引論：我們?yōu)槟砹?3篇房產(chǎn)糾紛的相關(guān)法律范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
(3)標(biāo)的涉外,主要指我國在國外享有所有權(quán)及承租權(quán)的房地產(chǎn)以及所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
一般來說,涉外房地產(chǎn)主要包括以下二個(gè)方面的內(nèi)容:
1.外向型房地產(chǎn)外向型房地產(chǎn)是指建造商品房向境外人士銷售。
它又包括兩個(gè)方面的內(nèi)容,一是我們通常所說的外銷商品房二是中資直接在海外投資開發(fā)并在當(dāng)?shù)亟?jīng)營銷售房地產(chǎn)。
篇2
深圳是我國的中心城市，該地區(qū)一直在不斷改革，力爭(zhēng)走在其他城市前端。深圳小產(chǎn)權(quán)房問題也一直存在，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量占城市住房總量的55%，該地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房問題也是多種多樣，很具有代表性。深圳小產(chǎn)權(quán)房亂建的現(xiàn)象數(shù)不勝數(shù)，問題日益突顯，打亂了市場(chǎng)秩序，阻礙了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。要想實(shí)現(xiàn)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，就必須在公民權(quán)利保障視角下合理的解決小產(chǎn)權(quán)房問題，提高房屋的利用率。
二、小產(chǎn)權(quán)房的類型
（1）農(nóng)村集體用地上修建的小產(chǎn)權(quán)房。這種類型的小產(chǎn)權(quán)房具有以下特點(diǎn)：一是農(nóng)民會(huì)選擇在道路兩旁修建房屋，交通便利，這種小產(chǎn)權(quán)房屋是比較多見的。（2）政府出讓的小產(chǎn)權(quán)房。目前，政府出讓的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量也不斷增多，這部分小產(chǎn)權(quán)房在修建的過程中沒有按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，房屋不具備任何產(chǎn)權(quán)證明。在這樣的情況下，政府依舊對(duì)外銷售此類房屋，導(dǎo)致房屋存在糾紛隱患。
三、公民權(quán)利保障視角下解決小產(chǎn)權(quán)房問題的必要性
（1）社會(huì)發(fā)展的需求。事實(shí)證明，社會(huì)公平公正，人民才能幸福生活，國家才能穩(wěn)步發(fā)展。但是，從人們生活現(xiàn)狀來看，很多人根本無力購買房屋。（2）人們生活的需求。對(duì)于城市中收入較低的人群來說，因?yàn)槭杖胼^低，根本無法購買城市住房，只能購買小產(chǎn)權(quán)房，如果小產(chǎn)權(quán)房可以被法律所認(rèn)可，這在一定程度維護(hù)了購買者的合法權(quán)益。
四、公民權(quán)利保障視角下小產(chǎn)權(quán)房問題解決對(duì)策
（1）完善小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律法規(guī)。目前，我國住房產(chǎn)權(quán)相關(guān)的法律法規(guī)非常少，即便是國家下發(fā)相關(guān)文件，當(dāng)?shù)卣矔?huì)以各種理由拖延時(shí)間。《住宅法》是一部專門解決小產(chǎn)權(quán)房問題的法律，1984年，該法律就被歸納到立法部署中，但是該法律至今也沒有建立。《住宅法》的核心內(nèi)容是幫助人們解決小產(chǎn)權(quán)房問題，保障人們的合法權(quán)利。該法律是從公民權(quán)利出發(fā)，緩解人們的住房壓力，讓人們擁有自己的房屋產(chǎn)權(quán)。保障公民權(quán)利是政府應(yīng)盡的義務(wù)，也是政府必須履行的職責(zé)。世界其他國家也在結(jié)合實(shí)際情況完善本國的法律法規(guī)，以保障人們的基本權(quán)利。案例：美國是一個(gè)民主性國家，美國《住宅法》的核心內(nèi)容是讓所有人都能買得起房子。從1949年至今，美國陸續(xù)頒布了以下法律：一是《可承受住宅法》，二是《公平住宅法》，三是《城市住宅重建法》，四是《公民住宅法》，其中《公民住宅法》中就提出了解決小產(chǎn)權(quán)房問題的對(duì)策，更好的保障了人們的住房權(quán)。（2）建立并完善小產(chǎn)權(quán)房保障體系。社會(huì)保障體系也是法律保障的形式之一，只有保障體系不斷完善，人們的保障意識(shí)才能不斷增強(qiáng)。要想完善我國社會(huì)保障體系，國家必須結(jié)合本國小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際情況合理的制定《保障法》，并認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)農(nóng)村保障體系建設(shè)的重要性，把農(nóng)村保障體系建設(shè)和城市保障體系建設(shè)結(jié)合在一起，推動(dòng)農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（3）發(fā)揮政府職能。在解決小產(chǎn)權(quán)房問題的過程中，政府必須發(fā)揮職能，起到一定的引導(dǎo)作用，降低房產(chǎn)糾紛發(fā)生的概率。政府應(yīng)該從公民權(quán)利保障視角下來分析問題，解決問題，以更好的保障人民的權(quán)利。
篇3
一、房產(chǎn)權(quán)、籍管理作用
房產(chǎn)權(quán)屬、戶籍登記管理是行政基礎(chǔ)工作，其具體涵蓋對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)審核管理、認(rèn)定測(cè)繪管控、面積審核管理、核查違規(guī)行為、推進(jìn)私房體制、開展房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、抵押管理、糾紛管理、保障對(duì)象審核等工作。由此可見，創(chuàng)設(shè)嚴(yán)格審核管理體制，可有效提升房產(chǎn)管理工作準(zhǔn)確性，提升服務(wù)水平，規(guī)避失誤現(xiàn)象，體現(xiàn)業(yè)務(wù)開展的公正合法性，保證群眾應(yīng)享有的合法權(quán)益，并降低房產(chǎn)糾紛事件的發(fā)生機(jī)率。對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)認(rèn)定，同中介服務(wù)業(yè)務(wù)有所不同，基于測(cè)繪成果會(huì)被直接引入衡量權(quán)屬登記，體現(xiàn)了該項(xiàng)管理內(nèi)容的重要性。依據(jù)測(cè)量目標(biāo)及具體任務(wù)，應(yīng)遵循行政控制及房產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的全面需求，進(jìn)行細(xì)化調(diào)查并明確用地單元的具體范疇、座落情況與關(guān)系特征，進(jìn)而依據(jù)房產(chǎn)權(quán)籍管理標(biāo)準(zhǔn)做好編號(hào)工作，令其真正成為房地產(chǎn)檔案工作的有效索引。同時(shí)應(yīng)遵循統(tǒng)一編號(hào)原則，進(jìn)而為清晰的整理權(quán)屬檔案、創(chuàng)建房產(chǎn)地理信息現(xiàn)代化體系，科學(xué)引入自動(dòng)化、網(wǎng)絡(luò)化、計(jì)算機(jī)技術(shù)輔助房產(chǎn)管理營造良好的基礎(chǔ)。
二、房產(chǎn)拆遷管理作用
伴隨房地產(chǎn)工程建設(shè)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)充，拆遷任務(wù)日益繁重，為提升拆遷管理的科學(xué)法制性，我們應(yīng)通過實(shí)踐探索，明晰安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，做好調(diào)節(jié)裁定、監(jiān)督審核，確保資金的應(yīng)用到位。房產(chǎn)拆遷管理涉及到民事及行政相關(guān)法律關(guān)系，屬于一類交叉融合的工作，增加了實(shí)際管理難度，因此相關(guān)管理部門與執(zhí)行人應(yīng)全面做好良好解釋與統(tǒng)籌宣傳工作。應(yīng)明晰拆遷公告相關(guān)內(nèi)容，令其同許可證包含的信息統(tǒng)一一致。同時(shí)應(yīng)符合相關(guān)管理?xiàng)l例，對(duì)于限定期限內(nèi)沒有搬遷的對(duì)象，應(yīng)由房屋地區(qū)政府出面責(zé)令相關(guān)單位實(shí)施強(qiáng)制拆遷，也可由拆遷管理機(jī)構(gòu)向法院提出拆遷申請(qǐng)。
三、經(jīng)營開發(fā)管理作用
伴隨我國住房體制的全面改革，集資、合作建房、一體化居住辦公格局的開創(chuàng)、房改體制的深化推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了快速推進(jìn)發(fā)展。安居工程的開創(chuàng)、經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，國家稅收政策的傾斜，令經(jīng)濟(jì)條件有限的百姓也有了自己的住房，并令人均享有住房面積顯著提升，實(shí)現(xiàn)了樓房化的現(xiàn)代居住特征。我國各地域還逐步推行了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行發(fā)展的策略，令住宅交易相關(guān)稅收顯著下降，并創(chuàng)建經(jīng)濟(jì)適用住房，履行貨幣化分配策略，令商品房積壓的市場(chǎng)威脅顯著降低，并形成了GDP提升的積極影響。在我國大型城市中房地產(chǎn)行業(yè)吸引了較多的經(jīng)費(fèi)投資，同工商業(yè)相互產(chǎn)生積極影響，令城市提升了經(jīng)濟(jì)含量，并加快了城市化建設(shè)進(jìn)程。在這樣一種良好的環(huán)境支撐下，較大規(guī)模的房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)經(jīng)營成為其必然的發(fā)展結(jié)果與趨勢(shì)。在另一些城市，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展沒有同工商業(yè)相互呼應(yīng)，令房產(chǎn)行業(yè)變?yōu)槌鞘谢l(fā)展的主體推動(dòng)力量，該類城市房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)支撐主要為周圍居住人民，因而形成了其郊區(qū)化的住宅管理模式。為此，我們應(yīng)明晰房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)實(shí)特征，制定適宜的經(jīng)營發(fā)展策略，才能適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。
四、物業(yè)管理核心作用
房產(chǎn)管理工作還包括物業(yè)服務(wù)管理，實(shí)踐階段中應(yīng)全面貫徹相關(guān)法規(guī)策略，做好企業(yè)資質(zhì)考察、申報(bào)批準(zhǔn)、科學(xué)引導(dǎo)及監(jiān)督管理。還應(yīng)全面履行業(yè)主大會(huì)及委員會(huì)管理體制，做好日常管控監(jiān)督，開展物業(yè)招投標(biāo)管理，做好公共設(shè)施、場(chǎng)地的資金籌集應(yīng)用的管理批復(fù)。還應(yīng)做好物業(yè)管理執(zhí)行相關(guān)規(guī)范的查處管控，明確服務(wù)費(fèi)用及相關(guān)管理標(biāo)準(zhǔn)，并聯(lián)合有關(guān)機(jī)構(gòu)全面落實(shí)控制。對(duì)物業(yè)管理單位的數(shù)據(jù)應(yīng)做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)與科學(xué)調(diào)研，完善房地產(chǎn)住宅的相關(guān)裝修工作管理。在前期還應(yīng)做好物管的承接、協(xié)調(diào)與驗(yàn)查管理，引導(dǎo)物業(yè)政務(wù)公開，服務(wù)區(qū)域改造完善，組織開展各項(xiàng)精神文明實(shí)踐活動(dòng)，并做好安全事故的應(yīng)急管理。對(duì)于冬季供暖地區(qū)，應(yīng)做好物業(yè)管理供暖服務(wù)，優(yōu)化相關(guān)工作簡(jiǎn)報(bào)文件的制定、通知下發(fā)與相關(guān)通報(bào)管理。對(duì)于物業(yè)管理信息、檔案、業(yè)委會(huì)的合同、投標(biāo)等應(yīng)做好全面保存管理，并履行必要的法規(guī)制度管理執(zhí)行職能。
五、完善房產(chǎn)檔案實(shí)踐管理
房產(chǎn)檔案產(chǎn)生于相關(guān)行政管理單位實(shí)施的產(chǎn)權(quán)查驗(yàn)、登錄、變更、轉(zhuǎn)移階段中，具有顯著的保存價(jià)值，可為后續(xù)的調(diào)查管控提供歷史資料。具體涵蓋文字、計(jì)算資料、表格圖紙、視頻視像、電子資料等媒介形式。存儲(chǔ)內(nèi)容則涵蓋審批文件、登記票據(jù)、產(chǎn)權(quán)、證書、申請(qǐng)文件、協(xié)議資料、國土使用憑證、證明存根等資料。由產(chǎn)權(quán)資料的收入、匯總、整理、查找應(yīng)用階段中，應(yīng)確保各項(xiàng)工作環(huán)節(jié)的良好對(duì)接，促進(jìn)房產(chǎn)檔案權(quán)籍管理工作的順暢實(shí)施，令其發(fā)揮良好的服務(wù)應(yīng)用效能。再者應(yīng)參考其管理應(yīng)用的實(shí)際狀況，全面推行房產(chǎn)權(quán)、籍資料檔案技術(shù)業(yè)務(wù)相關(guān)操作標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而提升管控科學(xué)性。規(guī)范管理階段中應(yīng)做好資料產(chǎn)權(quán)的整理歸檔、合理編號(hào)與集成分類，明確各項(xiàng)檔案的管理期限，全面掌握存儲(chǔ)檔案設(shè)施的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，進(jìn)而做好庫房管控，完善協(xié)調(diào)房產(chǎn)檔案的應(yīng)用查閱管理及保密工作，實(shí)行科學(xué)研究統(tǒng)計(jì)，確保數(shù)據(jù)登錄工作準(zhǔn)確、科學(xué)、流程規(guī)范。還應(yīng)完善做好整理檔案與資料裝訂工作。實(shí)施該類科學(xué)的管理工作，可為房產(chǎn)檔案管理與系統(tǒng)升級(jí)打下良好的條件基礎(chǔ)。因此我們應(yīng)由根本入手，完善管理制度，科學(xué)履行法規(guī)法律政策，引入現(xiàn)代化、信息化管理手段，創(chuàng)建完善系統(tǒng)的房產(chǎn)資料數(shù)據(jù)庫，擴(kuò)充紙質(zhì)檔案信息，填補(bǔ)電子數(shù)據(jù)資料，做好雙重存儲(chǔ)管理，實(shí)施序列化保管、規(guī)范化存儲(chǔ)、完整化管理、清晰化、高效化服務(wù)，進(jìn)而為房產(chǎn)管理的高效、規(guī)范、現(xiàn)代化開展提供完善保障。
六、結(jié)語
總之，房產(chǎn)管理作用顯著，承擔(dān)重要的服務(wù)職能。我們只有明晰其作用內(nèi)涵，強(qiáng)化管理，優(yōu)化服務(wù)，才能提升管理水平，創(chuàng)設(shè)顯著效益，并推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、高效、科學(xué)、現(xiàn)代化的持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]高新民.正確處理好住宅產(chǎn)業(yè)的作用[J].住宅與房地產(chǎn)，2009（01）.
