引論：我們為您整理了13篇個人房屋買賣合同范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

甲乙雙方就房屋買賣事項，經協商一致，達成以下合同條款：

1、甲方自愿將坐落在汗巴嶺村興林路七巷1--9號（建筑面積壹佰伍拾壹平方米，二層，雜房面積約貳拾平方米）房地產出賣給乙方（集體土地、建設用地使用證（94）第01033號，建設用地規劃許可證（95）003號建設工程規劃許可證（95）13號）。四界以證號上所標為準。

2、雙方議定上述房地產及附屬建筑物總價款為人民幣貳拾萬元整（200000.00元）。付款方式，雙方簽定合同時一次性付清。

3、甲方保證該房屋合法，權屬清楚，有合法的土地使用權，該房屋未辦房產證手續，如乙方要辦理手續，新產生的有關稅費由乙方承擔。甲方應積極配合乙方辦理有關房屋過戶手續。

4、甲方應在201*年12月30日前將房產交付乙方，屆時該房產應無任何爭議，交付該房時，甲方不得損壞該房屋的結構。

5、合同簽定后，如一方違反本合同條款，應向對方支付陸萬元違約金。

6、本房屋買賣合同書一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日起生效。

甲方簽字：

乙方簽字：

篇2

出售方(以下簡稱甲方)：

買受方(以下簡稱乙方)：

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲乙雙方經友好協商，就甲方向乙方轉讓甲方房產一事達成一致，訂立本合同：

第一條甲方聲明，甲方所售房屋已經依法取得北京市區(縣)的房屋所有權證書，證書證號為字第號，房屋結構為，建筑面積為平方米(以產權證上登記的建筑面積為準)。

甲方保證房屋產權無查封、無債務糾紛，提供的材料齊全、真實有效，可以辦理權屬過戶、稅務登記、貸款申請等與交易有關的各項事宜。

甲方保證所售房屋符合國家及北京市房屋上市交易的政策規定。甲方對違反國家及北京市關于房屋上市交易政策引起的后果承擔法律責任。

第二條乙方聲明，乙方購買本合同第一條所述甲方房屋，支付房款，履行本合同約定的各項義務，承擔違反本合同義務的法律責任。

第三條甲乙雙方同意上述房產的交易價格為人民幣(大寫)佰拾萬仟佰拾元整(￥)

第四條付款

1、乙方應在簽訂本合同時，即支付購房定金計人民幣(大寫)____________萬元整(￥____________);

2、乙方采用以下第________種方式

a.乙方為非貸款客戶，應在簽定本合同后三個工作日內支付全部房款;

b.乙方為商業銀行貸款客戶，應在評估報告出具后三個工作日內，支付除乙方貸款申請額之外的剩余房款，乙方首付款應為除其貸款額度以外的其他購房款項總和。銀行貸款部分的房款按銀行規定支付;

c.乙方為公積金貸款客戶，首付款應在本合同簽署之日起三個工作日內交付，且不得遲于對交易房屋進行評估，乙方首付款應為除其貸款額度以外的其他購房款項總和，甲方應向乙方及貸款審核機構出具首付款收到證明。貸款部分的房款按貸款機構規定支付;

3、乙方經審批所獲貸款數額不足申請額,乙方應于銀行審批貸款額度通過之日起三個工作日內，補足購房首付款;乙方所申請的貸款未獲批準,乙方應于銀行不予批準貸款申請之日起十個工作日內補足剩余房款。

4、甲乙雙方交易資金劃轉結算方式以雙方簽署的《居間服務合同》或補充協議約定為準。

第五條產權過戶

a.乙方為非貸款客戶的，甲乙雙方應當在乙方支付了全部房款之日起五個工作日內共同配合辦理完畢產權過戶登記手續;

b.乙方為商業銀行貸款客戶或公積金貸款客戶的，甲乙雙方應在貸款機構簽發的乙方貸款審批通過之日起五個工作日內共同配合辦理完畢產權過戶登記手續

第六條房屋交付

1、房屋交驗在雙方到主管機關辦理完權屬過戶登記手續之日起七個工作日內完成;甲、乙雙方均應親自到場，辦理水、電、煤氣、物業、供暖、戶口遷移等相關事宜，確保房屋交付使用。房屋交付前，房屋所產生的水、電、煤氣、供暖、物業等各項費用由甲方承擔;房屋交付后所產生費用由乙方自行承擔。雙方應簽署《物業交驗單》。

2、甲方保證向乙方出售的房屋沒有產權糾紛和債務糾紛，并結清物業、供暖等手續。房屋設定抵押登記的，已通知抵押權人。如因甲方的原因，造成該房屋不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，甲方應承擔全部責任;

3、甲方保證所售房屋建筑面積同產權證記載相符;并提供齊全辦理權屬變更的全部手續;

4、甲方存有公共維修基金的，根據北京市規定，在房產過戶之后公共維修基金歸乙方繼續使用

第七條甲、乙雙方應相互配合向房屋所在區(縣)房地產交易所申請辦理上市批準及房屋買賣權屬過戶相關手續，按有關規定申領房屋所有權證。辦理上述手續時產生的稅費及相關費用，由甲、乙雙方依書面約定辦理，沒有書面約定的，依照國家規定繳納。

第八條乙方交付甲方定金后，雙方依據合同法定金規定承擔違約責任，甲方悔約應當雙倍返還乙方定金，乙方悔約定金不予返還。同時，甲乙雙方如未按照約定履行義務的，導致合同履行遲延或無法履行，違約方應承擔違約責任，賠償給他方造成的損失。因遲延履行合同義務，違約方每逾期一日應賠償相當于成交價格的萬分之二的違約金。

第九條因履行本合同所產生的爭議，雙方應協商解決。協商不成的，雙方均有權向人民法院提起訴訟。

第十條本合同自雙方簽字之日起生效。

甲方：乙方：

身份證號：身份證號：

通信地址：通信地址：

郵政編碼：郵政編碼：

電話：電話：

委托人：

電話：

簽訂日期：年月日

房屋買賣合同范本2

甲方(賣方)

身份證號碼：電話：

乙方(買方)

身份證號碼：電話：

甲、乙雙方就房屋買賣事項，經協商一致，達成以下協議條款：

一、甲方自愿將坐落在_________市________區__________________________樓房出賣給乙方。

二、雙方議定上述房地產及附屬建筑物總價款為人民幣(大寫)_________________________________，即人民幣(小寫)______________________.

三、乙方于________年____月____日向甲方支付定金：人民幣(大寫)_________________________，即人民幣(小寫)_____________.

四、乙方于________年____月____日第二次付款：人民幣(大寫)____________________________，即人民幣(小寫)_____________.

五、經甲乙雙方同意，甲方于________年____月____日將該樓房購房合同及樓房一并交付給乙方所有，乙方屆時將剩余款項一并付給乙方(乙方在付款時，為確保在以后的房產過戶順利，將暫時暫扣購房款人民幣(大寫)________________，即人民幣(小寫)____________，待該樓房的房產證順利過戶給乙方時，乙方再把此款項付給甲方)

六、甲方保證該房產合法、權屬清楚、有合法的土地使用權(已交納土地出讓金)甲方保證在該樓過戶時積極提供協助，若因甲方原因造成產權不能過戶的，產生的一切費用及法律后果由甲方承擔。

七、辦理房產證手續所產生的有關稅費由乙方承擔。甲方應在____________________________將該房產交付乙方。屆時該房產應無任何擔保、抵押、房產瑕疵，無人租住、使用，無欠賬，如電話費、水電費、物業管理費、取暖費、網費、有線電視費等。

八、經雙方確認，_____________________________乙方把剩余購房款一次性付給甲方時，甲方屆時應將該樓房及全部樓房鑰匙和此樓購樓的售樓合同及購樓收據全部一并交給乙方。交付該房產時甲方不得損壞該房產的結構、地面和墻壁及不適移動的物件。

九、雙方違約責任如下：甲方如違反本協議，則雙倍返還乙方所付購樓房款項。乙方如違反本協議，返還乙方所付購樓房款項，則甲方不予退還購樓房訂金。

十、附加條款：_____________________________

____________________________

甲方(賣方)

身份證號：電話：

住址：

乙方(買方)

身份證號：電話：

住址：

簽定日期：________年____月____日

簽定地點：__________________________________________

房屋買賣合同范本3

賣方：(甲方)，身份證號：_____________

買房：(乙方)，身份證號：_____________

甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協議：

第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：甲方所售房屋位于__，房屋占地面積約為__平方米，院子占地面積約為__平方米，房屋為_樓，一樓為_個門面，2、3樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為__平方米，一樓門面為框架結構，二、三樓住房為磚混凝結構，二、三樓房屋平面圖見本合同附件;

第二條房屋價格及其他費用：甲、乙雙方協商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣__萬元整(￥__);

第三條付款方式：簽訂合同之日一次性付清;

第四條個性約定：1、因乙方所購房屋為農村群眾土地上建筑。該房屋買賣過程中所發生的交易或過戶需要本村村民委員會同意或有關部門審批的手續問題，甲方應當用心全力配合乙方一齊解決妥善。若因此引發相應糾紛的，由甲方負責處理。2、如乙方所購房屋以后能夠辦理房產證時，甲方應予以用心配合，但相關費用由乙方自行負擔。

第五條該房屋毀損、滅失的風險自房屋正式交付之日起轉移給乙方。

第六條今后如房屋重建，甲方應承認乙方的住房面積。如國家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負責用心配合;

第七條本合同簽訂之后，房價漲落，買賣雙方不得反悔;

第八條本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議，補充協議與本合同具同等法律效力;

第九條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效;

第十條本合同附二、三樓平面圖;

第十一條本合同一式三份，甲方執一份、乙方執二份;

篇3

乙方(購買方)：

甲乙雙方在自愿平等，互惠互利的原則下經友好協商就乙方購買甲方房屋，并委托中介方辦理過戶事宜達成協議如下：

一、甲方自愿將其座落于 區 路號小區號樓號，建筑面積平方米(地下室平方米)，結構房屋及其附屬設施、設備出售給乙方。乙方已對該房地產作了充分了解并同意購買。

二、甲乙雙方議定上述房地產成交價格為人民幣元(大寫：元)，乙方于本合同簽訂之日起3日內將全額購房款以方式一次性支付給甲方。甲乙雙方共同委托中介方辦理過戶手續，甲乙雙方應予以積極協助。

三、甲方保證上述房地產權屬清晰，無爭議;未被判決、裁定限制出售，也未設置抵押，不在建設拆遷范圍內;已取得其他共有人書面同意;協議有效期內，甲方不得將該房產另行出售給第三人。若發生與甲方有關的產權糾紛或債權債務，概由甲方負責清理，并承擔民事責任，因此給乙方造成的經濟損失，甲方負責賠償。

四、該房屋在辦理過戶手續過程中所需繳納的稅費由乙方承擔。

五、違約責任：

(一)甲方不能如期簽訂《房地產買賣契約》，或者甲方在辦理過戶過程中違約，并導致最終不能辦理過戶手續的;在得到確認后，甲方退還乙方所交的購房款。對已辦理完的過戶手續所產生的費用，甲方應全部承擔。并向乙方支付總房款10%的違約金。

