引論：我們?yōu)槟砹?3篇寫字樓物業(yè)管理方案范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
物業(yè)管理是一種公共服務(wù)行業(yè)，工作人員能夠管理其負(fù)責(zé)建筑區(qū)域內(nèi)的設(shè)備、建筑物以及場地等，該工作能夠由業(yè)主自行處理，也能夠委托給其他管理公司進(jìn)行處理，無論是哪種方式，物業(yè)管理工作都對建筑物的質(zhì)量以及環(huán)境有重要意義，同時(shí)與建筑物的經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)價(jià)值關(guān)系密切。寫字樓的價(jià)值會(huì)受到多種因素的影響，物業(yè)管理就是其中的一種，而隨著社會(huì)的發(fā)展，物業(yè)管理工作也需要進(jìn)行相應(yīng)的完善，為了保證寫字樓物業(yè)管理工作的順利實(shí)施，本文就寫字樓物業(yè)管理發(fā)展趨勢進(jìn)行了一些探討。
一、相關(guān)知識(shí)綜述
1.寫字樓以及物業(yè)管理。寫字樓與住宅樓的不同之處在于，前者主要進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)，是辦公場所，而后者主要用于日常生活和住宿，兩者之間有明確的劃分，甚至于房產(chǎn)證上也有相關(guān)的標(biāo)注。上個(gè)世紀(jì)七十年代，國外有學(xué)者指出，寫字樓就是進(jìn)行文書處理以及信息收集等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的場所，其評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)主要有兩種，包括5A寫字樓以及甲級(jí)寫字樓，兩者相比5A級(jí)寫字樓的劃分更為明確。所謂物業(yè)管理有狹義與廣義之分，前者是指個(gè)人或者是物業(yè)管理公司，對建筑物以及其內(nèi)部場所、設(shè)施以及場地等進(jìn)行維護(hù)的一項(xiàng)活動(dòng)，而后者則是指包括委托管理在內(nèi)的一系列管理工作的流程。
2.物業(yè)管理的目標(biāo)以及內(nèi)容。寫字樓物業(yè)管理工作有具體的目標(biāo)和內(nèi)容，其主要目的就是為了完成業(yè)主交代的任務(wù)，在為其創(chuàng)造良好辦公環(huán)境的同時(shí)，保證完全發(fā)揮寫字樓的功能以及作用，除此之外還包括其經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)效益，最后還要對不同業(yè)主的需求進(jìn)行相應(yīng)的滿足。而物業(yè)管理的具體內(nèi)容，除了對建筑物內(nèi)的環(huán)境進(jìn)行維持，對設(shè)備進(jìn)行維護(hù)之外，還包括簽訂合同、制定方案、成立業(yè)主委員會(huì)、制定維修公約、落實(shí)管理責(zé)任、進(jìn)行接管驗(yàn)收以及進(jìn)行市場營銷推廣等。
二、寫字樓物業(yè)管理的問題以及建議
1.寫字樓物業(yè)管理的缺陷。寫字樓作為辦公以及進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的主要場所，在白天具有較大的人流量，同時(shí)來往人員類型較多，雖然有監(jiān)控進(jìn)行預(yù)防，但仍然有不法分子在日間混入寫字樓進(jìn)行偷盜。而在夜間人流量有明顯的減少，因此寫字樓的安保工作存在一定的難度，物業(yè)管理人員必須要防止不法分子在夜間對寫字樓內(nèi)的財(cái)物等進(jìn)行破壞和偷盜。所以寫字樓的安保工作存在一定的缺陷，沒有身份識(shí)別認(rèn)證，同時(shí)夜間防御能力較為低下。其次，寫字樓的設(shè)施和制度存在一定缺陷，比如大部分寫字樓沒有設(shè)立餐廳，使得員工不得不外出用餐，不僅耽誤了大量的時(shí)間，還有可能引發(fā)員工身體狀況等方面的問題，而寫字樓內(nèi)部的廣告管理制度并不完善，使得其中各類型廣告牌雜亂無章，對寫字樓的社會(huì)效益造成損害。最后，因?yàn)閷懽謽堑臉I(yè)主形式較為復(fù)雜，使得物業(yè)管理活動(dòng)的開展存在一定難度。
2.相關(guān)問題的解決建議。首先，需要為寫字樓建立良好的安保系統(tǒng)，同時(shí)制定統(tǒng)一的作息時(shí)間，企業(yè)員工需要通過刷卡等方式進(jìn)入寫字樓，而非寫字樓人員則要通過他人接送，或者前臺(tái)通知等方式進(jìn)入寫字樓，降低閑雜人等混入其中進(jìn)行不法活動(dòng)的可能性，另外需要在夜間加大管理力度，增派安保人手，對夜間進(jìn)入寫字樓的人員進(jìn)行檢查和詢問，確定之后才能允許其進(jìn)入。其次，在白天上班期間安排安保人員在寫字樓各處進(jìn)行巡視，加強(qiáng)防范力度，同時(shí)對業(yè)主公司的每位工作人員普及安全知識(shí)，提高其防范意識(shí)以及警惕性。再次，物業(yè)管理公司需要增設(shè)餐廳等相關(guān)設(shè)施，提高寫字樓的可用性，增加其功能，從而提升其經(jīng)濟(jì)價(jià)值，同時(shí)制定廣告管理的標(biāo)準(zhǔn)，保證寫字樓的美觀以及整潔。最后，物業(yè)管理公司可以就寫字樓業(yè)主形式的特點(diǎn)，在重要節(jié)日組織業(yè)主開展聯(lián)歡以及球類比賽等活動(dòng)，從而提高彼此之間的熟悉程度，為將來物業(yè)管理工作的順利實(shí)施奠定基礎(chǔ)，使寫字樓建立一種和諧的氛圍。
三、寫字樓物業(yè)管理的發(fā)展趨勢
1.倡導(dǎo)綠色可持續(xù)發(fā)展。上個(gè)世紀(jì)八十年代，可持續(xù)發(fā)展觀的提出對我國經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)的發(fā)展產(chǎn)生了一定程度的影響，全世界各個(gè)國家也都開始不斷向其靠攏。資源的消耗以及環(huán)境的變化，使得人類開始思考經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境之間的關(guān)系，而為了響應(yīng)可持續(xù)發(fā)展觀，積極對資源和環(huán)境進(jìn)行保護(hù)，綠色建筑開始受到更為廣泛的關(guān)注。眾所周知，無論是何種建筑，都要消耗水資源以及電力資源，同時(shí)還要使用許多的建筑材料，而寫字樓作為辦公場所，對于電以及水的消耗更加巨大，因此我國制定了一系列公共建筑節(jié)能指標(biāo)，并于2010年開始要求進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，這為寫字樓的建設(shè)以及規(guī)劃提出了更高的要求。綠色低耗能寫作樓不僅具有節(jié)能減排的作用，同時(shí)還能夠降低業(yè)主對其運(yùn)營成本的投入。首先，相關(guān)調(diào)查顯示，綠色建筑具有較高的節(jié)能效率，其節(jié)約的資源最高能夠達(dá)到70%，這就意味著在寫字樓運(yùn)營期間，業(yè)主不用投入過多的費(fèi)用，增加了其經(jīng)濟(jì)效益，而對于使用寫字樓的用戶來說，良好的辦公環(huán)境也能夠提高其工作效率。但是要真正做到寫字樓的可持續(xù)發(fā)展，就要學(xué)習(xí)先進(jìn)的建筑技術(shù)，深刻理解其技術(shù)內(nèi)涵，并與我國的實(shí)際情況進(jìn)行完美融合。
2.管理經(jīng)營一體化趨勢。寫字樓作為商業(yè)辦公場所，其物業(yè)管理以及經(jīng)營都是極為重要的環(huán)節(jié)，而將這兩者進(jìn)行融合是未來物業(yè)管理發(fā)展的主要趨勢。物業(yè)管理主要是為業(yè)主以及用戶提供服務(wù)，經(jīng)營則是將建筑的增效潛力進(jìn)行完美以及充分的發(fā)揮，如果使兩者一體化，那么就能夠在提高物業(yè)管理工作效率的同時(shí)，提高建筑的經(jīng)濟(jì)收益；另一方面，管理經(jīng)營一體化能夠提高物業(yè)管理工作的范圍以及層面，保證業(yè)主的經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)效益，同時(shí)使自身提供的服務(wù)更加全面和徹底。通過管理經(jīng)營一體化的發(fā)展，能夠在物業(yè)管理的整個(gè)流程中運(yùn)用營銷理念，使物業(yè)管理工作中的保值等作用得到充分的發(fā)揮，不僅使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到了有效的提升，還能夠保證物業(yè)工作中的效益得到充分的挖掘，同時(shí)使得物業(yè)市場的流通情況更加迅速。
3.服務(wù)功能多樣化趨勢。寫字樓物業(yè)管理工作應(yīng)該充分滿足業(yè)主的各方面需求，因此其服務(wù)層次就要有相應(yīng)的提升和改善。首先，物業(yè)管理工作需要滿足業(yè)主的基本使用需求，比如水電、電梯等設(shè)施的正常運(yùn)行；其次，物業(yè)管理工作需要滿足業(yè)主高效快捷的需求，保證寫字樓的辦公、交通以及通訊都具有智能化，同時(shí)具有穩(wěn)定性；再次，物業(yè)管理需要滿足業(yè)主便利周到的需求，比如周邊要有超市、餐廳以及運(yùn)動(dòng)會(huì)所等，而寫字樓內(nèi)部則要設(shè)有快遞以及會(huì)議室等相關(guān)設(shè)施，方便業(yè)主以及客戶的生活和工作；最后，物業(yè)管理需要滿足業(yè)主尊貴以及升華的需求，對于在寫字樓工作的人員來說，他們大多數(shù)都是白領(lǐng)以及腦力工作者，具有較高的文化經(jīng)歷，因此對于自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)有更高的要求，因此物業(yè)管理工作需要讓他們感受到尊重以及周到，從而使其感受到自身價(jià)值得到認(rèn)同，另外物業(yè)管理要注重周圍其他公司的知名度等情況，從而達(dá)到共同促進(jìn)，共同影響，共同升華的目的。
四、結(jié)語
寫字樓的物業(yè)管理工作會(huì)對其經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益以及業(yè)主的利益產(chǎn)生重要的影響，因此要根據(jù)時(shí)代的發(fā)展和變化，結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢，打造符合社會(huì)以及商業(yè)需求的完美寫字樓。
參考文獻(xiàn)：
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篇2
在編制標(biāo)準(zhǔn)租賃合約的過程中，業(yè)主的主要目標(biāo)之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關(guān)的運(yùn)營費(fèi)用；而對于潛在的租客來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權(quán)利，得到盡可能多的服務(wù)。為了調(diào)和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓物業(yè)出租時(shí)須共同遵守的一系列特定條款。
由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款可能規(guī)定要參考一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)，如消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)或商業(yè)零售物價(jià)指數(shù)，來確定租金定期增長的數(shù)量或幅度。租客和物業(yè)管理經(jīng)理更愿意商定一個(gè)固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個(gè)租賃期間內(nèi)有效，例如月租金在整個(gè)租期內(nèi)每年增長10元／平方米或每年上調(diào)8％；當(dāng)租期很長時(shí)，也可規(guī)定每2年或3年將租金調(diào)整一次。為了使租賃雙方共同分擔(dān)通貨膨脹帶來的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)規(guī)定租金可以按消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)調(diào)整，但同時(shí)又規(guī)定一個(gè)上調(diào)比例的最高限。這樣，在最高限以內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)由租客承擔(dān)，最高限以外的風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主承擔(dān)。
