投資性房地產市場價值與賬面價值背離，財政部頒布的《投資性房地產》準則將企業為賺取租金或獲得資本增值為目的房地產從“固定資產”或“無形資產”等資產中分離出來，單獨歸類為“投資性房地產”，大大提高了會計信息的相關性。
（二）有限度地運用公允價值
1、引入公允價值
財政部在2000年《企業會計制度》中對于資產的期末計價采用了成本與可收回金額（或市價、可變現凈值）孰低的方法，基本上沒有使用公允價值模式。鑒于目前我國企業中投資性房地產實際價值的變化情況和服務于提供更相關的會計信息的需要，《投資性房地產》準則中引入公允價值模式，實現了資產計價模式的重大突破。公允價值計價模式的應用可以真實地反映投資性房地產的價值，增加報表信息的相關性，為報表的使用者提供決策有用的信息。以張江高科（600895）為例，張江高科主營業務為物業經營，在園區內建造了大量的廠房和辦公用房，房產租賃情況良好。公司擁有的物業規模將達到65萬平方米以上，相關機構研究表明，按照公允價值法的市價重估，公司房地產重估價值增值約40億元。《投資性房地產》準則的實施，無疑使其會計報表中所反映的資產價值更加符合實際。
2、公允價值的運用范圍
在公允價值的運用范圍上，《國際會計準則第40號—投資性房地產》允許企業在成本模式和公允價值模式兩種計價模式中任選其一。而我國投資性房地產準則明確規定企業計價模式的選擇決定于外部條件的適合性，即有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。具體而言應當同時滿足下列條件：一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。可見，我國限定公允價值的使用范圍，充分考慮到了我國社會主義市場經濟的發育程度，采用限定范圍的方法在一定程度上避免了利用公允價值操縱利潤。
3、轉換差額的處理
在自用房地產轉換為公允價值模式時，公允價值與賬面價值的差額是否全部計入損益這點上，也可以看出新準則制定者的匠心獨運。新準則第十六條的規定：“自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。”這與國際準則第57條“對于將存貨轉換成一項將按公允價值計價的投資性房地產,轉換之日房地產的公允價值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應在當期凈損益中確認。”有著明顯差別。如果企業想要通過虛假轉換房地產用途來粉飾報表的話，為了遵守準則規定，公允價值與成本價的差額只能記入到所有者權益中，杜絕了虛增賬面利潤或每股收益的可能。可見，我國這次出臺的新準則決不是對國際準則照抄、照搬、照轉，而是相關專家在充分考慮我國國情和國際慣例的情況下經過深思熟慮而形成的思想結晶，可以說是有中國特色的投資性房地產準則。
（三）區分投資性“房產”與“地產”
我國《投資性房地產》準則對列入投資性房地產的建筑物有著更為嚴格的要求。要求持有該建筑物的企業在主觀上是為了賺取租金，在客觀上已在出租賺取租金，所以新準則規定建筑物必須是“已出租的”才算作投資性房地產。而土地使用權作為投資性房地產既可以是“已出租的”，也可以是“持有并準備增值后轉讓的”。這是因為雖然房產和地產是不可分的，房屋建筑物會因為土地的升值而升值，而房屋建筑物的價值終究會因為壽命的終結而消失。所以，不能將房產作為增值物來投資，只能作為出租物進行投資，地產既可以作為增值物來投資，也可以作為出租物進行投資。
二、實施《投資性房地產》準則對企業的影響
（一）對分析對象的一個簡單描述
筆者的分析對象為滬市房地產行業37家上市公司。其中有兩家上市公司在2005年已經被ST，它們分別是ST興業（600603）和ST運盛（600767），另外有兩家上市公司無法找到2005年的年報，它們分別是保利房地產（集團）股份有限公司（600048）和北京北辰實業股份有限公司（601588），均為2006年上市。在另外35家上市公司中，根據2005年報，按照新準則的規定，有12家上市公司沒有披露存在投資性房地產，23家披露存在投資性房地產。
（二）對滬市房地產行業采用新準則的影響預期
在23家披露存在投資性房地產的上市公司中，按投資性房地產占總資產的比重，最高的為上海金橋（600639），約為63.4%，其賬面價值為3,075,856,831.60元，其中投資性房地產占總資產的比重在10％以上的共有五家公司。
滬市房地產行業投資性房地產簡表①（2005年年報）
名稱股票號總資產投資性房地產投資性房地產占總資產的比例無形資產
（待定土地)
金橋
6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%
天津
海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56
天創
60079188,321,806.68162,245,926.0316.4%
上海
海鳥600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%
實發展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%
全行業106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93
由此我們可以看出，房地產行業中投資性房地產在總資產中所占的比重較高，筆者統計了滬市房地產行業37家上市公司，其總資產為1067億元，其中基本符合新準則中投資性房地產特征的約有70億元，占總資產的比重約6.59％。據相關報道，我國近幾年房地產價格增長大致穩定在10％左右。在北京、上海等地區房地產價格增長幅度遠遠超過了這一水平。假設采用公允價格計量會帶來1倍資產增值的話，整個房地產行業在07年因為轉換將會有70億元計入所有者權益，在08年因為增值將會有巨額未實現利潤計入損益，這對行業的影響是不可小覷的。考慮到房地產有其特殊性，不同城市、地段、結構、用途的房地產其價值差別很大。這給我們分析新準則對全行業各家公司的影響帶來了困難，因此，本文僅以上海金橋為例作相關分析。
（三）《投資性房地產》準則的實施對上海金橋的影響分析
1、對總資產的影響
采用公允價值計量，意味著2007年上市公司中投資性房地產溢價將在賬面充分體現。以浦東金橋為例，金橋板塊是指依托金橋出口加工區和碧云國際社區范圍內的住宅區，該區域樓盤品質較高，金橋加工區匯集了大量高薪技術行業和三資企業，發展潛力旺盛。根據公司2005年報，其主要的出租項目為碧云別墅、現代產業服務園、碧云體育休閑中心、家樂福、英國學校、平和學校、碧云花園，新金橋大廈以及北區廠房倉儲。該公司房地產主要在上海浦東新區，其中碧云別墅面積為185400m2，現代產業服務園面積為220000m2，碧云花園面積為220000m2，（平和學校、家樂福、體育休閑中心為配套設施）新金橋大廈面積為64000m2。06年在浦東新區房價約為均價13000元/m2，如果采用公允價值計量，可以估計出投資性房地產的公允價值約為90億元，比賬面價值31億元增長了約59億元，漲幅約為190%。
2、對利潤的影響
如果相關公司按照《投資性房地產》準則的規定，在符合條件的前提下運用公允價值對投資性房地產計價，則可能使公司的年末凈利潤相較往年產生波動。該準則實施后，采用公允價值模式的公司將不再對投資性房地產計提折舊和減值準備，盡管如此，在確定投資性房地產的公允價值時，仍會考慮到這些因素。假設公允價值評估合理的話，折舊和減值準備問題只是從“顯性”轉入“隱性”，把以前單獨計提的費用變成每年因公允價值變化統一計提的費用中的一項，其對利潤的影響比較《投資性房地產》準則實行前后不會有太大變化。那么，房地產的市場價格將成為利潤波動的決定性因素。具統計，浦東金橋投資性房地產性質的資產占總資產的63.4％，地產價格已突破每平米10000元。如果在2007年，該公司選用公允價值計量模式，投資性房地產資產公允價值應達到90億元，高達原資產近3倍的溢價將反映在會計報表中，因為置換日公允價值與賬面價值的差額計入所有者權益，對當期利潤不存在太大影響。但是，2008年增值部分必須計入損益，相對于05年年報顯示的2.3億元的利潤總額，其影響不容小視。
三、《投資性房地產》準則在實施中應注意的問題
（一）公允價值的選擇
公允價值依然是新準則實施過程中的一個難點，也是一個無法回避的問題。所謂公允價值，是指在公平交易中,熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換的金額。具體到房地產又有其獨特性，不同地理位置、結構、用途的房地產其價值差別很大。常見的房地產計價方法主要有市場比較法和收益法。市場比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的理論依據是房地產交易中的替代原理。運用市場比較法，要求在同一供求范圍內存在較多的類似房地產的交易，而對于不存在房地產交易活躍市場的，或是很少發生交易的特殊房地產很難適用；收益法是求取估價對象在估價時點之后的正常收益，選取適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算對象的客觀合理價格或價值的方法，以預期原理為理論依據。主要適用于有收益或一定潛在收益的房地產，而對于純粹消費性和無明顯市場經營收益的房地產，或是以自用、自住為目的的房地產則不適用。
