引論：我們?yōu)槟砹?3篇小產(chǎn)權(quán)房買賣合同范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
買受方(乙方)： 身份證號碼：
一、甲方自愿將其位于靈寶市車站路四街協(xié)坊153號六層單元房的二樓北單元，建筑面積122.5平方米,以人民幣(大寫)壹拾伍萬叁仟元整(￥：153000.00元)的價款出售給乙方。
二、此地皮屬國有土地，甲方不承諾辦理房產(chǎn)證手續(xù)。
三、交款辦法：購房款一次性付清，即交付乙方鑰匙。
四、乙方在簽訂購房合同后，不得隨意要求退房，若有特殊理由，經(jīng)甲方同意后，必須接受按乙方交款總額的5%，賠償給甲方，作為賠償給甲方的經(jīng)濟損失。
五、購房戶應(yīng)得房屋設(shè)施標準：(1)水、電入戶;(2)外墻甲方采用水泥壓光刷外墻漆為標準;(3)室內(nèi)墻面水泥壓光，地板為毛地板;(4)廚房、衛(wèi)生間、上下水預(yù)留接口到位(不包括潔具);(5)陽臺鋁合金封閉(包括推拉扇);(6)入戶門為三防盜(室內(nèi)門由用戶安裝)。
六、房屋所屬權(quán)：永久性歸乙方所有(乙方有權(quán)出讓，甲方不能以任何理由阻擋，否則要承擔經(jīng)濟責任和法律責任)。
七、車站路四街坊153號六層樓內(nèi)的場地、樓梯、通道、屬所有住戶公共所有，任何人不得私自占用。
八、乙方不經(jīng)甲方同意，任何人都不能私自改變主體結(jié)構(gòu)，若違犯合同規(guī)定的住戶，要承擔一切經(jīng)濟責任及法律責任(輕者甲方責令恢復原狀、重者移交人民法院)，有權(quán)行使甲方職責。
九、購房戶居住期間必須服從樓房負責管理規(guī)定的各項制度，違者樓房負責人有權(quán)采取措施停電、停水給予制約。
十、本合同簽字蓋章后生效。
十一、此合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，若有購房戶提出公證，由乙方向公證單位交公證費，甲方概不承擔。
甲方：
乙方：
年 月 日
出賣方(甲方)： 身份證號碼：
買受方(乙方)： 身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等、真實、自愿、協(xié)商一致前提下訂立本合同，以昭信守。
一、甲方自愿將其位于_______________________________ 的房屋(建筑面積_____ 平方米)以人民幣 拾 萬 仟 佰 拾 元整(￥ 元)的價款出售給乙方，若因最終產(chǎn)權(quán)登記面積與此有差異的，雙方互不找補。該房屋為現(xiàn)房，乙方在簽訂本合同前已現(xiàn)場踏勘該房屋，對房屋的相關(guān)情況已經(jīng)知曉。
二、乙方于該合同簽訂之日起三日內(nèi)一次性將房款支付給甲方。
三、本合同簽定時，該房屋尚不具備過戶條件，甲乙雙方對此予以認可，且不影響甲乙雙方的交易。甲方提供取得該房屋的相關(guān)資料并待乙方付清全款后交付給乙方。乙方如果交易該房屋,若有需要,甲方無條件配合。等具備過戶條件時，甲方應(yīng)無條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù),界時發(fā)生的所有稅費均由乙方自行承擔。
四、本合同簽訂后，甲方對該房屋的使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方不得就該房屋再與他人訂立協(xié)議、合同或其它任何方式的處分。
五、乙方在支付完畢所有購房款后，甲方即將該房屋交付給乙方。該房屋正式交付時，物業(yè)管理、水、電、燃氣、有線電視等費用，甲方結(jié)清已發(fā)生的費用，甲方已經(jīng)預(yù)繳的費用，其權(quán)益由乙方享有，雙方不再另行結(jié)算。自合同簽定日起之后發(fā)生的任何費用(指物業(yè)管理處增收費用以及其它相關(guān)雜費)均由乙方支付。
六、違約責任
1、甲方應(yīng)當于乙方付清房款同時交付乙方該房屋。甲方未按時交付房屋，應(yīng)支付按日計算的房價千分之一的違約金給乙方。逾期超過兩個月，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方需將已收的房款即時全額退還、支付五萬元違約金作為乙方損失賠償。小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同2、乙方未按本合同規(guī)定的付款日期及方式付款的。其逾期部分應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過兩個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，甲方將已收房款即時全額退還乙方,扣除兩萬元作為甲方損失賠償。
3、甲方保證本房屋無查封、交易、抵押、通知拆除等現(xiàn)象、保證無隱瞞房屋歷史或其它非善意行為。若有所列情形之一，影響到乙方權(quán)利的行使，甲方則放棄先訴抗辯權(quán),并按所收款項雙倍返還給乙方,以為違約處罰。
4、本合同簽訂、房款付清后，任何一方不得擅自變更或解除合同，否則提出變更或解除方需按本房屋屆時市場評估價的雙倍支付給對方。
5、如因政府規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课莶鸪蚴褂霉δ茏兏模追讲怀袚魏物L險責任。
七、甲方應(yīng)及時將可能影響本合同或該房屋價值的任何事件(包括但不限于公司、法人、通訊方式發(fā)生改變,該房屋的查封、扣押、訴訟、仲裁或其它爭議事件)通知乙方。
八、本合同自各方簽字或蓋章之日起生效，并對雙方都具有約束力，應(yīng)嚴格履行。本房屋屬拆遷統(tǒng)建用房，國家政策限制，合同簽定生效后乙方是實際產(chǎn)權(quán)人和實際所有人，在不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用證前合同屬有效期內(nèi)，待房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用證辦理后該合同自動失效。
九、合同履行過程中發(fā)生爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的依法向合同簽署地人民法院起訴，違約方應(yīng)支付守約方因訴訟而支付的律師費、交通費等費用。
十、中介方積極協(xié)調(diào)雙方交易，保證此交易真實有效,否則承擔連帶責任。本合同簽訂后，中介費即付。
十一、本合同一式4份，甲乙方各執(zhí)一份，甲乙雙方見證人各一份。
十二、附件：甲乙雙方身份證復印件、戶口本復印件。
甲方： 乙方：
聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
年 月 日 年 月 日
甲方見證人： 乙方見證人：
聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
年 月 日 年 月 日
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同模板三
出售人(賣方)：______________________________
買受人(買方)：______________________________ 福建省建設(shè)廳
監(jiān)制
一、本合同文本為示范文本，主要用于福建省范圍內(nèi)，房屋出售人(賣方)、買受人(買方)就存量房買賣事宜達成協(xié)議時使用。