(二)乙方不能如期付款，或者乙方在辦理過戶過程中違約，并導致最終不能辦理過戶手續的;在得到確認后，甲方退還乙方所交的購房款項。但對已辦理完的過戶手續所產生的費用，乙方應全部承擔。并向甲方支付總房款10%的違約金。

六、在合同期限內，如因洪水、地震、火災和政府政策等不可抗力因素造成合同不能履行，合同方均不承擔違約責任，本合同自動終止。

七、若對其它事項有異議的可協議補充在以下約定條款中，若約定條款與前條款有異議，以約定條款為主，約定條款具有優先效力。

八、其他約定事項：

九、本協議經雙方簽字后生效，一式兩份，每份共兩頁，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。

甲 方：乙 方：

身份 證號：身份 證號：

地 址：地 址：

電 話：電 話：

年 月 日

房屋個人買賣合同范文二

本合同雙方當事人：

賣方(以下簡稱甲方)： (本人)(法定代表人)姓名： 國籍： (身份證) 郵政編碼： 聯系電話： 買方(以下簡稱乙方)： (本人)(法定代表人)姓名： 國籍： (身份證)(護照)(營業執照號碼)： 地址： 郵政編碼： 聯系電話：

第一條 房屋的基本情況。甲方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于 ;位于第 層，共 (套)(間)，房屋結構為 ，建筑面積 平方米(其中實際建筑面積 平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積 平方米)，房屋用途為 ;該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內部附著設施見附件二;(房屋所有權證號、土地使用權證號)(房地產權證號)為 。

第二條 房屋面積的特殊約定。本合同第一條所約定的面積為(甲方暫測)(原產權證上標明)(房地產產權登記機關實際測定)面積。如暫測面積或原產權證上標明的面積(以下簡稱暫測面積)與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定面積(以下簡稱實際面積)為準。

第三條 價格。按(總建筑面積)(實際建筑面積)計算，該房屋售價為( 幣)每平方米____ ___元，總金額為( 幣) 億___千___百____拾__ _萬___ _千__ __百__ __拾__ __元整。

第五條 付款方式。乙方應于本合同生效之日向甲方支付房款( 幣)___億___千___百__ 拾__ _ 萬_ __千____百__ _拾___元整，并應于本合同生效之日起將該房屋全部價款付給甲方。具體付款方式可由雙方另行約定。

第六條 交付期限。甲方應于本合同生效之日起三十日內，將該房屋的產權證書交給乙方，并應收到該房屋全部價款之日起______日內，將該房屋付給乙方。

第七條 乙方逾期付款的違約責任。乙方如未按本合同第四條規定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約利息。自本合同規定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按_____ _計算。逾期超過__ __天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，甲方有權按下述第 種約定，追究乙方的違約責任。

1.終止合同，乙方按累計應付款的 %向甲方支付違約金。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由乙方據實賠償。

2.乙方按累計應付款的 %向甲方支付違約金，合同繼續履行。

第八條 甲方逾期交付房屋的違約責任。除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第五條規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約利息。按本合同第十一條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在 個月內按 利率計算;自第 個月起，月利息則按 利率計算。逾期超過個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權按下列第 種約定，追究甲方的違約責任。

1.終止合同，甲方按乙方累計已付款的 %向乙方支付違約金。乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲方據實賠償。

2.甲方按乙方累計已付款的 %向乙方支付違約金，合同繼續履行。

第九條 關于產權登記的約定。在乙方實際接收該房屋之日起，甲方協助乙方在房地產產權登記機關規定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實際交接之日起 天內取得房地產權屬證書，乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起 天內將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的 %賠償乙方損失。

第十條 甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任。

第十一條 因本房屋所有權轉移所發生的土地增值稅由甲方向國家交納，契稅由乙方向國家交納;其他房屋交易所發生的稅費除另有約定的外，均按政府的規定由甲乙雙方分別交納。

第十二條 本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議。 第十三條 本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。

第十四條 本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成時，甲、乙雙方同意由____ __ ____仲裁委員會仲裁。(甲、乙雙方不在本合同中約定仲裁機構，事后又沒有達成書面仲裁協議的，可向人民法院起訴。)

第十五條 本合同經甲、乙雙方簽字之日起生效。

第十六條 本合同連同附表共 頁，一式 份，甲、乙雙方各執一份， 各執一份，均具有同等效力。

甲方(簽章)：__________ __ 乙方(簽章)：__ __ __ ______年______月______日 ______年______月______日

簽于_______ ___ 簽于

房屋個人買賣合同范文三

出賣方(甲方)： (本人)身份證號： 買受方(乙方)： (本人)身份證號：

第一條 房屋的基本情況。出賣方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于 ;位于第 層，共 (套)(間)，房屋結構為 ，建筑面積 平方米。

第二條 價格。該房屋售價總金額為(人民幣) 百 拾 萬 千 百 拾 元整。

第三條 付款方式。分兩次付清，乙方于 年 月 日向甲方付 元，剩余 元于 年 月 日付清。

第四條 交付期限。出賣方應于本合同生效后，將該房屋付給買受方。

第五條 關于產權登記的約定。在買受方實際接收該房屋之日起，出賣方協助買受方在房地產產權登記機關規定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續。

第六條 出賣方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，出賣方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由出賣方承擔全部責任。

第七條 本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議。

第八條 本合同中未規定的事項，均遵照中華人民共和國和有關法律、法規和政策執行。

篇4

篇5

1983年12月27日國務院公布的《城市私有房屋管理條例》（下稱《條例》）第九條規定：“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續。任何單位和個人都不得私買私賣城市私有房屋。”《條例》規定的本意顯然是：未經辦理登記手續的房屋買賣為“私買私賣”，所以其合同無效（注：參見梁慧星主編：《社會主義市場經濟管理法律制度研究》，中國政法大學出版社，1993年版，第110頁。）。

1984年8月30日最高人民法院制定的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續。”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產權過戶登記為準的原則。但是未辦理過戶手續的房屋買賣合同有效的限制條件過多，既要買方交付了房款，又要實際使用和管理了房屋。

1987年12月10日，最高人民法院《關于如何具體適用最高人民法院〈關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規定的批復》規定：“‘意見’第五十六條規定的精神，只適用于解決‘條例’實施前的歷史遺留問題；‘條例’實施后，人民法院審理這類案件應嚴格按照‘條例’的規定辦理”。此批復將《意見》第五十六條規定僅適用于《條例》實施前的房屋買賣行為，即有條件地承認部分未辦理產權過戶手續的房屋買賣合同有效。但是，對于1984年8月30日至1987年12月10日之間的房屋買賣行為本應適用《意見》第五十六條規定，而該批復卻規定適用《條例》，顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內的房屋買賣秩序不應有的混亂狀況。

1988年1月26日最高人民法院的《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（下稱《民法通則意見》）第85條規定：“財產所有權合法轉移后，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按原協議轉移，一方翻悔并無正當理由，協議又能夠履行的，應當繼續履行；如果協議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任。”顯然，該條規定也適用于房屋買賣合同。根據該條規定，產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為，并非房屋買賣合同的生效要件。但是，司法實踐并未沿用此條規定，而仍以產權過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如1990年2月17日最高人民法院《關于私房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函》強調：“……簽訂房屋買賣協議以后，提出解除買賣協議，未辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月9日最高人民法院《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》答復：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效”。

二、產權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件

我國法學界和司法界把是否進行產權過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統觀點，是對登記制度屬性的誤解，把債權制度和物權制度混為一談。（注：參見耀振華：《二重買賣的法律問題研究》，載《中國法學》，1995年第5期。）房屋作為不動產，具有不可移動性，它不像動產那樣可以通過直接具體占有向社會公示其所有權，房屋必須通過登記才能使權利變動的事實向社會公開。登記制度在國外是物權制度的重要組成部分。在登記的效力上，無論是采登記要件主義的德國、登記對抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家，均把登記作為物權制度的組成部分，而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件，（注：參見郭明端、王軼著：《合同法新論。分則》，中國政法大學出版社，1997年版，第63頁。）即認為登記制度屬物權制度范疇，對債權關系（房屋買賣合同）成立與否、有效無效并無影響。我國現行立法和有關學說關于登記的效力采登記要件主義，不僅與世界法律發展潮流相逆，而且產生了許多理論和實踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。

1、房屋買賣合同作為債權合同，屬諾成性合同，而產權過戶登記只是房屋產權轉移的必備要件。買賣合同是雙務、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種，同樣具有雙務、有償、諾成之特質。有人主張房屋買賣合同屬實踐性合同，要經過要約、承諾、產權過戶登記三個階段，即如未依法辦理過戶手續，則買賣合同無效（注：參見王堯華：《也談城鎮私房買賣合同的生效問題》，載《律師世界》，1995年第1期。）。其實，主張房屋買賣合同屬實踐性合同的觀點混淆了不動產物權轉移合同與不動產物權變動要件之間的區別。從民法上講，不動產物權轉移合同是以轉移不動產物權為內容的債權合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發生法律效力，雙方當事人依合同所取得的權利亦應受合同法的保護。依據合同規定，出賣人有義務轉移不動產物權，其在法定期限內應協同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續，而買受人則有義務向出賣人支付價款，并有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產變動債權合同的履行效力所致，不動產物權過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為，則在本質上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認為房屋買賣合同屬實踐性合同，未辦理登記手續的房地產物權轉移的合同無效，在理論上是不正確的。

當然，并不是說房地產物權變動是房地產變動債權合同（即物權合意）的當然效力。不動產物權變動要件須包括雙方當事人變動物權的債權合同和產權過戶登記作為不動產物權變動的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨立，又相互統一。只有債權行為而無登記或者登記成立而債權行為無效，均不發生物權變動的效力。換言之，不動產物權轉移合同的有效成立不等于物權已經轉移，同時也不能因物的所有權變動未履行登記手續而否認不動產物權轉移合同的有效性。當事人未履行法定的登記手續，只標志著物的所有權變動無效或未發生變動，但契約的效力不受影響，即不動產物權變動中，登記不是契約是否有效的標志，而是物權變動效力的標志。是否辦理登記手續不應影響到合同的效力。

2、房屋買賣合同成立在前，產權過戶登記在后，將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點對此無法作出合理解釋。登記行為的發生，是以雙方當事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請求出賣方協助履行登記行為的權利，出賣人才相應地負有協助履行登記行為的義務。登記是這一對權利義務相互運動的結果。若登記前，房屋買賣合同無效或不成立，則登記本身就成為無源之水、無本之木了。《條例》第七條關于私房所有權轉移登記時須提交“買賣合同”之規定，就已證明先有有效的買賣合同，然后才能履行產權過戶登記手續。否則，無效合同怎能作為產權變更登記的證件，而且據此發放房屋產權證呢？同樣，既然房屋買賣合同在產權過戶登記前無效或不成立，則買方就無支付房款的義務，賣方更無協助辦理產權過戶手續的義務。另外，政務院1950年4月3日公布的《契稅暫行條例》第十一條明確規定：“房屋買賣完納契稅，應于契約成立之后三個月內辦理之，逾期交納者，除照章補稅外，每月加收稅額的20％，不足一月者以一月計，但加收稅額不得超過房價。”此即說明契證應于契約即房屋買賣合同成立后三個月內取得。根據《條例》第六條第二項規定，只有取得契證，才能辦理產權過戶登記。顯然，倘房屋買賣合同無效或不成立，房屋買賣當事人又怎能完納契稅，取得契證？這說明，買賣合同成立時間、契證取得時間、產權過戶登記時間是不同步的。那種以未辦理產權過戶登記為由來否認房屋買賣合同成立，允許當事人隨意翻悔的觀點和做法，特別是最高人民法院批復將產權登記作為1987年12月10日之后簽訂的房屋買賣合同生效要件的做法，是與《條例》和《契稅暫行條例》相沖突的。

