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篇1
年 月 日
附：驗房師的工作范圍和流程
驗房師主要是對已建成并即將投入使用的房屋進行客觀全面檢驗工作，其檢驗工作范圍如下六個方面：
1、房屋外觀檢驗
〈1〉房屋外墻裝修檢驗 〈2〉房屋外墻構造檢驗 〈3〉房屋屋頂檢驗 〈4〉房屋入口與墻角檢驗
2、房屋室外環境檢驗
〈1〉房屋間距是否滿足規劃要求 〈2〉房屋周邊環境是否符合規劃圖 〈3〉住區配套設施是否已配置到位 〈4〉停車位等附加條件是否到位
3、房屋室內檢驗
〈1〉房屋結構主體的檢驗 〈2〉房屋主要功能房間的表面檢驗 〈3〉房屋門窗(或門窗洞)的檢驗 〈4〉房屋輔助部分的檢驗(陽臺、儲藏空間等)
4、房屋公攤部分的檢驗
〈1〉公共門廳與過道的檢驗 〈2〉樓梯間與電梯間的檢驗 〈3〉信報箱等必備設施的檢驗
5、房屋設備部分的檢驗
篇2
第2后磨牙部分或完全脫位是拔除下頜近中或水平阻生智齒過程中出現的一種較為嚴重的并發癥[1]。傳統的處理方法為盡快將脫位牙復位,并以鋼絲結扎固定。在臨床實踐中我們偶然發現將完全脫位的第2后磨牙立即復位后未結扎,約病人一周復診,因該病人曾拔除對側下頜智齒,自覺反應程度相似,僅僅是第2天的局部疼痛和腫脹較明顯,但表面牙齦的愈合程度在1周時和未出現鄰牙松動或脫位的智齒拔除者相比沒有明顯差異,1個月時復診牙齒已經穩固,無叩痛。該病例促使我們近8年來認真記錄了出現該并發癥的患者,并進行了定期復查和回訪,希望總結出不結扎僅復位的方法的可行性。
1 資料與方法
記錄2001年6月~2008年11月我院口腔科智齒拔除術中出現第2后磨牙部分或全部脫位的病例15例,脫位后牙齒不做任何處理,立即手法復位。其中手法復位后不予結扎者9例(4例完全脫位,5例不完全脫位);鋼絲結扎固定者6例(1例完全脫位,5例不完全脫位),對比兩種方法處理后第2后磨牙的愈合效果。統計學方法采用Wilcoxon兩樣本比較秩和檢驗,所有數據均使用SPSS11.5軟件進行分析。
2 結果
手法復位后不予結扎者牙齦愈合及牙齒恢復穩固的時間與結扎者無顯著性差異(P>0.05),均在1周已無紅腫,2周時拔牙窩表面牙齦已經愈合;1個月復查時脫位牙已恢復穩固無叩痛,3個月復查時亦無松動出現;但不結扎組的牙齦指數明顯好于結扎組,差異有統計學意義(P
本組資料表明,下頜智齒拔除術中脫位的第2后磨牙無需結扎固定,只要手法復位即可。
3 討論
阻生智齒拔除術中鄰牙松動或脫位的處理方法多年來一直是復位后結扎固定,本回顧性研究的結果讓僅復位無結扎的方法浮出水面,此法之所以有較好的臨床效果,筆者認為與以下幾點有關。①下頜第2磨牙是多根牙,牙根的形狀多為頰舌向寬近遠中向窄的扁根[2],這一特殊的解剖結構使之一旦復位后不易發生扭轉或移位;②下頜磨牙固位方向因與重力作用及咀嚼壓力方向一致,不易發生再次脫位;③拔牙術中引發的鄰牙脫位可以在最短時間內復位,整個過程基本完成在脫位后的幾秒鐘內,固牙周膜的污染較少,易于愈合;④結扎固定中結扎絲對牙周組織的刺激會引發牙齦炎癥[3],加上結扎后帶來的刷牙效率下降,使不結扎組的GI明顯好于結扎組。
綜上所述,在智齒拔除術中發生脫位的下頜第2磨牙僅靠手法復位就可以獲得較好的臨床療效。這樣做不但可以減輕病人的牙齦炎癥還可以緩解病人緊張情緒,減少醫患糾紛。因為該并發癥的發生率較低,故本試驗的病例數較少。今后在臨床實踐中會繼續積累該類病例,并擴增調查對比的角度,如牙髓活力的遠期變化和牙齒愈合方式等,以期更全面地闡述該方法的可行性。
[參考文獻]
[1] 邱蔚六,張震康,王大章,等. 口腔頜面外科學[M]. 第5版. 北京:人民衛生出版社,2003:79-80.
篇3
【Abstract】 Objective To evaluate and compare the outcomes of double Endobutton and clavicular hook plate for the treatment of Rockwood type Ⅲ-Ⅴacromioclavicular ioint dislocation.Methods We have conducted two groups of patients，one for double Endobutton(18 patients) and another for clavicular hook plate(24 patients),for 10-18 months follow-up.To compare shoulder pain incidence and shoulder motion difference between two groups.Results Shoulder pain incidence was significantly different in which double Endobutton group was 5.5% and clavicular hook plate group was 45.8%.The double Endobutton group showed a better shoulder motion than the clavicular hook plate group.According to Karlsson standard，the clinical effect in two groups was not significant statistically(P>0.05)，for Endobutton group was 83.3％ good (15 patients)，16.7％ better (3 patients)，excellence rate was 100％and clavicular hook plate group was 62.5％ good (15 patients)，33.3％ better (8 patients),4.1% poor（1 patient），excellence rate was 95.8％,however the excellence rate was significant high of the fomer group (P
【Key words】 Acromioclavicular joint dislocation； Endobutton； Clavicular hook plate
肩鎖關節脫位是臨床上比較常見的肩部損傷，發生率約占肩部損傷的12％。目前，多數學者認為Rockwood Ⅰ、Ⅱ型急性脫位應行保守治療，Ⅳ、Ⅴ及Ⅵ型脫位應行手術治療，但對Ⅲ型脫位是采取手術治療還是保守治療仍存在一定爭議。但是大部分學者傾向于早期手術。目前臨床上手術治療肩關節脫位的方法較多，其中以鎖骨鉤鋼板應用最為廣泛，但近年來很多文獻研究顯示它也會引起肩峰撞擊、肩部疼痛、關節活動受限等并發癥［1］。2007年，Struhl［2］首次報告重建喙鎖韌帶的方法治療慢性Rockwood Ⅲ型及Ⅳ型肩鎖關節脫位的技術，使用的固定物為內置紐扣鋼板（Endobutton）。2009年6月，本科開始使用雙Endobutton鋼板治療RockwoodⅢ～Ⅴ型肩鎖關節脫位。本文采用雙Endobutton鋼板與AO鎖骨鉤鋼板治療Rockwood Ⅲ～Ⅴ型肩鎖關節脫位，對術后功能恢復和并發癥等進行比較，探討兩種方法的術后療效。