在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用都要以租金的形式來收取。在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)運(yùn)營過程中的所有費(fèi)用。并且要在所收取的租金中包括這些費(fèi)用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些運(yùn)營費(fèi)用如公共部位的能源使用費(fèi)，可由寫字樓租客以某種方式按比例分?jǐn)?，由物業(yè)管理公司向租客單獨(dú)收取后，直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業(yè)主或租客歡迎。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司通常是按租金的一定比例收取物業(yè)管理費(fèi)，如果將運(yùn)營費(fèi)用加到租金里面去，業(yè)主或租客多少會(huì)有一種多支出了物業(yè)管理費(fèi)的感覺。
當(dāng)所有的運(yùn)營費(fèi)用均由租客直接分擔(dān)時(shí)，則稱這種出租方式為“凈租”，此時(shí)的代收代繳費(fèi)用常按租賃面積基本租金的一個(gè)固定比例計(jì)算。常用的“凈租”方式根據(jù)代收代繳費(fèi)用所包括的項(xiàng)目多少還可以再進(jìn)行細(xì)分，但一般情況下，代收代繳費(fèi)用越多，基本租金就越低。
具體的租約中，要規(guī)定代收代繳費(fèi)用所包括的費(fèi)用項(xiàng)目名稱，以及每項(xiàng)費(fèi)用在租客間按比例分?jǐn)傆?jì)算的方法。最常見的代收代繳費(fèi)用是除房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)費(fèi)外的水、電、煤氣、熱力等資源的使用費(fèi)，設(shè)備使用費(fèi)和寫字樓公共空間的維護(hù)維修費(fèi)用也常單獨(dú)繳納。設(shè)備和公共空間的更新改造投資也要在租客間進(jìn)行分?jǐn)?，但要注意處理好更新改造投資周期與每一個(gè)租約的租賃周期間的關(guān)系。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中規(guī)定了業(yè)主所需承擔(dān)的最大運(yùn)營費(fèi)用額，例如每年每平方米40元或每年總計(jì)20萬元，而超過這個(gè)數(shù)額的運(yùn)營費(fèi)用就要由租客分擔(dān)。
折讓優(yōu)惠和租客權(quán)利的授予
篇3
三、前言
寫字樓的特點(diǎn)是自動(dòng)化程度高、設(shè)備設(shè)施復(fù)雜密集。在寫字樓管理的范疇中，工程管理是做好其他物業(yè)服務(wù)的根本保障，筆者所在公司在發(fā)展的過程中，明確工程管理思路，推進(jìn)實(shí)施ERP系統(tǒng)，提高工程管理的效率和水平，摸索出了一套獨(dú)具特色的工程管理思路。
四、工程管理案例
筆者下面以中海物業(yè)（商業(yè)物業(yè)）管理公司管理的廣州東寶大廈工程管理思路為例，談?wù)剬懽謽枪芾碇械墓こ坦芾砉ぷ鳌?/p>
1.提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)防范安全風(fēng)險(xiǎn)的能力，使設(shè)備、設(shè)施保值增值。
近幾年來，公司首先制定全年房屋、設(shè)備普查方案，建立相應(yīng)的管理制度，并根據(jù)運(yùn)行狀況加以完善和調(diào)整。同時(shí)制定全年設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃和周圍環(huán)境修繕計(jì)劃，逐一按標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，將設(shè)備、設(shè)施的故障及隱患及時(shí)發(fā)現(xiàn)并加以處理，保持設(shè)備、設(shè)施的完好率，確保無重大事故的發(fā)生。通過這樣的定期檢查和維護(hù)，使全樓的設(shè)備、設(shè)施處于良性循環(huán)狀態(tài)，在確保其安全和有效的使用條件下，延長了設(shè)備、設(shè)施的使用年限，提高了設(shè)備、設(shè)施的產(chǎn)出值，減少硬件更換費(fèi)用。
2．做好能耗控制工作
（1）指標(biāo)控制：年初制定全年能源消耗控制計(jì)劃和指標(biāo)，根據(jù)所有權(quán)不同的歸屬、使用功能的差異將一些主要的指標(biāo)進(jìn)行細(xì)化分解，責(zé)任落實(shí)到人，并逐月進(jìn)行考核。發(fā)現(xiàn)超標(biāo)使用時(shí)，及時(shí)告之，分析其原因，并監(jiān)督整改。
（2）技術(shù)改造：完成“東寶大廈冷卻塔加裝變頻控制器”和“C段地下停車庫照明燈改造”項(xiàng)目。冷卻塔加裝變頻控制器于2006年7月26日安裝完畢，正式運(yùn)行。此舉節(jié)約電費(fèi)85170元，預(yù)計(jì)6年可回收投資。對地下停車庫照明燈進(jìn)行燈控回路實(shí)施改造，分正常上班運(yùn)行模式控制與非正常上班運(yùn)行模式控制，月節(jié)約電費(fèi)2244元，4個(gè)月即收回改造成本。
（3）管理措施：廣州東寶大廈實(shí)行全天24小時(shí)供冷服務(wù)，以滿足客戶加班及客戶計(jì)算機(jī)房室內(nèi)恒溫的特殊需求。2006年，廣州東寶大廈冷卻塔采用分組運(yùn)行法，即利用空調(diào)主機(jī)接收啟動(dòng)信號(hào)后延時(shí)1分鐘啟動(dòng)的時(shí)間間隙，在前30秒可自動(dòng)啟動(dòng)運(yùn)行冷卻塔與領(lǐng)卻水泵，在氣溫不高負(fù)荷偏低的季節(jié)或晚上低負(fù)荷時(shí)，空調(diào)主機(jī)在冷凍水溫低至設(shè)定溫度時(shí)可以自動(dòng)停機(jī)，運(yùn)行冷凍水泵供冷；當(dāng)冷凍水溫運(yùn)行至設(shè)定的空調(diào)主機(jī)啟機(jī)溫度時(shí)，冷卻塔與冷卻泵與空調(diào)主機(jī)能自動(dòng)運(yùn)行，這樣可實(shí)現(xiàn)24小時(shí)自動(dòng)運(yùn)行，消除了運(yùn)行能源的浪費(fèi)現(xiàn)象。制冷運(yùn)行期間平均開4臺(tái)風(fēng)扇，比去年同期減少4臺(tái)，共節(jié)約用電23704度，節(jié)約電費(fèi)20148元。同時(shí)減少用水1023噸，節(jié)約水費(fèi)6240元。此法只是通過加強(qiáng)運(yùn)行管理，未有任何資金的投入，即產(chǎn)生節(jié)能效益。
3．提升服務(wù)品質(zhì)，實(shí)行人性化服務(wù)。
廣州東寶大廈由于建設(shè)得比較早，在電梯的配置上有所不足，項(xiàng)目5.4萬平方米的建筑只配備了7部電梯，在上班的高峰時(shí)段客人等候的時(shí)間比較長，客戶對此有意見。公司落實(shí)“以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)”的服務(wù)宗旨，就此問題與電梯維保廠家密切配合，通過現(xiàn)場實(shí)際調(diào)研，進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，制定了四套解決方案，經(jīng)多方的論證選出了最優(yōu)化的方案。調(diào)整了客用電梯的運(yùn)行模式，在人流高峰時(shí)段，實(shí)行分梯分段運(yùn)行，提高電梯的運(yùn)載效率，減少客戶等待的時(shí)間，滿足客戶出行的需求。
4. 運(yùn)用ERP系統(tǒng)管理軟件
（1）推進(jìn)實(shí)施ERP系統(tǒng)
為提高工程管理的效率，東寶大廈工程部推進(jìn)實(shí)施ERP系統(tǒng)。工程部開通的ERP系統(tǒng)項(xiàng)目共16大項(xiàng)96小項(xiàng)，內(nèi)容包含了設(shè)備檔案管理、設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)、工作單管理、能源管理、巡檢管理和統(tǒng)計(jì)等，基本涉及了工程部日常大部分工作。其中設(shè)備檔案管理、設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)、調(diào)度管理中心、工程工作單管理、維修統(tǒng)計(jì)分析、設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)化、外包合同管理、采購申請、填寫應(yīng)急采購單和制定工作計(jì)劃10個(gè)模塊經(jīng)兩年時(shí)間的修改和使用已經(jīng)比較完善。其中設(shè)備檔案管理和工程工作單管理最具特色。
設(shè)備檔案管理模塊包含有設(shè)備錄入和設(shè)備查詢兩大功能，設(shè)備錄入不僅可以記錄工程部所管理的設(shè)備基礎(chǔ)信息、性能參數(shù)，還可以記錄設(shè)備生產(chǎn)廠家、工程部或廠家針對該項(xiàng)設(shè)備的培訓(xùn)、該套設(shè)備的配套設(shè)備和目前狀態(tài)以及維保記錄，而且還可將該設(shè)備的圖片記錄到
檔案中。同時(shí)，如果將該設(shè)備的維護(hù)計(jì)劃輸入到檔案里，到達(dá)預(yù)定維保日期，該模塊還有自動(dòng)提示功能。
同時(shí)通過查詢功能還可對工程部各專業(yè)的維修用料、維修工時(shí)和對客戶滿意情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，便于工程部管理人員對維修成本進(jìn)行控制，對客戶服務(wù)情況進(jìn)行控制和追蹤，做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并制定相應(yīng)改進(jìn)措施。
工程部管理人員通過ERP系統(tǒng)的查詢功能便可了解工程部員工每天的工作量，這便于合理安排工作，還可及時(shí)了解本部所管轄的設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、對客戶維修服務(wù)和每天的能源消耗情況，便于工程部管理人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并制定出相應(yīng)的改進(jìn)措施。
（2）成功實(shí)施ERP系統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
工程ERP相關(guān)模塊的成功是在公司領(lǐng)導(dǎo)和公司技術(shù)顧問“信息化全局戰(zhàn)略”引領(lǐng)下，中層管理人員“信息化局部實(shí)施戰(zhàn)術(shù)”指揮下，基層員工積極參與信息化建設(shè)取得的。
公司領(lǐng)導(dǎo)自信息化工作逐步實(shí)施以來，非常重視信息化軟硬件基礎(chǔ)建設(shè)。聘請物業(yè)管理軟件公司為公司開發(fā)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)軟件，東寶大廈工程部各專業(yè)現(xiàn)已全部實(shí)現(xiàn)微機(jī)網(wǎng)絡(luò)化，并全部采用世界一流品牌服務(wù)器及網(wǎng)絡(luò)計(jì)算機(jī)，公司信息化工作已完成了計(jì)算機(jī)單機(jī)軟件應(yīng)用到網(wǎng)絡(luò)化ERP軟件應(yīng)用的跨越式轉(zhuǎn)變。
在推進(jìn)實(shí)施ERP系統(tǒng)的工作中，公司中層管理人員扮演著局部目標(biāo)和政策的制定以及公司管理政策執(zhí)行者的雙重角色。東寶大廈物業(yè)管理中心經(jīng)理及工程部經(jīng)理認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司領(lǐng)導(dǎo)制定的信息化工作方針，并積極通過實(shí)現(xiàn)信息化來推進(jìn)部門工作的開展，并且表現(xiàn)出
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2. 根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，完成工作預(yù)案，做好成品保護(hù)工作。完成了小區(qū)各項(xiàng)管理工作預(yù)案，如：物業(yè)收樓流程，車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案，報(bào)修工作流程等。
3. 配合銷售部的售樓工作;
為了配合銷售工作，一方面做好物業(yè)接管工作，另一方面由客服人員耐心解答客戶關(guān)于物業(yè)管理方面的疑問，同時(shí)安排保潔做好現(xiàn)場的保潔服務(wù)，保安進(jìn)行24小時(shí)站軍姿服務(wù)，保持了良好的精神風(fēng)貌。
4. 搞好業(yè)主入住前期準(zhǔn)備工作，整理入住資料和各類協(xié)議及管理規(guī)定，順利完成交房工作;針對小區(qū)的實(shí)際情況，合理制定了辦理入住手續(xù)的流程和崗位，設(shè)置了業(yè)主入住須知，裝修須知，裝修手續(xù)辦理流程圖，使交房工作順利進(jìn)行，目前第一時(shí)創(chuàng)底商辦理入住8戶，寫字樓已全部投入使用。
(二)房屋管理
第一時(shí)創(chuàng)寫字樓和逸園上院的各施工單位陸續(xù)交工，物業(yè)管理處配合工程部做了竣工驗(yàn)收工作，共進(jìn)行了20多次驗(yàn)收，對不合格項(xiàng)進(jìn)行書面匯總，跟進(jìn)施工方的整改，并對存在的問題進(jìn)行備案。