3、就登記行為本身的性質看，登記僅起物權公示作用，并沒有決定房屋買賣合同是否有效的職能。房屋作為公民、法人和其他組織重要的生活資料和生產資料，價值巨大，關系國計民生，保護交易安全，國家介入房屋買賣，進行統一登記過戶，體現了國家為社會利益而對房屋產權的流轉進行干預。這種干預在合同生效后介入已經足夠了。市場經濟必然要求契約自由，只要當事人就房屋買賣條件達成一致，符合法律規定，合同即應生效，不應再以與交易無關的行政機關的審查批準為條件。倘把登記作為合同生效的要件，則勢必使登記審查變成對雙方可否簽訂買賣合同及簽訂后的合同是否有效的確認，這已經遠遠超出了房管部門的職權。而事實上，此項職權只屬于人民法院或仲裁機關。更何況在某些情況下，遲延登記或未登記可能是因登記機關的原因造成的，這些情況更不能影響合同的效力。

4、將登記作為房屋買賣合同的生效要件，在實踐中將會遇到一些無法解決的問題。

①違反誠實信用原則，鼓勵濫用權利。由于房屋買賣合同在訂立后、產權過戶前尚未成立和生效，導致出賣人基于自身利益而一房多賣，或者待房價上漲，故意不協助買方辦理產權過戶登記，而不承擔違約責任，致使合同形同虛設，交易秩序難以得到維護，助長不法行為人規避法律甚至欺詐的行為。

②不利于對無過錯方利益的保護。

③難以適用于所有權保留的分期付款房屋買賣合同和商品房預售合同。

篇6

    1984年8月30 日最高人民法院制定的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規定:“買賣雙方自愿,并立有契約,買方已交付了房款,并實際使用和管理了房屋,又沒有其他違法行為,只是買賣手續不完善的,應認為買賣關系有效,但應著其補辦房屋買賣手續。”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產權過戶登記為準的原則。但是未辦理過戶手續的房屋買賣合同有效的限制條件過多,既要買方交付了房款,又要實際使用和管理了房屋。

    1987年12月10日,最高人民法院《關于如何具體適用最高人民法院〈關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規定的批復》規定:“‘意見’第五十六條規定的精神,只適用于解決‘條例’實施前的歷史遺留問題;‘條例’實施后,人民法院審理這類案件應嚴格按照‘條例’的規定辦理”。此批復將《意見》第五十六條規定僅適用于《條例》實施前的房屋買賣行為,即有條件地承認部分未辦理產權過戶手續的房屋買賣合同有效。但是,對于1984年8月30日至1987年12 月10日之間的房屋買賣行為本應適用《意見》第五十六條規定,而該批復卻規定適用《條例》,顯然破壞了法不溯及既往原則,造成此期間內的房屋買賣秩序不應有的混亂狀況。

    1988年1月26 日最高人民法院的《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(下稱《民法通則意見》)第85條規定:“財產所有權合法轉移后,一方翻悔的,不予支持。財產所有權尚未按原協議轉移,一方翻悔并無正當理由,協議又能夠履行的,應當繼續履行;如果協議不能履行,給對方造成損失的,應當負賠償責任。”顯然,該條規定也適用于房屋買賣合同。根據該條規定,產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為,并非房屋買賣合同的生效要件。但是,司法實踐并未沿用此條規定,而仍以產權過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如1990年2月17 日最高人民法院《關于私房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函》強調:“……簽訂房屋買賣協議以后,提出解除買賣協議,未辦理產權轉移登記手續,應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月9日最高人民法院《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》答復:“房屋買賣系要式法律行為,農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續的地方,還應依法辦理該項手續后,方能認定買賣有效”。

    二、產權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件

    我國法學界和司法界把是否進行產權過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統觀點,是對登記制度屬性的誤解,把債權制度和物權制度混為一談。(注:參見耀振華:《二重買賣的法律問題研究》,載《中國法學》,1995年第5期。)房屋作為不動產,具有不可移動性, 它不像動產那樣可以通過直接具體占有向社會公示其所有權,房屋必須通過登記才能使權利變動的事實向社會公開。登記制度在國外是物權制度的重要組成部分。在登記的效力上,無論是采登記要件主義的德國、登記對抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家,均把登記作為物權制度的組成部分,而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件,(注:參見郭明端、王軼著:《合同法新論。分則》,中國政法大學出版社,1997年版,第63頁。)即認為登記制度屬物權制度范疇,對債權關系(房屋買賣合同)成立與否、有效無效并無影響。我國現行立法和有關學說關于登記的效力采登記要件主義,不僅與世界法律發展潮流相逆,而且產生了許多理論和實踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。

    1、房屋買賣合同作為債權合同,屬諾成性合同, 而產權過戶登記只是房屋產權轉移的必備要件。買賣合同是雙務、有償、諾成合同,房屋買賣合同作為買賣合同之一種,同樣具有雙務、有償、諾成之特質。有人主張房屋買賣合同屬實踐性合同,要經過要約、承諾、產權過戶登記三個階段,即如未依法辦理過戶手續,則買賣合同無效(注:參見王堯華:《也談城鎮私房買賣合同的生效問題》,載《律師世界》,1995年第1期。)。其實, 主張房屋買賣合同屬實踐性合同的觀點混淆了不動產物權轉移合同與不動產物權變動要件之間的區別。從民法上講,不動產物權轉移合同是以轉移不動產物權為內容的債權合同,該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件,便在訂約當事人之間發生法律效力,雙方當事人依合同所取得的權利亦應受合同法的保護。依據合同規定,出賣人有義務轉移不動產物權,其在法定期限內應協同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續,而買受人則有義務向出賣人支付價款,并有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產變動債權合同的履行效力所致,不動產物權過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為,則在本質上并不影響合同的效力判斷,這是合同法的基本原則。因此,認為房屋買賣合同屬實踐性合同,未辦理登記手續的房地產物權轉移的合同無效,在理論上是不正確的。

篇7

2008年8月4日，東正市成大區人民法院作出刑事判決，認定：2005年，被告人鄭從化以投資為名，誘騙姜本都將姜本都與丈夫張成欣共同居住的本市大槐樹路420弄1號301室房屋進行虛假買賣。同年6月13日，王大未受指使與姜本都簽訂了虛假的房地產買賣合同，并持該合同向A銀行申請個人住房抵押借款60萬元作為購房款，2005年7月8日，A銀行根據王大未的申請，將上述借款60萬元劃入姜本都開設在該行的賬戶內，當日，鄭從化將上述款項轉出用于歸還其個人欠款，根據上述事實，法院認定鄭從化構成詐騙罪。

2009年5月4日，東正市成大區人民法院作出民事判決，認為2005年5月18日姜本都與王大未簽訂的房地產買賣合同，并非作為系爭房屋原權利人之一的張成欣所簽，對系爭房屋作出的處分，未經原告張成欣同意，且經過法院刑事審判，法院已認定該房產買賣合同系虛假買賣合同，故判決：姜本都與王大未于2005年5月18日簽訂的《東正市房地產買賣合同》無效。

王大未向A銀行提出貸款申請后，A銀行委托上海才富律師事務所就王大未為購買張成欣、姜本都的涉案房產，向A銀行申請個人住房（二手房）抵押借款的過程（包括房地產買賣雙方的身份，出讓人持有的房地產權證，《房地產買賣合同》、《個人住房（二手房）抵押借款合同》以及相關法律文書的簽署和房地產交易中心交易、抵押登記等交易行為）進行了見證。見證過程中，姜本都出示了本人身份證、戶口簿、結婚證、所擬出讓的房地產權證，并代張成欣出示了身份證原件。辦理房地產過戶交易時，張成欣本人未到東正市成大區房地產交易中心辦理過戶手續，由其公證的委托人姜本都代為辦理。

張成欣提起本案訴訟，請求確認A銀行與王大未簽訂的《個人住房（二手房）抵押借款合同》中涉及抵押的部分無效。兩審法院均裁決所爭議的抵押合同合法有效，而未支持張成欣基于買賣合同無效而主張借款合同和抵押合同無效。

爭議的焦點問題

本案爭議的焦點問題在于房屋買賣合同的無效是否必然導致借款合同和抵押合同的無效。

上訴人張成欣認為，因房屋買賣合同無效，從而主張涉案抵押借款合同無效。上訴人張成欣在上訴中稱，被上訴人A銀行在涉案貸款放貸過程中未盡到嚴格的審核義務，存在明顯過錯，不能主張善意取得，原審法院以自身有誤的律師見證文書即認定被上訴人沒有過錯，顯屬不當；涉案房屋買賣合同已經法院認定為無效，與其相關聯的系爭貸款抵押合同的合同目的已無從實現，應當予以解除或認定無效；系爭抵押合同系犯罪分子實施詐騙的工具，不是當事人的真實意思表示，依法應認定其無效；本案抵押事實發生在我國物權法施行之前，故不應當適用物權法中關于不動產善意取得的相關規定。綜上，請求撤銷原審判決，依法改判支持上訴人的原審訴訟請求。

被上訴人A銀行辯稱，不同意上訴人張成欣的上訴請求及理由。涉案抵押權善意取得是受當時的法律保護的，上訴人張成欣無限擴大被上訴人的合同義務沒有依據；系爭抵押合同當屬有效，應受法律的保護。原審法院查明事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

二審法院認為，被上訴人王大未為購買系爭房屋而向被上訴人A銀行提出貸款60萬元的申請，并以系爭房屋作為抵押，上訴人所簽訂的《個人住房（二手房）抵押借款合同》在形式和內容上并無違反法律規定的情形，被上訴人A銀行作了必要的審核，簽訂合同的過程進行了律師見證，該合同所設定的抵押物亦依法進行了抵押登記，由此，系爭《個人住房（二手房）抵押借款合同》依法成立，當屬有效，簽約雙方均應恪守履行。被上訴人A銀行將涉案貸款60萬元按被上訴人王大未的申請劃入了姜本都開設在該行的賬戶內，按約履行了向被上訴人王大未發放貸款的義務，然而該筆款項系由詐騙罪被告人鄭從化于當日即將上述款項轉出并用于歸還其個人欠款的事實，被法院認定構成詐騙罪，并依法予以了處置。造成該筆款項無法償還的后果，責任在犯罪分子鄭從化，被上訴人王大未及案外人姜本都亦有一定過錯。尚無證據證明被上訴人A銀行存在與鄭從化勾結等事實，作為放貸銀行，在無從知曉賣實系上訴人張成欣的妻子姜本都有所瞞騙的情況下實施的行為，被上訴人A銀行已盡到其合理的合同審核義務，抵押權當屬善意取得，理應受到法律的保護。相關房地產買賣合同因妻子擅自處分夫妻共同財產而被認定為無效，并不必然導致相關買受人所簽訂的抵押借款合同無效。上訴人張成欣的上訴理由，缺乏事實依據和法律依據，故不成立，對其上訴請求，二審法院不予支持。