確定公允價值是實施新準則的前提，而規范公允價值評估體系則是確定公允價值的前提。首先應建立一套嚴格的資產評估制度，新準則中并沒有提到應該如何評估投資性房地產的公允價值，但國際準則40條中給出了三種評價標準，同時在國際準則中也對公允價值的取得、確定以及特殊情況的處理做出了明確的規定，這些都是值得我們參考的；其次加強資產評估師的隊伍建設，因為在未來的工作中，資產評估師的職業素質將影響最后評估結果的公允與否；最后加強對評估工作的監督，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對他們的評估工作予以監督，杜絕串通舞弊，虛假評估等提供虛假信息的行為。
（二）關注未確定用途的土地使用權
筆者認為，未確定用途的土地使用權是新準則在實施過程中的又一難點所在。國際準則將尚未確定未來用途的土地確認為投資性房地產，但是，新準則對地產的確認比較嚴格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準備增值后轉讓的”，在分析房地產行業報表時，筆者發現大部分上市公司的報表附注中對于土地使用權的用途并未給出明確的說明，這給此次分析帶來了一定的難度，可能導致統計結果的不精確。從準則實施的角度看，如果不對這內容加以規范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱利潤的手段。
（三）企業選擇計價模式的標準：外部條件符合程度還是企業內在需求
新準則的出臺，目的是使會計報表能夠更加客觀的反映這部分資產的真實價值，保證信息的客觀性，為信息使用者提供決策有用的信息。但是，在實施的過程中，企業往往基于業績需要考慮計價模式的選擇問題，使得很多符合條件的房地產公司對選擇新的計量方法"望而卻步"，具體表現為：
其一，用公允價值計價，使投資性房地產公司的巨額資產浮出水面，凈資產值將會得到較大幅度的提升，但是如果公司不能同樣地增加凈利潤的話，必將會造成ROE的大幅度下降；其二，采用公允價值模式，公司對于市場的依賴更大，新準則規定：轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。而在后續計量中，以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這就表明，在轉換當日投資性房地產升值的公允價值，有可能在往后的幾年因為市場價格的下跌而以費用或營業外支出的形式大量轉回，此風險不容小視；其三，從稅收方面的考慮，體現"投資性房產"的增值也將使企業要繳納一筆不小的稅金。首先是采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，那么在原有成本法下投資性物業作為固定資產，可通過逐年計提折舊來抵稅的稅盾作用就體現不出來。其次在公允價值下，投資性房產的增值部分如果進入當年的利潤表，就要繳納33%的所得稅，雖可以采取遞延所得稅法，等實際進行轉讓時才真正納稅，但這部分稅收還是要從當期利潤中先行扣除，無疑會對企業利潤產生較大影響。
從上述分析可以看出，在公允價值模式還是成本模式的選擇上，企業所實際遵循的選擇標準更多地是考慮該模式的選擇對于企業業績及相關財務指標的影響，而不是準則所給定的外部客觀條件（有活躍的房地產交易市場及企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計）的符合程度。因此，準則制定機構一方面應制定更加詳細并具有操作性的標準，另一方面應加強新準則實施中企業行為的監管，同時，在稅收政策的制定等方面充分考慮對企業可能產生的影響，以引導企業實施新準則。
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主要參考文獻
1、財政部會計司．2006．企業會計準則——應用指南
2、財政部.2006.企業會計準則.
3、財政部會計司．2000．國際會計準則第40號———投資性房地產．會計研究，7
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由于房地產開發投資規模大、周期長等原因，使房地產開發、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產基金，由專業的房地產運作機構發起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。
國內外房地產投資基金的比較分析
美國的房地產投資信托。美國的房地產投資信托，是指由房地產投資信托（REITs）機構負責對外發行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發公司負責投資標的開發、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機構、房地產公司、投資者是美國房地產投資信托的三大主體。
在美國，房地產投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產流動性有限，應采用封閉式，即規定在基金成立后一段時間內不允許贖回。
日本信托式房地產的發展。日本的信托制度是從美國引進的。1902年，日本興業銀行成立后首次開辦了信托業務。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業發》，這兩個法律使日本信托業步入了新時期。日本以金錢信托為主，不動產信托雖然比重不大，但發展最快。日本的房地產信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產證券化的一個最為顯著的特點是，作為委托人的業主可以不放棄土地所有權，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩定的收益。
我國的房地產投資基金。目前我國房地產投資基金主要表現為兩種形態：一是以精瑞基金、偉業資產、歐尚信托等為主，參照國外房地產投資基金中的權益型融資模式，采用投資公司形式設立并對其資產進行房地產股權組合投資。由于缺少產業基金法律規范和保障，多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權溢價回購方式實現投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產信托基金，其運作上有“一法兩規”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產開發中的“過橋”貸款和制定房地產項目的開發建設。由于投資中趨于對抗風險能力的考慮，對資金起點要求較高，期限多在1-3年，不是嚴格意義上的房地產投資基金，更多的表現為一種集合資金信托計劃。
我國發展房地產投資基金的意義
完善房地產金融市場，解決房地產資金供給問題。房地產開發具有投資大、周期長的特點，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內金融體制造成了融資困難。房地產企業可通過獲得房地產投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風險并預防和化解經營風險。
整合提升房地產行業，促進優勝劣汰，實現資源的優化配置。房地產投資基金的投資機制能促成房地產投資的理性化發展，只有那些運作規范、市場前景好的房地產項目才能得到房地產投資基金的資金支持，因此，發展房地產投資基金在客觀上促進了房地產行業內部的結構調整，實現了資源的優化配置。
為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用，而房地產開發投資規模大，周期長和專業性等特點，使大眾投資者難以直接進入。房地產投資基金這類新型投資工具的出現為社會大眾資本的介入房地產業提供了有利條件。
我國房地產投資基金的障礙
現行政策法規的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產投資基金的規范和系統發起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產出的方式、時間標準等問題，這些都需要法律和法規的配套支持。
