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【中圖分類號】
R365 【文獻標識碼】B 【文章編號】1002-3763（2014）07-0289-01
醫多的院后勤社會化中涉及人員最就是保潔、運送物業公司，如果院方沒有一個專職的部門對其監督、管理與協助，是很難保證后勤社會化服務的工作質量。我院從物業社會化開始至今已經有十多年的歷史，經過不斷的摸索與檢討，在“以病區需要為中心，以病人為中心”的目標指引下，根據醫院特點，注重人性化與制度化相結合，相互轉換角色，運用管理工具，實行雙向管理方法，確保物業服務質量上了一個新臺階，使醫院的環境面貌有了明顯的改觀，其工作成績與工作水平均得到了有效提升。結合這些年的管理經驗總結如下。
1 建立公與司高層定期會務機制，落實問題與計劃
我醫院共分為三個院區，其中兩個院區體量較大，根據有利于競爭提升的原則，我們通過政府采購中心引進了兩家物業公司，物業公司人員均在200人以上。為確保在任何時段都不得影響臨床的思想，在每次更換物業公司的時候，我們要求前三個月每周舉行物業公司高層與院方總務處的碰面會，物業公司參加會議的管理人員不得低于區域運作經理的級別。在項目穩定之后，如三個月之后至半年，會議間隔從一周變為兩周，最后變為一個月一次的總結。在會議中，物業公司要對本階段的工作進行總結，重點是一些難點問題，或需要院方出面協商的問題；同時要對自我在工作中存在的不足或不良事件進行通報，提出解決問題的方案與落實問題進度，通報下一階段的計劃。院方會根據實際運行中檢查的問題，臨床反饋的問題進行核對，提出要求。雙方共同協商出解決問題的辦法。會議中任何一方不推諉責任，對能主動剖析問題所在的要提出肯定意見，同時為了更好的避免工作中一些同樣的失誤發生，我院將兩家物業公司邀請至同一會議室，相互對所遇見問題進行介紹的同時可以有效的避免同樣的事件發生。會議上有其公司區域運作經理或公司管理層人員的參與對于物業公司了解醫院情況更加直接，對項目經理而言既是壓力又是動力，一些需要公司解決的問題可以快速并有效的得到解決。當然在日常工作中要隨時與物業公司項目管理人員保持溝通與交流，如遇到突發事件，可以馬上召開現場會議。溝通渠道的暢通是事件順利的基礎，可以有效的了解各自的需求與困難，方便大家及時解決問題。
2 協助物業公司運用管理手段，提升服務質量
物業公司由于近些年的極度擴張，優秀的項目經理相對要少，很多物業公司都是在項目開荒或項目轉換的過程中派公司支持，選用的也是管理經驗豐富的項目經理，一旦項目穩定該項目經理就會被調到另外的項目上，醫院現場不可避免的就會有一個新的項目經理，并且每個醫院的情況都不相同，因此，我院也是從實際出發，在要求物業公司管理人員自我素質高的情況下，也積極的協助其運用管理工具，結合醫院實際開展工作。對于物業公司現場的項目經理，院方也要多給正能量，少抱怨；對其在工作中遇見的問題要有充分的評估過程，要求其瞄準問題，全力解決。
在日常工作中，我們要求項目經理，主管要細化管理、提高標準，以PDCA為指導，實現質量的持續改進。在管理過程中，要傾聽多方意見，利用院方實施精細化管理活動等契機，善于發現問題，不斷總結經驗，補充完善管理流程、監管內容，細化管理制度。利用脆弱性分析原理，在保證質量全面提高的前提下，將檢點放在服務工作的薄弱區，哪個區域質量評價差，專查哪個區域；如運行中心的急血不急現象，運送過程中員工拖拉現象等，對會犯同樣錯誤的事件要密切關注，建立不良事件登記本，定期回顧學習，使醫院整體物業服務質量在院方監督管理協助下，實現全面、穩定、持續地改進和提升。
3 加強考核力度，注重意見的反饋與封閉
醫院每天進出都是大量的人流，物業公司管理人員必須每日巡視、檢查醫院各處物業服務情況，維持各處的醫療秩序，如果在現場檢查中發現問題要及時處理，必要時向上級匯報。我們管理部門也要每周定期到臨床一線看看，對發現的共性問題邀請物業公司管理人員到現場整改。每月進行兩個維度的物業考核評分，其中一份是發給各個病區的護士長，待護士長填好之后回收；另外一份是由我院社會化管理科人員到現場每個病區或醫療單元進行現場的檢查與現場臨床人員的調查。對兩份材料的內容及時收集并進行總統計，對其中的問題及時解決；特別是對臨床提出的問題及時給與反饋意見與整改措施，千萬不能拖而不決，不給反饋，以免影響臨床部門的配合積極性。
在監管檢查中要做到：嚴格標準、實事求是。每個月我院都會有有一個主題，如手衛生、廁所保潔、床鋪衛生等。在平時監管及每月組織的抽查過程中，所有的管理人員必須要嚴格按醫院保潔質量監管標準檢查。對檢查出的問題要詳細記錄，定期公示，列入考核分數，使物業公司管理人員熟悉醫院管理的流程和標準，能夠有針對性地改進和提高工作質量。同時，出現投訴時，院方管理人員不要一味的埋怨與訓斥，要幫助其分析問題的根源，協助其提升工作的質量，也讓物業公司人員能感受到院方對標準的嚴格執行，對實事情況的了解；不敢馬虎對待。考核條文中的細則要根據醫院的發展或狀態的變化及時調整，按有利于臨床工作的方向調整。
在考核管理中我們引入護理部的管理，因為我們的很多工作都直接與護理部相關；現場很多事情也需要護理部配合，因此，對科室使用的駐點護工，我們可以交由護理部一起管理，特殊科室的物業人員，如手術室、新生兒、產房等護工的考核工作要以現場護士長的管理效果來定。同時院感部門也要介入，因為他們知道現在最新的院感要求，有利于我們及時掌握信息，調整工作中的不當之處。
4 管理考核與合同條款的嚴格執行
醫院與物業公司都必須有一套規章制度，醫院依據醫院感染管理及清潔、消毒、隔離的要求，結合醫院的實際情況建立健全保潔員工作制度、工作職責、及安全防護制度，讓他們在工作中有理論指導、有行動依據、有考核制度。結合物業公司的要求與院方的要求，做到機制完善，制度健全，措施有力，獎罰分明，達到專業化、規范化、標準化的服務體系。任何制度的有效執行都離不開標準的嚴格執行；外包物業公司更是如此，社會化的工作注重的還是經濟效益的產生，因此我們考核執行的最終都將與經濟利益掛鉤，每月月底，由社會化管理科對物業公司考核進行分數匯總，根據各種權重指標確立最終得分，按每月分數執行當月的服務費支付，在這個過程中我院要求的是不得低于90分，低于90分時每下降一分都會扣除相應的服務費，當分數低于70分時候要求更換項目經理，公司必須派駐技術支持到現場辦公，當連續兩個月低于70時啟動解除合同的程序。院方要與物業公司在簽訂合同時就能確立處罰考核標準，嚴格落實制度。當然對于在服務質量下降的時候，院方管理人員也要認真調查，嚴密分析可能的問題，及時做好可能的補救措施，以免由于物業質量嚴重下滑影響了院方正常醫療秩序的開展。做到制度落實、質量保證、獎罰分明，責任到人；做到了有章可循、措施得力、管理到位。另外院方也要積極協助物業公司現場管理人員做好各項工作，協助其盡快提升服務質量，提升服務水平。
要對考核的結果進行總結，及時分析問題所在，對重復性錯誤要給予處罰，對涉及醫院安全運行的事件要迅速通報，及時整改，對責任人要給予追究。要讓物業公司管理人員安全之弦緊繃，不得出現紀律渙散，心態不正之風。對考核標準或處理標準中不合理或不合時宜的地方也要及時修正。
5 注重物業公司培訓的同時強調院方培訓
由于物業公司所招聘的員工大部分為年紀偏大的人員，其中還有部分文化層次不高，理解力與接受力都較受過正規大學教育的年紀人差；對于院感知識很多都是空白。因此，對于新進員工我們要求物業公司必須先培訓，手把手培訓不得少于一周，之后一個月定期培訓，除了禮儀禮貌之外，要從保潔的流程，清洗的順序，各種不同顏色拖把的擺放，洗手法的熟練以及防護處理等方面逐一培訓考核。全部通過之后才可以正式使用該員工。對于老員工也要反復培訓，針對不同崗位的特點，按側重點每周培訓一個項目，每天利用晨會與午休的時間將一個點；要所有員工熟記于心。另外我院還根據日常檢查中的問題，每月提出一個培訓點，由我院護理部或院感科派人出來培訓，培訓形式采用深入淺出的語言講解醫院污染、清潔、消毒、標準預防等基礎知識概念，使保潔員工能夠體會醫院的認真與防護的重要性。對培訓的內容進行當場考核與當月考核。每三個月進行一次技能比賽，對其中的優勝者給予獎勵；通過院方培訓的帶動，我們很好的調動了物業公司培訓的熱情，讓大家在一種持之以恒的學習中不斷前進。特殊科室的培訓我們要求護理部配合執行，如新生兒、手術室等特殊科室內的物業人員由護士長定期培訓與考核，對于操作不合格的人員給予及時的清退。
院方專職的社會化管理科對物業公司是一種有效的監管，是確保醫院正常運行，協調醫院與物業公司的橋梁。要摒棄上下級的管理思維，給物業公司增加壓力的情況下也必須給與物業公司更多的協助。調動社會化公司的積極性和主動性的管理理念，讓物業公司也越來越感受到醫院監管帶來的益處，由開始的不得不被動接受到現在心悅誠服地主動接受，最終實現了保潔公司與醫院的互利雙贏。
參考文獻
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雖然國家逐步在完善物業管理的立法體系，相繼出臺了《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等法規，在一定程度上對規范物業管理運行起到了作用，但是由于整體機制不完善，僅由行業性、部門性和地方性法規政策等不完整的結構體系。物業服務欠費、接管不暢、維修解決不及時等問題糾紛不斷，容易使得小矛盾演化成大的爭執，甚至引發集體請愿、暴力沖突等一些嚴重事件。
二、物管隊伍素質不高，管理效率偏低
物業管理是一種專業化的管理，需要各類高素質的管理人才。但目前，大部分管理企業的人力結構與物業管理的發展要求差距較大，特別是項目經理之類的管理型人員嚴重匱乏，高水平的專業維修技工與高素質的客服人員數量需求缺口較大，企業的員工培訓和各種上崗專業培訓流于形式、加之觀念上認為物業管理無需高素質人員的誤區等，使得物業管理行業從業人員整體素質偏低。調研中發現，由于部分公司客服人員服務態度及解釋工作不夠耐心細致，問題解釋不清楚，答復不明確；維修人員責任心及業務技能不強，維修問題不及時、不徹底，經常造成住戶的不理解和誤會，為后續的管理工作帶來諸多不便。
三、物業管理收費困難，標準參差不齊
《物業管理條例》中規定業主的義務之一是按時交納物業服務費用。物業管理遵循的原則是“誰享用，誰受益，誰負擔”，以形成物業管理的完整資金鏈。但是實際收費過程中，部分小區物業費的收取相當困難。主要由以下幾點原因；一是許多物業公司收費范圍和標準不夠透明；二是住戶繳納物業費后，物管公司對公用部分的設施維護達不到住戶心理預期，或是對住戶提出的問題不能及時給予解決；三是物業公司提交的物業收費預算、決算存在漏洞，支出不合理。物業費收繳的困難致使物業公司運行資金的短缺，進一步限制了服務水平，造成物管雙方權利義務的不良循環。
四、業主維權意識不強，業委會作用發揮不充分
在目前的實際管理過程中，大部分業主只有私人擁有或使用的物業方面的利益受損時才會出面維權，對公共部分的維權意識不強；對于業主委員會的成立不夠重視，多數人都抱著多一事不如少一事的態度，對參與業主委員會集中力量維權的意識不強，雖然有很多小區成立了業主委員會，但其維權、監督和協調的作用體現的很不充分。多數業委會成員只有工作熱情，不具備專業知識，不能按照國家相關法律法規進行維權。某住宅小區屋面防水工程超出質保期，出現局部滲漏，按照規定這種情況應該向市房屋管理局申請動用大修基金進行維修。但有些業主不愿動用大修基金，而要求物業公司負擔費用，又不愿意承擔此項費用，導致維修時間一拖再拖，給部分業主造成了一定的損失，最后由房管單位出面協調事情才得以妥善解決。類似這種事件，只有成立業委會并且當業委會成員具備一定的專業知識才能妥善處理此類事件。