二、本合同所稱存量房，也稱二手房，是指已經(jīng)交付使用且已申領(lǐng)房屋所有權(quán)證的房屋。
三、在簽訂本合同之前，買賣雙方當事人可要求對方出示身份證明、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證等有關(guān)證明文件，并認真審閱合同內(nèi)容，仔細確認其中的選擇性、補充性、修改性內(nèi)容。對合同條款有疑問時，可向法律人士咨詢。
四、買方在簽訂本合同前，建議對本合同所涉房產(chǎn)進行實地考察;并對房產(chǎn)周圍的環(huán)境、交通、學校、戶口等情況進行充分了解。賣方有義務(wù)如實提供包括產(chǎn)權(quán)狀況、租賃情況、戶口等有可能影響交易的真實信息。
五、為保證交易資金安全，建議買賣雙方通過經(jīng)紀機構(gòu)在銀行開設(shè)的存量房交易結(jié)算資金專用存款帳戶劃轉(zhuǎn)的第三方托管方式進行資金監(jiān)管，并以協(xié)議方式明確約定資金監(jiān)管賬戶及資金交付條件等相關(guān)事宜。
六、合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定，對不選擇的內(nèi)容，用橫線將其劃去。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字視為雙方當事人同意內(nèi)容。
七、合同生成不等于產(chǎn)權(quán)過戶。合同生成到產(chǎn)權(quán)過戶，有一個時間過程，期間可能會出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)被查封等特殊情況，因此請買賣雙方務(wù)必注意風險，及時辦理過戶手續(xù)。 存量房買賣合同
出售人(賣方)：______________________________
身份證號：____________________________________
聯(lián)系地址：____________________________________
人：__________________身份證號：__________
聯(lián)系地址：____________________________________
買受人(買方)：______________________________
身份證號或營業(yè)執(zhí)照注冊號：____________________
聯(lián)系地址：____________________________________
人：__________________身份證號：__________
聯(lián)系地址：____________________________________
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等法律、規(guī)章的規(guī)定，經(jīng)友好協(xié)商，本著平等互利的原則，就該存量房買賣的有關(guān)事項達成一致，訂立本合同。
第一條 房產(chǎn)基本情況
1.賣方房產(chǎn)(下稱該房產(chǎn))座落于
______________________________________________________，建筑面積：____________平方米(其中單元面積：____________平方米，附屬間面積：___________平方米，其它：______________________)。詳見___________房權(quán)證___________字第___________號《房屋所有權(quán)證》，___________房共字第___________號《房屋共有權(quán)證》(若上述表述與房屋登記簿不符，則以房屋登記簿記載內(nèi)容為準)。
第二條 賣方對該房產(chǎn)現(xiàn)狀的聲明
1.賣方根據(jù)國家的規(guī)定已依法取得該房產(chǎn)所有權(quán)，對該房產(chǎn)現(xiàn)狀負全責，并保證該房產(chǎn)符合國家及所在地房產(chǎn)上市的有關(guān)政策及規(guī)定。賣方保證所提供的相關(guān)資料完整、真實、合法、有效，否則由此產(chǎn)生的后果由賣方承擔。
2.賣方特此告知買受人上述房產(chǎn)存在下列情況：
(1)抵押狀態(tài)：【存在抵押、不存在抵押】，關(guān)于抵押權(quán)的補充約定及說明：________________________________________________________________________。
(2)出租狀態(tài)：【存在出租、不存在出租】，若該房產(chǎn)存在出租，則賣方保證承租方已明確表示在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)，關(guān)于租賃的補充約定及說明：
_____________________________________________________________________________。
(3)土地證狀態(tài)：【已辦理、未辦理】
(4)房產(chǎn)內(nèi)戶口情況：【該房產(chǎn)內(nèi)已有、未有戶口落戶;該房產(chǎn)享受過、未享受過政府相關(guān)“外地人購房落戶”政策】
關(guān)于戶口問題的補充約定及說明：
_____________________________________________________________________;
(5)其他：
_______________________________________________________________________________ 。
第三條 買方對購買情況的聲明
1.買方已親自實地看房，并對該房產(chǎn)的現(xiàn)狀及疑慮詢問過賣方，在明確賣方所告知
的事項后自愿簽訂本合同。買方已親自審查過該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)相關(guān)權(quán)屬信息資料，了解產(chǎn)權(quán)相關(guān)信息，愿意購買該房產(chǎn)。
2.買方保證所提供的相關(guān)資料完整、真實、合法、有效，否則由此產(chǎn)生的后果由買方承擔。
第四條 房產(chǎn)成交價
買賣雙方商定上述房產(chǎn)成交價為人民幣(大寫)：__________________(￥：
___________)【包括、不包括】該房產(chǎn)的附屬設(shè)施、設(shè)備等物品(物品內(nèi)容可另立清單附件)。
第五條 交易定金
買方應(yīng)向賣方支付的定金為人民幣(大寫)：______________________(￥：___________)。(說明：____________________________________________)
上述定金交由[買方直接支付給賣方]、[存入______________________經(jīng)紀機構(gòu)在銀行設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)]。
買賣雙方約定定金通過經(jīng)紀機構(gòu)在銀行設(shè)立的專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)的，買方將定金在合同約定期限內(nèi)存入專用存款賬戶的，即視為賣方收訖。在合同履行過程中，定金自動轉(zhuǎn)為購房款，但買賣雙方另有約定的除外。