篇4
在房地產(chǎn)市場(chǎng)興旺蓬勃的今天，各種各樣的法律問題和合同糾紛是非常不可忽視的一方面。最高人民法院的第一批指導(dǎo)性案例中就有上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案，通過研究這個(gè)案例，能夠給予我們關(guān)于居間合同和“跳單”問題的更深刻認(rèn)識(shí)，并通過此案例，啟發(fā)出筆者對(duì)房產(chǎn)中介公司如何應(yīng)對(duì)“跳單”的法律風(fēng)險(xiǎn)的一些思考和建議。
一、案情簡(jiǎn)介
（一） 案件概況
原告：上海中原物業(yè)顧問有限公司
被告：陶德華
原告上海中原物業(yè)顧問有限公司訴稱：被告陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區(qū)株洲路某號(hào)房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》的約定，屬于惡意“跳單”行為，請(qǐng)求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金1.65萬元。
被告陶德華辯稱：涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人李寶萍委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非獨(dú)家掌握該房源信息，也非獨(dú)家銷售。陶德華并沒有利用中原公司提供的信息，不存在“跳單”違約行為。
法院經(jīng)審理查明：2008年下半年，原產(chǎn)權(quán)人李寶萍到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司帶陶德華看了該房屋；11月23日，上海某房地產(chǎn)顧問有限公司（簡(jiǎn)稱某房地產(chǎn)顧問公司）帶陶德華之妻曹美娟看了該房屋；11月27日，中原公司帶陶德華看了該房屋，并于同日與陶德華簽訂了《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》。該《確認(rèn)書》第2.4條約定，陶德華在驗(yàn)看過該房地產(chǎn)后六個(gè)月內(nèi)，陶德華或其委托人、人、代表人、承辦人等與陶德華有關(guān)聯(lián)的人，利用中原公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件但未通過中原公司而與第三方達(dá)成買賣交易的，陶德華應(yīng)按照與出賣方就該房地產(chǎn)買賣達(dá)成的實(shí)際成交價(jià)的1%，向中原公司支付違約金。當(dāng)時(shí)中原公司對(duì)該房屋報(bào)價(jià)165萬元，而某房地產(chǎn)顧問公司報(bào)價(jià)145萬元，并積極與賣方協(xié)商價(jià)格。11月30日，在某房地產(chǎn)顧問公司居間下，陶德華與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價(jià)138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續(xù)，陶德華向某房地產(chǎn)顧問公司支付傭金1. 38萬元。
（二） 法院判決
上海市虹口區(qū)人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912號(hào)民事判決：被告陶德華應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向原告中原公司支付違約金1.38萬元。宣判后，陶德華提出上訴。上海市第二中級(jí)人民法院于2009年9月4日作出（2009）滬二中民二（民）終字第1508號(hào)民事判決：1.撤銷上海市虹口區(qū)人民法院（2009）虹民三（民）初字第912號(hào)民事判決；2.中原公司要求陶德華支付違約金1.65萬元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
上海市第二中級(jí)人民法院生效裁判認(rèn)為：中原公司與陶德華簽訂的《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》屬于居間合同性質(zhì)，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應(yīng)得的傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定有效。根據(jù)該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。本案中，原產(chǎn)權(quán)人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶德華及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶德華并沒有利用中原公司的信息、機(jī)會(huì)，故不構(gòu)成違約，對(duì)中原公司的訴訟請(qǐng)求不予支持。
二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)
在本案中，筆者主要探討兩個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)：
第一，雙方簽訂的《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》的法律性質(zhì)及禁止“跳單”格式條款效力的效力如何？
原告上海中原公司在11月27日與被告陶德華簽訂的《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》這一合同是屬于什么性質(zhì)的合同？房屋買賣居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定是否合法、有效？
第二，被告陶德華有沒有構(gòu)成“跳單”，即構(gòu)成違約？
賣方將同一房屋通過多個(gè)中介公司掛牌出售，陶德華通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息，而并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，這樣做是否構(gòu)成“跳單”違約？
三、案件相關(guān)法律問題分析
（一） 《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》的法律性質(zhì)及禁止“跳單”條款的效力
1.居間合同和格式條款的法律概念引入
對(duì)于居間合同和格式條款的概念，《合同法》均有明確規(guī)定：
《合同法》第四百二十四條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。”
《合同法》第三十九條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。”
2.《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》具有居間合同屬性
根據(jù)《合同法》關(guān)于居間合同的規(guī)定，居間人的義務(wù)是向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人的義務(wù)是在居間人促成合同訂立后向其支付居間報(bào)酬或傭金。在本案所涉及的合同中，居間人上海中原公司的義務(wù)是向委托人陶德華提供房源信息，提供訂立房屋買賣合同的機(jī)會(huì)，而委托人的義務(wù)是對(duì)上海中原公司提供的服務(wù)支付報(bào)酬。因此根據(jù)上文所引的法律規(guī)定，這一合同具有居間屬性，而不屬于合同等其他合同。
3.禁止“跳單”格式條款有效
根據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定：“如果格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方存在免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任或者排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效”。對(duì)于本合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定這一禁止“跳單”格式條款是否有效，筆者認(rèn)為該條款是為防止買方陶德華利用上海中原公司提供的房源信息卻跳過中原公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應(yīng)得的傭金，該約定雙方具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實(shí)，且并不存在免除一方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定是有效的。
（二）被告陶德華有沒有構(gòu)成“跳單”
1.客戶構(gòu)成“跳單”的要素分析
《合同法》第四百二十六條、第四百二十七條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬”。但是如果任由委托人看房后跳開中介公司，逃避支付傭金的約定義務(wù)，則對(duì)居間人顯屬不公平。因此，確認(rèn)客戶“跳單”的要素就顯得很有必要，筆者認(rèn)為認(rèn)定客戶構(gòu)成“跳單”的要素主要有以下四個(gè)方面：
第一，有效的禁止“跳單”條款。即在雙方訂立的居間合同中，具有不違反民法和合同法等相關(guān)法律的禁止“跳單”條款的存在，這是確認(rèn)客戶構(gòu)成“跳單”的法律依據(jù)和大前提。
第二，房產(chǎn)中介公司提供了居間服務(wù)。即房產(chǎn)中介公司履行了居間合同的主要義務(wù)，如根據(jù)客戶的要求提供房源信息，帶領(lǐng)客戶看房等等，并留下了相關(guān)證據(jù)。
第三，客戶在看房后的合理期間內(nèi)“跳單”。對(duì)于房產(chǎn)居間合同如本案《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》中的禁止“跳單”的格式條款，里面約定了看房后的一定期限內(nèi)不得“跳單”。本案中的約定是6個(gè)月，上海市第一中級(jí)人民法院的周峰和李興認(rèn)為3個(gè)月比較妥當(dāng)，此3個(gè)月的期限從看房完成之日起開始算，而不是從居間合同簽訂之日起算。
第四，客戶“跳單”時(shí)是惡意的。比如為了逃避支付或者少支付居間報(bào)酬，自己或者利用第三人與賣房人直接簽訂房屋買賣合同，或者故意透漏信息給第三人使第三人與賣房人簽約，等等。而如果賣房人將同一所房屋通過多個(gè)中介公司出售，買方通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息，買方選擇了服務(wù)更好，價(jià)格更低的中介公司，這符合民法的契約自由精神，此應(yīng)為善意，與前面所說的惡意相對(duì)應(yīng)，不應(yīng)構(gòu)成違約。
2.本案中被告陶德華并無違約
該案中，被告陶德華雖然與原告上海中原公司有合同在身，合同中也規(guī)定了符合法律規(guī)定的禁止“跳單”格式條款，中原公司也提供了房源信息、帶領(lǐng)看房的居間服務(wù)，但陶德華是通過正當(dāng)途徑對(duì)多個(gè)中介公司的對(duì)比，善意的選擇了價(jià)格更優(yōu)惠的另一家中介公司，此做法并無不妥，符合傳統(tǒng)民法中的契約自由精神，彰顯了以人為本的原則，因此，筆者認(rèn)為法院判罰非常準(zhǔn)確，被告陶德華并沒有構(gòu)成“跳單”違約。
四、本案帶來的一些思考——房產(chǎn)中介公司應(yīng)對(duì)“跳單”的法律風(fēng)險(xiǎn)防范
在如火如荼的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，各種各種的房產(chǎn)糾紛數(shù)不勝數(shù)，該案中的房屋買賣居間合同糾紛就是一個(gè)非常普遍的存在。該案作為最高人民法院的指導(dǎo)性案例，它的判罰彰顯了社會(huì)主義法律以人為本的思想，但在間接上也使中介公司之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)也更高。因此本人針對(duì)中介公司如何應(yīng)對(duì)“跳單”的法律風(fēng)險(xiǎn)有一些思考和建議。
第一，房產(chǎn)中介公司人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)“跳單”違約的法律認(rèn)識(shí)。房產(chǎn)中介公司的相關(guān)人員，應(yīng)該認(rèn)真學(xué)習(xí)和分析最高人民法院的這一指導(dǎo)性案例，理解“居間合同中禁止買方利用中介公司提供的房源信息，卻撇開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定具有約束力，即買方不得‘跳單’違約；但是同一房源信息經(jīng)多個(gè)中介公司，買方通過上述正當(dāng)途徑獲取該房源信息的，有權(quán)在多個(gè)中介公司中選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成交易，此行為不屬于‘跳單’違約”的深刻含義，從法律思維上武裝自己，以便在日后的中介工作中更加游刃有余，避免犯錯(cuò)。
第二，房產(chǎn)中介公司應(yīng)完善自己的合同和相關(guān)條款。一般來說，房產(chǎn)中介公司都有自己一整套的合同或者協(xié)議文本，這些文本都是事先做好，可重復(fù)使用的，也就是按照合同法的規(guī)定，屬于格式合同和格式條款。本指導(dǎo)性案例雖然認(rèn)可了禁止“跳單”條款，但并非條款無懈可擊。比如本案的格式條款規(guī)定“看房后6個(gè)月內(nèi)禁止跳單”，筆者也認(rèn)為期限偏長(zhǎng)，如果改為3個(gè)月左右，避免出現(xiàn)加重買房人責(zé)任、排除買房人權(quán)利而被法院認(rèn)為是無效格式條款的法律風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，關(guān)于格式條款中的違約金或賠償金，在該案例中，如果陶德華惡意“跳單”，應(yīng)按照與出賣方就該房地產(chǎn)交易價(jià)格的1%向
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隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)交易量日漸增長(zhǎng)，交易事項(xiàng)日漸增多，交易手續(xù)日漸周密，交易管理日漸規(guī)范。進(jìn)而，檔案工作任務(wù)更加繁重，工作要求更加具體。而且這項(xiàng)工作不僅涉及到單位的自身管理問題，更關(guān)系到國家和人民群眾的財(cái)產(chǎn)安全與切身利益。這就要求房地產(chǎn)交易管理部門在開展工作過程中，加強(qiáng)依法管檔的法制觀念。