1 資料與方法
1.1 一般資料 2009年6月～2011年8月，按照自定的標準選擇住院手術的肩鎖關節脫位病例共42例，男28例，女24例；年齡32～58歲，平均41.5歲；左側22例，右側20例，均為閉合性損傷。42例患者隨機分成兩組，A組采用雙Endobutton鋼板治療，B組采用AO鎖骨鉤鋼板治療；其中雙Endobutton鋼板組18例，AO鎖骨鉤鋼板組24例。入選標準：(1)年齡小于60歲；(2)閉合性Rockwood Ⅲ～Ⅴ型脫位；(3)單純單側肩鎖關節脫位；(4)手術時間為傷后7 d內；(5)手術由骨科副高級以上職稱醫師完成；(6)隨訪時間在6個月以上。
1.2 手術方法 （1） 雙Endobutton鋼板固定：頸叢麻醉成功后，患者仰臥位，取鎖骨遠端直切口，由喙突偏上方延及鎖骨遠端表面，長約5 cm。暴露鎖骨外側端、喙突及斷裂的喙鎖韌帶、適當清理喙突內側緣軟組織，一把甲狀腺拉鉤從喙突內側伸入喙突下，使喙突的內側和下方均有拉鉤保護。復位肩鎖關節，兩枚細克氏針臨時固定，使用直徑為2 mm的克氏針在喙突正上方鎖骨干距離鎖骨前緣5 mm處向喙突根部正中鉆孔貫穿喙突，C臂機透視克氏針位于喙突正中，用4.5 mm鉆頭沿克氏針鉆孔，測量鎖骨-喙突孔的深度，選擇適當長度的帶絆Endobutton鋼板置于喙突下方，并通過直徑為1.0 mm的胸骨鋼絲引導使環形絆拉出于鎖骨上表面。選擇另外一個不帶絆Endobutton鋼板側放入環形絆中，同時再用兩根2號不可吸收的Ethibond縫線分別穿過第二個Endobutton鋼板上的第2、3孔和第1、4孔，翻轉鎖骨上Endobutton鋼板，使其緊靠鎖骨平放，將兩束鈕扣上的縫線各自打結，鎖定環形絆。修復殘余的喙鎖韌帶后，逐層縫合三角肌及斜方肌，關閉切口。典型病例見圖1及圖2。（2） AO鎖骨鉤鋼板固定：頸從麻醉后，患者取沙灘椅，將鎖骨鉤鋼板自肩鎖關節囊后方插入肩峰下，然后將肩鎖關節復位，鎖骨鉤鋼板用螺絲釘固定于鎖骨上，修補斷裂的肩鎖韌帶、喙鎖韌帶及肩鎖關節囊。
1.3 圍手術期處理 兩種手術方式圍手術期術前30 min及術后24 h應用抗生素。術后前臂吊帶懸吊4周，術后三角巾懸吊4周。第2天進行手指和前臂功能活動。疼痛不明顯后即可行肩關節鍛煉，3個月內不能進行體育活動。
1.4 術后隨訪內容及療效評價 臨床隨訪：術后1、3、6個月門診復查1次。以后每隔半年隨訪，對患者肌力、肩部疼痛、肩關節外展活動度進行評估。療效評價：根據Karlsson標準對術后肩關節總體療效進行評價，分為優、良、差。對兩組病例術后出現的并發癥進行比較。
1.5 統計學處理 所有資料采用SPSS 16.0統計學軟件包進數據處理。對兩組的并發癥、術后隨訪內容等進行比較，以均數±標準差形式表示的指標采用成組設計t檢驗；計數資料采用Fisher精確概率法；以等級資料表示的指標采用秩和檢驗。P
2 結果
本組42例全部得到隨訪，隨訪時間8～18個月，平均14.2個月。術后隨訪結果如下。
2.1 臨床隨訪結果 術后兩組比較，雙Endobutton鋼板組的肩部疼痛發生率較低，肩關節外展活動度優于鎖骨鉤鋼板組，兩項比較差異有統計學意義(P
2.2 療效評價結果 參照Karlsson評定標準，雙Endobutton鋼板組優15例，良3例，優良率為100％；鎖骨鉤鋼板組優15例，良8例，差1例，優良率為95.8％。見表2。
2.3 術后并發癥 鎖骨鉤鋼板組與雙Endobutton鋼板組比較，兩組均未出現感染、內固定物松動等并發癥，前者易出現肩關節疼痛及肩關節活動受限。
3 討論
肩鎖關節是一個微動關節，它依靠關節囊韌帶和囊外韌帶的完整來保持穩定，在肩胛帶的功能中起著重要的作用。RockwoodⅢ型以上的肩鎖關節脫位由于都伴有喙鎖韌帶及肩鎖組織的撕裂，大多數學者主張手術治療。目前臨床上采用的手術方法較多，包括肩鎖關節內固定、喙鎖韌帶重建與固定、鎖骨遠端切除、動力肌肉移位、關節鏡手術等，但療效爭議頗大。近幾年來鎖骨鉤鋼板已逐漸成為手術治療肩鎖關節脫位的主要選擇。該方法允許肩鎖關節再一定范圍和平面內微動，有臨床研究顯示其療效明顯優于克氏針和喙鎖間加壓螺釘［3］。然而隨訪發現它也存在一定的不足：（1）鉤鋼板的固定會在一定范圍內限制肩關節的內旋和外展功能。（2）鉤鋼板固定時以鎖骨外側端為支點。鋼板鉤板結合處承受的應力異常增大，在隨訪時偶有鋼板斷裂。（3）鎖骨鉤鋼板的鉤端插入肩峰下后，使肩峰下間隙內容積增加，在肩關節外展及上舉過程中，岡上肌腱在肩峰下方滑動易與鎖骨鉤發生碰撞、摩擦而產生異物或疼痛感。
Mazzocca等［4］通過試驗證實，解剖重建喙鎖韌帶比改良的Weaver-Dunn術式維持位置穩，并且前后向的移位少，更接近生理狀況，更能保持肩鎖關節功能。Endobutton鋼板位于喙突下和鎖骨上，重建了喙鎖韌帶符合解剖學重建原則。該裝置的袢為聚酯材料，強度和穩定性超過自然韌帶復合體的40％，Endobutton鋼板為鈦合金材料，組織相容性好，無需二次取出。重建后的穩定性足以維持至肩鎖喙鎖韌帶的愈合，故不需另外的韌帶移植，但對于陳舊性肩鎖關節脫位，如不進行韌帶移植，易發生內置紐扣鋼板的切割移位。鈕扣鋼板的袢為連續環形，不可能發生線結松脫。本研究中18例采用Endobutton鋼板治療的患者均復位滿意，術后關節功能恢復較好，與鎖骨鉤鋼板組相比，差異雖無統計學意義(P>0.05)，但其優秀率明顯高于鎖骨鉤鋼板組。在鎖骨鉤鋼板組患者中有11例出現術后肩部疼痛。國內韓綱等［5］的研究證實，鉤鋼板術后肩痛與肩峰撞擊及肩峰端應力集中有關。與鎖骨鉤鋼板的杠桿復位原理不同，EndobuRon鋼板主要是通過重建喙肩韌帶來保持肩鎖關節的穩定，肩峰端未受干擾，所以該組術后無一例患者出現肩峰撞擊癥狀。正因此，Endobuuon組在術后關節活動度，肩痛等方面要略優于鎖骨鉤鋼板組，療效優秀率亦高于鎖骨鉤鋼板組。
本研究顯示，此兩種方法均具有手術簡單、復位滿意、內固定堅強、允許早期鍛煉等優點，而且總體療效優良率也無顯著性差異，但EndobuRon鋼板對肩鎖關節的干擾要明顯小于鎖骨鉤鋼板，而且術后也無需二次手術拆除，特別適用于年輕患者及運動員。當然目前該方法手術病例還不多，進一步的療效比較尚需大宗病例長時間的隨訪來明確。
參 考 文 獻
［1］ 朱義用，汪建良，許科峰，等.鎖骨鉤鋼板治療肩鎖關節脫位和鎖骨遠端骨折的肩痛原因分析.中華創傷骨科雜志，2007，9(7)：692-693.
［2］ Struhl S.Double endobutton technique for repair of complete aeromioelavicular joint dislocations.Tech Shoulder Elbow Surg,2007，8(4)：175-179.
［3］ 隋海濤，陳建文，許多良，等.三種內固定方法治療AllmanⅢ度肩鎖關節脫位療效分析.中華創傷骨科雜志,2006，8(3)：279-281.