筆者認為，本案的裁判有助于維護正常的金融秩序，有助于制裁試圖攫取不正當利益的當事人，有助于保護金融交易中銀行的正當權益。過于機械地推行買賣合同與借款合同、擔保合同的主從關系法則，可能為一些非法攫取不正利益的主體創造條件。

對銀行的啟示

正確處理房屋買賣合同與借款合同的關系、抵押擔保的關系

尤其是在抗辯過程中，應該清晰、準確地分析三者的關系。誠然，我國法律法規和司法解釋對主從合同關系做了明確規范，強化了從合同對主合同的依賴性，即主合同無效將導致從合同無效。值得注意的是，房屋買賣合同與借款合同或者擔保合同并不是主從合同的關系，只有借款合同與抵押擔保合同才存在主從合同關系。在房屋買賣和借貸法律關系中，常常存在將抵押擔保關系視為房屋買賣合同的從合同。實際上一些地方性法院的規范性文件中明確強調了兩者的區別性，例如廣東省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見》（下文簡稱《指導意見》）明確規定“在審理以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時，要注意正確區分和認定當事人之間合同關系的法律性質。

在此類案件中，一般存在兩份合同書，即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔保權人及出賣人簽訂的商品房擔保貸款合同書。在后一份合同書中，一般存在三個法律關系，即買受人與擔保權人之間的借款合同關系、買受人與擔保權人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關系、出賣人與擔保權人之間以保證或回購等具體條款加以確定的保證合同關系。”《指導意見》還進一步明確了借款合同及其從合同、房屋買賣合同與借款合同關系的性質及其相互作用的法律機制：“在以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無效的，抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。商品房買賣合同與借款合同不存在主從合同的關系，商品房買賣合同無效的，借款合同不因此而無效。但因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使借款合同的目的無法實現，當事人請求解除借款合同的，人民法院應予支持。”前述規定具有以下幾個特點：其一，在借款合同與其從合同關系上，肯定了借款合同無效將導致抵押合同和保證合同的無效；另一方面也設定了例外機制，即當事人在抵押合同和保證合同中另有約定的除外。其二，在房屋買賣合同與借款合同關系上，則明確否定了兩者的主從關系。其三，房屋買賣合同無效雖然不能直接導致抵押擔保及保證的無效，但因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，勢必導致借款合同的目的無法實現，因此當事人針對房屋買賣合同無效而請求解除借款合同時，人民法院應予支持。這實際上導致了房屋買賣合同無效將可能引發借款解除，借款合同的解除是否直接導致其從合同的解除或者無效，則在此處未作明確。

銀行應該積極主張房屋買賣合同無效并不必然導致借款合同、抵押合同的無效

篇8

近年來，商品房價格不斷高升，大多新婚夫婦難以獨立負擔。因此，現代城市婚姻中，購買婚房多由夫妻一方或雙方父母出資。第三人介入之法律事實對婚房物權流轉產生一定影響，離婚時婚房的權屬紛爭多有發生。為回應社會熱點問題、統一審判標準，最高人民法院出臺的《婚姻法解釋三》第七條對該問題專門進行了規制。

《婚姻法解釋三》在激烈爭論中出臺，該解釋的第七條更是倍受爭議。以往對該條解釋的爭論多聚焦于婦女權益保護問題和婚姻價值問題。本文筆者將首先對該條解釋適用的小前提進行分析，依據現行法推導婚房的物權流轉過程與結果，進而檢討《婚姻法解釋三》第七條的合法性問題。

一、《解釋三》第七條適用的小前提之分析

《婚姻法解釋三》第七條規定，“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。”

該條解釋由兩款構成，分別適用于夫妻一方父母或雙方父母出資購買不動產的房產權屬認定和分割問題。審判工作中，該條解釋適用的小前提情形十分復雜。為方便討論，筆者將對小前提進行抽象化和類型化，進而分別分析。

該條解釋第一款適用于婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的情形。根據房屋買賣合同買受人和履行方式的不同，筆者對第一款適用的小前提作如下分類：

1-1.一方父母出資，其子女作為房屋買賣合同買受人，產權登記在其子女名下。該情形又可再細分為以下三個子情形：

1-1-1.房屋買賣合同約定購房款由買受人支付，買受人從其父母處獲得資金后自己支付價金

1-1-2.房屋買賣合同約定購房款由買受人支付，買受人父母代為支付

1-1-3. 房屋買賣合同約定購房款由買受人父母支付

1-2.一方父母出資并作為房屋買賣合同的買受人，產權登記在自己子女名下

該條解釋第二款適用于雙方父母出資購買不動產，產權登記在一方子女名下的情形。根據不動產登記的時間和房屋買賣合同的當事人的不同，筆者對第二款適用之小前提作如下分類：

2-1.婚前由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的。該情形又可在細分為以下四個子情形：

2-1-1.一方父母作為房屋買賣合同買受人，產權登記在一方子女名下

2-1-2.未婚夫妻一方作為房屋買賣合同買受人，產權登記在該方名下

2-1-3.未婚夫妻一方作為房屋買賣合同買受人，產權登記在另一方名下

2-1-4.雙方父母均系房屋買賣合同買受人，產權登記在一方子女名下

2-1-5. 未婚夫妻雙方作為房屋買賣合同買受人，產權登記在一方名下

2-2.婚后由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的。該情形適用上述分類，不作敷述。

前述分類并未窮盡該條適用小前提的全部情形，筆者對非典型的和相似情形進行預先剔除。值得強調的是，筆者未將按揭購房的情形納入該條解釋適用的情形。理由是，對該條文作字面解釋，該條僅適用于父母出資全款購房之情形。

二、適用《物權法》《婚姻法》的物權變動效果

我國《婚姻法》僅對夫妻共同財產制度作出規定，因此，對于夫妻與第三人之間發生的財產流轉，仍然應當適用《物權法》關于物權變動的一般規則。我國《物權法》采取債權形式主義的物權變動模式，即除需要有效的原因行為外，根據《物權法》第九條，不動產之物權變動經登記發生效力。據此，依法律行為發生的不動產物權變動，經登記方生效，通過登記將不動產過戶至其名下之人取得不動產所有權。反之，未登記的，不取得該不動產所有權。

在情形1-1-1中，子女系房屋買賣合同買受人，產權登記在子女名下之時，不動產所有權由出賣人移轉至買受人。買受人之父母未取得房屋之所有權，買受人之父母僅構成對買受人購房價金之贈與。

在情形1-1-2中，特殊之處在于父母作為買賣合同的第三人為買受人支付價金。此時，買受人之父母構成對買受人之債務的代為清償，該代為清償不影響買賣合同之效力，亦不影響物權變動之效果。因此，不動產之所有權仍由出賣人直接移轉至買受人。

篇9

城市房屋買賣中，遵循“地隨房走”原則。這一理念在《城市房地產管理法》和《城市房屋拆遷管理條例》中觀點明確。

在我國的農村，土地是農村經濟所有。根據我國土地管理法等相關規定，集體土地未經征用，不得出讓、轉讓。實踐中，在對農村土地進行征用時，房屋是作為地上附著物予以補償的，采取的是“房隨地走”的原則。因此，基于此因素，筆者認為，農村房屋轉讓也應遵循“房隨地走”的原則，以土地使用權能否轉移作為決定房屋轉讓效力的主要因素。

二、現有法律規范中對農村房屋買賣問題的規定

《物權法》第152條至155條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建房，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

《土地管理法》第62條第3款規定，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”

《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發28號）規定，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。

國務院辦公廳《關于加強土地轉讓嚴禁炒賣土地的通知》（199939號）規定“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。

三、最高人民法院對農村房屋買賣效力的意見

最高院于1963年作出的《關于貫徹執行民事政策幾個問題的意見》規定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權利。房屋出賣以后，宅基地的使用權即隨之轉移給新房主，但宅基地的所有權仍歸生產隊所有。”最高院于1984年作出的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第60條規定：“村鎮公民之間由于買賣房屋轉移宅基地使用權而發生的糾紛，應根據國務院《村鎮建房用地管理條例》中規定的審查、批準手續辦理。”可見，《土地管理法》施行前，最高院原則上是承認農村房屋買賣效力的。《土地管理法》施行后，國務院及有關部門對農村房屋和宅基地出臺了嚴格管理政策，最高院未就此出臺過新的規定，也沒有典型案例，因此很難判斷最高院對農村房屋買賣的態度是否發生改變。

四、農村房屋買賣合同的效力認定

關于農村房屋買賣合同的效力問題，筆者認為，判斷合同的效力，應當以合同法規定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個有效要件的合同均為無效合同。我國《合同法》規定的合同有效要件主要包括四個方面：一是合同當事人是具有民事權利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應的權限。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定人不予追認的無效；無處分權的人訂立的合同，權利人不予追認的無效；無權的人訂立的合同，被人不予追認的無效；二是意思表示真實，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應根據受欺詐、脅迫方的請求撤銷或者變更該合同；因重大誤解而訂立的合同，法院可根據任何一方當事人的請求撤銷或者變更該合同；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效；以合法形式掩蓋非法目的的合同無效；三是內容不違背法律強制性規定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效；損害社會公共利益的合同無效；違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效；顯失公平的合同，應根據當事人任何一方的請求予以變更或者撤銷；四是形式上符合法律規定的要求或者當事人的約定，法律規定或者當事人約定必須采用特定形式的，未采用特定形式的無效。

目前，對農村房屋買賣合同的效力認定問題，在審判實踐中常見爭議。主要表現在非農村集體經濟組織的成員能否購買該組織成員的房屋問題。

1、農村房屋買賣合同無效的幾種情形

農村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮居民使用農村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關規定，應認定無效。在城鎮周邊地區，具有城鎮戶口的人購買周邊地區農村住房的現象較為普遍，法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權的變更，故該買賣合同又具有特殊性。我國《土地管理法》規定，宅基地屬于農民集體所有，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農村房屋買賣涉及到土地使用權的轉移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權的轉移是否經過合法批準。

法人或其他組織購買農村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權人主體資格，應認定無效；

無權處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同出售農村房屋，如未經權利人追認，則依據《民法通則》的規定，應當認定買賣無效。

非農村集體經濟組織(來源：文秘站 ）的成員購買該組織成員的房屋后，該農村集體經濟組織明確拒絕該農民將戶口遷入該農村集體經濟組織的，因購買人不符合申請農村宅基地的條件，故也應認定房屋買賣合同無效。