第六條 房款交付
合同簽訂后，買賣雙方同意，買方按下列第___________種方式給付除定金、交房保證金之外的剩余房款：
(1)一次性付款：
買方于___________年___________月__________日前或__________將支付購房款人民幣(大寫)：_______________(￥：__________)。
(2)分期付款：
①買方于__________年__________月__________日前或__________將支付購房款人民幣(大寫)：_______________(￥：__________);
②買方于__________年__________月__________日前或__________將支付購房款人民幣(大寫)：_______________(￥：__________);
③買方于__________年__________月__________日前或__________將支付剩余購房款人民幣(大寫)：__________(￥：__________)。
(3)買方向【銀行按揭貸款、公積金貸款】方式付款
①買方須于__________年__________月__________日之前支付除定金、交房保證金之外的剩余首期款人民幣(大寫)：____________________(￥：__________)，并在買方辦理貸款審批時存入貸款銀行指定帳戶。
②買方須于__________年__________月__________日之前向銀行提交抵押貸款申請
的相關(guān)資料，并配合銀行辦理貸款審批手續(xù)，抵押貸款金額以銀行承諾發(fā)放貸款金額為準。
因買方辦理貸款手續(xù)所產(chǎn)生的相關(guān)費用由買方自行承擔。
(4)買賣雙方約定的其它付款方式：
______________________________________________________________________________ 。
上述款項由買方【直接支付給賣方]、[存入____________________經(jīng)紀機構(gòu)在銀行設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)]。
____________________經(jīng)紀機構(gòu)設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶開戶行為：______________________________，賬號為：____________________。
買方在取得房屋所有權(quán)證書后，持賣方已登記在買方名下的產(chǎn)權(quán)證復印件到備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)按照《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》的約定辦理資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。
第七條 交房保證金
為保證按約定如期交付該房產(chǎn)并結(jié)清該房產(chǎn)項下的水、電、管道煤氣、閉路電視______________________________等所有費用，買賣雙方協(xié)商同意從房產(chǎn)成交價中預(yù)留人民幣(大寫)：______________________________(￥：__________)作為交房保證金(不超過交易總價款的__________%)。該款項在賣方實際交付房產(chǎn)及完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時進行結(jié)算，由買方【直接支付給賣方]、[存入經(jīng)紀機構(gòu)專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)、其他：____________________】
第八條 有關(guān)稅費
1.買賣過戶所涉及稅、費，買賣雙方約定按下列方式承擔：
買方承擔：________________________________________;
賣方承擔：________________________________________。
【按有關(guān)規(guī)定，賣方需付稅費：(1)營業(yè)稅及附加(2)印花稅;(3)個人所得稅;
(4)土地增值稅;(5)交易手續(xù)費。買方需付稅費：(6)印花稅;(7)契稅;(8)交易手續(xù)費;(9)房屋登記費。其它費用：以實際發(fā)生的稅費為準。】
本合同在履行過程中因政策原因須繳納新的稅費的，由政策規(guī)定的繳納方繳納;政策中未明確繳納方的，由【賣方、買方】繳納。
2.土地證辦理費用：土地證從賣方名下過戶至買方名下的全部費用由【賣方、買方】承擔;如房產(chǎn)所屬土地為劃撥地，則土地出讓金由【賣方、買方】承擔;雙方約定其他承擔方式：__________________________________________________。
3.配套設(shè)施過戶費：配套設(shè)施的相關(guān)證件過戶手續(xù)費用由【賣方、買方】承擔。
4.買賣雙方商定，對該房產(chǎn)的住宅專項維修資金，按照國家有關(guān)規(guī)定另行簽訂過戶
協(xié)議，結(jié)余部分隨房屋所有權(quán)同時過戶。
5.買賣雙方商定，賣方在交付該房產(chǎn)時，對該房產(chǎn)附隨的水、電、煤氣、__________等度數(shù)進行確認，并結(jié)清水費、電費、煤氣費、有線電視費、物業(yè)管理服務(wù)費、____________________等費用，并經(jīng)雙方簽字確認。
第九條 房屋的交付
賣方在買方支付扣除交房保證金外的購房款之日起__________日內(nèi)或__________年__________月__________日前，將上述房產(chǎn)正式交付給買方，并履行下列手續(xù)：
1.賣方在交房前保證維護上述房產(chǎn)的現(xiàn)有固定裝修(固定裝修指構(gòu)成該房裝修之固定部分，經(jīng)拆除將破壞設(shè)施完整性，包括但不限于地板面、墻體、燈具、水龍頭、嵌入式排氣扇、壁櫥、門、門把、門窗、防盜網(wǎng)、廚衛(wèi)設(shè)施及其它設(shè)施等)，在買方接收時移交。
2.買方在接收該房產(chǎn)時對該房產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等約定事項進行驗收，交接確認后對該房產(chǎn)及附屬配套設(shè)施負全責。
3.如雙方認為在上述房產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品的描述有不詳盡之處，可另行補充書面約定，在交接時以書面約定為準，雙方僅對書面內(nèi)容承擔責任。
第十條 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記
按下列第項辦理登記手續(xù)(選一項)，選擇第(1)項的第十一條不生效。
(1)買賣雙方同意，自本合同簽訂之日起__________日內(nèi)，雙方共同到房屋登記機構(gòu)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
(2)買賣雙方在簽訂合同后__________日內(nèi)共同向房屋登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。