篇4
那么如何對這些文書進行公證?又需要提供哪些材料?具體程序是什么?費用是多少?記者帶著這些問題采訪了有關法律人士。
四種文書必須公證
近日，記者接到讀者張先生的咨詢電話。張先生告訴記者，他近日看中一套位于閔行平吉新村內的房產，他對房型、樓層、周邊配套等所有條件都很滿意，而且房價也較為合理。但是有一件事讓他感到有些不安，就是這套房產是夫妻共同財產，賣家稱妻子留學在外，無法回國與之共同簽訂購房買賣合同。賣家同時表示他手里有妻子的委托書，也就是說，出售這套住宅已經征得了他妻子的同意。
張先生對房產交易方面的法律知識有一定的了解，他知道如果有人背著另外一方將共同財產出售出去，這種交易是不受法律保護的，如果財產的共有人向法院，勝訴的可能性很大，也就說，買賣很有可能會失敗。而張先生也曾聽說過這樣的情況，此前在房價快速上漲時期，有極少數賣家在簽訂買賣合同之后，看到房價又漲了不少，于是以未征得其他共有人同意為由，要求法院解除買賣合同。
雖然賣家聲稱手中掌握有妻子的授權書，那么是不是只要看到這份委托書，或者取得復印件，就可與之辦理其他買賣手續了呢?法律專家表示，僅僅只是見到授權書還是不夠的，而是要對委托書進行公證，否則就無法辦理交易手續。
上海榮業律師事務所律師郭韌表示，在二手房買賣過程中，涉及到公證的文書主要有以下四個方面：
買賣合同公證
主要針對房屋買賣當中一方當事人為境外人的情況，現在上海政策規定，在房屋買賣過程當中如一方為境外人則買賣合同必須經過公證后方生效，有境外人的客戶如果不經公證則無法送交易中心交易，所以境外人在上海辦理相關房屋買賣必須辦理買賣合同公證手續。根據上海市公證處出具的收費標準，房屋總價為人民幣500000元以下的，買賣合同公證費為總價的0.3％。房屋總價為人民幣500000元以上的，則以各自標準來收取，如總價在500001～5000000元之間的，買賣合同公證費為總價的2.5‰＋250元。其他不同成交總價的情形收取具體標準可見買賣合同公證費收費標準對應系數表。
委托公證
主要指房東或客戶方無法親自辦理相關房產過戶手續，只能委托其他人或中介公司辦理相關手續，由于手寫委托書交易中心無法確認其真實性，交易中心一般會要求無法親自到場的當事人出具公證后的委托書方能為其辦理相關的過戶手續。由于現在上海房屋大多通過中介公司來交易，中介公司為方便交易大多會要求客戶辦理委托公證手續，所以不論是境外人或本地人在房屋交易中大多會辦理相關的委托公證手續，而委托公證費則因委托內容的不同而分為300～500元不等。
委托公證所涉及到的文書主要有出售方委托別人代為出售房地產委托書，共有產權人出售房地產委托書，以及共有產權人同意抵押房地產委托書或擔保書等。
北京中原法務部有關人士表示，由于種種原因，導致買(賣)家自己無法親自到場辦理各種購房手續，于是只有委托他人辦理，因而委托公證也較為常見。但是出于保險起見，專家建議在辦理委托公證時，最好在兩個方面多加小心，其一是確定權限，其二就是要約定好期限。
專家表示，委托他人辦理與二手房交易相關的各項手續，這肯定會涉及到一些自身利益問題，因此對于委托的權限問題應該小心謹慎為是。專家表示，買、賣方均可委托自己的親朋好友幫忙辦理繳納稅費、相關文件簽訂、產權過戶手續及物業交驗手續，但買方不宜委托簽訂合同、領取產權證等事宜，而賣方最好不要委托簽訂合同、代收定金、房款，如果有抵押最好自己去辦理抵押等事宜，這樣操作起來相對保險一些。
當然，在交易過程中，期限也是一個比較敏感的問題，這在委托公證中也需交代清楚，以免出現不必要的糾紛。
貸款合同公證(境外人士)
境外人在上海購房如需貸款，則其貸款合同必須經過公證處公證生效，只有公證處公證后的貸款合同，交易中心才會受理并辦他項權利證。貸款公證費為貸款額的0.3％＋100元。
贈與公證
在目前的二手房交易中還有一種方式即贈與，原房東自愿將房屋贈與給他人，并要求將房屋產權人名字進行更改，這是因為將房屋贈與他人，費用會比出售房屋少。在交易中心辦理產權更改就必須將贈與協議進行公證，贈與公證費是合同總價的2％。
兩種情形也可選擇公證
除了上述四種情形必須經過公證之外，還有兩種情形可以考慮引入公證機關，其一是房款提存公證，還有一種就是相關證據的保全。上海聯業律師事務所主任律師王展表示，選擇這種模式，主要是為了降低交易風險。
房款提存公證
張先生購買李先生的二手房，因為在支付房款之后，到取得房產證，中間有一段將近一個半月時間的間隔期。在這段時期，買賣雙方都存有顧慮，作為買家張先生擔心資金的安全問題，而作為賣家李先生，擔心的是交出了房產證，拿不到錢該怎么辦?
對此，王展表示，二手房交易的資金安全問題一直是購房者擔心的問題，在資金監管程序尚未健全之前，考慮在交易過程中進行房款提存公證，不失為一種明智的做法。常見的操作模式是買家把房款提存到公證機構，并同賣家約定好所有交房條件等細節問題，如交房時間、產權過戶、交房時物業的狀況等，等這些條件都實現時，賣家才能從公證機構領取房款。
由此不難發現，通過提存公證，有效地解決買賣雙方的顧慮。張先生把房款提存公證處后，只要滿足雙方約定的提款條件，李先生就可以持有關證明和張先生一起從公證處提取購房款，從而使李先生的債權實現得到了保障；從張先生的角度來說，辦理了提存公證后，由于房款交給公證處保存而不是由債權人李先生直接取得，李先生從公證處取得房款的前提必須是已經辦理完產權過戶手續，也就是說張先生實際拿到了產權證，否則，張先生仍可從公證處取回自己的購房款，保護自己的切身利益。據了解，提存公證收費標準是按標的額的0.3％收費。
證據保全公證
篇5
我們(委托人_____和受托人_____)系_____關系。我們欲以_____的名義購買坐落在__________房產一套，因我事物繁忙，不能親自前往辦理，特委托_____作為我的合法人，全權代表我辦理如下事項：
1、簽訂購房合同;
2、交納購房款，繳納稅費及相關費用;
3、辦理銀行按揭貸款手續，簽訂借款合同，抵押合同，辦理房屋抵押登記手續;
4、辦理并領取房屋所有權證、土地使用權證等證件;
5、辦理驗房、入住等房屋交接手續;
6、辦理水、電、天然氣、有線電視、電話、供暖設備等物業手續;
7、辦理與購買上述房產有關的其他一切事宜。
受托人在上述委托權限內所簽署的一切有關文件，委托人均予以承認，并承擔相應的法律責任。
受托人有/無轉委托權。
委托期限:至上述委托事項辦理完畢為止。
委托人：__________
_____年_____月_____日
公證處房產委托書
委托人：
姓名：_____ 身份證號碼：__________
受托人：
姓名：_____ 身份證號碼：__________
我擁有位于__________ [房屋所有權證：__________]的房產，現委托__________為我的人，并以我的名義在期限(____年____月____日至____年____月____日)內，辦理如下事項：
1、全權辦理提前還清上述房產銀行按揭貸款(即贖樓)手續，代為簽署融資擔保協議，代辦抵押登記注銷手續、領取房地產買賣合同或房產證等產權證明。
2、全權辦理轉讓、出售上述房產的有關手續，打印房產買賣合同，代為簽署房產買賣合同及相關文件，受托人代為收取上述房產轉讓的全部樓款或銀行按揭樓款。
3、委托人辦理簽署上述房產的房款資金監管協議及收取資金監管協議中的全部樓款。
4、受托人辦理公證、到國土、房產等有關部門辦理房產過戶手續及簽署、遞交有關文件，辦理水電、煤氣、電話、有線電視/數字電視、物業管理費、繳稅或免稅等一切相關手續。
5、到有關部門辦理與房產轉讓一切有關手續。
6、受托人辦理上述房產解除國土局買賣合同公證書以及簽署一切相關文件。
7、辦理出租管理房產及簽署租賃合同、收取租金，人有權選擇承租方并確定租賃價格。
受托人在其權限范圍及期限內簽署的一切有關合法文件及辦理相關手續，我均予承認。上述房產是指法律規定的本人份額的房產。
受托人(有/無)轉委托權。
委托人：__________
_____年_____月_____日
公證處股權轉讓委托書
委托人：某某，男(女)，某年某月某日出生，身份證號碼：__________
受托人：某某，男(女)，某年某月某日出生，身份證號碼：__________