房產(chǎn)檔案提供利用以《中華人民共和國檔案法》、《中華人民共和國檔案法實(shí)施辦法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》為服務(wù)依據(jù)。《中華人民共和國檔案法》是我國檔案管理的根本大法，地方制定和頒發(fā)的有關(guān)貫徹實(shí)施檔案法的實(shí)施細(xì)則，引領(lǐng)著所屬檔案管理部門的管理活動(dòng)，國家建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺(tái)的有關(guān)文件，明確了房地產(chǎn)交易管理部門實(shí)施的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的規(guī)范。房地產(chǎn)交易部門的制度規(guī)定是實(shí)現(xiàn)檔案管理內(nèi)部控制的有力保證。
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民行交叉案件,是指在案件的審理過程中,同時(shí)存在需要解決的行政爭(zhēng)議和民事爭(zhēng)議,兩種爭(zhēng)議的內(nèi)容具有關(guān)聯(lián)性、處理結(jié)果互為因果或互為前提的案件。因房地產(chǎn)登記行為而產(chǎn)生的糾紛是引發(fā)民行交叉訴訟的主要類型。目前,在處類該類型糾紛時(shí),由于立法的欠缺,加上理論研究的不足及法官審判技能的缺失等原因,導(dǎo)致不同法院在審理此類民行交叉案件中,在審判程序、適用法律、審判結(jié)果上均大相徑庭,甚至出現(xiàn)不同法院、不同法庭相互推諉、案件久拖不決、行政與民事裁決相互矛盾的情形,嚴(yán)重?fù)p害了司法權(quán)威和司法公正,也造成了司法資源的極大浪費(fèi)。在此背景下,引入合理的民行交叉案件審理機(jī)制成為司法實(shí)務(wù)中亟待解決的一個(gè)重大課題。
對(duì)民、行交叉案件的處理方式,現(xiàn)在大致有以下幾種模式:一是先行政后民事。二是民事與行政同時(shí)進(jìn)行。三是行政附帶民事或民事附帶行政。四是合并審理。五是區(qū)別對(duì)待。但是,由于這些模式缺乏立法支持,理論研究依據(jù)也不足,尚無一公認(rèn)的解決民行交叉案件的方案。
二、沖突根源:房地產(chǎn)登記行為的多重屬性
(一)房地產(chǎn)登記行為產(chǎn)生行政與民事雙重法律效果
房地產(chǎn)登記,是指房地產(chǎn)主管部門將申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利登記于政府特定的簿冊(cè)上,并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書的一種法律制度,是依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。房地產(chǎn)登記行為是行政登記行為的一種,屬于具體行政行為。當(dāng)事人認(rèn)為該具體行政行為違法的,可以提起行政訴訟。
同時(shí),登記機(jī)構(gòu)在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行登記過程中,又會(huì)涉及到房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的原因行為。所以,該行為又會(huì)產(chǎn)生廣泛的民事法律效果。主要表現(xiàn)在以下方面:一是房地產(chǎn)登記行為是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行依法登記,登記后才能生效。二是登記行為具有推定力。房地產(chǎn)登記具有推定登記內(nèi)容為正確的效力。即使登記是錯(cuò)誤的,但對(duì)于信賴該登記而從事交易的善意第三人,法律仍承認(rèn)其與真實(shí)物權(quán)相同的法律效果。三是房地產(chǎn)證在民事訴訟中的證據(jù)效力。房地產(chǎn)證作為國家行政機(jī)關(guān)發(fā)放的確認(rèn)房地產(chǎn)歸屬的權(quán)證,在民事訴訟中可以成為確定房地產(chǎn)權(quán)屬的證據(jù)。
由此可見,房地產(chǎn)登記涉及到兩個(gè)法律關(guān)系,一個(gè)是作為登記基礎(chǔ)的房地產(chǎn)所有權(quán)民事法律關(guān)系,另一個(gè)是登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查并予以核準(zhǔn)登記的行政法律關(guān)系。這些法律關(guān)系相互交叉,錯(cuò)綜復(fù)雜,使得由此引發(fā)的糾紛也出現(xiàn)民事與行政糾紛交織在一起,“剪不斷,理還亂”的情形。
(二)登記的形式審查與登記的公定力脫節(jié)
房地產(chǎn)登記系對(duì)既有法律關(guān)系的記載,是一種非賦權(quán)性的具體行政行為。根據(jù)我國法律法規(guī)的規(guī)定,登記機(jī)構(gòu)的審查是形式審查,即只要程序合法、主體資格合法、證明材料齊全、有關(guān)產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬清楚,登記機(jī)構(gòu)就予以登記。至于引起變動(dòng)的原因行為是否真實(shí)合法,具有法律效力,登記機(jī)構(gòu)無需也無法進(jìn)行實(shí)質(zhì)意義上的審查。所以,基于登記行為審查范圍的有限性(不對(duì)房地產(chǎn)變動(dòng)的原因行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查)及登記機(jī)構(gòu)審查能力的有限性,可能造成登記行為合法性與登記內(nèi)容真實(shí)性存在一定程度的分離。
房地產(chǎn)登記行為作為一種具體行政行為,依法具有公定力。登記行為一經(jīng)成立,即具有推定為合法而要求所有機(jī)關(guān)、組織或個(gè)人予以尊重的一種法律效力。房地產(chǎn)登記標(biāo)志著國家房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)依據(jù)法律對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)歸屬的認(rèn)可和公示,也是對(duì)民事法律關(guān)系中所有權(quán)取得法律行為的認(rèn)可。第三人基于該信賴而從事的交易應(yīng)依法受到保護(hù)。基于此,對(duì)房地產(chǎn)登記行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查是登記行為公定力的必然要求。
可見,房地產(chǎn)登記行為作為行政確認(rèn)類登記,行政機(jī)關(guān)只負(fù)責(zé)對(duì)其進(jìn)行形式審查。而登記行為在私法領(lǐng)域的公定力、公信力則要求對(duì)產(chǎn)生變動(dòng)的原因行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查,兩者相互脫節(jié)。當(dāng)房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的原因行為無效、不合法,導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬登記錯(cuò)誤時(shí),對(duì)登記機(jī)構(gòu)的錯(cuò)誤登記可提起行政訴訟,對(duì)權(quán)屬變動(dòng)是否有效及第三人基于信賴而從事的交易是否受到保護(hù)則會(huì)引發(fā)民事訴訟,行政與民事爭(zhēng)議的交叉成為必然。
三、解決之道:民事優(yōu)先原則
(一)基本思路:維護(hù)法的穩(wěn)定性與發(fā)揮法官的審判技能
穩(wěn)定性是法律權(quán)威性、公正性的基本要求,也是它的生命力所在。但隨著時(shí)代的發(fā)展,法律又不可避免地會(huì)出現(xiàn)滯后性。所以,當(dāng)現(xiàn)實(shí)生活中新出現(xiàn)的問題無法在已頒布的法律中找到明確的解決依據(jù)時(shí),從理論上為引進(jìn)新的法律機(jī)制進(jìn)行探討雖屬必要,但更重要和當(dāng)務(wù)之急的則是在現(xiàn)行法律框架下為司法實(shí)務(wù)中新問題的解決提供可供操作的具體程序及對(duì)之進(jìn)行合理性論證,以便在新的法律或司法解釋頒布前實(shí)務(wù)界不致于一籌莫展。
雖然現(xiàn)行法律和司法解釋并未對(duì)民行交叉案件的審理程序和法律適用作出明確的規(guī)定,但并不表示法官對(duì)此種情況就無所作為,束手無策。司法實(shí)踐的現(xiàn)實(shí)困境,實(shí)際上對(duì)現(xiàn)代法官發(fā)現(xiàn)法律和解釋法律的職業(yè)審判技能提出了更高更新的要求。“面對(duì)存在漏洞的法律條文和存在歧義的證言,法官需要發(fā)揮其主觀能動(dòng)性,憑著自己的法律素養(yǎng)來解決實(shí)踐中紛繁復(fù)雜的糾紛。在法律適用中,法官通過權(quán)衡和解釋相關(guān)法律,發(fā)掘法律的原則和精神,進(jìn)而彌補(bǔ)法律的缺陷。”房地產(chǎn)登記中民行交叉訴訟的法律適用難題需要法官在現(xiàn)行法律框架下,充分運(yùn)用自由裁量權(quán),根據(jù)立法的精神和法的原則來解釋法律,為沖突的解決提供合理性論證。只有這樣,才能真正破解民行交叉案件的審理難題。
(二)現(xiàn)行法律框架下的審理原則
在房地產(chǎn)登記中,登記機(jī)構(gòu)對(duì)引起房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的原因行為是一種形式審查,登記機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬的登記也不代表對(duì)原因行為合法有效的認(rèn)定。所以,原因行為的瑕疵不能因登記而得到補(bǔ)正,登記行為合法也并不意味著原因行為合法有效。如果原因行為無效或被撤銷,即使已辦理登記也將導(dǎo)致權(quán)屬變動(dòng)無效。可見,房地產(chǎn)權(quán)屬的變動(dòng)從根本上來說取決于引起權(quán)屬變動(dòng)的原因行為,房地產(chǎn)登記對(duì)原因行為不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。因此,在房地產(chǎn)登記案件中,當(dāng)事人實(shí)際主要是對(duì)登記所涉及的民事法律關(guān)系有爭(zhēng)議,只是由于該行為為登記機(jī)構(gòu)所確認(rèn)并基于登記而生效,導(dǎo)致登記行為被卷入到訴訟中,呈現(xiàn)民事與行政糾紛交織的狀態(tài)。解決這一矛盾的根本在于確定原因行為的法律效力,如果原因行為的效力沒有認(rèn)定,即便提起行政訴訟,也不能解決問題。所以,應(yīng)當(dāng)建立民事訴訟優(yōu)先的法律原則。
在民事優(yōu)先的原則下,處理房地產(chǎn)登記行為引發(fā)的民刑交叉案件時(shí),還應(yīng)澄清以下幾個(gè)問題:(1)由于房地產(chǎn)登記行為引發(fā)的訴訟可能不僅是一個(gè)行政訴訟和一個(gè)民事訴訟,也有可能是一個(gè)行政訴訟和多個(gè)民事訴訟。民事訴訟優(yōu)先指的是引起房地產(chǎn)權(quán)屬登記變更的民事法律行為引發(fā)的訴訟優(yōu)先,而并非所有的民事訴訟優(yōu)先。(2)在房地產(chǎn)證作為證據(jù)出現(xiàn)的民事糾紛中,是否需中止民事訴訟,行政優(yōu)先?根據(jù)證據(jù)法的規(guī)定,房產(chǎn)證屬于公文書證,其證明力一般大于其他證據(jù)。但是,房產(chǎn)證的證明力并不是絕對(duì)的,其只是一種優(yōu)勢(shì)證據(jù)。如果一方當(dāng)事人提供的其他證據(jù)足以房產(chǎn)證登記的內(nèi)容,則法院完全可以根據(jù)證據(jù)規(guī)則,對(duì)房產(chǎn)證不予采信,而無需等待當(dāng)事人提起行政訴訟。(3)因善意取得而引發(fā)的民事訴訟,是否需要行政訴訟優(yōu)先呢?經(jīng)審查,如果符合法律規(guī)定的善意取得的條件,即便引起權(quán)屬變動(dòng)的原因行為有瑕疵,也不影響善意第三人對(duì)該房產(chǎn)的取得。所以,該類民事訴訟無需等待行政訴訟或原因行為的民事訴訟的判決而可逕行判決。
注釋:
篇7
求助人：李先生
A：李先生，你好。
首先要回答你的是：若你對(duì)于房屋買賣中的相關(guān)事宜需要和開發(fā)商做特別約定或?qū)τ凇渡唐贩款A(yù)售合同》的相關(guān)條款進(jìn)行變更的，只要不違反法律禁止性規(guī)定，你完全有權(quán)與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，并就協(xié)商一致的內(nèi)容，在《商品房預(yù)售合同》的補(bǔ)充條款中予以明確。
根據(jù)《合同法》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。”我們說示范文本一般是由權(quán)威性的政府機(jī)關(guān)或是第三方擬定的，具有專業(yè)性、公正性、全面性等特點(diǎn)。此外，根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)等有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議，適用其他法律的規(guī)定。當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。且合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。
由此可見，合同的簽訂應(yīng)為合同雙方自愿，且協(xié)商一致的結(jié)果，只要合同內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，那么就可以與對(duì)方進(jìn)行協(xié)商。我們說，政府提供的《商品房預(yù)售合同》示范文本，僅是起到了一個(gè)示范作用，推薦各方使用，而不是強(qiáng)制使用，限制當(dāng)事人自主決定合同的內(nèi)容和條款，所以《商品房預(yù)售合同》示范文本的條款是可以修改的，并不存在開發(fā)商告知你們不能修改的情形。作為購房人也完全有權(quán)對(duì)自己簽訂的合同提出異議，我們說合同簽訂是 雙方合意的結(jié)果，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。