(3)買賣雙方在簽訂合同后__________日內(nèi)由買受方單方向房屋登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。
第十一條 關(guān)于預(yù)告登記的約定
1.預(yù)告登記自__________內(nèi)有效(約定的預(yù)告登記有效期最長不超過自預(yù)告登記之日起一年)。
2.申請預(yù)告登記的，在預(yù)告登記有效期內(nèi)買賣雙方共同辦理該房屋預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
3.買賣雙方因故終止存量房買賣合同時，預(yù)告登記的申請人應(yīng)在__________日內(nèi)向房屋登記機構(gòu)辦理預(yù)告登記注銷手續(xù)。
第十二條 違約認定
1.買賣雙方簽訂本合同后，一方未按合同約定擅自變更或解除合同的，或未按合同及合同相關(guān)附件的約定履行義務(wù)的，視為違約。
2.賣方保證上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，在房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前，若發(fā)生與賣方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)糾紛概由賣方負責，如因此造成合同履行障礙，視為其違約;若該房產(chǎn)已出
租，賣方未在交房前妥善解決租賃事項的，視為其違約。
第十三條 違約責任
(一)自違約行為發(fā)生之日起，違約方按成交價款每日萬分之向守約方支付違約金。該違約金的認定及支付不影響合同在違約行為終止之后繼續(xù)履行。
(二)自違約行為發(fā)生之日起超過___________日,守約方即向違約方發(fā)出函件促其履約,發(fā)函即日起超過__________日仍未回復并履約的，守約方可解除合同。若賣方違約，則賣方除應(yīng)將扣除定金金額的買方已付購房款退還給買方外，還應(yīng)向買方雙倍返還定金;若買方違約，則賣方應(yīng)將扣除定金金額的買方已付購房款退還給買方，買方已支付的定金則作為對賣方的賠償。同時守約方有權(quán)要求違約方支付產(chǎn)生的傭金、服務(wù)費、交易過程中所產(chǎn)生的其他費用、因違約行為給守約方增加的費用、律師費、差旅費等。(收件人地址以合同落款處所留地址為準，因地址不詳或有誤而無法送達，視為送達。因此而產(chǎn)生的責任由應(yīng)提供地址方自行承擔。)
第十四條 合同變更
本合同在履行期間，買賣雙方任何一方要求變更合同條款的，應(yīng)及時通知對方，并征得對方的同意后，在約定的時限內(nèi)，簽訂補充協(xié)議，注明變更事項。未征得對方同意，擅自變更造成的經(jīng)濟損失，由責任方承擔。
第十五條 因不可抗力或政策的改變等原因?qū)е卤竞贤瑹o法履行，買賣雙方免責。交易過程中已產(chǎn)生的費用由買賣雙方各自承擔。根據(jù)本條款免責，雙方應(yīng)簽訂具結(jié)報告。 第十六條 爭議解決方式
本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;也可請求當?shù)叵M者委員會調(diào)解處理，或者向當?shù)毓ど绦姓芾聿块T申訴。協(xié)商不成的，按下述第__________種方式解決：
1.提交__________仲裁委員會仲裁;
2.依法向人民法院起訴。
第十七條 合同附件
本合同未盡事項，可由買賣雙方協(xié)商簽訂補充協(xié)議作為合同附件。合同附件與本合同具有同等法律效力。
第十八條 合同數(shù)量及持有
本合同經(jīng)買賣雙方簽字即生效，本合同一式__________份，買方、賣方各執(zhí)__________份，房屋產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)__________份，具有同等法律效力。
第十九條 合同生效
本合同自買賣雙方簽字(或蓋章)之日起生效。
第二十條、特別條款
賣方應(yīng)當在所售房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機關(guān)辦理原
有戶口遷出手續(xù)。如因賣方自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當向買方支付____________________元的違約金;逾期超過__________日未遷出的，自逾期超過__________日起，賣方應(yīng)當按日計算向買方支付全部已付房款__________的違約金。(本合同履行過程中，若涉及戶口問題，適用本條款。)
出售人：______________________ 買受人：___________________________
電話：________________________ 電話：_____________________________
人：______________________
篇2
小產(chǎn)權(quán)房的買賣是指產(chǎn)權(quán)不全房屋的出售與購買，比如本集體經(jīng)濟組織成員把房屋買給非本集體經(jīng)濟組織成員，特別是指賣給城市居民。小產(chǎn)權(quán)房買賣可能破壞國家法律、法規(guī)的尊嚴，影響城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場的常態(tài)發(fā)展，違反國家耕地保護政策，但是有的小產(chǎn)權(quán)房買賣卻沒有綜上影響和危害，比如農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員將自己在集體所有土地上的房屋銷售給本集體經(jīng)濟組織成員，就不存在上述危害，應(yīng)該是有效的。所以當前對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力在理論上就被分為了有效和無效兩種觀點。
認定小產(chǎn)權(quán)房合同無效的原因有二。其一，違反法律強制性規(guī)定。“小產(chǎn)權(quán)房的買賣違反我國《土地管理法》關(guān)于宅基地使用權(quán)只有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員才能夠享有，并且一家僅能享有一處宅基地，若非本集體經(jīng)濟組織的成員一定不能夠享有的規(guī)定”。其二，違反了國家相關(guān)政策。小產(chǎn)權(quán)房的買賣雖然在一定程度上緩解了購房壓力，但是卻擾亂了國家土地利用開發(fā)規(guī)劃，影響了城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，危及了國家耕地保護政策。也違背了國家出臺的一系列用來防范小產(chǎn)權(quán)房問題影響擴大化的政策措施。
