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玻璃幕墻是現代建筑重要的一種護體系和裝飾構件，但由于玻璃自身熱工性能限制，其成為建筑保溫隔熱的薄弱環節。雖然近些年，玻璃幕墻技術發展迅速，產生的多種節能措施以解決其熱工性能不足問題，但是對于玻璃幕墻的節能設計往往是由幕墻公司來完成，所以玻璃幕墻設計和節能措施選擇之間往往出現某種程度脫離[1]。本文希望通過對玻璃幕墻的各種節能措施的探討，總結出其中對建筑設計具有影響的多個方面進行分析，希望從建筑設計角度分析節能措施選擇和注意事項，以便為建筑師在玻璃幕墻建筑設計過程中對節能措施的考慮提供思路和方法。
2 玻璃幕墻的一般構造措施
根據《玻璃幕墻工程技術規范》的定義，玻璃幕墻是指由支撐結構體系和玻璃面板組成，不承擔主體結構受作用，可相對主體結構有一定位移能力的建筑護結構或裝飾體系，玻璃幕墻在建筑中的廣泛應用是在二十世紀五六十年代，在美國興起的“玻璃盒子”式的摩天大樓成為建筑現代化的象征，以現代主義建筑大師范羅德設計的以玻璃幕墻為摩天大樓標志的“國際主義”建筑風格風靡全球，使得玻璃幕墻建筑得到飛速發展。
經過多年的發展和改進，玻璃幕墻技術有了長足進步，不同結構方式也給玻璃幕墻建筑創造出豐富的立面效果和細部表現，其中的變化主要是體現在幕墻的框架結構和玻璃面板的形式和相互之間的組合方式上[2]。
2.1 框式玻璃幕墻構造體系
所謂框架式魔力玻璃幕墻，是指由金屬框架支撐玻璃面板的幕墻構造方式。此種玻璃幕墻形式可以通過金屬框架與玻璃面板之間不同的構造方式創造出不同的形式效果。
2.1.1 明框玻璃幕墻
明框玻璃幕墻是指固定玻璃面板的金屬型材顯露于外表面的玻璃幕墻。原始的金屬型材是作為功能性構建，而現在的框架玻璃幕墻的露明框架則具有里面裝飾的作用的多重斷面形式，作為明框玻璃幕墻，玻璃面板以及金屬框同時成為玻璃幕墻建筑表皮形式的重要組成元素。
2.1.2 隱框玻璃幕墻
隱框玻璃幕墻稱為結構膠粘接玻璃幕墻。隱框玻璃幕墻分為全隱框玻璃幕墻和半隱框玻璃幕墻。全隱框玻璃幕墻利用結構膠達到固定玻璃和抵抗水平風載荷甚至承受玻璃自重等作用。半隱框玻璃幕墻，則是指幕墻的豎向或者橫向金屬框架顯露于玻璃外表面，另一方面則是由結構膠代替金屬框的結構作用，從而達到隱框的效果，全隱框玻璃幕墻可以形成通透純凈的建筑立面。而半隱框玻璃幕墻則刻意強調顯露于玻璃面板外表面的橫向或者豎向金屬框，從而達到相應的立面形式。
2.1.3 外置玻璃肋框架式玻璃幕墻
這是一種利用外置玻璃肋作為結構構件的一種框架式玻璃幕墻。玻璃肋在此處所起到分擔金屬框的結構功能作用，同時，由于玻璃肋外置，使其成為了重要玻璃幕墻立面形式要素。由KPF建筑設計事務所設計的北京中關村金融中心便是采用玻璃肋框架式玻璃幕墻的成功案例。
2.2 全玻璃幕墻構造體系
全玻璃幕墻是以玻璃肋版、玻璃面板構成的玻璃幕墻形式。由于直接利用玻璃材料作為結構構件代替了常用的金屬框架，全玻璃幕墻因而獲得最大程度的視覺和光線的通透性。
2.3 點式玻璃幕墻構造體系
點式玻璃幕墻是一種以精巧的鋼連接件連接玻璃面板和支撐構件的玻璃幕墻構造方式。從鋼鏈結構件的不同構造方式，可以分為：鉆孔式，夾固式，被栓式點玻璃幕墻；按照支撐結構不同方式，點式玻璃幕墻可以分為下述幾種。
2.3.1 金屬支撐結構點式玻璃幕墻
只是用金屬材料做支撐結構體系，通過金屬連接件和緊固件將面玻璃牢固地固定在它上面的一種幕墻系統，充分利用金屬結構的靈活多變以及滿足建筑造型的需要，人們可以通過玻璃清楚看到支撐玻璃的整個結構體系。
2.3.2 全玻璃結構點式玻璃幕墻
通過金屬連接件以及緊固件將玻璃肋與玻璃面板連接成整體，成為建筑圍護結構。玻璃面和玻璃肋構成開闊的視野，使人賞心悅目，建筑物室內、外空間達到最大程度的視覺交融。
2.3.3 拉桿索結構點式玻璃幕墻
采用不銹鋼拉桿或者用玻璃分縫相對應拉索做成幕墻的支撐結構。玻璃通過金屬連接件與其固定。此種形式的幕墻結構本身也成為重要的立面造型和層次要素。
2.4 雙層通風玻璃幕墻
除了對玻璃面板以及金屬型材的合理選擇從而改善玻璃幕墻的熱工性能，近些年來越來越廣泛應用的雙層玻璃幕墻成為了提高玻璃幕墻節能措施的有效手段。雙層玻璃幕墻又稱為呼吸式雙層玻璃幕墻，外層玻璃幕墻一般采用隱框、明框、點式玻璃幕墻，雙層玻璃幕墻則采用明框幕墻或者鋁合金門窗。內外幕墻之間形成一個相對封閉空間-通風間層?？諝饪梢詮念^通風間的下部進入，上部流出。空氣間層內部經常處于空氣流通的狀態。熱量也在其中流動，形成熱量緩沖層，從而調節室內溫度。
3 玻璃幕墻設計中的節能策略
3.1 玻璃選擇
作為玻璃幕墻的主要材料，玻璃面板的熱工性能極大決定玻璃幕墻整體的熱工性能。因此，選擇合適的玻璃幕墻材料成為了玻璃幕墻的熱工性能最為直接方式。
玻璃幕墻不但要滿足采光和傳熱系數要求，一般還要同時考慮到遮陽系數要求。傳熱系數越小越好，這樣保溫效果越好，遮陽系數越小，陽光輻射的透過率也就是越低，夏季空調的能耗越少。一方面，普通玻璃熱工性能不佳，Low-E玻璃熱工性能有了很大改善。同時，玻璃厚度也影響到了玻璃的熱工性能，若果玻璃的空氣層中加入惰性氣體，玻璃對保溫效果會更好。另外衣服囊啊你，作為對幕墻玻璃熱工性能重要的影響因素，玻璃的遮陽系數也可以通過不同的玻璃材料選擇而達到不同的結果。鍍膜玻璃，著色玻璃、雙層中空玻璃、彩釉玻璃等都可以在某種程度上降低玻璃的遮陽系數。
作為改善玻璃幕墻傳熱系數和遮陽系數策略，選擇不同的玻璃對建筑立面效果也會產生相應的影響。所謂建筑師應該將將此類影響納入設計過程中，通過選擇不同的節能措施以適應建筑立面設計，從而滿足雙方面的要求。
3.2 窗墻面積比
根據節能設計標準，透明玻璃幕墻的熱工性能要求與窗相同，傳熱系數與遮陽系數應根據其在外墻上所占面積比例確定。透明玻璃所占的面積越大，傳熱系數和遮陽系數要求也越小。由于透明玻璃的面積不得大于所在外墻面積的70%，而玻璃幕墻背后有建筑結構梁柱，同時還要滿足防火規范所要求的玻璃幕墻上下層之間需要設置800mm高的防火墻。我們則可以把兩個部位的玻璃幕墻設計成為不透明的玻璃或者其他材料，如果遇到兩個部位的面積和不到整個玻璃幕墻的30%，可以通過建筑師設計過程中的計算和設計，適當增加不透明的玻璃幕墻比例，從而調整整個幕墻的系統虛實比例，這樣最終滿足整個玻璃幕墻的節能要求。
3.3 玻璃幕墻型材的選擇