通過以上分析，為提高物業管理水平，逐步正規管理秩序，本人認為可從以下幾點深入考慮：
一、完善物業管理相應法律體系
物業管理是業主對物業進行自治的權力，是一項產權人對財產進行處置的權力。為此，要完善登記制度，對物業特別是業主共有部分的詳細登記，依據《物權法》，細化法規條例，強化可執行性和操作性，使解決物業管理中存在的突出糾紛與矛盾有法可依，保證管理、服務、經營、收費等各環節有章可循。
二、加大管理人才的培養力度，充實優化管理結構
人員素質是做好物業管理的最基礎也是最重要的因素。物業管理主要涉及三大類人員，一是項目經理；二是客服接待；三是維修技工。項目經理的能力素質高低在很大程度上決定了一個小區管理水平的高低，因此要注重選擇項目經理，通過業績了解、資格認證、實地考察的手段充分掌握情況，選好帶頭人；客服接待是與住戶接觸最多的人員，必須要具備一定的素質，在服務態度、處事方法、日常禮儀等方面需要重點關注，以和風細雨的服務化解業主的焦躁情緒；維修技工是確保業主住用方便的關鍵，需要較高的維修技能和良好的溝通能力，發現問題及時解決，才能最大程度化解管理中的矛盾。
因此，要提高物業管理水平，物業公司就需要多管齊下，從根本上提高管理服務人員的素質，優化人員結構，從而帶來服務作風、水平的大力改善，使業主欣然接受優質的服務，消除內心的對抗心理，達到和諧共存。
三、提高自身管理效率，合理配置資源
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高校物業管理的發展方向
1．走規范化物業管理的道路
我們通過工作使得高校的物業管理符合國家的《物業管理條例》等法律法規。實踐中，根據每幢建筑物的實際特點，制定本樓的物業管理規范，作為物業管理依據。對于多用戶使用的樓宇，組織使用者成立業主委員會，定期召開物業工作會議，討論階段內的物業管理情況，制定管理規范。通過業主工作會和物業工作會等機制，把樓宇的使用方和物業方聯系在一起，隨時解決問題，通過不斷地梳理物業管理中的規律和特點，形成高校的物業管理規范或制度，走規范化物業管理的道路是高校物業管理的科學發展之路。
2．推行物業管理的優秀經驗
實踐中，我們選聘的物業公司都是有很多年的工作經驗而且有很好的聲譽的公司。我們可以發揚他們在管理中總結出的優秀經驗，與高校的實際緊密結合。隨著高校的發展，近些年來，很多新建建筑應運而生，為了方便將來使用方的使用、管理和維護。根據《物業承接查驗辦法》規定，物業公司必須前期介入，可以“點對點”地查驗施工方的工程遺留項目，尤其是存在安全隱患的項目，遺留項目對于將來的使用者來說可能是很不利的。所以請物業替使用方把關，可以減少磨合成本，以便使用方能更好地掌握大樓的情況。
3．實現高校和物業公司的共贏
通過物業公司提供多層次、全方位和專業化的物業服務，可以為高校的建筑物實現保值增值的效果。實踐中，高校的建筑分老舊建筑和新建建筑。老舊建筑的管理多是強化保安保潔服務，更加體現維護功能，減少業主的維修成本。新建建筑專業化現代化水平較高，從外表上，用戶可以看到的基本使用功能，但是除了基本的使用功能之外，還有用戶看不到或者不怎么關注的專門設備層，包括配電室，水泵房，電梯機房等設備設施集中地。這些設備設施從資產角度都是大額資產，是大樓日常運轉的心臟，客觀上需要更加專業化管理。物業管理的優勢就體現在通過對設備層的專業化養護、維護和管理，使得這些設備設施能夠延長使用壽命，從而提高現代化樓宇的運行效率，最大限度地實現資源的合理化利用，為業主節約能源開支。另一方面，高校是文化教育機構，要實現更好的物業管理，就需要物業公司在工作和文化上融入高校。讓他們有更好的文化理解，有利于物業公司更好地形成歸屬感。這些工作可以內生性地產生物業員工服務教學科研的動力，也能為他們自身素質的提高帶來幫助。總之，實現高校物業的科學發展的最終目標就是實現高校和物業公司的共贏。
加強對物業公司的管理
第一、為了更好地實現物業管理的效果，要加強對物業公司的管理。在招投標過程中，要求報名的企業考慮到成本上漲的風險，避免低價中標，接下來的低價低服務。一方面對公司要求成本核算，一旦中標后，嚴格按照投標文件和合同進行物業服務，另一方面，定期組織在校物業公司進行經驗交流，實現優勢互補和學習，更好地為高校教學科研服務。
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一、企業工作場地教學化的意義
在后勤社會化的背景下，目前高校的物業管理一般都通過公開招標的方式，引入專業型物業管理公司，這提高了高校物業市場化運作及管理的水平，實現了校園物業企業主體的自主經營，提高了運作效率。
在高職院校強調“技能培養、工學結合”的背景下，物業公司入住校園，作為高校最有便利條件實現校企合作、完全對口的物業管理專業，如何利用好這一資源，深化校園物業公司與專業間的校企合作，對合作雙方都有重要的現實意義。對校園物業公司而言，這是它的一個責任，同時，通過加強雙方的合作，物業公司通過完全融入專業教學工作，形成緊密的互生關系，可以形成獨特的競爭優勢，能確保在下一次公開招標中擊敗對手；對物業管專業而言，這是落實“工學結合”，充分實現校企無縫銜接，實現企業工作現場教學化的重要資源條件，可以進一步提高學生的實際操作技能。
二、中竣物業與物業管理專業合作現狀
珠海市中竣物業河源分公司，于2005年通過公開招標的方式成為河源職業技術學院校園物業的管理方，已掛牌成為河源職業技術學院物業管理專業的校內生產性實訓基地，初步參與到了物業管理專業的日常教學工作中。
（一）合作現狀
1.中竣物業參與專業人才培養計劃、教學計劃等制定。中竣物業作為物業專業的教學指導委員會委員單位之一，在制訂各級人才培養計劃時，都參與相應研討和指導，提供企業的意見和建議，爭取使人才培養計劃更加符合企業需求；在制訂每門課程的教學計劃時，原則上要求各任課教師，咨詢中竣物業相應部門的意見，爭取獲得相應部門的支持，使各課程的重要實操內容能夠與企業工作計劃一致、同步，逐步實現工作場地教學化。
2.中竣物業在專業教學方面給予大力支持。（1）實習。自2007年以來，中竣物業河源分公司為物業管理專業提供了100余人次的專業實習機會，提供了多批次的認識實習機會。為保證學生的實習質量及全面性，專業實習學生實行輪崗制，實習崗位涉及安保、宿管等，加深了學生對物業企業的理解，較全面鍛煉了學生的專業技能。
（2）物業管理專業技能綜合實訓。自入駐校園以來，中竣管理河源分公司逐步融入專業技能綜合實訓教學，一是消防器材專項訓練的校企融合，通過專業教師講授理論，由公司主管向學生演練展示，主要是滅火器訓練、水帶的拋卷訓練、營救逃生訓練等內容，有效提高了教學的效果；二是協助專業開展消防演習，包括逃生軟梯、警用器具、安全器具等工具，并有相關管理人員實地參與指導，加強了演習的逼真性，有效提高了演習效果。
3.中竣物業參與物業管理專業技能競賽。為更好地強化學習效果，以賽促學，物業管理專業積極開展校內技能競賽。在校內技能競賽方面，中竣物業一是在大賽服裝、器具等道具上給予了大力支持；二是派出相關管理人員參與技能競賽現場的評比環節，并給予點評，促進了專業校內技能競賽的逐步提高。
（二）中竣物業與物業管理專業校企合作問題
1.思想上不夠重視。中竣物業作為校園物業的管理方，認為其工作就是做好校園物業的日常管理、維護工作，沒有意識到校園物業與物業管理專業深化融合的重要性，導致部分管理人員對配合物業專業的日常教學工作等有畏難情緒，認為是職責之外的工作。在物業管理專業方面，對充分利用校園物業的重要性認識不足，沒有充分挖掘中竣物業的資源，導致日常教學與校園日常物業管理銜接融合不夠緊密。
2.缺乏常態的交流與協調機制。目前，中竣物業與物業管理專業的交流與協調，主要由專業主任和項目經理對接，一般是有事情需要協調時溝通，臨時性、隨機性明顯，導致日常校企合作對接一般是就事論事，缺乏規劃與深入的協調，影響了校企合作效果的發揮。
3.中竣物業隱性資源未被開發利用。目前，物業管理專業的教學，仍以傳統課堂教學為主，但物業管理專業是一門綜合性與實踐性都很強的學科，在實訓器材、設備設施有限的情況下，沒有主動去發掘校園物業公司已經擁有的相關器材及設備設施，導致不少能夠結合課堂教學實踐的隱性資源未被充分利用，也不利于學生職業技能的訓練及提高。
另外，各門課程的教學計劃都由各任課教師單獨制訂，任課教師只考慮到了課程的邏輯順序、主次內容等，沒有考慮校內物業公司的實際工作周期及日程排，導致任課教師在講授需要實地操作或觀摩的內容時，校內物業公司卻沒有相關的工作安排，二者的時間不一致，限制了校內物業隱形資源的利用，影響了授課效果。
4.中竣物業兼職教師人員有限。中竣物業經過多年發展，管理人員素質有了較大提高，但整體素質仍需提高，雖然實踐經驗豐富，但理論水平較弱，能夠勝任兼職教師的人員有限，限制了雙方的深入合作。
三、校園物業公司與物業專業合作模型的構建
作為高度對口的校企合作雙方，校園物業公司與物業專業的合作，可以考慮將物業管理專業的各門課程與負責相應職能職責的部門對應起來，校內物業公司資源與專業課程的銜接的對應關系有：物業設備類課程，對應泵房、配電房、配電柜、保安監控室、鉗子、螺絲刀、萬用表、電筆、疏通機、扳手等資源；綠化保潔類課程，對應枝剪、鋤頭、剪刀、打草機、噴霧器、竹筢、玻璃刮、地拖、手推車、掃把、拖把、鐵鏟、斗車，吸塵器、清潔劑等資源；安保類課程，對應消防監控室、保安值班室及崗亭、鋼叉、警棍、木棍、盾牌、鋼盔，對講機等資源；實務客服類課程，對應宿舍入住管理流程、服務質量檢查標準、各部門崗位職責，日常管理制度等資源。
為更好地實現雙方的無縫對接，實現工作場地教學化、工作內容項目實操化，初步構想的校內物業與物業專業深化合作模型見圖1。
四、深化校園物業與物業專業合作的路徑
（一）相互參與對方行政例會
一般而言，物業公司都有每周一次的例會制度，物業專業也有每周一次的專業教研室會議或活動。為更好地實現雙方的教學與工作上的協調一致，建議雙方建立常態的互知互通制度，即專業主任或委派教師每周或每兩周參加一次物業公司的例會，物業公司的項目經理或其他管理人員每周或每兩周都參加一次專業教研室的例會。通過制度性的互知互通，可以使物業公司知道相關課程未來1―2周的教學安排及實踐實操需求；各任課教師可以通過專業主任的傳達，知道物業公司未來一段時間的工作計劃與安排，可以提前調整自己的教學計劃，或與物業公司溝通，探討能否調整物業公司相關項目的工作計劃，以便實現教學計劃與物業公司的工作計劃相協調。
（二）以公司日常管理項目為抓手，鼓勵管理人員參與日常項目化教學
1.強化物業公司管理人員的外聘兼職教師地
位。對一些實操性強的課程，如安全管理等，結合專業教學實際，建議繼續加強物業公司管理人員的外聘兼職教師地位，進一步發揮校內物業管理人員的理論水平和實踐經驗。同時，校內物業管理人員擔任某門課程的教學任務，可以更好地挖掘和運用校內物業公司的資源潛力，有利于該課程中實踐實操部分的開展與實施，可以更好地訓練學生的專業技能。
2.制訂更加靈活的外聘兼職教師制度。傳統的外聘兼職教師，一般是聘請企業人員擔任某門課程的兼職教師，完成整個學期該門課程的全部教學任務，其優點是課程內容及教學連貫，外聘教師的工作經驗與理論相結合，但其缺點也很明顯，企業人員由于工作任務或時間精力的限制，一般都無法接受此類教學任務，導致聘請合適的兼職教師比較困難。
為解決該問題，建議學校可以考慮允許按照總課時的一定比例來聘請兼職教師。具體建議如下。一是外聘的兼職教師不需要承擔整門課程的教學任務，校內專任的任課教師可依據課程的課內實踐實操需要，靈活確定該門課程的外聘課時數量，常規的理論課程，建議按照總課時的10%―20%來確定。這樣可以既保證課程的必要課內實踐實操有企業導師的指導，又可以緩解企業人員對擔任整門課程教學任務的畏難情緒。二是考慮到企業人員工作日需要上班，其空閑時間難以提前確定，建議此類兼職教師的授課時間不確定，主要依據兼職教師的空閑時間，由任課教師與兼職教師溝通確定，從而解決此類兼職教師怕沒有空閑時間而拒絕的問題。
