引論：我們?yōu)槟砹?3篇前期物業(yè)管理合同范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
二OO三年十月
說明
1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。適用于物業(yè)建設(shè)單位與其選聘實施前期物業(yè)管理的物業(yè)管理公司簽訂。使用之前，雙方應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本示范文本的內(nèi)容，對本示范文本條款或?qū)I(yè)用詞理解不一致的，以國家、省、市的法律、法規(guī)、文件、規(guī)范為準(zhǔn)，也可向珠海市建設(shè)局、珠海市物業(yè)管理處咨詢。
2、為體現(xiàn)合同雙方自愿的原則，雙方當(dāng)事人可以對本示范文本的內(nèi)容進(jìn)行選擇、填寫、修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。
3、本合同文本中有【】符號的為選擇項，選用【】內(nèi)容的，以劃√方式表示；對于實際情況未發(fā)生或雙方不作約定的，應(yīng)在【】中及其它留有空格的部位打×，以示刪除。
前期物業(yè)服務(wù)合同
（編號：）
第一章總則
合同雙方當(dāng)事人
甲方（物業(yè)建設(shè)單位）名稱：
注冊地址：
營業(yè)執(zhí)照注冊號：
企業(yè)資質(zhì)證書號：
法定代表人：聯(lián)系電話：
乙方（物業(yè)管理公司）：
注冊地址：
營業(yè)執(zhí)照注冊號：
企業(yè)資質(zhì)證書號：
法定代表人：聯(lián)系電話：
根據(jù)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方就物業(yè)（以下簡稱“本物業(yè)”）實行前期物業(yè)管理有關(guān)問題達(dá)成一致意見，特訂立本合同，雙方共同遵守。
第一條本物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱：
物業(yè)類型：
坐落位置：市區(qū)路（街道）號
四至：東南
西北
占地面積：方米，其中綠地面積平方米。
建筑面積：平方米，其中:
住宅平方米（多層，高層）；
商場平方米；
寫字樓平方米；
停車場平方米；
工業(yè)廠房平方米；
。
物業(yè)管理區(qū)域范圍示意圖見附件一。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地構(gòu)成細(xì)目見附件二。
第二條甲方按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，采用【招標(biāo)】【議標(biāo)】方式，選聘乙方對本物業(yè)實施前期物業(yè)管理。
第三條乙方參與本物業(yè)的竣工驗收，并在物業(yè)移交接管時，與甲方辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)；本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責(zé)任，按國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等規(guī)定承擔(dān)。
第四條本合同中涉及的幣值，均指人民幣。
第二章委托管理服務(wù)事項
第五條本物業(yè)在未竣工驗收（以建設(shè)部門簽發(fā)房屋建筑工程竣工驗收備案表的時間為準(zhǔn)，下同）交付使用前，甲方要求乙方提供以下服務(wù)內(nèi)容，并達(dá)到以下服務(wù)質(zhì)量。
1、
。
服務(wù)質(zhì)量及要求：
。2、
。
服務(wù)質(zhì)量及要求：
。3、
。
服務(wù)質(zhì)量及要求：
。
第六條本物業(yè)竣工驗收交付使用后，乙方向業(yè)主或非業(yè)主使用人提供以下服務(wù)內(nèi)容及達(dá)到以下服務(wù)質(zhì)量：
一、基本服務(wù)
（一）日常服務(wù)
1、公共環(huán)境衛(wèi)生
服務(wù)范圍：物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)，業(yè)主戶門以外
人員配備：
。
服務(wù)要求及質(zhì)量：
【】有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；
【】房屋共用部位保持清潔，無亂張貼，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；
【】設(shè)定垃圾集納地點，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾房、池，對垃圾（專用）房、池、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；
【】按政府有關(guān)規(guī)定在服務(wù)范圍區(qū)域內(nèi)定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；
【】在雨季應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃；
【】每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；
【】公共衛(wèi)生間每天清潔次；
【】對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等日濕拖一次；
【】對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，日進(jìn)行一次清潔；
【】;
【】；
【】。
2、綠化與建筑小品的維修養(yǎng)護(hù)與管理
服務(wù)范圍：物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后、道路兩側(cè)區(qū)間綠地,包括：【草地】、【樹木】、【色塊】、【花卉】、【園林小品】、【綠籬】等
人員配備：
。
服務(wù)要求及質(zhì)量：
【】制定綠化維護(hù)管理制度并實施；
【】綠地?zé)o改變使用用途；
【】無破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；
【】花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀；
【】無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿；
【】合理控制水肥，無雜草；
【】應(yīng)綠化地綠化覆蓋率達(dá)100%，無黃土現(xiàn)象；
【】；
【】；
【】。
3、治安防范
服務(wù)范圍：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主戶門以外，公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財產(chǎn)的看管。
人員配備：門崗個共人；
巡邏崗個共人；
大堂崗個共人；
。
服務(wù)要求及質(zhì)量：
【】有專業(yè)治安防范隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；
【】制定突發(fā)事件應(yīng)急方案；
【】相對封閉：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；
【】看管公共財產(chǎn)：小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備的看管；
【】夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位，道路進(jìn)行不少于次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于人，做到有計劃，有記錄；
【】發(fā)生治安案件，刑事案件，交通事故時，應(yīng)及時報警，并配合公安部門進(jìn)行處理。
【】；
【】；
【】。
4、交通、車輛停放秩序、停車場的管理
服務(wù)范圍：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通秩序的維護(hù)及對車輛停放秩序的管理
人員配備：停車場崗個共人；
巡邏崗個共人。
服務(wù)要求及質(zhì)量：
【】維護(hù)交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向，速度進(jìn)行管理；
【】有健全的機動車停放管理制度和管理方案；
【】對進(jìn)出本區(qū)的機動車輛進(jìn)行登記；
【】保證車輛停放有序，定時巡邏；
【】使用固定車位及長期停放的車輛，應(yīng)當(dāng)建立車輛檔案；
【】車輛被盜的經(jīng)確認(rèn)后，協(xié)助車主向當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)報案；
【】區(qū)內(nèi)發(fā)生交通事故，及時報警并保護(hù)好現(xiàn)場；
【】；
【】；
【】。
5、裝飾裝修管理
人員配備：
。
服務(wù)要求及質(zhì)量：
1、有健全的裝飾裝修管理服務(wù)制度；
2、按國家有關(guān)規(guī)定在裝飾裝修工程開工前查驗裝飾裝修當(dāng)事人提交的各項申報材料，與裝飾裝修當(dāng)事人簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；
3、按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實施管理；
4、裝飾裝修工程竣工后，按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，責(zé)成當(dāng)事人糾正，拒不改正的及時報告有關(guān)部門，并將檢查記錄存檔。
【】；
【】；
【】。
6、消防管理
服務(wù)范圍：物業(yè)管理范圍內(nèi)公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)和消防管理，包括：【中控室】、【自動噴淋系統(tǒng)】、【煙感系統(tǒng)】、【廣播系統(tǒng)】、【消防栓】、。
人員配備：。
服務(wù)要求及質(zhì)量：
【】健全消防管理制度，建立消防責(zé)任制；
【】建立消防設(shè)施設(shè)備臺帳；
【】制訂突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖；
【】照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通；
【】消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對消防設(shè)施進(jìn)行例行巡視，檢查和保養(yǎng)；
【】定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能；
【】無火災(zāi)安全隱患；
【】消防控制中心24小時值班；
【】；
【】；
【】。
7、房屋建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和管理
服務(wù)范圍：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，包括：【樓蓋】、【屋頂】、【外墻面】、【承重結(jié)構(gòu)】、【樓梯間】、【走廊通道】、【門廳】、【道路】、【垃圾道】、【煙囪】、【化糞池】、【溝渠】、【池】、【共用照明系統(tǒng)】、【室外排水管網(wǎng)】、【自行車棚】、【建筑物防雷設(shè)施】、【共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋】、【垃圾中轉(zhuǎn)站】、。
人員配備：
。
服務(wù)要求及質(zhì)量：
【】確保本區(qū)域內(nèi)房屋建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用；
【】以上共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)；
【】保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；
【】道路、甬道、步道、活動場地、邊溝涵洞基本完好、通暢；
【】確保雨水、污水管道保持通暢，化糞池定期吸糞，雨水井、相關(guān)設(shè)施無破損；
【】清洗外墻一次；
【】；
【】；
【】。
8、生活服務(wù)設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)和管理
服務(wù)范圍：物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，包括【商業(yè)網(wǎng)點】、【文化體育娛樂場所】。
人員配備：
。
服務(wù)要求及質(zhì)量：
【】商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；
【】無亂設(shè)攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象；
【】；
【】；
【】。
9、社區(qū)文化建設(shè)
【】制定社區(qū)文化活動計劃并實施；
【】；
【】；
【】。
（二）定期服務(wù)
1、【日】、【月】用水清洗樓梯一次；
2、【日】、【月】清理生活垃圾一次；
3、【日】、【月】清洗水池一次；
4、【日】、【月】清疏化糞池一次；
5、【日】、【月】清疏排水系統(tǒng)一次；
6、【日】、【月】清洗建筑物立面一次；
7、【日】、【月】檢修水泵一次；
8、【日】、【月】檢修電梯一次；
9、【日】、【月】檢修發(fā)電機一次；
10、【日】、【月】檢修中央空調(diào)一次；
11；
12、；
13、；
服務(wù)要求及質(zhì)量：
（三）綜合管理：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理。
1、全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗；
2、負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；
【】每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查；
【】白天有管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理業(yè)主或非業(yè)主使用人的咨詢和投訴；
【】夜間有人值班，處理急迫性報修小時內(nèi)到現(xiàn)場；
【】協(xié)助成立業(yè)主委員會的籌備工作；
【】管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善；
【】管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、業(yè)主和非業(yè)主使用人檔案和竣工驗收資料，物業(yè)管理檔案資料齊全；
【】公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)；
【】用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進(jìn)行管理；
【】每個月進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，每次征求意見用戶不低于%，滿意率不低于%；
【】；
【】；【】。
二、特約服務(wù)
（一）房屋建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修、大修、更新及改造：
服務(wù)內(nèi)容：共用部位的范圍包括：【樓蓋】、【屋頂】、【外墻面】、【承重結(jié)構(gòu)】、【樓梯間】、【走廊通道】、【門廳】、共用設(shè)施設(shè)備的范圍包括【道路】、【垃圾道】、【煙囪】、【化糞池】、【溝渠】、【池】、【共用照明系統(tǒng)】、【室外排水管理網(wǎng)】、【自行車棚】、【建筑物防雷設(shè)施】、【共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋】、【垃圾中轉(zhuǎn)站】、
。
服務(wù)要求及質(zhì)量：
【】編制物業(yè)年度維修計劃及維修預(yù)算；
【】建立并落實維修服務(wù)承諾制；
【】建立維修回訪記錄；
【】；
【】；
【】。
費用支出方式：
【】保修期內(nèi)的，由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)；
【】保修期后由產(chǎn)權(quán)人共同承擔(dān)；
【】；
【】；
【】。
（二）部分共用設(shè)施設(shè)備的中修、大修、更新及改造
服務(wù)內(nèi)容：【電梯】、【中央空調(diào)】、【發(fā)電機】、【消防設(shè)施設(shè)備】、【防盜對講系統(tǒng)】、【智能化設(shè)備】、
服務(wù)要求及質(zhì)量：
【】；
【】；
【】。
費用支出方式：
【】保修期內(nèi)的，由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)；
【】保修期后由全體產(chǎn)權(quán)人共同承擔(dān)；
【】；
【】；
【】。
（三）其他特約服務(wù)
【】；
【】；
【】。
三、有償服務(wù)
業(yè)主或非業(yè)主使用人對其房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備向乙方提出維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)等要求的，乙方認(rèn)為有能力承擔(dān)的可以接受，收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方商定。
四、其它服務(wù)
【】；
【】；
【】。
第七條乙方在實施前期物業(yè)管理期間，不得利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營。
第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑、共用設(shè)施及建筑共用部分，不得改變用途。
第三章物業(yè)服務(wù)費用
第九條本物業(yè)工程未竣工驗收交付使用前，物業(yè)服務(wù)總收入包括以下項目：
1、物業(yè)服務(wù)費（物業(yè)建設(shè)單位支付）；
2、；
3、；
4、；
第十條本物業(yè)工程竣工驗收交付使用后，物業(yè)服務(wù)總收入包括以下項目：
1、物業(yè)服務(wù)費（業(yè)主或非業(yè)主使用人繳交）；
2、；
3、；
4、；
第十一條本物業(yè)工程竣工驗收交付使用前，物業(yè)服務(wù)總支出包括以下項目：
1、服務(wù)成本；
2、；
3、；
4、。
第十二條本物業(yè)工程竣工驗收交付使用后，物業(yè)服務(wù)總支出包括以下項目：
1、服務(wù)成本；
2、；
3、；
4、。
第十三條物業(yè)服務(wù)費的收取方式和物業(yè)服務(wù)酬金
一、本物業(yè)工程竣工驗收交付使用前，甲雙方按如下約定執(zhí)行：
1、；
2、；
3、；
4、。
二、本物業(yè)工程竣工驗收交付使用后采用以下第種方式收取物業(yè)服務(wù)費和提取酬金：
1、按每月每平方米一定的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費，包括共用水費、電費。乙方按【每月物業(yè)服務(wù)總收入的%】【每月從物業(yè)服務(wù)總收入中提取元】作為酬金。乙方在年終決算物業(yè)服務(wù)總收入和總支出，總收入減去總支出的結(jié)余列入【下一年度物業(yè)服務(wù)總收入】、屬全體業(yè)主所有。乙方每半年將物業(yè)管理計劃和支出預(yù)算送甲方備案，甲方有異議的，可在收到備案資料后五個工作日內(nèi)向乙方提出。
2、按每月每平方米一定的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費，不包括共用水費、電費。共用水費、電費每月按【各戶使用量】、另行分?jǐn)偂Ｒ曳桨础久吭挛飿I(yè)服務(wù)總收入的%】【每月從物業(yè)服務(wù)總收入中提取元】作為酬金。乙方在年終決算物業(yè)服務(wù)總收入和總支出，總收入減去總支出的結(jié)余列入【下一年度物業(yè)服務(wù)總收入】、屬全體業(yè)主所有。乙方每半年將物業(yè)管理計劃和支出預(yù)算送甲方備案，甲方有異議的，可在收到備案資料后五個工作日內(nèi)向乙方提出。
3、按每月每平方米一定的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費，包括共用水費、電費。乙方在年終決算物業(yè)服務(wù)總收入和服務(wù)總成本，總收入減去總成本，結(jié)余歸乙方。
4、按每月每平方米一定的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費，不包括共用水費、電費。共用水費、電費每月按【各戶使用量】、
另行分?jǐn)偂Ｒ曳皆谀杲K決算物業(yè)服務(wù)總收入和服務(wù)總成本，總收入減去總成本，結(jié)余歸乙方。
5、
6、
。
第十四條本物業(yè)工程竣工驗收交付使用后，乙方按本合同第六條約定的內(nèi)容及要求提供服務(wù)，按以下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主或非業(yè)主使用人收取物業(yè)服務(wù)費。
1、住宅【建筑面積】每月每平方米元收取；商場按【建筑面積】每月每平方米元收取：寫字樓按【建筑面積】每月每平方米元收取；工業(yè)廠房按【建筑面積】每月每平方米元收取；。