專業人才匱乏。由于房地產業發展中涉及規劃、投融資、建設、經營、管理、評估、經紀等眾多的專業性和對區域性知識領域，而我國在這些專業復合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產業投資中的風險，限制了房地產資金鏈的擴展和投資基金發展模式的多樣化創新。
投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿然進入房地產市場。我國房地產行業會計制度的嚴重不透明和信息披露的嚴重不對稱，還有短期收益模式以及嚴重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負債率，都使房地產業在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業化的創新金融方式接軌方面缺乏系統性的準備和接口。
我國發展房地產投資基金的對策
健全與完善有關房地產投資基金的有關法規體系。目前，國內房地產投資基金具有系統性、復雜性、綜合性的特點，涉及國民經濟多個領域，需要制定和完善相應的房地產投資基金法規或產業投資基金法規，對房地產業投資基金的公司設立、融資規模、財務審核、資產運作、稅收機制、監管法則等方面做出細化法律規定，使房地產投資基金的建立和發展有法可依。
改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風險，保護中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理條例》中規定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產總值的80%，投資國家債券的比例，不低于該基金資產凈值的20%”，還特別規定“禁止將基金資產進行房產投資”。但從長遠看，這些規定限制較多，必然會束縛基金的發展，也制約了房地產業的發展。
開放房地產投資基金的資金源泉。從目前房地產投資基金的參與主體來看，我國居民現在高達14萬億的儲蓄存款應該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經驗吸收各類社會閑散游資，吸引大的投資機構參與進來，如保險公司、社保基金、養老基金、民營投資機構、個體私營業主等等，充實房地產業的資金基底，共同形成房地產業發展資金的蓄水池，使各類房地產投資基金與銀行類金融機構共擔房地產投資市場風險，共享投資收益，防止房地產業的泡沫與金融風險。
拓展房地產投資基金的市場空間。在房地產投資基金的資金投向上，除了現有的私募基金中廣泛采用的權益型投資方式外，也可將我國房地產二級抵押市場和三級市場中有問題的房地產納入資產運作體系，通過房地產業專業人士多元化經營和基金公司堅強的資金后盾盤活這些不良資產，消化由于我國房地產業資金不足或市場化程度不夠而出現的產業發展中的階段性問題。
參考文獻：
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房地產投資信托正是這樣一種制度。而要探索房地產投資信托的制度優勢，則有必要將它與房地產直接投資、一般公司股票和債券這些主要的金融工具一一相比較。
一、與房地產直接投資比較
所謂房地產直接投資是指將資金直接投資于一定的房地產物業，委托專業人士或自行經營的一種投資方式。一般而言，業績好的直接投資之收益常常高于reits的平均收益水平；但由于直接投資面臨很大的風險，因而并非所有的直接投資者都能獲得較好的投資回報。
reits與房地產直接投資相比較，兩者具有如下差異：
（一）流動性
房地產直接投資由于直接投資于房地產物業，若想變現往往只能出售物業，但出售物業的難度較大且交易成本很高，因此流動性差；而就reits而言，投資者可以通過金融市場自由買賣，故具有高度的流動性。
（二）投資風險
房地產直接投資由于直接投資于房地產物業，受房地產市場變化的影響很大，因此投資風險大；而reits卻能通過其多樣化的投資組合和“導管”[2]功能，有效地抵御市場的變化和通貨膨脹，投資風險較小。
（三）收益的穩定性
房地產直接投資由于受房地產總體市場的影響較大，收益起伏很大，有可能獲取較高的收益，也有可能血本無歸，總體而言，收益的穩定性不高；而reits則受房地產總體市場的影響較小，波動性較小，從而收益的穩定性較高。
（四）物業與資產類型
房地產直接投資由于受投資資本規模的限制，其物業通常集中在一個或幾個地區、集中于一種或幾種類型上，而且資產類型單一；而reits由于投資規模較大，其物業所處的地區比較廣泛，物業的類型多樣化，且資產類型多樣化。
（五）管理方式
就房地產直接投資而言，投資者必須自己介入房地產的具體業務，這需要花費大量的時間和精力。投資者若聘請他人管理，又極易產生人的道德風險，并容易導致管理層與股東之間的利益沖突，且由于缺乏專業人員的介入，投資者難以獲取便捷的融資渠道；而reits一方面因由房地產專業人士管理，管理層在reits中又占有相當大的股份，管理層與股東之間的利益沖突能比較有效地防止；另一方面，投資者能夠借助管理層的能力獲得良好的融資渠道。
二、與一般公司股票比較
股票是公司簽發的證明股東權利的要式證券。[3]依據股東享有權利的不同，公司股票可分為優先股與普通股兩類。
（一）優先股
優先股是指公司
在募集資金時，給予投資者某些優先權的股票。就優先股而言，一方面它具有優先性，其優先性表現在以下方面：（1）有固定的股息，不隨公司業績的好壞而產生波動，優先股股東可先于普通股股東獲取股息。（2）當公司破產進行破產清算時，優先股股東享有先于普通股股東的剩余財產請求權。另一方面，優先股股東一般不參加公司的紅利分配，也沒有表決權，且不能參與公司的經營管理。
與普通股相比，優先股雖然收益和參與決策權受限，但投資風險較小，其風險小于普通股票、卻大于債券，是一種介于普通股票和債券之間的投資工具。
盡管有時優先股的收益率比較可觀，但總體而言，由于優先股的收益率是事先確定的，其資金的增值潛力很小。而且優先股的發行受到的限制較多，因此，一些國家公司法規定，只在公司增募新股或者清理債務等特殊情形下才允許發行優先股。而美國有關reits的法律則規定，“所有的房地產投資信托都沒有優先權，是清一色的普通股”。[4]
（二）普通股
普通股是指在公司的經營管理與贏余分配上享有普通權利的股份。普通股股東通常按持股比例享有如下權利：（1）公司決策參與權，包括股東會議出席權、表決權和委托投票權等；[5]（2）股息分配權：普通股的股息依據公司贏利狀況及其分配政策而定，在優先股股東取得固定的股息之后，普通股股東才有權享受股息分配權；（3）剩余財產分配權：當公司破產或清算后，按優先股股東在先、普通股股東在后的順序分配剩余財產；（4）優先認股權：當公司因擴張需增發普通股股票時，為保持企業所有權的原有比例，現有普通股股東有權按其持股比例以低于市價的特定價格優先購買一定量的新發行股票。
在美國，reits是一種在金融市場流通的普通股，與一般公司普通股相比，在以下兩方面有其特殊性：一方面，因reits公司在經營層上不必納稅，能為投資者帶來更大的投資收益，故它是美國具有避稅功能的最重要的投資工具之一；另一方面，beits公司“每年95％（2001年1月1日降至90％）以上的應稅收入必須作為股利分配給股東”，[6]這是法律的強制性要求，reits公司無權制訂自己的分紅政策。這使得reits公司無法像別的公司那樣以本公司上年度的贏利為資本積累去擴張發展，而必須開辟新的資本渠道以籌集所需資本。
三、債券比較
債券是指政府、企業等機構為直接向社會募集資金而向投資者發行的、允諾按一定利率支付利息且按一定條件償還本金的債權債務憑證。在這種債權債務關系中，債券持有人（投資者）即債權人，債券發行人即債務人。
作為房地產投資工具，reits與債券在投資特性上有如下差異：
（一）投資安全性
在投資的安全性上，債券與reits相比顯示了兩方面的優勢：（1）除非發行債券的機構或企業破產，債權到期時必須償還本金，債券投資者至少能收回其資本金。而reits的投資者則得不到這種基本的保障；（2）當出現破產清算時，債券投資者也將優于reits投資者而受償。而reits作為普通股，其受償順序列在最后，故投資的安全性較差。
（二）收益水平
在利率和市場行情沒有重大變化的情形下，債券的收益就是息票利率指向的收益值，其收益基本與預期值相同，但缺乏增長潛力；而reits盡管基本收益率沒有債券的息票利率高，但其總的收益是分紅外加資本增長所帶來的收益，因此，reits的總收益水平遠高于普通債券的收益水平。
（三）受通貨膨脹影響的程度
相對于reits，債券是對利率極其敏感的投資工具，它本身不能對通貨膨脹作出任何的補救。具體而言：當通貨膨脹率上升時，債券價值會下降很多，而且離到期時間越長，其價值就跌得越多，即使投資者在債券到期時能收回原來的投資成本，但此時的貨幣值因貶值早已無法跟購買時相比了。與此相應的是，reits名下的物業會隨通貨膨脹率的上升而增值，租金水平自然上升，使reits經營收入隨之增長。這說明，reits比債券的抵御通貨膨脹能力更強，其價值隨時間的推移而增長；當通貨膨脹率降低時，利率隨之下降，則企業的融資成本也下降。“已經發行了高于當時市場利率債券的某些企業，會選擇提前回購債券，于是，投資者就被剝奪了未來獲取高收益的權利。”[7]