本人系_____公司的股東，本人占有該公司_____%的股權，因擬以人民幣_____元轉讓上述公司的股權給_____，茲委托_____為本人的人，代表本人處理如下事項：
一、代表本人出席_____公司股東大會，行使表決權;
二、與_____簽訂股權轉讓協議書，并辦理公證手續;
三、辦理工商變更登記手續。
委托期限：從某年某月某日至某年某月某日止。 受托人無轉委托權。
篇6
適用于業主入住管理工作。
3.0職責
3.1管理處經理負責組織安排入住工作。
3.2總經理辦公室負責協助管理處經理安排業主入住工作。
3.3管理處物業管理員負責具體辦理入住手續。
3.4財務部負責核收各項入住費用。
3.5設備部負責收樓時發現的樓宇整改的跟進和水電的開通工作。
4.0名詞解釋
入住：是指業主收到書面入住通知，并辦理完相應手續。業主收到入住通知一個月內未辦理人住手續的，視為未入住。
5.0程序要點
5.1辦理入住手續的前提條件。
5.1.1小區(大廈)已經通過接管驗收驗收，達到入住條件。
5.1.2已經通過接管驗收，標志是：
a)房屋無重大質量問題；
b)工程遺留問題基本得到解決；
c)工程資料已經齊備；
d)業主檔案資料已經移交完畢，產權確認工作已經結束。
5.1.3達到入住的條件，這里指：
a)物業區域實現通路、通水、通電、通氣、通訊、通郵、排水、排污等基本使用功能，可以滿足日常生活所需；
b)配套設施基本齊備，建成并能夠使用；
c)管理處有固定的辦公場所并開始辦公。
5.1.4物業管理公司已經同委托方簽訂完畢《物業管理委托合同》。
5.2入住的準備工作。
5.2.1入住資料的準備：
a)根據物業區域的實際情況編寫和印制《業主公約》、《住戶手冊》、《服務指南》、《消防安全責任書》、《入住通知書》；
b)《入住通知書》的內容要求寫明管理處辦公地點、業主辦理入住手續時應帶的資料、證件及交納的費用明細，并附簡明扼要的入住流程等；
c)印刷以下各類入住表格：
——《〈業主證〉領用登記表》；
——《裝修申請表》；
——《住宅使用說明書》；
——《住宅質量保證書》；
——《鑰匙領用登記表》；
——開發公司提供的《入住驗房表》；
——《業主家庭情況登記表》；
——《入住登記表》。
5.2.2設計辦理入住手續流程圖。
5.2.3入住時的環境布置：
a)區內環境：
——入口處掛橫幅，內容有“歡迎您喬遷××”等，插彩旗，營造熱烈的氣氛；
——插指路牌，由入口處到管理處，指路牌標明“管理處”字樣；
——入口處標明管理處辦公地址和辦公時間。
b)管理處辦公環境：
——掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受；
——張貼醒目的“辦理入住手續流程圖”，辦理手續窗口設置要求做到“一條龍服務”，各窗口標識清楚，一目了然；
——物業管理人員著裝整潔，精神飽滿；
——辦公室內資料擺放整齊有序。
5.3辦理入住手續流程圖：
1.1發出入住通知。
1.1.1物業公司依據預定的入住時間，及時向業主發出入住通知。
1.1.2業主收到入住通知后，應當在規定的時間內帶齊有關證件和資料到管理處辦理入住手續。如果在規定期限到來的前3天內，業主尚未辦理入住手續的，物業管理員應再次發函或致電通知尚未辦理入住手續的業主前來辦理入住手續；超過規定期限未辦理入住手續的，物業管理員應將情況向管理處經理匯報決定是否登報催辦。業主辦理入住手續須帶以下證件：
a)《關于辦理入住手續的通知》；
b)《購房合同》原件和復印件各一份；
c)業主及家庭成員的身份證原件及復印件各一份，一寸彩照每人各一張；
d)單位購房的尚須帶齊營業執照副本及其復印件各一份；
e)委托他人辦理的，須帶業主委托書。
1.2入住手續的辦理。
1.2.1驗證：管理員在業主前來辦理入住手續時，應首先對以下證件進行檢查：
a)《購房合同》原件；
b)業主的身份證原件；
c)單位購房的還須檢查其單位營業執照副本；
d)委托他人辦理的，還須檢查業主的委托書。
1.2.2檢查無誤后，管理員將《購房合同》原件、業主及家庭成員的身份證原件、單位營業執照副本返還業主，證件復印件及業主委托書存入業主檔案。
1.2.3將業主提供的照片貼在《
業主家庭情況登記表》內。1.2.4交納入住費用：物業管理員指引業主到財務窗納入住費用，財務部根據收款項目開具收款收據。一般情況下，入住費用包括以下項目：
a)煤氣開戶費：屬代收代繳費用；
b)有線電視初裝費：屬代收代繳費用；
c)裝修保證金；
d)裝修垃圾清運費；
e)物業服務費：以物業公司與業主交接房之日起計算服務費。
1.2.5驗房收樓：
a)物業管理員在業主交完入住費用后帶業主驗收房屋，并請業主將房屋存在的問題填入《業主入住驗房表》中；
b)房屋經驗收合格的，管理員應請業主在《業主入住驗房表》中簽字確認；
c)驗收中發現問題，業主要求在其搬入前或在其二次裝修前維修的，管理處應通知開發公司在一周內給予解決，并將整改結果通知管理處：
——開發公司在一周內未整改完畢的，管理處應將整改情況反饋給業主，并告之具體再驗收時間；
——整改完畢后，由管理員通知業主二次驗收；二次驗收不合格的，由管理處經理進行跟進，并依據物業管理公司同開發公司簽訂的《前期物業管理委托合同》中的保修條款要求開發公司盡快解決。
1.2.6發放鑰匙：
a)業主收樓無問題的，物業管理員應將業主房屋鑰匙全部交給業主；
b)業主收樓有問題的，物業管理員在將鑰匙交給業主的同時，應留下一把大門鑰匙在管理處，以供維修時用；
c)業主在領取鑰匙時，物業管理員應要求業主在《鑰匙領用表》內簽名確認。
1.2.7簽署《業主公約》和《消防安全責任書》：
a)物業管理員將《業主公約》、《消防安全責任書》(一式兩份)交給業主并請業主詳細閱讀；
b)請業主簽署《業主公約》、《消防安全責任書》；
c)物業管理員將簽署后的《業主公約》、《消防安全責任書》其中一份存入業主檔案，另一份隨其他資料交業主保存。
1.2.8資料發放：物業管理員將以下資料發給業主保存并要求業主在《資料領取清單》上簽名：
a)《住戶手冊》；
b)《服務指南》；
c)簽署后的《業主公約》；
d)簽署后的《消防安全責任書》；
e)《住宅使用說明書》；
f)《住宅質量保證書》。
1.2.9開通水電。
1.2.10物業管理員邀請業主一起將水電表讀數抄錄在《業主入住驗房表》中。
1.2.11通知設備部開通該業主房屋的水電。
1.3業主檔案管理的具體辦法參見《業主檔案管理標準作業規程》。
1.4本規程作為管理處相關人員績效考評的依據之一。
2.0記錄
2.1《業主家庭情況登記表》。
2.2《業主入住驗房表》。
2.3《鑰匙領用登記表》。
2.4《業主證領用登記表》。
2.5《入住登記表》。
2.6《資料領取清單》。
3.0相關支持文件
3.1《裝修管理標準作業規程》。
3.2《鑰匙管理標準作業規程》。
3.3《業主檔案管理標準作業規程》。
4.0附錄
《關于辦理入住手續的通知》。
關于辦理入住手續的通知
尊敬的業主：
歡迎您入住本住宅小區。為了方便您辦理入住手續，現將辦理入住手續時的有關事項通知如下：
一、辦理入住手續時應攜帶的資料：
1．入住通知書；
2．業主及家庭成員身份證及復印件；
3．所有家庭成員小一寸彩照壹張(用于辦理業主證)；
4．業主委托書(委托他人辦理時需帶)；
5．營業執照副本及復印件(公司購房時尚需帶)。
二、請您于接到入住通知的一個月內，到管理處辦理入住手續；逾期不辦的，視為入住。
三、辦理入住手續流程圖(略)。
四、入住時應交納的費用(略)。
五、如有疑問，請致電：××××－×××××××。
篇7
篇8
城管部門在案件中收集了以下證據：（1）梁某某出具的由村委蓋章的情況報告，報告是梁某某以戶主身份提出重建時對房屋四至尺寸及環境保潔的保證書；（2）一份由其三個兒子潘某鑄、潘某樂、潘某裕共同簽名的情況報告，說明舊房屋是其父親潘某樹遺留的祖屋，現由三兒子潘某鑄出資興建，建成后交由梁某某居住，待其故去后再就房屋進行分配；（3）《某市集體土地房產權屬證明書》，證明書注明權屬人潘某樹，房屋占用份額為全部，房屋所有權為私有；（4）是由房屋主管部門出具的房屋安全鑒定書；（5）一份由潘某鑄、陳某某和梁某某簽名的向某銀行的個人借款合同，借款合同用途為生產經營；（6）某村社提交的證明，證明房屋是潘某樹留給其妻子梁某某居住的房屋。