2、已竣工驗收（以建設(shè)部門簽發(fā)房屋建筑工程竣工驗收備案表的時間為準(zhǔn)）但尚未售出或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，由乙方按本條第1點約定的標(biāo)準(zhǔn)向建設(shè)單位【全額】【半價】收取物業(yè)服務(wù)費。
第十五條乙方應(yīng)在本合同生效后的年月日開始實施物業(yè)服務(wù)工作。并從年月日起計收物業(yè)服務(wù)費，以后每次收取物業(yè)服務(wù)費的時間為。乙方在首次收取業(yè)主或非業(yè)主使用人物業(yè)服務(wù)費時，可預(yù)收三個月。業(yè)主或非業(yè)主使用人變換或物業(yè)服務(wù)合同終止時，如業(yè)主或非業(yè)主使用人不欠乙方物業(yè)服務(wù)費，乙方應(yīng)在一個月內(nèi)將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費本金退回給業(yè)主或非業(yè)主使用人。
第十六條物業(yè)服務(wù)費的調(diào)整和違約責(zé)任
1、物業(yè)服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)在合同期內(nèi)【不作調(diào)整】【可作調(diào)整】。
2、甲方逾期繳納物業(yè)服務(wù)費的，按以下項處理：
（1）從逾期之日起按每天元交納滯納金；
（2）從逾期之日起每天按應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費的千分之交納滯納金；
（3）。
3、業(yè)主或非業(yè)主使用人逾期交納物業(yè)服務(wù)費的，按以下第項處理：
（1）從逾期之日起按每天元交納滯納金；
（2）從逾期之日起每天按應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費的千分之交納滯納金；
（3）。
4、業(yè)主或非業(yè)主使用人無正當(dāng)理由連續(xù)三個月不交物業(yè)服務(wù)費的，乙方可采取。非業(yè)主使用人不履行交費義務(wù)時，由業(yè)主承擔(dān)連帶交費責(zé)任。
當(dāng)物業(yè)服務(wù)費收繳率低于%時，乙方可在告知甲方后日無條件單方終止前期物業(yè)服務(wù)合同，退出物業(yè)管理區(qū)域，并保留對甲方、業(yè)主或非業(yè)主使用人所欠交管理費的追收權(quán)和向人民法院權(quán)。
第十七條本物業(yè)工程竣工驗收交付使用后，車位使用管理費或停車保管費由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取：
一、車位管理費及車位使用管理費（已購買車位的，收取車位管理費；未購買車位的，收取車位使用管理費）
（一）露天車位：
1、車位管理費
【小型車輛】元/月；
【中型車輛】元/月；
【大型車輛】元/月；
【摩托車】元/月。
2、車位使用管理費
【小型車輛】元/月；
【中型車輛】元/月；
【大型車輛】元/月；
【摩托車】元/月。
3、臨時停車的，【每小時】【每次】收取元。
4、。
（二）車庫或停車場：
1、車位管理費
【小型車輛】元/月；
【中型車輛】元/月；
【大型車輛】元/月；
【摩托車】元/月。
2、車位使用管理費
【小型汽車】元/月；
【中型汽車】元/月；
【大型汽車】元/月；
【摩托車】元/月。
3、臨時停車的，【每小時】【每次】收取元。
4、。
二、停車保管費
1、元/月；
2、；
車主繳交停車保管費的，乙方與車主應(yīng)另行簽訂車輛保管合同并約定保管責(zé)任。發(fā)生車輛損壞或丟失車輛事故的，由責(zé)任方按約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第十八條物業(yè)管理有關(guān)收費，按規(guī)定需報價格主管部門核準(zhǔn)的，由乙方負(fù)責(zé)。
第十九條本物業(yè)竣工驗收交付使用后，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新、改造費用按以下方式承擔(dān)：
1、保修期內(nèi)的，由甲方承擔(dān)；
2、保修期后由全體業(yè)主承擔(dān)，用專項維修資金支付；
3、
；
4、
第二十條本物業(yè)按以下第種方式籌集專項維修資金（可多種方式同時使用）。
1、
；
2、
；
3、
；
4、
。
專項維修資金的使用與管理，由當(dāng)事人按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定另行約定。
第二十一條業(yè)主自用物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，其他有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。存在安全隱患的業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任造成公共利益及他人合法權(quán)益損害的，的，由乙方負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)，費用由該業(yè)主承擔(dān)。
第二十二條本物業(yè)竣工驗收交付使用后，按以下第種方式籌集購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險費用：
1、由乙方代辦，保險費用由全體業(yè)主按各自業(yè)權(quán)建筑面積比例分?jǐn)偅?/p>
2、由乙方代辦，保險費用從物業(yè)服務(wù)總收入中支出，計入成本；
3、。
具體投保的保險險種為
。
附加險險種為
。
業(yè)主或非業(yè)主使用人的家庭財產(chǎn)與人身安全保險，由業(yè)主或非業(yè)務(wù)主使用人自行辦理。
第二十三條其它費用
。
第四章雙方責(zé)任
第二十四條甲乙方雙方責(zé)任
一、甲方責(zé)任
1、履行本合同約定的甲方責(zé)任，按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定及本合同約定，協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作。
2、起草《業(yè)主臨時公約》，在銷售物業(yè)時向業(yè)主（指買受人）明示，并要求買受人作出遵守的書面承諾。
3、起草《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，在銷售物業(yè)時與業(yè)主（指買受人）簽訂。
4、本物業(yè)竣工驗收交付使用時，協(xié)助乙方對物業(yè)進(jìn)行接管驗收。甲方交付給乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的驗收標(biāo)準(zhǔn)。如存在質(zhì)量問題，按以下第種方式處理：
（1）甲方負(fù)責(zé)返修；
（2）委托乙方返修，由甲方支付全部返修費用；
（3）
；
返修后由雙方共同驗收，并以書面形式確認(rèn)。
5、在合同生效之日起日內(nèi)向乙方提供平方米建筑面積物業(yè)管理用房、平方米建筑面積保安宿舍，由乙方按下列第項執(zhí)行：
（1）無償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米元租用，其租金收入用于。
（3）。
6、在本物業(yè)竣工驗收交付使用之日起日內(nèi)向乙方提供平方米建筑面積物業(yè)管理用房、平方米建筑面積保安宿舍，由乙方按下列第項執(zhí)行：
（1）無償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米元租用，其租金收入用于。
（3）。
7、收集、整理物業(yè)管理所需圖紙、檔案、資料，并于本物業(yè)竣工驗收交付使用之日起日內(nèi)向乙方移交。資料包括：
（1）竣工驗收資料，包括但不限于物業(yè)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等；
（2）技術(shù)資料，包括但不限于設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等資料；
（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（4）與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；
（5）物業(yè)管理所必需的其他資料。
8、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；
9、按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；
10、
。
11、
。
二、乙方責(zé)任
1、履行本合同約定的乙方責(zé)任，按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定及本合同的約定，制定物業(yè)管理服務(wù)制度，開展物業(yè)管理活動；
2、編制物業(yè)年度維修養(yǎng)護(hù)計劃、方案、預(yù)算并組織實施；
3、向業(yè)主或非業(yè)主使用人告知使用物業(yè)的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主或非業(yè)主使用人裝飾裝修物業(yè)時，告知有關(guān)禁止行為和注意事項，訂立書面協(xié)議，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；
4、按本合同第十四條第1種或第2種收費方式執(zhí)行的，每個月向業(yè)主或非業(yè)主使用人公布一次物業(yè)服務(wù)總收入和總支出帳目；
5、可將物業(yè)管理的專項服務(wù)委托給專業(yè)公司承擔(dān)，但不得將本物業(yè)的管理整體服務(wù)內(nèi)容一并轉(zhuǎn)讓或委托給第三方；
6、不得擅自占用物業(yè)的共用設(shè)施或改變其使用功能；
7、建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案，并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況。
8、本合同終止時，乙方必須向業(yè)主大會、業(yè)主委員會或甲方（指業(yè)主大會、業(yè)主委員會尚未成立時）移交各類物業(yè)管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料；清理與業(yè)主或非業(yè)主使用人發(fā)生的債權(quán)債務(wù)，與新的物業(yè)管理公司妥善交接，按時退出物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主或非業(yè)主使用人欠交物業(yè)服務(wù)費等費用的，乙方可依法追討，但不得以此為理由不移交物業(yè)管理權(quán)和退出物業(yè)管理區(qū)域；
9、
。
第二十五條乙方未能履行本合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主或非業(yè)主使用人人身、財產(chǎn)安全受到損害的，業(yè)主或非業(yè)主使用人可依法向法院提訟，由法院裁定乙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
第五章違約責(zé)任
第二十六條甲方違反本合同第二十四條第一項約定的，乙方有權(quán)要求甲方在合理的期限內(nèi)整改，逾期未整改的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)給予經(jīng)濟賠償。
第二十七條乙方違反本合同第五條、第六條和第二十七條第二項約定的，甲方有權(quán)要求乙方在合理的期限內(nèi)整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予經(jīng)濟賠償。
第二十八條乙方違反本合同第三章約定，擅自增加收費項目和提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退多收的費用，造成甲方、業(yè)主或非業(yè)主使用人經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予經(jīng)濟賠償。
第二十九條甲方根據(jù)第二十七條或乙方根據(jù)第二十六條行使終止合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)書面通知另一方，終止合同通知書在送達(dá)另一方時生效，雙方應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)對物業(yè)管理有關(guān)事項進(jìn)行交接。
第三十條甲乙任何一方無正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц对`約金；給對方造成經(jīng)濟損失超過違約金的，還應(yīng)對超過部分給予賠償。
第三十一條本合同在執(zhí)行期間，如遇到不可抗力致使合同無法履行時，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定協(xié)商處理。
第三十二條業(yè)主或非業(yè)務(wù)主使用人違反法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定及業(yè)主公約的，甲方應(yīng)當(dāng)制止，乙方也可根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、提請有關(guān)部門處理、等措施。
第三十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、強臺風(fēng)、暴雨、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方為維護(hù)公眾、業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)利益，在迫不得已的情況下因采取緊急措施造成業(yè)主或非業(yè)主使用人財產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定處理。
第三十四條因房屋建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝質(zhì)量等原因，使物業(yè)或者物業(yè)的一部分達(dá)不到正常使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以具有國定規(guī)定資質(zhì)的鑒定機構(gòu)的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)。
第三十五條因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚?dān)相應(yīng)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以相關(guān)主管部門的鑒定為準(zhǔn)。
第六章服務(wù)期限
第三十六條委托管理期限暫定為年（一般最多不超過5年）。自年月日時起至年月日時止。合同期滿或業(yè)主委員會成立與業(yè)主大會所聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同生效時，本合同自然終止。
第七章附則
第三十七條自本合同生效之日起天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續(xù)。
第三十八條本合同簽訂后甲乙雙方需要變更合同條款或有其他事項需要補充約定的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致后以書面形式簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十九條本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第四十條本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方同意按下列第方式解決：
（1）提交珠海仲裁委員會仲裁；
（2）依法向人法院。
第四十一條甲乙雙方應(yīng)將本物業(yè)的《業(yè)主臨時公約》作為本合同的附件；業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將《業(yè)主臨時公約》與本合同作為轉(zhuǎn)讓合同的附件，并告之受讓人關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)費用等費用的交納情況。
第四十二條本合同期滿自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在本合同期滿天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第四十三條本合同連同附件共頁，一式份，具有同等法律效力。本合同由甲方存份，乙方存份，在份。
第四十四條本合同自雙方代表人簽字并加蓋公章之日起生效。
甲方（簽章）：乙方（簽章）：
代表人（簽名）：法定代表人（簽名）：
篇2
一、根據(jù)建設(shè)部、國家工商行政管理局關(guān)于推行使用《物業(yè)管理合同（示范文本）》的通知（建設(shè)部[1997]263號）和《成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定》第十六條的要求，印制本合同文本。
二、根據(jù)成都市房產(chǎn)管理局《關(guān)于加強前期物業(yè)管理有關(guān)問題的通知》（成房物[XX]第2號）的規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在合同訂立之日起15日內(nèi)，向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門備案。
三、請物業(yè)管理公司詳細(xì)閱讀合同中備案表說明。
前期物業(yè)管理服務(wù)合同（示范文本）說明
1．本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，受托方應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門咨詢。
2．本合同文本所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。
本合同文本所稱空置房是指在一個物業(yè)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非自用和出租尚未售出的房屋。
本合同文本所稱空關(guān)房是指購房人已購但未使用的房屋。
3．為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。
4．本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。
5．本合同文本適用于開發(fā)建設(shè)單位與其選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。
6．對合同文本[?]中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。[?]中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或委托雙方不作約定時，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。
7．在簽訂合同前，受托方應(yīng)當(dāng)向委托方出示應(yīng)當(dāng)由受托方提供的有關(guān)證書、證明文件。
8．本合同文本條款由成都市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
前期物業(yè)管理服務(wù)合同備案表
合同備案號：（?? ）
一、合同雙方當(dāng)事人
委托方（以下簡稱甲方）：_______________
（簽章）
聯(lián)系人：_______________________________?
聯(lián)系電話：_____________________________
受托方（以下簡稱乙方）：_______________
（簽章）
物業(yè)管理負(fù)責(zé)人：_______________________
聯(lián)系電話：_____________________________
二、物業(yè)基本狀況
物業(yè)名稱：________________________
篇3
單位名稱：_________
法定代表人：_________
注冊地址：_________
聯(lián)系電話：_________
受托方（以下簡稱乙方）：_________
企業(yè)名稱：_________
法定代表人：_________
注冊地址：_________
聯(lián)系電話：_________
前期物業(yè)管理是指：自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與業(yè)主大會選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時止的物業(yè)管理。
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將（物業(yè)名稱）委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本狀況
物業(yè)名稱：_________
物業(yè)類型：_________
座落位置：_________區(qū)（市）_________縣_________路（街道）_________號
四 至：_________東_________南_________西_________北_________
占地面積：_________平方米
建筑面積：_________平方米