3.深化雙方人員融合，實現雙向任職鍛煉交流。為進一步深化校企雙方的互通互知，校企雙方可以從以下方面入手。
一是對有培養潛力或專業操作方面已能夠勝任專業教學的公司管理人員，可以考慮進行集中的教學方法技巧培訓，比如教育學、教育心理學、教學技巧等課程，提高他們教學方法及理論水平。
二是繼續培養、聘任物業公司的管理人員任兼職教師，使物業公司管理人員了解教學中存在哪些課內實操與實踐需要外聘教師講授，也可思考物業公司還有哪些資源可以融合到專業課程的實操實踐中，深挖物業公司的隱形資源。
三是建議雙方探討專業教師到校內物業公司掛職鍛煉，參與到相關部門的日常管理工作中去，這樣可以使專業教師能更好地理論聯系實際，提升自己的實操技能，也能深入了解物業企業所擁有的能為教學所用的資源，更好地為專業教學服務。
4.爭取教學項目與企業項目同步，實現校內工作場地教學化。為更好地以校內物業公司的工作過程為導向，避免教學中實操項目與企業工作計劃不一致，充分實現校內工作場地教學化，建議校企雙方考慮從以下方面入手。
一是在上學期末或本學期初，各任課教師在制訂教學計劃前，召開一次由物業專業全體教師及物業公司各部門負責人共同參與的溝通協調會，各專任教師詳細介紹所負責課程計劃進行的課內實踐實操計劃，初步計劃進行時間及所需資源，物業公司相應部門負責人依據工作計劃或慣例，介紹公司可能開展相應工作的時間。通過雙向溝通，各專任教師可以確定所負責課程中實踐實操計劃的大致時間安排計劃。
二是在實施課內實操計劃前的2至3周，各任課教師，特別是房屋構造、安全、物業設備、綠化保潔類課程的任課教師，應提前與物業公司相應部門負責人再次進行溝通協調，再次確定公司可能開展相應工作的具體時間，再結合課程的授課時間安排，協調出一個學生可以現場觀摩或實操體驗的合適時間，實現校內工作現場課堂化、校內工作場地教學化。
三是在課內實操計劃完成后，各任課教師應總結此次教學效果，總結此次校企合作共同授課中獲得的經驗、存在的問題，為下一次的協調合作提供建議和指導。
5.擴大合作空間，加大橫向互利合作。校企雙方在原有的合作基礎上，可以進一步擴展合作空間，建議從以下方面入手。
一是探索共同開發教材。校企雙方，可以利用雙方完全對口、相互比較了解，能夠較好地滲入對方工作中的便利，探討開發基于校內物業公司日常工作內容課堂化、日常工作場地教學化的教材，探討編寫一本真正融校內物業日常工作與日常教學于一體的項目化教材，探索實現“工作教學相融合，企業專業相融合”的工學結合模式。
二是擴大雙方的橫向互利合作。基于校園物業公司的員工素質整體上還不夠高，而高校相應專業擁有高素質的教師資源，建議雙方可以開發適合員工培訓的課程，提高員工素質，提升物業公司管理水平；在我國物業將進一步兼并整合的大趨勢下，校園物業公司也有必要進一步走出去，對外拓展新項目，對內優化管理，建議雙方可以采取物業公司出資、高校付出人力開展研究的橫向課題模式，探討如何將高校的人力資源轉化為物業公司的經營發展優勢。
三是深化校物業管理協會與中竣物業融合。校物業管理協會，作為物業專業學生自主管理的一個組織，為學生的專業技能鍛煉與視野開拓提供了良好的平臺。為進一步鍛煉學生技能，豐富課余生活，建議協會多與中竣物業協調，利用課余時間，組織學生參與公司日常的維修、管理工作中，特別是參與校重大活動的現場管理協調中。對中竣物業，建議探索加大對協會活動的支持力度，甚至可以考慮冠名贊助支持，使日常的員工培訓等工作與協會的日常工作融合起來，進一步擴大中竣物業在校的影響力。
四是為公司在本地的拓展提供支持。建議中竣物業與物業專業建立項目拓展小組，共同對本地的物業市場開展專項調查，及時掌握河源物業市場情況；在對具體項目的招投標活動中，物業專業發揮其特長，為公司招標書的制作提供支持與協助，提高公司項目拓展的成功率。
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篇5
業委會成員的工作是無償的、義務的，是要抽出時間和精力為小區業主服務的，甚至還要貼上汽油費、電話費和墊付資金，但我們仍無怨無悔，因為我們只有一個共同的目標：那就是創造一個安全、便利、舒適的生活空間，同時使業主的物業保值增值。本著這一共同的目標，我們應該共同努力，相互支持，相互理解，相互信任。
我們深知在接下來的管理中會出現很多問題，遇到很多困難，也會有許多和業主意見不統一的地方，真誠的希望大家給予我們批評和建議。同時也希望業主積極參與到小區的管理和建設當中來，為小區出自己的一份力，盡自己的一份義務，也勿忘自己應該承擔的責任，分擔或減輕業委會的工作量，使我們能有更多的時間來開展小區的其它工作，有更多的精力參與到與開發商的交涉中去。
小區屬于全體業主，需要每一位業主的精心呵護，她的文明與秩序體現著我們的素質和修養。我們相信，有全體業主的積極參與、配合，我們小區一定會建設的更加美好，更加和諧。
祝各位業主生活美好，家庭幸福!
XXX
20xx年XX月XX日
給業主的道歉信范文二向______________________全體業主致歉：
本公司接受_______________________業主委托，對其住宅進行裝飾工程施工，在施工期間對各位業主造成的不便、噪音污染及粉塵，工程項目經理__________代上海波濤裝飾集團都勻分公司全體員工向各位業主致歉
本公司規定工人嚴格按照小區裝修協議規定時間工作(中午12：0014：00為休息時間)，不打電鉆，小震動施工。我們深知由此可能給您造成的不便和影響，也十分了解您此時的心境，對此我們深表歉意，并懇請您的諒解，對您給予的理解與支持，本公司深表謝意!
XXX
20xx年XX月XX日
給業主的道歉信范文三尊敬的xxxx各位業主：
首先感謝您選擇了xxxx家園，您的到來使我們倍感榮幸。上海蘭花以其絕佳的地段、優雅的環境、完善的設備、一流的質量、細心的管理成為石臺房產界的精品物業管理， 物業公司全體同仁愿為大家提供熱情、周到、細致的服務，我們與業主是一家人，我們將始終與業主站在一個立場上，竭誠為大家排憂解難，您的滿意就是我們的快樂。但在管理中我們還存在著不少問題，還有許多不如人意的地方，我們真誠地希望大家給我們物業公司提出批評和建議。
我們有一個共同的目標，那就是：創造一個安全、便利、舒適的生活空間的同時，使各位業主的物業保值增值，保持我們的物業常用常新。本著這一共同的目標，我們應共同努力，相互支持，相互理解、相互信任。相互配合。
1、小區花園問題。一樓的花園即是自家的使用權，也是影響小區整體美觀的一個準公共部位。請業主不要把自家花園的草坪起掉，種上菜，栽上蔥，也不要把花園里堆放了許多雜物，影響了小區的整體美觀，同時也降低了我們小區的品味。希望大家樹立現代城市生活觀，摒棄雜物，栽花種草，美化環境。
2、陽臺封閉問題。一些業主如需要將自家的外景觀陽臺做封閉處理，要保持小區的整體一致性。
3、小區環境衛生問題。小區樓宇每個單元都有保潔員進行保潔，樓前設有生活垃圾筒，請業主將生活垃圾投放到各自單元門口的生活垃圾筒內，嚴禁放置在單元門口，或直接拋出窗外，污染了地面，也影響了他人的正常生活和人身安全。
4、小區秩序問題。一是車輛秩序，二是外來人員。不論是裝修的還是探親訪友的，請業主必須配合保安對小區的進出管理工作。同時也是對廣大業主的負責，希望大家共同來維護小區的秩序。
5、物業費收繳問題。物業費是物業公司的主要經濟收入，是物業公司維持進行運轉的主要經費來源，(如果大家都不交物業費，物業公司將因無法生存而退出小區的管理，到時受苦的是廣大業主)。所以請大家按時繳納物業費。
6、小區公共設施設備問題。小區的公共設施設備是大家的共有財產，需要大家共同來維護。請大家監督，將小區的公共設施設備維護好。
謹此
篇6
住宅小區物業管理行業是隨著房地產的開發和使用而興旺起來的，屬于一個朝陽產業，有很好的發展前景。從我國首家物業管理公司1981年在深圳成立至今，物業管理行業在我國的發展已經歷經30多年，業務范圍涉及到城市各類樓宇、商業、街道以及各類型社區，特別是住宅小區的物業管理工作更為普遍。但是由于我國法律對物業管理的有些問題還缺乏詳細的規定，更由于住宅小區物業管理還沒有引起足夠的重視，在物業管理制度、人員素質和資金方面都存在著一些問題，所以社會上普遍存在著對住宅小區物業管理不滿意的呼聲。雖然新聞媒體對此也進行了報道和促進，但是最根本的問題一直沒有得到解決。對這些問題進行梳理后，論述如下。
2住宅小區物業管理中存在的主要問題
2．1住宅小區物業管理制度不健全一些住宅小區物業公司沒有一套完善的物業管理制度。雖然有些住宅小區物業公司也在辦公室的墻壁上掛著制度規定，但是那都是為了應付檢查臨時弄的花架子，沒有實施細則，更沒有相配套的懲罰措施。對住宅小區物業管理缺乏科學的整體設計，對人員管理的分工和協作沒有明文規定。
2．2住宅小區物業收費標準沒有科學統一的規范依據且普遍存在收費難的現象住宅小區物業收費標準都是公司自己制定的，沒有統一的制度，計算公式和標準的設計不夠科學。因此，業主們總是感覺收費太高，與享受到的服務不成正比，而物業公司又認為收費偏低、成本太高、入不敷出，沒有辦法提供高質量的物業服務。有的業主多年不交物業費，以此來作為抵抗物業費過高或對物業管理質量不滿意的行動。有的物業公司則以少提供或不提供應有的服務作為對業主的回報。二者爭執不斷，沒有一個妥善的解決辦法，導致雙方矛盾不斷升級，甚至發展到封門、堵路、打架、打官司等，嚴重影響了業主的正常生活和物業管理工作的正常開展。
2．3物業公司服務意識淡薄，服務水平低，管理力度不夠物業公司將自己凌駕于業主之上，無視甚至侵害業主權益，比如物業公司對停車場和垃圾分類管理都不到位，存在著只管收費，沒人管理的現象。垃圾分類工作更是一直沒有落實，物業公司對此沒有得力的措施，許多生活垃圾、有毒有害的垃圾都被作為廚房垃圾處理了，這樣對社會環境造成污染和破壞。另外門衛管理比較松懈，小商小販和外來車輛經常出入小區，對業主的財產和生命構成不安全隱患。
2．4物業公司規模小、抗風險能力低相當部分住宅小區物管企業整體規模較小、資質偏低，甚至沒有取得相應資質，企業經理既是領導又是員工，加上幾個保潔人員和保安人員就組成一家物業公司，經營管理項目少、面積小，無法取得規模經營效益，競爭力不強，經營狀況差。
2．5物業管理人員素質參差不齊，高素質人才不穩定，流失現象比較嚴重
2．5．1依據有關資料，以下幾類人員在物業公司的人員流失現狀中比較嚴重首先是服務型和基礎操作型崗位的員工，也就是一線員工，如保潔人員和保安人員。這些人員年齡偏大，文化水平不高，素質高低不等，身體健康狀況不穩定，他們的流失比率最高。其次是各項目經理等中層管理人員，這些人員較易被其他企業挖走，因為他們既掌握物業管理的相關理論知識，又有豐富的工作經驗，他們有足夠的能力與業主溝通，解決棘手問題，能獨當一面。再次是本、專科畢業的大學生，這些人的學歷層次比較高，接受新生事物比較快，對個人發展及薪酬水平期望值較高，他們轉行或者轉入別的物業公司基本是出于企業發展前景問題，個人心態變化，或者角色變化等原因引起的［1］。
2．5．2物業管理行業人才流失的原因①對物業服務認識的偏見和入職門檻偏低。②臟亂的工作環境。③薪酬水平偏低及福利保障不到位。④不重視員工培訓影響員工個人發展。⑤缺乏人文關懷和應有的尊重［2］。