由上可知，債券盡管在投資安全性上有一定優勢，但債券投資者卻必須承擔因通貨膨脹升降帶來的收益不穩定的風險。相比之下，reits由于其收入來源的多樣化，完全能夠很好地抵御通貨膨脹率變動產生的風險。
四、獨特制度優勢分析
事實上，房地產投資信托為其組織者和投資者提供了超越其他房地產投資工具的顯著優勢，表現在：
（一）投資主體的大眾化
房地產是資金密集型行業，其特點是投資規模大且投資周期長，這使得一般的小投資者根本不敢問津，也不可能問津。相比而言，reits則使大額的房地產投資變成了小額的證券投資，這使得幾乎所有的投資者都被給予了投資房地產的機會，而這一機會“在歷史上曾經主要為富人、有產者所占有”。[8]
（二）投資風險的分散化
reits是以受益憑證或股票的方式募集公眾資金，通過專業化的經營管理，從事多樣化的投資，除可通過不同的不動產種類、區位、經營方式等投資組合來降低風險外，亦可以在法令規定范圍內從事公債、股票等有價證券投資以分散投資風險。[9]另一方面，組織者可減輕他出資財產的風險程度。因為通過reits，組織者能成為一個擁有各種房地產類型的實體（即reits）的股東，而reits將其資產擴張并多樣化，從而可以避免由于投資集中于某些地區物業所產生的風險。這樣，組織者也獲取了減輕其個人責任的機會，即讓reits去承擔本應屬于組織著的困擾其財產的責任。[10]
（三）較高的流動性和變現性
房地產由于其本身的固定性使得它的流動性較差，投資者直接投資于房地產，如果想要變現，一般通過出售的方式，且往往在價格上不得不打折扣；當投資者未必需要那么多的現金時，房地產出手的難度就更大了。而投資于reits，因“reits是以證券化方式來表彰不動產之價值，證券在發行后可以在次級市場上加以交易，投資者可以隨時在集中市場上或店頭市場上買賣證券，有助于資金的流通，一定程度上消除了傳統不動產不易脫手的顧慮。”[11]
（四）誘人的投資回報
reits由于能提供相對不變的回報率，可以抵御來自股票市場易變的風險，從而投資者和組織者都可獲取可觀的投資回報。由于美國《1960年國內稅法典》要求reits將90％以上的收入用于分紅，使得reits的股東能獲取有保證的股息，即使在reits股票價格下跌的情況下也是如此。而定期的股息收益，且股息率相對優厚，正是reits最吸引之處，這可由以下事實得以驗證：美國1993年12月至2003年1月reits的平均年度股息率達6．96％，較十年期美國政府債券（5．86％）都高。[12]而且reits曾在市場低迷時比股票表現更好，是故reits現在已是吸引人的“賭注”。[13]
（五）高度的靈活性
reits有兩方面的靈活性：一是投資者持股的靈活性。通常合股公司或企業要求股東的最低投資額為15000美元，而對reits而言，每股只需10—25美元，且沒有投資數量的限制，投資者既可只買一股，也可買數股；二是reits本身的靈活性。reits既可作為融資渠道，也可以作為一種證券工具，即把一些機構或面臨困境的物業銷售商持有的分散房產包裝上市，甚至可以將整個納稅的集團公司收歸reits進行操作。
（六）與其他金融資產的相關度較低
美國資產管理權威機構ibbotsonassociates最近在它的一份研究報告中指出，通過對所有已發行的reits歷史業績進行分析發現，reits的回報率與其他資產的收益率的相關性在過去的30年一直呈下降趨勢。由于reits的這一特點，使得它在近十幾年的美國證券市場上迅速擴張。在美國，目前大約三分之二的reits是在這一時期發展起來的。[14]
注釋:
[1]我國也在渴求引進房地產投資信托制度的國家之列，銀監會2004年10月18日《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法（征求意見稿）》，正在加緊該管理暫行辦法的制定工作，即是很好的例證。
[2]“導管”功能，即pass—throughtreatment，是指受益人應成為信托的納稅人，信托只不過是受益人獲得利益的管道而已。
[3]江平、方流芳主編：《新編公司法教程》，法律出版社1994年第1版，第198頁。
[4]陳潔、張紅：《房地產投資信托的投資特性》，載《中國房地產金融》2002年第11期。
[5]江平、方流芳主編：《新編公司法教程》，法律出版社，1994年第1版，第200頁。
[6]seeusinternalrevenuecode（irc），sec．857（a）（1）．
[7]陳沽、張紅：《房地產投資信托的投資特性》，載《中國房地產金融》2002年第11期。
[8]seechadwickm．cornell：comment：reitsandupreits：pushingthecorporatelawenvelope，thetrusteesoftheuniversityofpennsylvania1997，june，1997．
[9]杜筠翊、胡軒之：《不動產投資信托研究》，載《政治與法律》2000年第3期。
[10]seerobertj．crnkovich，upreits：theuseofpartnershipsinstructuringandoperatingrealestateinvestmenttrusts，inreits1993：whatyouneedtoknownow63，65（1993）（discussingsponsors“abilitytoavoidpersonalliabilityforoutstandingrealestatede[11]杜筠翊、胡軒之：《不動產投資信托研究》，載《政治與法律》2000年第3期。
篇9
房地產業作為中國經濟支柱產業之一，其興盛與衰敗對于國民經濟的影響無疑是至關重要的。隨著宏觀調控的進一步深入開展，房地產企業的資金來源渠道狹窄，房地產金融產品單一的弊端逐步顯現出來。據《中國房地產資金來源狀況分析報告》統計，自2002年以來，國內房地產企業只有61家實現上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產業直接融資比例不超過2％，因此房地產投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產貸款投入有所增加，房地產開發貸款在房地產投資中的比重達到19％，而取消住房按揭貸款優惠利率政策對房地產消費貸款影響較大，購房貸款占房地產投資資金的比重下降到17．3％。房地產開發貸款與購房貸款合計占房地產投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當前國內的融資渠道，如上市、發債、信托、產業基金、信托投資基金等融資渠道，是當前房地產開發企業擺脫融資困境的重要出路。
二、中國發展房地產投資信托基金的可行性分析
1．在中國近4萬億元的居民金融資產中，儲蓄存款占70％左右，居民金融資產膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國金融領域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場的不穩定因素，如不加以解決，就有可能使中國經濟的高速增長遇到阻礙。同時，房地產貸款的嚴加控制與蓬勃興旺的房地產行業巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產投資信托基金的設立和發展則可使房地產企業在銀行貸款之外找到一個新的融資途徑，同時也為居民大量金融資產投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進中國的金融改革和金融創新。
2．中國發展房地產投資信托基金有利于推進現代企業制度的完善，規范信托投資公司和基金管理公司的運營。信托基金作為一種產權形式，是一種集合投資制度，這一性質要求其必須在充分保護投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國的市場經濟建設中，信托基金的設立已不僅僅是一種金融投資工具，它對于被投資企業及相關行業而言，擔負著推進現代企業制度的形成、推動企業股份改造的創新作用，它真正形成了對企業的產權約束和管理約束，對于所投資企業促進合理經營，轉換經營機制，強化資金的高效運用意義重大。
3．房地產投資信托基金具有分散投資，降低風險的基金特點，不會對一個企業投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關注企業的規范化運作，從而對房地產企業的運行起到外部監督的作用。同時，可以優化房地產行業內部結構。房地產投資信托基金在利潤的驅動下將把資金投向具有一定潛力的房地產企業及項目，從而促進房地產企業的優勝劣汰和房地產項目的優化。在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業企業間的聯合，有利于房地產產業大型企業集團的出現，實現資源的優化配置。