委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見附件一。
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人；乙方參與本物業(yè)的竣工驗收，并在物業(yè)移交接管時，與甲方辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)；本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責(zé)任，按國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等規(guī)定承擔(dān)。
第二章 委托管理服務(wù)事項
第四條 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、_________。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中央監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施、_________。
第六條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
第七條 共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理、_________。
第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、_________。
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域公共場地停放車輛，停放人應(yīng)與乙方簽訂專項合同。
第十一條 維護(hù)公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。
前款約定的事項不含業(yè)主、使用人的人身與財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管責(zé)任，乙方與業(yè)主、使用人另行簽訂合同的除外。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料、_________。
第十三條 根據(jù)業(yè)主委員會的委托組織開展社區(qū)文化娛樂活動。
第十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時，乙方原則上應(yīng)接受委托，但收費由當(dāng)事雙方協(xié)商。
第十五條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取報告、規(guī)勸、制止、_________等措施。
第十六條 其它委托事項：_________
1、在本物業(yè)保修期內(nèi)代為保修的，費用由保修責(zé)任人承擔(dān)；
2、_________；
3、_________。
第三章 委托管理服務(wù)期限
第十七條 委托管理期限為_________年（不超過3年）。自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期滿或業(yè)主委員會成立與業(yè)主大會所聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同生效時，本合同自然終止。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十八條 甲方權(quán)利義務(wù)
1、在業(yè)主委員會成立之前，負(fù)責(zé)制定《業(yè)主臨時公約》，讓購房人訂立物業(yè)買賣合同時，對業(yè)主臨時公約予以書面承諾，并在與購房人訂立的買賣合同中有包含本合同的內(nèi)容；或負(fù)責(zé)讓購房人與乙方簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》及其附件《物業(yè)使用守則》和《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，并將其作為房屋租售合同的附件；物業(yè)竣工交付使用時，負(fù)責(zé)向購房人提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書；
2、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案；
3、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況并每年進(jìn)行一次考核評定；并將管理情況報物業(yè)管理主管部門備案；
4、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算及決算報告；
5、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家驗收標(biāo)準(zhǔn)要求；
在保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，按以下第_________種方式處理：
（1）甲方負(fù)責(zé)返修；
（2）委托乙方返修，支出全部費用；
（3）_________。
6、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租用收入用于_________；
7、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的管理用房（產(chǎn)權(quán)屬甲方），由乙方按下列第_________項執(zhí)行；
（1）無償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________；
8、在物業(yè)管理交接驗收時，負(fù)責(zé)向乙方移交下列資料：_________
（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
（2）設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；
（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。
9、為實現(xiàn)本合同約定的物業(yè)管理服務(wù)要求而發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費用，除由業(yè)主、使用人按規(guī)定繳納外，不足部分由甲方承擔(dān)。
10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：_________
（1）_________；
（2）_________。
11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；
12、及時繳納空置房的物業(yè)管理公共服務(wù)費；依法提供物業(yè)維修專項資金；
13、甲方有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)，對本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費收支狀況進(jìn)行審計；
14、_________。
第十九條 乙方權(quán)利義務(wù)
1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案；自主開展物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)活動；
2、制定年度開支預(yù)算，測算物業(yè)管理公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)；
3、對項目設(shè)計和施工提供管理方面的整改和完善建議；
4、配備工作人員參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備調(diào)試、驗收和交接，并制定合理的工程保修、維養(yǎng)計劃；
5、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理；
6、按本合同第十五條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約或物業(yè)使用守則及相關(guān)管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止和處理；
7、可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；
8、負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施；
9、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)注意事項和禁止行為，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；
10、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計劃，資金使用計劃及決算報告，并于每年月以方式向甲方提出這些計劃和報告；經(jīng)甲方審定后組織實施；
11、每月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理公共服務(wù)費用收支帳目；并將物業(yè)管理服務(wù)收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；
12、對本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或改善配套項目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實施；不得擅自改變房屋共用部位的用途；
13、建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案，并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況。
14、本合同終止時，乙方必須向甲方移交甲方提供的全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料；
15、接受業(yè)主、使用人、甲方和物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督，不斷完善管理服務(wù)，定期向甲方報告本合同履行情況；
16、_________。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第二十條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標(biāo)管理：
1、房屋外觀；
2、設(shè)備運行；
3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)；
4、公共環(huán)境；
5、綠化；
6、交通秩序；
7、公共秩序維護(hù)與協(xié)助消防；
8、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的急修、小修；
9、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達(dá)到：_________。
上述1～8項物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不低于物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，具體見附件二。
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費用
第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)費
1、本物業(yè)的管理服務(wù)費用執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)費用的相關(guān)規(guī)定；
2、本物業(yè)管理公共服務(wù)費，住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納；非住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納，具體是_________。
3、本物業(yè)管理公共服務(wù)費每【月】/【季】/【半年】）交納一次，每次交納費用時間為_________。
4、空置、空關(guān)房屋的物業(yè)管理公共服務(wù)費，分別由_________按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納。
5、本物業(yè)管理公共服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按_________調(diào)整。
6、業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，其應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費由業(yè)主交納，業(yè)主與承租人另有約定的，從其約定，但業(yè)主應(yīng)將此約定送乙方備案并負(fù)連帶繳納責(zé)任。
7、業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓之前該業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費；
8、物業(yè)管理公共服務(wù)費中未計入的共用設(shè)施設(shè)備運行、能耗費用，按【該幢】/【該物業(yè)】住戶實際用量共同分?jǐn)偅?/p>
9、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費的，按以下第_________項處理；
（1）從逾期之日起按每天_________元交納滯納金；
（2）從逾期之日起按每天應(yīng)交管理服務(wù)費的萬分之_________交納滯納金；
（3）_________。
第二十二條 車位使用費不得高于有權(quán)核定部門規(guī)定的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，由車位使用人按下列標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納：
1、露天車位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；
2、車庫：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；
3、摩托車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；
4、自行車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；
5、_________。
第二十三條 乙方受業(yè)主、物業(yè)使用人的委托對其房屋自用部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)的費用，由當(dāng)事人自行約定。
第二十四條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其它服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)如下：
1、_________；
2、_________；
3、_________；
第二十五條 房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護(hù)費用
1、保修期內(nèi)屬保修范圍內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護(hù)費用由甲方承擔(dān)；
2、不屬保修范圍內(nèi)的_________、_________、_________維修、養(yǎng)護(hù)費用，由業(yè)主按其擁有的權(quán)屬份額或_________承擔(dān)。
3、保修期滿后，本物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新、改造費用，在本物業(yè)維修專項資金中列支。
第七章 違約責(zé)任
第二十六條 甲方違反本合同第十八條的約定，使乙方未完成約定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟賠償。
第二十七條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改并達(dá)到合同約定；逾期未整改的，或整改不符合合同約定的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)督促和要求乙方清退所收費用，退還利息并按支付違約金；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。
第二十九條 甲乙任一方無正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц对倪`約金；給對方造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，對超過部分還應(yīng)給予賠償。
第三十條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以相關(guān)主管部門的鑒定為準(zhǔn)。
第三十一條 甲乙雙方如有采取不正當(dāng)競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方失去管理權(quán)，或造成對方經(jīng)濟損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。
第八章 附則
第三十二條 自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續(xù)。
第三十三條 為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險措施造成業(yè)主必要的財產(chǎn)損失的，當(dāng)事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。
第三十四條 甲乙雙方可對本合同的條款進(jìn)行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十五條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第三十六條 本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十七條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第三十八條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方同意按下列第_________方式解決：
【一】提交_________仲裁委員會仲裁；
【二】依法向人法院起訴。
第三十九條 本合同自_________起生效。
甲方（簽章）：_________乙方（簽章）：_________
法定代表人：_________ 法人代表人：_________
_________年____月____日_________年____月____日
附件：
一、本物業(yè)構(gòu)成細(xì)目
二、本物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)
三、本物業(yè)的管理方案
四、成都市前期物業(yè)管理服務(wù)合同備案表
合同備案號：（_________）
（一）合同雙方當(dāng)事人：
委托方（以下簡稱甲方）：_________（簽章）聯(lián)系人：_________，聯(lián)系電話：_________
受托方（以下簡稱乙方）：_________（簽章）物業(yè)管理負(fù)責(zé)人：_________，聯(lián)系電話：_________
（二）物業(yè)基本狀況：物業(yè)名稱：_________，物業(yè)類型：_________，物業(yè)座落：_________物業(yè)總建筑面積：_________平方米，其中：已竣工建筑面積_________平方米，尚在建的_________平方米；
按物業(yè)類型劃分，具體是：
①住宅建筑面積，總計_________平方米；獨立式住宅_________幢_________套，計_________平方米；多層住宅_________幢_________單元_________套，計_________平方米；8～9層住宅_________幢_________套，計_________平方米；10～20層住宅_________幢_________套，計_________平方米；21～30層住宅_________幢_________套，計_________平方米；31層以上住宅_________幢_________套，計_________平方米；
②商務(wù)辦公用房_________幢，層數(shù)_________，套（間）數(shù)_________，建筑面積總計_________平方米；
③商業(yè)用房_________幢，層數(shù)_________，套（間）數(shù)_________，建筑面積總計_________平方米；
④工業(yè)用房_________幢，建筑面積總計_________平方米；
⑤機動車場（庫）建筑面積總計_________平方米，停車位_________個；地面停車庫_________個，建筑面積_________平方米，地面停車位_________個；
⑥其他用房_________處，建筑面積計_________平方米。