2．5．3物業公司人員現狀對物管企業產生的不良影響主要表現的幾個方面①企業經營成本的上升，這主要是人才流失所造成的，主要有新員工的招聘以及培訓;老員工的離職引發的成本損失和新進員工工作失誤或浪費引發的成本等等。②導致業主對物管企業的滿意度降低。只有工作時間越長的員工才越能了解業主的需求，也越可以提供給業主更好的服務。很多物業公司的保潔人員、園藝工人、保安人員都是直接從農村找來的，或是其他行業的下崗職工，甚至是傷病殘人員，沒有經過專門的訓練，不能與業主有效溝通，不能很好地了解業主的需求。③物業公司對小區環境管理不負責。對亂搭亂建置之不理，對日益增多的流浪狗、流浪貓等不能有效管理，致使小區狗屎、貓糞到處都是，影響了居民的生活質量。對健身場地和健身器材管理不夠，有些損壞了也得不到及時維修，對小區內的綠化、景觀更是顧及甚少，導致好多住宅小區環境惡劣、臟亂差如同集貿市場。
3加強住宅小區物業管理的對策
3．1加強物業管理部門乃至全社會對物業管理重要性的認識，完善住宅小區物業管理的規章制度隨著房地產業的迅速發展，以及決定居民生活水平的資產、收入和支出的增加，物、物權、物業、物業管理和物業服務的概念，悄然進入了我們的工作和生活。所有與物有關的事物，都從根源上與物權密不可分。因此，講物業，首先就要從根源上講物權，然后講物業管理和更高層次的物業服務。物業管理是一種管“物”的理念，然而由于物業每天幾乎都實實在在的與業主打著交道，所以物業管理人的覺悟要上升到為業主和房屋使用人服務的高度，為打造和諧社會做出自己的貢獻。我們有了物是為了利用，現代由重歸屬向重利用轉變。我們平時接觸最多的物業，就是住宅小區的物業。物業作為行業來說，是相對于動產所說的，涉及對不動產所進行的管理、經營和服務的第三產業。而物業管理服務主要有兩個方面:一是對配套的設施設備和相關場地進行維護、養護;二是維護相關區域內的環境衛生和秩序，也包括交通和車輛管理等。此外，還有特別委托，為百姓提供物業服務合同中沒有約定的服務項目，還可以接受供水、供氣、供熱等公用事業等單位的委托，為其向業主代收代繳相關費用。從一些做得比較好的物業管理范例來看，拓展物業管理的服務范圍，在建設具有高度認同感和歸宿感的和諧社區，是大有可為的。還要從觀念上更新，要從物業管理，向物業服務上轉變。這種態度的轉變，意味著，站在服務的角度上看待問題，也是物業管理走向縱深發展的必經之路。
3．2嚴格市場準入和清出制度，完善市場競爭機制鼓勵企業做大做強，強化量化考核和監督檢查，加強信用檔案管理，積極引導物管企業加強科學管理，走專業化和市場化發展之路，兼并整合小企業，發展大型企業集團。促使物管企業轉變服務觀念，強化服務意識和遵紀守法意識，提高管理和服務水平。
3．3加大物業人才培養和管理力度，嚴格落實持證上崗制度通過反饋率比較高的招聘方式，如網絡招聘、校園招聘、人才交流會等來挑選物業管理專業畢業的大學生，以及在物業公司工作過的經驗豐富的人才，這樣的人才能夠以更快的速度適應公司的企業文化和工作崗位。制定更具有吸引力并公平合理的薪酬制度，適當提高員工的基本工資和福利，并建立長效的激勵機制，采取能者多勞和多勞多得這樣的薪資制度，通過長短期激勵互相結合的有效措施，將員工個人的利益和企業長期的發展相結合，通過精神層面與物質層面的雙重激勵吸引并留住員工。企業可按比例針對管理崗位建立一個“人才儲備庫”，明確以企業內部培養為主導，兼以外部招聘的管理人員招聘制度，提高對企業員工綜合素質和工作業績的考核力度;為員工制定轉崗計劃，讓那些工作突出而且通過了考核測評的一線員工獲得轉崗和晉升的機會。為達到知識的實用性和系統性，應對專業技術崗位，如:保潔、安保、工程、綠化、客服、前臺等進行專業技術培訓，還需加強人文素養以及各項公共類課程培訓，譬如:應用文寫作、公關禮儀、溝通技巧、應急處置、計算機操作等采用系列課程的方式。此外需對培訓方式加以豐富，通過拓展培訓、工作交流、實操培訓、外請培訓等眾多培訓方式來實現員工興趣的提高，使員工意識到培訓是一種福利和獎賞，也是自己的一大收獲。以人為本，通過郊游、晚會、游戲、競賽等各種激勵方式提升員工的認同感和歸屬感，使員工感受到企業對自己的認可和尊重，他們便不會輕易跳槽和被其它企業挖走，使企業擁有穩定的人力資源保障。
3．4更新業主住房觀念，促使物管企業與業主有效溝通受我國計劃經濟下城鎮住房制度影響，業主傳統的觀念是只管住房，不管掏錢管房。新的住房觀念應該是，住房既是一種消費，也是一種投資。物業服務也是商品，也需要有償使用，而且業主的費用投入與得到服務的質量和數量是成正比的，交物業費是義務，業主不能以拒繳物業費抗辯維權。物管企業要嚴格落實物業服務收費及明碼標價規定，健全企業財務賬目，嚴格按照標準收費，按規定項目進行費用開支，不斷提高服務水平和服務質量，以優質的服務換取業主的信任和支持，提高收費率。業主主要理解、支持和監督物管企業。雙方在有效溝通、包容理解、互幫互助上下功夫，使其關系正常化。
3．5提高整個物業管理行業的服務意識和服務質量只有提高了物業管理的服務意識，提高了物業管理公司的服務質量，才有可能提高收費標準，有可能提高服務人員的工資待遇。所以應該抓緊時間對員工進行培訓，切實提高服務質量和服務水平。這是一個全行業的大問題，也是一個重要的問題，有待于我們進行專題研究。
篇7
從法律關系上講，業主與物業公司是直接的合作關系，簽訂委托管理合同，繳納物業費。但新的小區在竣工前，一般由開發商先期委托物業公司介入新建物業的管理工作。所以，與購房者的滿意度相比，實際上它們更在意開發商的態度，它們常說，會去和開發商溝通，甚至抱怨開發商。想想看，某種情況下開發商相當于上級主官部門，討好還來不及，陪你抱怨只是“緩兵之計”。
它們的身份有一半是“管理者”
雖然在2007年10月1日起施行的《物業管理條例》將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，這在本質將物業公司的職能由“管理”轉變為為業主“服務”。但因為物業掌握公共資源，熟悉小區狀況，作為最高品質的三級服務等級還要求對業主基本信息、物業基礎資料進行登記管理，物業公司往往行使著居住區公共管理的大部分職能。是街道、社區的居民管理助手。因此，物業公司能扎根下來，往往意味著它已經跟社區、街道搞好了關系。
所以，即使業主們成立了委員會，自助招標，想炒掉不滿意的原物業公司。但物業公司有開發商和街道兩大靠山，往往有辦法讓新來的物業主動撤離，“比如給點補償金就能搞定。”一位前物業公司員工說。
虧損是假的，毛利率通常在30%左右
物業公司應該算是輕資產公司中資產最輕的了，連辦公場所都是免費的，當然，幾乎都是地下室。盡管物業公司堅稱它們是保本微利，但真實情況應該要更“有利可圖”一些。很少有物業公司在合同到期后主動離開，油水可見一斑。一位業內人士說，在北京經營物業公司幾乎不會賠錢，“每年的毛利率在30%左右。”
因為物業大多是先固定收費、再提供服務的模式，服務成本越低利潤當然越豐厚。最常用的招數不外乎就是減少維護費用。一位前物業項目經理說，“把綠化的澆水、修剪頻率降低；減少電梯檢修；有的物業收取樓房外立面清洗每月0.2元／平方米，實際上一年清洗一次就很不錯了，新小區可以幾年不洗，這筆費用就是純收益。”
你很難知道電梯廣告位的錢去哪兒了
新的《物權法》規定，電梯間、外墻等屬于公共設施，產權歸全體業主所有。這些共用場所要經營廣告，首先需經業主委員會同意，其收入也應歸全體業主所有。
據一位前物業公司人員說，“物業公司的收入大頭就在電梯、外墻廣告收入以及車位費收入，一部電梯廣告費一年有15萬元左右。”即使在賬目上能看到這筆收入，它也不會被發到業主手中，因為按規定它們應該用于補充物業費的不足、業主的其他各項開支或劃歸房屋的維修基金和房屋公用設施專用基金，物業從中可以收取一些管理費。關鍵問題是，房屋維修基金和公用設施基金被花到哪里去了？業主往往知道自己理論上賺了多少錢，但錢又如何被花掉的，業主們和物業公司之間就普遍存在著“信息不對稱”。
你能享用的“免費保修期”很短
家里的東西壞了，物業人員上門維修經常會收取維修費，因為物業公司稱，它們只負責維護“公共區域”。實際上，你屋內的墻面、頂棚、地面、門窗、五金件、管道、為生潔具、燈具和電器開關，都有2個月到1年的保修期。不過起始日期是從工程竣工驗收合格之日開始計算。有的免費維修，你甚至還沒買到房子就已經過期了。防水、供熱、各類管道等設施的保修期會長一些，一般在2至5年。
事實上，即使連電梯壞了你也可能是需要付錢的，物業公司的人說：“電梯的使用年限到了以后，可以啟用公用設施基金來購買新電梯，費用不足的部分才由業主平攤，但這筆基金的啟用要得到2/3以上的業主簽字同意。”
地下空間最賺錢
通常小區規劃車位的產權屬于開發商，這部分車位費也屬于開發商，而非規劃車位的停車費的去向就和廣告費類似了。
據一位前物業公司人員說，小區“最賺錢”的還不是會所、商鋪等地上公共部位，而是地下空間。對于小區里的會所、幼兒園等機構，這些本意是按照成本運營、為業主提供服務的公共配套設施和場所，在絕大多數小區是掌握在開發商手中的，物業只能幫助管理，分享一筆基本的物業費收益。“而地下空間，所有權有的是歸人民防空的，而人防有的地區是不收費的，有的地區則每年要提取管理費，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20萬平方米一年只需要上繳30萬元左右，如果物業將其改成車位或者直接出租，年收益能上百萬。如果不追溯歸屬權，這當然也會變成物業的利潤來源。”
它們也在利用“免費保修期”省錢
這個“免費的保修期”指的它們不用真正為維護付什么錢的時期。
對于一個新建小區，一切設備都是新的，第一年維護責任都在于設備廠商，其后2至4年也不容易出故障，這期間物業費有一半都被物業賺走。比如綠化費，物業公司在業主入住時就收取了每年0.55元/平方米，但如果新小區的綠地未建成，那么這筆費用就神不知鬼不覺流到物業公司的腰包，第二年綠地建成后，綠化費照收不誤，僅綠化費一項，物業公司一年就能白賺幾十萬。如果小區的規模大，那物業公司僅綠化費一項，賺個上百萬元非常輕松。
鑒于如此種種，許多物業公司都愛接管新建小區，一位物業專家說，“而對于10年以上的小區，隨著積累的問題日益暴露，很少再有物業公司對它有興趣。”
物業管理費是可以協商的
物業費并不該由物業公司一方自行定價。在一些基本項目上，物業管理條例明確規定了收費標準，余下服務項目，如綠化費、高低樓層費等，業主是可以與物業公司商議定價。基本依據是服務標準，“比如說要求門崗必須2人，樓道玻璃一周擦洗多少遍。”一位物業經理舉例。
如果物業公司提出物業費漲價，理由可能是物價上浮，或者人力成本增加。“2000年前后雇傭一名保安人員只用800多元，現在是1500、1700元了。”這時候，你需要注意它們是否在減員吃空額。現在管理條例強制要求物業公司公布費用收支，業主有權對賬目進行審計，“一條可行的方案是業主委員會用公共資金，聘請一個專門的審計機構，幫助分析物業費用收支情況。”一位物業專家說。
發生入室盜竊，它們有時需要賠償
物業公司的工作人員都喜歡強調，他們的責任從你的戶門外開始，公共區域才是他們的服務范圍。但如果發生入室盜竊，一位物業專家說，“物業是否要承擔因管理過失導致的相應責任，要具體看物業管理合同中的安保義務。”比如是否有24小時3人巡邏、攝像頭安裝有無死角、小偷進出時安保人員是否在崗、是否詢問進入小區的陌生人。如果經調查司法機關認定盜竊是由保安的失職行為引起的，那物業公司也要承擔賠償責任。
小區內的攝像頭記錄是協助盜竊案偵破的最主要輔助手段之一。鑒于對于隱私權的擔心，可以要求物業做到只在公共空間安裝、并且對私有場景視頻屏蔽、相關監護人員不能進行散播泄露等。
篇8
2、主動為業主著想，多拜訪、回訪、及時反饋。
3、原則要堅持，方法要靈活。
4、溝通，切實有效的溝通;換位思考，多站在業主角度看問題。
5、答復，做到不管事情處理的結果如何，都主動承諾時間內有回應。
6、處理問題合情、合理，再合法。
二、如果你是項目經理，你怎么看待小區成立業主委員會?