為了完善此項(xiàng)工作，建立了房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了的管理計(jì)劃，并責(zé)任到人定期檢查。第一時(shí)創(chuàng)寫字樓現(xiàn)已使用，裝修無破壞，外觀統(tǒng)一，無危害房屋結(jié)構(gòu)的行為。
(三)公共設(shè)施、設(shè)備的管理
對已開始使用的第一時(shí)創(chuàng)寫字樓，在公共設(shè)施、設(shè)備的管理方面，制定了完備的維護(hù)、保養(yǎng)計(jì)劃和應(yīng)急方案，做到日常檢查有登記、小型維護(hù)有記錄。完成小型檢修工作和應(yīng)急維修工作，達(dá)到養(yǎng)護(hù)設(shè)施、設(shè)備到位，維修及時(shí)，正常運(yùn)行的管理要求。
逸園·上院各類公共設(shè)施設(shè)備均已可以正常使用，物業(yè)管理處集中做好成品保護(hù)工作，定期檢查公共照明、管井、車庫等設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。
(四)環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理
環(huán)境衛(wèi)生方面，針對小區(qū)環(huán)境逐步完善的情況，大家齊動(dòng)手定期、不定期組織進(jìn)行大掃除，制定了相應(yīng)的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實(shí)行袋裝化定點(diǎn)堆放，集中清運(yùn)管理，并加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。
小區(qū)的綠化現(xiàn)仍由施工單位進(jìn)行維護(hù)，管理處積極配合監(jiān)督綠化公司進(jìn)行施工及養(yǎng)護(hù)工作，針對綠化公司在施工養(yǎng)護(hù)過程中出現(xiàn)的問題，及時(shí)提出合理化的建議。
(五)小區(qū)安全工作
小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。上院小區(qū)的保安采取對外聘用專業(yè)保安公司的方式進(jìn)行管理，負(fù)責(zé)物業(yè)的公共秩序的維護(hù)、道路的暢通、車庫管理、外圍車輛停放管理以及消防安全管理。要求保安人員認(rèn)真巡查，文明執(zhí)勤，禮貌訓(xùn)導(dǎo)，遇到壞人壞事大膽管理，使小區(qū)的安全防范工作情況良好。
(六)其他
1. 搞好維修服務(wù)工作
為了搞好房屋及相關(guān)設(shè)施的維修工作，我們緊密地與開發(fā)商、施工方、生產(chǎn)廠家聯(lián)手，確定了維修程序和辦法，保證了維修工作的及時(shí)率和完成率。共計(jì)接到維修投訴42起，完成42起，完成率為100%。配合工程部做的工程維修及檢查約為170余次，在公共設(shè)施、設(shè)備方面，我們及時(shí)定期對各種設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，及時(shí)處理，保證業(yè)主的正常使用不受影響。
2. 加強(qiáng)小區(qū)裝修管理工作
小區(qū)裝修管理工作是前期物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它涉及到物業(yè)的使用壽命與安全及小區(qū)房屋外觀的完好美觀，我們并根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況與管理要求，制定了詳細(xì)的管理制度，如裝修須知、裝修垃圾清運(yùn)方式等，并堅(jiān)持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時(shí)解決，及時(shí)處理，堅(jiān)持原則。保證房屋主體結(jié)構(gòu)完好，保證小區(qū)外觀整齊劃一，完好美觀。
3. 認(rèn)真聽以業(yè)主意見，及時(shí)為住戶排憂解難。
業(yè)主的建議是我們的工作指針。因此我們做到對住戶反映的問題認(rèn)真記錄，及時(shí)處理，增進(jìn)與業(yè)主間的溝通，耐心為業(yè)主作解釋工作，并及時(shí)為住戶排憂解難。
二、存在的問題和教訓(xùn)
雖然，我們在半年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強(qiáng)的地方。第一、管理和服務(wù)人員整體素質(zhì)不高，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，各方面考慮不全面，實(shí)際處理事務(wù)的能力還有待提高;第二，與業(yè)主的溝通不夠，了解不足。第三，設(shè)備、設(shè)施管理力度還需加強(qiáng)。針對以上幾個(gè)問題，在xx年的工作中，將吸取經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，努力提高員工的業(yè)主技能與管理水平，把工作做得更好。
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1. 熟悉小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的施工情況，配合工程部做好各項(xiàng)施工的驗(yàn)收;
2. 根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，完成工作預(yù)案，做好成品保護(hù)工作。完成了小區(qū)各項(xiàng)管理工作預(yù)案，如：物業(yè)收樓流程，車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案，報(bào)修工作流程等。
3. 配合銷售部的售樓工作;
為了配合銷售工作，一方面做好物業(yè)接管工作，另一方面由客服人員耐心解答客戶關(guān)于物業(yè)管理方面的疑問，同時(shí)安排保潔做好現(xiàn)場的保潔服務(wù)，保安進(jìn)行24小時(shí)站軍姿服務(wù)，保持了良好的精神風(fēng)貌。
4. 搞好業(yè)主入住前期準(zhǔn)備工作，整理入住資料和各類協(xié)議及管理規(guī)定，順利完成交房工作;針對小區(qū)的實(shí)際情況，合理制定了辦理入住手續(xù)的流程和崗位，設(shè)置了業(yè)主入住須知，裝修須知，裝修手續(xù)辦理流程圖，使交房工作順利進(jìn)行，目前第一時(shí)創(chuàng)底商辦理入住8戶，寫字樓已全部投入使用。
(二)房屋管理
第一時(shí)創(chuàng)寫字樓和逸園上院的各施工單位陸續(xù)交工，物業(yè)管理處配合工程部做了竣工驗(yàn)收工作，共進(jìn)行了20多次驗(yàn)收，對不合格項(xiàng)進(jìn)行書面匯總，跟進(jìn)施工方的整改，并對存在的問題進(jìn)行備案。
為了完善此項(xiàng)工作，建立了房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了的管理計(jì)劃，并責(zé)任到人定期檢查。第一時(shí)創(chuàng)寫字樓現(xiàn)已使用，裝修無破壞，外觀統(tǒng)一，無危害房屋結(jié)構(gòu)的行為。
(三)公共設(shè)施、設(shè)備的管理
對已開始使用的第一時(shí)創(chuàng)寫字樓，在公共設(shè)施、設(shè)備的管理方面，制定了完備的維護(hù)、保養(yǎng)計(jì)劃和應(yīng)急方案，做到日常檢查有登記、小型維護(hù)有記錄。完成小型檢修工作和應(yīng)急維修工作，達(dá)到養(yǎng)護(hù)設(shè)施、設(shè)備到位，維修及時(shí)，正常運(yùn)行的管理要求。
逸園·上院各類公共設(shè)施設(shè)備均已可以正常使用，物業(yè)管理處集中做好成品保護(hù)工作，定期檢查公共照明、管井、車庫等設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。
(四)環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理
環(huán)境衛(wèi)生方面，針對小區(qū)環(huán)境逐步完善的情況，大家齊動(dòng)手定期、不定期組織進(jìn)行大掃除，制定了相應(yīng)的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實(shí)行袋裝化定點(diǎn)堆放，集中清運(yùn)管理，并加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。
小區(qū)的綠化現(xiàn)仍由施工單位進(jìn)行維護(hù)，管理處積極配合監(jiān)督綠化公司進(jìn)行施工及養(yǎng)護(hù)工作，針對綠化公司在施工養(yǎng)護(hù)過程中出現(xiàn)的問題，及時(shí)提出合理化的建議。
(五)小區(qū)安全工作
小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。上院小區(qū)的保安采取對外聘用專業(yè)保安公司的方式進(jìn)行管理，負(fù)責(zé)物業(yè)的公共秩序的維護(hù)、道路的暢通、車庫管理、外圍車輛停放管理以及消防安全管理。要求保安人員認(rèn)真巡查，文明執(zhí)勤，禮貌訓(xùn)導(dǎo)，遇到壞人壞事大膽管理，使小區(qū)的安全防范工作情況良好。
(六)其他
1. 搞好維修服務(wù)工作
為了搞好房屋及相關(guān)設(shè)施的維修工作，我們緊密地與開發(fā)商、施工方、生產(chǎn)廠家聯(lián)手，確定了維修程序和辦法，保證了維修工作的及時(shí)率和完成率。共計(jì)接到維修投訴42起，完成42起，完成率為100%。配合工程部做的工程維修及檢查約為170余次，在公共設(shè)施、設(shè)備方面，我們及時(shí)定期對各種設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，及時(shí)處理，保證業(yè)主的正常使用不受影響。
2. 加強(qiáng)小區(qū)裝修管理工作
小區(qū)裝修管理工作是前期物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它涉及到物業(yè)的使用壽命與安全及小區(qū)房屋外觀的完好美觀，我們并根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況與管理要求，制定了詳細(xì)的管理制度，如裝修須知、裝修垃圾清運(yùn)方式等，并堅(jiān)持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時(shí)解決，及時(shí)處理，堅(jiān)持原則。保證房屋主體結(jié)構(gòu)完好，保證小區(qū)外觀整齊劃一，完好美觀。
3. 認(rèn)真聽以業(yè)主意見，及時(shí)為住戶排憂解難。
業(yè)主的建議是我們的工作指針。因此我們做到對住戶反映的問題認(rèn)真記錄，及時(shí)處理，增進(jìn)與業(yè)主間的溝通，耐心為業(yè)主作解釋工作，并及時(shí)為住戶排憂解難。
二、存在的問題和教訓(xùn)
雖然，我們在半年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強(qiáng)的地方。第一、管理和服務(wù)人員整體素質(zhì)不高，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，各方面考慮不全面，實(shí)際處理事務(wù)的能力還有待提高;第二，與業(yè)主的溝通不夠，了解不足。第三，設(shè)備、設(shè)施管理力度還需加強(qiáng)。針對以上幾個(gè)問題，在20xx年的工作中，將吸取經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，努力提高員工的業(yè)主技能與管理水平，把工作做得更好。
三、20xx年工作計(jì)劃
(一)部門管理方面：整合管理處的資源，培訓(xùn)員工的工作技能，推行考核機(jī)制，強(qiáng)化全員的競爭意識(shí)。
對部門內(nèi)各崗位職責(zé)進(jìn)行細(xì)化，明確責(zé)任和權(quán)利，避免工作中出現(xiàn)死角，把服務(wù)工作做精做細(xì)。在確保各班組管理質(zhì)量穩(wěn)步提升的基礎(chǔ)上，努力部門整體的管理和服務(wù)水平，保證無重大安全責(zé)任事故的發(fā)生，使逸園上院、納日歌朗兩個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)更加細(xì)致、高效。
建立并完善對客服人員、維修、保安、保潔的績效考核體系，推行月度工作考核機(jī)制，倡導(dǎo)員工優(yōu)勝劣汰的競爭意識(shí)、加強(qiáng)學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)、自覺遵守并維護(hù)公司及部門的管理制度。
(二)配合工程部做好接管驗(yàn)收和日常巡查工作;配合銷售部做好售樓和開盤的各類準(zhǔn)備工作。
篇6
2. 根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，完成工作預(yù)案，做好成品保護(hù)工作。完成了小區(qū)各項(xiàng)管理工作預(yù)案，如：物業(yè)收樓流程，車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案，報(bào)修工作流程等。
3. 配合銷售部的售樓工作;