除了玻璃面板之外，玻璃幕墻的金屬型材也是影響到整個幕墻系統的外觀和節能兩個重要因素?？蚴讲Ａ粔χ?，應該將玻璃與幕墻結構中的加權平均后的傳熱系數作為玻璃幕墻的傳熱系數。如此看來，全隱框玻璃幕墻的傳熱系數比較接近玻璃面板的傳熱系數，因為雖然有結構框架，但是由于隱藏在玻璃面板之后，其對整個幕墻的傳熱系數的影響較小，但從幕墻的安全性來看，明框較為可靠，并通過段熱型的明框，減少金屬框型的熱橋。
3.4 玻璃幕墻的遮陽
玻璃幕墻的遮陽系統是直接降低幕墻遮陽系數最為直接的方式之一，除了可以通過選擇不同材料特性的玻璃材質外，還可以通過另外設遮陽系統達到降低遮陽系數的目的。這也成為重要的立面形式手法。玻璃幕墻的這樣體系可以根據位置分為外遮陽系統，雙層玻璃幕墻間層遮陽系統、內置遮陽系統三種方式。
4 結語
玻璃幕墻在當今建筑應用越來越廣泛，隨著玻璃幕墻技術應用進一步發展和改進，其在建筑設計中的地位將會更加重要。建筑師應該用適當的設計形式來考慮玻璃目前的形式表現的同時來兼顧其熱工性能，提供按建筑的節能效率，以順應我國“節能減排”政策和節約能源的大趨勢。
篇2
一、引言
隨著城市化進程的加快和人民生活質量的改善，我國建筑能耗的總量逐年上升，在能源總消費量中所占的比例已從上世紀70年代末的10%，上升到27.45%，逐漸接近三成。這其中用于供暖、通風、空調系統的能耗約占到建筑能耗的30%～50%。隨著人們對居住環境質量要求的不斷提升，該比例還有進一步加大的措施。如果不開始注重建筑節能設計，將直接加劇能源危機，同時也會間接帶來嚴重的環境問題[1，2]。
建筑節能是指在建筑物的規劃、設計、新建（改建、擴建）、改造和使用過程中，執行節能標準，采用節能型的技術、工藝、設備、材料和產品，提高保溫隔熱性能和采暖供熱、空調制冷制熱系統效率，加強建筑物用能系統的運行管理，利用可再生能源，在保證室內熱環境質量的前提下，減少供熱、空調制冷制熱、照明、熱水供應的能耗[3]。由于暖通空調系統是建筑耗能的大戶，對暖通空調系統的進行節能設計和節能運行就成為降低建筑能耗的關鍵，其中節能設計是系統能節能運行的基礎。
培養能從事建筑物采暖、空調、通風除塵、空氣凈化和燃氣應用等系統與設備以及相關的城市供熱、供燃氣系統與設備的設計、安裝調試與運行工作，具備建筑節能設計、建造、運行管理的基本理論與專業技能的專業技術人才是建筑環境與能源應用工程專業的人才培養目標之一[4]。作為培養暖通空調系統設計和運行專業人才的對口專業，建環專業在人才培養過程中應從各教學環節有意識地培養學生的節能概念和節能意識，以便為其將來從事建筑節能工作奠定基礎。
培養學生的建筑節能觀念可以通過相關專業課理論教學與實踐教學來實現。但相關理論課教學可能涉及的問題都是局部的，很難從系統整體入手揭示建筑節能本身的規律，而實踐教學中的課程設計和畢業設計環節為建筑節能整體觀念的培養提供了良好的教學平臺。
二、課程設計和畢業設計中節能概念的培養
我校建環專業的課程設計為綜合課程設計，非傳統意義上的完成單科的大作業。其目的在于培養學生將大學前期所學的與本學科相關的專業理論基礎知識和專業知識、工程設計方法和原則，綜合應用于實際工程設計的能力。其主要內容是每個同學獨立完成針對某城市辦公樓的建筑設備（通風、空調、供暖、鍋爐房、制冷、室內給排水、建筑控制系統）的工程設計。而畢業設計是在生產實習與綜合課程設計的基礎上，通過對完整的、實際的、建筑設備工程的設計和專題研究，培養學生綜合運用及深化所學基礎理論、專業知識和基本技能;培養學生獨立分析和解決工程實際問題的能力，并且受到工程師的基本訓練。學生在指導教師和設計院工程師的指導下應獨立完成供熱（含供暖）、通風（含除塵）、空調（含凈化）、制冷（含中、小型冷庫）、中小型供熱鍋爐房（含熱力站）工藝、小區給排水（含建筑消防）等建筑設備系統的工程設計，畢設的題目全部來源于設計院的實際工程。相對而言，畢業設計涉及的工程類型更廣，學生受到的鍛煉更廣泛。
對某工程的暖通空調系統進行設計，其設計的主要內容涉及：冷熱負荷的計算、空調采暖方案的確定、水系統與風系統的水力計算、房間的氣流組織計算、設備的選型、控制方案的確定等。如何將節能概念貫穿在各設計階段，是設計節能系統的前提。
1.確定冷熱負荷時的節能考慮。單純的冷熱負荷計算看似簡單，但學生在此階段應該了解設計對象圍護結構的熱工參數、體型系數、窗墻比等是否符合相關的節能標準;建筑物的朝向可能對冷熱負荷的影響;遮陽對夏季空調負荷的影響;室內設計參數取值的高低，與能耗的多少有密切關系。加熱工況下，室內計算溫度每降低1oC，能耗可較少5%～10%;在冷卻工況下，室內計算溫度每升高1oC，能耗可較少8%～10%。為了節約能源，學生在此階段應了解在保證室內人體舒適的前提下冬季應避免采用過高的室內溫度，夏季采用過低的室內溫度。負荷計算完成后，通過各負荷分項分析，提出節能的改進建議。
2.系統的方案確定階段的節能考慮。應考慮當地的資源、環境等因素以及建筑物的使用功能、結構特點，并通過技術經濟比較來選擇并確定適合所設計建筑物的空調系統方式、冷熱源方式、以及空調系統控制方式。
在冷熱源的方式選擇上，應根據建筑的規模、使用特征、結合當地的能源結構及價格政策、環保規定等盡可能地利用基于太陽能、地熱、廢熱等可再生能源或低品位能源驅動的冷熱源，減少電能的直接利用。
在選擇空調、采暖系統時，應考慮建筑物的使用功能、建筑物本身的結構特點、當地的氣候特點、負荷的特點，選擇合理的采暖及空調方式，達到運行節能的目的。對于公共建筑的高大空間的采暖，盡可能采用輻射供暖的方式。建筑高度大于或等于10m，體積大于10000m3的高大空間建筑，應采用分層空調系統。空調系統有集中排風系統時，應考慮設置排風熱回收裝置。有條件時，可采用自然通風來消除建筑物內的余熱、余濕。
3.風管、水管系統、房間氣流組織設計的節能考慮。風管、水管系統設計時應考慮盡量減少阻力損失，在管路通過不需采暖或空調的房間或空間時，相應管路需設置保溫措施以防止冷、熱量的散失。對于復雜或高大空間的氣流組織，應盡可能借助于數值模擬來優化空調房間的送、回風方式，以達到優化節能的目的。
4.設備選型的節能考慮。在空調系統中，冷水機組的能耗是最大的。選擇冷水機組時，機組的COP值應滿足標準的要求。然而，實際測試表明，冷水機組的COP隨部分負荷的大小和機型的不同而變化。存在冷水機組在部分負荷下運行COP值不高這個問題的原因是多方面的。眾所周知，機組實際運行性能系數COP是由機組內部因素和外部條件共同影響的，而通常在部分負荷下運行時，其外部條件較滿負荷時優越，環境溫度相對較低。在不考慮傳熱性能變化影響的情況下，可充分利用環境溫度的降低來降低冷凝溫度、縮小壓縮機的高低壓力差以改善系統性能系數，COP最大能提高20%。