1、首先要明確物業和業委會之間的相互關系(兩者無隸屬關系，不存在領導和被領導的關系，也不存在管理和被管理的關系，兩者在法律上是平等的)。
2、業委會的類型(合作型、對抗型、依賴型)。
3、在法律的框架下，在社區街道辦的協助下做好與各類型業委會成員的溝通，使小區物業管理工作走上健康發展的軌道。
三、上級領導下達任務，要求提高小區物業費收繳率，你應該怎么做?
1、硬件，社區大環境一定要做到位，細節方面下功夫。
2、軟件，各項社區文化活動要開展，交流溝通是打開心結的必經之路。
3、內部管理要到位，企業的良好形象是提升業主滿意度的特效藥。
四、如果你是項目經理，你該怎么管理好自己的團隊?
1、搞好團隊建設首先要確立團隊建設的目標。
2、為了提高凝聚力和競爭力，必須認真做好溝通、關愛、激勵三個階段的工作。
3、管理者要具備強烈的事業心和責任感，具有勇于創新的進取意識和身先士卒的勇氣。
五、你是如何看待工作中的無私奉獻和有償服務?
1、無私奉獻和有償回報并無本質區別。直接的有益于自己的，分兩種情況，一種是直接獲得有償回報;另一種是有償回報在遠期。間接的有益于自己的，也分兩種情況，一種是這樣會獲得群體的認同，進而在群體中獲得地位，在群體活動中因此而得益;另一種是獲得內心的滿足與愉悅感，這也是一種獲益。
2、無條件地提倡無私奉獻顯然是有問題的，比如物業費收不上來，物業公司難以為繼，還要求物業公司給業主無償提供服務，肯定不行。物業經營盈利了，不回報業主，獨自吞占，那也是有問題的。
3、一套行之有效的有償服務清單是物業必須準備的。
六、你怎么看待ISO質量體系在實際操作中的利弊?
1、標準化的質量管理體系有助于提升公司品牌形象，但執行成本很高，大型物業企業有資金去承擔，然后帶來良好的循環。然而中小型物業企業，一旦實行，高昂的成本會在短時間造成現金流緊張，如果不能貫徹執行又會陷入惡性循環。
2、“質價相符”的服務才是最合適的服務，1塊錢的物業費，不可能享受5塊錢的待遇。制定適宜的物業管理服務規范，提高顧客滿意度即可。
七、如果有人告訴你，業主將在晚上聚集鬧事，你該怎么辦?
1、首先應該核實信息真偽。
2、其次將你獲知的真實信息報告上級，并告知社區居委會、派出所等政府職能部門，聽取指示和要求。
3、事件發生后應第一時間報警，保護好現場，及時勸阻和控制事態不繼續擴大，盡量避免發生沖突。
4、事后將事件的整個情況以書面報告形式上報公司或相關政府主管部門。
八、具體談談你如何增強團隊的責任心和執行力?
1、責任心是提高執行力的前提。人事部門對于員工招聘要把好關。責任心的提高還需要在工作中培養。相關業務培訓、團隊協作、活動組織等等都是提高員工責任心和執行力的有效途徑。
2、執行力最能看出員工的工作態度，用制度去管，不是用人去管。
3、做好考核和獎罰工作。
4、向員工清晰地下達工作內容和工作要求，特殊情況保持彈性。
九、作為項目經理，你怎么看待客戶服務工作?
1、客戶服務是很抽象的，所有為了管理好，一定要量化。每個部門都要制定目標和完成計劃時間表，定期做好滿意度調查。
2、超越客戶的期望，我們的服務不應處于被動角色，應主動出擊，在細節上多下功夫，贏得客戶認可。
3、注意調節自己的情緒，面對壓力時，及時調整狀態，將壓力轉變成向前的動力。
4、學會傾聽，培養客戶服務意識。
十、你將通過什么樣的績效考核來提高團隊執行力?
1、將工作量化，在團隊內使用統一的評比標準，盡量減少人為的評估行為，以數字說話會更有說服力。
2、可以參考一些KPI評比的工具，結合工作內容，有針對性的設計一些指標。如：工作的效率(總是完不成、總是剛好完成、總是超額完成)、工作態度(直接對抗，按自己的想法去做;按上級的指示，但敷衍了事;認真的去執行，一旦達不到目標會找客觀原因去辯護;認真的執行，達不成目標總能先從自身找原因;認真的執行，總能達成目標)等。
3、執行力一方面在員工自身，另一方面則看團隊領導者的領導力與管理能力。
十一、因為什么原因，你要離開原來公司?
1、首先，原來的公司很好，領導和同事都很關心我，我們相處的也很愉快。
2、其次，我離開的原因并非是干的不順心，而是想尋找更大更好的發展平臺。因為人是要不斷進取的，長時間的在同樣的工作環境下，容易讓人產生疲軟心理，不思進取，貪圖安逸，而自己要求更大更好的發展平臺無非是為了更好的完成早期的資本累計，為自己的理想打下更堅實的基礎。
3、最后，因為貴公司可以為我提供這樣一個平臺，展現我的能力，體現我的價值，最吸引我的是，這里有我認為值得挑戰的地方。
十二、你認為作為一名合格的項目經理，應該具備哪些素質?
1、表率作用和人格魅力。
2、忠于企業，忠于職守。
3、具備科學決策的能力。
4、有效溝通的能力等等。
十三、作為一名項目經理，你如何看待保安管理工作?
1、小區的安保強度與業主的人身財產安全息息相關。
2、安保管理的標準直觀的體現企業的形象品牌。
3、秩序維護人員的素質和應變能力需要在實踐中經得起考驗。
4、保持溝通，加強團隊凝聚力。
十四、你覺得應該從哪幾個方面加強自己的工作責任心?
1、對上級領導負責(使命必達)。
2、對服務對象業主負責(心系業主)。
3、對管理的團隊負責(擔當)。
十五、你在原單位負責哪方面的工作，工作內容、職責有哪些?
1、結合原單位的工作內容，就重要的、緊急的事情先展開，次要的工作帶過，著重體現個人在工作的付出和成果。
2、涉及工作的方面不要過于片面，最好多方面展開。
十六、說說你自己的個性及優缺點?
1、首先，回答問題時候要明確具體，最好以條條來呈現，在優點和缺點這個問題上，不能只說優點，也不能只說缺點，最好是優點說四五條，缺點說兩三條，就是說缺點要少于優點。
2、其次，講優點要重點突出，講缺點要略略帶過，而且不能講與面試單位招錄很不相符的缺點。避免談到無法改善的弱點，比如我算數必須用計算器，我腦子不好用看書不理解。避免談到致命弱點，比如脾氣怪異不喜歡合作遲到早退等。
3、第三，談已經在改正的缺點，有明確計劃來改正的缺點。尤其是你能夠充分論證在近期就可以解決的缺點。談一個利用你的優點改正的缺點，順便帶出一個優點。談已經在改正的缺點/有明確計劃來改正的缺點。尤其是你能夠充分論證在近期就可以解決的缺點。
十七、你是怎樣看待工程設備管理工作的?
對于設備設施的管理，肯定繞不開物業設備的基礎知識，給排水系統，供熱、供燃氣、通風與空調系統、電氣系統等等，作為項目經理要在物業設備管理工作中做好的維修管理和運行管理并制定相應的管理制度和維護方法。學會讓制度管理，要做好相關的應急預案。
世界上最容易成功的有兩種人一種是傻子，一種是瘋子，傻子是會去相信的人，而瘋子是會去行動的人。
1、有人問農夫：“種了麥子了嗎?”農夫：“沒，我擔心天不下雨。”那人又問：“那你種棉花沒?”農夫：“沒，我擔心蟲子吃了棉花。”那人再問：“那你種了什么?”農夫：“什么也沒種，我要確保安全。”
【悟到】一個不愿付出、不愿冒風險的人，一事無成對他來說是再自然不過的事。
2、兩馬各拉一貨車。一馬走得快，一馬慢吞吞。于是主人把后面的貨全搬到前面。后面的馬笑了：“切!越努力越遭折磨!”誰知主人后來想：既然一匹馬就能拉車，干嘛養兩匹?最后懶馬被宰掉吃了。這就是經濟學中的懶馬效應。
【悟到】讓人覺得你可有可無，你被踢開的日子就不遠了。
3、夜市有兩個面線攤位。攤位相鄰、座位相同。一年后，甲賺錢買了房子，乙仍無力購屋。為何?原來,乙攤位生意雖好，但剛煮的面線很燙，顧客要15分鐘吃一碗。而甲攤位，把煮好的面線在冰水里泡30秒再端給顧客，溫度剛好。
【悟到】為客戶節省時間，錢才能進來快些。
4、一禪師見一蝎子掉到水里，決心救它。誰知一碰，蝎子蟄了他手指。禪師無懼，再次出手，豈知又被蝎子狠狠蟄了一次。關注微信"銷售總監"查看你不知道的銷售技巧。旁有一人說：它老蜇人，何必救它?禪師答：蜇人是蝎子的天性，而善是我的天性，我豈能因為它的天性，而放棄了我的天性。
【悟到】我們的錯誤在于，因為外界過多地改變了自己。
5、曼德拉曾被關壓27年，受盡虐待。他就任總統時，邀請了三名曾虐待過他的看守到場。當曼德拉起身恭敬地向看守致敬時，在場所有人乃至整個世界都靜了下來。他說：當我走出囚室，邁過通往自由的監獄大門時，我已經清楚，自己若不能把悲痛與怨恨留在身后，那么我仍在獄中。
【悟到】原諒他人，其實是升華自己。
6、看中一臺電腦，需要9000元。他每月的收入只有2000。老婆對他說，你瘋了，你買了就離婚。他問我怎么辦。我說，你配不上那個電腦。連自己喜歡的東西都沒勇氣去爭取你將來在社會上還能混成啥樣?他咬咬牙買了。
為了還債他開始不停的兼職。終于在一個月內還清了所有的余款。他的妻子并沒有因為他的瘋狂而離開他。他的妻子把他帶進了車市，說：老公，我們貸款買了這輛寶馬吧。他一開始嚇死了。以為老婆是瘋了。1年后他還清了寶馬的貸款。
【悟到】你連追求自己喜歡的事物與人的勇氣都沒有，你注定是個失敗者。
7、三人出門，一帶傘，一帶拐杖，一空手。回來時，拿傘的濕透了，拿拐杖的跌傷了，第三個好好的。原來，雨來時有傘的大膽地走，卻被淋濕了;走泥路時，拄拐杖的莽撞地走，時常跌倒;什么都沒有的，大雨來時躲著走，路不好時小心走，反倒無事。
【悟到】很多時候，我們不是敗在缺陷上，而是敗在優勢里。
8、一個小鎮中，一位商人開了一個加油站，生意特別好，第二個來了，開了一個餐廳，第三個開了一個超市，這片很快就繁華了。另一個小鎮，一位商人開了一個加油站生意特別好，第二個來了，開了第二個加油站，第三個、第四個惡性競爭大家都沒得玩。
【悟到】一味走別人的路，必將堵死自己的路。
9、一只烏鴉在飛行的途中碰到回家的鴿子。鴿子問：你要飛到哪?烏鴉說：其實我不想走，但大家都嫌我的叫聲不好，所以我想離開。鴿子告訴烏鴉：別白費力氣了!如果你不改變聲音，飛到哪都不會受歡迎的。
【悟到】如果你希望一切，都能變得更加美好，就從改變自己開始。
10、一戶人家有三個兒子，他們從小生活在父母無休止的爭吵當中，他們的媽媽經常遍體鱗傷。老大想：媽媽太可憐了!我以后要對老婆好點。老二想：結婚太沒有意思，我長大了一定不結婚!老三想：原來，老公是可以這樣打老婆的啊!