認定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的觀點。一是認為，小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問題并不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同自成立時生效，不會受到小產(chǎn)權(quán)房嗍粑侍獾撓跋歟小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬是物權(quán)的范疇，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是債權(quán)范疇，分別屬于不同的范疇。依據(jù)《合同法》有關(guān)條文關(guān)于當事人之間訂立合同，無其他規(guī)定或約定的情況下，合同從成立時就生效的規(guī)定，又根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定的區(qū)分原則，小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬問題，不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同在法律沒有另外規(guī)定，當事人沒有另外約定的情況下，自合同成立時生效。二是認為，承認小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效是民法基本原則中公平原則的體現(xiàn)。國家所有的土地由國務(wù)院代表國家進行管理，國家可以對土地進行征收，給被征收者相應(yīng)的補償，被征地者因而可以得到巨額的土地出讓金。同樣是土地，《土地管理法》規(guī)定不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)的土地理應(yīng)有集體所有的土地，那么集體所有的土地只能被政府低價征收，政府然后以高價出賣給開發(fā)商，處于弱勢的農(nóng)民就只能得到很少的征地補償。
二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力爭議的分析
我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)沒有對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力作出明確規(guī)定，只是對土地使用權(quán)的問題進行了立法；比如小雪和朱先生案件，因為雙方行為人都有相應(yīng)的民事行為能力，不違反法律、行政法規(guī)和社會公共利益、雙方意思表示真實、符合法律規(guī)定或約定的形式要件，所以該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。該合同有效的關(guān)鍵是不違反法律，就是因為我國還沒有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的正式立法，因此盡快完善對小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)問題的立法才是上善之策，才能對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力問題進行一個明確的界定。其次法院在對案件進行實際審理的時候，對國家一些政策性規(guī)定作了自由裁量以及根據(jù)買方、賣方的身份不同而作了不同判決。比如李玉蘭和馬海濤案件，之所以買賣合同無效，關(guān)鍵是因為李玉蘭是城鎮(zhèn)戶籍，法律依據(jù)是《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)，而且城鎮(zhèn)居民不得享有集體土地使用權(quán)。所以該案的買賣協(xié)議也就因為違反了法律的強制性規(guī)定而無效。
三、對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認定的方法
小產(chǎn)權(quán)房的大量出現(xiàn)和交易，相關(guān)政策和法律對小產(chǎn)權(quán)房買賣也做出了限制或者禁止，因此買賣小產(chǎn)權(quán)房的法律風險也是顯而易見的，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的背后還存在著大量農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地和耕地被占用，無序的開發(fā)、流轉(zhuǎn)土地，導致土地的管理、利用和城鄉(xiāng)規(guī)劃被破壞，這些對我國的社會穩(wěn)定造成了一定的沖擊。所以筆者認為，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認定應(yīng)當以無效為原則，有效為例外。首先對違反規(guī)劃建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同與質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，應(yīng)對認定為無效。其次，對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同與簽訂時間已經(jīng)較早并完成了相關(guān)手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，應(yīng)對認定為有效。
我國《合同法》規(guī)定合同除了雙方具有相應(yīng)的民事行為能力，雙方意思表示真實，具備法律所要求的形式，最重要的是不違公共利益和法律、行政法規(guī)。而小產(chǎn)權(quán)房違反規(guī)劃建設(shè)，就是對《土地管理法》強制性規(guī)定的違反，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同也就因為合同內(nèi)容所針對的標的不能而無效。但是《民法通則》卻規(guī)定了，公民進行民事活動必須遵循法律，法律沒有明文規(guī)定時，就應(yīng)該遵循政策。國土部的政策是對質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房進行拆除。公民把質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房作為標的簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同就因為標的的不能而無效。
四、結(jié)語
國土部部長徐紹史在2012年3月表示，2012年開始試點治理小產(chǎn)權(quán)房，為大規(guī)模清理小產(chǎn)權(quán)房做準備。小產(chǎn)權(quán)房主要集中到在大中城市城鄉(xiāng)結(jié)合部、城中村、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)，這些情況比較復雜的地區(qū)。對于小產(chǎn)權(quán)房的清理注重保護農(nóng)民權(quán)益、依法依規(guī)行政。將會有更多的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同將被判定無效，退房退款、進行信賴利益賠償將普遍化。小產(chǎn)權(quán)房最終還是不受法律保護，并且在今后會被逐漸清理出來。但是即使如此，仍然沒有任何一部法律來明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，所以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題的最終解決還是需要通過立法來明確，但在明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題的法律出臺前，仍然要依據(jù)政策和相關(guān)法律來推導總結(jié)，因此小產(chǎn)權(quán)房買賣合同仍然是有的有效，有的無效，以無效為原則，以有效為例外。