冷水機組的單臺容量及臺數的選擇應能適應空調負荷全年變化規律，滿足季節及部分負荷的要求，當空調負荷大于528kW時，所選擇的機組不宜少于2臺。
在供暖系統中，嚴寒地區的燃油、燃氣或燃煤鍋爐選擇時應保證單臺鍋爐的容量確保在最大熱負荷和低谷負荷時都能高效運行，以充分利用鍋爐產生的多重余熱，鍋爐臺數不宜少于2臺（除小型建筑）。鍋爐的額定熱效率燃煤、蒸汽熱水鍋爐不小于78%，燃油、燃氣蒸汽熱水爐額定熱效率不小于89%。
在空調系統中，一般系統設計輸送能耗約占空調總能耗的20%，而實際運行能耗占到了空調總能耗的30%～40%。在系統中，經常遇到的問題是水泵選擇揚程過大，造成“大馬拉小車”，高揚程的泵用于低揚程場合，便會出現流量過大，導致電機超載。若長時間運行，電機溫度升高，繞組絕緣層便會逐漸老化，甚至燒毀電機。因此該環節中，要重視變頻系統的選用。但也應注意到在冷凍水系統中，對于水泵選擇變頻技術固然有利于水泵運行節能，但是，過小的流量會造成制冷機效率的嚴重下降，而制冷機是系統的主要耗能設備，因此必須從整體上考慮系統的用能情況。
當通風系統使用時間較長且運行工況（風量、風壓）有較大變化時，應考慮采用雙速或變頻調速風機。
通過上述各個設計過程對節能概念的灌輸，學生可實現從課本上介紹的常規空調系統設計到節能空調系統設計的轉變。經過課程設計和畢業設計兩個設計環節的鍛煉，在綜合運用所學專業知識的基礎上，學生對暖通空調系統設計過程中各環節的節能設計有了一定程度的認識，這將對其以后從事暖通空調實際工程的設計和運行將會有較大的幫助，對一些節能概念和理論的理解也會隨著實際工作的逐步開展進一步加深，為設計更好、更節能的空調系統奠定基礎。
三、結論
隨著建筑耗能量的逐年提高，實施建筑節能已刻不容緩。建筑節能中的關鍵是暖通空調系統的節能，對暖通空調系統的節能設計是降低其能耗的基礎。作為培養暖通空調系統設計和運行專業技術人員的建環專業，應從各教學環節注重培養學生的節能觀念和節能意識。本文從畢業設計和課程設計兩個環節出發，探討了在系統設計過程的各個階段如何培養學生的節能意識、設計節能系統，以便為其將來從事建筑節能工作奠定基礎。
參考文獻：
[1]江億.中國建筑能耗現狀及節能途徑分析[J].新建筑，2008，（2）.
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高性能輕骨料混凝土已成為當今混凝土領域的主要發展方向之一，這是因為，優質的高性能輕骨料混凝土與傳統混凝土相比強度高，且質量輕，而且耐久性好，因此在建造大跨度橋梁和超高層建筑時，結構自重會大幅度減輕，相應的材料的用量也會減少，基礎荷載也會降低。從建筑節能方面考慮，在北方地區采用高性能輕骨料混凝土作外墻，冬季取暖能耗較傳統的實心黏土磚或普通混凝土墻體節省約30%--50%，如考慮夏季降溫能耗，使用能耗將節省40%--60%。以上這些都會提高建筑工程的使用性能，降低工程總造價節省了維護費用。此外，輕質結構用混凝土還是海上采油平臺的理想建設材料，與現在的鋼鐵采油平臺相比，具有安全度高、穩定性好、使用壽命長、維修費用低、綜合造價低等優點，對開發我國的油氣資源，實現能源的可持續發展具有重要的戰略意義[1]。
二、輕骨料混凝土的特點
配制輕質結構用混凝土最有效的途徑就是采用輕骨料。輕骨料表面粗糙多孔，有一定的吸水能力，這十分有利于改善混凝土的界面黏結，提高整體的強度；其吸水能力可做為水分存處器，先吸入一部分水分，在以后的養護過程中又釋放出來，有利于水泥的充分水化。由于輕骨料混凝土具有輕質、高強等優點，它比相同強度等級的普通混凝土自重降低20%―30%。這就使結構荷載占有較大比例，并且對材料性能具有較高要求的高層建筑、大跨度橋梁、海洋工程等來說，輕骨料混凝土的這種性能具有較高的市場競爭力[2]。
輕骨料混凝土具有以下特點：
1、輕質高強:輕骨料混凝土的干表觀密度一般為760~1950kg/,結構輕集料混凝土的干表觀密度為1400~1950kg/,普通混凝土的干表觀密度一般為2000~2800kg/,與之相比，輕骨料混凝土可減輕20%~40%，而其強度可以達到普通混凝土用的強度等級CL15~CL50。
2、抗震性能好:地震力和上部結構的自重成正比，當結構采用輕骨料混凝土將降低地震力。同時，由于輕骨料混凝土的彈性模量比同等級的普通混凝土低，結構的自振周期將變長，變形能力增強，結構破壞是將消耗更多的變形能，因此，輕骨料混凝土有利于改善建筑物的抗震能力和抵抗動荷載作用的能力。
3、抗裂性好:和普通混凝土相比，輕骨料混凝土的熱膨脹系數和彈性模量較小，使得由于冷縮和干縮作用引起的拉應力相對較小，表現為輕骨料混凝土的抗裂性較好，這時改善結構的耐久性，延長結構的使用壽命是非常有利的，并有助于降低結構在使用期間的維修費用。
4、耐久性好:使用輕骨料能有效避免混凝土的堿集料反應問題，延長結構的使用壽命。
三、輕骨料混凝土在我國發展情況
我國輕骨料混凝土發展和應用相對較晚。從50年代開始研究人造輕骨料，先后研制成黏土陶粒、頁巖陶粒和燒結粉煤灰陶粒，幾經起伏目前年產量達300萬立方米。據1990年對北京、上海、黑龍江、吉林、沈陽等10個省市不完全統計的資料表明，從70年代―80年代的10年中，用于房屋建筑外墻板的輕骨料混凝土約占其總量的50%；用于建筑砌磚占砌磚的27%。
90年代我國輕骨料混凝土的應用發生了出乎意料的變化。它在墻體中的應用從以高層建筑外墻板為主，改變成以高層建筑框架填充墻用的小型空心砌塊位主地格局；而在承重結構中的應用不僅沒有提高，反而有所減少，出現了近十年來的全國各地新建的萬余棟高層、超高層建筑、大跨度橋梁和高速公路橋等，于是墻體材料得應用，而用于承重結構的高性能陶粒的生產與發展，并沒有受到應有的重視，輕骨料混凝土發展缺乏統一的管理和協調[3]。
隨著對建筑節能和建筑物功能性要求的提高，高性能輕骨料混凝土的研究和應用也得到了快速發展。據1995年不完全統計，以超輕陶瓷粒為主的各種陶粒年產量在200萬立方米以上。如今，廣州、烏魯木齊、昆明、黑龍江和京津塘地區已成為超輕陶粒盛產基地。上海生產出堆積密度為700~800 kg/的粉煤灰陶粒和500 kg/以下的超輕陶粒；湖北宜昌生產的高強陶粒，可以配制出強度等級為C30~C60或更高的輕骨料混凝土。