若開發(fā)商將上述合同及文件確定為不能修改，那么作為購房人就更應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎審核購房合同及其相關(guān)文件的內(nèi)容，在可能的情況下可以請(qǐng)專業(yè)的律師陪同，就購房合同及相關(guān)文件的內(nèi)容進(jìn)行審核。
就本律師以往的經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商為了保障自己的投資收益和最大限度地維護(hù)自身利益，會(huì)在購房合同及相關(guān)文件中做出有利于自己的描述和約定，可能在一些購房人眼里，購房合同及文件中這些都屬于霸王條款。反觀購房人，或許用個(gè)人或家庭很大一部分的積蓄來購買房屋，因此對(duì)于如此大宗的交易，還是應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待，對(duì)于內(nèi)容可能產(chǎn)生歧義或意思含糊不清的條款要讓開發(fā)商解釋清楚，對(duì)于一些可能產(chǎn)生對(duì)自己不利后果的條款，要有底線，并據(jù)理力爭(zhēng)！雖然很多情況下，開發(fā)商較為強(qiáng)勢(shì)，若一些開發(fā)商堅(jiān)決不同意修改購房合同的條款，購房人應(yīng)認(rèn)真考慮，慎重地做出決定。
王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務(wù)運(yùn)作、房地產(chǎn)、國有產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎(chǔ)培訓(xùn)等法律業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)方面，王棟律師作為主辦律師曾為多個(gè)大型房地產(chǎn)銷售的全程法律服務(wù)。作為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負(fù)責(zé)了十多個(gè)高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園等房地產(chǎn)的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對(duì)于《婚姻法》、《繼承法》等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了專項(xiàng)的研究，對(duì)于離婚及家庭財(cái)產(chǎn)分割的處理有著獨(dú)到的見解，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大、財(cái)產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點(diǎn)》欄目的嘉賓及接受報(bào)紙雜志的采訪，對(duì)婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點(diǎn)問題進(jìn)行講解，受到了廣大觀眾和讀者的好評(píng)。
Q2：王律師，您好！
今年1月底，我看中了某新開的樓盤，并與該樓盤的開發(fā)商就購買其中一套期房簽訂了《商品房預(yù)售合同》，本人按照預(yù)售合同的約定支付了首期款，并辦理了貸款手續(xù)。但前兩天單位體檢，我查出身體存在問題，需要進(jìn)行治療。這一突如其來的變故，對(duì)于剛剛買房的我，是一個(gè)很大的打擊，第一治療需要用錢，第二如果因病休息，我的收入來源將無法得到保障，那么我也將無法及時(shí)足額的償還貸款。這讓我非常頭疼，也非常著急，就此，我咨詢了一些朋友，有些朋友說：“只要你和開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》還沒有到房產(chǎn)交易中心進(jìn)行登記備案，就說明你們簽訂的《商品房預(yù)售合同》還沒有生效，你有權(quán)向開發(fā)商告知終止上述《商品房預(yù)售合同》的履行。同時(shí)，要求開發(fā)商返還已支付的購房款。我不知道上述說法是否正確，是否有依據(jù)，請(qǐng)您幫我解答一下，非常感謝。
求助人：小劉
A：小劉，你好。
我對(duì)于你的遭遇感到非常同情。對(duì)于你所述的購房合同何時(shí)生效的問題，我們應(yīng)該具體問題具體分析。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
此外，根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人正式簽訂之日起生效，但有下列情形除外：
1.轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定合同生效條件的，轉(zhuǎn)讓合同自約定的生效條件成立之日起生效。
2.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須進(jìn)行合同公證或轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定進(jìn)行合同公證的，轉(zhuǎn)讓合同自公證之日起生效。
根據(jù)上述規(guī)定，我們首先要對(duì)你已經(jīng)簽訂的《商品房預(yù)售合同》中的相關(guān)生效條款進(jìn)行審核，明確你所簽訂的購房合同中對(duì)于合同生效條款是如何約定的。如果約定合同經(jīng)雙方當(dāng)事人簽訂之日起生效的，那么毫無疑問你所簽訂的購房合同已經(jīng)生效。第二，若合同約定了生效條件的，你要看看該生效條件是否已經(jīng)得到滿足，如果滿足了，那么該合同生效；若未滿足，那么該合同可能尚未生效。第三，即使合同約定了登記備案為購房合同的生效條件，但是合同的一方已經(jīng)履行了主要義務(wù)，而另一方也接受的，那么該合同也視為生效。因此，購房合同的登記備案并非是合同生效的前提條件。
此外，依據(jù)小劉的介紹，我了解到，你和開發(fā)商在《商品房預(yù)售合同》簽訂后，已經(jīng)支付了所購房屋的首期款，開發(fā)商也已經(jīng)接受，且你也按照購房合同的約定，辦理了相關(guān)的貸款手續(xù)。從上述情況看，無論你所簽訂的《商品房預(yù)售合同》的生效條件是簽訂后生效還是登記備案后生效，其實(shí)，你履行了購房合同的主要義務(wù)，開發(fā)商也予以接受，因此你和開發(fā)商簽訂的購房合同已經(jīng)生效。
那么對(duì)于你目前的實(shí)際情況，我建議你可以先前往醫(yī)院開具你的體檢證明，并帶上你的病歷、醫(yī)院的相關(guān)化驗(yàn)報(bào)告與開發(fā)商進(jìn)行友好協(xié)商，妥善處理所購房屋合同的解除事宜。根據(jù)本律師以往的經(jīng)驗(yàn)，如果你的病情非常嚴(yán)重，可能失去經(jīng)濟(jì)來源的，那么你可以按照情勢(shì)變更原則與開發(fā)商解除所購房屋的《商品房預(yù)售合同》。
如果你的病情并非嚴(yán)重到妨礙購房合同履行的，開發(fā)商一般會(huì)要求你繼續(xù)履行購房合同的約定；若你執(zhí)意要解除，那么將根據(jù)合同違約條款的約定進(jìn)行處理。
法律小常識(shí)
所謂情勢(shì)變更，是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢(shì)變更，致合同基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，使合同難以履行，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。
情勢(shì)變更原則的意義，在于通過司法權(quán)力的介入，改變合同已經(jīng)確定的條款或撤銷合同，在合同雙方當(dāng)事人當(dāng)初訂立合同的意思和約定之外，重新分配合同各方當(dāng)事人在合同履行中應(yīng)當(dāng)獲得的利益和風(fēng)險(xiǎn)，情勢(shì)變更原則所追求的價(jià)值目標(biāo)是公平和公正。
情勢(shì)變更原則的適用條件：
1.有客觀情勢(shì)發(fā)生異常變化的事實(shí)。
2.發(fā)生在合同成立以后，履行完畢之前。
篇8
“陰陽合同”在二手房交易市場(chǎng)中盛行，主要有以下原因。
首先，二手房交易中的巨大利益驅(qū)使，因陰陽合同差價(jià)可規(guī)避部分稅金或騙取銀行過多貸款。例如，某套購買未滿5年的非普通住宅實(shí)際交易價(jià)在220萬元（陰合同），而在交易中心備案上的房屋成交價(jià)為160萬元（陽合同），差價(jià)達(dá)到了60萬元。按規(guī)定需要交納營業(yè)稅附加5.6%、契稅3%、個(gè)稅1.5%，共計(jì)10.1%，則陰陽合同避稅達(dá)到了60×10.1%=6.06萬元。在利益面前，買賣雙方、中介紛紛下水，憑借“陰陽合同”分食本該屬于國家財(cái)政的稅金。申請(qǐng)貸款時(shí)，另提供給銀行的買賣合同上的房屋成交價(jià)為280萬元（陽合同）。若貸款比例為70%，可以多騙取42萬元的貸款。若借款人不能履約時(shí)，這無疑會(huì)給銀行增加經(jīng)濟(jì)損失，而在房?jī)r(jià)下降時(shí)，銀行的損失會(huì)更大。
其次，當(dāng)事人雙方法律意識(shí)淡薄，違法成本過低。國家的相關(guān)法律規(guī)定過于模糊，沒有對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)條款進(jìn)行合理的司法解釋。“陰陽合同”是典型的雙方惡意串通損害國家利益的行為，根據(jù)我國《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，應(yīng)屬無效合同，有過錯(cuò)的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事法律責(zé)任。但是，由于損害的是國家利益，在民事關(guān)系上，無人代表國家作為受害人來追究合同當(dāng)事人的民事責(zé)任，因此只能眼睜睜地看著國家利益不斷受到侵害。
再次，現(xiàn)有房屋成交價(jià)格申報(bào)制度的不完善和房?jī)r(jià)評(píng)估操作的復(fù)雜性、隨意性造成“陰陽合同”現(xiàn)象禁而不止。
根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。同時(shí)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度，但上述規(guī)定都沒有具體的操作細(xì)則，執(zhí)行起來難以做到百分百客觀公正。
相關(guān)主管部門對(duì)二手房交易中買賣雙方價(jià)格申報(bào)有一套評(píng)估制度，例如請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)或依托計(jì)算機(jī)評(píng)稅軟件系統(tǒng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)生交易的二手房進(jìn)行評(píng)估。但評(píng)估機(jī)構(gòu)有時(shí)會(huì)因追求經(jīng)濟(jì)利益，無原則地迎合當(dāng)事人的要求，造成對(duì)房屋評(píng)估價(jià)值的不公正。而采取機(jī)評(píng)手段時(shí)，稅務(wù)主管部門往往為避免過多糾紛，將統(tǒng)一的房屋評(píng)稅系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)制定得過低，在二手房過戶時(shí)，因合同價(jià)高于計(jì)算機(jī)估價(jià)，以合同價(jià)為征稅基準(zhǔn)；低于計(jì)算機(jī)評(píng)估價(jià)的，以計(jì)算機(jī)評(píng)估價(jià)為征稅基準(zhǔn)，即“就高不就低”，這就導(dǎo)致了投機(jī)者有機(jī)可乘。
二、二手房陰陽合同的危害及風(fēng)險(xiǎn)
“陰陽合同”不僅損害國家稅收利益，造成國家稅收的流失，動(dòng)搖社會(huì)對(duì)誠信經(jīng)營、履約和納稅的信心，而且擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，影響國家宏觀調(diào)控手段的實(shí)施。二手房交易中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)，是國家和相關(guān)部門了解市場(chǎng)和出臺(tái)相關(guān)措施的重要參考依據(jù)，數(shù)據(jù)越真實(shí)，相關(guān)部門對(duì)市場(chǎng)的了解就越真實(shí)，出臺(tái)相關(guān)調(diào)控措施時(shí)就會(huì)更加有針對(duì)性，更加有效果。陰陽合同導(dǎo)致二手房交易市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)反映失真，不利于國家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行及時(shí)有效的宏觀調(diào)控。
買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為，也往往會(huì)給當(dāng)事人帶來“偷雞不成蝕把米”的惡果。由于存在不同版本的合同，買賣雙方交易的憑據(jù)也缺乏唯一性，容易產(chǎn)生糾紛。從賣家看，可能存在將房屋權(quán)益轉(zhuǎn)讓給買家后，買家以價(jià)低的合同作為交易憑據(jù)，拒絕按事前商議的房?jī)r(jià)支付房款的風(fēng)險(xiǎn)，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失。而從買家來講，雖然這一次交易少交了一些稅費(fèi)，但如果該房屋要再次進(jìn)行交易，由于在房地產(chǎn)交易中心登記備案的購入價(jià)低于實(shí)際成交價(jià)，故作為計(jì)稅依據(jù)的增值額比實(shí)際增值額大，這樣算下來，其實(shí)并沒有“省”多少錢，甚至還會(huì)變成“打了一次虧本的算盤”。從雙方來講，一套房屋交易，兩份合同，而且都有雙方的“簽字畫押”，誰的合同“更”有效力？從相關(guān)法規(guī)上講，應(yīng)當(dāng)以備案轉(zhuǎn)讓的價(jià)格為準(zhǔn)，登記備案的行為是一種行政機(jī)關(guān)的具體行政行為，因此，這種登記備案的證明力要高于一般的證據(jù)。但登記備案的合同未必全是真實(shí)的內(nèi)容，其中部分內(nèi)容是合同當(dāng)事人為規(guī)避法律而簽訂的非真實(shí)意思表示，往往就是這些成了引起糾紛的焦點(diǎn)。另外，買賣雙方簽訂陰陽合同進(jìn)行偷稅的行為，被有關(guān)權(quán)力機(jī)關(guān)查實(shí)，要受到罰款、拘留等處罰，如果偷稅數(shù)額較大、性質(zhì)嚴(yán)重甚至可能觸犯刑法，構(gòu)成犯罪。