【悟到】即使環境相同，思維方式不同，也會影響人生的不同。
11、小和尚負責清掃寺院落葉，每天要很長時間才能掃完。有人對他說：“你打掃前用力搖樹，把落葉統統搖下來，明天就不用打掃了。”小和尚覺得很對，就高興地照辦了，可第二天院子里如往日一樣滿地落葉。無論你今天怎么用力，明天的落葉還是會飄下來。
【悟到】活在當下。
篇9
今年以來，宣傳工作根據公司成本管理、花園式工廠等主題，開展了企業形勢教育，積極主動的向廣大職工宣傳可持續發展的重要性、緊迫性和持久性，以宣傳報道的方式讓廣大職工了解公司發展動態及發展方向。同時通過報道公司在生產、管理、大修、經營中涌現的新人新事，好人好事，優秀職工等典型人物的先進事跡，激勵了公司員工開拓進取，有力的推動了公司的精神文明建設和企業文化建設。
二、繼續做好對內宣傳工作，凝聚職工力量、鼓舞職工士氣。
堅持出版《XXX報》，內容涉及公司生產、經營、管理等方面。同時，還積極把握時機，從輿論上營造了良好的主流輿論和氛圍。做到集中和有效的宣傳。
(1)公司內刊截止10月《XXX報》已刊發9期
《XXX報》分為四版，一版為公司重要重大新聞或省市重要領導視察、公司項目建設或一般市區領導視察為重要新聞稿件，二版則是綜合新聞，報括分廠和班組的生產動態以及小改小革，三版為專版，設有專欄公司六五普法動態。四版為副刊，包括散文和圖片。整份報紙以幫助員工了解公司發展為基本原則，突出當月重大事件的報道，匯總公司發生的新聞，讓員工清楚了解公司在當月發生的大小事件。
(2)櫥窗9期，多以圖片為主，主要展示公司項目建設動態和公司重大活動。
(3)宣傳稿件
在公司信息平臺上發稿29篇，與過去公司宣傳力度相比，這10個月的時間，公司宣傳工作的質量有了明顯提高。
三、9月份公司黨委專門下發了《關于進一步加強宣傳信息工作的通知》，并且擴大了通訊員隊伍。
四、在對外宣傳方面，宣傳始終堅持突出做好重大活動宣傳。對公司開展的每項活動及時做出宣傳報道。
今年以來，公司宣傳工作雖然取得了一定的成績，但也存在著許多不足。具體反應在稿件質量方面、通訊員隊伍建設方面等等。宣傳工作對內可以凝聚力量、堅定信念;對外可以打造品牌、提升產品附加值，其產生的效益不可估量。為此，展望2016年，除了繼續保持今年以來宣傳工作的良好勢頭外，還要集中精力做好以下幾點：
一、認真做好通訊員隊伍的建設工作。這項工作是宣傳工作的基礎，希望各部門都要予以高度的重視。
二、繼續抓好對外宣傳工作。今年以來，對外宣傳工作與去年同期比較有較大進步，但這是自己和自己比，應該清醒的認識到離公司的要求差距還是很大的。
2016年，宣傳工作要在公司黨委和綜合管理部的正確領導下，一如既往的做好企業宣傳工作。為促進企業的全面進步;為推進企業精神文明與企業文化建設服務;為宣傳貫徹黨的政策方針服務;為增強企業凝聚力、提升企業形象與企業美譽度、產品知名度服務。歸根到底，要作出自己不懈的努力和應有的貢獻
2016公司年度工作總結模板二 20xx年是深入學習貫徹落實黨的十精神的開局之年，也是全面小康社會和中國特色社會主義社會建設的關鍵一年。在本年度的工作當中，我物業公司努力全面建立標準化物業管理體系，著力提升物業服務品質，打造和諧文明科技園區，著重項目部標準化管理體系的全程推進實施，不斷修正、提高、完善，追求管理服務的持續改進。現將本年度我公司工作情況總結匯報如下：
一、 強化標準化物業管理體系建設，打造成熟高效物業管理團隊，提升物業管理服務品質。
(一) 實施標準化流程管理 保障覆蓋全部管理過程。
以業主無抱怨、服務無缺憾、管理無盲點、工程無隱患為工作標準，重點制定、改善了各項管理服務流程、管理制度、作業指導書;建立了監督管理組織，落實崗位責任制。建立了一套覆蓋各個管理環節、實施有效的管理體系。
(二)針對項目實際情況 全程交叉培訓考核。
結合項目部的管理實際，針對新員工多、年輕員工多的特點，為保障管理服務品質，力爭做到員工業務水平專業化、全面化，物業部年初制定了詳細的培訓考核方案，通過工程、客服、安全、環境知識的交叉培訓考核，使員工物業知識專業化、全面化。同時整理了一套實用的培訓課件，編寫了《保安人員應知應會》、《客服人員應知應會》。
(三)重視宣傳引導工作 贏得業主理解支持。
成立了項目部宣傳小組，通過宣傳欄、電子郵件等形式，積極主動的向園區業主公示本公司及物業部的工作情況;宣傳物業部的工作及公司的服務理念;保障暢通的溝通渠道，堅持正確的輿論導向;宣傳法律法規和政府部門的管理指導信息;并及時向業主提供安全知識、健康常識、天氣預報、租房信息、生活小常識等。贏得了業主對物業管理工作的理解和支持，引導園區業主積極參與園區建設。
(四)推行貼心管家服務 建立嵌入式管家模式。
成立了貼心管家小組，形象成了項目經理重點跟進、部門經理分工負責、客服人員跟蹤推進的管理模式。更好的為業主提供貼心服務，每周針對收費情況，分析總結工作經驗，及時協調處理顧客需求。不但使服務品質有所提升，而且成功化解了收費困難。實現了從貼心管家小組成立前的每月收費80余萬元，到小組成立后每月135萬元的飛躍，基本完成了公司的收費指標。
(五)倡導綠色環保理念 推進垃圾分類工作。
本年初，按照街道辦事處的要求，物業部專門成立了垃圾分類領導小組，制定了垃圾分類管理制度及流程，完善了垃圾分類設施，安排專人負責，細致、系統的進行宣傳、培訓、監督、落實。實現了園區生活垃圾減量化、無害化的管理目標。使垃圾分類工作最終高質量的達到了市政管委的要求，受到了市、區領導的好評。由于垃圾分類工作的出色，市政管委擬將我園區列為垃圾分類優秀單位。
(六)完善檔案管理體系 保持原始完整數據。
檔案管理是物業管理當中的一項重要工作，記錄著物業、業主和管理過程的真實面貌。設置專人跟進收集、整理、更新，建立了一套完整的檔案管理體系和數據庫，并保持數據的不斷更新，保證了檔案的完整性及可靠性。滿足了安全、便捷、快速、詳細、真實、完整的檔案管理要求。
(七)規范保潔服務過程 滿足清潔舒適要求。
監督指導園區保潔工作，制定標準操作監督流程，落實分區負責、定期考核制度，有效地調動其積極性，促進內部和諧競爭，提升園區環境質量。
(八)關注消防、安全工作 保障業主生命財產安全。
火災是物業安全管理的最大敵人，一旦發生火災，業主人身和財物都會受到嚴重威脅。為此，我們以安保部為中心以項目經理為組長，組建園區義務消防組織，實施嚴格的消防監督管理并將消防責任分解到各戶，向其普及消防知識。
二、完善配套設備設施，保障安全穩定運行，營造放心舒適辦公環境。
(一)由于ibm公司個性化需求，在停止正常制冷的情況下還需要延時制冷，經物業部與開發企業及相關部門協調，最終順利為ibm公司完成延時制冷服務。
(二)因ibm公司延時制冷到11月3日，這給換季檢修工作帶來了一定的困難，為了避免影響園區正常供暖，在任務重、時間短、工作量大的情況下，組織工程人員加班加點，犧牲周六日休息時間，圓滿地完成了冬季供暖檢修工作，11月15日順利地為園區正常供暖，無一投訴發生。
(三)自接管項目中水站并投入使用以來，因設備缺陷，經常出現故障。尤其是在20xx年10月份中水設備出現嚴重故障，使業主投訴矛盾加大，影響了物業工作的正常進行，物業部經與開發多次協調，為中水站更換高低區水泵4臺、電機2臺、維修水泵4臺，基本保證了中水設備的正常運行，化解了業主與物業之間的矛盾。
(四)機房環境改善，機房進行了整體設計、刷漆，使機房分區更清晰，環境更整潔，管理更標準。
篇10
一、責任目標：
(一)管理目標：
1、全年公司的各項制度建設與執行率100%。
2、在三個月內建立健全片區(項目)標準化臺賬資料，并形成常態化。
3、全年片區(項目)品質(安全、衛生、服務等)自檢次數每月不少于兩次，公司品質抽檢達標率不低于90%。
4、每季度片區(項目)負責人組織員工培訓次數不少于一次，培訓覆蓋率100%。
5、全年無消防安全、交通安全、財產損失、人員傷亡等管理責任事故，無重大糾紛、重大治安案件，無群體性上訪事件。
6、全年無因管理失職或工作失誤引發的勞動糾紛或勞動賠償事件。
7、全年客戶投訴處理及時率100%，無客戶重復投訴現象，無職責范圍內矛盾上交現象。
(二)服務目標：客戶滿意率90%及以上(客服中心每兩個月進行一次客戶評價意見征求)。
(三)經營目標：
1、全年片區(項目)日常費用控制在預算指標內。
2、全年不發生因管理失職或工作失誤引發的服務費用欠收現象。
3、合同期滿不發生因管理失職或工作失誤引發的項目丟失(未能續簽合同)現象。
二、責任人(片區負責人或項目負責人)的權力：
為保證上述責任目標的實現，公司實行值班總經理負責制、分管副總責任制及項目負責人責任制的管理模式，責任人(片區負責人或項目負責人)的具體權力如下：
1、人事管理權：
(1)對責任片區(項目)各級員工的任免權、獎罰權、解聘權。
(2)編制范圍內員工招聘錄用的決定權。
(4)薪資標準范圍內的調薪調整決定權。
2、財務管理權：片區(項目)預算范圍內的費用支出申請權及借款申請權。
3、管理決策權：
(1)主持責任片區(項目)的各項日常經營管理工作。
(2)組織實施責任片區(項目)的工作目標、工作計劃、工作標準、工作程序及相關管理制度。
(3)主持責任片區(項目)的各類工作會議及培訓演練。
(4)負責與業主單位的工作對接、溝通及協調。
(5)負責與公司各職能部門的工作對接、溝通及協調。
(6)負責突發事件的上報和應急處理工作。
4、審請支持權：
(1)依據片區(項目)的經營管理工作進展情況申請分管副總、人力資源部、培訓品質部、客服中心等的支持。
(2)依據片區(項目)的經營管理工作進展情況申請修改項目的組織架構和人員定編。
(3)依據片區(項目)的經營管理工作進展情況申請修改項目員工的薪資標準。
(4)依據片區(項目)的經營管理工作進展情況申請客戶關系維護資金。
三、責任人(片區負責人或項目負責人)的義務
1、接受分管副總的直接領導(有片區經理的接受片區經理的直接領導，項目副職及主管接受項目負責人的直接領導)，接受值班總經理及公司總經理的統一管理，接受公司職能部門的檢查、指導和監督。
2、依據片區(項目)的經營管理工作進展情況向分管副總作工作匯報(有片區經理的向片區經理作工作匯報，項目副職及主管向項目負責人作工作匯報)。
3、日常經營管理工作遵守國家相關法律法規。
4、落實并執行公司各項規章制度。
5、擬定工作計劃并逐項落實，確保責任目標的逐步實現。
6、主動協調相關職能部門開展工作。
7、在完成本職工作的前提下，積極配合、支持其它項目的工作。
8、積極響應并配合公司企業文化建設。
9、積極為公司培養及挖掘各類人才。
10、積極配合分管副總(有片區經理的積極配合片區經理，項目副職及主管積極配合項目負責人)完成其它專項工作。
四、分管副總的權力