城管部門依據案件調查情況（主要是潘某鑄提供和陳述的內容）作出了處理決定：依據調查的事實和收集的證據，認定梁某某是違法建設的行為人，其行為違反了《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十條、《廣州市城市規劃條例》第二十八條的規定，依據《廣州市違法建設查處條例》第二條規定，構成違法建設，且屬于嚴重影響城市規劃，無法采取改正措施消除影響的違法建設，應予以拆除，故作出了限期拆除的處罰決定。
二、提起行政訴訟后，法院對案件的審理意見
梁某某在收到行政處罰決定書后，向法院提起了行政訴訟，在行政訴訟中的申辯意見包括：一是處罰對象不正確，涉案房屋由其本人和三兒子潘某鑄共同出資興建；二是對于村民宅基地房屋，城管部門應依據《物權法》、《土地管理法》等規定，責令其補辦手續；三是根據某市“三舊”辦關于“城中村”改建有關文件規定，危房復建面積應為280平方米；四是作為本人唯一居所，懇請保留不拆除。
立案后法院為查清事實，在庭審后前往梁某某所在的集體經濟聯社經濟發展有限公司進行調查，并對潘某鑄、陳某某（個人借款合同的簽署人）進行詢問，并采納經雙方庭審質證無爭議的證據后認為涉案房址原登記產權屬人潘某樹去世后，涉案房址的宅基地繼續由潘某樹的家庭成員使用。涉案房址的新建樓房目前部分由梁某某、潘某鑄、陳某某居住，部分供出租。
最后法院判定：城管部門認定梁某某是違法建設行為人的證據主要有4份檢查筆錄、2份詢問筆錄、聽證筆錄，但上述筆錄均由原告梁某某的三兒子潘某鑄簽名，或者包括潘某鑄簽名，雖然潘某鑄本人稱其是受梁某某委托處理相關事宜，梁某某也出具了授權委托書，但城管部門沒有進一步查證梁某某事違法建設的行為人和違法建設事實。從詢問筆錄中看，潘某鑄均稱，其母親梁某某在其父親去世后，接管該地使用權及一切施工項目，而據查梁某某與丈夫潘某樹共育有四子一女，該宅基地原登記權屬人潘某樹1997年病逝后一直未進行變更登記，誰是該宅基地的使用權人，僅憑梁某某和三兒子潘某鑄的陳述進行認定，應視為證據不足。在本案審理過程中，梁某某堅稱涉案房屋是由其及三兒子潘某鑄和兒媳陳某某共同出資興建，從城管部門提供的證據來看，潘某鑄實際參與了涉案違法建設行為的全過程，且新樓房建成后，部分由梁某某、潘某鑄和陳某某居住，部分用于出租。綜觀上述情況，城管部門認定梁某某為違法建設行為人證據不充分，應視為事實不清，證據不足。故撤銷了行政處罰決定。
三、違法建設行為人的認定是順利實施行政處罰的前提
根據《中華人民共和國行政處罰法》第三十條規定“公民、法人或者其他組織違反行政管理秩序的行為，依法應當給予行政處罰的，行政機關必須查明事實；違法事實不清的，不得給予行政處罰。”。而在工作實踐中，辦理此類案件的城管部門往往是對于違法建設的用地情況、是否辦理相關手續、面積、建設時間等事實調查較重視，卻經常忽視了對違法建設行為人的認定，這主要的原因可能是因為違法建設的行為人是建設的實質投資人，在一些違法建設案件中投資人關系復雜，調查取證存在一定難度。但是對違法建設行為人的認定是案件調查的基礎和前提，行為人錯誤將直接導致案件的違法事實不清。《行政處罰法》第四條第二款規定“設定和實施行政處罰必須以事實為依據，與違法行為的事實、性質、情節以及社會危害程度相當。”這里的案件事實應包括“何人、何時、何地、何事、何情節（輕重）”，“何人”即違法主體是誰，在違法建設案件中實質投資人該承擔行政法律責任，所以查清違法建設行為人是我們認定違法事實的最基本的要素。在前述案例中，城管部門在開展調查時無論的詢問筆錄、現場筆錄、收集的證據材料中可以看到對于違法建設何時建設、何地、有無手續調查比較清楚，但是在行為人認定時卻簡單的根據經驗進行了判定，無視在收集證據時出現的一些自相矛盾的情況。這直接導致了行政處罰案件由于事實不清楚從而被撤銷。
四、城管部門在作出違法建設行為人認定時應注意的問題
1.在固化的筆錄模板中完善對違法建設行為人認定環節。如前述案件中，案件調查人員應該在案件詢問或者檢查筆錄中將違法建設行為人的認定作為制式內容進行詢問。一般詢問中會問建筑物由“何人建設、何人設計”，而在本案詢問中如果將違法建設投資人作為重點詢問內容有利于一開始發現行為人認定中存在的問題，及時矯正調查認定錯誤。案件中潘某鑄自行陳述“房屋是其父親，母親梁某某接管土地使用權和一切施工”，與其后城管部門收集由其三個兒子潘某鑄、潘某樂、潘某裕共同簽名的情況報告，報告中說明“舊房屋是其父親潘某樹遺留的祖屋，現由三兒子潘某鑄出資興建，建成后交由梁某某居住，待其故去后再就房屋進行分配”，兩份證據材料就何人出資興建存在明顯矛盾，這時如果詢問何人出資，明確房屋的實質出資人，有利于下一步收集證據明確查辦方向。
2.注意案件中單獨違法還是共同違法的判斷。對于單獨違法，行政機關應當有證據認定是單獨實施違反行政法律規范的行為，證據應當排除共同實施違法行為的可能性。對認定共同實施違法行為的，行政處罰決定應當寫明共同違法行為人在實施違法行為中所處的地位、作用和實施的具體內容，并提供相關的證據證實上述事實。在本案件中收集的證據無法排除共同實施違法行為的可能性，雖然潘某鑄說明工地是由梁某某接管，但是沒有證據表明原宅基地屬于梁某某一人所有，而梁某某與《某市集體土地房產權屬證明書》注明權屬人潘某樹共同育有三子一女，所以簡單就認定梁某某單獨實施違法建設行為不妥。如果認定共同實施，就必須調查潘某鑄在實施違法建設行為時的作用和地位，這恰恰是本案中所忽視的部分。
3.加強證據收集意識。在實踐中經常出現由委托人提供證據和接受詢問調查的情況，這些證據和情況往往城管部門所作出的決定主要依據。在這種情況下有幾點需要注意的問題：
一是應明確委托權限。在某市城管部門制式授權委托書列明的委托權限是：（1）簽收本案執法文書；（2）協助城市管理綜合執法部門調查本案；（3）行使陳述、申辯權和聽證權；（4）處理本案其他事項。根據工作實踐，應對制式文書進行修改，增加身份證號碼、期限及代為提交確認相關證據材料權限，以減少權限模糊的情況。另外根據《民事訴訟法》第五十九條規定：“委托他人代為訴訟，必須向人民法院提交由委托人簽名或者蓋章的授權委托書”。《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第二十五條規定：“當事人委托訴訟人，應當向人民法院提交由委托人簽名或者蓋章的授權委托書”。根據這一原則性規定，行政處罰中的授權委托行為當事人是公民個人的，該公民要在授權委托書上簽名或蓋章，最好能加摁指印；當事人是公司法人時，規定授權委托書的簽發人最好是公司和法定代表人一并簽發。對于行政處罰告知程序委托行為，因為行政處罰告知程序是行政執法機關必須履行的一項法定義務，此時當事人進行陳述、申辯或者要求聽證則是權利而非義務，當遇到委托人前來接受行政處罰告知時，城管部門更加應當審查好權限。
二是對于委托在行政處罰案件的效力問題，吳慶豐在《行政處罰中委托行為的法律效力》有詳細的闡述，他認為分三種情形：（1）調查詢問對象有作證能力，但無授權委托；（2）調查詢問對象有授權委托，但無作證能力；（3）調查詢問對象既有作證能力，又有授權委托，無論屬于何種情形，仍需要從合法性、真實性和關聯性等角度進行審查判斷，與其他物證、書證、證人證言等證據相互印證，形成證據鏈。在本案件中，城管部門發現的建設物原地址屬于潘某樹，而潘某鑄持有梁某某的委托授權提交了證據并接受詢問，在證據中對違法建設的投資人出現了兩種不同的情況，這就需要進一步對證據鏈上進行查證。而在其后梁某某親自參加的聽證中，城管部門仍忽視了這個問題，沒有就證據鏈條中明顯的矛盾對梁某某進行詢問，而是簡單采納了其委托人潘某鑄的陳述，認定梁某某就是違法建設行為人。由于缺乏了證據的應證，一旦發生行政訴訟，當事人就有充分理由委托人的陳述。就如同此案件一樣，當梁某某在行政訴訟中提出共同出資興建時，城管部門就陷入了行為人認定錯誤、導致事實認定不清的不利局面，造成了案件敗訴。
參考文獻：
[1]吳慶豐.《行政處罰中委托行為的法律效力》.