三、二手房“陰陽合同”的防范與對(duì)策
要杜絕交易過程中“陰陽合同”的產(chǎn)生，必須采取針對(duì)性的措施。
首先，司法部門應(yīng)修訂相關(guān)司法解釋，以法律法規(guī)約束各方交易行為，從制度上消滅“陰陽合同”，也為管理部門提供政策依據(jù)。增大違法成本，讓二手房交易各方認(rèn)識(shí)到“陰陽合同”的危害，自覺抵制“陰陽合同”的產(chǎn)生。未經(jīng)過房地產(chǎn)交易中心備案的房地產(chǎn)買賣合同，不提供法律保護(hù)。
買賣雙方之所以簽訂“陰陽合同”，主要是目前法律上并沒有專門處理這種情況的有關(guān)條文，在有見證人的情況下，如果出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛，法律上有可能承認(rèn)那份有中介見證的合同，納稅人對(duì)“陰陽合同”的合法性有恃無恐，這也導(dǎo)致了“陰陽合同”在二手房交易中的泛濫。因此，政府相關(guān)部門應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的補(bǔ)充條文，針對(duì)這種“陰陽合同”，只承認(rèn)經(jīng)過房地產(chǎn)交易中心備案的房地產(chǎn)買賣合同，對(duì)于買賣雙方私下簽訂的合同一律不受法律保護(hù)。
其次，各管理部門應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況制定管理細(xì)則，統(tǒng)籌合作，杜絕“陰陽合同”的產(chǎn)生。例如房管部門加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)管理，建立完善的二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)，對(duì)一些有資質(zhì)、信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的中介開放網(wǎng)簽系統(tǒng)，讓其可以在門店中簽訂買賣合同。對(duì)于一些無資質(zhì)，不規(guī)范以及參與策劃簽訂“陰陽合同”的中介堅(jiān)決予以曝光與抵制，不允許其開展二手房簽售、代辦、評(píng)估等業(yè)務(wù)。同時(shí)建立完備的二手房資金監(jiān)管賬戶，保障買賣雙方的合法權(quán)益。稅務(wù)管理部門及時(shí)更新基準(zhǔn)價(jià)格數(shù)據(jù)，因?yàn)榧{稅的多少是“陰陽合同”產(chǎn)生的直接原因，而房地產(chǎn)交易價(jià)格是動(dòng)態(tài)變化的，這樣就可盡量避免發(fā)生評(píng)估價(jià)格與實(shí)際價(jià)格差距過大的情況。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該加大對(duì)納稅人這種通過簽訂“陰陽合同”偷稅行為的處罰力度。對(duì)那些在二手房交易中被查出通過簽訂“陰陽合同”而偷逃稅者，除了讓其補(bǔ)稅之外還應(yīng)該處以重罰，讓其得不償失。虛報(bào)房?jī)r(jià)并發(fā)生偷稅或“超貸”的行為，情節(jié)嚴(yán)重的，依刑事犯罪處理。
最后，各有關(guān)部門應(yīng)聯(lián)合起來積極做好宣傳工作，將“陰陽合同”存在的問題、危害、法律責(zé)任公之于眾，提高老百姓的自我保護(hù)與法律意識(shí)。逐步實(shí)現(xiàn)契稅、房管、銀行等部門的信息聯(lián)網(wǎng)，從根本上杜絕“陰陽合同”的產(chǎn)生，維護(hù)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
篇9
A：劉先生，你好！
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第十二條的規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)該房屋進(jìn)行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時(shí)的出資，可以作為債權(quán)處理。
根據(jù)上述規(guī)定，1997年你和妻子在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，你們雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購買了以你父親名義參加房改的房屋，并將該房屋的產(chǎn)權(quán)登記在你父親一人的名下。那么現(xiàn)在你和妻子決定結(jié)束婚姻關(guān)系，離婚時(shí)你妻子主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)該房屋進(jìn)行分割，人民法院將不予支持。
那么該套房屋根據(jù)產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人的顯示，其權(quán)屬應(yīng)歸你父親所有。你妻子可以向你父親主張購買該房屋時(shí)的出資。該出資可作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行劃分。當(dāng)然，基于公平原則，除了上述購房款的本金外，你妻子還可以就該筆款項(xiàng)的銀行利息部分一并要求你父親予以歸還。但需要注意的是，該購房款的主張并非是對(duì)該房屋產(chǎn)權(quán)的主張，而只是基于該部分借款債權(quán)的主張。
為更好地普及法律常識(shí)，同時(shí)為廣大讀者提供法律服務(wù)，本刊聯(lián)合北京大成（上海）律師事務(wù)所開設(shè)“法律服務(wù)”欄目。大成律師事務(wù)所是中國成立最早、規(guī)模最大的合伙制律師事務(wù)所之一，曾連續(xù)三年被《亞洲法律雜志》（ALB）評(píng)為“亞洲規(guī)模50強(qiáng)第一名”。本刊聯(lián)手大成律師事務(wù)所開設(shè)“法律服務(wù)”專欄，除定期向讀者介紹相關(guān)法律專業(yè)知識(shí)外，還為廣大的普通民眾提供法律支持和服務(wù)。如你在生活中碰到困惑的法律問題，或有法律糾紛需要咨詢，都可把相關(guān)情況發(fā)至郵箱：，我們將請(qǐng)大成律師事務(wù)所的相關(guān)專業(yè)律師來作解答。
本期主持：王棟律師
王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，在公司法律服務(wù)領(lǐng)域，擔(dān)任了眾多國內(nèi)外知名企業(yè)的常年法律顧問，為企業(yè)日常運(yùn)營中的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防控，以及經(jīng)營中遇到的各種法律問題提供法律服務(wù)。在房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)領(lǐng)域，王棟律師作為主辦律師為多個(gè)大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供從土地開發(fā)、工程建設(shè)與管理直至商品房銷售的全程法律服務(wù)。并就高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)等各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的租賃、銷售、物業(yè)管理等提供專項(xiàng)法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對(duì)于婚姻法、繼承法等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了專項(xiàng)的研究，對(duì)于離婚及家庭財(cái)產(chǎn)分割的處理有著獨(dú)到的見解。在十多年的執(zhí)業(yè)過程中，成功辦理了眾多數(shù)額巨大，財(cái)產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件。并受邀電視臺(tái)法治欄目及報(bào)紙雜志的采訪，對(duì)婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點(diǎn)法律問題進(jìn)行講解和評(píng)述，受到了廣大觀眾和讀者的好評(píng)。
法律小常識(shí)
對(duì)于協(xié)議離婚，在實(shí)踐中通常以兩種方式解除婚姻關(guān)系，第一種是雙方簽署《自愿離婚協(xié)議書》，并共同前往民政局辦理離婚手續(xù)。第二種是雙方前往法院，就離婚及財(cái)產(chǎn)分割事宜達(dá)成協(xié)議，并由法院居中出具《民事調(diào)解書》。
雖然《自愿離婚協(xié)議書》對(duì)于男女雙方具有法律約束力，但因履行上述協(xié)議發(fā)生糾紛的，可以依法向法院提訟，由法院認(rèn)定其效力，由此可見，《自愿離婚協(xié)議書》并不具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力。而法院出具的《民事調(diào)解書》卻具備強(qiáng)制執(zhí)行力。因此，為了避免離婚財(cái)產(chǎn)分割在執(zhí)行中可能存在的問題，本律師建議男女雙方即便就離婚財(cái)產(chǎn)分割達(dá)成一致的，也可以前往有管轄權(quán)的法院走調(diào)解程序，同時(shí)男女雙方可以要求法院在調(diào)解書中明確雙方對(duì)于上述協(xié)議以及一方違反協(xié)議或調(diào)解書應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一切法律責(zé)任。
Q2：王律師，你好！
本人與現(xiàn)在的丈夫于2009年認(rèn)識(shí)，2010年年初我發(fā)現(xiàn)自己懷孕，我現(xiàn)在的丈夫和家人得知這一情況，要求我們立刻結(jié)婚。我丈夫當(dāng)時(shí)還許諾將自己2004年購買的一套一百多平方米的商品房過戶到我的名下，為此他還寫了一份贈(zèng)與說明。2010年3月，我和我現(xiàn)在的丈夫領(lǐng)取了結(jié)婚證書，并舉行了婚禮。但時(shí)至今日我丈夫也沒有兌現(xiàn)自己的承諾，一直拖延并找各種借口拒絕履行將其婚前的一套商品房過戶到我名下的承諾。其父母也對(duì)此置若罔聞。結(jié)婚后本人也發(fā)現(xiàn)我丈夫的脾氣古怪，我們兩個(gè)的性格不合，我一直糾結(jié)著是否要結(jié)束這段婚姻關(guān)系。在此，我想請(qǐng)教一下王律師，我是否可以通過打官司的方式要求我丈夫履行其婚前的承諾，并判令其將自己所確認(rèn)的那套婚前購買的房屋過戶到本人的名下？謝謝！
求助人：萬小姐
A：萬小姐，你好！
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第六條的規(guī)定，婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照《合同法》第一百八十六條的規(guī)定處理。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百八十六條的規(guī)定，贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。
具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，不適用前款規(guī)定。
依據(jù)上述兩條規(guī)定，除了根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百八十六條第二款規(guī)定的情形外，你丈夫在婚前許諾將自己婚前所購買的一套商品房過戶到你的名下，即使你丈夫?qū)懥速?zèng)與說明，但其在將該商品房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前，即該商品房的產(chǎn)權(quán)變更登記到你名下之前，你丈夫還是可以撤銷贈(zèng)與行為。若你就此請(qǐng)求法院判令你丈夫繼續(xù)履行贈(zèng)與的，法院將不予支持。
Q3：王律師，你好！
我和我妻子結(jié)婚已經(jīng)四年了，前段時(shí)間有朋友告訴我，我的妻子和她的上司有曖昧關(guān)系，讓我注意。后來通過了解，問題比自己想象的還嚴(yán)重。就此我和我妻子進(jìn)行了溝通，她主動(dòng)地承認(rèn)自己與上司有不正當(dāng)?shù)哪信P(guān)系，并提出離婚。為了盡快與我離婚，我妻子提出放棄一切夫妻共同財(cái)產(chǎn)份額中屬于她自己的部分，凈身出戶，并就此與我簽署了離婚協(xié)議書。但到了要共同前往民政局辦理離婚手續(xù)的時(shí)候，我妻子突然不同意解除婚姻關(guān)系。從一定途徑我了解到，我妻子不同意離婚的主要原因，是其上司并沒有就她離婚后，他們?cè)谝黄鸾o予她承諾。但對(duì)于我來說，妻子的行為是我不能容忍的，因此，我決定向法院提出離婚訴訟。我想問問王律師，我是否可以依據(jù)我和我妻子簽訂的離婚協(xié)議中所約定的財(cái)產(chǎn)分配事宜，來請(qǐng)求法院判令離婚并依照該協(xié)議的約定要求妻子履行凈身出戶的承諾？
求助人：孫先生
篇10
一、婚前按揭房的定性問題
離婚案件中，涉及到房產(chǎn)的分割，首先要先定性房子的權(quán)屬問題，房子是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，還是婚后共同財(cái)產(chǎn)？如果是個(gè)人財(cái)產(chǎn)那么就不存在分割問題，歸婚前所有一方，如果是婚后共同財(cái)產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)分割。離婚案件中，如果有分期付款的按揭房屋，那么處理此類財(cái)產(chǎn)分割的關(guān)鍵就是對(duì)該按揭房如何認(rèn)定確定它的性質(zhì)問題，即應(yīng)定性為婚后夫妻共同所有財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人婚前所有財(cái)產(chǎn)的問題。針對(duì)此類財(cái)產(chǎn)糾紛，不同的法官出于對(duì)法律不同的理解，也就是說法官在處理此類糾紛時(shí)，個(gè)人自由裁量權(quán)的行使不同，就會(huì)得出不同的結(jié)論。
