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自序

我大學(xué)畢業(yè)即從事法學(xué)教育，主講民法20余年后，2005年開始專講房地產(chǎn)法學(xué)，爾后主編有《房地產(chǎn)法學(xué)》《房地產(chǎn)法實務(wù)教程》，出版有與房地產(chǎn)法相關(guān)的專著；近10余年的文章，也多與房地產(chǎn)法相關(guān)。我的一位同行好友善意戲謔道："民法是老子；民法分則的五大權(quán)

傳統(tǒng)民法學(xué)分為總則、分則；分則包括的五大權(quán)主要是指：物權(quán)、債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)、繼承權(quán)。算是民法的兒子；房地產(chǎn)法算什么？不過就是物權(quán)法中不動產(chǎn)的一個分支！與老子民法相比，至多就是孫子了！如果再把物權(quán)法分為動產(chǎn)法和不動產(chǎn)法，房地產(chǎn)法只不過是不動產(chǎn)法下面的一個分支，這樣還只能算是孫子的兒子。民法是必修課，是法學(xué)核心課程，房地產(chǎn)法算什么？法學(xué)中的選修課！不教民法而教房地產(chǎn)法，也就是老子不孫子，路子越走越窄越矮小，何必呢？"另一位同行兄長正正經(jīng)經(jīng)說："房地產(chǎn)法在經(jīng)濟(jì)法中能占一席之地嗎？既涉及金融又涉及稅收，住房還與民生相關(guān)、與社會保障相關(guān)，但是，它是金融法還是稅收法？或者是社會保障法？什么都不是！主研房地產(chǎn)法學(xué)，你后半生的學(xué)術(shù)生涯算什么？"

我無語，我靜思……

法學(xué)的分科或者說學(xué)科的分類算什么？

不管理論研究如何分歧，不管學(xué)科如何分類，不管房地產(chǎn)法學(xué)是老子、兒子、孫子還是非驢非馬，學(xué)科教學(xué)或理論研究不都需要服務(wù)于實踐嗎？實踐中，在國家存在的千百年中，土地、房屋于國于民都有著極其重要的作用。就國家而言，房地產(chǎn)是一國領(lǐng)土疆界的重要組成部分，是國家不可或缺的要素之

20世紀(jì)初，法國和德國學(xué)者，如Jellinek，Laband，Carré de Malberg，創(chuàng)立了國家三要素的理論：國家包括領(lǐng)土、人民、政府。作者這里是認(rèn)可國家三要素說。；一國的領(lǐng)土或者說土地，是一國最重要的有體物、最不可缺的財富。沒有土地，不能成立一個國家；失去土地的政府是"流亡政府"，失去國土必失去家園的人民是"難民"！就人民而言，房屋是百姓家庭中最貴重的財產(chǎn)！也許，我們擁有一套住房的價值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我們家庭中全部的衣食住行、金銀細(xì)軟等各種所需的或貴重的全部財產(chǎn)的價值！在我有限的視野里，我看到，在金融證券的股票市場，房地產(chǎn)是對股指上下波動有重要影響的板塊之一；在銀行發(fā)放的種種貸款總額比例中，金額較大、期間最長、持續(xù)獲得利息差的是住房按揭貸款，那是中國百姓購買住房月供的最品質(zhì)貸款；在世界首富榜中，房地產(chǎn)是出富豪最多的行業(yè)之一；年輕的人們有了穩(wěn)定收入要成婚安家之時，最迫切需要解決的、占據(jù)金額較大的是住房。住房的好壞，是財富的象征，甚至也是人們身份的象征……