（三）物業(yè)管理公共服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)（請分類填寫）：_________。
（四）物業(yè)管理期限：_________年_________月_________日_________時至_________年_________月_________日_________時
（五）乙方向甲方出示的證件：
1、企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，編號：_________
2、企業(yè)的物業(yè)管理資質(zhì)證書，編號：_________
3、其他有關(guān)業(yè)績證明文件，_________。
（六）備案時間與備案機關(guān)：
備案機關(guān)：_________（蓋章）
備案時間：_________年_________月_________日
說明：
1、乙方持本合同備案表和合同原件及相關(guān)證件到物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門進(jìn)行合同備案。
2、經(jīng)備案機關(guān)備案的本合同備案表由乙方收執(zhí)，在進(jìn)行企業(yè)資質(zhì)年審、企業(yè)資質(zhì)換級時，應(yīng)連同合同正式文本一并（均為復(fù)印件）向物業(yè)管理主管部門提交。
3、本合同備案表與合同文本的相關(guān)內(nèi)容應(yīng)保持一致。
4、業(yè)主可向物業(yè)管理主管部門查詢合同備案信息。說明特別提示一、根據(jù)建設(shè)部、國家工商行政管理局關(guān)于推行使用《物業(yè)管理合同（示范文本）》的通知（建設(shè)部【1997】263號）和《成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定》第十六條的要求，印制本合同文本。二、根據(jù)成都市房產(chǎn)管理局《關(guān)于加強前期物業(yè)管理有關(guān)問題的通知》（成房物【XX】第2號）的規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在合同訂立之日起15日內(nèi)，向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門備案。三、請物業(yè)管理公司詳細(xì)閱讀合同中備案表說明。成都市前期物業(yè)管理服務(wù)合同（示范文本）說明
1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，受托方應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門咨詢。
2、本合同文本所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。
本合同文本所稱空置房是指在一個物業(yè)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非自用和出租尚未售出的房屋。
本合同文本所稱空關(guān)房是指購房人已購但未使用的房屋。
3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。
4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。
5、本合同文本適用于開發(fā)建設(shè)單位與其選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。
篇4
坐落位置： 市 區(qū) 路（街道） 號；
占地面積： m；
建筑面積： m。
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項
第四條 甲方就 住宅區(qū)域內(nèi)的下列物業(yè)管理事項委托乙方管理：
1.房屋共用部位、共用設(shè)備的修繕和管理。
2.公共設(shè)施的修繕和管理。
3.社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施的經(jīng)營和管理。
4.房屋修繕基金、高層住宅電梯水泵大修更新基金和街坊公共設(shè)施修繕基金的賬務(wù)管理。
5.物業(yè)檔案資料管理。
6.建筑管理。
7.公共環(huán)境衛(wèi)生。
8.保安。
9.高層住宅電梯、水泵運行服務(wù)管理。
第三章 委托管理期限
第五條 本合同自 年 月 日至 年 月 日止。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第六條 甲方權(quán)利義務(wù)
1.負(fù)責(zé)制定《住宅使用公約》和《住宅使用說明書》并將其作為房屋租賃合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。
2.審定乙方制定的物業(yè)管理方案。
3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。
4.審議乙方在小區(qū)的年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告。
5.保修責(zé)任范圍內(nèi)的房屋、設(shè)施和設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，按以下第 種方式處理：
（1）甲方負(fù)責(zé)返修。
（2）委托乙方返修，支付全部費用。
（3）其他。
6.在合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供 平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)建筑面積管理用房，產(chǎn)權(quán)仍屬甲方），由乙方按下列第 項執(zhí)行：
（1）無償使用。
（2）按建筑面積每月每平方米 元租用，其租金收入用于物業(yè)管理和服務(wù)。
7.負(fù)責(zé)歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供。
8.當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定繳納物業(yè)管理費時，負(fù)責(zé)催交或以 方式償付。
9.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。
10.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。
11.其他。
第七條 乙方權(quán)利義務(wù)
1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案。
2.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理。
3.按本合同相關(guān)的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。
4.選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。
5.負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護(hù)計劃，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。
6.向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，書面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。
7.每 個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護(hù)費用收支使用情況。
8.對本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實施。
9.其他。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)
第八條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)管理目標(biāo)，即業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的管理滿意率達(dá)到 %。
1.房屋外觀：
2.設(shè)備運行：
3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：
4.公共環(huán)境：
5.綠化：
6.交通秩序：
7.保安：
8.急修：
小修：
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費用
第九條 物業(yè)管理服務(wù)費（略）。
第十條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費按居住收費標(biāo)準(zhǔn)的 倍收取。
第十一條 車位和使用管理費用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取：
1.露天車位：
2.車庫車位：
3.其他：
第十二條 乙方對業(yè)戶或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實際發(fā)生的費用計劃。
第十三條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務(wù)項目的收取標(biāo)準(zhǔn)約定如下：（自定）。
第十四條 房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)費用按以下方式承擔(dān)：
1.保修期內(nèi)屬保修范圍內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、保養(yǎng)費用由甲方承擔(dān)。
2.不屬保修范圍內(nèi)的維修、養(yǎng)護(hù)費用由業(yè)戶按建筑面積承擔(dān)。
第七章 違約責(zé)任
甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格履行本合同，一方違約，另一方有權(quán)解除本合同，違約方同時應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。違約金按項目總額的20%由違約方承擔(dān)。造成一方損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第八章 附 件
第十五條 雙方約定自本合同成效之日起 天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續(xù)。
第十六條 雙方可對本合同的條款進(jìn)行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與合同具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。
第十七條 本合同的附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第十八條 本合同正本連同附件共 頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第十九條 因房屋建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的堅定為準(zhǔn)。
第二十條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第二十一條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請仲裁委員會裁決（當(dāng)事人雙方?jīng)]達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。
第二十二條 合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿 天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第二十三條 本合同自簽訂之日起生效。
篇5
1、財務(wù)監(jiān)管在企業(yè)經(jīng)濟合同管理中的目的
財務(wù)監(jiān)管是企業(yè)經(jīng)濟管理的核心部分，它對企業(yè)能夠持續(xù)長遠(yuǎn)的發(fā)展起著推動作用，它貫穿了企業(yè)經(jīng)濟活動的全過程。企業(yè)與各界簽訂的經(jīng)濟合同都會涉及到財務(wù)部門，企業(yè)的經(jīng)濟合同管理與財務(wù)監(jiān)管是密不可分的，二者相輔相成，都能規(guī)范企業(yè)成本開支，保證企業(yè)資金的規(guī)范使用，提高資金的使用效益。
2、財務(wù)監(jiān)管在企業(yè)經(jīng)濟合同管理中的責(zé)任
經(jīng)濟合同管理涉及到了企業(yè)管理的多個方面，是企業(yè)經(jīng)營管理中非常重要的內(nèi)容。它是企業(yè)在市場經(jīng)濟競爭中保護(hù)企業(yè)自身利益的手段。但僅靠經(jīng)濟合同的管理不能完成整個管理職能，因此需要完善合同管理制度。這就需要財務(wù)部門與之協(xié)調(diào)配合，發(fā)揮其財務(wù)監(jiān)管職能，并落實到企業(yè)經(jīng)濟合同全過程的責(zé)任目的。
二、財務(wù)在經(jīng)濟合同管理中的控制作用
1、合同訂立前的風(fēng)險預(yù)測
在合同訂立前，財務(wù)部門與合同管理相關(guān)部門配合可以對合同可能存在的風(fēng)險進(jìn)行分析預(yù)測。在這個階段財務(wù)部門工作人員要仔細(xì)調(diào)查研究對方的資信情況及履行約定的能力，把可能存在的風(fēng)險一一分析，制定相應(yīng)的對策。合同最為重要的一個風(fēng)險來源于合同本身，財務(wù)人員要重點關(guān)注合同的格式、類型、變更事項、糾紛等等，盡量選取國家統(tǒng)一頒發(fā)通用的格式文本，財務(wù)人員要仔細(xì)核對合同內(nèi)容，合同的條款不漏項，文字表達(dá)清晰無意思不明確詞語。同時，還要利用法律資源，降低和轉(zhuǎn)移合同條款中存在的風(fēng)險。
2、合同訂立階段的財務(wù)監(jiān)管
企業(yè)對于發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動除即時結(jié)清方式外都需要訂立書面經(jīng)濟合同，以便更好的管理約束對方。企業(yè)在簽訂經(jīng)濟合同過程中，要嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)的授權(quán)與審批程序，業(yè)務(wù)部門在與客戶簽訂經(jīng)濟合同時，必須是經(jīng)過企業(yè)授權(quán)同時經(jīng)管理層審批的，未經(jīng)授權(quán)或?qū)徟鷦t無權(quán)簽訂合同。在此過程中財務(wù)重點關(guān)注的內(nèi)容是：標(biāo)的是否符合企業(yè)經(jīng)濟效益；雙方企業(yè)是否具備履行經(jīng)濟合同的能力；合同所涉及的財務(wù)數(shù)據(jù)是否嚴(yán)謹(jǐn)準(zhǔn)確、計算方式是否正確；資金的來源及使用是否合法，結(jié)算方式是否合法等。
3、合同備案階段的財務(wù)監(jiān)管
企業(yè)經(jīng)濟合同簽訂后，負(fù)責(zé)合同簽訂的承辦部門要立即將簽訂好的合同副本送予合同的管理部門及財務(wù)部門進(jìn)行備案，方便監(jiān)督管理合同中經(jīng)濟事項的工作人員進(jìn)行款項的收付。如合同內(nèi)容有變更或者達(dá)成解除協(xié)議，應(yīng)及時與合同管理部門與財務(wù)部門聯(lián)系備案。企業(yè)經(jīng)濟合同正本應(yīng)由合同承辦部門保管、執(zhí)行，合同內(nèi)容全部履行完后要及時將合同歸檔保存。
4、合同履行及收尾階段的財務(wù)監(jiān)管
財務(wù)部門要密切關(guān)注送存?zhèn)浒傅慕?jīng)濟合同的實際履行情況，對不同經(jīng)濟事項的合同設(shè)立不同的收益成本核算體系。企業(yè)財務(wù)部門還要制定費用管理控制相關(guān)規(guī)定，針對不同的經(jīng)濟事項建立不同的明細(xì)賬，保障核算時清晰準(zhǔn)確。對不按合同條款履行或項目驗收未通過的，財務(wù)部門有權(quán)利不予款項結(jié)算。在會計期末，財務(wù)人員還應(yīng)根據(jù)合同的不同性質(zhì)區(qū)分其是否履行完成，及時確認(rèn)該合同收入。在合同收尾時，財務(wù)人員要嚴(yán)格依照合同內(nèi)容，處理好債權(quán)債務(wù)，對于需要催收合同款的及時催收。最后，財務(wù)人員還要編制決算報告，對合同整體履行情況進(jìn)行評估。
5、建立合同管理及保密制度
企業(yè)的經(jīng)濟合同作為財務(wù)檔案，備案及后期的存檔保存都應(yīng)設(shè)置專人管理，并設(shè)置管理制度。同時，企業(yè)財務(wù)部門的工作人員應(yīng)有較高的職業(yè)道德修養(yǎng)，這有助于財務(wù)工作的順利展開，更有助于防止經(jīng)濟合同在訂立及履行的過程中商業(yè)和技術(shù)秘密被泄露，保障了合同信息的安全。
6、合同的變更和索賠工作
經(jīng)濟事項完成情況或有意外，如未按合同時間完成，這就涉及到索賠。它是合同管理的一部分，貫穿合同履行全過程。企業(yè)財務(wù)人員要具備并加強合同變更索賠意識，明確變更和索賠的職責(zé)。在經(jīng)濟合同履行過程中如發(fā)生合同變更或索賠，財務(wù)人員要積極發(fā)揮其財務(wù)監(jiān)督管理的職能，遵照規(guī)章制度，做到有章可循。財務(wù)監(jiān)管在此環(huán)節(jié)主要注意的是：合同的變更理由是否符合法律法規(guī)，以及相關(guān)文件的規(guī)定；原始記錄、原始資料是否完整；對相關(guān)費用要進(jìn)行核查。
7、財務(wù)監(jiān)管理論在實際中的應(yīng)用
企業(yè)經(jīng)濟活動包括采購、生產(chǎn)、銷售三個環(huán)節(jié)，而采購質(zhì)量的好壞直接影響著企業(yè)的經(jīng)濟效益，因此，企業(yè)在采購合同管理中財務(wù)監(jiān)管更應(yīng)發(fā)揮好其自身的作用。一個企業(yè)的采購合同訂立是發(fā)生在采購計劃的基礎(chǔ)上，財務(wù)監(jiān)管對其的首個任務(wù)是審查采購計劃是否通過了審批，尤其是技術(shù)部門對物資的要求。財務(wù)人員要核對賬面庫存，判斷庫存資源是否滿足該需要，避免造成材料積壓。第二，采購部門確定購買數(shù)量后，財務(wù)人員協(xié)助其遵循企業(yè)訂貨報價制度，選取最有利于企業(yè)生產(chǎn)的供應(yīng)商。第三，審核付款條件。供應(yīng)方要求預(yù)付部分貨款，要掌握好預(yù)付的度；如供應(yīng)商沒有要求的，企業(yè)盡量采取分期付款或者貨到付款方式，這樣可以節(jié)省財務(wù)費用。第四，采購合同簽訂過程中，財務(wù)人員著重對質(zhì)量條款進(jìn)行審查，并盡量明確、細(xì)化驗收的標(biāo)準(zhǔn)。第五，審核交貨時間、方式，同時注明運費哪方承擔(dān)。第六，監(jiān)督核定發(fā)票約定。供貨方要按采購數(shù)量及時準(zhǔn)確的為我方開具增值稅發(fā)票。第七，采購合同按約定付款時，審核企業(yè)驗收部門是否切實履行驗收職責(zé)，是否出具完整的書面驗收報告。
三、實施財務(wù)監(jiān)管對經(jīng)濟合同管理的意義
1、保證了合同管理制度的實施
企業(yè)按照合同內(nèi)容付款時，財務(wù)部門工作人員有責(zé)任對經(jīng)濟合同的原件和結(jié)算所需的材料與合同核對是否與收款單位的信息完全一致。并且要對質(zhì)量保證金、預(yù)付款比例和合同標(biāo)的進(jìn)行控制，對于不符合要求的不可予以結(jié)算。財務(wù)部門通過對合同付款環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理，使得企業(yè)合同管理控制作用得到了進(jìn)一步的發(fā)揮，為企業(yè)經(jīng)濟合同管理制度有效的落實奠定基礎(chǔ)。
2、遏制了超范圍支出的問題
企業(yè)普遍認(rèn)為只有縮減成本、費用等才能使企業(yè)提高經(jīng)濟效益。但在實際工作中，超出規(guī)模范圍的投資和超預(yù)算的支出現(xiàn)象也是影響企業(yè)成本的重要因素。在此可以加大合同管理及財務(wù)監(jiān)管的協(xié)同力度，充分調(diào)動起各個部門之間的關(guān)系，一同規(guī)避超范圍支出的問題。對那些可以控制或可以避免的支出適當(dāng)加大財務(wù)監(jiān)管的力度，對于不符合規(guī)定的財務(wù)部門可以不予以結(jié)算付款，更有效的遏制了成本費用超支的問題。
3、完善了各部門協(xié)作，加強合同管理水平
要想加強企業(yè)經(jīng)濟合同的管理，除了要與財務(wù)監(jiān)管結(jié)合外，還要使財務(wù)部門與其他各個部門相互之間協(xié)調(diào)配合起來，這樣能夠提高企業(yè)對合同管理的整體水平。各部門間協(xié)調(diào)一致的配合可以使企業(yè)合同在簽訂時更加公開化，還可以有效地規(guī)避違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生，加強了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的可控性，最為重要的作用是保障了企業(yè)資金的安全，使企業(yè)資金合理高效的被使用，完善了企業(yè)的經(jīng)營狀況，提高了企業(yè)的經(jīng)濟效益。（作者單位：廈門市體育行政事業(yè)會計核算中心）