隨著宜昌、上海等地高強、高性能輕骨料的規模化生產，高強輕骨料混凝土，結構輕骨料混凝土 在我國已逐漸應用。
四、輕骨料混凝土存在的問題
輕骨料混凝土在我國已走過了近40年的研究和應用的歷程。由于技術、經濟和建設觀念等的限制，該材料沒有取得預期的市場份額。輕骨料混凝土行業存在的主要問題有：
技術水平仍處于初級階段
企業生產規模小，生產工藝老套，產品分級處理隨意，而且質量不穩定。基本上是沒有環保設施的簡陋生產線、污染嚴重、與國際水平差距正在拉大。
產品質量不理想
絕大多數的企業的人造輕骨料僅能達到普通輕骨料的質量標準，密度等級在300―900之間，顆粒均勻性差，強度不高，一般僅適用于制備非承重的混凝土制品，以輕骨料混凝土砌塊、輕質內隔墻板、保溫材料為主。嚴重制約了輕骨料在國內工程結構混凝土上的使用。
從業人員對輕骨料經濟性認識不全面
綜合評估輕骨料混凝土的結構工程發現，輕骨料混凝土依靠其自身的優點，會大幅度降低整體建筑物的成本。資料介紹，采用輕骨料混凝土可降低構筑物自重30%~40%，減少勞動強度約20%，減少材料運輸量30%~40%，節省鋼筋量10%左右，工程造價綜合降低10%。但是，由于人造輕骨料比普通碎石、卵石的價格高出幾倍，甚至幾十倍，通常只簡單地從混凝土單方面造價上進行核算，而不考慮整個建筑造價，結果成本較高，從而抑制了輕骨料混凝土的生產和應用。
五、結束語
輕骨料混凝土滿足利廢、節能原則,具有良好的經濟效益和社會效益,對于實現建材工業的建筑節能和墻體改革的目標具有積極的推動作用。但目前輕骨料混凝土的質量和產量還遠遠不能滿足建筑業高速發展的需要，并且存在許多問題。提高輕骨料混凝土的質量，大力推廣應用輕骨料混凝土，仍是擺在所有技術人員面前的一項重要任務。
參考文獻：
篇4
2.目前北京市天然氣負荷很大部分用于冬季采暖。2001～2002年中，冬季耗天然氣量約7億平方米，夏季耗氣量約l億平方米。冬夏也形成巨大的負荷差。如不考慮天然氣發電的話，隨著“煤改氣”工作的進一步推進，此差別會進一步擴大，這將加大天然氣輸送成本（影響總供氣量，修地下儲氣庫，降低市內管線有效利用率）。
二. 指導思想和主要目標
1. 除改善北京市大氣質量外，是否也應把北京市耗能導致直接和間接的對大氣的排放（粉尖、硫化物、氮氧化和物及溫空氣體）列入。要考慮由于直接燃燒在北京形成的排放，也應考慮為向北京供電，在外地形成的排放。
2. 到2008年，北京市終端能源消費中40％以上將為建筑直接能耗，因此建筑節能應成為指導思想和主要目標中的重要內容，當工業結構的調整完成后，能源消耗上與先進國家最大的差距將是建筑能耗，是否應提出：2003年以后的新建建筑能耗指標應達到國家建筑節能標準（目前達到率僅為2～3％），并對已有商業建筑進行改造儀能耗降低30%。
三. 能源結構調整方案
（一）、煤炭替代和削減方案
“電替煤：發展2000萬平米（含舊城平房區1200萬平米）電采暖，用電量約為40億干瓦時，替煤量132萬噸”。
目前北京市采暖用煤的平均水平為25kg/m2.年，考慮城區平房熱指標偏高，也僅可能為30kg/m2.年。2000萬平米耗煤60萬噸／年。絕不可能替代132萬噸標煤，實際上規劃中的132萬噸煤為發電40億千瓦時所需要的燃煤量。因此改為電采暖，僅減少了北京市內燃煤消耗量，但卻導致耗煤量增加了1.2倍。向大氣的排放量也增加了近一倍。因此這是增加能耗，加大排放的舉措，不符合可持續發展戰略。
“地熱和水源熱泵替代煤，1000萬平米，替煤量34萬噸”，不論用什么方法，都是替代原來的燃煤采暖，因此1000萬平米僅能替代目前燃煤量25-30萬噸。文中的34萬噸實際上是這種采暖方式耗電量所折合的燃煤量。此處所取地熱和水源熱泵能耗指標偏高。按本中取值的話，這兩種方式折合成一次能源（燃煤量）的話，其耗能量也高目前的燃煤方式。
“城市熱力供熱替煤，增加5500萬平米，替煤量47萬噸”。與前面的數值相印，此數顯然不對，5500萬平米建筑采用燃煤采暖，應耗煤137.5-165萬噸。此處47萬噸不知依據什么數據得到，估計是為了滿足5500萬平米供熱，新增熱源增加的燃煤量，但那又明顯偏小。
根據上面更正。原計劃上述三項可替代燃煤132+34十47＝213萬噸，實際上若落實了上述計劃，則可替代燃煤60十25十150=235萬噸，增大了替代量，但這必須解決城市熱力的熱源問題。按照規劃中此節計劃，城市供熱熱源增加69萬噸燃煤（240-171），其余部分由新增燃氣發電廠的熱電聯產解決，這將使凈替代量為235-69=166萬噸。
根據上述分析，“2008年煤炭消費及替換表”中的數據應做同樣的修訂。
（二）.2008年能源結構框架
按照規劃，將有21億立方米天然氣用于發電，發電量115億千瓦時，同時消費40億千瓦時電力用于電采暖（2000萬平米），這相當于每平米建筑采暖消耗天然氣37立方米/m2，這約為目前天燃氣采暖耗氣量的2.5倍。這樣做可以理解為：1、城區1200萬平房改造的需要。2、由于夏季電負荷高于冬季，導致供電及電力輸配網的負荷冬夏不均勻，2000萬個米電采暖供熱在冬季約可形成120
萬kw的電負荷，恰好可平衡部分冬季負荷之差，使電網負荷冬夏一致，而21億立方米天然氣發電主要是解決日益增加的夏季電負荷的需要。
如果主要是由于上述第二個原因，那么另一條解決問題的途徑是削減夏季電負荷，而不是增加冬季的電負荷！
北京市2008年夏季電負荷中，空調電負荷應在400萬干瓦以上，耗電量約40億千瓦時，如果能從中削減120萬～150萬千瓦的空調電負荷，也可同樣平衡電負荷的冬夏之差，并且還可以使北京市電網的最大負荷減少120萬～150萬千瓦，緩解目前電網輸配能力不足的問題，減少電網改造投資。
替代電驅動空調的途徑有三個：
1.采用天然氣直接驅動的直燃式吸收制冷機，替代電動壓縮機制冷機。對于采用中央空調的商業建筑、公共建筑都可以采用這種方式，初步測算，當有條件的地方都采用直燃機方式的話，將減少空調電負荷50～80萬千瓦，減少耗電近10億千瓦時，同時在夏季增加天然氣使用量約0.8億立方米，減少天然氣冬夏用氣量的差。
2.利用目前城市熱網在夏季繼續輸送熱量，在建筑物內用這些熱量通過吸收式制冷或通過鹽水除濕方式進行空調。如果積極推廣的話，熱網所轄1億平方米建筑的供熱用戶中，至少可有2000萬平米用這一方法空調制冷；減少電負荷20～30萬于瓦，同時還可以使目前夏季停機的熱電聯產發電機組夏季繼續高效工作，增加發電約40萬于瓦。這相當于在夏季減少了60萬千瓦電負荷和近10億千瓦時電量。此部分熱電廠增加的燃料消耗根據目前熱電廠形式的不同，分別使用燃煤、燃氣和重油，若全部按天然氣計算，則夏季需要使用燃氣約3億立方米。