4．中國發展房地產投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導致非法集資，地下“標會”、地下基金、地下錢莊等不規范的委托理財以及各種炒買炒賣現象盛行，由于其一般數額巨大，并涉及千家萬戶直接的經濟利益，引發許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會問題，直接影響社會的穩定。而房地產投資信托基金的運營管理是在產權明晰、財務健全、運作透明的條件下進行的，并且管理、運營和保管三權分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點有利于引導民間資金脫離地下運營的投資軌道。
5．中國發展房地產投資信托基金有助于促進中國證券市場國際化，大規模引進外資。房地產投資信托基金可以通過兩種方式大規模吸引外資：一是在設立基金時吸引國外機構投資者的加入，使外資通過信托基金方式投資于國內的房地產市場。二是使房地產投資信托基金上市時公募或上市流通后，由國外機構投資者購買，這樣的方式吸引外資可以帶來多種益處：(1)可以較大規模的集中利用外資；(2)由于基金的規范運作與國際接軌可以使國外投資者放心地大量投入；(3)不會因大量境外“熱錢”的涌入對國內購買市場造成沖擊；(4)不會喪失對公司特別是國有公司的控制權；(5)由于基金的封閉運作和投向明確，并且明確規定了基金的設立年限，使外資大規模介入能夠得到很好的調控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業進一步與國際接軌，推動金融體制改革。
綜上所述，建立和發展具有中國特色的規范的房地產信托基金不僅是適時的，可能的，而且是十分必要的。
三、中國發展房地產投資信托基金面臨的障礙
1．目前針對房地產投資信托基金的政策、法規及實施細則尚未出臺，有關中國信托方面的立法僅有2001年出臺的《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設立境外中國產業投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國信托業務的高速發展，現有信托法律法規框架內的一些條款已經不能滿足房地產投資信托業務的需要。且關于房地產投資信托基金如何具有運作等具體操作中需要探討和解決的關鍵問題更是未有明確的規定，中國發展房地產投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產投資信托基金的發展。
2．中國房地產信托難以獲得稅收優惠。在美國，房地產投資信托基金得以發展的根本原因是其能夠享受稅收優惠，美國稅法規定，房地產投資信托基金的房地產資產屬于免稅資產。同時為了避免雙重征稅，房地產投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問題。而目前中國法律尚未對信托收益的稅收方面作出明確的規定，缺少對房地產信托的稅收激勵政策，無法促進房地產信托的快速發展。
3．中國現有的“資金信托管理辦法”中有關資金信托計劃不得超過(含)200份，且每份和約金額不得超過(含)5萬元的限制，也是影響當前房地產信托業務發展的因素之一。眾所周知，房地產作為資金密集型企業，其項目開發對于資金的需求是巨大的，因此房地產項目融資數額較大。根據上述規定，僅靠房地產信托資金遠遠無法滿足房地產項目的資金需求。可見，在現階段法律環境中，房地產信
托資金還不能成為房地產融資的有效工具，進而也無法在房地產金融體系中處于主導地位。
4．缺乏專業人才運作房地產投資信托基金。房地產基金的成功運作，需要大量包括基金管理、投資分析、財務顧問、房地產開發及研究及評后審計等方面的專業人才甚至是既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關法律法規的通才。而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資基金的經營運作，所以發展中國房地產投資基金迫切需要更多相關專業人才。
四、發展中國房地產投資信托基金的設想
1．法制環境的建設。由于目前中國尚未出現真正的房地產投資信托基金，另外房地產信托的投資形式也存續時間較短。現階段一方面加強對房地產投資信托理論的研究探索，制定出適合中國運行并發展的房地產投資信托基金理論依據。另一方面應盡快建立一套規范房地產投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應進一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專門針對投資基金的設立、發展、經營、退出等運作流程制定出切實可行的實施細則，使中國的房地產投資信托基金在成立之初即規范運作，同時隨著其業務的快速發展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產投資信托基金在稅收優惠政策的調整上，可以通過區分收入的不同來源采取不同的征收方法。②
2．中國房地產投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國還沒有出臺《產業基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點辦法》、《設立境外中國產業投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據目前的法律已經設立的證券投資基金，不管是開放式還是封閉式，都是以契約的形式來約定當事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規避中國有關公司所得稅的相關規定，在基金運作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監督等問題。因此，在現階段成立不動產投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權益和基金運作的發展來看，在未來中國相關法律體系健全后，還是應該選擇公司型，并且像美國的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專門對房地產產投資信托基金進行立法，以規范整個行業，保護投資者的合法權益。(2)封閉型。房地產投資是一種長期投資，房地產投資信托基金更是以長期持有收益性物業取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對其估價是一個系統工程，不可能每天對其進行估價。以房地產投資為主業的房地產投資信托基金采用開放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應該是封閉型基金，并且可以在證券市場流通其收益憑證或股票。
3．中國房地產投資信托基金的業務范圍。借鑒美國REIT公司的經驗，考察中國目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設立境外中國產業投資基金管理辦法》，中國的房地產投資信托基金的業務范圍應作如下限制：(1)以持有、經營、管理收益性物業為主營業務，不得銷售持有時間少于3年～4年的物業。(2)證券投資凈額不得超過總資產的10％。(3)對下屬公司(包括參股、控股公司)的股權投資凈額不得超過凈資產總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經營管理所擁有的物業，必須委托專業的房地產經營管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對房地產投資凈額不得少于總資產的80％。(6)只能向發放住房抵押貸款或商業抵押貸款的銀行或公司購買房地產抵押貸款，不得發放抵押貸款；可以投資房地產抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時作為特設機構(SPV)以購買的房地產抵押貸款為基礎發行MBS，這種投資也計入房地產投資額中。
4．中國房地產投資信托基金的設立條件。關于成立一家房地產投資信托基金的標準要求，除了上面提到的在業務范圍上的限制外，在股權結構和規模上要滿足緊下要求：(1)總股本規模不應少于1．5億元人民幣。(2)股東總數在任何存續期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數超過總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構成中來源于房齡不到3年的房地產銷售收入，不得超過40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應設立董事會，并且要有一定比例獨立董事。