篇9
1.向他人或單位贈與房產，須由贈與人（房屋所有權人，下同）提出書面申請（申請書中應注明贈與房屋的原因），并提交經公證機關公證的“房產贈與書”和“房屋所有權證”。
2.私有房屋的受贈人（含法人，下同）須同時提交受贈房產的書面申請，申請中須明確確系無償贈與，并無買賣關系及經濟上的其他交換條件，私人受贈申請，還須寫明受贈人與贈與人的關系。單位受贈申請，須由法人代表簽字、加蓋公章，并附受贈單位上級機關同意其受贈的證明。
3.贈與房產、贈與人與受贈人須持上述有關證件、身份證及名章共同到房屋所在地區、縣房地產管理局辦理房產贈與申報手續，按“房產贈與申請審批表填寫說明”由經辦人代填“北京市房產贈與申請審批表”。
贈與人或受贈人因故不能親自辦理的，可出具委托書，委托他人代為辦理。委托書須經本人所在單位或有關部門證明，不在本市居住的，出具的委托書，須經公證機關公證。
4.“審批表”中有關贈與人、受贈人的情況、贈與房屋情況，雙方現住房情況及雙方關系，贈與原因，贈與人與受贈人須如實報告，經辦人詢問代填后，由雙方簽字、蓋章。
私人受贈，受贈人必須使用戶籍姓名，不得使用化名，別名或假名。單位受贈、必須使用單位全稱，不得使用簡稱，不得以個人名義受贈。
二、辦理房產贈與的工作程序及審批權限：
1.受理與初審：房產贈與手續由房政科長指定專人負責經辦，并代雙方填寫審批表的有關內容，經辦人收取的有關證件應開具“收存契證”收據。
根據房產贈與人和受贈人交驗的“申請表”、身份證件、贈與房產的有關權證、證明，經辦人須調閱房屋產籍卡及房檔，并到房屋所在地現場核實產權來源、房院位置圖形、房屋狀況、院界墻歸屬、現房屋使用、有無產權糾紛等情況與“申請表”對照是否相符，無誤后，在調查情況及意見欄內簽署初審意見，并注明到房屋現場核實的日期，由經辦人蓋章將初審件全部報送房政科長復審。
2.復審：房政科長根據“申請表”及有關證明、房屋產籍卡及房檔等資料，結合經辦人的意見進行全面審查，如有疑點，應到現場進行復查或向雙方詢問。經審查，贈與房產的產權來源清楚，無產權糾紛、符合有關政策規定、證件齊全、手續完備、無買賣行為及經濟上的其他交換條件的，可簽署同意房產贈與的意見，上報主管局長審批。
3.區縣房管機關主管局長根據復審件進行審批，并簽章，然后，將審批件轉房政科，由房政科轉估價員估價。
根據規定須經市房管局審批的，要將區縣局審批件加蓋區縣房管局公章后上報市房管局房政處。
4.估價：估價員根據“申請表”及房檔到房屋現場進行估價后，將估價金額、應收契稅金額、應收手續費金額等填入“申請表”相應欄目。按《契稅暫行條例》規定應免收契稅的，可在免收契稅欄內填寫“免收”字樣。
5.收費：估價員蓋章后將有關材料轉交此件經辦人，經辦人復核估價款額無誤后，通知受贈人攜帶收存契證收據及本人身份證件到指定地點交納房產贈與手續費。交費完畢后，經辦人應開具“北京市房產登記費”收據；并在“收存契證”收據上加蓋“已辦理房產贈與”字樣的印章。贈與人及受贈人應攜帶“收存契證”收據及“北京市房產登記費”收據作為房產贈與產權來源的憑證，辦理房屋所有權轉移登記。
6.建檔：由經辦人將房產贈與有關證明、權證及“申請表”、“收存契證”存根、估價單、“北京市房產登記費”存根一并裝訂建檔。
7.轉件：經辦人將房產贈與檔案全部轉房屋所有權登記人員登記后收存，然后由登記人員負責督促贈與人及受贈人按要求在3個月內辦理產權轉移登記手續。
三、審批原則和違章處理：
1.經查屬下列情形之一者，不予批準：
（1）無合法證件或證件不全的；
（2）有產權糾紛尚未解決的；
（3）受贈人無本市常住戶口的；
（4）經批準征用或劃撥的建設用地；
（5）由于贈與房產造成贈與方居住困難的；
（6）有買賣行為或變相買賣行為尚未查清的；
（7）單位以個人名義受贈或雙方隱瞞真實情況的。
2.名為贈與實屬買賣的，一經查明，即應根據其違章情節按《北京市房屋買賣管理暫行規定》第14條的有關規定處罰。
四、稅費收繳：
贈與契稅按1982年房價標準5倍的6％計征。
篇10
1、確認業主身份（如業主委托他人辦理裝修申請手續，應提交身份證原件和授權委托書）；正確指導業主或裝修負責人填寫《裝修申請表》；請業主提交裝修平面圖。
2、與業主及裝修負責人簽訂《裝修管理協議》一式兩份，如業主是自裝應簽訂《裝修保證書》并蓋章。
3、發放《裝修指南》請業主閱讀并簽寫《裝修承諾書》；發放《裝修、房屋使用注意事項》、《裝修管理注意事項》并請業主簽收，需口頭告知業主裝修管理的注意事項；
4、將業主裝修申請及圖紙一并交給工程部進行審核。
5、工程部審核簽寫《裝修審批通知書》后由客服部一并將業戶裝修申請全部資料交總經理審批，審批通過后通知業主與裝修負責人一并到管理處辦理裝修手續。
二、辦理裝修手續
1、請業主到物業財務交清費用：
1）裝修押金。
2）裝修垃圾清運費：按建筑面積計算。
2、管理處簽發《單元施工許可證》、《裝修審批通知書》給業主；需告知業主《單元施工許可證》須張貼在入戶大門口。
3、裝修單位須辦理工人出入證：
提交一寸彩照2張、身份證復印件1份、出入證押金、出入證工本費。辦理入伙的流程——
首先，業主收到入住通知后，應當在規定的時間內帶齊有關證件和資料到銷售中心、物業管理處辦理入伙手續，如果在規定期限到來的前3天內，業主尚未辦理入住手續的，銷售中心再次發函或致電通知尚未辦理入住手續的業主前來辦理入住手續，并做好相應記錄。業主辦理入住手續須帶以下證件：《關于辦理入伙手續的通知》、《購房合同》原件和復印件各一份、業主家庭成員的身份證原件及復印件各一份，一吋彩照每人各一張、委托他人辦理的，須帶業主委托書。
其次，入住手續的辦理。驗證：物業管理員在業主之前未辦理入住手續時，應首先對以下證件進行檢查：《購房合同》原件、業主的身份證原件、委托他人辦理的，還須檢查業主的委托書。檢查無誤后，物業管理員將《購房合同》原件，業主及家庭成員的身份證原件，單位營業執照副本返回業主，證件復印件及業主委托書存入檔案。將業主提供的照片中的一張貼在《業主家庭情況登記表》內。
再次，交納入住費用：物業客戶服務應指引業主到物業財務部交納入住費用，財務部根據收款項目開具收款收據，一般情況下，入伙費用包括以下項目：煤氣開戶費（屬代收代繳費用，小區無此配套項目的不予收費）、有線電視初裝費、裝修垃圾清理費。
管理費：預收六個月物業費等等。
再次，驗房收檔
a)物業客戶服務在業主交完入住費用后交于工程組，由物業工程組帶業主驗收房屋，并請業主將房屋存在的問題填入《業主入伙驗房表中》。
b）房屋經驗收合格的，管理員應請業主在《業主入伙驗房表》中簽字確認。
c）驗收中發現問題，應立即協商整改。
d）整改完畢，再通知業主二次驗收，二次驗收不合格的，由客服中心跟蹤改進，至合格為止。
再次，發放鑰匙。業主領取鑰匙時，應在《鑰匙領用表》中簽字。
再次，簽署《業主公約》。
再次，資料發放。
管理員將以下資料發給業主保存：《住戶手冊》、《服務指南》、《業主公約》、《住宅使用說明》、《住宅質量保證書》。
在xx物業公司工作了兩個月以后，我毅然決然地選擇了離開，不是因為我工作很累，而是因為我的心累了。經過一個星期的艱難尋業，我在新地物業管理有限公司應聘上了房管員，可是，公司領導說我是實習的，在畢業證拿到之前不給予轉正，由于我在成熟小區工作，所以，主要工作就是催費（尤其是下半年），還有一些維修事宜要動用維修基金。
經過這長達大半年的時間的實習，我覺得收費難的原因在于：
1、物業費太高，業主認為物業服務費的高低跟物業管理企業的資質有關。
2、房屋質量。
3、業主不了解物業管理的實際含意。為了加強收費效率，我覺得我們應該對不同性格的業主進行不同的溝通。
比如：
1、理性型：這樣的業主占絕大多數，凡事好說好商量，只要“曉之以理，動之以情”，敞開胸襟，坦蕩行事，因誤解而產生的摩擦、干戈自然會漸漸瓦解、冰釋。