為了配合銷售工作，一方面做好物業(yè)接管工作，另一方面由客服人員耐心解答客戶關(guān)于物業(yè)管理方面的疑問，同時(shí)安排保潔做好現(xiàn)場的保潔服務(wù)，保安進(jìn)行24小時(shí)站軍姿服務(wù)，保持了良好的精神風(fēng)貌。
4. 搞好業(yè)主入住前期準(zhǔn)備工作，整理入住資料和各類協(xié)議及管理規(guī)定，順利完成交房工作;針對小區(qū)的實(shí)際情況，合理制定了辦理入住手續(xù)的流程和崗位，設(shè)置了業(yè)主入住須知，裝修須知，裝修手續(xù)辦理流程圖，使交房工作順利進(jìn)行，目前第一時(shí)創(chuàng)底商辦理入住8戶，寫字樓已全部投入使用。
(二)房屋管理
第一時(shí)創(chuàng)寫字樓和逸園上院的各施工單位陸續(xù)交工，物業(yè)管理處配合工程部做了竣工驗(yàn)收工作，共進(jìn)行了20多次驗(yàn)收，對不合格項(xiàng)進(jìn)行書面匯總，跟進(jìn)施工方的整改，并對存在的問題進(jìn)行備案。
為了完善此項(xiàng)工作，建立了房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了的管理計(jì)劃，并責(zé)任到人定期檢查。第一時(shí)創(chuàng)寫字樓現(xiàn)已使用，裝修無破壞，外觀統(tǒng)一，無危害房屋結(jié)構(gòu)的行為。
(三)公共設(shè)施、設(shè)備的管理
對已開始使用的第一時(shí)創(chuàng)寫字樓，在公共設(shè)施、設(shè)備的管理方面，制定了完備的維護(hù)、保養(yǎng)計(jì)劃和應(yīng)急方案，做到日常檢查有登記、小型維護(hù)有記錄。完成小型檢修工作和應(yīng)急維修工作，達(dá)到養(yǎng)護(hù)設(shè)施、設(shè)備到位，維修及時(shí)，正常運(yùn)行的管理要求。
逸園·上院各類公共設(shè)施設(shè)備均已可以正常使用，物業(yè)管理處集中做好成品保護(hù)工作，定期檢查公共照明、管井、車庫等設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。
(四)環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理
環(huán)境衛(wèi)生方面，針對小區(qū)環(huán)境逐步完善的情況，大家齊動(dòng)手定期、不定期組織進(jìn)行大掃除，制定了相應(yīng)的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實(shí)行袋裝化定點(diǎn)堆放，集中清運(yùn)管理，并加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。
小區(qū)的綠化現(xiàn)仍由施工單位進(jìn)行維護(hù)，管理處積極配合監(jiān)督綠化公司進(jìn)行施工及養(yǎng)護(hù)工作，針對綠化公司在施工養(yǎng)護(hù)過程中出現(xiàn)的問題，及時(shí)提出合理化的建議。
(五)小區(qū)安全工作
小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。上院小區(qū)的保安采取對外聘用專業(yè)保安公司的方式進(jìn)行管理，負(fù)責(zé)物業(yè)的公共秩序的維護(hù)、道路的暢通、車庫管理、外圍車輛停放管理以及消防安全管理。要求保安人員認(rèn)真巡查，文明執(zhí)勤，禮貌訓(xùn)導(dǎo)，遇到壞人壞事大膽管理，使小區(qū)的安全防范工作情況良好。
(六)其他
1. 搞好維修服務(wù)工作
為了搞好房屋及相關(guān)設(shè)施的維修工作，我們緊密地與開發(fā)商、施工方、生產(chǎn)廠家聯(lián)手，確定了維修程序和辦法，保證了維修工作的及時(shí)率和完成率。共計(jì)接到維修投訴42起，完成42起，完成率為100%。配合工程部做的工程維修及檢查約為170余次，在公共設(shè)施、設(shè)備方面，我們及時(shí)定期對各種設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，及時(shí)處理，保證業(yè)主的正常使用不受影響。
2. 加強(qiáng)小區(qū)裝修管理工作
小區(qū)裝修管理工作是前期物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它涉及到物業(yè)的使用壽命與安全及小區(qū)房屋外觀的完好美觀，我們并根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況與管理要求，制定了詳細(xì)的管理制度，如裝修須知、裝修垃圾清運(yùn)方式等，并堅(jiān)持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時(shí)解決，及時(shí)處理，堅(jiān)持原則。保證房屋主體結(jié)構(gòu)完好，保證小區(qū)外觀整齊劃一，完好美觀。
3. 認(rèn)真聽以業(yè)主意見，及時(shí)為住戶排憂解難。
業(yè)主的建議是我們的工作指針。因此我們做到對住戶反映的問題認(rèn)真記錄，及時(shí)處理，增進(jìn)與業(yè)主間的溝通，耐心為業(yè)主作解釋工作，并及時(shí)為住戶排憂解難。
二、存在的問題和教訓(xùn)
雖然，我們在半年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強(qiáng)的地方。第一、管理和服務(wù)人員整體素質(zhì)不高，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，各方面考慮不全面，實(shí)際處理事務(wù)的能力還有待提高;第二，與業(yè)主的溝通不夠，了解不足。第三，設(shè)備、設(shè)施管理力度還需加強(qiáng)。針對以上幾個(gè)問題，在20xx年的工作中，將吸取經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，努力提高員工的業(yè)主技能與管理水平，把工作做得更好。
三、20xx年工作計(jì)劃
(一)部門管理方面：整合管理處的資源，培訓(xùn)員工的工作技能，推行考核機(jī)制，強(qiáng)化全員的競爭意識(shí)。
對部門內(nèi)各崗位職責(zé)進(jìn)行細(xì)化，明確責(zé)任和權(quán)利，避免工作中出現(xiàn)死角，把服務(wù)工作做精做細(xì)。在確保各班組管理質(zhì)量穩(wěn)步提升的基礎(chǔ)上，努力部門整體的管理和服務(wù)水平，保證無重大安全責(zé)任事故的發(fā)生，使逸園上院、納日歌朗兩個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)更加細(xì)致、高效。
建立并完善對客服人員、維修、保安、保潔的績效考核體系，推行月度工作考核機(jī)制，倡導(dǎo)員工優(yōu)勝劣汰的競爭意識(shí)、加強(qiáng)學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)、自覺遵守并維護(hù)公司及部門的管理制度。
(二)配合工程部做好接管驗(yàn)收和日常巡查工作;配合銷售部做好售樓和開盤的各類準(zhǔn)備工作。
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1.概述
機(jī)動(dòng)靈活、操作簡便、接收訊號(hào)良好的無線對講系統(tǒng)能供保安、工程、操作及服務(wù)的人員在管理場所內(nèi)非固定的位置執(zhí)行職責(zé)、處理各種即時(shí)事件，以減少可能造成的損失，因此是現(xiàn)代樓宇中的一個(gè)必需系統(tǒng)。
一般由于大樓建筑、結(jié)構(gòu)等因素，普通的通訊信號(hào)無法覆蓋，而無線對講系統(tǒng)正可以解決這些問題。無線對講系統(tǒng)是一個(gè)獨(dú)立的、以放射式的雙頻雙向自動(dòng)重復(fù)方式工作的通訊系統(tǒng)，能適合不同的使用場合。
2.分析
2.1無線電波分類
無線電通信中使用的電磁波為無線電波。在某特定范圍內(nèi)的電磁波，作民用無線電通信主要有VHF及 UHF兩種。一般大樓使用UHF，其波長較VHF短，繞射穿透力強(qiáng)，信號(hào)比較容易覆蓋整個(gè)建筑。
整個(gè)天饋系統(tǒng)架構(gòu)：
• 由中繼器發(fā)出及接收電磁波，經(jīng)同軸電纜，連接室內(nèi)外天線，作為整個(gè)系統(tǒng)的固定硬件部分；
• 手持終端機(jī)向室內(nèi)外天線接收及發(fā)射相對應(yīng)的無線電波，作雙頻雙向自動(dòng)重復(fù)方式通訊系統(tǒng)。
2.2模擬/數(shù)字對講系統(tǒng)對比：
數(shù)字對講系統(tǒng)可以根據(jù)數(shù)字集群，在一個(gè)頻率情況下，可以先分成兩個(gè)信道，再在信道內(nèi)分成組別，如下圖一所示:
圖一: 頻率、信道、小組、頻道、人員的關(guān)系
數(shù)字對講系統(tǒng)相對于傳統(tǒng)模擬對講系統(tǒng)能提供更多頻道供工作人員使用。如圖一所示，在1個(gè)頻率下，可以分開給2組不同的信道，完全互不影響，不同人員或小組的對講情況互不干涉。
同一信道內(nèi)，分成不同的小組，可以供不同的人員使用，例如小組1供保安人員，小組2供清潔人員，小組3供物業(yè)管理人員，小組4供高層監(jiān)察人員。在信道內(nèi)的對講，不能同一時(shí)間出現(xiàn)，所以小組1在使用對講的時(shí)候，小組2不能占線。
而傳統(tǒng)模擬對講系統(tǒng)，只有數(shù)字對講系統(tǒng)的1個(gè)信道，因此項(xiàng)目的工作人員的分類、分組的彈性較差。
模擬對講系統(tǒng)比較簡單，但從工業(yè)和信息化部的文件指出自2011年1月1日起，停止對該頻段內(nèi)模擬對講機(jī)設(shè)備的型號(hào)核準(zhǔn)，已取得型號(hào)核準(zhǔn)證的模擬對講機(jī)設(shè)備，在型號(hào)核準(zhǔn)證到期后不再予以辦理延期手續(xù)。某些大品牌的傳統(tǒng)模擬對講系統(tǒng)將不久后停止生產(chǎn)，模擬對講系統(tǒng)不久將淡出市場，如以模擬對講系統(tǒng)作設(shè)計(jì)則會(huì)對日后更新或保養(yǎng)維修有所影響。故應(yīng)使用數(shù)字對講系統(tǒng)。
2.3對講系統(tǒng)需求分析
城市綜合體項(xiàng)目一般都由購物中心、酒店、寫字樓、公寓等業(yè)態(tài)組成。由于業(yè)態(tài)多，今后參與運(yùn)營管理的可能有多家公司，如：酒店管理公司、商業(yè)管理公司、寫字樓物業(yè)管理公司及公寓物業(yè)管理公司。各個(gè)管理公司都需要多個(gè)分組管理各部門、保安及操作等人員的日常工作。另由于綜合體項(xiàng)目體量大，區(qū)域多，且建筑群的地下或地上的交通和公共空間都是貫穿起來的，因此應(yīng)實(shí)現(xiàn)緊急或意外事件出現(xiàn)時(shí)可以及時(shí)對所有相關(guān)公司工作人員進(jìn)行統(tǒng)一的調(diào)度和指揮。
針對上述要求，以本人所在項(xiàng)目為例，進(jìn)行需求分析。以下是該項(xiàng)目的建筑情況:
根據(jù)上面對數(shù)字對講系統(tǒng)的介紹，建議將1個(gè)頻率分成2個(gè)信道，分別給物業(yè)管理部門及工作人員包括清潔、保安、工程部使用。工作人員的使用信道可分成不同小組，如圖二所示。
需要申請多少個(gè)頻率，視乎業(yè)權(quán)、地域及同時(shí)使用人數(shù)決定。以下為估計(jì)的頻率使用情況:
由于物業(yè)管理團(tuán)體在不同的情況下的數(shù)量可能不同， 如建筑出售、自持或出租，故以下方案先基于最多頻率使用情況進(jìn)行考慮。
2.4方案選擇
針對上述項(xiàng)目，可以采用如下三種方案。
第1種(基本數(shù)字對講系統(tǒng)):
根據(jù)現(xiàn)有的4個(gè)區(qū)域，考慮到每1個(gè)區(qū)域大約有2個(gè)塔樓、1個(gè)裙樓，分別由不同公司管理（除DE及P區(qū)外, DE 區(qū)只有2個(gè)管理公司，管理對象分別是酒店及公寓，P區(qū)是DHC管理）。
數(shù)字中繼臺(tái)等設(shè)置于DE地塊集中控制中心機(jī)房內(nèi)，引入饋線系統(tǒng)對4個(gè)地域——ABC,H,P,DE地塊提供訊號(hào)覆蓋。4個(gè)不同的區(qū)域之間由于距離的限制, 以光纖連接。
根據(jù)圖二的概念, 需要9個(gè)中繼臺(tái)，因此需要申請9個(gè)頻率。
第2種(IP互聯(lián)數(shù)字對講系統(tǒng)):
主要設(shè)備的數(shù)量與方案1相若, 但數(shù)字中繼臺(tái)不再設(shè)置于DE地塊集中控制中心機(jī)房內(nèi)，而以區(qū)域布置，采用以太網(wǎng)作中央的鏈接。4個(gè)地域各自引入饋線系統(tǒng)，為ABC、H、P、DE地塊提供訊號(hào)覆蓋。由于中繼器及頻率應(yīng)用與方案1相若，因此申請的頻率也是9個(gè)。
第3種(數(shù)字集群數(shù)字對講系統(tǒng)):
這種方案使用了動(dòng)態(tài)的守候信道，在未開始通話時(shí)，所有空閑對講機(jī)全部守候在休閑信道上，所有新的語音呼叫都從休閑信道開始。
當(dāng)新的呼叫開始時(shí)，休閑信道會(huì)轉(zhuǎn)移到另一個(gè)空閑的信道上形成新的休閑信道，并通知所有信道的對講機(jī)轉(zhuǎn)移到新的信道上。原有的休閑信道轉(zhuǎn)化成話音信道。