篇10
1、投資性房地產不應該作為固定資產或無形資產處理。首先，投資性房地產不完全符合固定資產或無形資產的定義。企業會計準則明確指出，固定資產是指為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的、使用年限超過一年、單位價值較高的有形資產；無形資產是指企業為生產商品、提供勞務、出租給他人，或為管理目的而持有的、沒有實物形態的非貨幣性長期資產。而投資性房地產，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產。包括企業以投資為目的而擁有的土地所有權及房屋建筑物；房地產開發企業出租的開發產品（在此，我們僅以非房地產企業作為研究對象）。由此可見，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產可以劃入固定資產或無形資產的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產，則不屬于“固定資產”或“無形資產”的范疇。其次，雖然投資性房地產與原來意義上的固定資產、無形資產在物質形態上是相同的，但企業持有它們的主要目的不同，如果將他們進行統一的核算，明顯不符合會計的“明晰性”原則，同時也會引起“折舊、攤銷”等方面出現的問題。同時，從企業持有的投資性房地產中，絕大部分是以增值為目的。由此可見，投資性房地產不應該作為“固定資產或無形資產”核算。
2、投資性房地產應該作“類投資”業務處理。從經濟業務的內涵看，企業的投資性房地產業務與企業的“投資”業務并無質的區別，兩者都是游離于企業正常的生產經營活動之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業會計準則所指“投資”僅指對外投資（將資產讓渡給其他單位），主要形式為股權投資和債權投資。而投資性房地產業務既不屬于股權投資，也不屬于債權投資，不屬于對外投資的范疇，而是純粹的對內投資業務。因此它也不完全符合會計準則中的“投資”內涵。如果將其納入“長期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產業務具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據投資性房地產的這一特點我們將其定義為類投資業務，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對其進行處理。所以，在核算上擬采取類似長期投資的核算方法，即借鑒“長期投資”核算原理，設“投資性房地產”賬戶進行專項核算。
二、投資性房地產的會計處理方法
（一）“投資性房地產”賬戶
為了核算投資性房地產業務，需增設“投資性房地產”賬戶。該賬戶屬于資產類賬戶，借方記錄投資性房地產的取得成本、后續支出及因采用“公允價值計量”而產生的增值。貸方記錄因出售、轉讓、轉自用及報廢或毀損的投資性房地產進行處置時沖減的賬面價值。期末余額在借方，表示企業持有的投資性房地產的賬面價值。該賬戶按投資性房地產的種類設置明細賬戶。
（二）“投資性房地產”項目在資產負債表中的列示
根據“投資性房地產”的類投資性質，擬將其列為“資產負債表”左邊的第三大項，即介于“長期投資”與“固定資產”之間。
（三）投資性房地產持有期間增值收益的會計處理
企業的投資性房地產，在持有期間可能會因為后續計量（按公允價值進行計量）而產生增值，獲得相應的增值收益。根據投資性房地產的“類投資”特性，該部分所以應該全部作為“投資收益”處理。相應的，若產生減值損失，也將其納入投資收益的范疇，以抵減收益。
（四）投資性房地產的賬務處理方法
1、企業取得投資性房地產的核算
（1）以貨幣資金購入投資性房地產時，按實際取得成本借記“投資性房地產”賬戶，貸記“銀行存款”或“其他貨幣資金”等賬戶。
（2）原自用房地產轉換為投資性房地產時，按轉換資產的賬面價值或公允價值借記“投資性房地產”賬戶，借記“累計折舊”，借記“固定資產減值準備”賬戶或“無形資產減值準備”賬戶，按固定資產賬面原值貸記“固定資產”賬戶或按無形資產的賬面攤余價值貸記“無形資產”賬戶。若記錄結果有差額，則將其記入“投資收益”賬戶。
例1．某企業擬將一自用房產轉換為投資性房地產，其賬面原值為1000萬元，已提折舊300萬元，已提固定資產減值準備50萬元，經評估其公允價值為600萬元。則會計分錄為：
借：投資性房地產――xx房產600萬元
累計折舊300萬元
固定資產減值準備50萬元
投資收益50萬元
貸：固定資產1000萬元
例2．若上例中房產的公允價值為1200萬元。則會計分錄為：
借：投資性房地產――xx房產1200萬元
累計折舊300萬元
固定資產減值準備50萬元
貸：固定資產1000萬元
投資收益550萬元
2、投資性房地產后續支出的核算。
企業在持有投資性房地產期間可能會發生一些相關的支出，如維護費用等。對于這部分支出應該將其作為追加投資處理，記入投資性房地產成本，以期將來得到補償。
3、投資性房地產租金收入的核算。
企業以賺取租金為目的的投資性房地產，按期取得的租金應作為投資收益處理，直接記入“投資收益”賬戶。
4、企業處置投資性房地產的核算。
(1)企業出售、轉讓投資性房地產。企業出售、轉讓投資性房地產時，按實際取得的凈收入借記“銀行存款”賬戶或其他相應賬戶，按賬面價值貸記“投資性房地產”賬戶，按兩者的差額借記或貸記“投資收益”賬戶。
（2）企業將投資性房地產轉為自用。企業因生產經營需要將原投資性房地產轉為自用時，按轉換資產的公允價值借記“固定資產”或“無形資產”，按轉換資產的賬面價值貸記“投資性房地產”賬戶，其差額借記或貸記“投資收益”賬戶。
（3）投資性房地產毀損。企業投資性房地產因不可抗力因素毀損，應按其凈損失借記“營業外支出”賬戶，按應獲得的保險賠款借記“其他應收款”賬戶，按資產的賬面價值貸記“投資性房地產”賬戶。
5.投資性房地產后續計量。
如果有確鑿的證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得，企業應改用公允價值模式，對投資性房地產進行后續計量，即期末企業應按公允價值對投資性房地產的賬面價值進行調整。按資產公允價值大于原賬面價值的差額借記“投資性房地產”賬戶，同時貸記“投資收益”賬戶。
篇11
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業擁有并已出租的建筑物。投資性房地產不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。
在日常經營活動中，企業除了將擁有的房地產用于生產廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產出租以獲取租金或持有閑置的房地產等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產被劃分為一類專門的資產，即投資性房地產。與此相對應，為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產被稱作自用房地產。投資性房地產和自用房地產在實物形態上完全相同，例如都表現為土地使用權、建筑物或構建物等，但在產生現金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產產生的現金流量在很大程度上獨立于企業持有的其他資產。而自用房地產必須與其他資產（如生產設備、原材料、人力資源等）相結合才能產生現金流量。根據實質重于形式原則，兩類房地產應區分進行會計處理，投資性房地產適用《企業會計準則第3號—投資性房地產》，而自用房地產適用固定資產或無形資產準則。
我國以往的會計準則并沒有要求企業區分對待持有的投資性房地產和自用房地產。然而在實務中許多企業持有投資性房地產，由于兩類房地產為企業帶來現金流量的方式有較大差異，將投資性房地產和企業自用房地產都納入固定資產或無形資產核算，不利于反映企業房地產的構成情況及各類房地產對企業經營成果的影響。新的會計準則要求企業將投資性房地產作為區別于固定資產和無形資產的一項資產單獨進行反映，無疑有利于提高會計信息的相關性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據。
二、投資性房地產的初始計量和后續計量
1、投資性房地產的初始計量
企業取得的投資性房地產，應當按照取得時的成本進行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同。現分別介紹幾種取得方式的成本計量。
（1）外購投資性房地產的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產的相關稅費及其他支出等。