房地產(chǎn)法學(xué)調(diào)整的范圍包括：國有土地使用權(quán)出讓與劃撥、轉(zhuǎn)讓，集體土地征收與補(bǔ)償，房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)，城市房屋交易、房屋所有權(quán)的征收與補(bǔ)償，土地、房屋權(quán)屬的登記與管理，物業(yè)服務(wù)等。房地產(chǎn)法學(xué)是一門應(yīng)用性法學(xué)。國家通過劃撥、出讓、租賃等方式，將國家土地所有權(quán)權(quán)能分離，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；法人、社會各類團(tuán)體、個人在取得土地使用權(quán)后實施土地開發(fā)、房屋建設(shè)；平等主體之間相互轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃房產(chǎn)或地產(chǎn)；房屋土地管理部門依職權(quán)核準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)范圍、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、審定房屋交易價格；物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照約定實施物業(yè)管理和服務(wù)，等等；這一系列法律行為都具有很強(qiáng)的實務(wù)性和專業(yè)性。房地產(chǎn)法是我國法律體系中不可或缺的內(nèi)容。我國專門調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律，主要是《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》，但是，與房地產(chǎn)有關(guān)但并非只調(diào)整房地產(chǎn)的其他法律，調(diào)整房地產(chǎn)的法規(guī)、規(guī)章乃至政策包括黨的政策、國家政策，則可從本書所列的涉及房地產(chǎn)法學(xué)的法律法規(guī)可見一斑，如此層次不同的法律法規(guī)政策，涉及面寬廣、涉及的法律主體眾多，足以反映出房地產(chǎn)法學(xué)的重要性。房地產(chǎn)法學(xué)在法學(xué)學(xué)科分類中，不管居于孫子還是孫子的兒子何等地位，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中、在人民生活中占據(jù)的重要地位決定了房地產(chǎn)法學(xué)本身的價值，決定其客觀上的不可替代性。

我國房地產(chǎn)立法的時間不長，但修改較快；本書撰寫各章節(jié)都注意采用現(xiàn)行有效法律法規(guī)，對于本書論及的房地產(chǎn)法律問題，都力圖展現(xiàn)相關(guān)法律法規(guī)的立法、修改之沿革，使學(xué)者、讀者對我國房地產(chǎn)相關(guān)立法的演進(jìn)有一個較完整的了解和理解；本書的主要內(nèi)容是對當(dāng)前熱點房地產(chǎn)法難題進(jìn)行較為深入的探討，例如，農(nóng)村土地征收補(bǔ)償費分配存在不公平的法律根源是什么？城市房屋征收補(bǔ)償與城市房屋拆遷有何區(qū)別？商品住房與商品非住房為什么在適用政策上存在區(qū)別？商品住房買賣與二手房買賣為什么會在不同的房地產(chǎn)交易市場進(jìn)行？發(fā)放購房貸款的銀行在商品住房買賣合同發(fā)生糾紛時，其訴訟地位是什么？當(dāng)借款人與貸款人發(fā)生糾紛，出賣商品住房的開發(fā)商在按揭貸款合同糾紛中的訴訟地位是什么？為什么？作者在顧及房地產(chǎn)法學(xué)內(nèi)容完整的基礎(chǔ)上，部分章節(jié)內(nèi)容有些薄弱，有的論證說理尚待推敲。時間倉促、水平有限，部分觀點或有謬誤，歡迎廣大學(xué)生、讀者、同行商榷、批評、指正。

西南政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院2012級、2013級研究生們對全書涉及的法律法規(guī)、行文字句進(jìn)行了多次反復(fù)校對，進(jìn)行此項艱苦乏味事項的同學(xué)主要是：及時章：袁烈，第二章：陳明星，第三章：朱昱霞，第四章：廖亞容，第五章：田永勝，第六章：李明，第七章：龍鵬飛，第八章：郝彩旭，第九章：陳述，第十章：朱昱霞、郝彩旭。在全書定稿后由鐘三宇博士作一次校對。華中科技大學(xué)出版社的王京圖分社長，王梓編輯，對本書的出版曾給予合理建議以及及時的敦促。民商法學(xué)院、經(jīng)濟(jì)法學(xué)院的同行們對本書的觀點提出過尖銳批評、修改建議等。在此，對本書出版給予幫助的學(xué)子、編輯、同行及領(lǐng)導(dǎo)們，表示真誠的謝意。

唐烈英

2014年6月于西南政法大學(xué)渝北校區(qū)

文摘

房地產(chǎn)法律問題研究

及時章房地產(chǎn)法學(xué)概述

及時編房地產(chǎn)法學(xué)概述

及時章房地產(chǎn)法學(xué)概述[1]

及時節(jié)房地產(chǎn)法相關(guān)概念

一、房地產(chǎn)