有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，按揭房的性質(zhì)應(yīng)該以房子的房產(chǎn)證登記的時(shí)間作為區(qū)分婚前、婚后財(cái)產(chǎn)的分水嶺。根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”因此，依照《物權(quán)法》的規(guī)定，只要按揭房的房產(chǎn)證的登記在婚前，該按揭房就是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)；如按揭房的房產(chǎn)證在結(jié)婚后登記取得，那么該按揭房產(chǎn)就是夫妻婚后共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)可以分割。
有另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，婚前按揭房應(yīng)以房屋買賣合同訂立時(shí)間并結(jié)合首付款交付的時(shí)間來劃分其房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，進(jìn)而確定按揭房是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)和婚后共同財(cái)產(chǎn)。如果按揭房的買賣合同在夫妻雙方結(jié)婚前簽訂而且首付款也是在夫妻雙方結(jié)婚前交付的，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，該房屋買賣合同已經(jīng)生效。按照《合同法》規(guī)定的合同權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)由簽訂合同的主體來承受，所以，該按揭房應(yīng)為交夫妻雙方結(jié)婚前首付一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。依照這種觀點(diǎn)，夫妻一方婚前簽訂房屋買賣合同并交付了首付款的，房屋產(chǎn)權(quán)證登記在首付方名下的，無論房產(chǎn)證的取得在婚前還是婚后獲得，均認(rèn)為是夫妻關(guān)系中婚前首付方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
另還有第三種情況：夫妻婚前一方簽訂商品房買賣合同，但是結(jié)婚后夫妻雙方共同支付首付及共同貸，房屋的產(chǎn)權(quán)證也是夫妻結(jié)婚后登記取得。此類按揭房在實(shí)際生活中我認(rèn)為，雖然商品房買賣合同簽訂是在雙方婚前，即原因行為是在婚前，但是商品按揭房買賣合同的履行即交付首付和還貸均是在夫妻雙方結(jié)婚后。也就是說，次按揭房是用夫妻共同財(cái)產(chǎn)來交的首付和還貸，且實(shí)際情況也是夫妻雙方共同履行了商品房買賣合同中買受人的義務(wù)。因此，此類按揭房不論產(chǎn)權(quán)證的取得是在婚后還是在婚后，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻財(cái)產(chǎn)，離婚分割是按照夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。同時(shí)，按揭貸款也應(yīng)當(dāng)作為夫妻共同債務(wù)，進(jìn)行明確由誰承擔(dān)。一般此類情況下，該按揭房認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)是無爭(zhēng)議的。
對(duì)于有爭(zhēng)議的前兩種觀點(diǎn)，筆者同意第一種觀點(diǎn)。在我國，擔(dān)保法和相關(guān)的民事法規(guī)沒有對(duì)按揭房的房產(chǎn)性質(zhì)做出明確的規(guī)定，其本質(zhì)認(rèn)為是抵押貸款合同。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)即房屋產(chǎn)權(quán)證書是權(quán)利人（即房屋所有權(quán)人）享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)即該房子的對(duì)外宣布及公示，也包括夫妻雙方的關(guān)系。筆者認(rèn)為，在離婚訴訟中，財(cái)產(chǎn)分割雖在夫妻之間進(jìn)行，但分割的是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。按照我國《婚姻法》的規(guī)定，應(yīng)是夫妻二人結(jié)婚登記后，雙方合法取得財(cái)產(chǎn)。因此，對(duì)于婚前按揭，夫妻婚后夫妻一方取得的房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)歸為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
在婚姻案件中遵守登記生效主義，以權(quán)屬登記時(shí)間來判別財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，既符合《婚姻法》的規(guī)定，也符合《物權(quán)法》的基本精神。因此，筆者比較贊同第一種觀點(diǎn)。但也有人擔(dān)心按揭房一方完全沒有出錢卻僅因?yàn)榻Y(jié)婚登記就成為房屋共有人，若以后離婚還須分到房產(chǎn)的一半，這樣會(huì)不公平。筆者不這樣認(rèn)為，房屋產(chǎn)權(quán)對(duì)于普通公民來講，是財(cái)產(chǎn)中最重大的財(cái)產(chǎn)，是家里最值錢的物品，也許是幾代人的心血，若婚前首付一方在意自己的財(cái)產(chǎn)，注意保護(hù)自己權(quán)利，就會(huì)積極地在婚姻登記前辦理好房屋的產(chǎn)權(quán)登記。或者婚姻登記時(shí)沒辦好權(quán)屬登記，也可以結(jié)婚時(shí)進(jìn)行夫妻財(cái)產(chǎn)約定。若首付一方，不積極行使自己該權(quán)利，就是對(duì)該房屋產(chǎn)權(quán)婚后共有的默認(rèn)。但是，為了保護(hù)公民經(jīng)濟(jì)的安全，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，結(jié)合我國《婚姻法》的立法精神，對(duì)按揭房婚后登記產(chǎn)權(quán)，婚前首付的那部分金錢，應(yīng)從夫妻共有價(jià)值中劃分出來，首付的金錢應(yīng)視為婚前首付個(gè)人一方的婚前財(cái)產(chǎn)。
二、婚前按揭房產(chǎn)的增值部分實(shí)際生活中應(yīng)如何解決
房?jī)r(jià)市場(chǎng)在我國，一直是上升趨勢(shì)，只是多少問題，一般的離婚案件中，若涉及離婚時(shí)分割房屋價(jià)值的糾紛，一般情況下，離婚時(shí)房屋價(jià)格跟最初購房時(shí)價(jià)格相比一般都有所上漲。因此，夫妻雙方離婚時(shí)，婚前爭(zhēng)議的按揭房都存在不同程度的增值情況，我國房屋增值的原因很多，如有的增值是對(duì)房屋進(jìn)行了豪華裝修、修繕使其增值；有的增值是由于市場(chǎng)房子緊缺，房子的剛性需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲等原因所致。有的房子增值是因在學(xué)區(qū)好地段等原因?qū)е略鲋档取９P者認(rèn)為，關(guān)于離婚時(shí)，夫妻雙方就一方在婚前貸款購買房屋的增值部分如何處理糾紛，應(yīng)該按照當(dāng)事人對(duì)房屋增值所做貢獻(xiàn)大小、不同應(yīng)做出不同處理。
如果夫妻雙方結(jié)婚后共同對(duì)房屋進(jìn)行精心裝修、修繕而使婚前房屋價(jià)值有所增加的，依據(jù)我國民法及物權(quán)法理論的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)為是物的添附，添附之物應(yīng)該歸屬于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人，但不動(dòng)產(chǎn)所有人應(yīng)把因添附而增值的部分給對(duì)方也就是夫妻另一方一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，只有這樣才符合我國民法通則的規(guī)定。因此，離婚時(shí)，婚前按揭房所有權(quán)人即房產(chǎn)證登記人，應(yīng)該把添附增加的價(jià)值部分折價(jià)補(bǔ)償給離婚時(shí)的有房產(chǎn)糾紛的夫妻雙方另一方一半的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
由于房屋市場(chǎng)商家的炒房，以及由于通脹通縮、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的變化等因素，形成購買按揭房時(shí)的合同價(jià)格往往和離婚時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)格有較大的差別。一般來講，大部分情況都是離婚時(shí)按揭房屋價(jià)格高于購買時(shí)價(jià)格很多。針對(duì)該增值如何定性、處理是此類案件爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，但是現(xiàn)行婚姻法及其司法解釋并沒有做出明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，對(duì)于婚前按揭房屋并在婚前已經(jīng)取得房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)登記的，是一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。因此，在離婚時(shí)按揭房漲價(jià)升值時(shí)，其升值部分也應(yīng)屬于夫妻一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的升值；如果婚后按揭房屋的市場(chǎng)價(jià)格下跌，也不視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的減少。也就是說，婚前辦理房產(chǎn)登記且在一方名下按揭房產(chǎn)，因其增值或下跌不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的變化，不存在增值部分的分割爭(zhēng)議。但對(duì)于婚前辦理按揭，婚后辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的認(rèn)定為是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，隨著房產(chǎn)市場(chǎng)行情的變化，無論是漲還是跌，都是夫妻共同財(cái)產(chǎn)的變化。其增值或下跌部分都是夫妻財(cái)產(chǎn)的共同變化，不影響其權(quán)利歸屬，但是離婚時(shí)有權(quán)要求分割增值部分。
現(xiàn)實(shí)生活中，其實(shí)房屋增值并非房屋實(shí)際增值，大多是房?jī)r(jià)波動(dòng)、物價(jià)上漲、炒房原因?qū)е拢且环N虛擬的增值，在房子所有權(quán)沒有變動(dòng)即房子沒有進(jìn)行實(shí)際買賣的情況下，婚前按揭房的增值部分一直處于一種虛擬不存在的狀態(tài)，因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)沒有變動(dòng)就沒有帶來實(shí)際上的房屋價(jià)值增值。因而對(duì)于婚前按揭房婚后辦理產(chǎn)權(quán)登記的，在離婚時(shí)，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割，增值部分應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)格，減去折舊部分，酌情考慮其增值是因婚前按揭方首付而購買房屋的前提下產(chǎn)生，給沒有占有房屋的另一方一定的適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
三、婚姻關(guān)系存續(xù)期間歸還貸款的性質(zhì)及分割
根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，對(duì)于夫妻雙方一方婚前按揭房并在婚前辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，視為夫妻雙方中一方結(jié)婚前個(gè)人所有財(cái)產(chǎn)。夫妻雙方中婚前按揭并且屬于個(gè)人所有的一方，即婚前取得房屋所有權(quán)一方，為了個(gè)人貸款而將其按揭房的產(chǎn)權(quán)權(quán)益抵押給銀行，房屋個(gè)人所有權(quán)的一方跟銀行之間形成法律上債權(quán)債務(wù)關(guān)系，此債權(quán)債務(wù)關(guān)系是夫妻一方在婚姻登記之前與銀行之間發(fā)生的抵押合同關(guān)系，因此該債務(wù)應(yīng)屬于按揭房所有人一方婚前的個(gè)人債務(wù)。因而，貸款銀行也只能向特定的債務(wù)人即按揭房屋所有權(quán)一方主張自己的債權(quán)權(quán)利，而不能向務(wù)人結(jié)婚后的配偶主張其債權(quán)權(quán)利。因此，針對(duì)此類按揭房還貸款情況，應(yīng)認(rèn)定為實(shí)際上是以夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還了按揭房房產(chǎn)所有人一方的婚前個(gè)人債務(wù)，因?yàn)檫€銀行的貸款而在夫妻之間產(chǎn)生了民法上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。所以，在夫妻雙方離婚時(shí)，婚前按揭房所有權(quán)人一方應(yīng)當(dāng)予以返還夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同償還貸款的配偶一方已支付的房款。離婚后沒有償還的按揭債務(wù)仍為房屋所有人個(gè)人債務(wù)。考慮到在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還一方的婚前個(gè)人所負(fù)按揭貸款債務(wù)，是基于雙方存在婚姻關(guān)系的基礎(chǔ)上，無償幫助另一方償還婚前個(gè)人債務(wù)。因此，夫妻離婚時(shí)，如果只是簡(jiǎn)單地返還已經(jīng)歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑢?duì)夫妻另一方明顯的有些不公平，還應(yīng)當(dāng)償還其利息，才能符合我國《物權(quán)法》的基本精神。
參考文獻(xiàn)：
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[2] 劉俊海，尹紅強(qiáng).《婚姻法解釋（三）》體現(xiàn)若干制度創(chuàng)新[N].人民法院報(bào)，2011-08-19.