參考文獻(xiàn)：
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[2]趙潤慧.我國企業(yè)財務(wù)管理理論發(fā)展現(xiàn)狀及其策略[J].中小企業(yè)管理與科技.2009（03）
篇6
法定住址：_________
法定代表人：_________
職務(wù)：_________
委托人：_________
身份證號碼：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯(lián)系人：_________
電話：_________
傳真：_________
帳號：_________
電子信箱：_________
乙方（物業(yè)管理企業(yè)）：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
職務(wù)：_________
委托人：_________
身份證號碼：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯(lián)系人：_________
電話：_________
傳真：_________
帳號：_________
電子信箱：_________
甲方通過（招投標(biāo)，協(xié)議選聘）方式將_________（物業(yè)名稱）委托乙方實行物業(yè)管理服務(wù)。為保障本物業(yè)正常運行，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方達(dá)成以下合同條款。
第一條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：_________
座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）_________號。
管理界限：東至_________；南至：_________；西至_________；北至：_________。
占地面積：_________平方米。
建筑面積：_________平方米。
容 積 率：_________%
綠地占有率：_________%
公建配套用房面積：_________平方米
小區(qū)總戶數(shù)：_________
受益人口：_________
委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見附表。
篇7
一、施工企業(yè)財務(wù)部門參與合同管理的必要性
（一）可對施工合同是否符合國家法律法規(guī)進(jìn)行把關(guān)
財務(wù)部門參與施工企業(yè)合同管理，可對擬簽訂的施工合同是否符合國家的法律法規(guī)進(jìn)行監(jiān)督，讓企業(yè)在守法的基礎(chǔ)上拓展業(yè)務(wù)，獲取收益。
（二）可為施工企業(yè)簽訂合同提供準(zhǔn)確的信息
財務(wù)部門參與施工企業(yè)合同管理，憑借其對財務(wù)風(fēng)險的識別和判斷，可及時發(fā)現(xiàn)或估計項目工程潛在的風(fēng)險，從而采取必要措施把風(fēng)險降到最低。
（三）可確保施工合同的順利履行與結(jié)算
施工合同訂立后，如果建設(shè)單位違反合同條款，不按合同約定的時間，金額或者方式支付工程價款。財務(wù)部門參與施工企業(yè)合同管理，可與其他業(yè)務(wù)部門一起做好合同管控措施，做到發(fā)現(xiàn)問題及時與建設(shè)單位磋商，保證合同的順利執(zhí)行，確保施工企業(yè)資金的安全與順利回籠，提高企業(yè)的盈利能力和管理效率。
二、財務(wù)部門應(yīng)全程參與施工企業(yè)合同管理
（一）配合投標(biāo)部門進(jìn)行建設(shè)單位資信調(diào)查
施工企業(yè)的產(chǎn)品是工程項目，建設(shè)單位為確保建設(shè)項目順利實施，一般會在招標(biāo)文件中對投標(biāo)企業(yè)的規(guī)模和資質(zhì)以及業(yè)績等方面作一些限制。符合投標(biāo)條件的施工企業(yè)，也不能“有奶便是娘”，盲目進(jìn)行投標(biāo)。應(yīng)該在投標(biāo)前對項目實施風(fēng)險進(jìn)行分析，最主要的風(fēng)險就是能否及時、足額收到工程價款。此過程中需要財務(wù)部門與投標(biāo)部門相互配合，先對招標(biāo)單位的財務(wù)狀況和信用情況等進(jìn)行調(diào)查分析，根據(jù)分析的結(jié)果評定其信用狀況，然后決定是否參與投標(biāo)。
（二）參加投標(biāo)前的項目評審工作
投標(biāo)前的評審，施工企業(yè)應(yīng)組織法律部門、技術(shù)部門，財務(wù)部門等其他專業(yè)人員共同參與。通常是各部門分別從各自角度對擬投標(biāo)項目進(jìn)行評審。財務(wù)部門在其中承擔(dān)的主要工作是：
1.測算企業(yè)自身是否具備足夠資金實施投標(biāo)項目。建設(shè)工程投資額大，實施周期長，如果預(yù)付款比例不高，施工企業(yè)則需要墊資投入。企業(yè)需要考慮資金的供應(yīng)以及外部融資成本，還應(yīng)該考慮與其他正在施工的項目是否會發(fā)生資金需求方面的沖突。
2.對項目利潤進(jìn)行財務(wù)預(yù)測。目前建筑市場僧多粥少，競爭激烈，企業(yè)要控制經(jīng)營風(fēng)險，利潤的預(yù)測十分重要。如果測算不準(zhǔn)確，以不合適的報價去投標(biāo)，可能因報價過高無法中標(biāo)與項目失之交臂，也可能因低價中標(biāo)但出現(xiàn)虧損的后果。財務(wù)部門在配合進(jìn)行利潤測算時，要充分考慮材料費，人工費，機械使用費等合同主要成本，還要考慮在不同的付款方式下，因資金的占用而帶來的機會成本。
（三）參加合同簽訂時的評審工作
施工企業(yè)中標(biāo)后，緊接著面臨的問題是與建設(shè)單位簽訂正式合同。合同簽訂過程的審核是不可缺少的。在這個環(huán)節(jié)中，仍需要企業(yè)各部門共同參與，進(jìn)行把關(guān)，并在必要時參與商務(wù)談判。財務(wù)部門在此環(huán)節(jié)中承擔(dān)的主要任務(wù)是：
1.審核合同中所涉及的單價及金額等是否正確;
2.審核合同的工程款支付方式是否與標(biāo)書文件一致，必要時參與商務(wù)談判，以獲取更有利于施工企業(yè)的工程款支付方式。
3.審核合同中所列條款是否符合國家財經(jīng)稅收法律法規(guī)。
（四）對合同執(zhí)行過程進(jìn)行監(jiān)督
工程建設(shè)實施周期長，如果在執(zhí)行過程中控制不好，則會出現(xiàn)施工期延長，利潤空間下降的情況。在這個環(huán)節(jié)中，財務(wù)部門承擔(dān)主要職責(zé)是根據(jù)合同的內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督。
1.在合同執(zhí)行過程中，財務(wù)部門應(yīng)該及時核算合同成本和合同利潤。每月末將合同已發(fā)生的材料成本、人工成本、機械使用成本與合同報價進(jìn)行比對。如出現(xiàn)利潤降低或即將虧損的跡象，應(yīng)及時匯報公司管理層，由管理層組織相關(guān)人員分析原因，尋找對策。這樣及時對合同執(zhí)行成本進(jìn)行監(jiān)控，能有效防范合同執(zhí)行過程中風(fēng)險。
2.對照合同的工程款支付條款，及時申請建設(shè)方支付工程價款，并協(xié)助管理層對各工程項目部進(jìn)行業(yè)績考核。根據(jù)合同條款，對于建設(shè)單位應(yīng)該支付工程價款的項目工程，如工程項目部未及時申請支付，財務(wù)部門應(yīng)督促他們及時申請，催要合同價款。資金是施工企業(yè)的血液，只有及時收回工程價款，才能是企業(yè)各項經(jīng)營活動正常運轉(zhuǎn)，避免施工企業(yè)因資金不足而陷入業(yè)務(wù)停頓或癱瘓狀態(tài)之中。
（五）參與對合同履行情況的評估工作
施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立合同履行情況的評估制度，至少于每年年末對合同履行的總體情況和重大合同履行的具體情況進(jìn)行分析評估，財務(wù)部門在評估工作中，與其他部門一起參與合同的總結(jié)與分析，找出合同管理中的不足之處，制定相應(yīng)的措施進(jìn)行改進(jìn)和完善。
總之，施工企業(yè)的合同管理工作，財務(wù)部門參與其中是非常必要的。施工企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)與其他業(yè)務(wù)部門一道，全程參與到合同管理工作中去，不斷提高企業(yè)財務(wù)管理水平。
篇8
當(dāng)前經(jīng)濟社會全面高度發(fā)展的形勢下，企業(yè)經(jīng)濟往來大多通過經(jīng)濟合同來實現(xiàn)，經(jīng)濟合同的種類和數(shù)量也越來越多，企業(yè)必須加強對經(jīng)濟合同的管理。合同管理的好壞直接影響企業(yè)的經(jīng)濟利益，高水平高質(zhì)量的合同管理勢在必行。但在企業(yè)合同管理實際過程中，財務(wù)監(jiān)管力度不夠，財務(wù)人員主動參與意識不強，財務(wù)報表與真實經(jīng)濟業(yè)務(wù)脫節(jié)，合同管理效率低下，風(fēng)險防范不足。為做好合同管理工作，企業(yè)必須高度重視財務(wù)監(jiān)管在合同管理中的重要性，加強財務(wù)部門在監(jiān)管合同簽訂到執(zhí)行等各環(huán)節(jié)的職能作用，從而把合同風(fēng)險降低或進(jìn)行有效規(guī)避，以便能有效提高合同管理的效率。加強對經(jīng)濟合同中財務(wù)監(jiān)管職能，是財務(wù)部門必須履行的職能之一，有利于提高合同管理水平，有利于維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟利益，有助于提升企業(yè)的經(jīng)濟利益。
本文主要關(guān)注財務(wù)監(jiān)管在合同管理中的重要性，通過對合同管理過程中存在的主要問題深入分析，提出完善合同管理方面的一些建議。
二、從財務(wù)監(jiān)管角度強化企業(yè)的合同管理
企業(yè)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)和往來事項大部分都是通過不同的合同來實現(xiàn)的，可見合同在公司開展的對外經(jīng)營活動中起著重要作用，公司必須將“合同管理”作為公司最基本的管理制度之一，并圍繞合同的一系列具體環(huán)節(jié)，展開對合同的風(fēng)險預(yù)防和實時控制活動[1]。
企業(yè)合同管理是指企業(yè)對以自身為當(dāng)事人的合同依法進(jìn)行訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列行為的總稱。其中訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止是合同管理的內(nèi)容；審查、監(jiān)督、控制是合同管理的手段。合同管理必須是全過程的、系統(tǒng)性的、動態(tài)性的。合同管理一般可劃分為四個階段：合同準(zhǔn)備階段，包括合同策劃、調(diào)查、初步確定準(zhǔn)合同對象、談判、擬訂合同文本、審核等程序；合同簽署階段，包括正式簽署、將合同分送相關(guān)部門等程序；合同履行階段，包括合同履行、變更或轉(zhuǎn)讓、終止、糾紛處理等程序；合同履行后管理階段，包括合同歸檔保管、執(zhí)行情況評價等程序[2]。
加強財務(wù)部門對合同的監(jiān)管非常重要，不容忽視。一方面，財務(wù)部門進(jìn)行業(yè)務(wù)核算和編制財務(wù)報表需要以企業(yè)簽訂的經(jīng)濟合同為依據(jù)，屬于企業(yè)會計原始資料之一，加強合同的有效管理，充分發(fā)揮財務(wù)部門的監(jiān)管作用，是財務(wù)管理工作的一項非常重要的內(nèi)容，可以實現(xiàn)財務(wù)部門對合同涉及的經(jīng)濟事項的前、中、后不同階段的管理。此外，合同管理的主要目的是通過有效手段減少企業(yè)合同風(fēng)險，提高合同管理過程中的效率，明確合同的管理責(zé)任，有效控制合同發(fā)生的費用，降低各項成本，最終提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。可見，合同管理是財務(wù)管理的重要組成部分之一，加強對合同的管理也是財務(wù)部門要履行的重要職能之一，有利于企業(yè)嚴(yán)格遵守內(nèi)部控制規(guī)范，完成預(yù)期的經(jīng)濟效益目標(biāo)。
三、防范企業(yè)合同管理中財務(wù)監(jiān)管的缺位現(xiàn)象
在企業(yè)管理事務(wù)中，大部分企業(yè)都會專門設(shè)立相應(yīng)的管理部門進(jìn)行合同管理，但財務(wù)管理部門與合同管理部門之間缺乏有效溝通，無法做到信息資源共享，使得財務(wù)部門的合同監(jiān)管作用受到抑制和約束，合同管理的效率不高。財務(wù)部門出具的財務(wù)報表與企業(yè)實際發(fā)生的業(yè)務(wù)脫節(jié)，導(dǎo)致財務(wù)部門提供的各項數(shù)據(jù)難以為企業(yè)管理者和各級投資者提供有價值的參考信息。
在整個合同管理過程中，財務(wù)部門的管理人員主動合同管理的積極性不高。在一系列的合同管理過程中，從合同前期談判、到合同中期簽訂、合同過程履行，以及合同后期結(jié)算和合同保管等環(huán)節(jié)，財務(wù)人員往往沒有主動對合同進(jìn)行監(jiān)管的意識，只是在合同履行后收到業(yè)務(wù)部門隨時傳來的結(jié)算單據(jù)，依據(jù)財務(wù)人員對合同結(jié)算單據(jù)的基本理解進(jìn)行財務(wù)核算，簡單發(fā)揮報銷、結(jié)算、統(tǒng)計的作用，而不進(jìn)行合同相關(guān)業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)和及時溝通。這種經(jīng)濟信息的傳遞過程是不準(zhǔn)確的，也不及時，加上財務(wù)人員對有些經(jīng)濟業(yè)務(wù)性質(zhì)不了解、對合同的具體執(zhí)行情況不清楚，導(dǎo)致財務(wù)核算滯后、財務(wù)數(shù)據(jù)也不夠真實，財務(wù)報表反應(yīng)的情況與企業(yè)真實的經(jīng)濟業(yè)務(wù)缺乏關(guān)聯(lián)性[3]。這種情況下，財務(wù)部分出具的數(shù)據(jù)不能給企業(yè)的經(jīng)營管理者提供有用的支持，也不能為投資者提供有價值的參考信息。
為了改變上文描述的現(xiàn)狀，財務(wù)部門的管理人員要積極尋求各種方式方法，積極參與到企業(yè)的合同管理中來，確保財務(wù)管理部門在企業(yè)經(jīng)濟正常運行過程中的知情權(quán)，發(fā)揮財務(wù)部門的監(jiān)管職能。財務(wù)管理人員要憑借自身對合同風(fēng)險敏感的專業(yè)判斷力，準(zhǔn)確而又及時的發(fā)現(xiàn)和評估潛在的合同風(fēng)險，還要熟練運用各項會計制度和準(zhǔn)則，利用相應(yīng)的政策，采取有效措施把企業(yè)合同風(fēng)險降低到可接受水平。因此企業(yè)的合同管理需要財務(wù)管理人員對合同進(jìn)行全過程的跟蹤監(jiān)管，將財務(wù)監(jiān)管從企業(yè)合同協(xié)商、合同起草的初始環(huán)節(jié)就開始滲透進(jìn)去，在合同的起草環(huán)節(jié)做好財務(wù)控制，事前防范，事中控制，事后補救，還要求財務(wù)人員全面更新經(jīng)營管理觀念，努力改變財務(wù)工作環(huán)境，同時提升財務(wù)人員的自身綜合素質(zhì)。
四、加強企業(yè)合同管理中財務(wù)監(jiān)管的關(guān)鍵職能
企業(yè)管理的一項重要內(nèi)容就是合同管理，并且合同管理也是財務(wù)管理的一部分內(nèi)容，財務(wù)管理的主要目標(biāo)包括下面三項，一是優(yōu)化合同管理的流程、二是降低合同管理的風(fēng)險、三是提高合同管理的效率。財務(wù)部門如何才能夠在企業(yè)經(jīng)濟合同的管理中發(fā)揮監(jiān)管的重要作用值得深入剖析探討，本文就從合同管理的四個階段進(jìn)行分析探討。
（一）合同訂立前重點做好風(fēng)險防范
風(fēng)險預(yù)測和風(fēng)險辨析工作要在合同簽訂前完成，其要由財務(wù)部門配合相關(guān)部門來完成。財務(wù)管理部門的工作人員要認(rèn)真分析即將進(jìn)行的合同活動中可能存在的風(fēng)險，并保持積極溝通[4]。在風(fēng)險分析過程中財務(wù)管理人員要認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)，仔細(xì)調(diào)查合同簽訂關(guān)聯(lián)方的資信情況、財務(wù)情況、業(yè)務(wù)水平和履約能力，把可能涉及到的風(fēng)險進(jìn)行逐一的分析研判，確定可能發(fā)生風(fēng)險的類型，制定有效的風(fēng)險防范對策。合同本身就是合同風(fēng)險一個重要的來源，財務(wù)部門需要注重相應(yīng)細(xì)節(jié)，對合同中涉及財務(wù)的條款給予適當(dāng)?shù)囊庖姟Ｘ攧?wù)人員要重點關(guān)注合同標(biāo)的是否符合企業(yè)業(yè)務(wù)范圍；合同中提及的經(jīng)濟事項和相關(guān)數(shù)據(jù)是否符合企業(yè)的預(yù)算和利益；合同的格式和合同類型是否規(guī)范；合同內(nèi)容和條款是否合理齊備。如合同價款的確定和支付結(jié)算方式、金額大小寫、產(chǎn)品和服務(wù)的數(shù)量、質(zhì)量或技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、履約期限和地點、違約責(zé)任的歸屬、爭議的解決等。
（二）合同簽署階段重點監(jiān)管合同簽署權(quán)限及備案程序
強化財務(wù)管理部門對合同簽定階段的監(jiān)管，包括兩部分，一是合同正式簽署環(huán)節(jié)的管控，二是分送合同到相關(guān)部門環(huán)節(jié)的管控。財務(wù)人員應(yīng)重點關(guān)注簽署的合同是否屬于經(jīng)過審核管理程序同意簽訂的合同；是否超越合同簽署權(quán)限，嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)的授權(quán)審批制度，做到重大事項審批簽字有效，嚴(yán)禁未經(jīng)授權(quán)擅自簽訂；簽署加蓋的合同印章是否與財務(wù)備案表中的印章一致。如存在授權(quán)委托的情況，財務(wù)部門還應(yīng)該審查是否存在委托備案書，合同受托簽字人是否與委托備案書中受托人一致，是否超出委托事項范圍以及委托期限等細(xì)節(jié)。
完整合同需要專門編號并加蓋公章或合同專用章，合同管理部門應(yīng)當(dāng)?shù)谝粫r間將一份完整合同的原件或副本送財務(wù)管理部門備案。財務(wù)部門應(yīng)履行同簽收制度，并指定專人負(fù)責(zé)合同的管理，對合同的管理實行責(zé)任追究制度。合同發(fā)生任何變更或達(dá)成解除協(xié)議的時候應(yīng)該重新走審批流程并及時報送財務(wù)部門簽收登記備案。
（三）合同履行過程中及時結(jié)算并設(shè)定索賠工作流程
企業(yè)財務(wù)部門對合同簽訂部門送存?zhèn)浒傅暮贤瑧?yīng)關(guān)注履行過程的各種情況，依據(jù)合同中的各項條款審核執(zhí)行結(jié)算業(yè)務(wù)，按照合同內(nèi)容的要求，嚴(yán)格清理債權(quán)債務(wù)，做好合同款項的催收，對合同的履行情況進(jìn)行及時評估。凡是沒有按照合同條款履約的，或者驗收未能通過的業(yè)務(wù)，財務(wù)部門有權(quán)拒絕撥款。
這包括兩個方面，一是要密切關(guān)注對合同生效后涉及的稅收政策、收入情況、費用情況、資金使用情況以及合同執(zhí)行情況，執(zhí)行嚴(yán)格的合同管理及審核流程。二是，在資金管理方面要遵循集中管理、統(tǒng)籌安排、綜合平衡和優(yōu)化投向的原則。資金管理需要由財務(wù)部負(fù)責(zé)和具體實施。對照合同履約的實際情況，把握好資金的使用和費用的結(jié)算等方面。對于合同款項的支付，要做到各項合同支出都必須履行計劃申報程序，并嚴(yán)格以批準(zhǔn)的付款計劃為依據(jù)。
在企業(yè)合同有任何形式的變更或任何金額的索賠過程中，財務(wù)管理人員應(yīng)發(fā)揮監(jiān)督檢查的重要職能。重點的監(jiān)督包括：第一，合同變更必須符合相應(yīng)的程序，符合有關(guān)法律、法規(guī)和政策；第二，變更應(yīng)通過協(xié)商達(dá)成書面協(xié)議，作為原始合同的補充，做好原始記錄、原始資料的保管；最后，嚴(yán)格按照變更后的合同內(nèi)容和條款對相關(guān)費用進(jìn)行審查，及時進(jìn)行財務(wù)核算。需要強調(diào)的是，財務(wù)管理人員要提高合同變更后的索賠意識，明確合同變更和合同索賠職責(zé)，把合同監(jiān)管工作貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動的全過程。財務(wù)監(jiān)管還要制定合同變更以及索賠的操作流程和需要注意的事項，尤其是合同中重要條款的變更，要按照內(nèi)控要求，履行企業(yè)內(nèi)部的領(lǐng)導(dǎo)會簽和各級審批程序，做到有章可循，照章辦事。
（四）建立合同管理在履行后的保密及評價制度
送存財務(wù)部門備案的經(jīng)濟合同要指定專人保管，并定期對合同進(jìn)行編號、統(tǒng)計、分類和歸檔登記，以實現(xiàn)重要文檔的管理，同時還要注意財務(wù)人員職業(yè)道德，嚴(yán)禁以任何形式泄露合同涉及的商業(yè)秘密和技術(shù)秘密。此外，財務(wù)部門要制定合同執(zhí)行情況的評價制度，按照兼顧全面和突出重點的原則，定期對合同執(zhí)行情況進(jìn)行分析評價，并實施責(zé)任追究制度，做好合同履行后管理階段的財務(wù)管控。