(一)房地產(chǎn)的含義

房地產(chǎn)是指土地和房屋的合稱。單一的土地或單一的房屋都不能稱作是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)有廣義與狹義之分。廣義的房地產(chǎn)是指以土地和土地上的建筑物以及其他定著物為主要物質(zhì)形態(tài)的財產(chǎn)及其權(quán)屬關(guān)系的總稱。廣義房地產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)包括：土地與房屋等建筑物、構(gòu)筑物；其他與土地、房屋不可分離的部分，如，房屋的配套設(shè)施；水面、礦藏、森林等自然資源。廣義房地產(chǎn)中的土地，是一個自然綜合體，具有四至范圍的地球表面以及地面上空及地下，包括各種類型的土地。

狹義房地產(chǎn)僅指城市房地產(chǎn)，是我國大陸，香港、澳門地區(qū)特有的制度。香港的房地產(chǎn)基本上指的是城市房地產(chǎn)，不包括農(nóng)村房地產(chǎn)；澳門的房地產(chǎn)形式上是指廣義的，但實質(zhì)上也僅指城市房地產(chǎn)，因為澳門根本沒有農(nóng)村房地產(chǎn)。我國大陸從20世紀(jì)80年代末90年代初開始推行城市住房制度改革，由此引導(dǎo)我國房地產(chǎn)制度的改革。大陸以成文法為主，但其民事法律法規(guī)卻很少采用大陸法系通用的"不動產(chǎn)"，而是使用"房地產(chǎn)"一詞。立法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)在制定、頒布、實施不動產(chǎn)領(lǐng)域的法律、法規(guī)時，都使用"房地產(chǎn)"一詞，如，我國立法機(jī)關(guān)頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》)，國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(以下簡稱《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》)，建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等等。從這些法律法規(guī)的名稱就可以看出，狹義的房地產(chǎn)，僅指城市房地產(chǎn)。我國法律根據(jù)土地的用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。

參見《土地管理法》第4條第2款。狹義房地產(chǎn)僅指建設(shè)用地中建造建筑物、建造城市住宅設(shè)施、與城市住宅相關(guān)的構(gòu)筑物的土地。

參見唐烈英：《商品住房買賣貸款按揭法律問題研究》，法律出版社2008年版，第8頁。

不包括農(nóng)用地和未利用地，也不包括建設(shè)用地中的公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。

(二)房地產(chǎn)的特征

土地在房地產(chǎn)中占據(jù)主要的核心地位，是建筑物、構(gòu)筑物的依托和基礎(chǔ)，建筑物離開土地就不能存在。土地具有不可移動性、不可再生性和長期性的特征。由土地具有的特征所決定，房地產(chǎn)具有如下特征：

1不可移動性

土地不可移動，決定了構(gòu)建在土地上的房屋和其他建筑物的不可移動性。房地產(chǎn)權(quán)利人無法改變土地的位置、建筑物坐落的位置。了解房地產(chǎn)不可移動性的法律意義在于：房地產(chǎn)不可移動性決定了房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性，不能形成全國性或國際性房地產(chǎn)市場；房地產(chǎn)交易的流轉(zhuǎn)，發(fā)生變化的只是主體，是同一客體在不同主體之間流轉(zhuǎn)；房地產(chǎn)本身不可能被移轉(zhuǎn)到更有使用價值和利用價值的市場加以開發(fā)、銷售。

2異質(zhì)性

不同地表處于地球的不同經(jīng)緯度。不同經(jīng)緯度地表上的建筑物不可能一樣，即使同一經(jīng)緯度上房屋的設(shè)計風(fēng)格、朝向、面積大小一樣，其樓層的高低不會一樣；距地面高低一樣的樓層，朝向就不一樣。世界上沒有兩宗相同的房地產(chǎn)，每宗房地產(chǎn)必然是特定的，具有惟一性和不能復(fù)制性。不同時代、不同區(qū)域、不同民族文化傳統(tǒng)的不同，建筑設(shè)計的風(fēng)格、使用的材料、對建筑物的時空要求等不同，使房地產(chǎn)的異質(zhì)性更為突出。了解房地產(chǎn)異質(zhì)性的意義在于：房地產(chǎn)的異質(zhì)性使不同地區(qū)房地產(chǎn)的價格沒有可比性，即使是同一幢房屋，其價格都不相同；這意味著房地產(chǎn)資源的競爭市場難以形成，決定了一定時期內(nèi)各個分割的房地產(chǎn)市場的交易信息不暢通、不對稱。