2、憂郁型：這樣的業主看什么都是灰色的，甚至處處只看到事情的陰暗面。他們或因家庭、婚姻出現矛盾，或因事業或工作出現變故，心情煩躁就找物業管理公司撒氣，甚至無理取鬧，作為提供物業服務的一方必須敢于承受、一如既往地耐心服務。
3、情緒型：這些業主常常隨著情緒變化而變化，在與物業管理人員交流時，態度也隨著個人心情變化而起伏變化。
4、暴跳如雷型：這樣的業主，往往在事情還沒有講清楚之前，就開始無理謾罵，拍桌子、瞪眼睛。總體來說，我覺得對待不同的業主采取不同的溝通方式，才能更有效地解決問題。積極有效的“溝通”是化解矛盾的最佳良策，作為一名稱職的物業管理人員，不僅要求自身具備良好的“溝通”能力，更要在日常工作和點滴事務中不斷地培養公司員工的“溝通”能力、不斷地鍛煉他們，使所有物業管理人都能不斷探索并掌握“有效溝通”的技巧，讓“業主滿意”恒久定格。
其實，最關鍵的是要提高服務質量、加大收費管理，尤其是對于無理拖欠費用的業主可通過以下三種方法收取：
（1）一般性追繳。當上半年費用被拖欠時，物業公司在下半年向業主、住戶發催款通知單。此單將上半年費用連同滯納金以及下半年費用一起通知業主、住戶，并經常以電話催繳和登門催繳。回訪時以及在電話中要注意文明禮貌。
篇11
積極利用拆遷安置補償資金公開采（團）購普通商品住房，用于拆遷改造中產權調換的拆遷安置，以加快拆遷進程，更好地保障被拆遷人的權益。
二、團購的組織
（一）市廣播電視總臺、“新聞網”等相關媒體或街道社區等組織（以下簡稱“團購組織單位”），可通過廣播、電視、報刊、網絡等渠道《團購公約》，發起團購活動。擬購買第一套自住性或第二套改善性住房的購房消費者需團購商品住房，響應《團購公約》的，可報名參加團購活動，并委托授權團購組織單位通過公開招標、競爭性談判、協商談判等方式與房地產開發企業達成團購協議，簽訂《商品住房團購協議書》。
（二）團購組織單位應當在制定商品住房《團購公約》，并報市工商局審查備案后，方可組織團購活動。《團購公約》應明確團購參與條件、團購程序、選房規則、購房款交繳與監管、風險承擔、退出機制、交驗房辦法、委托授權團購組織單位的權限和范圍等。在公開招標、競爭性談判、協商談判前，團購組織單位應充分聽取參團成員的意見，維護大多數人的利益。參與團購的購房消費者有權就擬購買商品住房的戶型、面積、價位、裝修標準、附屬設施、功能配套等發表意見，必要時可采用表決的方式決定有關事項。
三、開發項目的團售條件
擬通過團購出售商品住房的房地產開發企業其開發項目，應當取得《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》，且經驗收完成基礎施工后，方可進行開發項目團售宣傳推介、參與團購投標、競爭性談判、協商談判和簽訂《商品住房團購協議書》。
鼓勵房地產開發企業開展商品住房團售營銷。
四、團購住房的銷售管理
團購商品住房應嚴格執行國家支持自住性和改善性住房消費，遏制投機投資性住房消費的差別化稅收、信貸政策，并按照有關商品房銷售管理的法規加強銷售管理。
（一）《商品住房團購協議書》自簽訂之日起10日內，團購（售）雙方應持《團購公約》、《商品住房團購協議書》、參團購房人名單及清冊、委托書、身份證明等材料，向市房管局辦理《商品住房團購協議書》登記備案。市房管局應將商品住房團購的相關信息在“網上房地產”網站進行公示。
（二）對已簽訂《商品住房團購協議書》的開發項目，房地產開發企業在申請商品房預售許可時，應在預售方案中載明清楚；取得商品房預售許可證后，房地產開發企業應根據《商品住房團購協議書》的約定和購房清冊，按照《市商品房銷售合同網上登記備案管理辦法》的規定，與參團購房人簽訂《商品房買賣合同》。
（三）簽訂《商品房買賣合同》和辦理《商品房買賣合同》網上登記備案后，預購人（參團購房人）轉讓商品房的，應當申請房屋轉移登記并領取房屋權屬證書后，方可上市交易；禁止預購人（參團購房人）將購買的未竣工預售商品房再行轉讓。
五、團購資金的管理
商品住房團購資金應由購房人承擔，嚴禁利用單位或財政性資金（基金）購買商品住房。團售商品住房的開發項目，在未取得《商品房預售許可證》前，原則上不得收取任何形式的預訂款，但《商品住房團購協議書》約定需支付團購訂金或購房價款的，參團購房人可按照《商品住房團購協議書》規定繳款。參團購房人繳存的購房資金應按照《團購公約》規定的資金監管方式監管，或通過設立銀行、房地產開發企業、團購組織單位三方共管賬戶的方式監管；按照《商品住房團購協議書》的約定或工程進度支（撥）付資金。資金依約支（撥）付到位后，房地產開發企業須向每個參團購房人開具發票。
篇12
這是北京天如律師事務所接到的一個棘手案子，事務所主任孫律師告訴記者，目前李小姐正準備中介公司，整個糾紛是由中介公司當初在簽訂居間合同時，未盡其職責，對賣方的真實性沒有進行認真審查造成的。
不斷走高的房價使二手房成為購房人尤其是初次置業的年輕人的首選，盡管有不菲的雜項費用（約為房款的10%，其中包括稅收、中介費等等），但正如購房者龔先生列舉出的理由：“現在現房本來不多，買二手房能看到實物、不用看沙盤，聽開發商畫餅，住的方便不方便問問周圍鄰居就好，而且省得裝修那么麻煩。”二手房的交易日益火爆，從一線城市大街小巷鋪開的中介公司門面可見一斑，就京城來說，最近兩年，北京的二手房每年的交易量都超過7萬套。
但相對于新建商品房買賣來說，二手房交易風險較高，其具有操作不規范性、過戶手續繁雜、交易雙方多為個人等特點。記者通過采訪銀行、中介及房屋買賣雙方時注意到，由于二手房有的使用時間比較長以及和賣房人之間信息不對稱，不少投資者對購買二手房還是比較謹慎。正確認識二手房交易中可能存在的風險，對于有意出售或購買的雙方來講都十分必要。購買二手房要注意哪些風險呢？通過對采訪鏈家房地產高級顧問葉先生和北京天如律師事務所的負責房地產交易的孫律師，記者發現二手房交易至少存在五項常見風險，而通過對這些風險的防范，購置二手房會更加順利。
二手房性質的瑕疵：
1、房產權利有限制。如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權性質為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。2、房產已被出租。買房應注意到該承租人在同等條件下可優先購買該房屋的權利。3、買方購買準備用作營業或辦公的，應注意房產權證上的房屋用途限定。
風險防范：
購房者在投資之前，首先要驗看該房的產權證正本，最好再到房管部門查詢一下產權證的真實性。
其次，要了解該房是哪一年建的，還有多長時間的土地使用期限；是否欠物業管理公司的費用以及市政部門的水、電、煤氣等費用。
再次，要核實產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處，要察看房屋的內部結構，看管線設置和走線情況，天花板是否有滲水的痕跡等。
最后，尤其要審查出賣人是否對標的房屋享有全部產權，弄清該房有沒有共有人、產權有沒有抵押等情況，這樣就可以使購房人免受不必要的損失。
審查產權證時，應注意到以下幾方面：
1、以優惠價、標準價購買的公房出售時要按成本價補足費用。許多職工購買原產權單位的住房時，都是以優惠價或標準價購買的。所以，購房者要確認該房屋是否已按成本價補足費用。按相關規定，以優惠價、標準價購得的房改房上市時，應該先補足標準價和成本價之間6%的差價。
2、軍產、院（醫院）產、校（學校）產的公房必須經原產權單位蓋章后才能出讓。大多數這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。
3、遠郊區縣的鄉產權房屋不能上市交易。鄉產權房屋需經國家批準，征地開發，待土地性質由集體變為國有時，才能在二級市場上進行房產交易。如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮開發的，則可以上市交易。