1、有對分管片區(項目)運作狀況(工作進度、標準、質量、成本等指標)檢查、指導和監督的權力。
2、有對目標責任人(片區負責人或項目負責人)的任免權、解聘權、調配權(提前報總經辦會議討論)。
3、有要求責任人(片區負責人或項目負責人)出示、收集、解釋各類數據、報表、原始憑據、記錄的權力。
4、有對目標責任人(片區負責人或項目負責人)績效考評的權利。
5、有對專項事件進行調查的權利。
五、分管副總的義務
1、為分管片區(項目)及時提供合適的管理支持。
2、為分管片區(項目)及時提供合適的信息支持。
3、為分管片區(項目)及時提供合適的資金支持。
4、為分管片區(項目)及時提供合適的人力支持。
六、責任目標的檢查與績效考核：
1、檢查方式及流程：
(1)由人力資源部組織公司管理人員定期對片區(項目)進行聯合品質檢查，檢查結果匯總后分別報送值班總經理、分管副總及客服中心，由分管副總指導、落實提升或整改，由人力資源部督察提升或整改情況，并根據本責任書按月進行績效考核，由客服中心針對提升或整改結果回訪客戶。
(2)由人力資源部不定期對片區(項目)進行品質抽查，抽查結果匯總后分別報送值班總經理、分管副總及客服中心，由分管副總指導、落實提升或整改，由人力資源部督察提升或整改情況，并根據本責任書按月進行績效考核，由客服中心針對提升或整改結果回訪客戶。
(3)由分管副總不定期對片區(項目)進行品質抽查，抽查結果匯總后分別報送值班總經理、客服中心及人力資源部，由分管副總指導、落實提升或整改，由人力資源部督察提升或整改情況，并根據本責任書按月進行績效考核，由客服中心針對提升或整改結果回訪客戶。
(4)由客服中心定期對片區(項目)客戶進行回訪，回訪結果匯總后分別報送值班總經理、分管副總及人力資源部，由分管副總指導、落實提升或整改，由人力資源部督察提升或整改情況，并根據本責任書按月進行績效考核，由客服中心針對提升或整改結果回訪客戶。
2、績效考核方式及流程：
(1)績效考核按月進行，每年年終進行績效面談并進行年終考核，年終考核以月度考核、績效面談及財務數據為依據。相關考核人分別在考核月份的次月二日前完成初級考核、次月四日前完成二級考核、次月六日前完成三級考核。年終考核在發放年終考核獎之前完成。
(2)片區負責人實行三級考核：由人力資源部經理根據日常客戶反饋情況及品質檢查情況進行初級考核，并將初級考核結果遞交分管副總;分管副總根據初級考核結果，并結合日常管理能力、工作表現、服務品質、客戶反饋情況等進行二級考核，并將二級考核結果遞交總經理;總經理根據一、二級考核結果及客戶反饋情況，并結合日常品質檢查情況進行三級考核，最終確認考核結果。
(3)受片區經理領導的項目負責人實行三級考核：由人力資源部經理根據日常客戶反饋情況及品質檢查情況進行初級考核，并將初級考核結果遞交片區經理;片區經理根據初級考核結果，并結合日常管理能力、工作表現、服務品質、客戶反饋情況等進行二級考核，并將二級考核結果遞交分管副總;分管副總根據一、二級考核結果及客戶反饋情況，并結合日常品質檢查情況進行三級考核，最終確認考核結果。
(4)受分管副總領導的項目負責人實行三級考核：由人力資源部經理根據日常客戶反饋情況及品質檢查情況進行初級考核，并將初級考核結果遞交分管副總;分管副總根據初級考核結果，并結合日常管理能力、工作表現、服務品質、客戶反饋情況等進行二級考核，并將二級考核結果遞交總經理;總經理根據一、二級考核結果及客戶反饋情況，并結合日常品質檢查情況進行三級考核，最終確認考核結果。
(5)受項目負責人領導的項目副職及主管實行三級考核：由項目負責人根據日常管理能力、工作表現、服務品質、客戶反饋情況等進行初級考核，并將初級考核結果遞交人力資源部經理;人力資源部經理根據初級考核結果，并結合日片區(項目)年度管理責任書
七、備注：
1、月度績效考核針對月度考核工資，年度績效考核針對年終考核獎金，均以100分作為基準分。
2、所有目標責任人(片區負責人或項目負責人)的月薪均由基本工資、崗位工資、考核工資、超時工資及通訊費五部分組成。月基本工資統一為元，月崗位工資統一為元，月通訊費統一為元，月考核工資=(月薪-月基本工資-月崗位工資-月通訊費)60%。
3、月度績效考核在60分以下或連續兩個月在70分以下的，由分管副總協同人力資源部經理進行績效面談，并報總經辦會議討論，可視實際情況給予降薪、降職、調整崗位等處理。
八、其它：
1、目標責任人(片區負責人或項目負責人)必須依照項目的工作標準完成本責任書所列的各項目標。
2、如發生不可抗力而致使責任目標無法完成，則本責任書相關目標不予考核，直至不可抗力消除。
3、本責任書一式四份，總經理、分管副總、目標責任人(片區負責人或項目負責人)各執一份，公司人力資源部存檔一份。
4、本責任書未盡事宜，由公司總經理、分管副總、目標責任人(片區負責人或項目負責人)及人力資源部經理共同協商解決，補充條款與本責任書具有同等效力。
5、本責任書的有效期自起至止。
總經理(簽名)：
分管副總(簽名)：
目標責任人(簽名)：
簽訂日期：年月日
物業項目管理責任書范文(二)
確保管理處責任目標的順利實現，經物業管理公司總經理辦公會與管理處共同協商，確定了年度工作責任目標，并由管理處主任作為責任人代表管理處與項目物業分公司總經理簽訂本責任書。
第一條基本狀況
管理處名稱
物業類型管理總建筑面積
商業用房面積管理用房面積
寫字樓面積住宅面積
綠化面積用戶戶數
車位數量人員編制
管理費標準月工資額度
第二條責任目標
一)經濟目標
1、轄區物業管理費收費面積為m2，租金收費面積為m2，每年收費總額萬元，實現利潤元。
2、責任期內管理費總收繳率不低于%。
3、租金收繳率不低于%。
4、全年各項開支控制在萬元。
二)安全目標
1、全年不發生重大安全責任事故;
注：重大安全責任事故是指：
因失職或引發的員工死亡事故;
因失職或引發的公司重要財產報廢、損毀事故;
因失職或引發的火災事故;因失職或引發的水浸事故;因失職或引發的惡性治安事件。
三)管理目標：
1、在責任期內實施并健全管理處所建立的管理體系運作;
2、責任期內達到(保持)級優秀物業管理(生態示范)小區(大廈)的稱號;
四)質量目標
1、公司組織的業主(用戶)綜合滿意度調查的滿意率達到%以上，
2、月檢考核評定未出現連續兩個月不合格或累計三個月不合格。
第三條管理權限及義務
一)責任人權力
1、人事管理權：
1)對管理處主管級以下員工(不含主管級員工和財務人員)的獎罰權、任免權、解聘權;
2)對主任助理、主管級員工和財務人員任免、調配、解聘和獎罰的建議權。
2、獎金分配權：在管理處核定的工資總額內有權對員工工資與獎金額度進行調整與分配。
二)項目物業分公司權力
1、人事管理權：對管理處主任及以下各級員工的獎罰權、任免權、解聘權和調配權。
2、財務管理權：對管理處財務運作狀況的審計權、監控權。
3、考核權：
1)對管理處運作狀況的督導、檢查權;
2)對管理處主管(含)以上級別人員的績效考評權、獎罰權。
三)管理處主任義務
1、接受項目物業分公司總經理的領導;
2、確保責任目標的逐步實現;
3、向項目物業分公司總經理匯報工作;
4、自覺接受公司各職能部門的監控、考評、檢查;
5、保證物業公司各個標準作業規程的貫徹執行;
6、保證管理處員工的生活、工作次序;
7、保證管理處員工的整體操作技能和工作質量的提高。
四)項目物業分公司義務
1、及時提供合適的業務支持;
2、提供信息支持;
3、提供資金支持。
第四條目標考評
一)項目物業分公司財務部定期(不定期)監控、審計、檢查管理處資金的運作、成本控制情況和其他財務工作。檢查標準、辦法依據行業法規和集團公司的財務規定;檢查結果作為績效考評的依據之一。
二)項目物業分公司總經理負責對管理處主任的績效考評。考評標準辦法依據項目物業分公司績效考評相關標準規程、制度，日常工作檢查情況和本目標管理責任書。
第五條獎懲條款
一)獎勵措施
1、如果責任目標完成，則管理處主任可按項目物業分公司的獎金分配方案對員工發放獎金。
2、超額獎勵：
二)懲罰措施
1、如果本責任書所列的三類責任目標不能全部完成，則每不能完成其中一項(不含管理目標第1條款內容)指標，扣減項目責任人獎勵措施第1條款中個人應得目標獎金的10%，直至扣除全部獎金，并承擔相應的行政處罰;
2、責任期內發生重大安全責任事故，上級公司將追究管理處主任及相應責任人責任，視情節扣罰一定比例的獎金，并承擔相應的行政處罰。
第六條目標的調整
一)若發生不可抗力致使責任目標無法完成，則本目標管理責任書失效，遺留問題由項目物業分公司總經理辦公會與管理處主任共同協商處理;
二)責任目標的調整按《物業管理手冊》的有關規定執行。
第七條其他
一)本目標管理責任書一式肆份，項目所在公司備案壹份，項目物業分公司存檔壹份，管理處存檔壹份，管理處主任壹份。
二)未盡事宜由管理處主任同項目物業分公司總經理辦公會協商解決，補充條款與責任書具有同等效力。
三)在責任期內管理處主任違反公司其它制度按相關規定處理。
四)若責任書簽署人發生變動，繼任者有責任繼續履行責任書所規定事項，并承擔相關責權。
五)項目物業分公司總經理辦公會對相應目標管理責任書有最終解釋權。
篇11
（一）推動物業選聘、維護園區穩定
3、留住園區老物業員工維護業務穩定。為了最大程度地保持園區服務不因新老物業更替而波動，業委會經與盛世物業談判，要求原則性整體接管原物業人員，要求執行原物業服務項目收費價目，并最終寫入新簽立的物業服務合同中，從而最大程度地保證了人員的穩定、服務提供的持續，和業主既有的利益。
（二）啟動硬件建設，恢復園區環境
4、加裝安裝北圍墻電子圍欄及一期紅外攝像頭。針對業委會成立前，老物業管理時期園區多次被盜的薄弱環節，業委會經與開發商多次溝通，最終達成一致意見，于2013年10月先期完成了北圍墻電子圍欄的加裝，及園區一期紅外攝像頭的升級改造和加裝工作。
5、啟用園區會所餐廳酒吧及泳池。為重新活躍園區氛圍，點燃社區生活情趣，業委會經多次與開發商溝通，并協調物業公司聘請廚師，為園區業主提供點菜及主食等。夏季會所泳池，首度實現對園區業主免費開放。同時開放酒吧，有償提供各種酒水、飲料、咖啡、點心等。
6、推動一期光纖改造工作。針對園區一期因建設年代較早未鋪設光纖一事，業委會經與物業共同咨詢，最終協調了聯通公司入園進行現場勘察與施工估價。此后，通過對一期54戶業主逐戶確認是否自愿光改的細致工作，推進了小區一期此行工程的順利實現。
7、開展楊樹減負排除安全隱患。園區內擁有大量的陳年楊樹，雖枝繁葉茂，但主干漸枯，隨時都有折斷、倒塌，造成園區別墅財產損失甚至人員傷害的危險。為加強園區綠化管理工作，避免危樹帶來的安全隱患，業委會決定并要求物業公司于2014年4月對園區楊樹進行了大規模、系統性的截頭修枝減負工作。