參考文獻
篇3
所謂小產(chǎn)權(quán)房就是只擁有房屋的使用權(quán)，沒有所有權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效，應(yīng)該分情況討論。(一)合法小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同有效。所謂合法的小產(chǎn)權(quán)房，指擁有宅基地使用權(quán)證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證的村民自住房。這類小產(chǎn)權(quán)房，具備合法的產(chǎn)權(quán)證明，法律規(guī)定可以在本集體經(jīng)濟組織成員之間轉(zhuǎn)讓。(二)違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力待定。所謂違法的小產(chǎn)權(quán)房，即非法占用集體用地或者閑置的國有土地，將農(nóng)村集體用地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)或改變國有土地使用性質(zhì)，在沒有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進行非法建設(shè)，并直接在市場上銷售的“三無”違法建筑。
【法律依據(jù)】
《民法總則》第一百四十三條規(guī)定，具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
篇4
一、甲方自愿將其位于青島市市北區(qū)_____________________的房屋以人民幣______拾______萬___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的價款出售給乙方。(一次性付清，附收款收據(jù))
二、房屋的基本情況：
該房屋建筑面積_____平方米，套內(nèi)建筑面積_____平方米，____室____廳，所在____層(共____層)，室號______，房屋用途為______。系 村委在集體土地上建造的房屋，由甲方于 年付款購得。該房有/無儲藏室，面積： 平方米。該房現(xiàn)尚無房地產(chǎn)所有權(quán)證。
三、本合同簽訂后,甲方對該房屋的相關(guān)權(quán)益(使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，由甲方承擔全部責任，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本協(xié)議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
四、本協(xié)議簽訂時，該房屋尚不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)無條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。本協(xié)議發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔。
五、甲方將房屋以現(xiàn)狀交接給乙方，乙方已對該房屋的現(xiàn)狀有充分的了解。甲方應(yīng)同時將該房屋的購房合同、付款收據(jù)、契稅單據(jù)、房產(chǎn)證等有關(guān)該房屋的手續(xù)交付乙方。
六、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因或政府行為、法律法規(guī)規(guī)定導致本合同的解除、無效,甲方應(yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款,并賠償乙方的房屋裝修費用。 七、如因該房屋被拆遷或征用，因該房屋所獲得的任何補償由乙方獲得，甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理相關(guān)手續(xù)。甲方不能以戶口在該房屋而要求分得任何補償。
八、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
甲方: 甲方配偶：
乙方:
日期： 年 月 日 九、本合同一式兩份,甲乙方各執(zhí)一份。
村集體小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文二賣方(甲方):____________ 身份證號碼:____________________ 買房(乙方):____________身份證號碼: ____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿,誠實守信，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于___________縣__________區(qū)_______________________________________的房屋以人民幣_____拾____萬___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的價款出售給乙方。(___收據(jù))
二、房屋的基本情況：
該房屋建筑面積_____平方米，套內(nèi)建筑面積_____平方米，____室____廳，所在____層(共____層)，室號______，房屋用途為______。(含樓前車庫一間)
三、本合同簽訂后,甲方對該房屋的相關(guān)權(quán)益(使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，由甲方承擔全部責任，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本協(xié)議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
四、本協(xié)議簽訂時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔。
五、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?甲方應(yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款,并賠償乙方的房屋裝修費用。
六、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的,甲方應(yīng)當通知乙方,如有補償款發(fā)放,甲方應(yīng)當全額退還乙方
七、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
本合同一式三份,甲乙方各執(zhí)一份,見證人各一份。
甲方: 乙方:
年 月 日 年 月 日
見證人:
年 月 日