五、健全涵蓋財務(wù)監(jiān)管的企業(yè)合同管理體系
經(jīng)濟合同的管理需要有內(nèi)控和政策的支持，才能減少風(fēng)險，達(dá)到合同管理的目的。同時一個健全的合同管理體系也離不開專業(yè)人才隊伍的參與。
（一）完善企業(yè)合同管理的組織架構(gòu)
企業(yè)管理本身就是一個相互關(guān)聯(lián)的系統(tǒng)工程，各部門應(yīng)保證充分溝通，密切配合，單純強調(diào)某一方面往往使管理失衡，進(jìn)而影響全盤。企業(yè)應(yīng)建立起由企業(yè)高層管理者主管、合同歸口管理部門統(tǒng)管、業(yè)務(wù)部門分管、合同管理人員專管、財務(wù)部門監(jiān)管的企業(yè)經(jīng)濟合同管理風(fēng)險評估和預(yù)防體系，并建立囊括企業(yè)合同審查制度、企業(yè)合同文檔管理制度、合同變更事項管理制度等在內(nèi)的全面的完善的合同管理制度，從結(jié)構(gòu)和制度層面進(jìn)行規(guī)范，每個環(huán)節(jié)相互協(xié)調(diào)，如果企業(yè)簽訂合同的部門、執(zhí)行合同的部門、審批合同的人員，對合同的管理的流程沒有調(diào)整好，那么財務(wù)的監(jiān)管就會孤立無援，也就失去了財務(wù)監(jiān)管的基礎(chǔ)和存在的必要性。只有在完善的合同管理制度和嚴(yán)密的合同管理內(nèi)控體系的支撐下，對經(jīng)濟合同進(jìn)行動態(tài)化管理，各部門相互協(xié)調(diào)配合，財務(wù)部門對合同管理的監(jiān)管作用才能得到充分的發(fā)揮。
（二）建設(shè)合同管理的專業(yè)化隊伍
企業(yè)合同管理部門中人員素質(zhì)的高低會直接影響管理效率和質(zhì)量。所以財務(wù)部門要做好合同管理工作，企業(yè)必須要高度重視包括財務(wù)人員在內(nèi)的合同管理人員的繼續(xù)教育和專業(yè)培訓(xùn)，可以采取的途徑有講座、培訓(xùn)、技術(shù)交流會等。培訓(xùn)內(nèi)容涉及很多方面，例如，可以是強化與經(jīng)濟合同有關(guān)的法律知識的培訓(xùn)，如《合同法》等，通過培訓(xùn)強化經(jīng)濟合同管理人員的法律觀念和意識；也可以是加強對合同管理人員的業(yè)務(wù)水平、知識面的培養(yǎng)，提高其處理經(jīng)濟合同中各種事務(wù)的能力，讓其進(jìn)一步掌握專業(yè)知識，熟悉合同處理手段，以此強化其專業(yè)能力。總之，采取多項舉措加強隊伍建設(shè)至關(guān)重要，建立一支專業(yè)化的人才隊伍，切實保障企業(yè)合同管理體系的正常運行和高效執(zhí)行。
六、小結(jié)
合同是企業(yè)日常經(jīng)營活動中必不可少的內(nèi)容，加強合同管理具有重要意義。合同管理離不開財務(wù)監(jiān)管，加強財務(wù)管理部門對合同的監(jiān)管是財務(wù)部門的職能之一，這就需要企業(yè)的財務(wù)部門主動參與到合同管理中來，充分發(fā)揮財務(wù)的監(jiān)管職能作用，降低或規(guī)避合同風(fēng)險，維護(hù)企業(yè)利益。在合同訂立前，財務(wù)部門要做好風(fēng)險預(yù)測、風(fēng)險辨析工作；在合同簽署階段，財務(wù)部門應(yīng)對簽訂合同權(quán)限、合同印章使用管理、分送合同給相關(guān)部門等方面進(jìn)行監(jiān)管；在合同履行階段，財務(wù)部門應(yīng)嚴(yán)密P注合同實際履行情況，及時結(jié)算并清理債權(quán)債務(wù)，制定合同變更索賠工作流程和相關(guān)注意事項；在合同履行后管理階段，財務(wù)應(yīng)做好合同的歸檔保管工作，建立合同管理及保密制度。加強財務(wù)在合同管理中的職能，除了在合同管理的四個階段進(jìn)行監(jiān)管外，還需要企業(yè)依據(jù)實際情況建立健全企業(yè)合同的管理體系，做好包括財務(wù)人員在內(nèi)的合同管理人員的培訓(xùn)。相信有了財務(wù)部門的監(jiān)管，企業(yè)會更好的實現(xiàn)合同風(fēng)險管理，避免企業(yè)合同執(zhí)行的潛在風(fēng)險，并提高合同執(zhí)行水平，從而更好的維護(hù)企業(yè)的利益。
參考文獻(xiàn)
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篇9
1.2 物流外包合同風(fēng)險
企業(yè)物流外包的目的是建立企業(yè)與第三方物流公司的戰(zhàn)略同盟關(guān)系。這是一種基于相互信任，通過彼此間的信息溝通實現(xiàn)風(fēng)險共擔(dān)和利潤共享的一種企業(yè)合作關(guān)系。雙方通過精誠合作所產(chǎn)生的利潤比各自獨立運作所產(chǎn)生的利潤更大，可以說這是一種1+1>2的對策[2]。但是，如果合同不完善，不能通過合同來明確雙方的權(quán)力、義務(wù)，那么，就無法有效地約束當(dāng)事雙方的行為，結(jié)果雙方都會為單方面追求自己的利益而損害對方的利益。例如第三方物流企業(yè)以自己為中心而不是以客戶為中心來處理每一個環(huán)節(jié)；第三方物流公司不按客戶要求來完成物流業(yè)務(wù)；為了大客戶的業(yè)務(wù)而放棄小客戶的業(yè)務(wù)或推掉小客戶的業(yè)務(wù)；泄露對方的商業(yè)信息等。合同不完善最周會導(dǎo)致物流外包的失敗。Barthelemy（2003）調(diào)查分析了近百家企業(yè)外包案例后，發(fā)現(xiàn)有近69%的企業(yè)物流外包失敗的原因歸咎于合同管理不當(dāng)[3]。根據(jù)中國企業(yè)家調(diào)查系統(tǒng)的調(diào)查顯示，2001年實施物流外包的企業(yè)92%遇到合同糾紛，其中20%的企業(yè)遭受到合同糾紛5起以上。
2.物流外包工程的合同風(fēng)險分析
2.1 社會環(huán)境風(fēng)險因素
從社會環(huán)境的角度看，物流外包工程風(fēng)險可以分為政治風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、不可抗力風(fēng)險[4]。經(jīng)濟風(fēng)險主要是指經(jīng)濟社會中出現(xiàn)的物價非正常上漲的風(fēng)險、金融風(fēng)險；政治風(fēng)險主要是指地方保護(hù)主義、行業(yè)保護(hù)主義、異域歧視政策、差別政策所帶來的風(fēng)險；不可抗力和自然環(huán)境風(fēng)險是指施工建設(shè)過程中出現(xiàn)的非正常不可預(yù)見、不可抗衡的自然災(zāi)害（地震、臺風(fēng)、洪水等）。這些風(fēng)險都會導(dǎo)致不能按照合同條款來執(zhí)行。
2.2 信用機制不完善，合同信息泄露
企業(yè)在將物流業(yè)務(wù)外包的同時，也不得不將公司經(jīng)營的相關(guān)信息告知第三方物流公司。但是，第三方物流公司并非只為一家企業(yè)提供物流外包服務(wù)，在掌握了眾多客戶的信息資源后，物流公司有可能會把有價值的信息透露給企業(yè)的競爭對手，企業(yè)商業(yè)機密的喪失會使企業(yè)在市場競爭中失掉先機，給企業(yè)的經(jīng)營帶來巨大風(fēng)險。例如，企業(yè)在與物流公司簽訂外包合同時，必須告訴對方本年度的銷售額，另外也要向?qū)Ψ教峁┬枰拓浀目蛻粜畔⑷缈蛻裘Q、送貨地址、聯(lián)系人、聯(lián)系方式等。這些商業(yè)機密一旦被不良物流服務(wù)商賣給競爭對手，則客戶可能被挖走，或者企業(yè)被迫要降價或采取其他的方法才能留住客戶。而第三方物流企業(yè)在違約后并沒有受到任何懲罰，也沒有相關(guān)信用檔案。違約的低成本導(dǎo)致很多中小物流企業(yè)服務(wù)意識薄弱，在簽約前做出很多空頭支票，一個地方的客戶騙過來了，換個地方照樣開業(yè)，又用同樣的手段對付新客戶。
2.3 合同管理人員的素質(zhì)
合同管理人員素質(zhì)是導(dǎo)致合同管理風(fēng)險的重要因素，主要涉及人員的知識結(jié)構(gòu)、能力水平等因素。知識結(jié)構(gòu)因素是合同管理人員由于知識結(jié)構(gòu)單一或?qū)?jīng)濟社會變化的敏銳性不想，缺乏對國際國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境變化、政策和法律法規(guī)等的準(zhǔn)確分析、預(yù)測，造成合同在簽訂和履行過程中存在一定風(fēng)險。能力水平因素是合同管理人員未能發(fā)現(xiàn)合同中條款不合理的風(fēng)險；發(fā)現(xiàn)問題，但未提出合理性改進(jìn)意見的風(fēng)險；起草合同人員未采納合同審核人員提出的合理化建議的風(fēng)險等，致使合理管理過程中的存在風(fēng)險。
2.4 合同管理過程風(fēng)險
企業(yè)在合同管理的每一個過程中都存在風(fēng)險。但常見的合同風(fēng)險因素主要有合同審核風(fēng)險、合同的正式簽署風(fēng)險、合同履行風(fēng)險、合同糾紛處理不當(dāng)風(fēng)險。
2.4.1 合同審核風(fēng)險是在合同審核過程中沒有風(fēng)險或糾正合同不當(dāng)內(nèi)容和條款的風(fēng)險。這種風(fēng)險主要表現(xiàn)為：合同審核人員因?qū)I(yè)素質(zhì)或工作態(tài)度的原因未能發(fā)現(xiàn)合同文本中的內(nèi)容和條款不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險；雖然發(fā)現(xiàn)了問題但未提出恰當(dāng)?shù)男抻喴庖姷娘L(fēng)險；合同起草人員沒有充分考慮合同審核人員提出的改進(jìn)意見或建議，導(dǎo)致合同中的不當(dāng)內(nèi)容和條款未被糾正等。
2.4.2 合同正式簽署風(fēng)險是指正式簽署合同過程中存在不當(dāng)行為的風(fēng)險。這種風(fēng)險主要表現(xiàn)為：合同文本不合理，超越權(quán)限簽訂合同等。合同條款不合理主要表現(xiàn)在合同條款存在不合理、不完整、不嚴(yán)密；合同違反法律法規(guī)等方面。
2.4.3 合同履行過程中風(fēng)險是指合同履行過程中存在的風(fēng)險。這種風(fēng)險主要表現(xiàn)為違約風(fēng)險，即本企業(yè)或?qū)Ψ經(jīng)]有恰當(dāng)?shù)芈男泻贤屑s定的義務(wù)。
2.4.4 合同糾紛處理不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險是指在處理合同糾紛過程存在不當(dāng)行為的風(fēng)險。這種風(fēng)險主要包括：物流服務(wù)購買方及供應(yīng)方未及時向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報告合同糾紛和擬采取的對策；未及時采取有效措施防止糾紛的擴大和發(fā)展；未與對方有效協(xié)商合同糾紛解決辦法，或合同糾紛解決辦法未得到授權(quán)批準(zhǔn)；未收集充分的對方違約行為的證據(jù)，導(dǎo)致本企業(yè)在糾正處理過程中處于舉證不力的低位；未按照合同約定追究對方的違約的責(zé)任等。
3.合同風(fēng)險的防范管理
3.1 完善物流外包合同條款，明確分工，同時建立激勵機制
企業(yè)可以與物流服務(wù)商簽訂兩份協(xié)議，一份為一般性條款，規(guī)定一些非操作性的法律問題，如保險、保密、賠償、不可抗力、解約等法律問題的內(nèi)容；另一份為工作范圍，盡可能明確具體內(nèi)容，可操作性要強，避免產(chǎn)生歧義的條款，內(nèi)容要明確具體，合同中明確合同終止條款。如果協(xié)議中缺乏終止條款，雙方合作關(guān)系在應(yīng)該終止或變更時，無疑會為是否終止合作關(guān)系產(chǎn)生一系列的糾紛。
物流外包合作是基于分工基礎(chǔ)上的合作，因而要求物流服務(wù)供應(yīng)方和購買方和磋商合同時，必須對合作中各自的責(zé)任在合同中進(jìn)行明確分工。從總的責(zé)任分工來說，物流服務(wù)購買方在程序和系統(tǒng)的設(shè)計方面起領(lǐng)導(dǎo)作用，而物流服務(wù)供應(yīng)方則在執(zhí)行這些活動時起領(lǐng)導(dǎo)作用。具體執(zhí)行物流合作方案是，必須在明確合作各方的工作任務(wù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)合作目標(biāo)制定完成各項任務(wù)的規(guī)則和要求，并按照供應(yīng)商的績效評估指標(biāo)（質(zhì)量考評指標(biāo)，供應(yīng)考評指標(biāo)、經(jīng)濟考評指標(biāo)、合作與服務(wù)指標(biāo)）對工作績效進(jìn)行適時評估。當(dāng)合作中出現(xiàn)問題時，就可以及時進(jìn)行協(xié)商改進(jìn)，避免事態(tài)的惡化和造成嚴(yán)重?fù)p失，從而防范合作風(fēng)險。
同時，合同要建立激勵機制，建立專門的合同管理部門，設(shè)計完善的合同條款。也可以聘請專家參與談判，建立合同跟蹤管理制度，在合同執(zhí)行前，執(zhí)行的過程中及執(zhí)行后對其進(jìn)行跟蹤，保持信息的順暢。另外，簽訂合同需要雙方反復(fù)的磋商，直到取得一致的意見，合同才告成立。所以待合同的主要條款確定后，雙方可以選擇先草簽合同，等其他次要條款確定后，再正式簽訂合同。也可以選擇在簽訂合同前先進(jìn)行合同的試運作，時間長短根據(jù)合作業(yè)務(wù)的復(fù)雜程度而定，讓服務(wù)商對企業(yè)的物流業(yè)務(wù)有一個了解熟悉的過程，然后再切換到正式合同來運行。
3.2 建立健全信用評價體系
建立健全信用評價體系是使合同雙方增強互信、加強合作、確保合同簽訂和履行順利進(jìn)行的平臺。為此，應(yīng)建立并完善分級信用等級制度，對合同當(dāng)事人的組織機構(gòu)、經(jīng)營現(xiàn)狀、財務(wù)狀況等情況進(jìn)行信用評價，劃分等級，建立合同對象的商業(yè)信用檔案等，并納入日常動態(tài)管理。在合同簽訂和履行的過程中，對于信用良好的單位可給予優(yōu)先考慮，反之，則從嚴(yán)管理。
3.3 設(shè)置專門的合同管理機構(gòu)及人員
物流服務(wù)購買方和供應(yīng)方都應(yīng)建立一支包括經(jīng)營管理人員、合同管理人員、業(yè)務(wù)管理人員、法律顧問等在內(nèi)的專業(yè)團(tuán)隊人員，負(fù)責(zé)合同的訂立、簽訂、實施、控制。建立專門的合同管理機構(gòu)可以一定程度保障物流外包合同管理的連續(xù)性和一致性。因為每一位新人員參與外包合同管理都要經(jīng)過一定的磨合期才能順利開展工作，會破壞整個物流外包管理流程的連續(xù)性，專職的合同管理機構(gòu)和隊伍有利于企業(yè)快速積累物流外包管理經(jīng)驗，不利于企業(yè)積累物流外包合同管理方面的經(jīng)驗和技巧。
物流外包合同涉及物流服務(wù)需求方及供應(yīng)方、服務(wù)需求企業(yè)的客戶、銷售市場中的顧客，涉及物流活動中的運輸、倉儲、包裝、加工、信息處理、配送、驗收等各環(huán)節(jié)，過程長、環(huán)節(jié)多，因此要求合同管理人員必須有愛崗敬業(yè)、有較高的專業(yè)素質(zhì)水平，具備一定的合同談判技巧和心里素質(zhì)，熟悉業(yè)務(wù)，掌握合同的有關(guān)知識，熟練掌握與合同簽訂、管理相關(guān)的法律法規(guī)。
3.4 建立健全合同管理體系
合同流程管理一般是由合同調(diào)研、策劃、談判、擬定合同文本、審核、簽訂、履行、變更或轉(zhuǎn)讓、終止、存檔的等環(huán)節(jié)構(gòu)成。明確合同流程管理各個環(huán)節(jié)的責(zé)任主體、目標(biāo)任務(wù)和工作措施，確保每個環(huán)節(jié)有制度、有落實是合同管理的重要內(nèi)容。實施對合同的全過程監(jiān)督，就要在合同的準(zhǔn)備階段、簽署階段、履行階段和履行后管理結(jié)算，制定專人進(jìn)行監(jiān)督，開展綜合評價，以確保簽約合同主體合法，內(nèi)容合法、合同表示真實、條款完備、表示規(guī)范、簽訂手續(xù)和形式完備，能有效防范于控制合同管理風(fēng)險，實現(xiàn)合同流程管理的制度化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。
3.5 建立健全信息化管理體系
企業(yè)與第三方物流服務(wù)商的合作是一個長期的過程，需要雙方經(jīng)常進(jìn)行信息交流，通過溝通及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，這就要求建立健全信息化管理體系。信息化管理體系可以通過互聯(lián)網(wǎng)或單位內(nèi)部局域網(wǎng)實現(xiàn)各單位的互聯(lián)互通，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的實時更新，全面掌握合同管理的全過程。信息化管理體系的推廣實施，在一定程度上能夠解決執(zhí)行力差、管理人為因素大的問題，能夠有效實現(xiàn)過程管理控制，適時反映合同管理狀況，最終達(dá)到對合同管理過程加以控制的目的。
4.結(jié)語
物流外包合同是物流外包管理中的重要，也是防范物流外包風(fēng)險的主要杠桿。物流外包合同管理是物流外包管理的主要內(nèi)容，它貫穿于整個物流外包過程，物流外包中的成本控制、風(fēng)險控制、服務(wù)質(zhì)量控制都可以通過合同管理來完成。物流外包合同管理的目的是充分體現(xiàn)物流需求企業(yè)對物流服務(wù)的要求，并使物流服務(wù)外包商能完全理解這些要求，從而能幫助企業(yè)對貨物、服務(wù)及相關(guān)信息進(jìn)行有效率與有效益的流動和存儲的計劃、實施與控制，提高企業(yè)客戶的滿意度。加強物流外包合同管理，規(guī)范并完善物流合同，實時監(jiān)督物流外包合同的實施，能有效控制物流外包項目的質(zhì)量、交貨期、成本，規(guī)避風(fēng)險，減少糾紛，保證按期、按量、按質(zhì)地完成物流任務(wù)。
參考文獻(xiàn)
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篇10
一、企業(yè)風(fēng)險的產(chǎn)生與分類
1.企業(yè)風(fēng)險產(chǎn)生的因素分析
企業(yè)風(fēng)險是指在經(jīng)營過程中，由于某些難以預(yù)知或無法控制的因素的影響，使企業(yè)實際利潤與預(yù)計利潤發(fā)生離差而給企業(yè)帶來的損失。由于長期貸款利息、折舊、人員費用、稅費等企業(yè)固定費用的存在，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營有杠桿效應(yīng)，這是產(chǎn)生企業(yè)風(fēng)險的主要原因。
2.企業(yè)運營管理中風(fēng)險的分類
企業(yè)運營中風(fēng)險是由于企業(yè)存在固定財務(wù)費用和固定制造費用，即存在固定成本費用杠桿由此產(chǎn)生，原因上看，可分為經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險是由企業(yè)的生產(chǎn)管理決策和外部市場變化引起的；財務(wù)風(fēng)險來自于企業(yè)盈利能力和企業(yè)融資決策的變化。
二、經(jīng)營風(fēng)險的分析
經(jīng)營風(fēng)險指企業(yè)在運營中因經(jīng)營管理上的各種失誤、缺陷而導(dǎo)致利潤變動的風(fēng)險。具體可以理解為公司的管理決策人員在經(jīng)營管理中出現(xiàn)失誤而導(dǎo)致企業(yè)盈利能力降低從而產(chǎn)生預(yù)期收益下降的風(fēng)險。
1.企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險強弱程度
在企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和資金結(jié)構(gòu)都保持不變的情況下，不論企業(yè)的市場銷量如何，企業(yè)的固定費用都是相對穩(wěn)定的。企業(yè)市場銷售量越多，分?jǐn)偟矫總€單位產(chǎn)品上的固定費用就越小，企業(yè)所獲得的經(jīng)營利潤就越大，反之，銷售量越少會使企業(yè)的獲利水平降低甚至出現(xiàn)虧損。企業(yè)的銷售額變動引起企業(yè)利潤的變化，則表明經(jīng)營杠桿風(fēng)險影響的強弱程度。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險程度分類，可劃分為經(jīng)營風(fēng)險明顯型企業(yè)和經(jīng)營風(fēng)險不明顯型企業(yè)。
2.影響經(jīng)營風(fēng)險的因素
企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營受內(nèi)部和外部等諸多因素的影響，這些因素有很大的不確定性。影響企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的主要因素有：產(chǎn)品銷售量、產(chǎn)品價格、單位產(chǎn)品變動成本、固定成本。
3.企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險對利潤的影響
企業(yè)由于產(chǎn)品價格、戰(zhàn)略選擇、銷售手段等經(jīng)營管理決策引起的未來收益不確定，特別是企業(yè)使用經(jīng)營杠桿而導(dǎo)致息稅前利潤變動形成的風(fēng)險叫作經(jīng)營風(fēng)險。因為在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，由于影響企業(yè)經(jīng)營活動的內(nèi)外部因素經(jīng)常發(fā)生變化，結(jié)合杠桿效應(yīng)的存在，使影響被放大，使息稅前利潤降低，從而導(dǎo)致企業(yè)未來的凈利潤大幅度下降。