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3.采用服務于單座建筑或建筑群的熱電冷三聯供方式（BCCHP）用天然氣作為一次能源，通過動力機轉換為機械能和熱能，機械能帶動發電機發電，熱能在冬季可直接供熱，夏季又可以通過吸收式制冷機將熱能轉換為空調用冷量，向建筑或建筑群供冷。如果北京市2008年有2000萬平米建筑采用此種系統，則在夏季又可減少空調電負荷20萬干瓦，并額外發電60萬千瓦，從而相當于在夏季減少80萬千瓦供電負荷，約10億千瓦時電量，同時夏季需多使用天然氣2～3億立方米。
全面實施上述三個途徑的話，在夏季可降低電負荷約200萬于瓦，節省用電量約30億千瓦時，夏季增加消耗天然氣6～7億立方米。如果同時取消現規劃的2000萬平米電采暖，而改用天然氣供熱，消耗天然氣3億立方米、節省電力40億千瓦時。與規劃方案比，每年節省用電量約70億千瓦時，多消耗天然氣約9.5億立方米，按規劃中21億立方米天然氣發電117億于瓦時計算的話，節省70億千瓦時電力折合12.6億立方米天然氣，因此可節省天然氣3億立方米／每年。
四．主要清潔能源建設項目
規劃中建設以天然氣為一次能源的第三熱電廠一期、二期工程，并對高井電廠實現煤改氣。這兩個電廠采用天然氣純發電方式，發電效孽不會超過50％，導致發電成本偏高，影響北京市電力系統經濟性。
可以從三方面理解這兩個燃氣廠的意義：
1. 提高北京市電力發電自給率，以保證供電安全，防止意外事故：
2. 利用燃氣電站啟停調整迅速的特點，按調峰運行，解次北京市電力負荷一天內的峰谷差；
3. 為天然氣落實一個穩定的應用對象，減少北京市冬季夏季之間天然氣負荷的巨大差別。
但實際上這三方面的要求通過建設以燃氣為燃料的熱電聯產電廠都可以滿足。北京市城市熱網目前有1.1億平方米的輸配能力，但沒有足夠的熱源使城市管網充分發揮作用。規劃中的草橋熱電廠、太陽宮熱電廠仍不足以解決新增5500萬平方米供熱面積的熱源問題、考慮再上一個熱電廠（如鄭常莊），使總裝機容量為100～120萬千瓦，即可滿足城市熱網的熱源要求，同時可以按調峰模式運行，即一天內當電力負荷處于高峰時，發電供熱，當電力負荷處于低谷時，停止發電
停止供熱。研究表明依靠建筑物本身的熱慣性、管道的熱慣性，再適當設計一定容量的巨型畜熱水罐，這種根據電力負荷要求而啟停的熱電廠通過間歇供熱也可以滿足被供熱建筑的舒適性要求（見清華大學付林博士論文）。在夏季可以使這些電廠按照聯合循環，汽輪機冷凝方式運行，可以起更大的電力調峰作用，若利用供熱網的熱量解訣末端建筑的方式得以推廣，則這些熱電廠夏季也可仍按電聯產、電力調峰模式運行，產生更大的能源利用率。由于供熱熱量用來作為制冷空調的動力，因此可進一步減少夏季峰值電力負荷，這樣就從兩方面同時起到電力調峰的作用。
在發展上述燃氣為動力的調峰式熱電廠的同時，再如前文所述，推廣用于單修建筑或建筑群的燃氣驅動熱電冷聯供系統、直燃機空調方式等，可進一步減少夏季空調用電，增大夏季天然氣消耗量。這樣，可以在現在基礎上使北京增加150萬千瓦左右的自備發電能力，提高供電安全性，改善電力負荷一天內的峰谷差，提高供、輸、配電系統的利用率，并且在夏季為天然氣找到約7億立方米的使用量?；旧蠈崿F建兩個燃氣發電電廠的三個需求，又更適合北京市供熱、空調的要求，并且每年節省天然氣3億立方米。因此建議不上第三熱電廠。高井電廠利用清潔煤燃燒技術進行改造，仍然燒煤，或者改為天然氣熱電聯產的熱電廠，通過長途管線向北京市西部地區（海淀區）供熱。長途輸送天然氣到北京來作為單純發電用燃料。從經濟上、環境保護上和資源利用上都是不合理的。除為了熱電聯產，同時解決供熱、空調的要求，一定不要上單純的天然氣電廠。
（四）新能源和能源新技術
除可再生能源技術外，節能技術和能源綜合優化利用技術也是重要的組成部分，因此是否應下列新技術列入；
1．建筑節能技術
2. 夏季利用低溫熱能（-90℃熱水）制冷空調技術及蓄能技術
3．用于單體建筑或建筑群的小型熱電冷三聯供技術
加大上述三方面研究開發投入和推廣應用的力度。
六.政策措施
在規劃中四條政策基礎上是否應再加如下措施：
1．嚴格貫徹國家的建筑節能標準，新建建筑冬季采暖耗熱量不得超過20.5w/m2，（這一數值約為規劃中計算用數值的三分之一）。
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Key words: city；circular economy；development
中圖分類號：F293.1文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）22-0014-02
0引言
循環經濟就是將清潔生產和廢棄物的綜合利用融為一體的經濟，它是按照生態規律利用自然資源和環境容量實現經濟活動的生態化轉向?？沙掷m發展是城市循環經濟發展的本質。①發展循環經濟遵循3R原則，即減量化（Reducing）、再利用（Reusing）和再循環（Recycling）原則，從而解決資源稀缺、環境污染等問題，緩解由此帶來的社會矛盾，促進社會和諧。循環經濟的概念有很多層次，其中包括：第一，資源、廢棄物的回收利用；第二，生產過程中的低能耗、低排放、高利用；第三，是從經濟發展方式和經濟形態的角度，認為循環經濟是一種新的經濟增長點。本研究中的循環經濟概念立足于城市可持續發展，遵循3R原則，即在資源利用上做到減量、回收再利用。在經濟的增長方式上追求低碳、環保，減少污染物、廢棄物的排放，使城市中的人處于空氣新鮮、綠色環保的生活中。
1構建城市循環經濟產業鏈