3稀缺性

土地是不可再生資源，無法通過擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模而擴(kuò)大土地的面積范圍，房地產(chǎn)是人類最基本的生存需要，又是人類進(jìn)行生產(chǎn)和再生產(chǎn)必要的場所和不可缺少的條件，由此決定了房地產(chǎn)的稀缺性。了解房地產(chǎn)稀缺性的意義在于：房地產(chǎn)稀缺性導(dǎo)致房地產(chǎn)價格昂貴不菲，特定地區(qū)特定地段特定用途的房地產(chǎn)價格，更是只升不貶。

4耐久性

土地自身具有有用性，一旦投入資本和勞動，經(jīng)過加工開發(fā)和再開發(fā)，幾乎可以無限期延長，其利用價值是恒久的。建筑于土地之上的建筑物，與其他商品相比，具有長久耐用性，房屋的使用年限少則數(shù)十年，多則上百年。了解房地產(chǎn)耐久性的意義在于：房地產(chǎn)的長期耐用、人類對房地產(chǎn)的普遍需求、土地的不可再生，使房地產(chǎn)具有保值性和增值性，擁有房地產(chǎn)的多少成為財富多少的象征；房屋所有權(quán)作為典型物權(quán)具有無期限性。為了解決人類生存、做到物盡其用，各國法律一般都規(guī)定房地產(chǎn)所有權(quán)各項權(quán)能可以分離，在同一項房地產(chǎn)上可以設(shè)定不同的權(quán)利。

二、房地產(chǎn)業(yè)

(一)房地產(chǎn)業(yè)的含義

房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)具有兼容性，有建筑商兼營房地產(chǎn)業(yè)，也有房地產(chǎn)商兼營建筑業(yè)。但是，房地產(chǎn)業(yè)并不等同于建筑業(yè)。建筑業(yè)是直接從事房屋生產(chǎn)和其他建筑物的建造、改造、裝修、安裝等物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，屬于第三產(chǎn)業(yè)。

(二)房地產(chǎn)業(yè)運行的環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)作為一個獨立的產(chǎn)業(yè)，其運行過程主要有三個環(huán)節(jié)：

1生產(chǎn)環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)開發(fā)

主要是指在依法取得使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

2流通環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)交易

主要包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

3消費環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)使用以及管理、服務(wù)

在房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)業(yè)既要接受政府的各種管理行為，又要為房地產(chǎn)權(quán)利人實施一定的管理行為，如物業(yè)管理、中介服務(wù)等等。通過管理，讓房地產(chǎn)權(quán)利人遵守法律、行政法規(guī)，依法納稅；保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益不受任何單位和個人的侵犯。

三、房地產(chǎn)交易市場

(一)房地產(chǎn)市場的含義

在我國土地屬于國家、集體所有；住房制度改革前，城市房屋多為公房，我國沒有房地產(chǎn)市場。住房制度改革后，為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，1995年以《城市房地產(chǎn)管理法》實施為標(biāo)志，我國房地產(chǎn)市場逐步產(chǎn)生和建立。房地產(chǎn)市場是指以房地產(chǎn)開發(fā)利用、房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以及房地產(chǎn)交易服務(wù)的提供作為交易基本內(nèi)容的各種交易關(guān)系及交易場所。

參見李昌麒主編：《經(jīng)濟(jì)法學(xué)》，中國政法大學(xué)出版社2002年版，第243頁。

(二)房地產(chǎn)市場的分類

房地產(chǎn)市場按不同的標(biāo)準(zhǔn)可以作多種不同的分類。

1根據(jù)交易對象的不同，可以將房地產(chǎn)市場分為房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場

房產(chǎn)市場是以房屋所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)等財產(chǎn)權(quán)或與此有關(guān)的服務(wù)為交易對象的市場。地產(chǎn)市場是以土地財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移(具體來說是國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移)或與此有關(guān)的服務(wù)為交易對象的市場。

2根據(jù)交易內(nèi)容的不同，可以將房地產(chǎn)市場分為房地產(chǎn)開發(fā)市場、房地產(chǎn)交易市場和房地產(chǎn)中介服務(wù)市場