2、農村房屋買賣合同有效的幾種情形

農村集體組織內部成員，未分配過宅基地的，其與本農村集體組織內部成員簽訂的農村房屋買賣合同應當認定為有效。

農村集體組織內部成員，其宅基地尚未達到國家規定的標準，其與本農村集體組織內部成員簽訂的農村房屋買賣合同應當認定為有效，但應告知其補辦相關宅基地申請手續。

篇10

一般來說普通的一房二賣是指賣方將房屋賣于一方當事人并且簽訂了房屋買賣合同，但是沒有辦理過戶登記，之后又與第三方簽訂房屋買賣合同，由此導致了兩個買家對于同一標的產生利益沖突的行為。如何解決房屋的所有權問題，應當對兩個合同的效力及履行進行分析。由于兩個合同在標的尚存在不可調和的矛盾，因此應當認定其中一個合同無效。但是這樣的做法顯然不妥當，因此在兩個合意完全自由的合同同時生效的同時，如何對其矛盾進行解決是本文重點探討的內容。

一、一房二賣的處理

（一）第一個房屋買賣合同的處理

對于第一個房屋買賣合同而言，不能因為沒有辦理過戶登記而認定其無效。首先，依據相關法律或行政法規，都沒有將房屋過戶登記作為房屋買賣合同生效的依據，根據我國相關司法解釋，對于法定登記進行分類，包括物權變更登記與生效性等級，并且規定了只有生效行規定的事項才會影響相關合同的效力。房屋買賣合同的登記對于合同效力并沒有影響。并且我國的法律與行政法規都沒有將房屋買賣過戶登記作為合同生效的依據，因此在一房二賣中，第一個合同的效力是毋庸置疑的。

從房屋過戶登記的行為屬性分析，也不會對合同的效力產生影響。由于房屋過戶登記屬于物權行為，并非債權行為，其所引起的法律后果是發生物權的取得、變更或消滅。而債權行為則會建立、變更或消滅債權債務關系。根據當事人所訂立的合同而引起合同之債的法律關系是典型的債權行為。由于訂立的房屋買賣合同是以轉移房屋所有權為目的，但是該行為本身并不能導致物權的轉移，因此不屬于物權行為。對于不動產的物權轉移必須以過戶登記為要件，只有進行登記才能引起物權轉移。但是對于房屋買賣來說，首先是現有債權行為，也就是房屋買賣合同的訂立，引起了相關的債權債務關系。而第二階段才是物權行為，也就是房產過戶登記，只有兩個程序都完整的走完，才能轉移房屋所有權。債權行為是物權行為的前提，而物權行為是債權行為所追求的結果。

房屋的交付與登記是具有二重性的，從債權的角度出發，這是履行合同的行為，而從物權的角度出發，這是變更物權的行為。對于債權行為與物權行為進行區分的意義在于債權是相對權，無法對抗合同外的第三人，通常情況下與第三人沒有關系，也就無需進行公示，而所有權屬于對世權，可以借此對抗合同以外的第三人，必須經過公示與公信。在房屋買賣中，登記就是公示與公信的體現，因此登記是一種對于物權行為的補充，而非對于債權行為的補充，沒有辦理過戶登記對于債權關系并沒有影響，只是對于房屋所有權轉移會產生影響，因此房屋的所有權并沒有轉移。

（二）第二個房屋買賣合同的處理

對于第二個房屋買賣合同，其效力同樣應當予以肯定。有許多人認為第二個房屋買賣合同應當認定為無效，因為其對于第一個合同構成了侵犯，對于第一個買方的權利有所侵害。但是這種觀點是不成熟的，究其原因在于第一個房屋買賣合同雖然生效，但是沒有經過房屋過戶登記，其所有權并沒有轉移，房屋的所有權仍然屬于賣方，賣方享有對房屋的自由處分權，而第二個房屋買賣合同的簽訂，是賣方合理行使房屋所有權的體現，對于第一個買方來說，沒有經過房屋過戶登記，也就沒有取得房屋所有權，而僅僅享有對賣方的債權，依據《民法通則》，債權是不能對抗第三人的，因此第二個買方也就無法對其債權構成侵犯，被侵犯的權利僅僅是具有對世性的絕對權，如物權、人身權等，依據我國合同法的相關規定，第三人是無需向合同中的受害方承擔侵權責任的，而應當由合同中的雙方當事人互相承擔責任，債權不具有對世性而具有相對性。一房二賣中的第一個買方沒有取得房屋所有權并不是由于第二房屋買賣合同引起的，第二個合同沒有侵犯第一個買方的合法權益，也就無需認定為無效合同。

由此可見，第一個和第二個房屋買賣合同均屬有效合同，但是兩個合同指向的標的物都是一致的，而房屋僅能交付給其中一方，也只有一個買賣合同可以得到有效實施，如果其中有一方先行進行房屋過戶登記，那么該買家即可獲得房屋的所有權，受到法律的保護，而另一位買家則可以根據買賣合同要求賣家承擔違約責任，基于合法有效的房屋買賣合同，賣方應當交付房屋并進行過戶，但是卻沒有履行相關義務，由此應當承擔違約責任。鑒于房屋已經歸屬他人，賣方失去了繼續實際履行合同的能力，因此其承擔違約責任的方式只能是支付違約金或賠償損失。

二、案例分析

原告何某于2011年3月17日與被告福州市某房屋開發公司簽訂了購房協議，購買被告某單元房屋一套，約定價款為人民幣1500000元，并且約定了三個月內提交產權證明書，簽訂協議后，原告繳納房款并入住，但是當2011年8月19日原告提出辦理房屋產權證時，發現該房屋已經登記于被告單位職工名下，對于房屋產權證事宜雙方協商未果。原告認為被告存在欺詐行為，并且要求法院判令解除雙方房屋買賣合同，雙倍返還購房款，承擔案件受理費。

對于本案的爭議焦點在于被告將房屋所有權登記于其單位職工名下是否屬于欺詐行為，一般有兩種觀點，第一種觀點認為，被告單位職工享有房屋所有權，被告與原告訂立買賣合同時，沒有告知原告具體情形，屬于一房二賣，雙方應當解除合同，由被告承擔相應的懲罰性賠償責任。而另一種觀點認為，由于原告與被告簽訂買賣合同后已經入住該房屋，因此在實際上取得了該房屋的所有權，雖然房屋登記于被告單位職工名下，但是并不影響原告對于房屋的占有使用，因此原告的物權是可以完全實現的，被告并不存在欺詐的情形，雙方訂立的合同是有效合同。

前文已述，買賣合同的效力并不會受到過戶登記這一公示公信行為的影響，原告因此享有對被告的債權，而被告將房屋登記于其單位職工名下，顯然對于合同的繼續履行—交付房屋所有權有著阻礙作用，使得原告無法完整的獲得房屋所有權，顯然對于原告有欺詐行為。原告當時對房屋進行過戶，就不會出現一房兩賣的現象了。鑒于房屋已經歸屬他人，被告失去了繼續實際履行合同的能力，因此其承擔違約責任的方式只能是支付違約金或賠償損失。

結語

一房二賣是一種經常出現的市場現象，對其進行法律規制是非常有必要的，對于兩個先后合同的效力予以分析，并且對于實踐中如何保護雙方當事人的利益進行探討，是文章的重點內容。

參考文獻

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第一條甲方轉讓的二手房位于____，(以下簡稱該二手房)。甲方已取得該二手房的二手房所有權證(編號：)，該二手房建筑面積為：____，產權人：________，房地產用途為：_______。

第二條該二手房產權現狀為___，甲方對該二手房享有完全處分權。該二手房若存在租約，甲方須于二手房交付乙方使用前解除原租賃合同，乙方對因原租賃合同而產生之糾紛不承擔任何責任。

第三條該二手房轉讓總價格為人民幣___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元___角___分(小寫____元)。

第四條甲、乙雙方一致同意簽訂本合同時，由乙方向甲方支付____元人民幣的定金，作為甲、乙雙方當事人訂立該房屋買賣合同的擔保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉為房價款。甲方在收取定金后，應當向乙方開具收款憑證，并注明收款時間。乙方逾期未支付認購定金的，甲方有權解除本合同，并有權將該二手房另行出賣給第三方。

第五條甲、乙雙方約定，該二手房轉讓預訂期為_____天，甲方應當在預訂期內與乙方簽定《房屋買賣合同》，并于_____年___月___日將該房產交付給乙方。

第六條乙方應在本合同第五條約定的預訂期限前，按下列第_____種方式向甲方支付除定金之外的房款人民幣___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元___角___分(小寫______元)。

1、一次性支付，乙方在簽定《房屋買賣合同》時將上述房款支付到甲方指定銀行帳戶;

2、按揭支付，乙方在簽定《房屋買賣合同》時將購房首期款項支付到甲方指定銀行帳戶，與甲方(或者第三方機構)共同辦理房屋按揭手續，并在房屋交付使用前將銀行所發放貸款支付到甲方指定銀行帳戶。

第七條有下列情形的，乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應全額返還乙方已支付的定金。

甲乙雙方在簽訂房屋買賣合同時，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質量、違約責任、爭議解決方式等條款，存在分歧，不能協商一致的。

第八條有下列情形的，甲方應雙倍返還已收取的定金給乙方。

1、甲方房屋產權信息虛假，或者甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權人不同意出售等事實的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的。

2、甲方在乙方支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的。

第九條在本合同的第五條約定的預訂期限內，除本合同第七條、第八條約定的情形外，甲方拒絕簽訂《房屋買賣合同》的，應雙倍返還已收取的定金給乙方;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權要求甲方返還已收取的定金。

第十條甲、乙雙方應在《房屋買賣合同》簽定后_____日內，共同向房地產權登記機關申請辦理產權轉移登記手續，該房地產證由乙方領取。甲方逾期不予協助辦理的，乙方有權要求甲方以該二手房總價為基數自逾期之日起至產權辦理申請提出之日止按每日_____的比例支付違約金。

第十一條該二手房所附著的戶口，甲方承諾在收到二手房轉讓總價之日起______日內遷出，逾期則以該二手房總價為基數按每日_____的比例向乙方支付違約金。

第十二條按照相關法律規定，該二手房交易產生稅費共有：(1)營業稅(2)城市建設維護稅(3)教育費附加(4)印花稅(5)個人所得稅(6)土地增值稅(7)房地產交易服務費(8)土地使用費(9)契稅(10)產權登記費(11)公證費(12)其他_____。

經甲、乙雙方協商，其中___________________項由甲方承擔，___________________項由乙方承擔。

第十三條乙方逾期付款的違約責任：乙方逾期支付除定金外剩余房款的(因銀行貸款原因導致乙方逾期付款的除外)，甲方有權要求乙方按下列第_____種方式承擔違約責任。

1、要求乙方以未付款項為基數，按每日_____的比例向甲方支付違約金，合同繼續履行。

2、有權解除合同并要求乙方支付該二手房總價______的違約金。

第十四條甲方逾期交房的違約責任：在乙方已付清全部房款的情況下，甲方未按本合同第五條約定期限將二手房交付給乙方的，自約定交付日期起至實際交付日止，甲方以該二手房總價為基數按每日_____的比例向乙方支付違約金，合同繼續履行。