（2）自行建造投資性房地產的成本。由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成，包括土地成本、建造成本、應予以資本化的借款費用以及支付和分攤的間接費用等。
（3）以其他方式取得的投資性房地產的成本。包括自用房地產轉換為投資性房地產、作為存貨的房地產轉換為投資性房地產等。本文將在投資性房地產的轉換中專門闡述。
在實際工作中，存在某項房地產部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應當確認為投資性房地產；不能單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認為投資性房地產。
2、投資性房地產的后續計量
投資性房地產與普通自用房地產在會計處理上的最大不同表現在對投資性房地產的后續計量上，企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進行后續計量。同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。
（1）采用成本模式進行后續計量。采用成本模式進行后續計量的投資性房地產，應當按照《企業會計準則第4號—固定資產》或《企業會計準則第6號—無形資產》，按月（期）計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8號—資產減值》進行減值測試，計提相應的減值準備。如果已經計提減值準備的投資性房地產的價值又得以恢復，不得轉回。
（2）采用公允價值模式進行后續計量。只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足以下兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。
（3）投資性房地產后續計量模式的變更。企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。只有在房地產市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業從成本模式轉為公允價值模式計量。從成本模式轉為公允價值模式計量應當作為會計政策變更，并按計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額調整期初留存收益，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
三、投資性房地產的轉換
房地產的轉換，實質上是因房地產的用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變時，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。主要有三種轉換形式：作為存貨的房地產轉為投資性房地產；自用的建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產；投資性房地產轉為自用。
在成本模式下幾種轉換形式的處理較為簡單，就是將轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。下面主要介紹公允價值模式下幾種轉換形式的處理，公允價值模式下的轉換應以轉換當日的公允價值作為投資性房地產的賬面價值或以轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值。
1、公允價值模式下作為存貨的房地產轉為投資性房地產
房地產開發企業將持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產，轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產的公允價值記入投資性房地產—成本，同時轉銷原存貨賬面價值和已計提跌價準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。
2、公允價值模式下自用建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產
企業將原本用于生產或經營管理的房地產改為出租，即固定資產或無形資產相應地轉換為投資性房地產，轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產的公允價值記入投資性房地產—成本，同時轉銷原固定資產或無形資產賬面價值和已計提的折舊或攤銷及減值準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。
3、公允價值模式下投資性房地產轉為自用
企業將原來用于賺取租金或資本增值的房地產改為用于生產商品、提供勞務或者經營管理的固定資產或無形資產，轉換日為企業開始自用的日期。應當以轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值變動損益。
企業出售、轉讓投資性房地產以及對報廢或毀損的投資性房地產進行處置時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的差額計入當期損益。公允價值模式下，還應將累計公允價值變動損益轉入“其他業務收入”，如存在原轉換日計入資本公積的金額，則一并轉入“其他業務收入”。
四、綜合示例
2007年4月10日，甲房地產開發公司與乙企業簽訂了租賃協議，將其開發的一棟寫字樓出租給乙企業，租賃期開始日為2007年5月1日。2007年5月1日該寫字樓的賬面價值9000萬元，公允價值9400萬元，2007年12月31日該項投資性房地產的公允價值為9600萬元。假定2008年3月31日租賃期滿，企業收回該投資性房地產，并以11000萬元出售，出售款已收訖。
2007年5月1日轉換時：
借：投資性房地產—成本94000000
貸：開發產品90000000
資本公積—其他資本公積4000000
2007年12月31日：
借：投資性房地產—公允價值變動2000000
貸：公允價值變動損益2000000
2008年3月31日出售時：
借：銀行存款110000000
貸：其他業務收入110000000
借：其他業務成本96000000
貸：投資性房地產—成本94000000
—公允價值變動2000000
同時，將累計公允價值變動損益轉入其他業務收入。
借：公允價值變動損益2000000
貸：其他業務收入2000000
同時，將轉換時計入資本公積的部分轉入其他業務收入
篇12
國家政策對產業發展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產開發經營者帶來各種形式的經濟損失｡尤其在我國,市場經濟環境尚未完善的條件下,政策風險對房地產市場的影響尤為重要｡
(1)產業政策風險
國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化,決定著房地產業的興衰｡國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業､樓宇市場的繁榮｡政府通過產業結構調整,降低房地產業在國民經濟中的地位,緊縮投資于房地產業的資金,將會減少房地產商品市場的活力,給房地產開發企業帶來損失｡
(2)金融政策風險
房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行,國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響｡2003年6月央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,對房地產開發資金貸款､土地儲備貸款､建筑施工企業流動資金貸款､個人住房貸款等方面作了嚴格規定,提高房地產企業貸款準入門檻,使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業面臨著一定的風險｡
(3)土地政策風險
房地產開發建設以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產業產生重要影響｡土地產權制度的變更､不同的土地取得方式､土地調控制度以及不同的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險｡
(4)稅收政策風險
稅收政策的變化對房地產投資影響重大｡稅收政策和土地調控政策是市場經濟條件下政府調節房地產市場的兩個有力工具｡房地產投資中,各種稅費名目繁多,占開發成本相當大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產開發企業將面臨巨大成本風險｡
(5)城市規劃風險