中繼臺(tái)設(shè)置于DE地塊集中控制中心機(jī)房內(nèi)，引入饋線系統(tǒng)四個(gè)區(qū)域——ABC、H、P、DE地塊提供訊號(hào)覆蓋。4個(gè)不同的區(qū)域之間由于距離的限制，以光纖連接。中繼臺(tái)大約使用6臺(tái), 申請的頻率是6個(gè)。
2.5方案對比
以下是3種方案的優(yōu)劣比較:
3.總結(jié)
數(shù)字集群對講系統(tǒng)令信道及中繼臺(tái)可共享使用，減少了中繼臺(tái)和無線頻率的數(shù)量。由于城市綜合體項(xiàng)目需求頻率過多，難以向政府申請，數(shù)字集群對講系統(tǒng)正可以針對這點(diǎn)減少申請頻率數(shù)量，避免日后頻率不足的情況。而且若將來增加工作人員，數(shù)字集群對講系統(tǒng)具有明顯彈性。
根據(jù)以上的分析, 建議城市綜合體項(xiàng)目采取方案3，另綜合體項(xiàng)目面積大，劃分為多個(gè)區(qū)域，建議項(xiàng)目內(nèi)設(shè)置控制中心并使用調(diào)度管理系統(tǒng)。調(diào)度管理系統(tǒng)具備以下功能, 包括:
篇8
引言
網(wǎng)絡(luò)飛速發(fā)展的當(dāng)今社會(huì)，一幢辦公大樓的生命周期必定要長于通訊及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展周期，那么能不斷適應(yīng)和更新這些周期的系統(tǒng)，就是現(xiàn)在的綜合布線系統(tǒng)。我們說傳統(tǒng)的布線中通訊系統(tǒng)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)是各自獨(dú)立的。傳統(tǒng)的布線采用的是不同的線纜和不同的終端插座。連接這些不同布線的插頭、插座及配線架無法互相兼容。為了方便人們的日常生活和工作，辦公大樓基本都配置了電腦等各種方便工作的辦公用品，那么原有的那些布線必然淘汰，那就需要改造整撞樓的系統(tǒng)，這樣的改造不僅影響日常工作和增加投資，更會(huì)影響建筑物整體環(huán)境。
一、項(xiàng)目概況
本寫字樓屬于商業(yè)綜合體的一部分，寫字樓部分地上辦公樓部分建筑面積63,935平方米，其中：地上建筑面積63,935平方米，地下建筑面積歸入商業(yè)部分計(jì)算；建筑層數(shù)：地上39層，地下3層；建筑高度：182米；建筑分類：高層公共建筑。
首層為大堂及銀行營業(yè)廳（待定），二層至四層為商業(yè)及餐飲，并與商業(yè)體連通，五層至十四層為低區(qū)辦公，十六層至二十五層為中區(qū)辦公，二十七至三十五層為高區(qū)辦公，十五、二十六層為設(shè)備、避難層，另在四層上方設(shè)置設(shè)備管道夾層，在屋頂設(shè)置三層機(jī)房層。
二、綜合布線系統(tǒng)的概念與特點(diǎn)建筑物或者建筑群綜合布線系統(tǒng)也稱開放式布線系統(tǒng)。綜合布線系統(tǒng)依據(jù)諸節(jié)點(diǎn)的地理分配狀況、網(wǎng)絡(luò)配置狀況和傳遞信息要求，安裝相適應(yīng)的布線基質(zhì)和連接設(shè)施，從而便于對整個(gè)網(wǎng)絡(luò)的連接、維護(hù)和管理等。綜合起來，綜合布線系統(tǒng)表現(xiàn)出如下的功能特點(diǎn)：1. 先進(jìn)性。綜合布線很好地消除了過去布線模式隱藏的諸多缺點(diǎn)。在科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展的同時(shí)，人們急切地要求共享信息資源，特別是以電話業(yè)務(wù)為標(biāo)志的通信網(wǎng)逐步被綜合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)(ISDN)取代，人們相當(dāng)看重可以同時(shí)傳輸語音、數(shù)據(jù)和視頻的集成通信網(wǎng)?？梢?，綜合布線系統(tǒng)替代單一、高價(jià)、復(fù)雜的傳統(tǒng)布線系統(tǒng)，是符合信息時(shí)代的潮流，與歷史發(fā)展的趨勢相適應(yīng)。2.開放性。過去的布線系統(tǒng)，一旦用戶選擇了一種設(shè)備，相應(yīng)地就固定了與之相匹配的布線方式及傳輸介質(zhì)。一旦更換成新的設(shè)備，相應(yīng)地就要更換原來的布線?？梢灶A(yù)料，在完成施工的建筑物內(nèi)，這種改變是相當(dāng)有難度的，要耗費(fèi)大量投資。3.靈活性綜合布線的傳輸線纜及有關(guān)零部件符合通用標(biāo)準(zhǔn)，而且使用模塊化設(shè)計(jì)方案。因而，各個(gè)通道間具有通用性。任何一條通道都支持終端、以太網(wǎng)工作站和令牌網(wǎng)工作站。開通和改變設(shè)備無需變更布線，簡單地增減要使用的設(shè)備，并于配線架上采取相應(yīng)的跳線管理，就可以達(dá)到目的。三、綜合布線系統(tǒng)與智能建筑的關(guān)系近年來信息化大潮不斷襲來，社會(huì)對信息的需求越來越大，建筑物作為人們工作生活的主要場所必然需要為人們獲取和處理信息提供必要的條件。所以傳統(tǒng)的基本土建加供電線路加語音線路的建筑物已經(jīng)不能適應(yīng)時(shí)代的要求了，一種新的建筑物———智能建筑進(jìn)入人們的視野。智能建筑（Intelligent Building 簡稱 IB）起源于上個(gè)世紀(jì) 80年代的美國。美國智能建筑學(xué)會(huì) （AIBI:American IntelligenceBuilding Institute） 給出的定義為“：智能建筑是將結(jié)構(gòu)，系統(tǒng)服務(wù)，運(yùn)營及其相互聯(lián)系全面綜合，并達(dá)到最佳組合，所獲得的高效率，高功能與舒適性的大樓，綜合布線系統(tǒng)是智能建筑的大腦，屬于智能建筑的基礎(chǔ)部分和關(guān)鍵設(shè)施，和建筑工程的前期設(shè)計(jì)、施工過程及后期的維護(hù)有著不可分割的聯(lián)系，集中體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：1.智能建筑的智能化水平主要由綜合布線系統(tǒng)體現(xiàn)出來。在評(píng)估智能建筑的智能化水平時(shí)，并不是評(píng)估建筑物是否巍峨聳立、是否具有新奇的外觀，同時(shí)也不評(píng)是否具有華麗堂皇的裝修和齊全的設(shè)備，重要是評(píng)估建筑物中的綜合布線系統(tǒng)的配線水平，例如是否具有成套的設(shè)備、是否具有完備的技術(shù)、是否具有合理分布的網(wǎng)絡(luò)、是否具有良好的工程質(zhì)量，這些才是影響智能建筑的智能化水平的關(guān)鍵部分。智能建筑可否滿足用戶的需求，起到至關(guān)重要作用的是綜合布線系統(tǒng)。2.綜合布線系統(tǒng)是智能建筑不可或缺的根基，這樣智能建筑才可以更好地做到智能化，綜合布線系統(tǒng)將智能建筑內(nèi)的各種現(xiàn)代化通訊設(shè)備設(shè)施連接起來，構(gòu)成一整套完備的系統(tǒng)，從而滿足高度智能化的需求。因?yàn)榫C合布線系統(tǒng)可以滿足諸多現(xiàn)代設(shè)施的需求及以后的發(fā)展，具有先進(jìn)性、開放性、靈活性等諸多特點(diǎn)，因此它是保證智能建筑高效優(yōu)質(zhì)滿足人們需求的根基設(shè)施之一。只有裝備了綜合布線系統(tǒng)的建筑物，才有可能做到智能化，這是設(shè)計(jì)智能建筑的重中之重。四、項(xiàng)目需求分析
根據(jù)寫字樓產(chǎn)品特別是本項(xiàng)目的特點(diǎn)，對外和對內(nèi)總的來說有如下需求。
1、滿足寫字樓租售過程中，小業(yè)主對電話、網(wǎng)絡(luò)的需求。為小業(yè)主預(yù)留的外網(wǎng)的方案選擇，比選自建配線主干路由，還是有運(yùn)營商投資建設(shè)主干路由的利弊。
2、物業(yè)辦公內(nèi)部對電話、網(wǎng)絡(luò)的需求。包含與相鄰商業(yè)部分電話網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的接駁形式。
3、2-4層商鋪中對電話、網(wǎng)絡(luò)、POS消費(fèi)的需求。
4、自建多媒體信息系統(tǒng)專網(wǎng)的需求。
5、寫字樓大堂等公共區(qū)為客戶提供無線網(wǎng)絡(luò)接入的需求。
6、確定運(yùn)營商進(jìn)線方案和分工分界面。
五、系統(tǒng)設(shè)計(jì)
考慮到上述需求，本項(xiàng)目綜合布線系統(tǒng)分為如下幾張網(wǎng)絡(luò)，他們之間物理隔離：
為租戶服務(wù)的外網(wǎng)
物業(yè)管理內(nèi)網(wǎng)
POS內(nèi)網(wǎng)
信息內(nèi)網(wǎng)
公共區(qū)無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋
5.1為租戶服務(wù)的外網(wǎng)
針對本項(xiàng)目的使用性質(zhì)為租賃和出售為主要目的，為租戶提供的對外通訊網(wǎng)絡(luò)即有兩種方案可以選擇。現(xiàn)對比運(yùn)營商投資全部網(wǎng)絡(luò)和用戶自建垂直主干路由。
運(yùn)營商投資全部網(wǎng)絡(luò)優(yōu)缺點(diǎn)：
初期投資較低
通訊網(wǎng)絡(luò)的產(chǎn)權(quán)歸屬于運(yùn)營商。
由于運(yùn)營商投資較大，與運(yùn)營商分成比例較小，物業(yè)拿到10%左右。
運(yùn)營商的施工與本項(xiàng)目施工穿行，運(yùn)營商的施工單位只受運(yùn)營商制約，增大現(xiàn)場管理難度。
弱電管井的情況，項(xiàng)目運(yùn)營一段時(shí)間后，由于多家單位共同對弱電井內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行調(diào)整，容易造成弱電管井中雜亂無章。
租戶對電話網(wǎng)絡(luò)需求的調(diào)整由運(yùn)營商配合，減小物業(yè)管理部門工作難度，避免租戶投訴物業(yè)管理部門。
分工分界面簡單，由運(yùn)營商直接配線進(jìn)每戶租戶的弱電箱。
物業(yè)自建主干路由優(yōu)缺點(diǎn)：
初期投資較高
垂直主干的產(chǎn)權(quán)歸屬于建設(shè)單位。
由于建設(shè)單位投資較大，與運(yùn)營商分成比例較大，物業(yè)拿到30%左右。
綜合布線系統(tǒng)由本項(xiàng)目弱電分包單位完成，便于現(xiàn)場管理。
在項(xiàng)目交付使用后，弱電管井的管理權(quán)只有物業(yè)管理部門，管井內(nèi)會(huì)比較規(guī)整。
篇9
由于物業(yè)管理涉及的范圍較為廣泛，管理內(nèi)容繁雜，加上政策性變動(dòng)因素，日常工作中需要耗費(fèi)大量人力和物力，為了提高物業(yè)管理公司的管理水平提高工作效率，必須對物業(yè)管理的各項(xiàng)工作進(jìn)行規(guī)范化管理，提高員工工作效率與技能，并且為減少人動(dòng)給公司帶來損失與降低新員工的培訓(xùn)成本；規(guī)范化的手段多種多樣，而采取現(xiàn)代計(jì)算機(jī)管理手段是一種行之有效的解決方法，近年來，越來越多的物業(yè)管理公司走上了信息化的道路，通過適合公司情況的物業(yè)管理軟件來協(xié)助物業(yè)公司進(jìn)行規(guī)范化、精細(xì)化的管理，來實(shí)現(xiàn)提高整體的管理水平。
我國物業(yè)管理信息化始于上世紀(jì)九十年代初的深圳，當(dāng)時(shí)的物業(yè)管理軟件基本上都是物業(yè)公司自行開發(fā)的，僅限于業(yè)務(wù)處理層次，功能上主要是用于房產(chǎn)資料登記、客戶資料管理等。系統(tǒng)功能相當(dāng)簡單，而且都是在DOS平臺(tái)下單機(jī)運(yùn)行。此階段的物業(yè)管理系統(tǒng)都是模仿手工管理的方式，只能用于簡單的事務(wù)性工作。隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展和物業(yè)管理水平的日益提高，特別是在深圳、上海、北京等地出現(xiàn)了物業(yè)管理軟件專業(yè)開發(fā)商。物業(yè)管理軟件的功能極大增強(qiáng)，出現(xiàn)了基于微軟windows平臺(tái)的單機(jī)版、網(wǎng)絡(luò)版等大型管理軟件。這類物業(yè)管理軟件結(jié)合當(dāng)時(shí)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化技術(shù)的發(fā)展趨勢，采用C/S模式，能夠提供數(shù)據(jù)綜合處理功能。但是由于客戶端承載著過多的工具軟件和應(yīng)用邏輯和業(yè)務(wù)處理規(guī)則軟件，使得系統(tǒng)管理維護(hù)很不方便。
就現(xiàn)代企業(yè)而言，建立一個(gè)基于Internet/Intranet的靈活的、易于擴(kuò)展和維護(hù)的企業(yè)信息系統(tǒng)，是企業(yè)適應(yīng)瞬息萬變的市場環(huán)境，促進(jìn)自身發(fā)展壯大的必然選擇?；赪eb的物業(yè)管理系統(tǒng)通過構(gòu)建一個(gè)面向公眾的操作環(huán)境，克服了傳統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)功能單一、難以與企業(yè)其他業(yè)務(wù)系統(tǒng)緊密集成的缺點(diǎn)。本文中的物業(yè)管理系統(tǒng)研究技術(shù)和工具就是基于J2EE平臺(tái)，運(yùn)用MVC設(shè)計(jì)模式來實(shí)現(xiàn)基于Web的物業(yè)管理信息系統(tǒng)。