篇11
婚姻法是私法，婚姻關(guān)系為私法法律關(guān)系。人們可以通過各種方式，妥當(dāng)?shù)匕才抛约旱纳睢．?dāng)事人可以選擇、處分自己的私權(quán)利。可以選擇婚姻中的財(cái)產(chǎn)(包括房產(chǎn))為一方或另一方購置，也可以選擇共同出資購置。可以選擇雖一方購置但通過明示的方式確定為夫妻共有，或者通過贈(zèng)與的方式為另一方所有。這一立法意旨在“婚姻法解釋三”第十條體現(xiàn)得更加明顯。對(duì)于一方婚前按揭的房產(chǎn)，原則上雙方協(xié)商。而在協(xié)商無果，達(dá)不成協(xié)議的情形下，“誰按揭，房產(chǎn)歸誰”。試圖調(diào)控或改變具有深厚底蘊(yùn)的社會(huì)傳統(tǒng)，法律恐怕力有未逮。美國的“禁酒令”，北京“禁放煙花爆竹”的地方性法規(guī)的未成就預(yù)期立法效果，即是明證。“唯有進(jìn)入社會(huì)生活的規(guī)范，才是活的規(guī)范”，“法律規(guī)則至少被人普遍地承認(rèn)并加以遵行，它們才創(chuàng)造團(tuán)體的秩序”［3］，法律規(guī)定不可能輕而易舉地改變生活的邏輯。“在當(dāng)代以及任何其他時(shí)代，法的發(fā)展重心既不在于立法，也不在于法學(xué)或司法判決，而在于社會(huì)本身。”［3］現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)看見，另一方要求在房產(chǎn)證上加自己的名字，房產(chǎn)“共名”將會(huì)成為一種趨勢(shì)。甚或可能出現(xiàn)以房產(chǎn)“共名”作為雙方婚姻成立的一個(gè)條件。作為一種規(guī)避，現(xiàn)實(shí)婚姻中的彩禮轉(zhuǎn)移到婚房上去了。以前是要房子，現(xiàn)在改要彩禮，而且要求漲彩禮的標(biāo)準(zhǔn)。女方要那么多彩禮其實(shí)也是買房子，只不過是用自己的名字，或者加上自己的名字。多元方式解決婚房在一定程度上會(huì)成為趨勢(shì)。“婚姻法解釋三”在房產(chǎn)權(quán)屬上把所有權(quán)與出資聯(lián)系在一起，這在一定程度上可能改變男方提供住房，女方準(zhǔn)備生活用品的基本格局。盡管，從夫居仍然是多數(shù)人的婚居方式，女方購置房產(chǎn)作為婚房，數(shù)量還不是很大。而且，在短期內(nèi)，預(yù)計(jì)也不會(huì)很大。在“婚姻法解釋三”對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬作了明確的界分之后，一個(gè)可能的趨向是:對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)條件較好的女方也會(huì)考慮到購置房產(chǎn)，或者雙方共同承擔(dān)首付，甚至女性承擔(dān)更多。也可能先租房，經(jīng)濟(jì)能力許可時(shí)再購房。女性可能更多地走出家庭。傳統(tǒng)意義上的女性婚后操勞家務(wù)、贍養(yǎng)父母、撫育孩子，男方在家庭勞動(dòng)中付出較少，這可能也是性別角色的一種必然。然而，財(cái)產(chǎn)過分清晰化的一個(gè)結(jié)果，則是女方要更多地考慮自己的未來。“在現(xiàn)實(shí)生活中，夫妻雙方共同生活多年之后，承擔(dān)家務(wù)勞動(dòng)較多的一方，其職業(yè)發(fā)展和其他方面可能會(huì)受到較大的牽制，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和謀生能力相對(duì)較弱;而配偶他方則基于對(duì)方的奉獻(xiàn)和犧牲而獲得較大的利益，如學(xué)業(yè)的進(jìn)步、事業(yè)的發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)地位的提高。”［4］一種假設(shè)是:這種與生理或心理相適應(yīng)的家庭分工，可能會(huì)因此而有所改變。
“婚姻法解釋三”房產(chǎn)權(quán)屬條款的真正使命
1．家庭糾紛案件呈逐年增多，離婚率不斷攀升。我國第一代獨(dú)生子女開始進(jìn)入婚姻期，而隨著逐步加快的城市化進(jìn)程，社會(huì)聚合力的弱化，婚姻觀念的變化，離婚程序的簡(jiǎn)化等，離婚率的持續(xù)上升成為中國離婚狀況發(fā)展的大勢(shì)。在眾多離婚者中，年輕人所占的比率越來越大。而且，婚姻不穩(wěn)定，持續(xù)時(shí)間較短，有些結(jié)婚僅一年左右。閃結(jié)閃離的情況增多。民政部2010年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示:2006年粗離婚率為1．46‰，比上年增加0．09個(gè)千分點(diǎn)。2007年粗離婚率為1．59‰，比上年增加了0．13個(gè)千分點(diǎn)。2008年粗離婚率為1．71‰，比上年增加0．12個(gè)千分點(diǎn)。2009年粗離婚率為1．85‰，比上年增加0．14個(gè)千分點(diǎn)。2010年粗離婚率為2．0‰，比上年增加0．15個(gè)千分點(diǎn)。從近五年情況看，離婚人數(shù)逐年上升，年平均增幅為7．0%［5］。2．離婚財(cái)產(chǎn)糾紛的主要指向是房產(chǎn)，高房?jī)r(jià)是“婚姻法解釋三”出臺(tái)的另一個(gè)重要原因之一。自1998年以來，尤其是2003年至2008年的6年間，我國商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)呈快速上漲態(tài)勢(shì)。同比指數(shù)分別為104．8%，109．7%，107．6%，105．5%，107．6%，106．5%。2009年房?jī)r(jià)指數(shù)回落為101．5%，2010年房?jī)r(jià)同比指數(shù)卻高為110%［6］。尤其在一線城市，房?jī)r(jià)與人均收入比遠(yuǎn)不協(xié)調(diào)，畸高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為婚姻不能承受之重。許多人一輩子就圍繞一套房子在轉(zhuǎn)，或者說買一套房成為一生的追求。由于子女的經(jīng)濟(jì)條件有限，很多父母往往可能傾其畢生的積蓄為自己的子女購買了婚房。不難理解，婚姻中房產(chǎn)的出資者理所當(dāng)然擔(dān)心因可能的離異而使其房產(chǎn)流失一半。3．離婚案件中的房產(chǎn)分割，不同程度存在“同案不同判”現(xiàn)象。案件的基本情況、司法中不同標(biāo)準(zhǔn)或習(xí)慣，法官的素質(zhì)，沒有努力追求案件處理結(jié)果確定性義務(wù)等，都可能成為“同案不同判”的重要原因。但不可忽視的一個(gè)重要方面是相關(guān)法律規(guī)定的不明確，操作性不強(qiáng)，或者根本不具備操作性。“同案不同判”無疑會(huì)導(dǎo)致司法不確定，有損司法權(quán)威，影響司法公信力。“婚姻法解釋三”有關(guān)房產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定，尤其是第十條關(guān)于婚前購置房產(chǎn)的權(quán)屬分配，為法院離婚中的房產(chǎn)糾紛提供了可操作性的法律依據(jù)，有益于規(guī)范、統(tǒng)一司法裁斷，保障司法公正。4．“婚姻法解釋三”還有著著眼未來，有一定的前瞻性的考慮，意圖適應(yīng)市場(chǎng)化或國際化情勢(shì)下婚姻的可能發(fā)展。因?yàn)椋S著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，自由、平等理念的傳播與接納，權(quán)利意識(shí)尤其是物權(quán)理念的提升與強(qiáng)化將成為不可避免。而且，事實(shí)上，對(duì)于已經(jīng)接受了“婚前財(cái)產(chǎn)公證”“夫妻AA制”人們而言，“婚姻法解釋三”第七條、第十條是他們樂于接受的。“婚姻法解釋三”對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬的配置無非是財(cái)產(chǎn)AA制在房產(chǎn)上的一個(gè)具體體現(xiàn)而已。
篇12
求助人：小岑
A：小岑，你好！
根據(jù)《婚姻法司法解釋三》第十條的規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。
依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)《婚姻法》第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。
依據(jù)上述規(guī)定，夫妻離婚對(duì)于雙方財(cái)產(chǎn)的分割，一般而言，有約定從約定，也就是說，夫妻雙方就夫妻共同財(cái)產(chǎn)或是夫妻一方的財(cái)產(chǎn)分割或補(bǔ)償有約定的，按照彼此已達(dá)成的約定辦理。若小岑你同意你妻子的要求，給予上述房產(chǎn)所對(duì)應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格的一半作為對(duì)她的補(bǔ)償，這不違反法律的規(guī)定。
但若雙方協(xié)議不成，訴至法院的話，就當(dāng)前的司法實(shí)踐而言，人民法院一般將該房產(chǎn)判歸房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記一方也就是小岑的名下，對(duì)于尚未歸還的貸款也應(yīng)由作為產(chǎn)權(quán)登記一方的小岑獨(dú)自承擔(dān)。
根據(jù)小岑的介紹，婚后該房屋的貸款仍由小岑支付，但根據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定，在夫妻雙方未對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)有所約定的前提下，仍屬于以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸。
離婚時(shí)由產(chǎn)權(quán)登記一方的小岑對(duì)妻子進(jìn)行補(bǔ)償。法院補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)一般為：以雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及該部分貸款所相對(duì)應(yīng)該房產(chǎn)的增值部分為限，并根據(jù)照顧子女和女方權(quán)益的原則按一定比例進(jìn)行劃分。
其次，關(guān)于婚前購房，且房屋的產(chǎn)權(quán)僅為購房人的前提下，只要婚姻存續(xù)八年，就自動(dòng)轉(zhuǎn)成夫妻共同財(cái)產(chǎn)的問題，也經(jīng)常有人向我咨詢。根據(jù)《婚姻法解釋一》第十九條的規(guī)定，夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外。由此可見，除夫妻雙方對(duì)該財(cái)產(chǎn)有約定外，夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系延續(xù)時(shí)間的長(zhǎng)短轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此，上述說法是不正確的。
王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務(wù)運(yùn)作、房地產(chǎn)、國有產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎(chǔ)培訓(xùn)等法律業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)方面，王棟律師作為主辦律師為多個(gè)大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供從土地開發(fā)、工程建設(shè)與管理直至商品房銷售的全程法律服務(wù)。作為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負(fù)責(zé)了十多個(gè)高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)各類房地產(chǎn)的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對(duì)于《婚姻法》、《繼承法》等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了專項(xiàng)的研究，對(duì)于離婚及家庭財(cái)產(chǎn)分割的處理有著獨(dú)到的見解，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大，財(cái)產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點(diǎn)》欄目的嘉賓及報(bào)紙雜志的采訪，對(duì)婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點(diǎn)法律問題進(jìn)行講解和評(píng)述，受到了廣大觀眾和讀者的好評(píng)。
Q2：王律師，您好！
我的兒子和兒媳婦于2010年3月登記結(jié)婚，婚后與我和老伴同住，但由于我們與兒子兒媳的生活習(xí)慣不同，經(jīng)常出現(xiàn)矛盾。現(xiàn)在我和親家商量，同意共同出資給孩子們買一套房，讓他們小夫妻倆獨(dú)立生活。但對(duì)方要求在產(chǎn)證上只寫我兒媳婦一個(gè)人的名字，我想咨詢一下，像這種情況，該房產(chǎn)是屬于他們小兩口的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，還是我兒媳婦的個(gè)人財(cái)產(chǎn)？謝謝。
求助人： 徐先生
A：徐老先生，你好。
根據(jù)《婚姻法司法解釋三》第七條的規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照《婚姻法》第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
由雙方父母出資購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。
依據(jù)上述規(guī)定，若婚后由你的親家一方出資為你兒媳婦購買房屋，且產(chǎn)權(quán)登記在你兒媳婦名下的，視為你親家對(duì)于你兒媳婦一方的贈(zèng)與，該房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為你兒媳婦的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