篇12

合同權利轉讓是指合同債權人通過協議將其債權全部或者部分地轉讓給第三人的行為。其特征是：第一、合同權利轉讓是不改變合同權利的內容，由債權人將權利轉讓給第三人。第二、合同權利轉讓的對象是合同債權。第三、權利的轉讓既可以是全部的轉讓，也可以是部分的轉讓。合同權利轉讓的生效有兩個條件：第一、權利轉讓合同成立。第二、債權人將權利轉讓的事實通知債務人。合同權利轉讓的法律效力分為對內效力和對外效力，對內效力具體表現為：第一、合同權利由讓與人轉讓給受讓人，如果是全部轉讓，則受讓人將作為新債權人而成為合同權利的主體，轉讓人將脫離原合同關系，由受讓人取代其地位。如果是部分權利轉讓，則受讓人將加入合同關系，與原債權人一起成為共同債權人。第二、在轉讓合同權利時從屬于主債權的從權利也將隨主權利移轉而發生移轉。第三、轉讓人應當保證其轉讓的權利是有效存在且不存在權利瑕疵的。對外效力具體表現為：第一、債務人不得再向轉讓人即原債權人履行債務。第二、受讓人不僅取得債權人轉讓的債權，而且應取得與債權有關的從權利。第三、債務人在合同權利轉讓時就已經享有的對抗原債權人的抗辯權，并不因合同權利的轉讓而消滅。2

我國關于合同權利轉讓的立法例包括《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》）第九十一條和《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第五章的有關規定，其中第七十九條至八十三條專門規定合同權利轉讓問題，第八十七條規定辦理批準、登記等手續問題。

《民法通則》第九十一條規定：“合同一方將合同的權利、義務全部或者部分轉讓給第三人的，應當取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律規定應當由國家批準的合同，需經原批準機關批準。但是，法律另有規定或者原合同另有約定的除外”。該條款沒有對權利的轉讓和義務的轉移進行區分，而是將二者作為一個整體看待。合同權利義務的轉讓含有義務轉移的因素，所以需要取得合同另一方的同意，但是如果轉讓人不承擔合同義務（單務合同）或者義務已經履行完畢，其轉讓合同權利是否需要合同另一方的同意呢？僅就該條文理解，在這種情況下，仍需另一方的同意。同時該條文對合同權利的轉讓還有一個限制，即轉讓人轉讓合同權利義務時不得牟利，這種規定明顯帶有計劃經濟體制立法模式的色彩。《合同法》關于合同權利轉讓的規定“是在對民法通則第91條進行補充的基礎上，并借鑒《涉外經濟合同法》第26條的有關規定發展而來，它彌補了合同債權債務轉讓的立法漏洞”。3 因《合同法》關于債權轉讓的規定比較明確，本文不再詳述。

《合同法》未對合同所指向的標的物作動產和不動產的劃分，應當理解為只要符合法律規定，不論動產還是不動產，合同權利都可以轉讓。因此可以講《合同法》對房屋買賣合同權利轉讓提供了明確的法律依據。下面就該權利轉讓所涉及的問題進行分析論述。

二、我國關于房屋買賣合同權利轉讓的有關規定。

因預售商品房以外的其他房屋買賣合同的權利轉讓問題并不復雜，本文對該問題不再贅述，下面僅就預售商品房買賣合同權利轉讓問題進行分析。

預售商品房買賣合同權利轉讓問題一般稱之為預售商品房再轉讓。對于預售商品房再轉讓問題有兩種截然相反的觀點：第一種是反對轉讓，主要理由是“炒樓花”具有較大的投機性，允許炒樓花可能導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序，損害房屋實際使用者的利益，影響國民經濟的發展。贊成轉讓的認為，炒家進入房地產市場進行風險投資，既可以為房地產開發聚集資金，又可以活躍市場，從世界各國房地產交易實踐來看，炒家參與房地產市場已經成為成熟房地產市場的主要特點 .4本人贊同第二種觀點，商品房再轉讓形成的原因是多方面的，可能是為了投資，也可能是因其他原因，購買的商品房對預購方已經沒有意義，例如預購方移居國外。如果一概禁止轉讓，則限制了預購方合法權益的行使。5

其實，關于預售商品房再轉讓問題，我國1995年《房地產管理法》已經作出了規定，該法第五十四條規定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定”。因迄今為止國務院尚未作出具體規定，有些學者據此認為預購商品房不能再轉讓。本人認為該規定是一種委任性條款，即授權國務院對預售商品房再轉讓制定行政法規，其隱含的意思是預購商品房可以再轉讓。我們無法想象國務院會制定這樣的行政法規：“根據《房地產法》第五十四條的規定，預售商品房不能再轉讓”。如果預售商品房不可以再轉讓，那么《房地產法》應當直接作出規定，沒有必要再授權國務院制定不可轉讓的行政法規。所以該條款“實際上是對商品房的預售合同轉讓的認可”。6

我國最高人民法院對預購商品房再轉讓問題有詳盡的司法解釋。1993年最高人民法院《全國民事審判工作座談會紀要》（以下簡稱《1993年座談會紀要》）規定： “關于轉賣預售商品房問題。預購方在預售方實際交付房屋之前，將預售商品房轉賣給第三人的，必須符合法規、政策規定。違反法律、政策規定，倒買倒賣預售商品房的，應當認定買賣行為無效。在預售方已實際交付房屋后，預購方將房屋賣給第三人的，可按一般房屋買賣關系處理”。 《1993年座談會紀要》大體包含這樣幾層含義：一、預購方可以轉讓商品房。二、該轉讓行為必須是在預售方實際交付房屋之前。三、該轉讓行為必須符合法規、政策規定。四、違法法規、政策規定倒買倒賣預售商品房的行為無效。五、在房屋交付之后預售方轉讓房屋的，是房屋買賣關系。其中該座談會紀要未明確解釋“轉讓行為必須符合法規、政策規定”的具體含義，但是根據該段后半部分的規定，違法“法規、政策規定”主要是指倒買倒賣預售商品房的行為。該規定沿襲了《民法通則》的立法本意，這大體與我國當時的經濟體制有關。

1995年最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》（以下簡稱《1995年司法解釋》）中，對預售商品房再轉讓問題作出比較詳細的規定，為避免不必要的爭論，本文全文引用該規定：“七、關于預售商品房的轉讓問題。28、商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。29、商品房預售合同的雙方當事人，經有關主管部門辦理了有關手續后，在預售商品房尚未實際交付前，預購方將購買的未竣工的預售商品房轉讓他人，辦理了轉讓手續的，可認定轉讓合同有效；沒有辦理轉讓手續的，在一審訴訟期間補辦了轉讓手續，也可認定轉讓合同有效。30、商品房預售合同的預購方，在實際取得預購房屋產權并持有房屋所有權證后，將房屋再轉讓給他人的，按一般房屋買賣關系處理”。

根據以上規定，可以將預售商品房的債權轉讓問題歸納為：一、預售商品房合同無效的，預售商品房的轉讓合同一般也無效。二、該轉讓行為必須是在預售方實際交付房屋之前，且商品房買賣合同和權利轉讓合同都辦理了轉讓手續。三、在實際取得房屋產權并持有房屋所有權證后，預購方將房屋再轉讓給他人的，是房屋買賣關系，而非預售商品房再轉讓關系。

與《1993年座談會紀要》相比，《1995年司法解釋》對商品房債權轉讓問題的規定出現了很大變化：一、《1993年座談會紀要》規定在房屋交付之后預售方轉讓房屋的，是房屋買賣關系，而《1995年司法解釋》強調在實際取得房屋產權并持有房屋所有權證后，預購方將房屋再轉讓給他人的，是房屋買賣關系。《1993年座談會紀要》關于這方面的規定有悖于物權理論，因為在房屋交付后預購方并不當然取得房屋的所有權，其轉讓房屋的行為也不當然都是房屋買賣關系，其中可能仍然包括預售商品房再轉讓關系。《1995年司法解釋》將房屋買賣關系限定在預購方實際取得房屋產權并持有房屋所有權證后的轉讓范圍內。預購方取得房屋所有權證書當然取得房屋的所有權，即便這時房屋還未交付，其再將房屋轉讓亦當然是房屋買賣關系。二、《1993年座談會紀要》規定違反法規、政策規定倒買倒賣預售商品房的行為無效，而《1995年司法解釋》則強調轉讓預售商品房應當辦理轉讓手續，將辦理了轉讓手續作為轉讓預售商品房合同有效的條件。但是，該“轉讓手續” 是指預購方和預售方的轉讓手續還是指預購方和受讓方的轉讓手續？該“轉讓手續”的具體含義是什么？無論該“轉讓手續”是指什么，決不可能是預購方和預售方向房產管理部門辦理房屋產權登記手續，因為如果辦理了房屋產權登記手續，預購方已經取得預購商品房的所有權，那么預購方和受讓人之間就不存在預售商品房合同權利轉讓關系，而只存在房屋買賣關系。根據該解釋的規定，該轉讓手續應當包括預購方和預售方、預購方和受讓方兩個轉讓手續。那么該轉讓手續是指什么呢？該解釋沒有作出進一步的規定，但是根據《房地產法》第四十四條第二款：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”的規定，該轉讓手續應當是指預售合同的登記備案手續。同理預購方和受讓方的轉讓手續也應當是預售商品房轉讓合同的登記備案手續。

2003年最高人民法院又了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《2003年司法解釋》），其中第六條涉及登記備案問題。該條規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外”。根據該條規定，預售商品房合同不以辦理登記備案手續為合同生效的條件，除非雙方當事人另有約定。也就是說《2003年司法解釋》對《1995年司法解釋》關于預購方轉讓預售商品房權利的條件進行了修正，即預購方和預售方合同簽訂的預售商品房買賣合同，如果符合法律規定的條件，則該預售商品房買賣合同生效，而該買賣合同是否登記備案不影響合同的效力。同理，預購方和受讓方簽訂的預售商品房權利轉讓合同是否備案也不能成為影響轉讓合同效力的原因。

此外，在商品房已經交付但是尚未辦理房屋權屬登記時，預購方將購買交付的商品房轉讓他人的，對該轉讓的性質如何認定？根據最高人民法院以上司法解釋的規定，預售商品房再轉讓限定在商品房尚未實際交付以前，交付以后的轉讓問題不適用該解釋。登記是房屋所有權變更的公示方式，在房屋未辦理登記時，該房屋的所有權仍然屬于開發商，那么該轉讓是否屬于無權處分呢？無權處分行為主要包括以下幾種情形：出賣他人之物，出租他人之物，未經共有人同意出租、出賣共有物，將他人之物設定抵押、質押等。7 從表面上看，該轉讓屬于無權處分，但是仔細推敲起來就會發現這種理解存在問題：房屋未交付以前，預購方轉讓合同權利只要通知預售方，該轉讓合同即對預售方發生法律效力，但是按照無權處分處理，預購方轉讓房屋必須經過預售方追認，該轉讓合同才能生效，這種結論讓人覺得不可思議。其實，按照合同權利轉讓理論，除不得轉讓的情形外，預購方可以將其對預售方享有的權利轉讓給第三人，此時預購方轉讓的是房屋買賣合同中請求預售方協助辦理產權的權利。因此，在商品房已經交付但是尚未辦理房屋權屬登記，預購方將購買交付的商品房轉讓他人，其法律性質仍然屬于合同權利轉讓問題，只是該轉讓不適用最高人民法院關于預售商品房再轉讓司法解釋的有關規定，而應當適用《合同法》關于合同權利轉讓的一般規定。