城市循環經濟產業鏈主要從生態農業、工業和第三產業三個方面來構建。生態農業以動植物生產加工廢棄物綜合利用為核心，以動植物產品加工為紐帶，連接種植業與加工業、養殖業與加工業，如種植或養殖中產生的廢棄物或糞便通過沼氣工程變成有機肥，又回到種養殖業中，形成循環?；蛟谵r場的基礎上發展生態旅游業，形成低碳農業。發展城市循環經濟產業鏈，重點在工業。要針對電力、石化、建材等高能耗企業設計循環經濟發展路線。如電力：成電力行業――工業鍋爐、窯爐生產運行――余熱余壓利用――能效發電、制冷――等效能源的循環產業鏈。石化：形成石化行業――石油冶煉――油品、工業原料（乙烯等）――化工工業產品――廢舊化工產品回收利用――化工工業產品的循環產業鏈。建材行業建環產業鏈，要以工業固體廢渣、建筑廢物回收利用為核心，循環利用大量的工業固體廢渣、建筑廢物、生活污泥與垃圾，形成工業固體廢渣、建筑廢物。另外，家電、汽車、電子信息產業，主要以回收利用舊家電、舊汽車、報廢電子信息產品等，加強對家電配件、汽車配件的再利用。第三產業主要包括發展綠色旅游循環經濟產業鏈和綠色物流循環產業鏈。綠色旅游循環經濟產業鏈主要包括一方面珍惜綠色旅游的寶貴生態資源；另一方面加大對景區的環保工作。綠色物流循環產業鏈主要是形成綠色物流――廢舊物品（生產、生活垃圾）――清潔運輸――廢舊物品回收利用的循環產業鏈。
構建城市循環經濟產業鏈還要從產業之間、產業內部不同類型企業之間、園區之間、區域之間形成多元化的循環經濟產業鏈入手。如農業生產出來的產品提供給食品加工企業，如甘蔗制糖廠生產出來的慮泥可以用在水泥廠，廢二氧化碳可以用在輕鈣廠，蔗渣可以用在制漿廠，還可以把廢糖蜜用在酒精生產車間。產業內部循環經濟產業鏈的構建最重要的是需要先進科技的引領。如通過運用高新技術，加強對污泥的利用，可以運用在建筑、化工等企業上。只有突破了技術難關，才能更好加強循環經濟之間的產業配合。
2創建循環型企業
循環經濟發展最重要的主體就是企業。企業是資源消耗的重要場所，要利用循環經濟理念構建企業，運用高科技環保技術加強企業的清潔生產和資源綜合利用，創建循環型企業。
創建循環型企業，要嚴格把控企業產品設計、原材料采購、生產運營、售后服務以及廢料的回收利用等環節，達到資源利用的最大化。要鼓勵企業自愿實施清潔生產，對污染物排放超標超總量的污染嚴重企業、使用或排放有毒有害物質的企業，嚴格依法實施強制性清潔生產審核。1989年，聯合國環境規劃署提出了清潔生產的概念，即將整體預防的環境戰略應用于生產過程、產品和服務中，增加生態效率。清潔生產包括清潔的能源、清潔的生產過程、清潔的產品和服務。
城市創建循環型企業主要在于工業領域。對電力、鋼鐵、有色金屬、石化、建材、印染、皮革、陶瓷等行業進行清潔生產審核。對污染大的企業，要求其做好水、氣、廢渣廢料的污染處理工作，如企業自建水處理工廠，將生產過程中產生的污水在排放前進行處理。做好對企業產品的設計，設計出易回收、易降解的產品。企業建立節能、節水等研發機構，發展清潔能源和可再生能源，扭轉傳統高污染企業對城市環境污染的不利局面。
建立循環經濟示范企業。企業在設計、生產、銷售、回收利用環節，做到運用循環經濟理念發展的，對這樣的企業予以大力的扶持，并建立示范企業。如在建筑領域，推行《民用建筑節能條例》，推廣建筑生態設計和使用綠色建材，推動建筑施工單位對建筑廢物進行綜合利用。中國目前的房地產也發展非常迅速，如果能在房地產、建筑行業率先開展循環經濟示范企業活動，將有利于擴大影響，推動社會對循環經濟示范企業的關注。
3創建循環型工業園
循環型工業園是依據循環經濟理念和工業生態學原理而設計成的一種新型工業組織形態，是循環經濟在園區層次的具體體現。循環型工業園通過將園區中一個工廠生產的產品作為另一個工廠的原材料，通過廢物交換、循環利用，建立起企業之間的共生。如在工業園區內，企業之間不是各自為政，而是在生產、研發等方面有密切的聯系，形成上下游的生產關系。多年來的實踐和經驗表明，循環型工業園建設是落實科學發展觀的成功探索，是新型工業化發展的有效模式，對于解決結構性污染和區域性污染，調整產業結構和工業布局，實現節能減排，建設資源節約型、環境友好型社會具有十分重要的意義。
在循環型工業園內，由于下游企業利用上游企業的“廢料”作為生產的原料實現了對副產品的綜合利用。在傳統工業園區內企業的生產中，許多副產品往往被作為廢物處理，而在循環型工業園內，由于企業之間的合作形成了“聯合式的大企業”就可以對這些副產品進行再利用，而且是較低價格甚至免費的。這樣，可以使企業節省材料的購買成本。在循環型工業園中，各企業不是孤立的，而是通過物質流、能量流和信息流互相關聯的，促進資源利用一體化，增強園區內企業抗擊風險的能力。如發電廠生產的煤電灰可以用于水泥廠，產生的蒸汽，可以供應給居民區或者生物工程公司，生物公司產生的污泥可以供應給農業區。
創建城市循環型工業園具有良好的社會效益和環境效益。在循環型工業園中，由于模擬自然生態系統建立了產業系統中“生產者一消費者一分解者”的循環途徑，實現了物質閉路循環、能量多級利用，減少廢物排放造成的環境污染，同時也提高了資源利用效率，減少對自然資源的需求，間接地降低了原生資源開發可能帶來的生態環境影響，這樣真正實現經濟、環境和區域社會的可持續發展。
4創建循環型社會
構建循環型社會，最重要的就是構建循環型的城市體系。循環型城市包括產業循環體系、基礎設施體系和生態保障體系。產業循環體系包括循環型工業、農業和第三產業；基礎設施體系包括水、能源、固體廢物；生態保障體系包括綠色建筑、人居環境和生態保護。循環型城市建立在“資源――產品――再生資源”的循環經濟形態下，而不是單向的線性發展形態。
構建循環型社會，就是要將循環經濟的理念在日常生活中體現，涉及生活的所有領域。主要包括，倡導綠色消費，開辦綠色學校、商場、醫院、社區等等。崇尚環保的生活方式，減少消費過程中的廢棄物，增加多次利用率。提倡綠色生活，采用公共交通工具、自行車出行。減少生活垃圾，對垃圾進行分類處理，對垃圾進行無害化處理。加強對廢棄物的回收和利用，在社區建立回收站，加強宣傳，使社區成為宣傳循環社會建設的重要基地。發揮政府導向和示范作用，在政府采購計劃中明確政府優先采購和強制采購的節能產品類別，指導政府采購節能產品。
構建循環型社會的基礎是立法。如日本2000年制定了《促進循環社會形成基本法》，確立了廢棄物循環再利用的準則。日本在循環經濟立法方面在各國中均占領先地位，僅2001年就有多項循環經濟法律實施，如何《環境基本法》、《促進循環社會形成基本法》、《廢棄物處理法》、《促進資源有效利用法》、《容器與包裝分類回收法》、《家用電器回收法》、《建筑及材料回收法》等。
構建循環型社會，要從構建循環型街道、循環型社區抓起。選擇有一定條件的社區建設循環型社區和街道，以綠色建筑、綠色環境、綠色管理為主要特色，建設城市循環型社區和循環型街道。
注釋：
①史寶娟.城市循環經濟系統構建及評價方法研究，天津大學，博士論文，2006.
參考文獻：
[1]牛桂敏.城市循環經濟發展模式[J].城市環境與城市生態，2006，（02）.