城市規劃除了涉及到規劃指標和用途的相容性､容積率､建筑覆蓋率､建筑限高等,更重要的是通過城市規劃布局調整和城區功能調整､交通的變化等來對房地產業帶來影響｡因此,房地產企業能不能及早預測規劃目標,選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發成敗的核心因素｡
2.經濟風險
經濟風險包括市場供求風險和通貨風險｡市場供求風險是最直接的風險｡市場供應量､市場購買力､市場價格等反映供需狀況指標的動態性和不確定性,導致供需的動態性和不確定性,進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險｡相反,市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風險｡另外,房地產投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險｡膨脹率下降會抑制對房地產商品的需求,房地產價格下跌,給房地產投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產的需求｡
3.區域社會環境風險
由于社會經濟發展的不均衡性,各個國家､不同地區的社會環境各異,這使得不同地域的房地產開發面臨不同的風險因素,同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風險具有比較明顯的地域性｡
4.開發時機風險
從房地產周期理論可知,項目開發時機也存在著一定的風險｡由于房地產開發周期長,易受國民經濟的影響,因此,經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素｡所以說,風險與開發時機的選擇密切相關｡
二、項目實施階段的風險
房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現過程,它包括從獲取土地､籌措資金到設計施工等過程｡此階段將面臨具體的風險因素｡
一方面,在土地獲取階段,房地產開發企業通過協議､招標和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風險｡
另一方面,時間､質量和成本是房地產項目建設階段的三大管理核心,也是三大風險因素｡管理不當,將會使企業面臨工期拖延風險､質量風險和成本風險｡
1.工期拖延風險
工期一旦被延長,一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失､信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費｡
2.項目質量風險
質量是企業的生命｡開發項目質量主要體現在項目的適用性､可靠性､經濟性､美觀性與環境協調性五個方面｡消費者重視房屋的物理質量,更強調房屋的效用｡承包商施工技術水平落后､偷工減料,建筑結構有安全隱患等,是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質量不佳的重要方面｡
3.開發成本風險
房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段｡建設前期對項目成本的影響程度達95%—100%,越到后期影響程度越小｡在規劃設計中,方案陳舊､深度不夠,參數選用不合理以及未進行優化優選設計,都會導致生產成本的增加,在建設期間,國家調整產業政策,采用新的要求或更高的技術標準,也都會使房地產開發成本增加｡除此之外,通貨膨脹､物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工､工程質量的保證､施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險｡
三、經營管理階段的風險
房地產項目建成后,資金投放工作基本結束,投資過程就轉入到房地產銷售､出租或物業管理的經營管理階段｡該階段決定著房地產投資收益的實現,是房地產投資風險最大的環節之一｡其中包括:營銷策劃風險､物業管理風險和其他風險｡
1.營銷策劃風險
營銷策劃是經營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回､利潤能否實現｡在房地產營銷策劃中,價格定位､銷售渠道､營銷方式等都是很重要的方面｡其中,定價最關鍵,因為消費者對價格最敏感｡價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難,難以實現利潤;而價格過低不僅會減少房地產利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質量,從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險｡
2.物業管理風險
物業管理的水平關系到企業的聲譽和后繼生存與發展｡房地產開發投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質量,而且注重其售后服務,即物業管理,物業管理需要一些專業的管理人員來進行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業管理隊伍､管理構架､管理公約以及管理費用等｡
3.其他風險
其他風險有很大的不確定性｡其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災害等等｡這些風險發生的可能性較小,但所造成的損失卻是較大的｡
總之,房地產投資過程是一個長期的､涉及面廣且復雜的過程｡這一過程中存在著大量不確定的風險因素,同時,還涉及到房地產投資者與政府部門､最終用戶等之間的諸多關系,涉及到大量的政策､法規和法律問題,要做出一系列非確定性決策,這些決策屬于風險性決策范疇,決策是否正確,直接影響到投資的效果甚至投資的成敗｡因此,必須對房地產投資過程作全面､系統的風險分析｡
參考文獻:
[1]許曉音.房地產投資風險與防范對策研究[J].商業研究,2002,(9).
[2]李偉.房地產投資分析與綜合開發[M].北京:機械工業出版社,2003.
篇13
賬款與應收票據都屬于應收項目，兩者均要求以真實的商品交易為基礎才能確認。在“中級財務會計”中，按應收票據、應收賬款排序。對于兩項流動資產的安排，可以把應收票據理解為是在商業信用的基礎上，通過簽發、承兌票據進行信用的加強。在講完應收賬款后，提出“為了加快應收賬款的回收、減少資金占用及機會成本、降低壞賬率”，要求債務人承兌票據，從而引出應收票據。這樣的安排邏輯性更強，且應收賬款的會計處理為應收票據的學習奠定了良好的基礎。同時，筆者認為僅憑應收票據有明確到期日來判斷其流動性超過應收賬款不盡合理。我國的商業匯票期限最長為六個月，屬于流動資產中流動性較強的資產。而提供了期限小于六個月信用期的應收賬款，或者沒有信用期限的應收賬款，其流動性更強。與應收票據、應收賬款相對應的應付票據、應付賬款也可以按照這種思路進行思考，在講解流動負債時，先講解應付賬款，再講解應付票據。
三、存貨內容適當擴充“中級財務會計”課程
對存貨項目進行了細致的講解，包括存貨的初始計量、計價、主要存貨的會計核算、后續計量(期末計價，存貨減值的核算)、清查盤點等內容。存貨初始計量的一個重要指標是存貨的計價，包括存貨收入的計價與發出的計價，存貨發出的計價等于存貨發出的數量與發出單價的乘積。這里的發出單價可以是計劃成本，也可以是按某一種方法計算的實際成本。關于發出單價的確定，教材一般都進行了較為詳細的闡述，但對存貨數量的確定基本上沒有涉及。雖然在“基礎會計學”中對確定存貨數量的實地盤存制與永續盤存制兩種方法都有內容安排，但“中級財務會計”作為一個完整的課程體系，也應當適當地對這兩種方法進行簡單的講解。
四、投資性房地產的反映
投資性房地產是我國2006版會計準則新命名的一項資產，是投資者持有的為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有的房地產。在“中級財務會計”教材中，把投資性房地產與無形資產合并為一章，放在資產的最后一項。若完全按照資產的流動性來考慮的話，說明該資產的流動性是最差的。教材編者這樣安排，主要是考慮投資性房地產包括已出租的建筑物、已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權等，從范圍來看主要包括因特種目的而持有的固定資產與無形資產，所以放在資產的最后一項。但投資性房地產的定義明確了該資產的屬性就是投資，是會計主體為了獲取租金或資產保值增值而投資的一項資產。既然投資性房地產的性質屬于投資，屬于長期投資，那么其與長期股權投資在性質上是相近的，且比作用于企業生產經營過程的固定資產、無形資產的變現能力強，所以投資性房地產的會計核算應該在長期股權投資之后，固定資產、無形資產之前，這樣更能體現其投資的基本屬性，也符合其流動性的劃分。