三、房屋買賣合同債權轉讓的法律適用問題。

在理論界和實務界有一種觀點，認為未取得權屬證書的房屋，無論是房屋所有權還是債權都不得轉讓，因轉讓而簽訂的合同都是無效的。其法律根據是《房地產法》第三十七條，該條規定：“下列房地產，不得轉讓：…（六）、未依法登記領取權屬證書的…”。

這種觀點對法律的理解有失偏頗。根據有關法律規定，至少有三種“未依法登記領取權屬證書”的房屋也可以轉讓：

第一是房地產開發商出賣現房的情況。根據2001年6月1日國務院頒布實施的《商品房銷售管理辦法》，其第七條規定：“商品房現售，應當符合以下條件：（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業管理方案已經落實”。從以上規定可以看出，開發商不需要辦理產權初始登記手續，可以直接將現房出賣給買受人。也許有人會提出，《房地產法》第三十八條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書”。那么如何解釋“轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書”的規定和《商品房銷售管理辦法》第七條的規定之間的矛盾呢？實際上，二者之間不存在競合問題，理由為：《房地產法》第三十八條規定的轉讓是指轉讓以出讓方式取得的土地使用權，如果轉讓已經有建成房屋的土地使用權時該房屋應當具有所有權證書，一般情況下，買受人應當是具備房地產開發資格的法人。而《商品房銷售管理辦法》第七條規定的轉讓是商品房（現房）的轉讓問題，而非單純的土地使用權轉讓，對買受人的條件沒有限制。此為“未依法登記領取權屬證書”的房屋也可以轉讓的情形之一。

第二是開發商預售商品房的情形。所謂預售商品房是指“房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或者房價款的行為”。 8因為是預售正在建設中的商品房，房屋還未建成，開發商不可能取得房屋權屬證書，但是開發商卻可以轉讓該未建成的房屋。同時，開發商在預售商品房時有一部分房屋未賣出，但是房屋已經建成，開發商同樣不需要取得房屋權屬證書，其可以憑原商品房預售證書繼續轉讓該已建成房屋。此為“未依法登記領取權屬證書”的房屋也可以轉讓的情形之二。

第三是無權處分情形。無權處分是指無處分權人處分他人財產，并且與相對人訂立財產轉讓合同。《合同法》第五十一條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。對該條款的效力，我國法律界的通說為“效力待定”。也就是說，即使出賣人出賣他人房屋并也不當然導致合同無效，經房屋所有人追認或者出賣人訂立合同后取得處分權的，該是房屋買賣為有效。此為“未依法登記領取權屬證書”的房屋也可以轉讓的情形之三。

以上三種均為出賣人在未取得房屋權屬證書的情況下可以轉讓房屋的情形，只是第三種情形受到一定的限制，即無處分權的人處分他人房屋，未經房屋所有人追認或者無處分權的人訂立合同后未取得處分權的，該合同無效。至少排除這三種情形之外，其他房屋在未取得房屋權屬證書時不得轉讓，例如自然人、法人自建的房屋，在未取得房屋權屬證書時不得出賣。

按照這種邏輯思路，可以得出買受人與出賣人（可以是開發商，也可以是開發商之外的自然人、法人或者其他組織）簽訂房屋買賣合同，在未辦理房屋權屬變更登記手續之前，買受人對出賣人享有的權利包括：接受房屋和要求出賣人協助辦理房屋權屬登記手續；與此相對應，出賣人的義務包括：交付房屋和協助辦理房屋權屬登記手續。買受人可以將對出賣人的上述請求權全部或者部分轉讓給第三人（受讓人）。此時，因房屋尚未辦理過戶手續，房屋所有權仍然屬于出賣人，所以買受人轉讓的只能是房屋買賣合同的權利（請求權），而不是房屋所有權。在這種情況下，該權利的轉讓問題應當適用《民法通則》第九十一條和《合同法》關于合同權利轉讓的規定，同時由于《合同法》對《民法通則》有關權利轉讓問題進行了修正（轉讓權利只需通知出賣人，該權利轉讓合同即對出賣人發生法律效力），根據“特別法優于普通法”的原則，關于轉讓合同權利問題應當適用《合同法》的有關規定（預售商品房再轉讓問題還應當適用最高人民法院有關的司法解釋）。

四、與房屋買賣合同權利轉讓有關的其他法律問題。

（一）、買受人轉讓合同權利是否還應當交納契稅和契稅的繳納對轉讓合同效力的影響。

根據我國稅收征收方面的法律規定，房屋買賣合同的買受人應當按照房屋買賣的成交價格交納契稅。如果在只有買賣合同的雙方當事人的情況下，契稅的納稅人只能買受人當無異議。在房屋買賣合同權利轉讓中，應當由哪一方繳納契稅？未繳納契稅是否導致該權利轉讓合同無效？

對這個問題在理論界和司法實務界有兩種截然對立的觀點：一種認為，買受人和出賣人都應當繳納契稅，即先由買受人繳納契稅取得房屋權屬證書后，再由受讓人繳納契稅取得買受人的房屋權屬證書。如果買受人未繳納契稅，應當認定該權利轉讓合同無效。另一種觀點認為，契稅應當由受讓人交納。如果買受人和出賣人都繳納契稅，結果是人為地制造了兩次買賣、兩次稅費，無法實現社會效益的最大化。9

本人同意后一種觀點，除該觀點的理由之外，還有如下理由：

第一、《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條規定：“在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅”，其第四條規定：“契稅的計稅依據：（一）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格；……”，《中國人民共和國契稅暫行條例細則》第七條規定：“條例所稱房屋買賣，是指房屋所有人將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的行為”。根據以上規定，契稅的納稅人應當是房屋買賣合同的買受人，即買受人為房屋權屬的承受人。買受人是否成為契稅的納稅人應當區別二種情形：第一是買受人將合同權利部分轉讓給受讓人，買受人不退出原房屋買賣合同，買受人和受讓人共同對出賣人享有權利，是該房屋的共有人，也是房屋權屬的共同承受人，契稅當然由二者共同繳納。第二是買受人將合同權利全部轉讓給受讓人，買受人退出原房屋買賣合同，受讓人單獨對出賣人享有權利，是房屋權屬的承受人，契稅由受讓人繳納，因買受人已退出原房屋買賣合同，其不應當再承擔契稅的繳納義務。從另外的一個角度分析，可以將契稅的繳納看作是取得房屋權屬證書的對價，買受人沒有取得房屋權屬證書，當然不需要繳納契稅。如果買受人繳納契稅，則其取得房屋權屬證書，此時的轉讓行為是房屋買賣關系，而不是合同權利轉讓關系。

第二、如果認為因買受人未繳納契稅則權利轉讓合同無效，那么出賣人未繳納土地增值稅也同樣會導致合同無效。這就象我們去超市購買商品，因銷售者沒有交納稅款而導致買賣合同無效一樣荒謬無比。納稅與否是納稅人和稅收征收機關之間的稅收征收關系，該法律關系屬于稅法的調整范圍，而買賣合同以及權利轉讓合同是民事關系，二者之間沒有任何原因和結果關系。

第三、無論《民法通則》和《合同法》，還是最高人民法院的相關司法解釋，都承認房屋買賣合同權利可以轉讓，并且都沒有將買受人繳納契稅作為房屋買賣合同權利轉讓生效的要件。其實，不交納契稅并不代表買受人可以不交納其他稅費，其還是應當按照稅收法律的規定交納所得稅等其他稅費。

因此，房屋買賣合同權利轉讓，轉讓權利的買受人不應當繳納契稅。同時，無論是買賣合同的當事人，還是權利轉讓的當事人，契稅或者其他稅費是否繳納都不是合同是否成立或者生效的要件。

（二）抵債房屋的再轉讓問題。

在房地產開發活動中，以房抵債的現象非常普遍。開發商由于資金緊張或者為避免流動資金的大量占用，往往要求施工方墊資施工，待房屋建成后以房屋折價抵頂工程款。在這種情形下，實際存在兩種法律關系：建筑工程施工合同關系和房屋買賣合同關系。因建筑工程施工合同與本文主旨無關，故僅論述房屋買賣合同關系。

以房抵債的法律性質為房屋買賣關系，即開發商以建成房屋折價作為給付施工方的工程款，施工方以開發商欠其的工程款作為購買房屋的對價。建設部《城市房地產轉讓管理規定》第三條也對此作了明確規定：“本規定所稱房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：……（四）以房地產抵債的；……”。

施工方為了使房屋變現，就需要轉讓該房屋，這種轉讓分為兩種情形：一是施工方在取得房屋權屬登記證書后再轉讓房屋，該轉讓應當為房屋買賣關系。二是施工方與第三人達成房屋買賣協議，由施工方將該抵債房屋轉讓給第三人，第三人將房屋價款給付施工方。第一種方式需要繳納契稅和其他稅費，為減少變現成本，施工方大多采取第二種方式變現。

如何確定施工方轉讓行為的法律性質？開發商和施工方以房抵債協議為房屋買賣關系，則開發商承擔的義務為交付房屋和協助辦理房屋產權手續，施工方享有的權利為接受房屋和要求開發商承擔協助辦理房屋產權手續。因施工方尚未取得房屋權屬證書，其與第三人簽訂的轉讓協議實際上轉讓的仍然是對開發商享有的權利，即該轉讓為合同權利轉讓。同時由于該房屋已經建成，所以該轉讓行為應當適用《合同法》關于權利轉讓的規定。

篇13

（一）商品房一房二賣的概念

在我國，商品房是一個特定概念，是指房地產開發商開發、建成以后用于出售的住宅、商業用房以及其它建筑物。而商品房買賣，是指房地產開發商將符合法律規定條件的商品房（包括尚未建成或者已經竣工的房屋）向社會公眾出售、社會公眾購買商品房的行為。這里所說的一房二賣，是指房地產開發商與第一買受人訂立商品房買賣合同后，于辦理商品房所有權轉移登記以前又與第二買受人就同一商品房訂立買賣合同的行為。有些學者把一房二賣直接定義為：“房地產開發商以同一商品房為標的，與兩個不同主體簽訂房屋買賣合同，將其出售給兩個人的行為。”[1]筆者認為此種定義是不恰當的。在該種定義中，未排除房地產開發商與第一買受人簽訂買賣合同，并為其辦理商品房所有權轉移登記手續后，再與他人簽訂房屋買賣合同的行為。依據房地產管理法的規定，第一買受人已經依法取得了房屋的所有權，房地產開發商在這之后再與第三人簽訂以該商品房為標的的買賣合同，實際上是無權處分他人財產的行為，并不是將自己所有的房屋一房二賣的行為，他們所簽的合同為效力待定合同。取得房屋所有權的先買方可以以物權排他性的效力取得房屋，而第三人并不能主張取得房屋所有權，只能向出賣方主張債權，故在先買方已經辦理房屋過戶手續后，售房人再次將房屋出賣給他人的行為并不屬于一房二賣。因此應該把商品房的一房二賣定義為“房地產開發商與第一買受人訂立商品房買賣合同后，于辦理商品房所有權轉移登記以前又與第二買受人就同一商品房訂立買賣合同的行為。”