三、企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的分析
企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在整個財務(wù)管理活動過程中，由于各種外部不確定性因素所導(dǎo)致企業(yè)蒙受損失的機會和可能。企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營的整個過程中，可將其劃分為投資風(fēng)險、籌資風(fēng)險、資金回收風(fēng)險和收益分配風(fēng)險四種。
企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因一般有以下幾點：
1.宏觀經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜多變，企業(yè)管理系統(tǒng)不能良好適應(yīng)外部環(huán)境
企業(yè)宏觀經(jīng)濟環(huán)境的復(fù)雜性是企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的外部原因。這些因素在企業(yè)外部，但對企業(yè)財務(wù)管理過程產(chǎn)生重大影響。目前，我國許多企業(yè)的財務(wù)管理系統(tǒng)，由于機構(gòu)設(shè)置不完善、財務(wù)管理人員素質(zhì)不高、財務(wù)規(guī)章制度不夠健全完善、會計核算基礎(chǔ)工作不夠完善等原因，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)無法快速適應(yīng)和應(yīng)對外部環(huán)境的變化要求，具體表現(xiàn)在不能科學(xué)預(yù)見外部環(huán)境的不利變化、應(yīng)對措施不力、反應(yīng)滯后，由此產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。
2.財務(wù)管理人員對財務(wù)風(fēng)險的客觀性認(rèn)識不足
財務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，財務(wù)風(fēng)險必然伴隨在財務(wù)活動中。然而很多企業(yè)財務(wù)管理人員風(fēng)險意識淡薄，風(fēng)險意識的淡薄是導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的一個重要的原因。
3.財務(wù)決策不夠科學(xué)
導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的另一個原因就是財務(wù)決策不夠科學(xué)恰當(dāng)。為了避免財務(wù)決策失誤，財務(wù)決策的科學(xué)化是必須的。許多企業(yè)財務(wù)決策都有主觀經(jīng)驗拍板的現(xiàn)象，“一言堂”、家長制、情感用事的決策風(fēng)格在企業(yè)的決策、管理仍然大量存在。決策失誤經(jīng)常發(fā)生，造成財務(wù)風(fēng)險。
4.企業(yè)內(nèi)部財務(wù)關(guān)系不夠明確
企業(yè)財務(wù)風(fēng)險另一個重要的原因就是企業(yè)內(nèi)部財務(wù)關(guān)系不夠明確，企業(yè)內(nèi)部各單位間、企業(yè)與上級企業(yè)間，資金的管理和使用，收益分配中存在的管理不善，權(quán)責(zé)不明確現(xiàn)象，導(dǎo)致資金使用效率非常低，資金發(fā)生流失現(xiàn)象，資金完整和安全的需要得不到保障。
四、企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的異同及協(xié)同性分析
企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險關(guān)系到市場的不斷變化，也關(guān)系到企業(yè)戰(zhàn)略方向、內(nèi)部管理、技術(shù)水平等，經(jīng)營風(fēng)險是相對長期的一種風(fēng)險，而且企業(yè)在防控經(jīng)營風(fēng)險上，要投入很多資源和精力。
而財務(wù)風(fēng)險更多地與企業(yè)內(nèi)部財務(wù)狀況相關(guān)聯(lián)，財務(wù)風(fēng)險相對經(jīng)營風(fēng)險來講，比較短期，存在著資金鏈斷裂的風(fēng)險。應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險雖然沒有應(yīng)對經(jīng)營風(fēng)險那么復(fù)雜，但是卻需要時時刻刻小心謹(jǐn)慎。
公司經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險在產(chǎn)生機制上的相互依存性深刻地影響著公司的財務(wù)管理決策，對公司的風(fēng)險管理起著重要的指導(dǎo)作用。兩種風(fēng)險的管理必須具有一定的協(xié)同性，才能達(dá)到最優(yōu)的管理效用。
五、加強對經(jīng)營風(fēng)險與財務(wù)風(fēng)險的防控管理措施
1.經(jīng)營風(fēng)險的防控管理
（1）明確受托責(zé)任、完善公司治理
公司治理實質(zhì)的實質(zhì)就是基于一種受托責(zé)任的法律合同關(guān)系，并以此來規(guī)范各利益相關(guān)者的權(quán)利和義務(wù)，并讓它們充分發(fā)揮各自的作用。有效的公司治理是防范企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，增強公司價值的組織架構(gòu)上的保障。從表面上看，世通和安然公司的倒閉是因財務(wù)舞弊引起的。但實質(zhì)上都是由于公司治理上存在嚴(yán)重缺陷，才導(dǎo)致公司在財務(wù)管理上造假行為成為可能，公司倒閉的根本原因在于公司治理。因此，控制企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，不但要有完善規(guī)范的公司治理架構(gòu)，更主要的是要有基于受托責(zé)任下的企業(yè)治理各責(zé)任主體的法律責(zé)任的有效履行。
（2）建立有效的內(nèi)部控制制度
企業(yè)應(yīng)當(dāng)借鑒先進(jìn)企業(yè)的經(jīng)驗并根據(jù)自己的情況，建立健全企業(yè)內(nèi)部控制制度。在實際的生產(chǎn)經(jīng)營中，根據(jù)各職能部門的特點，建立防堵查為主遞進(jìn)式的監(jiān)控措施，建立事前、事中、事后監(jiān)督體系。在生產(chǎn)經(jīng)營的第一線，改變以往注重事后監(jiān)督的現(xiàn)象，建立預(yù)防為主的監(jiān)督機制，還要明確內(nèi)部控制的全面性、全方位、全過程的原則。但全方面、全過程的監(jiān)督控制還要分清重點，有選擇、有重點地對高風(fēng)險點進(jìn)行重點控制，以保證內(nèi)控高效性和有效性。
（3）建立完善的風(fēng)險管理制度
必須建立一套有效的企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險防范制度。在經(jīng)營管理過程中可能遇見的各種具體風(fēng)險，必須建立相應(yīng)具體風(fēng)險防范制度進(jìn)行防控。
2.企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防控措施
企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，因此完全消除財務(wù)風(fēng)險是不可能的，也是不現(xiàn)實的。只能采取盡可能的措施，將其影響降低到最低的程度。防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，主要應(yīng)做好以下工作：
（1）分析宏觀環(huán)境及其變化，制定財務(wù)管理戰(zhàn)略
面對不斷變化的財務(wù)管理環(huán)境，企業(yè)應(yīng)設(shè)置高效的財務(wù)管理部門，配備高素質(zhì)高水平的財務(wù)經(jīng)理，健全完善財務(wù)管理制度，加強財務(wù)管理和會計核算的基礎(chǔ)工作，使企業(yè)財務(wù)管理體系能夠做到有效運行，以防止由于財務(wù)管理體制對環(huán)境變化不適應(yīng)而產(chǎn)生企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。不斷建立和完善企業(yè)財務(wù)管理制度和體系，以適應(yīng)企業(yè)外部環(huán)境的變化，提高企業(yè)對外部環(huán)境的應(yīng)變能力和適應(yīng)能力。
（2）提高財務(wù)管理人員的風(fēng)險意識和防控水平
通過會計政策和策略防控當(dāng)前和未來的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)財務(wù)管理工作的各個步驟和環(huán)節(jié)，任何步驟和環(huán)節(jié)發(fā)生錯誤都會給帶來財務(wù)風(fēng)險，財務(wù)經(jīng)理必須始終貫徹財務(wù)管理工作的風(fēng)險防范。要注重建立對企業(yè)資金使用效益的監(jiān)督系統(tǒng)，有關(guān)部門應(yīng)定期對資產(chǎn)管理比率進(jìn)行考核。
（3）提高財務(wù)決策的科學(xué)化水平，防止因決策失誤而產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險
財務(wù)決策的正確與否直接關(guān)系到財務(wù)管理工作的成敗，經(jīng)驗決策和主觀決策會使決策失誤的可能性大大增加。為防范財務(wù)風(fēng)險，企業(yè)必須采用科學(xué)的決策方法。
在決策過程中，應(yīng)充分考慮各種影響因素的決策，采用定量計算與分析方法，并運用科學(xué)的決策模型做決策。對各種可行方案的決策，應(yīng)避免主觀臆斷。在融資決策過程中，企業(yè)應(yīng)首先根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營的情況合理準(zhǔn)確地預(yù)測資金需要量，再通過資本成本的計算和分析各種融資方式及風(fēng)險分析，選擇合適的融資方式，確定合理的資本結(jié)構(gòu)，在此基礎(chǔ)上作出正確的融資決策。資本流動是周而復(fù)始的，可以說流動資金是企業(yè)的生命，企業(yè)必須加快庫存和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，做到良好的資產(chǎn)流動性和資金鏈的高速周轉(zhuǎn)。根據(jù)上述方法進(jìn)行決策，會大大減少發(fā)生失誤的可能性，可避免財務(wù)決策失誤帶來的財務(wù)風(fēng)險。
（4）大力貫徹執(zhí)行全面預(yù)算管理系統(tǒng)
全面預(yù)算管理形式上是一種財務(wù)計劃，反映企業(yè)未來的特定時間的所有生產(chǎn)和經(jīng)營活動。全面預(yù)算管理以實現(xiàn)目標(biāo)利潤為宗旨，把銷售預(yù)測作為起點，進(jìn)而預(yù)測生產(chǎn)運營，經(jīng)營成本和現(xiàn)金收入和支出，并編制預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表和預(yù)計損益表等預(yù)算表，來反映在未來期間的經(jīng)營成果和財務(wù)狀況。推行全面預(yù)算并不是為了最終實現(xiàn)全面預(yù)算本身，是為了將公司戰(zhàn)略與經(jīng)營績效通過全面預(yù)算緊密聯(lián)系。全面預(yù)算立足于企業(yè)整體戰(zhàn)略需要，經(jīng)過科學(xué)預(yù)測、分析和決策，以實物和貨幣、證券等多種形態(tài)來反饋企業(yè)未來一定時期內(nèi)財務(wù)成果和運營成果等綜合性的管理體系。良好的全面預(yù)算執(zhí)行能使企業(yè)將資源更合理有效地分配和運用，對企業(yè)各部門的業(yè)績也能更好更準(zhǔn)確地衡量、監(jiān)控，使公司戰(zhàn)略目標(biāo)得到有效的貫徹。
參考文獻(xiàn)：
篇11
一、業(yè)務(wù)重組、合并的必要性
（一）業(yè)務(wù)重組、合并是企業(yè)自身發(fā)展的需要
隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，企業(yè)面臨巨大的市場壓力，技術(shù)創(chuàng)新速度不斷加快，產(chǎn)品生命周期不斷縮短，競爭更加激烈，客戶要求更加苛刻，優(yōu)化集團(tuán)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，提高規(guī)模效益，減少交易成本，做強公司專業(yè)生產(chǎn)領(lǐng)域的能力成為A集團(tuán)公司迫切需要解決的問題。通過對現(xiàn)有業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理，并反復(fù)論證，A集團(tuán)確定了以集團(tuán)內(nèi)部業(yè)務(wù)重組為核心，整合集團(tuán)內(nèi)部優(yōu)勢資源，將A集團(tuán)的傳媒業(yè)務(wù)整體注入擬上市主體C公司，實現(xiàn)傳媒業(yè)務(wù)與非傳媒業(yè)務(wù)的嚴(yán)格劃分，以提高整體競爭力的集團(tuán)內(nèi)部業(yè)務(wù)重組、合并方案。通過上述對傳媒業(yè)務(wù)的重組，擬上市主體C公司完善并延伸了產(chǎn)業(yè)鏈，以做大做強傳媒業(yè)為主要戰(zhàn)略目標(biāo)，較好地實現(xiàn)了規(guī)模效益，資產(chǎn)、收入、利潤規(guī)模均較重組前增長約80%；A集團(tuán)剝離傳媒業(yè)務(wù)后，轉(zhuǎn)型為新興文化產(chǎn)業(yè)及投資控股公司，實現(xiàn)文化企業(yè)的多元化發(fā)展，擺脫了經(jīng)營業(yè)務(wù)單一，過分依賴傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的困境。
（二）業(yè)務(wù)重組、合并是證券監(jiān)管部門對擬上市企業(yè)規(guī)避同業(yè)競爭、減少關(guān)聯(lián)交易的現(xiàn)實要求
近年來，控股股東利用同業(yè)競爭和關(guān)聯(lián)交易侵占上市公司利益成為最受投資者詬病的問題。控股股東通過關(guān)聯(lián)交易、同業(yè)競爭侵占公眾公司的利益，嚴(yán)重影響投資者對市場的信心，破壞了資本市場的公平性和有效性，擾亂資本市場的資源配置機制，亦加大了市場的投機性，由此導(dǎo)致的各種違法違規(guī)行為也是層出不窮，致使股市不能客觀反映宏觀經(jīng)濟的運行狀態(tài)，更不利于進(jìn)行長期價值投資的機構(gòu)投資者。我國在公司的上市、再融資、重組、收購等方面都嚴(yán)格禁止同業(yè)競爭。因此，作為C股份公司控股股東的A集團(tuán)，如果不能有效解決同業(yè)競爭和關(guān)聯(lián)交易的問題，那么C公司的上市方案將不會得到證監(jiān)部門的認(rèn)可。
一般來講，解決同業(yè)競爭問題有兩個途徑，消除競爭性業(yè)務(wù)或者消除競爭性的股權(quán)關(guān)系。處理同業(yè)競爭問題最常見的四種方法是監(jiān)督與承諾、托管與租賃、資產(chǎn)重組和整體上市。由于承諾和監(jiān)督在證監(jiān)部門難以獲得認(rèn)可，托管與租賃不夠徹底，而整體上市難度太高，A集團(tuán)選擇了對C股份公司定向增發(fā)，將傳媒業(yè)務(wù)、資產(chǎn)注入C公司，徹底解決同業(yè)競爭與關(guān)聯(lián)交易等問題。
二、適用的法規(guī)
資產(chǎn)注入C公司之前需要先對A集團(tuán)的傳媒業(yè)務(wù)、資產(chǎn)進(jìn)行清產(chǎn)核資，并評估，以確認(rèn)這部分資產(chǎn)的作價金額。在清產(chǎn)核資工作中主要參照《國有企業(yè)清產(chǎn)核資辦法》（國資委令第1號）、《國有企業(yè)清產(chǎn)核資工作規(guī)程》（國資評價〔2003〕73號）等有關(guān)規(guī)定。資產(chǎn)清查結(jié)果經(jīng)主管、財政部門審批后，涉及到資產(chǎn)損失的按照《企業(yè)資產(chǎn)損失財務(wù)處理暫行辦法》（財企〔2003〕233號）確認(rèn)。
因資產(chǎn)注入的目的是為了將來IPO，所以在資產(chǎn)注入擬上市公司的環(huán)節(jié)，需遵循《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》第十二條發(fā)行人最近三年內(nèi)主營業(yè)務(wù)沒有發(fā)生重大變化的適用意見――證券期貨法律適用意見第3號。法律適用意見第3號明確規(guī)定了視同主營業(yè)務(wù)沒有發(fā)生重大變化的條件：被重組方應(yīng)當(dāng)自報告期期初起即與發(fā)行人受同一公司控制權(quán)人控制，如果被重組方是報告期內(nèi)新設(shè)立的，應(yīng)當(dāng)自成立之日即與發(fā)行人受同一公司控制權(quán)人控制及被重組進(jìn)入發(fā)行人的業(yè)務(wù)與發(fā)行人重組前的業(yè)務(wù)具有相關(guān)性。本案中，擬重組的傳媒業(yè)務(wù)與C公司均一直受A集團(tuán)控制，完全符合此項條款。此外，適用意見第三條根據(jù)重組業(yè)務(wù)對發(fā)行人資產(chǎn)總額、營業(yè)收入或利潤總額的影響情況，分別按以下規(guī)定執(zhí)行。被重組方重組前一個會計年度末的資產(chǎn)總額或前一個會計年度的營業(yè)收入或利潤總額達(dá)到或超過重組前發(fā)行人相應(yīng)項目100%的，為便于投資者了解重組后的整體運行情況，發(fā)行人重組后運行一個會計年度后方可申請發(fā)行。此條款是對擬上市公司重組后經(jīng)營情況進(jìn)行檢驗的時間要求，現(xiàn)實情況中，許多擬上市公司為避免申報材料過程中的“一年運行期”，多采取分期注入資產(chǎn)的做法，以使重組業(yè)務(wù)的收入、資產(chǎn)、利潤不超過發(fā)行人相應(yīng)項目的100%，避免觸發(fā)“一年運行期”的條款；被重組方重組前一個會計年度末的資產(chǎn)總額或前一個會計年度的營業(yè)收入或利潤總額達(dá)到或超過重組前發(fā)行人相應(yīng)項目50%，但不超過100%的，保薦機構(gòu)和發(fā)行人律師應(yīng)按相關(guān)法律法規(guī)對首次公開發(fā)行主體的要求，將被重組方納入盡職調(diào)查范圍并發(fā)表相關(guān)意見。本案中，重組業(yè)務(wù)的收入、資產(chǎn)、利潤達(dá)到了發(fā)行人相應(yīng)項目的80%，需對A集團(tuán)進(jìn)行盡職調(diào)查，并由中介發(fā)表相關(guān)意見；被重組方重組前一個會計年度末的資產(chǎn)總額或前一個會計年度的營業(yè)收入或利潤總額達(dá)到或超過重組前發(fā)行人相應(yīng)項目20%的，申報財務(wù)報表至少須包括重組完成后的最近一期資產(chǎn)負(fù)債表。
三、業(yè)務(wù)重組、合并的程序
就A集團(tuán)公司來看，因其屬于國有大型集團(tuán)公司，所以A集團(tuán)涉及到資產(chǎn)評估、注入方案均須通過主管部門及財政部門批準(zhǔn)。具體來講，有以下幾個方面。
（1）A集團(tuán)擬重組資產(chǎn)清查方案報主管、財政部門批準(zhǔn)
（2）A集團(tuán)擬重組資產(chǎn)清產(chǎn)核資結(jié)果報主管、財政部門批準(zhǔn)
（3）A集團(tuán)擬重組資產(chǎn)評估結(jié)果報主管、財政部門批準(zhǔn)
（4）A集團(tuán)擬重組資產(chǎn)注入C公司及對C公司增資方案報主管、財政部門批準(zhǔn)，其中如涉及到國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓，還需在公開市場掛牌轉(zhuǎn)讓
（5）C公司股東大會通過定向增發(fā)方案，與A集團(tuán)簽署資產(chǎn)注入?yún)f(xié)議，并完成資產(chǎn)交割
四、業(yè)務(wù)重組、合并賬務(wù)處理涉及的幾個特殊問題
從合并方式來看，C公司重組原屬于A集團(tuán)的傳媒業(yè)務(wù)、資產(chǎn)，屬于《企業(yè)會計準(zhǔn)則第20號-企業(yè)合并》第三條中提及的業(yè)務(wù)合并，應(yīng)該參照企業(yè)合并準(zhǔn)則中關(guān)于吸收合并的規(guī)定來進(jìn)行賬務(wù)處理。
C公司在企業(yè)合并中取得的資產(chǎn)和負(fù)債，應(yīng)當(dāng)按照合并日在A集團(tuán)的賬面價值計量。本案中，因A集團(tuán)注入的傳媒業(yè)資產(chǎn)均屬于盈利水平較高的輕資產(chǎn)，評估價格較賬面價值增值很多。C公司發(fā)行20000萬股本作為對價，取得A集團(tuán)傳媒業(yè)務(wù)的凈資產(chǎn)15000萬，重組資產(chǎn)的賬面價值與發(fā)行股份面值總額的差額5000萬，應(yīng)當(dāng)調(diào)整C公司資本公積；資本公積不足沖減的部分，調(diào)整留存收益。會計處理如下：
借：凈資產(chǎn)15000
盈余公積2000
資本公積3000
貸：股本20000