1 系統(tǒng)設(shè)計(jì)目標(biāo)
“物業(yè)管理信息系統(tǒng)”按照知識(shí)化、科學(xué)化管理要求，系統(tǒng)功能不僅需要完成各種事務(wù)性管理任務(wù)，而且需要逐步形成“管理神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)”，有效溝通各部門之間的信息聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)將數(shù)據(jù)組織成為信息，將信息提煉成知識(shí)，將知識(shí)融入整個(gè)管理，全面支持事務(wù)管理、決策分析、制定戰(zhàn)略過程的目標(biāo)。即：（1）建成一個(gè)完整統(tǒng)一、技術(shù)先進(jìn)、高效穩(wěn)定、安全可靠的基于J2EE的管理信息系統(tǒng)。為各部門提供優(yōu)質(zhì)、高效的業(yè)務(wù)管理和事務(wù)處理。（2）借助于“物業(yè)管理信息系統(tǒng)”的建設(shè)，促進(jìn)管理人員素質(zhì)的提高，通過管理人員的實(shí)際應(yīng)用，促進(jìn)管理水平和效率的提高；通過提供多層次的信息服務(wù)和先進(jìn)實(shí)用的使用手段，滿足對信息共享和利用的要求，并為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)提供有效的輔助決策服務(wù)。（3）人機(jī)界面功能豐富，使用靈活、友好。（4）確保系統(tǒng)可靠、易于維護(hù)。
2 系統(tǒng)總體架構(gòu)設(shè)計(jì)
系統(tǒng)結(jié)構(gòu)上采用三層B/S結(jié)構(gòu)，由用戶層、業(yè)務(wù)邏輯層、持久層和數(shù)據(jù)庫組成。前臺(tái)用戶顯示層使用JSP和Servlet在瀏覽器上實(shí)現(xiàn)，邏輯層使用JavaBean組件實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)邏輯，業(yè)務(wù)邏輯層分為三層，分別實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)邏輯控制、業(yè)務(wù)邏輯接口和業(yè)務(wù)邏輯實(shí)現(xiàn)，業(yè)務(wù)邏輯控制選擇用戶操作對應(yīng)的接口，業(yè)務(wù)邏輯實(shí)現(xiàn)對接口的具體功能進(jìn)行實(shí)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了控制、接口和實(shí)現(xiàn)的分離。持久層實(shí)現(xiàn)對關(guān)系數(shù)據(jù)庫的ORM映射，使業(yè)務(wù)邏輯層直接面對數(shù)據(jù)庫對象。
3 系統(tǒng)模塊結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
系統(tǒng)功能模塊設(shè)計(jì)首先涉及對軟件需求的理解，從而涉及對功能定位原則的理解。通常是把功能理解為一種結(jié)果，然后根據(jù)功能劃分子系統(tǒng)，再重復(fù)這一過程，即確定子系統(tǒng)的功能模塊結(jié)構(gòu)，并畫出模塊結(jié)構(gòu)圖。
系統(tǒng)模塊設(shè)計(jì)主要考慮以下幾個(gè)問題：（1）如何將一個(gè)系統(tǒng)劃分成多個(gè)子系統(tǒng)；（2）每個(gè)子系統(tǒng)如何劃分成多個(gè)模塊；（3）如何確定子系統(tǒng)之間、模塊之間傳送的數(shù)據(jù)及其調(diào)用關(guān)系；（4）如何評(píng)價(jià)并改進(jìn)模塊結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。
物業(yè)公司商業(yè)化寫字樓物業(yè)管理工作涉及多方面的系統(tǒng)工程，包含了管理、服務(wù)、財(cái)務(wù)等多項(xiàng)職能，本文研究的物業(yè)管理信息系統(tǒng)除了應(yīng)該能夠給物業(yè)公司內(nèi)部管理提供全面的解決方案，還應(yīng)能從不同層次滿足大廈的發(fā)展商需求并方便服務(wù)于業(yè)主，本系統(tǒng)主要功能模塊包括：系統(tǒng)維護(hù)、資源管理、入住管理、收費(fèi)管理、設(shè)備管理、安全管理、文件管理、投訴管理等八個(gè)主要功能模塊。
4 計(jì)算機(jī)物理系統(tǒng)配置方案設(shè)計(jì)
篇10
物業(yè)管理處還對各職能部門的負(fù)責(zé)人就安全隱患多發(fā)處提出要求一是高度重視，切實(shí)做好各項(xiàng)安全防范措施，加大安全隱患自查自糾力度。二是落實(shí)安全生產(chǎn)主體責(zé)任，建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任制。三是加強(qiáng)人員安全教育培訓(xùn)及日常的安全巡查，消除各項(xiàng)安全隱患，防范各類安全事故的發(fā)生。真正實(shí)現(xiàn)“安全生產(chǎn)，提高效益”的最終目標(biāo)。
篇11
案例:2000年,A公司持有B公司100%的股權(quán),B公司以銀行存款2000萬元,購買一棟10000平方米的7層寫字樓,B公司的營業(yè)范圍為此寫字樓的出租、管理,兼有一些零星的咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)。至2010年,該寫字樓的市場公允價(jià)值為1.5億元,有C公司愿意以1.5億元購買此物業(yè)。由于對房地產(chǎn)市場看跌,B公司決定售出該寫字樓。
從不同的產(chǎn)權(quán)角度出售該物業(yè),會(huì)有不同的會(huì)計(jì)處理方法、會(huì)涉及到不同的稅種,其稅負(fù)也有巨大的差異。
一、僅從B公司角度,出售該寫字樓
2000年,B公司以銀行存款2000萬元,購買一棟10000平方米的7層寫字樓,假定2001年開始提折舊,按照20年計(jì)提,無殘值,每年折舊費(fèi)用100萬元。
2000年購入時(shí),B公司分錄:
借:固定資產(chǎn)――S大廈 2000
貸:銀行存款 2000
根據(jù)2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)》,為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。因此,將該物業(yè)在固定資產(chǎn)中進(jìn)行重分類。
借:投資性房地產(chǎn)2000
貸:固定資產(chǎn)――S大廈 2000
投資性房地產(chǎn)可以采用成本模式計(jì)量,也可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量,為了表述簡便,我們采用成本模式計(jì)量的建筑物的后續(xù)計(jì)量,適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)――固定資產(chǎn)》。
2001-2009年每年折舊分錄:
借:營業(yè)成本 100
貸:累計(jì)折舊100
假設(shè),2010年初,以B公司名義出售該寫字樓,銷售價(jià)格為1.5億。需要繳納的稅種會(huì)涉及到土地增值稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、企業(yè)所得稅( 假設(shè)無以前年度虧損可以抵免)
營業(yè)稅:稅率5%,營業(yè)稅為750萬
城建稅及教育費(fèi)附加(按照全國統(tǒng)一稅率記):稅率10%,稅額為75萬
印花稅:稅率萬分之五,稅額為7.5萬
土地增值稅:扣除項(xiàng)目指取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
根據(jù)此案例情況,扣除項(xiàng)目=購買原價(jià)及當(dāng)時(shí)稅費(fèi)2000萬元+以上各種稅金750+75+7.5萬元=2832.5萬元
銷售額1.5億元,增值額已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過扣除項(xiàng)目的200%。為此,按照超率累進(jìn)稅率計(jì)算選擇最高檔。
土地增值稅=(15000-2832.5)*60%-2832.5*35%=6309.1萬元
B公司的會(huì)計(jì)分錄為:
1.相關(guān)稅費(fèi)支出
借:營業(yè)外支出 7141.6
貸:應(yīng)交稅費(fèi)―營業(yè)稅750
―城建稅及教育費(fèi)附加 75
―土地增值稅 6309.1
―印花稅7.5
2.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分錄
借:其他應(yīng)收款――C公司 15000
累計(jì)折舊 900(2010年折舊忽略不計(jì))
貸:投資性房地產(chǎn)2000
營業(yè)外收入13900
3.此項(xiàng)交易給B公司帶來的凈收益
稅前收益為營業(yè)外收入-繳納的稅費(fèi)=13900-7141.6=6758.4萬元
所得稅后凈收益為6758.4*(1-25%)=5068.8萬元
4.此項(xiàng)交易給A公司帶來的凈收益
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)――長期股權(quán)投資》規(guī)定,投資企業(yè)對子公司的長期股權(quán)投資,應(yīng)當(dāng)采用本準(zhǔn)則規(guī)定的成本法核算。
假設(shè)2000年,A公司對B公司的投資為2000萬元
借:長期股權(quán)投資――B公司2000
貸:銀行存款 2000
假設(shè)寫字樓出售后,B公司全部利潤以現(xiàn)金形式劃入A公司
借:長期股權(quán)投資――B公司 5068.8
貸:投資收益5068.8
根據(jù)企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定,此項(xiàng)投資收益可不必再繳納所得稅,因此,A公司的凈收益5068.8萬元。
我們可以看到,由于國家對房地產(chǎn)價(jià)格的稅收調(diào)控目前主要體現(xiàn)在土地增值稅上,因此,B公司銷售寫字樓的收益大部分都用來繳納了土地增值稅和其他相關(guān)稅收,盡管稅前利潤有1.39億,但稅后凈利只有5000多萬元。所以,以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),不正面觸及國家的房地產(chǎn)交易稅收,將是合理避稅的有效手段。
二、從A公司轉(zhuǎn)讓B公司股權(quán)的角度,轉(zhuǎn)讓寫字樓
B公司是A公司的全資子公司,B公司的主要資產(chǎn)就是這棟寫字樓,主要業(yè)務(wù)也是圍繞這棟寫字樓來開展的出租、物業(yè)管理工作。為此,C公司如果想得到這棟寫字樓,既可以從B手中直接購買,又可以通過A公司購得B公司100%股權(quán),從而取得寫字樓的所有權(quán)。
B公司資產(chǎn)負(fù)債表相關(guān)項(xiàng)目簡表
寫字樓的賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差異為15000-(2000-900)=13900萬元
B公司的公允價(jià)值因此也可以調(diào)增13900萬元,B公司的公允價(jià)值為1.64億元。
假設(shè)C公司以1.64億元的價(jià)格收購B公司,A公司需要繳納的稅費(fèi)、分錄如下:
A公司需要交的稅費(fèi):印花稅(稅率萬分之五)和企業(yè)所得稅(稅率25%)會(huì)計(jì)分錄:
借:營業(yè)外支出 8.2
貸:應(yīng)交稅費(fèi)―印花稅8.2
A公司出售B公司股權(quán)的分錄
借:其他應(yīng)收款――C公司 16400
貸:長期股權(quán)投資―B公司2000
營業(yè)外收入14400
A公司的凈收益:
A公司收益=營業(yè)外收入-營業(yè)外支出=14400-8.2=14391.8萬元
A公司所得稅后凈收益=14391.8*(1-25%)=10793.85萬元
三、兩種運(yùn)作方法的比較
方案一、B公司將寫字樓以1.5億元賣給C公司;
方案二、A公司將B公司100%股權(quán),以1.64億元價(jià)格賣給C公司。
(一)公司A公司角度看
毋庸置疑,肯定是通過出售B公司股權(quán)的方法轉(zhuǎn)讓寫字樓,使得A公司的凈收益大,其凈收益為10793.85萬元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以B公司名義出售寫字樓的凈收益。其差異高達(dá)5000萬元。
(二)從購買方C公司的角度看
從B公司手里直接買入寫字樓,出資1.5億元;從A公司購買B公司100%股權(quán),間接控制寫字樓,出資1.64億元。表面上看起來,C公司肯定是要選擇方案一的,實(shí)際上,選擇方案二,對C公司來說是利弊兼有,甚至可以說是利大于弊。
1. 買價(jià)高,占用資金量大
表面上是這樣,但是,通過我們對A公司的利益分析,A公司會(huì)明顯偏好方案二,這樣,C公司變有了很大的議價(jià)空間,這個(gè)空間高達(dá)5000萬元。這無疑對C公司來說是重大利好。