村集體小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文三賣方(甲方):_____________ 身份證號碼:____________________ 買房(乙方):______________身份證號碼: ____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿,誠實守信，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于的房屋以人民幣 拾 萬 仟元整( )的價款出售給乙方(一次性付清，附收款收據(jù)，其中含甲方轉(zhuǎn)交安裝煤層氣20xx元在內(nèi))，甲方將所交村委出具購房款收據(jù)一并轉(zhuǎn)交于乙方，由村委、公證人見證，更正為乙方名下。
二、本合同簽訂后,甲方對該房屋的相關(guān)權(quán)益(使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，由甲方承擔全部責任。
篇5
一、甲方自愿將其位于萍鄉(xiāng)市安源區(qū)城郊管理委員會流萬管理處施家沖高專拆遷安置小區(qū)第 棟第 層的毛坯房（建筑面積144平方米）以人民幣 拾 萬 仟 佰 拾 元整（￥ 元）的價款出售給乙方。
二、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔。本合同簽訂后，乙方在2013年12月31日之前分兩次將房款交付甲方（付款以實際票據(jù)為準）
三、本合同簽訂后，甲方將該層房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證分攤公共部分損壞所需維修費用。本合同簽訂后，甲方不得就該層房屋與他人訂立《買賣合同》。
五、該層房屋現(xiàn)作為住宅用，乙方在使用期間不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途，甲方不得擅自改變與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共設(shè)施、公共用地的使用性質(zhì)。
六、房屋竣工驗收合格后，甲方應(yīng)以書面或口頭通知乙方辦理交付手續(xù)，乙方按照雙方約定按期繳清本合同款項，如乙方超過約定期限三個月未繳清房款，甲方有權(quán)處理此房。
七、甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方辦理水、電、煤氣等配套設(shè)施開戶手續(xù)，相關(guān)費用由乙方承擔。
八、違約責任
1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責任由甲方承擔，并應(yīng)賠償乙方的損失。
2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬呻p方參照市場及購房款等條件協(xié)商解決，并賠償乙方的房屋裝修費用。
3、如該棟房屋需拆遷重建，甲方需在重建樓棟為乙方提供一套面積不少于140平方米房屋，樓層由雙方協(xié)商確定；該套房屋除土建項目費用外其他補償款由乙方所得。
九、如遇國家政策變動，相關(guān)事項由雙方協(xié)商解決。
十、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的可按下述兩種方式解決。
1、提交安源區(qū)仲裁委員會仲裁。
2、依法向安源區(qū)人民法院。
十一、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十二、本合同一式2份，甲乙方各執(zhí)一份。
甲 方： 年 月 日
乙 方： 年 月 日
小產(chǎn)權(quán)房屋的買賣合同范本二
甲方（售房方） 身份證號碼：
乙方（購房方） 身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其位于萍鄉(xiāng)市安源區(qū)城郊管理委員會流萬管理處施家沖高專拆遷安置小區(qū)第 棟第 層的毛坯房（建筑面積144平方米）以人民幣 拾 萬 仟 佰 拾 元整（￥ 元）的價款出售給乙方。
二、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔。本合同簽訂后，乙方在2013年12月31日之前分兩次將房款交付甲方（付款以實際票據(jù)為準）
三、本合同簽訂后，甲方將該層房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證分攤公共部分損壞所需維修費用。本合同簽訂后，甲方不得就該層房屋與他人訂立《買賣合同》。
五、該層房屋現(xiàn)作為住宅用，乙方在使用期間不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途，甲方不得擅自改變與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共設(shè)施、公共用地的使用性質(zhì)。
六、房屋竣工驗收合格后，甲方應(yīng)以書面或口頭通知乙方辦理交付手續(xù)，乙方按照雙方約定按期繳清本合同款項，如乙方超過約定期限三個月未繳清房款，甲方有權(quán)處理此房。
七、甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方辦理水、電、煤氣等配套設(shè)施開戶手續(xù)，相關(guān)費用由乙方承擔。
八、違約責任
1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責任由甲方承擔，并應(yīng)賠償乙方的損失。
2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬呻p方參照市場及購房款等條件協(xié)商解決，并賠償乙方的房屋裝修費用。
3、如該棟房屋需拆遷重建，甲方需在重建樓棟為乙方提供一套面積不少于140平方米房屋，樓層由雙方協(xié)商確定；該套房屋除土建項目費用外其他補償款由乙方所得。
九、如遇國家政策變動，相關(guān)事項由雙方協(xié)商解決。
十、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的可按下述兩種方式解決。
1、提交安源區(qū)仲裁委員會仲裁。
2、依法向安源區(qū)人民法院。
十一、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十二、本合同一式2份，甲乙方各執(zhí)一份。
甲 方： 年 月 日
乙 方： 年 月 日
小產(chǎn)權(quán)房屋的買賣合同范本三
賣方（甲方）____________ 身份證號碼：____________________
買房（乙方）____________身份證號碼： ____________________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，誠實守信，協(xié)商一致的前提下訂立本合同，條款如下：
一、甲方自愿將其位于____________________的房屋一套以人民幣___拾___萬___仟___佰___拾___元整（￥ _______元）的價款出售給乙方。
二、房屋的基本情況：
該套房屋建筑面積約____平方米，三室兩廳一廚兩衛(wèi)，位于該棟樓第___層（不含地下室），房屋用途為住房。
三、付款方式：
本合同簽訂，乙方即付給甲方人民幣 元整，余款 作為押金，待過戶手續(xù)辦完后付清。
四、本合同簽訂后，甲方對該房屋的相關(guān)權(quán)益（使用