但若按照您的介紹，是由你們兩家老人共同出資購買房屋的，除你們兩家對(duì)該房產(chǎn)有約定（例如，該房產(chǎn)確定歸誰所有）外，該房產(chǎn)無論登記在你兒子名下還是你兒媳婦名下，該房產(chǎn)均可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有。
但為了避免日后不必要的矛盾和糾紛，本律師建議徐老先生在支付購房款時(shí)，最好用銀行轉(zhuǎn)賬的方式，并保留相應(yīng)的轉(zhuǎn)賬憑證、收條等能證明由您支付購房款的付款憑證。
Q3：王律師，您好！
我和我丈夫婚后買了一套房，并對(duì)外出租，該房屋的權(quán)利人僅寫了我丈夫一個(gè)人的名字。但他未經(jīng)我允許擅自將該房屋賣予他人，并已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)，我想咨詢一下，我能否撤銷他們的房屋買賣合同，追回該房屋？
求助人：李女士
A：李女士，你好！
根據(jù)《婚姻法解釋三》第十一條規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
依據(jù)上述規(guī)定，若該購房人并不知道該房屋是你和你丈夫的共同財(cái)產(chǎn)，且已經(jīng)支付了該房產(chǎn)合理的對(duì)價(jià)并辦理了房屋過戶登記手續(xù)的，你再向法院主張追回該房屋，人民法院將不予支持。但是，若你丈夫擅自處分你們共同共有房屋造成你損失的，離婚時(shí)你可以向你丈夫請(qǐng)求賠償，該賠償請(qǐng)求，法院應(yīng)予支持。
此外，若你丈夫有隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者偽造夫妻共同債務(wù)等嚴(yán)重?fù)p害夫妻共同財(cái)產(chǎn)利益的行為，你也可以在你們婚姻關(guān)系存續(xù)期間，向人民法院提出分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)的請(qǐng)求。
夫妻財(cái)產(chǎn)約定
《婚姻法》第十九條，夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定。
夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定，對(duì)雙方具有約束力。
夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻一方對(duì)外所負(fù)的債務(wù)，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財(cái)產(chǎn)清償。
篇13
1 房屋測(cè)量的意義
房產(chǎn)測(cè)量是房地產(chǎn)管理工作的基礎(chǔ)。準(zhǔn)確的進(jìn)行房主的測(cè)量是保證產(chǎn)權(quán)合法利益的有利依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)量的最主要內(nèi)容就是房屋面積的測(cè)量，它不僅要為房產(chǎn)管理部門提供依據(jù)，還是保障房產(chǎn)所有者的切身利益。進(jìn)行房屋面積的重要意義主要從以下幾個(gè)方面體現(xiàn)：
1.1 房產(chǎn)面積測(cè)量可以維護(hù)房產(chǎn)所有者合法權(quán)益的重要依據(jù)。房屋面積的測(cè)量經(jīng)過相關(guān)部分的確認(rèn)，并體現(xiàn)在房屋所有權(quán)證件上，就具備了一定的法律效力，任何單位與個(gè)人涉及到房產(chǎn)糾紛之類的相關(guān)問題時(shí)，都要以房產(chǎn)證件上記錄的房屋面積為依據(jù)。
1.2 房產(chǎn)測(cè)量是進(jìn)行城市建設(shè)與城市規(guī)劃的重要依據(jù)。國家有關(guān)部門會(huì)從房產(chǎn)測(cè)量中對(duì)城市建設(shè)進(jìn)行整體的分析，房屋的自然狀況與權(quán)屬情況都是進(jìn)行城市建設(shè)的重要參考依據(jù)。
1.3 房產(chǎn)測(cè)量是防止房產(chǎn)開發(fā)單位進(jìn)行商業(yè)欺詐的有效手段。近些年的房地產(chǎn)熱，著實(shí)讓房地產(chǎn)的開發(fā)商們大賺了一筆，但是，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，受經(jīng)濟(jì)利益的趨使，房地產(chǎn)開發(fā)單位開發(fā)的建筑面積縮水現(xiàn)象在一定范圍內(nèi)還是存在的，因此，進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量也是對(duì)商品房建設(shè)、銷售的一種監(jiān)督，也是防止房產(chǎn)開發(fā)單位侵吞購房者利益的一種有效手段。
2 傳統(tǒng)的房屋測(cè)量的方法
2.1 房屋面積直接測(cè)量法
這個(gè)辦法是使用最為普遍的方法，也是最容易實(shí)行的方法。它是根據(jù)房屋的形狀，進(jìn)行計(jì)算得出的面積。然而，在實(shí)際的測(cè)量過程中，如果房屋面積是矩形、梯形或其他規(guī)則圖形，則測(cè)量難度不大，但是，有很多房屋的地面并非規(guī)則圖形，這時(shí)就需要將其劃分成多個(gè)圖形分別計(jì)算再相加，得出最后的面積。
2.1.2 圖紙測(cè)量法
房屋的建設(shè)是根據(jù)建筑圖紙實(shí)施，因此，可以借助于圖紙進(jìn)行房屋面積的測(cè)量。常用的測(cè)量方法主要有求積儀法和方格網(wǎng)法兩種。求積儀法首先是在光滑的水平圖板鋪放一張圖紙，采用求積儀測(cè)量出房屋面積大小。如果測(cè)量的面積較大，可以將圖紙分開，先單獨(dú)測(cè)量再進(jìn)行合算。方格網(wǎng)法是在需要測(cè)量的圖形上面鋪蓋一層具有透明毫米小方格的紙張，之后對(duì)占據(jù)的小方格數(shù)量進(jìn)行計(jì)算，根據(jù)小方格代表的實(shí)際面積，求出整個(gè)房屋圖形的面積。
2.2 數(shù)字測(cè)量方法
這種方法是先根據(jù)數(shù)字測(cè)繪技術(shù)測(cè)量出房屋的平面圖，之后根據(jù)坐標(biāo)計(jì)算出房屋的實(shí)際面積。
2.3 對(duì)房屋建筑面積進(jìn)行實(shí)際測(cè)量
在房屋測(cè)量中使用非常普遍的測(cè)算方法就是實(shí)地量距法以及坐標(biāo)解析法，這兩種是在現(xiàn)如今測(cè)量方面精度最高的測(cè)量方法。
3 房產(chǎn)測(cè)量的先進(jìn)技術(shù)
3.1 房產(chǎn)數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)
隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)和電子技術(shù)的發(fā)展，房產(chǎn)數(shù)字化技術(shù)的在房產(chǎn)測(cè)量中得到廣泛的應(yīng)用與普及。數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)是傳統(tǒng)測(cè)圖技術(shù)的升級(jí)，它不但具有成圖質(zhì)量高，出圖速度快等優(yōu)點(diǎn)，而且其還具有勞動(dòng)強(qiáng)度低，圖載信息量大等特點(diǎn)。數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)已經(jīng)發(fā)展為房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的主要技術(shù)，有效的促進(jìn)了房產(chǎn)信息管理數(shù)字化。
數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)是通過多種手段，對(duì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行收集，并輸入到計(jì)算機(jī)內(nèi)部，計(jì)算機(jī)的相關(guān)軟件對(duì)其數(shù)據(jù)進(jìn)行整合處理，最終輸出房產(chǎn)圖。數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)是以采集的房產(chǎn)有關(guān)數(shù)據(jù)為依據(jù)進(jìn)行輸圖的，因此，房產(chǎn)信息的采集要房產(chǎn)測(cè)量工作中就變得尤其重要了。進(jìn)行房產(chǎn)信息采集的方法主要有三種：第一種是全野外數(shù)據(jù)采集，主要是通過常用測(cè)距與測(cè)角設(shè)備，采集距離與角度等有效信息，再將這些幾何信息存入到計(jì)算機(jī)內(nèi)進(jìn)行房產(chǎn)的測(cè)量。第二種是利用原有的房產(chǎn)圖形文件進(jìn)行信息采集，例如房產(chǎn)開發(fā)圖紙、房產(chǎn)地形圖等通過掃描儀或者是數(shù)據(jù)采集儀將這些圖形轉(zhuǎn)換為計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)，進(jìn)行處理。第三種是利用航拍相片進(jìn)行數(shù)據(jù)的采集，從航拍的圖像上進(jìn)行房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的采集。
3.2 運(yùn)用房產(chǎn)解析法測(cè)量房屋面積
房屋銷售面積測(cè)算是一個(gè)十分復(fù)雜的問題，其主要包括房屋面積測(cè)量和用地面積測(cè)量?jī)蓚€(gè)部分。而房屋面積測(cè)量又包括房屋建筑面積、房屋使用面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積、房屋共攤面積等幾個(gè)方面。由于房屋面積產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)糾紛是比較多的，因此，嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、合理的測(cè)量方法將是房屋銷售的有力保證。
解析法是測(cè)量房屋面積最常用的方法，最為簡(jiǎn)單易行。它是根據(jù)房屋用地界址與邊界點(diǎn)的坐標(biāo)計(jì)算出來的房屋面積。也可以使用房角點(diǎn)的坐標(biāo)計(jì)算房屋面積。
3.3 GIS技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)量中的應(yīng)用
提高房產(chǎn)測(cè)量的效率與質(zhì)量的有效措施就是使用先進(jìn)的技術(shù)。GIS技術(shù)能夠在最短的時(shí)間內(nèi)幫助工作人員繪制出房屋的分層分房的平面圖，并根據(jù)國家房屋規(guī)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋的總面積及共攤面積進(jìn)行計(jì)算，最終得了精確的測(cè)量結(jié)果。
4 房屋面積計(jì)算有關(guān)問題
在涉及房屋面積計(jì)算的問題上，常與房屋預(yù)售登記、產(chǎn)權(quán)證以及購房合同中，登記的建筑面積數(shù)據(jù)不唯一而糾紛不斷。所以，要想合理得出房屋面積的計(jì)算，就要先掌握以下幾個(gè)知識(shí)。
4.1 套內(nèi)使用面積
“套內(nèi)使用面積”，也稱之為“使用面積”以及“實(shí)用面積”。從總的技術(shù)層面分析，它是按水平投影所得面積來進(jìn)行運(yùn)算的，具體計(jì)算規(guī)則按是否為住宅區(qū)別對(duì)待。
4.2 套內(nèi)建筑面積
套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。套內(nèi)墻體面積為套內(nèi)占有范圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐物所占的面積，其中各套之間的分隔墻與套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻，均據(jù)水平投影面積的一半計(jì)入墻體面積，其中一般把山墻歸類為外墻所屬范圍。而套內(nèi)自有墻體面積全部按水平投影面積計(jì)入套內(nèi)墻體面積。對(duì)于套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積，則均按陽臺(tái)和房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算，其中沒有封閉的陽臺(tái)以水平投影面積的一半當(dāng)做建筑面積來處理；而已經(jīng)封閉的陽臺(tái)則為水平投影面積和建筑面積為一對(duì)一關(guān)系。
4.3 房屋共有建筑面積
為若干個(gè)產(chǎn)權(quán)業(yè)主公共擁有或集體使用的建筑面積，一般依據(jù)協(xié)議或文件對(duì)應(yīng)比例匹配給每個(gè)業(yè)主。
4.4 房屋產(chǎn)權(quán)面積
房屋產(chǎn)權(quán)面積就是我們俗稱的“建筑面積”，也就是我們?cè)诰幼〉氐姆慨a(chǎn)政府機(jī)構(gòu)所得到的房屋產(chǎn)權(quán)證上所描述的面積它為產(chǎn)權(quán)主根據(jù)相關(guān)法律享有的房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。
4.5 它們之間的關(guān)系
從上面幾個(gè)都涉及到房屋面積計(jì)算概念的給出，我么就達(dá)到下面一個(gè)簡(jiǎn)單的公式：套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)面=積套內(nèi)建筑面積；套內(nèi)建筑面積+共有建筑面積中的分?jǐn)偨o本戶的面積=房屋產(chǎn)權(quán)面積。
4.6 問題的說明
只要我們清楚地掌握了上述幾個(gè)面積的計(jì)算，就可以防止開發(fā)商混淆視聽，打球，以大充小，做到心里有數(shù)。
5 結(jié)束語
正如我們所知道的，房屋測(cè)量及房屋面積計(jì)算有關(guān)問題與人民群眾日常息息相關(guān)，是關(guān)系到人民群眾能否安居樂業(yè)、幸福生活的的大事，所以，我們?cè)谶M(jìn)行測(cè)量和計(jì)算工作，一定不要出現(xiàn)哪怕是一星半點(diǎn)的紕漏。因?yàn)樘热粢驕y(cè)量和計(jì)算不當(dāng)或錯(cuò)誤出現(xiàn)這樣、那樣的問題，必將會(huì)給房產(chǎn)測(cè)繪有關(guān)部門的威信帶來沖擊，也給人民群眾帶來困擾，嚴(yán)重時(shí)可能會(huì)付諸于法律。正因?yàn)槿绱耍覀冊(cè)谶M(jìn)行房屋測(cè)量及房屋面積計(jì)算時(shí)，一定要嚴(yán)格操作、規(guī)范計(jì)算，認(rèn)真履行自己的職責(zé)，才能取得企業(yè)、政府以及群眾的共同擁戴。
參考文獻(xiàn)：