以房地產(chǎn)的開發(fā)利用為交易內(nèi)容的市場為房地產(chǎn)開發(fā)市場，包括土地使用權(quán)出讓市場和房地產(chǎn)開發(fā)市場；以房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為交易內(nèi)容的市場為房地產(chǎn)交易市場，包括房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓市場、房地產(chǎn)租賃市場、房地產(chǎn)抵押擔(dān)保市場等；為房地產(chǎn)交易提供中介服務(wù)的市場為房地產(chǎn)中介服務(wù)市場，包括房地產(chǎn)估價市場、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場、房地產(chǎn)咨詢市場等。

3根據(jù)參與交易主體的不同，可以將房地產(chǎn)分為三級市場

房地產(chǎn)一級市場：即國有土地使用權(quán)的出讓市場，出讓人只能是國家，由代表國家的縣級以上人民政府的土地管理部門與受讓人簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。房地產(chǎn)二級市場：即土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場。在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)關(guān)系中，房地產(chǎn)開發(fā)商作為出賣人的商品房買賣，就是在二級市場進(jìn)行交易的。房地產(chǎn)三級市場：即投入使用后的房地產(chǎn)再次進(jìn)行交易的市場，也稱二手房市場，出賣人主要是開發(fā)商以外的自然人和法人。

四、房地產(chǎn)交易

(一)房地產(chǎn)交易的含義

從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，離不開房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)、交換。房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)、交換，在我國房地產(chǎn)交易市場進(jìn)行，除土地?zé)o償劃撥外，都是通過有償交易完成的。何謂房地產(chǎn)交易？學(xué)術(shù)界大致有三種觀點：(1)房地產(chǎn)交易即房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，法律形式僅指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。(2)房地產(chǎn)交易是指以房地產(chǎn)為特殊商品而進(jìn)行的各種經(jīng)營活動的總稱，其法律形式有出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。

參見程信和主編：《房地產(chǎn)法》，北京大學(xué)出版社1999年版，第141頁。(3)房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更和轉(zhuǎn)移，其形式包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。

城市房地產(chǎn)管理法》第2條第4款規(guī)定："本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。"學(xué)術(shù)界關(guān)于房地產(chǎn)交易定義的三種觀點都無不道理，及時種觀點是狹義房地產(chǎn)交易；第二種觀點是廣義房地產(chǎn)交易，包括了房地產(chǎn)交易的內(nèi)涵和外延；第三種觀點是法律意義的房地產(chǎn)交易。本書采用第二種意義上的房地產(chǎn)交易。

(二)房地產(chǎn)交易的特征

房地產(chǎn)交易具有如下特征：

1交易對象的特殊性

房地產(chǎn)交易對象的特殊性表現(xiàn)在：(1)房地產(chǎn)交易對象包括土地使用權(quán)、土地上的房屋以及其他建筑物的所有權(quán)；房地產(chǎn)交易不是單一的物的轉(zhuǎn)讓或單一的權(quán)利轉(zhuǎn)讓。如房屋的轉(zhuǎn)讓，既要交付實體的"屋"，還要將房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)移給相對人。房地產(chǎn)交易時，房地一體同時交易。(2)特定的標(biāo)的物只能在特定的市場進(jìn)行交易。如我國的國有土地使用權(quán)的出讓，只能在房地產(chǎn)一級市場進(jìn)行；商品房轉(zhuǎn)讓、因商品房轉(zhuǎn)讓而導(dǎo)致的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易，在我國的二級市場進(jìn)行；三級市場進(jìn)行二手房交易。由房地產(chǎn)標(biāo)的物不可移動性所決定，房地產(chǎn)交易只能在房地產(chǎn)標(biāo)的物所在地進(jìn)行交付。

2交易內(nèi)容的綜合性

房地產(chǎn)交易不是指某一種房或地的一種交易方式。房地產(chǎn)交易包括房、地及其權(quán)利的交易。它包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；地上建筑物、其他附著物的買賣、出租等多種交易方式。房地產(chǎn)交易合同不是一種典型合同行為的稱謂，是數(shù)種典型合同行為的總稱。因此在法律適用上必須先確定房地產(chǎn)交易的具體類型，才能確定可適用的房地產(chǎn)交易規(guī)范。