2. 收購B公司股權(quán),可能存在極大的不確定風(fēng)險(xiǎn)
在C公司對B公司的并購中,可能存在的風(fēng)險(xiǎn)主要是資產(chǎn)不實(shí)風(fēng)險(xiǎn),由于并購雙方信息不對稱,可能給C公司帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)。C公司可以通過請權(quán)威中介機(jī)構(gòu)審計(jì)B公司賬目、將即將收購消息對外公布等方式,盡量將風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍內(nèi)。這是采用方案二的最大缺陷。
3.產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)延續(xù),同樣利于將來C公司將寫字樓轉(zhuǎn)讓
C公司采取方案二的方式將收購了B公司股權(quán),使A公司的收益達(dá)到了最大化,同樣,將來,一旦房產(chǎn)大幅增值,C公司也可以用同樣的方式獲利。
四、建議
對于投資性房地產(chǎn),公司最好將每一個(gè)投資性房地產(chǎn)單獨(dú)注冊一個(gè)子公司,這樣,便于對投資性房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)營運(yùn)作,獨(dú)立核算,尤其對今后的處置時(shí)合理避稅產(chǎn)生有利的影響。由單獨(dú)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變成100%子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓,對企業(yè)節(jié)稅作用很大。
參考文獻(xiàn):
[1]財(cái)政部.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則2006――中華人民共和國財(cái)政部制定》,經(jīng)濟(jì)科出版社,2006;2
篇12
（一）優(yōu)勢與劣勢分析
公司地處市中心繁華地段，交通便捷，是企業(yè)理想的辦公地點(diǎn)。雖然大廈毗鄰高級(jí)商務(wù)區(qū)域，但是大樓的配套設(shè)施齊全，租金相對低廉，可以吸引更多的客戶，不僅如此，從長遠(yuǎn)角度看，公司的租金相對同行業(yè)者還有不少上升空間。
由于公司負(fù)債率高，資本運(yùn)作慢，工程欠款多，自身的運(yùn)行已經(jīng)非常困難，更不用提償債能力了。除此之外，公司還有其他難以克服的劣勢，如：辦公樓的層高僅2.2M，主樓與裙樓共用3臺(tái)客梯和1臺(tái)消防梯（兼貨梯），停車位只有68只等諸多硬件設(shè)施的不到位，只要客戶踏進(jìn)大樓硬件設(shè)施的缺陷就一覽無余的。
公司的內(nèi)部管理不協(xié)調(diào)，首先是人力資源，在2002年末公司當(dāng)時(shí)員工為64名，冗員過多。由于長期的虧損，加之管理不善，人浮于事，管理混亂的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，人員關(guān)系復(fù)雜，很難推動(dòng)工作。
雖然公司單位面積投資不菲，但由于物業(yè)缺乏自身的優(yōu)勢，沒有現(xiàn)金的管理理念和完備的管理經(jīng)驗(yàn)，使得公司擁有的上海國際集團(tuán)大廈競爭力不強(qiáng)。
缺乏控制，成本高，公司地處威海路，路面較窄，市面規(guī)模零碎，在人們觀念中格調(diào)及品位較低，不是很理想的辦公和住宅地點(diǎn)。
（二）機(jī)會(huì)與威脅分析
就上海市中心區(qū)域的寫字樓價(jià)格走勢而言，首先是上海市政建設(shè)在大規(guī)模展開，中心城區(qū)為追求高尚的商務(wù)和居住環(huán)境，公共綠地的面積不斷增加， 區(qū)域環(huán)境的不斷優(yōu)化， 使中心區(qū)域地塊的開發(fā)成本越發(fā)昂貴，現(xiàn)有樓盤因地價(jià)的上升而迅速升值；其次， 世界大型貿(mào)易、展博覽會(huì)多次在上海舉辦，必吸引無數(shù)投資者。特別是不少跨國公司加快進(jìn)入中國步伐，而市中心所獨(dú)自具有的人文環(huán)境和商業(yè)氛圍歷來是為個(gè)大公司所追求的，這使得在這一區(qū)域?qū)懽謽堑淖馐蹆r(jià)格相對啟動(dòng)較早；第三是近年來投資商面對長期不景氣的寫字樓市場大幅度地減少了投資，使供應(yīng)量逐年減少；由于這些綜合因素，使上海已投入使用的寫字樓的供需狀況出現(xiàn)了變化，中心區(qū)域?qū)懽謽堑淖馐蹆r(jià)格將有可能止跌回升，目前可能是投資的最佳時(shí)機(jī)會(huì)。
汽車行業(yè)的技術(shù)更新層出不窮，對汽車經(jīng)營者的要求也在逐步提高。新產(chǎn)品的上市，必然淘汰舊產(chǎn)品，公司的汽車銷售已經(jīng)很困難，能否冒著風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)經(jīng)營新的汽車撇去舊商品滯留問題，由于汽車的更新?lián)Q代，汽車銷售廠家需要擁有4S標(biāo)準(zhǔn)，公司當(dāng)時(shí)已經(jīng)資不抵債，哪里還有能力投入改造場地呢？
同行的競爭規(guī)模小，相比于大型的汽車售賣廠商，公司不具備如此大的規(guī)模，缺乏全套的服務(wù)設(shè)備，在服務(wù)理念上也沒有跟進(jìn)，使得整個(gè)汽車經(jīng)營業(yè)務(wù)的核心競爭力相當(dāng)弱，已經(jīng)處于一擊即垮的地步了。
經(jīng)過多年的發(fā)展，上海的甲級(jí)寫字樓已基本形成了以虹橋開發(fā)區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、淮海中路和南京西路沿線“四國對峙”，延安路、徐家匯、靜安寺等地區(qū)附隨的格局，其中由于區(qū)域、機(jī)場、地鐵及政策等方面的因素，使虹橋、小陸家嘴、淮海中路和南京西路的“二區(qū)二路”成為眾多大型跨國公司首選的辦公區(qū)域，也吸引了大批的開發(fā)商投資建樓。這四個(gè)地區(qū)已成為寫字樓集中上海市的主要區(qū)域，匯集了上海絕大多數(shù)的頂級(jí)寫字樓物業(yè)。
從寫字樓的角度而言，周邊商務(wù)樓林立雖然營造了商務(wù)寫字樓的整體氣氛，但大樓興建時(shí)間較早，配套設(shè)備落后，而周圍有不少正在籌建的更豪華更高級(jí)的樓宇。這也對大樓的招商構(gòu)成了威脅。
二、上海紳士商城有限公司商務(wù)樓租賃的營銷策略
（一）組建有力的營銷團(tuán)隊(duì)
首先是優(yōu)化組織架構(gòu)，穩(wěn)定人心，人盡其才，優(yōu)勝劣汰。在營銷手段上，積極尋找目標(biāo)客戶。但辦公樓租賃的這類產(chǎn)品，很少通過廣播、電視等傳訊機(jī)構(gòu)的媒體廣告，不同于房地產(chǎn)的住宅、商鋪的銷售，相反尋找辦公樓的行為是被當(dāng)作一項(xiàng)工作任務(wù)在上班的時(shí)間完成，僅有在報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)或宣傳小冊子，廣告內(nèi)容簡潔明了，并不在宣傳上大書筆墨，只簡單介紹地點(diǎn)、面積、價(jià)格和聯(lián)系方式，一切深入的了解在實(shí)地察看和當(dāng)面談判，同時(shí)中介公司、經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)人員在這個(gè)市場上異常活躍，供求雙方對專業(yè)人員的依賴很大，特別是涉及合同條款中的租金價(jià)格、免租期、特殊要求的裝修，包括管理物業(yè)對租戶的入住要求（消防、治安及個(gè)性化服務(wù)的功能）?？梢哉f，辦公樓的租賃是以目標(biāo)客戶的需求為起始，客戶入住后，由專業(yè)的物業(yè)人員為其提供服務(wù)，使目標(biāo)客戶在入住期間，享受標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，使之有強(qiáng)烈的續(xù)租愿望，這個(gè)過程是循環(huán)往復(fù)的。讓每位職工明白，租賃客戶循環(huán)往復(fù)就是市場營銷。
（二）運(yùn)用4 C策略，引進(jìn)目標(biāo)客戶
4C是由營銷學(xué)家菲利普·科特勒所提出來的，它強(qiáng)調(diào)的是各種要素之間的關(guān)聯(lián)性，即各種營銷要素的作用力同一方向，形成合力。共同為企業(yè)的營銷目標(biāo)服務(wù)。4C是指消費(fèi)者 consumer、成本cost，便利convenience、溝通communication。
所謂的消費(fèi)者就是目標(biāo)客戶，把目標(biāo)客戶放在第一位，滿足目標(biāo)客戶的需求和欲望，是推動(dòng)提高硬件、軟件的動(dòng)力。注重在新客戶入住前的標(biāo)準(zhǔn)交房理念，通過有效引進(jìn)目標(biāo)客戶和一般客戶退出時(shí)間差，逐步使樓層的層高從2.2M抬高的2.45M，使新入住目標(biāo)客戶對租賃房間與為抬高房間比較有一個(gè)滿意的感覺。
成本是企業(yè)非常關(guān)注的事項(xiàng)，對金額較大的成本在不影響租賃客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下進(jìn)行有效控制，大樓的用電費(fèi)用，公司是無法與供應(yīng)商商討的，公司只有督促專業(yè)的物業(yè)管理單位，注重日常營運(yùn)時(shí)間，盡量利用低谷的電量，減少峰值的用電量，如：在冬天，利用低谷時(shí)段的電量將水溫加熱，利用設(shè)備保溫的原理，隨客戶進(jìn)辦公室后，逐步釋放熱量，這樣既降低電費(fèi)的支付（低谷的單價(jià)0.35元/度，峰值的單價(jià)1.167元/度），也不影響客戶的服務(wù)。租賃客戶的愿意支付成本，就是公司的產(chǎn)品價(jià)格，作為公司向租賃客戶的開出價(jià)格，要考慮周邊同類樓宇的比較，使之感覺公司的單一業(yè)主的優(yōu)勢，對租賃大面積的目標(biāo)客戶，采用在一年期內(nèi)略有折扣，在目標(biāo)客戶續(xù)租時(shí)，對提供的服務(wù)有所肯定，物有所值而簽訂雙方都能接受的單價(jià)。
便利即指購買的方便性。公司采取的營銷的手段是，只要目前客戶有意向，即使無法提供目標(biāo)客戶所需的租賃面積，采取的留下聯(lián)系方式，通過對目標(biāo)客戶標(biāo)準(zhǔn)的不斷提高，騰出租賃面積，做好銜接工作。對目標(biāo)客戶的退租做好挽留工作，從搬遷、裝修、員工的交通時(shí)間等可見成本進(jìn)行提示，做到留下一如既往提供良好服務(wù)，搬離的歡迎再來。
溝通是指與租賃客戶的溝通，即雙向溝通，辦公樓的租賃，是市場營銷的全過程，從目標(biāo)客戶入住開始，物業(yè)服務(wù)后續(xù)跟進(jìn)，提供良好的設(shè)備、設(shè)施和服務(wù)保障，重視客戶每一次有效投訴，把客戶投訴納入完善服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)開始，特別對硬件的投訴，要?jiǎng)?chuàng)造條件來完善。
（三）調(diào)整目標(biāo)客戶的結(jié)構(gòu)，提升服務(wù)質(zhì)量
經(jīng)過幾年間的努力，公司現(xiàn)金流量上能夠維持經(jīng)營上的需要。通過對目標(biāo)客戶標(biāo)準(zhǔn)的不斷提高，公司的租賃單價(jià)逐步上升，具體為1F-8F從2002年的1.02元/M2/天、1.62元/M2/天、1.82元/M2/天至2005年的2.45元/M2/天（含物業(yè)管理費(fèi)），同樣9F-23F租賃也是單價(jià)逐步上升從2002年的1.67元/M2/天、2.14元/M2/天、2.40元/M2/天至2005年的2.72元/M2/天（不含物業(yè)管理費(fèi)），目標(biāo)客戶標(biāo)準(zhǔn)的不斷提高意味著服務(wù)質(zhì)量的提高，從保安、保潔隊(duì)伍著手，規(guī)范服務(wù)。公司在租賃客戶上也有所選擇，同時(shí)引進(jìn)了一些有實(shí)力、有影響力的客戶。入駐企業(yè)主要為IT企業(yè)、保險(xiǎn)公司和事務(wù)所，有實(shí)力的大公司的入駐，不僅提升了大樓的品牌知名度，也保障了公司租金的及時(shí)回籠。
經(jīng)過幾年的努力，公司在有限的財(cái)力下，對需調(diào)整硬件設(shè)施作了規(guī)劃，并實(shí)施對物業(yè)設(shè)備的改善，解決了所有的法律訴訟，對公司之間的欠款，逐步厘清，這樣公司在法律上是一個(gè)清晰的企業(yè)了。
公司的可租面積為3.3萬M2，從公司的幾年出租率穩(wěn)步提高中可看到，1F-8F的出租率從2002年的79.5%、71%、73%至2005年34%，同樣9F-23F出租率從2002年的87.18%、94%、96%至2005年92%，尤其是2005年9F-23F辦公樓的租金平均單價(jià)從2004年的2.4元/M2/天上升至2.72元/M2/天，較當(dāng)時(shí)上海甲級(jí)寫字樓市場的平均租金6.88元/M2/天，具有相當(dāng)?shù)膬r(jià)格優(yōu)勢。但公司要提升1F-8F的租賃單價(jià)遇到了瓶頸，1F-8F建造時(shí)的定位是汽車展廳，由于在1-8F裙房汽車經(jīng)營多年來一直難以產(chǎn)生效益，是維持現(xiàn)狀還是對1F-8F的功能重新定位，擺在了經(jīng)營班子面前。