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隨著房地產“去庫存”政策的落實，限購政策的再次啟動，房地產企業利潤進一步緊縮，只有通過項目成本精細化管理實現更大利潤和持續發展。
1精細化管理的研究背景
2015年12月18日至21日在北京召開的中央經濟工作會議上，中央提出的明年經濟社會發展要抓好“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大任務，首次提到“鼓勵開發商適當降房價”。2016年10月15日中國“去庫存”大會在山東德州召開。
2016年10月7日新浪新聞指出：9月30日起，北京、武漢、深圳、蘇州、南京、廈門、合肥、無錫、天津等19個城市重新啟動住房限購限貸政策。專家認為，中國樓市政策的拐點已在今年第四季度正式開啟，而市場拐點會在明年，2017年第二季度部分城市或有“量價齊跌”的現象出現[1]。
隨著房地產“去庫存”政策的落實，限購政策的再次啟動，房地產企業低利潤時代也悄然而至。如何在激烈的競爭環境中取勝，如何在國家政策環境下盈利發展，房地產成本精細化管理必然成為房地產企業首選。
2精細化管理的含義
關于精細化管理，有專家認為精細化管理是“五精四細”（即精華、精髓、精品、精通、精密，以及細分對象、細分職能和崗位、細化分解每一項具體工作、細化管理制度的各個落實環節等），“精”是精進，精益求精；“細”是細致，注意細節、細化目標，在每一個細節上精益求精，實現利益最大化；有專家認為精細化管理通過專業化、系統化、數據化、信息化手段來改進產品、服務和運營過程的一種技術方法；有專家認為精細化管理是一種管理理念和管理技術，是通過系統化精細化理念，運用流程化、標準化和數據化的手段，使組織管理的各部分精確、高效、協同和持續運行。綜上所述，精細化管理就是將精細化管理的思想和作風貫穿企業各個階段的管理中。它包括以下內容。
2.1精細化規劃
企業的精細化規劃，首先企業根據近幾年的房產銷售情況和對未來發展趨勢的預測，制定企業未來幾年的發展規模、利潤目標、管理模式的改進和企業文化等中長期目標；企業的決策者根據企業目標和調查報告分析并制定出合理的具有可操作性的計劃。
2.2精細化操作
企業要先對員工的具體工作進行梳理和完善，并形成具體的規范制度讓員工熟悉，通過獎懲制度幫助員工形成規范化和標準化操作的習慣。企業的標準化運作可以更好的總結經驗，并加以推廣。
2.3精細化控制
精細化控制是精細化管理的一個重要環節，良好的控制過程，可以減少管理失誤，加深流程參與人員對企業的認同感，增加員工的歸屬感，更愿意服務企業。
2.4精細化核算
企業資金的流入支出都要有記賬、核算、審核環節。通過精細化核算，可以發現企業在經營管理中的不足并加以改進，可以提高資金利用率，減少企業的運行成本，提高企業的利潤空間。
3房地產企業項目成本精細化管理理論基礎
3.1房地產項目成本構成
房地產項目成本是指在項目從決策、設計、施工到竣工驗收交付使用過程中所消耗的一切費用的總和。根據費用用途，房地產項目成本構成如下。
（1）土地使用權取得費，為開發商依法獲得土地使用權時，所交付的土地使用權出讓、轉讓稅費和征地拆遷及安置補償費用?？闪腥胪恋厥褂脵嗳〉觅M的項目有，土地出讓金、耕地占用稅、耕地開墾費、地價評估費、土地補償費、地上物補償費、房屋拆遷安置補償費、房屋拆遷管理費、房屋拆遷服務費、征地事務管理費、土地使用權注冊登記發證費、場地清理費。
（2）前期工程費，是指在工程施工前期為項目可行性研究，水文地質勘察、測繪，環境評估，規劃、設計，臨時水、電、路、氣、通訊、場地平整費等支出。
（3）建筑、安裝工程費，為房屋主體部分的建筑（含樁基）、裝飾及安裝等工程建設所發生的費用。主要包括建筑安裝工程費，建設工程許可證執照費，臨時占路執照費，臨時用地和臨時建設工程費，建筑節能與發展新型墻體材料專項基金，工程建設監理費，建設工程質量監督費。
（4）基礎設施建設費，是指經規劃部門批準的規劃紅線以內的水、電、氣、通訊等設施及道路、照明、園林、綠化、排污、排洪等工程建設所發生的費用。包括基礎設施工程費，供電建設承發包管理費，居住小區路燈維護費，地下水資源費，防空地下室建設費，供電貼費，建設項目共用電力設施代維護費，綠化補償費?；A設施建設費按住宅面積和營業性面積所占比例分攤計入成本。
（5）公共配套設施建設費，是指為居住小區服務的非盈利性公共設施和生活服務設施的建設費用，如教育、醫療、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、行政管理、市政公用設施等。這項費用按住宅面積和營業性面積所占比例分攤計入成本。
（6）開發間接費，是指開發企業組織、管理開發項目所發生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等項支出。開發間接費，按照房地產開發企業財務會計制度核算，并據實列入開發成本。
3.2成本精細化管理原則
（1）遵循“成本-效益”原則 項目成本控制的根本目的，就是通過各種成本管理手段，不斷改進方法，優化方案，完善管理體系，以實現最低成本目標。“成本-效益”原則在實行時，成本節約的代價必需要小于成本控制所帶來的收益，這樣才可以為企業增加效益。增加企業效益有以下五種方式，即成本降低，收入不變；成本不變，收入增加；成本略微增加，收入大幅增加；成本大幅減少，收入略有減少；降低成本，收入增加。結合企業的生產和管理水平確定的最低成本目標，是可以實現的最低成本，可以激發企業挖掘降低成本的潛能，不斷提高生產水平和管理水平。
（2）全面成本控制原則 全面成本管理是全方位、全員和全過程的管理。是指項目成本管理所涉及到的每個人都應該明確工作內容及相應責任，做到工作內容清楚，責任分明，在項目的各個階段對涉及成本的每個細節都要考慮到節約成本，使項目成本始終處于有效的控制狀態。
（3）動態控制原則 所謂動態控制就是在項目形成過程中，按期收集因變更、意外等各種原因造成的成本變化，將成本實際值與目標值比較，檢查是否產生偏差，如有偏差，則要查明原因，實施糾偏措施。
（4）責權利相結合原則 在成本管理過程中，各個不同層次的工作人員都有一定的成本責任與成本使用權限，在規定的權利范圍內可以決定部分費用的支出。企業管理人員可以對工作人員進行考核，其結果與員工的工資、獎金掛鉤，做到獎罰分明，這樣才可以使得每個員工明確責任，自覺控制成本。
3.3房地產企業實行精細化管理的意義
隨著行業競爭規范，企業通過精細化管理的引入，嚴格成本控制程序，最終實現降低成本，擴大效益。
（1）規范管理提升核心競爭力，規范的管理可以讓企業在目前中國房地產行業這種粗放的管理環境中脫穎而出，減少各個環節不必要的成本，獲得最大利潤。良好的市場形象也可以為企業帶來更多的市場機會，從而進入良性運轉模式，提升企業的競爭力。
（2）精細化的全面預算可以有效避免資金困擾，通過精細化的全面預算管理，可以對企業的全盤進行規劃管理，利用較少的成本開發更多更大的項目；精細化的管理可以讓資金使用計劃更細致具體，也能讓項目的資金流向更明確，從而發揮的作用更大；精細化的管理也可以使項目前期的融資計劃具體明確，更容易操作，也可以減少資金使用成本；精細化的管理可以讓資金的支付更規范，程序化的操作可以讓合作各方對企業產生信任，不擔心企業的資金鏈問題，合作更加暢通。