（二）商品房一房二賣的特征

由以上對商品房一房二賣的定義可以看出，房地產開發企業以商品房a為標的與購房人甲簽訂買賣合同，在甲還沒來得及辦理過戶登記手續的時候，該房地產開發企業又將商品房a出售給購房人乙，從而引起購房人甲和乙對商品房a的房屋產權歸屬存在糾紛。這就是所謂的商品房的一房二賣，由此可以知道商品房一房二賣的特征主要表現在以下幾個方面：

第一，商品房的一房二賣的主體是特定的，即銷售方為房地產開發企業。在商品房的一房二賣中，要出售房屋的是房地產開發商，而受讓方則可以是任何自然人、法人，也可以是其他組織。

第二，商品房一房二賣中房地產開發商與不同買受人簽訂的兩個合同中，標的是具有特定性的物，是以同一房屋為標的簽訂的兩個買賣合同，同時存在兩個債權，但不能并存兩個物權，這才會引起房屋所有權的歸屬糾紛。

第三，商品房的第二次買賣是在先買人簽訂買賣合同之后，辦理過戶登記手續之前發生的，如果先買人已經辦理了登記手續，也就依法取得了對房屋的所有權，房地產開發企業若又與他人簽訂房屋買賣合同，不構成一房二賣。

第四，在前后兩個房屋買賣合同中，房地產開發商存在違約或欺詐，而第一買受人一般無過錯，第二買受人可能是被欺詐，也可能存在主觀惡意。

第五，房地產一房二賣的行為必然導致買受人利益受損，一方買受人的債權得不到實現。

(三)商品房一房二賣的后果

房地產開發企業將商品房一房二賣的行為對第一購房人構成了惡意違約，對第二購房人則構成欺詐。它不但使得一方買房人的合同不能得到履行，損害了購房者的合法利益，同時也違反了民法中的誠實信用原則，加大了商品房交易的風險，嚴重地影響了市場秩序。誠實信用是我國民事活動的基本準則，開發商的這種惡意違約或欺詐行為是對整個社會誠信體系的建設的一種破壞。這種有意地對合同的任意違背，會使得市場交易變得不安全起來，必將使房產業受到影響，不利于房地產市場的健康穩定發展。例如上海市某一房地產開發商與該地居民甲簽訂了房屋買賣合同，約定到期辦理房產證并付清余款，但是在約定期限到達日甲某發現該房地產開發商后來又與另一居民簽訂了房屋買賣合同，由此居民甲和乙對該房屋產權歸屬產生糾紛。在這種情況下該房地產公司如果為居民乙辦理房產證，對甲就構成惡意違約，如果為甲辦理房產證，則對居民乙則構成欺詐，不管房地產開發商作何選擇，都會使得一房購房者的利益受到侵害，對房屋交易安全產生懷疑，影響購房者對房地產市場的信任。

二、一房二賣產生的原因分析

商品房一房二賣的現象屢見不鮮，究其原因，主要有以下幾點：

（一）房屋的特定性與一物一權原則

由于房屋是固定在土地上的，與土地緊密聯系在一起，其位置是固定、不可移動的，而且周圍、鄰近房屋和環境的狀況對房屋的影響很大，因此在不同的土地上建造的房屋會因周邊的的環境、交通等各方面的不同而不同，同樣造價或造型的房屋建在不同城鄉、不同地段上，其用途和價格會相差很大。土地是一種有限的資源，對土地的依附使房屋具有了稀缺性與唯一性，正因為如此才引起了多個購買者對同一房屋有購買意向，并且在產生糾紛之后會有相互不肯讓步的情況發生，甚至有購買者明知房屋已出售卻以更高價格與賣房人惡意串通地簽訂買賣合同，而另一方面，根據一物一權原則，即一物之上絕不得存在兩個相抵觸的物權，而所有權又具有絕對的排他性，一物之上不能有兩個所有權。因此必將有一方會得不到合同的履行，從而引起所有權糾紛。

（二）我國法律對合同生效與房屋所有權取得的規定并不一致

我國的法律將合同的生效與房屋所有權的取得作了不同的規定，正因為這種不一致的規定才使得合同的生效與房屋所有權取得之間存在時間差，訂立房屋買賣合同到辦理過戶登記手續通常有很長的時間間隔，更易引起一房二賣的現象。

1．房屋買賣過戶登記不是合同的生效登記

早期，不少人對一房二賣中的買賣合同效力問題存在認識上的誤區，一是同一房屋，已登記的買賣合同有效，未登記的買賣合同無效，二是同一房屋，簽訂在先的的房屋買賣合同有效，簽訂在后的買賣合同無效。這一認識誤區很長一段時間左右著人們對“一

房二賣”行為的判斷，甚至左右著一些法官的判斷。舉個例來說，1982年12月，最高人民法院在《關于王貴與柯作信、江妙法房屋買賣關系如何確認的批復》中同意浙江省高級人民法院的意見，即“房屋買賣關系，既未經國家契稅手續，也沒取得房屋部門的認可，認定其買賣關系無效是適當的”。[2]筆者認為對于一房二賣合同效力的判別標準應當以《中華人民共和國合同法》第四十四條規定“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”為依據。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條進一步明確規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”

而法律或行政法規并未將房屋買賣過戶登記規定為生效性登記。依我國《城市房地產管理法》第三十五條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。”并未規定登記與合同效力之間的關系。盡管建設部1994年8月13日的《關于貫徹〈城市房地產管理法〉若干意見的通知》規定：“凡房地產轉讓或變更的，必須按房地產法第六十條第三款規定的程序先到當地房地產管理部門辦理交易手續和申請變更登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，不按上述規定程序辦理的，其房地產轉讓或變更一律無效。”[3]但是，依照我國《憲法》第八十九條和《立法法》第五十六條和第七十一條的相關規定，行政法規只能由國務院制定，建設部的規定僅僅是規章，而規章對于房屋買賣合同的效力，是無法構成影響的。由此可見，我國并沒有什么法律或行政法規將房屋買賣過戶登記規定為生效性登記，依最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規定即使當事人沒有辦理過戶登記，也不會導致其房屋買賣合同無效。

2．物權的取得與否并不影響債權的成立。

賣房人與購房人之間簽訂的商品房買賣合同是一種債權行為，合同本身體現的是一種債權債務關系，而辦理房屋過戶登記手續才是直接導致房屋所有權的轉移，是一種物權行為。債權是一種對人權，相對權，不能對抗合同以外的第三人，雖然在未辦理過戶登記之前，房屋的所有權是還是在賣方手里，但購房人享有對房屋的期待權，他可以對售房方主張債權。因此在房屋買賣中債權與物權具有一定的獨立性，物權的取得與否并不影響合同的效力。即將施行的《中華人民共和國物權法》對此也做了明確地規定，其第十五條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

（三）經濟利益的誘導

在市場經濟的環境下，追求最大經濟利益是各種市場主體的進行市場活動的目的，房地產開發商也不例外。由于商品房的買賣是一項大宗消費，不同于普通的消費品，而且房地產開發市場容易出現大幅度的價格波動，尤其是目前出現的”房產熱”，使有些房地產開發商在經濟利益的驅動下，為達到獲取更利潤的目的，不惜違反誠實信用原則，破壞市場經濟秩序，采取欺詐方式簽訂合同，惡意毀約，將已出售的房屋以更高的價格出售給第三人，侵害買房人的合法利益，由此引起商品房的一房二賣。

三、商品房一房二賣的現行法律處理及預告登記制度

既然已經明確了合同的效力，那么在兩份有效的合同中，那到底哪一合同應該得到履行，哪一合同不能得到履行呢？法律并沒有對此作出規定。由于標的只有一個，必定會有一個合同得到履行，而另一個卻因此得不到履行。在這種情況下，可根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定予以處理。該司法解釋規定了買房者可以向賣房者主張的多種違約請求權。若房地產開發商就同一商品房又與第二買受人訂立同樣的合同時，其對于該兩個買受人均負有轉移該商品房所有權的義務，只要對其中任何一買受人不履行都要承擔法律責任。而且他對其中一買受人的履行都將是對另一買受人的默示拒絕履行。不能得到履行的買受人就可以依法請求因債不履行而產生的損害賠償責任。

（一）現行法律適用

1.第一買受人的賠償請求權和合同無效請求權

房地產開發商為第二買受人辦理了過戶登記手續后，第二買受人依法取得了房屋的所有權，其買賣合同得到實際履行，這也就代表著房地產開發商對第一買受人買賣合同的默示拒絕履行。第一買受人可以依《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。”

如果第二買受人是惡意串通房地產開發商取得房屋所有權，那么第一買受人就可以依《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。”請求確認后買方的商品房合同無效，只要有足夠證據，法院就應該支持。但是，法院要確認合同無效必須經先買方行使合同無效請求權，如果先買方不行使該項權利，法院不能主動確認后買方的合同無效。而第一買受人放棄無效請求權后，仍可以行使該司法解釋規定的懲罰性賠償請求權。

2．第二買受人的懲罰性賠償請求權

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定：賣方“故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者拆遷補償安置房屋的事實”，“導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。”由此可見，第二買受人在合同不能得到履行時，也可以向房地產開發商要求賠償，有權行使懲罰性賠償請求權。

（二）預告登記制度

商品房司法解釋雖然對于房地產開發商的一房二賣明文作了懲罰性賠償規定，在一定程度上保障了購房者的合法權益，但是這種效果是很微弱的，目前已經在施行的法律缺少事先預防商品房一房二賣的法律制度。法律只是對發生一房二賣后如何救濟做了相應規定，而對事先該如何保護購房者的權益，如何防范房地產開發商一房二賣并無相關規定。由于我國法律對房屋所有權取得的規定并不是以合同生效來確定的，因此當事人簽訂合同后，購房者并不能阻止房地產開發商將房屋賣給第三人，也沒有對抗第三人的權利。這樣就不足于防范售房人一房二賣。值得一提的是，2007年10月1日即將施行的《中華人民共和國物權法》中有關預告登記的規定，彌補了現行法律的不足，它使購房者可以在事先防范房地產開發商一房二賣，該法的實施對商品房一房二賣的現象必然起到極大的抑制作用，能有效地預防出賣方的一房二賣行為，保障購房人的合法權益。該法第二十條

規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。這種登記使得購房人的請求權獲得了物權的對抗性和排他性。這樣就確保購房人將來肯定能夠獲得指定的房屋。預告登記制度更為有力地保障了購房人的權利，同時又保護了交易安全、維護了市場的誠實信用秩序。

四、購房者對商品房一房二賣的防范與救濟

有人說，目前出臺的物權法將會終結房地產市場上的一房二賣現象。但一部新的法律要取得良好的社會效果畢竟要先有一個實施的過程，只有購房者懂得充分運用法律手段維護自身權益，物權法才能實現法律效果與社會效果的統一。