3交易過程的復(fù)雜性

房地產(chǎn)交易的過程，有的需要有政府行為作前置程序，如國有土地使用權(quán)出讓、租賃；有的需要當(dāng)事人先申請、有關(guān)管理部門審查核實或?qū)彶榕鷾?zhǔn)后才能交易，如商品房的銷售，尤其是商品房預(yù)售；有的需要管理部門審查后，房地產(chǎn)權(quán)利才能轉(zhuǎn)移、變更或終止，如房地產(chǎn)交易的登記；等等。總之在房地產(chǎn)交易中，政府的審查、審批、管理等行為，使房地產(chǎn)交易并非只是當(dāng)事人意思表示一致就能完成，房地產(chǎn)交易的順利進(jìn)行，需要當(dāng)事人之間甚至當(dāng)事人與政府主管部門的配合，其交易的必經(jīng)程序比動產(chǎn)交易更為復(fù)雜。

4交易形式的法定性

房地產(chǎn)交易是要式法律行為。要式法律行為是指當(dāng)事人的行為方式要符合法律要求的形式。進(jìn)行房地產(chǎn)交易，需要當(dāng)事人雙方的自由合意必須符合國家意志，從形式上看表現(xiàn)為當(dāng)事人的約定，必須以書面形式表現(xiàn)出來，還必須按照法律的要求進(jìn)行登記。

五、房地產(chǎn)法

(一)房地產(chǎn)法的含義

房地產(chǎn)法是指與從事房地產(chǎn)開發(fā)、進(jìn)行房地產(chǎn)交易、實施房地產(chǎn)管理相關(guān)的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法有廣義與狹義之分。廣義的房地產(chǎn)法包括調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的所有法律、法規(guī)條文等，如《中華人民共和國憲法》(以下簡稱《憲法》)、《中華人民共和國民法通則》(以下簡稱《民法通則》)、《中華人民共和國森林法》(以下簡稱《森林法》)、《中華人民共和國草原法》(以下簡稱《草原法》)、《中華人民共和國刑法》(以下簡稱《刑法》)等法律法規(guī)中有關(guān)調(diào)整土地、房屋法律關(guān)系的條文等。狹義的房地產(chǎn)法，僅包括以"房地產(chǎn)"或"土地"命名的法律法規(guī)，如《城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等等。

(二)房地產(chǎn)法的特征

我國房地產(chǎn)法具有如下特征：

1房地產(chǎn)法是房與地密切結(jié)合的不動產(chǎn)法

中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)將物權(quán)劃分為動產(chǎn)物權(quán)和不動產(chǎn)物權(quán)

參見《物權(quán)法》第6條。，但是并未對動產(chǎn)、不動產(chǎn)下定義。1988年較高人民法院頒發(fā)的《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《民法通則意見》)第186條規(guī)定："土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動產(chǎn)"；1995年的《中華人民共和國擔(dān)保法》(以下簡稱《擔(dān)保法》)第92條第1款規(guī)定："本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。"這兩個法條關(guān)于不動產(chǎn)的界定，都將土地與房屋及其附著物結(jié)合在一起。

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的結(jié)合，土地不能移動，房依地建，也不能移動，二者均屬不動產(chǎn)；沒有土地開發(fā)，房屋建設(shè)無法進(jìn)行；沒有房屋建設(shè)，土地開發(fā)不能充分體現(xiàn)價值。房產(chǎn)和地產(chǎn)的交易是同時進(jìn)行的，即同時轉(zhuǎn)讓、同時抵押。我國房地產(chǎn)與不動產(chǎn)概念在很多地方可以通用。因此，以地產(chǎn)、房產(chǎn)和土地附著物為主要研究對象的法律——房地產(chǎn)法是不動產(chǎn)法。

2房地產(chǎn)法是重要的財產(chǎn)法

土地是國家必不可少的重要因素，世界上不存在沒有領(lǐng)土的國家。房屋和土地是人們生存必不可少的物質(zhì)條件。房地產(chǎn)是民事主體的一項重要財產(chǎn)。房地產(chǎn)法主要調(diào)整的對象是財產(chǎn)關(guān)系，房地產(chǎn)法將一切調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范