8、增加東西門車牌識別系統。為了加強園區出入管理，完善物業安放聯防工作，完善東西門人員、車輛出入管理系統，業委會經與開發商協商，由開發商出資對園區東西門門禁系統進行了改造，啟用車牌對比系統。
9、完成一期主干道南側路燈立桿加裝工程。由于歷史的緣故，園區一期東西主干道南側（165號-171號路段），多年未設路燈。為徹底改變這一局面，方便業主、防范安全、光亮園區，經業委會提議，并批準預算外費用3340元，最終通過物業公司歷時15天的不懈努力，(w w w . f w s i r . c o m)徹底解決了這一園區歷史遺留問題。
（三）開展各種維權，維護園區利益
13、修復園區消防系統。本屆業委會成立之初，開發商參選業委會委員時曾向廣大業主發出公開信，承諾解決消防、安防、綠化、東西門改造等問題。但此后未付諸行動。為此，業委會一直在與開發商溝通交流交涉。后來隨著園區火災發生和業委會維權小組的成立，為緩和事態，開發商對全園區癱瘓狀態的消防系統進行了恢復整修。目前園區消防系統運行基本正常。
16、組織開展房屋團體投保。自波特蘭花園不幸發生火災以來，廣大業主對別墅財產保險的關注和需求日漸加強。為此，業委會積極聯系保險機構。對符合基本條件的保險企業，邀請赴園區進行實地考察、與業主見面互動。最終針對所設計的投保方案，業委會鎖定兩家保險機構，供業主自行參選投保。投保業主36戶。此項工作歷經三個月。消除或緩解了業主的后顧之憂。
（四）加強自身建設，監督物業管理
17、完善內部規章制度規范業委會內部運作。業委會除嚴格遵守國務院《物業管理條例》《北京市物業管理辦法》等法律法規外，還圍繞《波特蘭花園業主大會議事規則》和《波特蘭花園業主公約》，制定了《波特蘭花園業主委員會工作制度》、《波特蘭花園業主委員會職責分工》，《波特蘭花園業主委員會秘書工作制度》《波特蘭花園業主委員會新聞發言人制度》等內部運行制度。為做好公共維修資金管理，業委會專門制定了《波特蘭花園小區專項維修資金應急支取預案》等專項制度。
18、創建多種溝通平臺增強園區透明度。眾人事，眾人謀。為了給園區業主、物業與業委會三者相互之間，創造盡可能多的發表言論、交流互動、增進了解、凝聚共識、傳遞正能量的溝通機會，業委會通過早期籌選時的QQ群，創建了波特蘭業主微信群。此外，業委會還創立了波特蘭花園微信公眾平臺。每月將業委會和物業公司當月所做的工作和來月的計劃，公開、透明地向廣大業主公示，接受業主監督。同時，業主大會及業委會重要事項，會在園區會所外櫥窗公示。
20、嚴格要求委員從我做起、正言正行。業委會工作涉事敏感、事關多方。它要求每一委員做到正派、正義、正氣，無私、擔當、奉獻，且不為無關利益和小便宜所動。近三年來，盡管也存在公私不明、自身要求不嚴等個別現象，給業委會正言正行形象帶來一定的負面影響，但就業委會整體而言，大多數委員都能夠堅持以謀求、維護廣大業主利益為根本原則，頂住了壓力和誘惑，有力地踐行了這一道德底線。
21、監督物業多次調整優化管理人員和組織結構。業委會嚴格按照《波特蘭花園小區項目物業服務合同》及《波特蘭花園小區項目服務投標文件》的標準，監督物業服務，提升園區品質。兩次建議調整園區物業項目經理，多次建議調配部門負責人，幫助物業公司根據波特蘭實際優化部門設置、梳理跨部門的業務或管理流程。現階段，項目班子成員穩定，物業服務理念和意識明顯改善，物業服務水平穩中向好。
22、協助配合物業開展園區文化活動。依據雙方合同約定，物業公司應定期開展園區文化活動。業委會同樣非常重視活躍園區文化氛圍工作。為此，業委會多次積極參與，為物業出謀劃策，做好配合協調等工作。
23、督導支持物業嚴格維護園區秩序。近三年來，園區業主門前私自綠化、房屋及周邊私搭亂建現象時有發生。于此同時，物業公司也時有履職不力或做不通業主工作之困。業委會總是積極作為，督導物業、教育業主，來維護園區環境和秩序。
二、已經開展尚需進一步解決的主要事項
1、修復園區安防系統。本屆業委會成立之初，開發商參選業委會委員時，曾向廣大業主發出公開信，承諾任期內解決消防、安防、綠化、東西門改造等問題，目前除園區消防系統基本解決外，其他承諾均為兌現。安防系統仍處于癱瘓狀態，園區安全存在較大隱患。
4、建立健全業委會專項管理小組制度。為進一步調動廣大業主對物業和園區管理工作的參與感和積極性，發揮其專長與才智，彌補業委會工作之不足，協助業委會有效運轉，業委會曾于2014年啟動專項管理（監管）小組建立工作。并公告招募熱心業主參與園區工程、綠化、客服、安保等各專項管理指導工作。但由于只有4位熱心業主報名，各管理小組難以有效組成，業委會無奈中止此項努力。
三、展望與寄語
各位業主，第一屆業委會的成立，徹底改變了園區廣大業主與物業公司及開發商之間的利益格局，讓廣大業主真正擁有"當家作主"的感覺和權利。因此，人們也希望滿滿，寄望多多、盼望高高。但由于業委會成員也是一員業主，都是業余選手、義務為工，更是第一次從事該項工作，故需要改進、提高的地方還很多。希望廣大業主多包容、多參與、多提理性建設性意見。
篇12
一、簡述指標完成情況
按李總下達的目標管理責任進行分解，年初。并按部門和項目簽訂了部門和項目的目標責任書，明確了自己的各項任務指標。科學安排，強化“三全管理”為創朝陽特色的企業品牌，樹良好企業形象，實現多元化管理，力創社會效益、經濟效益雙豐收，緊緊抓住物業服務工作主線，展開工作，較好地完成了公司下達的經濟各項任務。一年來，雖有項目經理、主管的更換，隨著物業遺留問題、安全問題以及服務的缺陷問題的增加發生，影響了物業管理費的收繳，但想方設法還是完成了收費任務，如：新西藍項目各項收費率：96%中天花園項目各項收費率：98%陽光嘉庭項目各項收費率：98%中聯頤華苑項目各項收費率：96%豐泰項目各項收費率：100%華茂玉龍園項目各項收費率：98%
如此的利潤作為公司的副總臉往何處放，李總在年初公布公司經營狀況時說：整個公司盈利約8萬元。企業已經具備一定的規模。憋屈了一年，而今終于可以挽回些顏面。
二、回顧反思落實整改提高
就好像寫毛筆字在起筆、運筆階段還算條理清晰順暢，從年初設想管理工作規劃的實施到規劃的半途扼殺開始認真回顧。而點睛之筆卻不知為何終止或者說成了涂鴉，細細品味一年來的工作，好像事事都有美中不足的地方；總之，從個人角度09年：只求無愧、但求無過。
主要表現在以下幾個方面：自身也有許多不盡人意的地方。
1培訓抓得不實不細。不夠。
2工作上缺少持之以恒。
3思想觀念上跟不上形勢。聽大家意見不夠。
4制度上過于講情面。未有進一步量化制度。
5企業文化未實質性強化。公司和員工應是伙伴關系。
6打造企業品牌。企業是生命。要知名度、美譽度。員工都是形象代表，加強品牌教育。
7制定目標管理粗枝大葉、不詳備。責任目標計劃在前瞻性、科學性、全面性、系統性、可能性等方面需完善。同時需加強計劃管理。培訓員工的計劃意識，努力完成計劃。
三、2011年工作計劃與思路
將緊扣公司的發展規劃，2011年。一方面認真完成公司李總交給我各項工作任務，另一方面，繼續加強公司自身的各項制度建設，進一步拓展業務范圍，提高服務質量，創建有信譽、有實力的物業管理品牌。
（一）進一步創新工作機制。外拓業務，使公司的發展再上一個新臺階。
公司各項工作不斷規范，經過這幾年的努力和發展。業務范圍進一步擴大，2011年我將進一步創新完善工作機制和管理模式，進一步強化內部管理水平，繼續鞏固及完善現有各項制度，深化內部機制改革，試行定員定崗定酬及管理包干制度，明確實行小區經營目標責任制及管理目標責任制，向管理要效益；依托現有項目，把進一步開拓物業管理新市場當作一項重點工作來抓，促使公司的發展狀況和經濟狀況有明顯好轉。
（二）加強企業和社區文化建設。
2011年應將重點放在企業文化與社區文化的建設上，公司在完成中心工作任務的基礎上。繼續完善公司的網頁，努力搞好小區的社區文化活動，把深入拓展企業文化與社區文化的建設作為我公司拓展服務深度與提升服務質量的突破點，不斷加強小區的物業管理工作，提升市場競爭力。
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第二，早期介入，全程顧問。物業管理公司通過項目管理對各小區物業進行管理，項目組可同時接管幾個小區或者商用樓的物業管理工作，從而可以提高效率，并加快高級物管人才的培養。
項目組應早在房屋設計、建筑及銷售階段就開始介入工作，參與項目的選址、目標市場定位、銷售方式等全過程。客觀地從使用者及管理者的角度去了解有關樓盤設計、布局、設施及建筑材料等方面的情況，并提出專業性意見及建議，避免因設計或用料差誤造成的不必要的管理開支及維修上的困難。如在開發的規劃設計階段，利用物業管理的豐富經驗與專業知識，對規劃設計提出中肯合理的修改意見，使小區的規劃設計更完美，更人性化，這樣既可以避免商銷售時的亂承諾，也可以保證小區住宅開發時的規劃。在物業交付使用后，又針對不同結構、不同設計、不同情況的物業，分別制定不同的維修方案，組織不同的維修施工，對工程質量、工程成本和進度進行專業、有效的控制管理，減少維修費用，縮短維修周期，免除開發商、業主的后顧之憂，開發商也因此有了更好的品牌形象，能夠騰出更多的時間與精力去開發下一個樓盤。這樣，可避免物業公司每天被無數的維修電話困擾的情形，也提高了目標顧客的滿意度，提高了顧客對物業公司的滿意度，從而提高了房地產公司的顧客滿意度。
第三，重視前期預防和實時維修。從企業長期發展的角度來看,物管公司提供前期管理，能確保樓宇素質和功能在落成后符合市場需要,從而有助于提高房地產發展商的企業形象。
在維修保養上，應做好預防性的維修和保養。如果只在樓房及其設備出現故障時才維修，容易加速磨損并導致日久失修。這樣不僅會給業主的日常生活帶來不便，更會給物業管理公司帶來經濟上的損失。所以，物業管理公司應該在進入管理之初就草擬計劃，并進行定期保養，減低出現故障的可能性，從而延長樓房的使用壽命。從長遠來說，花小錢省大錢，更能達到節省開支的目的。
第四，因地制宜開創物管新模式。針對有效需求的服務策劃能力和服務實施能力，不斷策劃修正或推出新的個性化服務項目，創立個性化管理服務新模式。
在物業管理發展比較迅速的深圳，幾乎每一家品牌物業管理企業都有自己獨特的模式。深圳物管通過吸引和借鑒國內外同行先進經驗，運用創造性思維和規范化管理，堅持以顧客和市場為導向，不斷探索創新了物業管理的模式與方法，為行業的規范發展做出了有益的探索，并取得了社會及同行的認可，同時也保持了企業在全國市場持續的競爭力。最為重要的是，深圳物管企業在服務內地物業時，并沒有簡單地不顧各地的差異性，而是高度重視當地的經濟水平、文化習俗、市場及行業發育狀況等多種因素，創造性地發展物業管理模式，致力于物業管理模式的本土化，避免了水土不服的情況發生。