4、1998年以后頒發的產權證的封皮及內頁顏色、尺寸、材質和所標注的字體、字樣、字號、格式都有統一標準。紅色塑料皮的房屋產權證，基本是1998年以前取得的，而大多數《房地產所有權證》均為1998年以后頒發。
此外，購房者還要注意：在房屋買賣交易完成的同時，應要求賣方及時協助自己到房地產管理部門辦理房屋過戶手續，以防賣方看房價上漲而毀約，給買方帶來不必要的麻煩。
如果只有購房合同和發票，而未辦理產權證的房子盡量不要購買，否則也可能因為開發商的問題而最終無法辦理產權證。
賣方資質上的瑕疵：
1、賣方并非產權證上的所有人，也沒有所有人的授權。2、賣方雖是所有人之一但未取得共有人同意，前面李小姐遇到的就是這方面的問題。
風險防范：
要搞清楚房屋的產權人究竟有幾個。如果產權人有多人，而合同僅一人簽字，一旦發生糾紛，法院原則上都會認定合同無效。因此，產權人是一人以上的，一定要有委托書，而委托書最好是經過公證的。
南京市有一個三口之家，兒子為了謀取不義之財，瞞著父母把房產證和私章偷出，同時還偽造了委托書，將房子賣出。事情敗露后，買房人既搬不進，也討不回錢。像這種情況，如果在事先能查明，完全是可以避免的。
其次，與業主約定遷出時間。專業人員認為，由于歷史原因，譬如前些年的房改房，除產權人外還有共住人。他們雖然沒有產權，但法律規定他們有居住權。如果未征得他們同意，屆時他們不愿搬離的話，也會造成很大的麻煩。遇到這種情況，最好能和賣主約定遷出的條款，這樣買房者可以主動些。
二手房價格上的瑕疵：
1、二手房價格應為周邊區域新建商品房市價的2／3左右（具體視房子時間而定），過分高于此價格將存在貶值的風險。2、二手房售價中計算了違章搭建部分的價款，但實際上這部分面積并未載入房產權證。3、二手房存在未繳清的公用事業費、物業管理費等其他費用。
風險防范：
價格問題是二手房交易中的重要問題。賣方擔心賣低了，總喜歡拿同地區商品房的房價來比較，因而差價不大；而買方總強調一個“舊”字，結果往往是買賣雙方提出的價格相差懸殊，無法成交。其實，二手房估價則應從幾個方面具體分析。
房屋因素。房屋竣工后即進入折舊期，此外，樓層、朝向、平面布局等對價格也會產生相當的影響。
環境因素。在同一地段，舊房的小區環境會遜色于新住宅區，比如小區平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。
另外，地區居民的結構、文化氛圍、配套建設、有無物業管理、小區是否獨立封閉等也會對房屋價格產生較大影響。
去年8月份購房的丁小姐于去年11月底與業主辦理完過戶手續。當丁小姐拿到新的房產證準備開始過自己新的生活時，物業公司上門來收供暖費和物業費了。拿到單據后丁小姐傻了眼。原來該房屋原來的業主拖欠了近兩年的供暖費和物業費，全部算下來有將近10000元。丁小姐拒絕交費，并打電話與原先的業主聯系，可是業主拒不接電話。打電話找中介公司要求解決，中介公司卻稱，房屋交易已經完畢，交易過后所有的事情都與該公司無關。由于全部房款早已支付給原先的業主，無法從中扣除前業主所欠費用，并且房產現在也已經變更為丁小姐名下的產業，因此丁小姐只好自己承擔了全部的物業供暖費。
購買房屋一定要有正規的物業交驗過程，并且不要一次性支付全款給業主。先支付部分房款，在雙方完成物業交驗，保證物業交驗的費用結清及房屋的驗收工作后再支付剩余房款。如“我愛我家”公司，就會協助購房者與業主雙方在房屋現場進行物業交驗，并要求雙方在交驗當天填寫《物業交驗單》，確認簽字無誤后才會代購房者向業主支付購房尾款。
二手房質量上的瑕疵：
1、住宅本身的質量瑕疵。如存在漏水、墻面開裂、下水道堵塞、水壓電壓不足等情況。2、相鄰關系上的瑕疵。如鄰里之間存有公用面積糾紛、原居住人存有過度復雜的社會關系等。
一些購房者往往只看重房屋的地理位置和價格，而對于房屋質量問題卻很少關注，也往往因此出現很多在房屋成交后才出現的漏水缺電情況。
風險防范：
購房者一定要對房屋質量仔細驗看，除了實地考察外最好向左鄰右舍、物業公司詢問房屋是否做過大修或存在其他質量問題。特別是需要小心檢查屋內水、電、氣等設施是否完好，查看房屋的供電容量，以防冬夏空調開不了的尷尬，觀察屋內電線是否有老化的現象。購房者對簡單的新裝修更要多一個心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質量缺陷，如墻壁上的裂縫，天花板的滲水痕跡等。
二手房交易過程的瑕疵：
主要為交易合同對雙方的權利義務約定不明引發爭議，或交易方利用合同進行詐騙，以及交易過程規范的風險控制。
2006年8月，金先生通過中介公司看中一套房子，總價156萬元，但由于其本身已經有2套房子的抵押貸款，所以金先生擔心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行很熟，辦出貸款絕對沒有問題，于是金先生就與上家簽訂了買賣合同，并開始辦理貸款申請。然而沒想到的是，多家銀行都沒有批準貸款。為了付款，金先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于已經延期付款一個多月，他不僅向上家賠償了將近20000元的違約金，而且所出售的房屋由于過于匆忙，也比市場價低了很多。但由于沒有證據能夠證明中介公司的承諾，所以無法向中介公司索賠。
從法律關系上來看，貸款合同與房屋買賣合同屬于兩個不同的法律關系，除非在買賣合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔違約責任的條件。否則，一旦未能獲得貸款，基于買賣合同付款方式的約定，購房者就必須以其他方式支付房款，否則就構成了違約。因此在簽訂合同之前，購房者應當充分考慮到自身的支付能力和銀行信貸能力，如果中介公司承諾貸款的，應當要求其出具書面承諾或者作為付款擔保人。
風險防范：
對于金先生在交易時出現的這一問題，專業人士指出，二手房交易的風險在二手房按揭過程中同樣存在，交易雙方應盡量規避。
篇13
二、縮短各類登記的辦事時限，簡化必收要件：
（一）初始登記
辦事時限：由10個工作日改為3個工作日；
必收要件：
1．土地使用權證書復印件或土地來源批文；
2．建設工程規劃許可證；
3．房屋竣工驗收合格證明文件；
4．房屋建筑面積測量報告。
購買商品房的，以上要件由房地產開發企業統一提供。
（二）轉移登記
辦事時限：由50個工作日改為7個工作日；
必收要件：
1．房屋所有權證書；
2．房地產轉讓證明材料、文件（房地產轉讓合同，法院司法文件，房地產贈與、繼承公證書，依法處置房地產的其他批文）。
（三）變更登記
辦事時限：由50個工作日改為5個工作日；
必收要件：
1．房屋所有權證；
2．房屋翻建、改擴建的批文，房屋分割協議，名稱、面積等發生變化的有關證明。
（四）房地產抵押登記
辦事時限：由7個工作日改為5個工作日；其中：在建工程抵押由8個工作日改為5個工作日；
必收要件：
1．房地產抵押合同；
2．房屋所有權證書（以預購商品房或在建工程抵押的，則應審驗合法有效的購房合同或有權設定抵押權的證明文件）；
3．土地使用權證書復印件或用地證明文件；
4．房地產價值證明（房地產評估報告或抵押權人出具的房地產價值證明）。
（五）注銷登記
辦件時限：2個工作日；
必收要件：
1．原房屋所有權證；
2．其他有關證明文件。
（六）商品房頸售登記
辦件時限：由10個工作日改為3個工作日；
必收要件：
1．土地使用權證書復印件；
2．建筑工程規劃許可證復印件；
3．規劃總平面圖復印件；
4．工程進度證明文件；
5．預售面積核定報告。
（七）商品房預售合同登記備案
辦事時限：1個工作日
必收要件：商品房預售合同。
（八）房屋租賃登記備案
辦事時限：1個工作日；
必收要件：
1．房屋所有權證書復印件；
2．房屋租賃合同。
三、幾點說明