（四）適應(yīng)租戶需求，重新定位大樓功能
1.重新審視環(huán)境
多功能展示廳的招商及經(jīng)營狀況不理想。如何使1F-8F創(chuàng)造效益，通過運(yùn)用SWTO分析，對功能的定位進(jìn)行分析，使之符合目標(biāo)客戶的需求。
上海市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境整體繼續(xù)向好、靜安區(qū)快速發(fā)展、南京西路商務(wù)圈發(fā)展壯大、外來企業(yè)的繼續(xù)進(jìn)駐，為處于城市中心地塊內(nèi)的國際集團(tuán)大廈發(fā)展其他業(yè)態(tài)提供了極好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
國際集團(tuán)大廈9層以上早已開始出租，積累了辦公樓物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)，如若國際集團(tuán)大廈1～8層亦定位商務(wù)辦公，將對于今后提升樓宇品位、進(jìn)入高端辦公樓市場、獲取高附加值具有重要的借鑒作用。
國際集團(tuán)大廈位于威海路、石門路口，交通便捷，地理位置優(yōu)越，容易受到南京西路已形成的集聚效應(yīng)的輻射。
國際集團(tuán)大廈1～8層原定位于汽配零售及商務(wù)展示，與靜安區(qū)規(guī)劃的功能不相一致，如不改造，會(huì)面臨產(chǎn)業(yè)鏈難以做大做強(qiáng)的問題。如若改造，向其它業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換，則進(jìn)入成本或風(fēng)險(xiǎn)較高。主要體現(xiàn)在：
改造成大型百貨商場，則單層面積過?。?050M2/層），而且面臨南京西路的高檔商業(yè)街和石門路特色服飾街的競爭，易處于劣勢。
如改造成與四季酒店錯(cuò)位競爭的中高檔賓館酒店，則因技術(shù)難度會(huì)導(dǎo)致投入改造成本高，且消費(fèi)客戶群體難以保證。
其次，國際集團(tuán)大廈位于威海路汽配街，周邊環(huán)境影響了其整體定位與品位，提升難度較大，以國際集團(tuán)大廈9層以上商務(wù)辦公客戶為例，客戶群體中小企業(yè)偏多，租金和定位都較低，與緊鄰的晶采大廈較高的租金形成了鮮明的對比。
再次，國際集團(tuán)大廈停車位相對不足，配套服務(wù)的不足給業(yè)務(wù)競爭也帶來了不利；服務(wù)、成本控制、管理水平等也有待提高。
2. 改建相應(yīng)樓層
從2005年底開始，公司按照董事會(huì)批準(zhǔn)的將裙房定位高檔的辦公樓設(shè)想，對裙房租戶進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的清理調(diào)整，為改造做了準(zhǔn)備。隨著聯(lián)合證券等客戶的退租和公司的主動(dòng)調(diào)整，尤其是對租金低、狀況差的客戶作有效調(diào)整，使得的出租率有所下降。由于功能方面的差異（1-8F為商場，9-23F為辦公用房），平均租金和出租率也有所不同，2006年起公司對9-23F空余面積進(jìn)行了改造裝修，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)交房，對新租客戶參考市場行情，合理定位租金，對續(xù)租客戶根據(jù)具體情況，租金作相應(yīng)的調(diào)整。
根據(jù)國際集團(tuán)大廈新的改建方案，將1F-8F定位為辦公樓。經(jīng)過招投標(biāo)選擇施工隊(duì)伍，辦妥一系列的相關(guān)手續(xù)，在2007年下半年正式進(jìn)入施工階段，拆除2F至8F的12臺(tái)自動(dòng)扶梯，保留1F至2F的2臺(tái)，增加1F-8F的3臺(tái)觀光梯， 同時(shí)1F至8F的2臺(tái)有機(jī)房電梯改造為1F-至9F的無機(jī)房電梯。整幢物業(yè)共有11臺(tái)電梯，其中裙房有7臺(tái)電梯，3臺(tái)為主樓客梯B2至23F（其中2F-至9F不停）及1臺(tái)消防梯（兼貨運(yùn)電梯）。新分布后的電梯將整幢大樓裙房與主樓相對獨(dú)立，分隔人流；新增2F-至8F的 7臺(tái)全熱新風(fēng)交換機(jī)，大大改善2F-8F的新風(fēng)質(zhì)量，引進(jìn)了管理理念和手段，提升了樓宇品質(zhì)、增強(qiáng)了服務(wù)功能，形成了核心競爭力。
篇13
一、健全管理體系、{動(dòng)各方力量，從單一管理積極變身為社會(huì)綜合集成管理模式
1.建立聯(lián)動(dòng)體系，推進(jìn)社會(huì)管理體系建設(shè)。以“多元協(xié)作、分級(jí)負(fù)責(zé)、歸口管理”為方針，成立以物業(yè)公司為主的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，強(qiáng)化綜合體的政策研究、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督考核及重點(diǎn)項(xiàng)目管理。同時(shí)，建立聯(lián)席工作會(huì)制度，聯(lián)合社區(qū)居委會(huì)、托幼園所、學(xué)校、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、公安、社會(huì)專業(yè)公司及群眾組織等不同層面的負(fù)責(zé)人員，定期召開聯(lián)席會(huì)議，在志愿服務(wù)、文化活動(dòng)等方面加大共建力度，在資金投入、人員物資支持等方面加大向政府的爭取力度。形成以社區(qū)服務(wù)綜合體為平臺(tái)，整合政府、企業(yè)、社會(huì)三方面資源的社會(huì)管理格局。
2.調(diào)動(dòng)各方力量，深化社區(qū)自治體系建設(shè)。本著“居民自愿、擇優(yōu)選取、逐步壯大”的原則，持續(xù)壯大志愿者服務(wù)隊(duì)伍，并系統(tǒng)培訓(xùn)，優(yōu)中選優(yōu)，著力培育志愿者骨干，不僅在綜合體內(nèi)部管理、活動(dòng)組織、小區(qū)秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生管理等方面發(fā)揮居民自主管理、自主服務(wù)職能，還要?jiǎng)訂T各類群體參加扶貧幫困、秩序維護(hù)、糾紛調(diào)解、維護(hù)穩(wěn)定、治安巡邏等志愿服務(wù)，以群眾的力量做群眾的工作，逐步推進(jìn)社區(qū)內(nèi)部民事民議、民事民辦、民事民管，實(shí)現(xiàn)居民自我教育、自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督的目標(biāo)。
二、導(dǎo)入政府職能、整合社會(huì)資源，從單項(xiàng)服務(wù)的供應(yīng)者變身為提供社會(huì)整體服務(wù)的集成者
1.導(dǎo)入政府職能，共享惠民政策。導(dǎo)入政府社會(huì)管理職能和相關(guān)企事業(yè)單位社會(huì)管理及服務(wù)職責(zé)。開辦兩個(gè)服務(wù)大廳。即“一卡通”收費(fèi)服務(wù)大廳，企業(yè)物業(yè)、供熱、水電、通信等繳費(fèi)一卡通；“一站式”政務(wù)服務(wù)大廳，將日常社會(huì)保險(xiǎn)、居民落戶、駕駛證年審等政府業(yè)務(wù)引入小區(qū)，居民不出家園就可辦理。同時(shí)，借助政務(wù)大廳，爭取政府養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)及機(jī)構(gòu)運(yùn)營補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、高齡老人補(bǔ)貼、城市低保、困難救助等政策。使小區(qū)居民共享各項(xiàng)普惠政策。
2.集合警民資源，強(qiáng)化社區(qū)治安。積極爭取地方公安的支持，從完善機(jī)制、加強(qiáng)安保方面入手，建立警民聯(lián)合的社區(qū)防范體系。定期邀請片區(qū)民警，針對各物業(yè)分公司經(jīng)警，在治安巡邏、法制宣傳等方面開展專題培訓(xùn)，以案例的形式傳授相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。按照“一區(qū)一點(diǎn)”的要求，在每個(gè)小區(qū)的門衛(wèi)設(shè)立警務(wù)聯(lián)系點(diǎn)，將社區(qū)民警聯(lián)系電話、報(bào)警電話及警務(wù)聯(lián)系制度進(jìn)行公示，并與包片民警結(jié)合，共創(chuàng)安全社區(qū)。建立治安聯(lián)防隊(duì)伍和群防群治網(wǎng)絡(luò)體系，組織老會(huì)戰(zhàn)、老黨員、老干部和老家屬成立“四老巡邏隊(duì)”，協(xié)助物業(yè)加強(qiáng)與住戶溝通，調(diào)節(jié)鄰里糾紛。
三、提供專業(yè)方案，發(fā)展增值服務(wù)，從單一型服務(wù)延伸為專業(yè)集成化服務(wù)
1.抓住用戶需求，提供專業(yè)解決方案。面向業(yè)主提供不同層次、不同方位、不同類別的服務(wù)，使業(yè)主享受到更具附加值的全面服務(wù)。采取企業(yè)建設(shè)、居民監(jiān)督、社會(huì)單位承辦、市場化運(yùn)作的方式，有序引進(jìn)放心食品、綠色蔬菜、便民超市、特色餐飲、洗浴休閑、家政中介等社會(huì)資源，滿足居民日常生活需要。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)商日益重視前期物業(yè)介入，在包括物業(yè)管理戰(zhàn)略的制定、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)、物業(yè)維修運(yùn)行管理、綜合管理服務(wù)等方面提供專業(yè)的解決方案及服務(wù)，增加咨詢服務(wù)收入，形成以基礎(chǔ)管理物業(yè)為主，兼而開展多種經(jīng)營服務(wù)的“一主多副”的發(fā)展模式。
2.創(chuàng)建信息服務(wù)平臺(tái)，增加信息服務(wù)收入。搭建便民服務(wù)平臺(tái)。充分利用社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商擴(kuò)張自身發(fā)展、擴(kuò)大自身影響的需要，立足社區(qū)服務(wù)的地緣優(yōu)勢，選擇一批優(yōu)質(zhì)的社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商為業(yè)主群體長期的、及時(shí)的提品或服務(wù)，并根據(jù)業(yè)主的不同需求，提供不同的信息。完善生產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)。強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)生產(chǎn)指揮、報(bào)修處理、統(tǒng)計(jì)分析及運(yùn)行監(jiān)控等職能。同時(shí)設(shè)置生活信息一點(diǎn)通、物業(yè)服務(wù)預(yù)約平臺(tái)等多項(xiàng)服務(wù)專欄，使居民在一點(diǎn)通網(wǎng)站就能享受到周邊銀行、醫(yī)院、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以及市內(nèi)公共交通、長途汽車、火車、飛機(jī)時(shí)間表等吃穿住行的生活信息以及更加周到細(xì)致的報(bào)修服務(wù)和超值服務(wù)。
3.發(fā)展增值服務(wù)，增加勞務(wù)服務(wù)收入。在做好物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，挖掘增收潛力，盤活資產(chǎn)，深耕社區(qū)資源，提供傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的基礎(chǔ)產(chǎn)品，擴(kuò)大收入來源。通過招商及聯(lián)合經(jīng)營的方式，開展寫字樓餐飲等拓展服務(wù)，利用住宅區(qū)路燈燈箱、樓體等公共設(shè)施，開展小區(qū)廣告業(yè)務(wù)，提升小區(qū)服務(wù)品質(zhì)。同時(shí)，結(jié)合物業(yè)專業(yè)化服務(wù)優(yōu)勢，積極拓展辦公樓、寫字樓的物業(yè)管理項(xiàng)目，拓展盈利空間提升服務(wù)收入。
四、抓住行業(yè)趨勢，倡導(dǎo)節(jié)能環(huán)保，從單純的小區(qū)管理者升級(jí)為未來社區(qū)建設(shè)的引領(lǐng)者
1.提升物業(yè)科技含量，深化節(jié)能環(huán)保。研究數(shù)字化地下管網(wǎng)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)供熱、水、氣及油管線的動(dòng)態(tài)監(jiān)測，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，做到事先處理，有效避免破壞地表設(shè)施。開展供熱系統(tǒng)能耗評(píng)價(jià)技術(shù)研究，對供熱系統(tǒng)能量消耗的監(jiān)視和測量，尋找提高管網(wǎng)輸送效率的途經(jīng)和方法，實(shí)現(xiàn)合理供熱，分戶供熱。