C公司為進(jìn)行企業(yè)合并發(fā)生的各項直接相關(guān)費用，包括為進(jìn)行企業(yè)合并而支付的審計費用、評估費用、法律服務(wù)費用等，應(yīng)當(dāng)于發(fā)生時計入當(dāng)期損益。但在企業(yè)合并中，C公司定向增發(fā)股票的手續(xù)費、傭金等費用，應(yīng)當(dāng)?shù)譁p權(quán)益性證券溢價收入，溢價收入不足沖減的，沖減留存收益。
按證券期貨法律適用意見第3號的相關(guān)規(guī)定，被重組方合并前的凈損益應(yīng)計入非經(jīng)常性損益，并在申報財務(wù)報表中單獨列示。本案中合并日為3月31日，即A集團(tuán)擬注入傳媒業(yè)務(wù)當(dāng)年一季度所產(chǎn)生的利潤應(yīng)該在C公司合并日后的報表中單獨以非經(jīng)常性損益來列示。
參照《會計準(zhǔn)則講解2008》中對于同一控制下吸收合并編制合并報表方面的做法，C公司在合并當(dāng)期期末比較報表應(yīng)區(qū)別兩種情況處理。情況一：如果C公司在期末僅需編制個別財務(wù)報表，那么在編制前期比較報表時，無須對以前期間已編制的比較報表進(jìn)行調(diào)整；情況二：如果C公司在期末需要編制合并財務(wù)報表，那么在編制前期比較合并財務(wù)報表時，應(yīng)將吸收合并取得的被合并方前期有關(guān)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果及現(xiàn)金流量等內(nèi)容比照同一控制下控股合并的報表編制原則，并入合并方前期合并財務(wù)報表。本案中，C公司在重組前需編制合并財務(wù)報表，所以需將重組業(yè)務(wù)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果及現(xiàn)金流量并入前期比較合并財務(wù)報表，視同其一直存在。
篇12
（1）物業(yè)管理合同中主體的變更主要發(fā)生于業(yè)主或開發(fā)商一方轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利義務(wù)。債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人，未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。物業(yè)管理合同業(yè)主在進(jìn)行物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的物業(yè)管理合同權(quán)利、義務(wù)之相應(yīng)轉(zhuǎn)讓，也應(yīng)履行通知物業(yè)管理合同的另一方當(dāng)事人物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)。至于開發(fā)商或業(yè)主將合同義務(wù)移轉(zhuǎn)至物業(yè)買受人和物業(yè)使用人時是否須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，一般認(rèn)為，物業(yè)管理合同中業(yè)主或開發(fā)商在進(jìn)行物業(yè)所有權(quán)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時發(fā)生的相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓，無論是權(quán)利轉(zhuǎn)讓還是義務(wù)轉(zhuǎn)讓，都不必經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)的同意，只要通知物業(yè)管理企業(yè)即可。
（2）物業(yè)管理合同另一方主體物業(yè)管理企業(yè)能否轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理業(yè)務(wù)呢。《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理合同的整體利益和整體責(zé)任轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè)法人、個人或經(jīng)濟組織，只可就部分專項業(yè)務(wù)委托給第三人。至于物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)是否需要征得業(yè)主一方當(dāng)事人的許可，法律未有明確規(guī)定，但由于物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人，意味著物業(yè)管理企業(yè)并不脫離合同關(guān)系，且第三人對合同關(guān)系的加入也是有利于債權(quán)人的，因而原則上也不需取得業(yè)主一方同意，只需通知業(yè)主一方即可。
2.物業(yè)管理合同內(nèi)容的變更。物業(yè)管理合同是合同當(dāng)事人雙方協(xié)商一致而成立的，因此，通過協(xié)商一致的方法可以變更物業(yè)管理合同內(nèi)容自不待言。需要強調(diào)的是這個協(xié)商一致是訂立物業(yè)管理合同的當(dāng)事人的協(xié)商，而不是任何單個業(yè)主都可以直接參加協(xié)商的。業(yè)主要參與物業(yè)管理合同變更的協(xié)商，前提條件是必須要通過業(yè)主大會形成代表大多數(shù)業(yè)主意志的業(yè)主大會決議，然后在業(yè)主大會決議的基礎(chǔ)上由業(yè)主委員會這個代表機構(gòu)來與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行協(xié)商，所以物業(yè)管理合同的變更并非是一個一個的單個業(yè)主來與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行協(xié)商的。在實踐中，物業(yè)管理合同是實行登記或備案制度的，所以，在進(jìn)行物業(yè)管理合同變更中，也必須嚴(yán)格按照物業(yè)管理合同成立生效的手續(xù)履行相應(yīng)的登記或備案制度的手續(xù)，只有在履行了規(guī)定的相關(guān)手續(xù)之后，物業(yè)管理合同的變更也才能生效。
二、物業(yè)管理合同的解除
1.物業(yè)管理合同解除的條件。物業(yè)管理合同的解除，是指物業(yè)管理合同的當(dāng)事人在具有法律效力的合同未全部履行之前，終止該合同的效力。約定解除物業(yè)管理合同有兩種情況：一是在物業(yè)管理合同中有解除權(quán)條款約定的，當(dāng)解除物業(yè)管理合同的條件成熟時，解除權(quán)人就可以解除物業(yè)管理合同；二是在物業(yè)管理合同中雖沒有約定解除條款的，在物業(yè)管理合同履行過程中經(jīng)合同當(dāng)事人協(xié)商一致時，也可以解除物業(yè)管理合同。
2.物業(yè)管理合同解除的法律后果。
（1）物業(yè)管理合同的解除原則上沒有溯及力。物業(yè)管理合同是繼續(xù)性合同。對于繼續(xù)性合同而言，在基于合同而產(chǎn)生的債務(wù)的關(guān)系存續(xù)中，須由債務(wù)人繼續(xù)履行債務(wù)，始能實現(xiàn)債之本旨，而債務(wù)人繼續(xù)履行債務(wù)的形態(tài)，或為實施繼續(xù)性行為，或為個別給付行為。當(dāng)提前消滅繼續(xù)性合同的效力時，若使其具有溯及力，則使已履行部分歸于無效。因此，物業(yè)管理合同的解除原則上不應(yīng)有溯及力，其解除只使物業(yè)管理合同的效力向?qū)硐麥纭Ｎ飿I(yè)管理合同的解除后，合同義務(wù)主要包括：物業(yè)管理事務(wù)繼續(xù)處理的義務(wù)、妥善交接的義務(wù)、通知義務(wù)。
（2）物業(yè)管理合同解除產(chǎn)生的責(zé)任承擔(dān)。在物業(yè)管理合同解除時，解除方因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責(zé)于解除方的事由外，應(yīng)當(dāng)賠償對方的損失。物業(yè)管理合同解除后，一方因違反后合同義務(wù)而給對方帶來損失的，也應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。
三、物業(yè)管理合同的法律效力
物業(yè)管理合同自生效時起，即對雙方當(dāng)事人產(chǎn)生特定法律效力。
1.物業(yè)管理公司的義務(wù)。
（1）依業(yè)主團(tuán)體的指示處理委托事務(wù)的義務(wù)。首先，業(yè)主團(tuán)體有明確指示時，應(yīng)盡可能地遵守業(yè)主團(tuán)體的指示處理物業(yè)管理事務(wù)。其次，物業(yè)管理公司在情勢緊急時可以不按照業(yè)主團(tuán)體的指示，自行妥善處理委托事務(wù)。再次，物業(yè)管理公司在自行處理緊急情況之后，負(fù)有向業(yè)主團(tuán)體報告的義務(wù)。
（2）財產(chǎn)轉(zhuǎn)交義務(wù)。物業(yè)管理公司因處理物業(yè)管理事務(wù)而取得的財產(chǎn)，以及因物業(yè)自身的特點而得到的財產(chǎn)（如因較好的地理位置而取得的墻體廣告收入），應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交業(yè)主團(tuán)體處置。
篇13
(一)前期物業(yè)的概念
關(guān)于“前期物業(yè)管理”的概念,無論是立法還是學(xué)界,并沒有一個統(tǒng)一的界定。前期物業(yè)大致可分為兩個階段。第一階段,前期物業(yè)管理在物業(yè)管理實務(wù)中,又稱為物業(yè)管理的前期介入,是指物業(yè)接管驗收之前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)從今后物業(yè)使用者、服務(wù)者角度積極參與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的行為,即在物業(yè)服務(wù)企業(yè)正式接管物業(yè)之前的各個階段。第二階段,前期物業(yè)管理,是指自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗收之日起至業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的日常物業(yè)管理合同生效時止的物業(yè)管理。
對于前期物業(yè)概念,應(yīng)將前期介入和前期物業(yè)相區(qū)別,前期物業(yè)不應(yīng)包含前期介入,即應(yīng)僅指前期物業(yè)的第二階段。基于此,前期物業(yè)可定義為自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗收之日起至業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同生效時止的物業(yè)管理。理由主要有二:
其一,在前期介入中,工作內(nèi)容僅或主要為規(guī)劃設(shè)計和工程施工建設(shè),這兩項工作由施工單位具體負(fù)責(zé)實施,發(fā)包方聘請監(jiān)理進(jìn)行監(jiān)督,國家規(guī)劃和建設(shè)部門負(fù)責(zé)行政監(jiān)督,即使是施工現(xiàn)場的秩序維護(hù)和環(huán)境保護(hù)等,也是由施工單位負(fù)責(zé),因此沒有物業(yè)管理的客觀對象和職能,因此此階段無管理可言,也沒有物業(yè)管理的必要。
其二,在前期介入階段,物業(yè)合同是由開發(fā)商和其自主聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂,通常該合同具有顧問性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)無指揮權(quán)、決定權(quán),只有顧問建議權(quán),因此,前期介入與物業(yè)管理的含義相去甚遠(yuǎn)。
(二)前期物業(yè)的特點
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘。前期物業(yè)服務(wù)合同是由建筑單位通過招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,與之簽訂的合同。由于業(yè)主入住是一個漸進(jìn)的過程,不可能同時入住,在業(yè)主大會成立之前,業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘難以形成合意,為了物業(yè)利用和使用,由建設(shè)單位代表業(yè)主與前期物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)合同。在此,由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)對物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境等內(nèi)容進(jìn)行驗收。
涉及三方主體且法律關(guān)系具有復(fù)合性。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第25條規(guī)定:“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽定的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”。因此這一階段涉及建設(shè)單位、物業(yè)公司和業(yè)主三方主體。在房屋交易活動中,建筑單位與業(yè)主是買賣合同關(guān)系;在建筑單位選聘物業(yè)管理企業(yè)時,二者之間是委托合同關(guān)系;建筑單位是作為業(yè)主的人選聘物業(yè)公司,與業(yè)主之間又形成委托關(guān)系;當(dāng)物業(yè)公司管理物業(yè)、為業(yè)主提供服務(wù)時,與業(yè)主又構(gòu)成了委托合同關(guān)系。
建筑單位占據(jù)主導(dǎo)地位。在前期物業(yè)管理中,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間并非處于平等地位。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘,臨時公約也是由建筑單位制定,前期物業(yè)合同又包含在商品房買賣合同中,而在商品房買賣中,建設(shè)單位又處于主導(dǎo)地位,因此建設(shè)單位在前期物業(yè)中始終占據(jù)主導(dǎo)地位。因此如何規(guī)制建筑單位,保護(hù)業(yè)主利益成為前期物業(yè)管理中十分重要的問題。
我國前期物業(yè)管理中存在的主要問題
(一)對前期物業(yè)涵義缺乏認(rèn)識
前期物業(yè)的起算點是以建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)開始。如果建設(shè)單位在建設(shè)中就選聘物業(yè)企業(yè),則前期物業(yè)就包含了前期介入。這實際上是模糊了前期介入和前期物業(yè)的區(qū)別。一方面,這一概念不能明確界定前期物業(yè)的開始時間,容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆,不利于前期物業(yè)企業(yè)適時、合情合理地開展工作。另一方面,容易使業(yè)主將物業(yè)企業(yè)和建設(shè)單位等同,將建設(shè)質(zhì)量責(zé)任等同于服務(wù)質(zhì)量,不利于前期物業(yè)企業(yè)與業(yè)主良好關(guān)系的建立,影響前期物業(yè)企業(yè)在該物業(yè)區(qū)內(nèi)的長期經(jīng)營。
(二)前期物業(yè)管理合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益
表面上看,在前期物業(yè)中建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)簽訂的合同以及前期物業(yè)企業(yè)和業(yè)主簽訂的合同都是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的,是雙方自愿選擇的結(jié)果。但是,實際上建設(shè)單位始終處于絕對的主導(dǎo)地位,無論是對物業(yè)企業(yè),還是對業(yè)主都具有支配權(quán)。依照我國《物業(yè)管理條例》建設(shè)單位擁有對物業(yè)企業(yè)的選聘權(quán)、臨時管理規(guī)約的制定權(quán)以及將前期物業(yè)服務(wù)合同強制性賣給業(yè)主的權(quán)利。在前期物業(yè)管理選聘中,決定權(quán)完全在建筑單位手中,前期物業(yè)企業(yè)為了中標(biāo),而一味強調(diào)最低價格,造成中標(biāo)企業(yè)利潤空間較小。而中標(biāo)企業(yè)為了謀取更大的利潤,就可能會將一些不合理的條件,轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。
(三)對前期物業(yè)時間和“質(zhì)價比”缺少具體規(guī)定
在前期物業(yè)中,前期物業(yè)的存在時間直接影響向日常物業(yè)的過渡,而“質(zhì)價比”則又直接影響到了前期物業(yè)存在時間。我國《物業(yè)管理條例》第10條只是規(guī)定,業(yè)主大會、業(yè)主委員會由業(yè)主在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立。而如何建立、由誰提起、由誰負(fù)責(zé)籌建工作以及相關(guān)行政機關(guān)如何指導(dǎo)都沒有明確規(guī)定。在此情況下,業(yè)主大會的建立比較困難,如果再不對前期物業(yè)時間進(jìn)行限制,則可以說業(yè)主大會的成立將更加撲朔迷離。
解決前期物業(yè)管理中存在問題的對策
(一)明確前期物業(yè)的涵義
由于我國目前對于前期物業(yè)的界定缺少統(tǒng)一的認(rèn)識,且存在著一些錯誤,而這又直接影響到了前期物業(yè)的順利開展,各方當(dāng)事人權(quán)利的行使和義務(wù)的履行,以及由前期物業(yè)向日常物業(yè)的過渡,基于此必須首先對前期物業(yè)涵義有一個正確的認(rèn)識。筆者認(rèn)為,前期物業(yè)可以定義為自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè),從接管驗收之日起至業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同生效時止的物業(yè)管理。以此強調(diào)前期物業(yè)的期間為前期物業(yè)企業(yè)接管驗收物業(yè)起至日常物業(yè)生效止的時間,明確前期物業(yè)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)范圍。
(二)加強對建設(shè)單位主導(dǎo)地位的監(jiān)督
為了保障物業(yè)的順利開始,建設(shè)單位在前期物業(yè)中必然占有明顯的優(yōu)勢,這是由前期物業(yè)特點所決定的。在這一前提下,為了平衡各方當(dāng)事人的法律地位,就需要對建設(shè)單位的優(yōu)勢地位進(jìn)行一定的限制,以防侵犯業(yè)主合法權(quán)益。筆者認(rèn)為,可以從以下兩個方面予以考慮:一是對于建設(shè)單位制定的臨時物業(yè)規(guī)約由行政部門進(jìn)行審查或要求其履行備案手續(xù),或由行政部門制定臨時物業(yè)規(guī)約或指導(dǎo)樣本由建設(shè)單位選用;二是行政部門直接參與前期物業(yè)企業(yè)的選聘,或監(jiān)督選聘。
(三)規(guī)范前期物業(yè)企業(yè)的選聘制度
前期物業(yè)企業(yè)是否具有獨立性的身份,能否按市場規(guī)律選聘前期物業(yè)企業(yè),不僅對前期物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,以及開展的是否順利具有重要影響,而且完全獨立的前期物業(yè)企業(yè)對于建設(shè)單位也能形成一種制約。筆者認(rèn)為,保障前期物業(yè)企業(yè)的獨立,規(guī)范選聘制度可從以下方面進(jìn)行:強調(diào)房產(chǎn)開發(fā)必須與物業(yè)管理分離,物業(yè)企業(yè)不得與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有任何實質(zhì)上的聯(lián)系,特別是對于特定的物業(yè)區(qū)域,其建設(shè)單位不得和物業(yè)企業(yè)有任何聯(lián)系;進(jìn)一步嚴(yán)格物業(yè)選聘的招投標(biāo)制度,對于物業(yè)規(guī)模小的或只要有投標(biāo)者的,就應(yīng)采用招投標(biāo)方式,只有在無人投標(biāo)的情況下,在行政部門的監(jiān)督下才能采用協(xié)議的方式,并且必須進(jìn)行公示,接受業(yè)主的監(jiān)督。
(四)明確規(guī)定前期物業(yè)的存在時間并限定前期物業(yè)費
由于前期物業(yè)企業(yè)的利益所在,在無強制性時間限制的情況下,前期物業(yè)將會無限期的延續(xù)下去,并且前期物業(yè)企業(yè)還會盡力阻止業(yè)主大會的召開或以各種方法破壞業(yè)主大會。而在對前期物業(yè)費沒有一定限制的情況下,這種情況將會加劇。筆者認(rèn)為,要想防止這種情況發(fā)生,可以采用以下方法:一是明確規(guī)定前期物業(yè)期限是一年,在特殊情況下,經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn),可以延長不超過一年的時間;二是對于前期物業(yè)費,由物業(yè)所在地的物價部門會同有關(guān)部門結(jié)合當(dāng)?shù)貤l件制定一個收費幅度,并向社會公示接受社會監(jiān)督,該地前期物業(yè)費必須在該幅度之內(nèi)具體確定。
參考文獻(xiàn):