（3）通過精細化的成本管理可以降低成本提升效益，中國房地產企業目前的管理多數還是最基本的管理方法，每個部門提出本部門的成本計劃，公司沒有進行匯總統計，歸納分析，不能給出全盤計劃，導致成本無法控制，往往出現成本比預期多出很多的現象，而這些費用花在哪些部位、誰負責、如何管控、怎么改進卻無從得知。隨著國家政策的完善，市場的發展，房地產企業必將面臨更加嚴峻的形勢，控制成本勢在必行。
4各階段房地產項目成本精細化管理內容
房地產開發項目通常都要經歷投資決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段、營銷階段、竣工階段等幾個階段。
4.1投資決策階段的成本管理與控制
據統計，房地產項目使用壽命周期內，在投資決策階段能影響95%的成本費用，設計階段則能影響75%的成本費用，到了施工階段后只能影響項目費用 25%?？梢娡顿Y決策階段和設計階段是房地產項目成本控制的重點階段。在決策階段，項目可調整的空間最大，通過科學選擇項目的方案、建設規模市場定位都可以很大程度改變成本。
4.2設計階段的成本管理與控制
在設計階段，設計單位在工程設計中盡可能保證使用安全，設計人員一般為追求安全穩妥，較少考慮項目的最終成本，這很大程度影響到設計階段項目成本的有效控制。設計階段成本管理與控制措施如下。
（1）實行限額設計，控制設計變更，限額設計是將上一個環節批準的投資額通過工程量合理分配到每個單項工程、單位工程、分部工程直到分項工程，在設計時通過控制每個分項的投資額來進行限額設計。在保證結構安全的前提下，初步設計總概算金額不能突破已批準的投資估算，初步設計總概算一經批準，施工圖設計時就不能突破。限額設計可以控制設計階段不合理的變更。
（2）提高設計深度，優化設計方案，設計深度提高，對于項目的內容會更好把握，對項目的施工成本就更容易預測，這對于項目成本的控制會更有利。優化設計是指在滿足設計限額要求下，形成多種方案，經過對比判斷，最終確定出工程量少、成本低的方案。在方案的深化設計和比選過程中，盡量讓企業的銷售和成本部一起參與結構選型、基礎設計，參與材料、設備的經濟評估，給設計部門提供多方面的角度和客觀資料，從而做到設計的經濟性和合理性的有機結合。
（3）推行設計招標，擇優選擇設計單位，通過招標方式，可以吸引更多的設計單位參與，從而可以從多個方案中擇優選擇設計單位。這不但可以最大限度滿足設計要求，提高設計質量，還可以確定合理的設計成本；在同時滿足工程質量和使用功能的基礎上，通過不同方案的成本對比，擇優選出最低的全壽命周期成本方案。
（4）多方收集資料，規范設計合同，房地產企業在設計前要多方面收集相關資料，盡量確定項目的各項技術經濟指標，并預測成本。在設計招標時規范合同條款，尤其是關于限額設計要求的條款，這在設計招標時可以預防成本增加或質量下降的風險。
（5）加強施工圖會審與審查，控制設計質量和工程成本，施工圖設計完成之后，房地產企業應組織設計部、工程部、成本部和監理各方面的人員組成審查小組，對施工圖設計的符合性、完整性、一致性、可操作性等進行會審，書面提出審查意見和改進要求，以完善設計圖，減少不合理的設計，節約投資。
4.3采購及施工招投標階段的成本管理與控制
采購及施工招投標主要包括設備、材料、服務采購招投標和施工招投標。招標過程包括招標文件編制、標底編制、標前預備會、投標、評標、定標等環節。
（1）材料設備采購管理，在工程建設過程中，材料、設備最好由建設方自行采購，在進行采購時，由工程部和成本部相關人員組成采購小組通過對供貨商的比選，最終選擇相應的供貨商。
由于建設方根據公司項目數量較多，可以采用固定供應商，大量供貨，這樣不但可以保證設備材料質量，還可以在采購價格方面獲得一定的優惠，能同時滿足高質量和低價格的雙重要求。
（2）施工招標過程中成本控制，第一、招標必須做到公開、公平、公正、誠實信用，對潛在的投標人要一視同仁，要嚴格審查投標的施工單位資質，條件允許的話可以對施工單位進行考察，應避免沒有資質或不夠資質的施工單位以其他單位的名義進行投標。第二、招標文件應嚴密詳盡，成本管理人員應收集本企業不同時期的項目資料和近期其他同行業項目資料，分析、預測、評價項目成本影響因素，合理規避風險，編制招標文件。成本管理人員要參與編制招標攔標價的圖紙會審、招標答疑會和確定答疑會議紀要等各個環節。第三、定標應選合理低價，合理低價應為在保證質量的前提下的最低成本。選定中標人后，房地產企業要根據合同內容明確協議條款，對合同中涉及費用的部分仔細推敲后簽訂合同，避免過多的設計變更和爭議事件發生。
4.4施工階段的成本管理與控制
施工階段影響因素最大、投資資源最大，投入資金成本最大，加強施工成本管理，主要是加強建筑安裝工程合同管理。目前清單計價模式使用較多，要求清單報價的工程，分部分項綜合單價已經確定，當工程產生變更時，需在合同價的基礎上進行調整，確定實際的工程成本。
（1）人工、材料和機械組成施工三要素，人工費、材料費和機械費也是建筑安裝工程中的主要的成本支出，特別是材料費。一個項目中材料費約占建筑產品成本的 60%～65%，屬于重點管理對象。
（2）在房地產項目施工過程中，工程變更主要是導致現場施工工程量的變化；現場簽證則導致成本發生變化，這就成為項目施工成本控制的主要內容。工程變更要嚴格執行審批制度，不論哪家單位提出變更都需要最終報給工程部，經成本部測算后決定是否同意變更。
（3）在項目施工過程中，工程款是施工單位保持充足生產資源的保證，工程款支付必須貫穿整個項目建設過程，同時由于工程款支付時間、支付條件和支付金額都會對成本控制產生影響，所以要嚴格執行工程款審批制度。對合同外追加工程款，通常在竣工結算時支付，并要提供追加工程用款的有關證據和資料。
（4）質量、進度和成本作為項目的三大控制目標，存在著既對立又統一的關系。保證在工期一定時，嚴格控制工程質量，會增加前期建設成本，但可以降低后期使用過程中的運行維護費用，使全壽命周期總成本降低。因此施工階段的成本管理，必須兼顧工程質量和進度。
4.5竣工階段的成本管理與控制
竣工階段是項目建設的最后階段，也是成本控制的最后關鍵。這個階段主要是根據協議書、合同、現場簽證、圖紙、預算及費用定額、相關規定、竣工資料，對送審的竣工決算進行審核，使竣工決算真正體現工程實際造價。
（1）審核合同條款，只有按照要求完成合同內容并驗收合格才可以進行竣工結算，所以要審核工程內容是否與合同保持一致；另外要審核工程的主材價格、收費標準、付款方式等內容是否與合同保持一致。若發現合同條款不明確，有爭議或未說明，應盡量本著合理的原則與施工方溝通，明確結算要求。
（2）審核結算工程量，審核結算工程量主要是建設單位和審計單位對施工單位呈報的工程量進行核對，看是否按合同內容完成施工，審查工程計量是否根據計算規則進行，計算是否準確。審核時要注意工程變更單和現場簽證一定要有建設單位的簽字，工程量計算書以及各種審批文件、會議記錄等資料要詳盡齊全。
（3）審核工程價格，審核工程價格包括兩方面，一方面要看分項工程綜合單價和合同中的綜合單價是否保持一致，另一方面也要看竣工結算最終造價是否準確，造價指標是否合理。對因設計變更而增加的分項工程，如果合同沒有約定項目單價，審核時重點看項目的綜合單價是否編制合理。
5結語
總之，在每一個階段細化成本精細化管理內容，嚴格執行成本精細化管理制度，才可以嚴格控制項目成本，獲得最大利潤。
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