、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等）隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，乙方需保證按期繳納各項物業(yè)費用（水電費等）本協(xié)議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
五、本協(xié)議簽訂時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)無條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。辦手續(xù)所產(chǎn)生的相關(guān)費用均由乙方全部承擔，甲方只為乙方提供必要的幫助。
五、甲方保證協(xié)議簽訂后乙方房屋的水電暢通。如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責任由甲方承擔，并應(yīng)賠償乙方的損失，乙方不得隨意拆除及改變房屋結(jié)構(gòu)，不得隨意更改水電線路，若因乙方原因造成房屋損壞及事故的 ，一切后果由乙方承擔。
六、本合同經(jīng)甲乙雙方同意后自愿簽訂，任何一方不得擅自變更或解除合同。如有違約，違約方需另外支付對方房屋總價10%的違約金。
七、若發(fā)生糾紛，先雙方友好協(xié)商，如協(xié)商不成時，提交房屋所在地人民法院解決。
七、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
甲方： 年 月 日
篇6
一、 甲方自愿將其村證房位于市___________區(qū)_______________________________________的房屋（建筑面積 _________平方米）以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______ 拾_______元整（￥________ 元）的價款出售給乙方。
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對__的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；
六、 違約責任1、甲方應(yīng)當于年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權(quán)解除本 合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣___萬元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過______個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責任由甲方承擔，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向__區(qū)人民法院。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
甲方：
乙方：
年月 日
年月日
篇7
一、甲方自愿將其村證房位于市____區(qū)____的房屋（建筑面積___平方米）以人民幣___仟___佰___拾___萬__仟__佰___拾__元整（￥__ 元）的價款出售給乙方。
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對__的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；
六、違約責任1、甲方應(yīng)當于年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣___萬元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過______個>！
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責任由甲方承擔，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述第______種方式解決。
1、提交___________仲裁委員會仲裁。
2、依法向__區(qū)人民法院。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
甲方：
乙方：
年月 日
年月日
見證人：
篇8
一、甲方愿將自有坐落__________市__________路__________號房屋__________間，建筑面積__________平方米售賣給乙方。
二、甲方出售給乙方的房屋東至__________，南至__________，西至__________，北至__________（附四至平面圖一張）其房屋包括陽臺、走道、樓梯、衛(wèi)生間、灶間及其他設(shè)備。
三、上列房屋包括附屬設(shè)備，雙方議定房屋價款人民幣__________萬元，由甲方售賣給乙方。
四、房屋價款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣__________萬元；第二期在交付房屋之日，付人民幣__________萬元；第三期，在房屋產(chǎn)權(quán)批準過戶登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據(jù)。
五、甲方應(yīng)自本合同簽訂之日起__________天內(nèi)將房屋騰空，連同原房屋所有權(quán)證等有關(guān)證件，點交乙方，由乙方出具收到憑證。
六、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶登記時，甲方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給乙方的書面報告。如需要甲方出面處理的，不論何時，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響產(chǎn)權(quán)過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負賠償責任。
七、本合同簽訂前，該房屋如有應(yīng)繳納的一切稅收、費用，概由甲方負責。本合同發(fā)生的過戶登記費、契稅、估價費、印花稅由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定，各自承擔。
八、甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期一天按房價總額的3‰計算違約金給與乙方。逾期超過3個月時，乙方得解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房價款同額的賠償金給乙方。
九、乙方全部或部分不履行本合同第四條規(guī)定的日期給付房價款時，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日5‰計算的違約金給與甲方。逾期超過3個月時，甲方得解除本合同。解約時，乙方已付的房價款作為賠償金歸甲方所有。
十、甲方保證其出賣給乙方的房屋，產(chǎn)權(quán)清楚，絕無其他項權(quán)利設(shè)定或其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產(chǎn)權(quán)有糾葛，致影響乙方權(quán)利的行使，概由甲方負責清理，并賠償乙方損失。
十一、交屋時，乙方發(fā)現(xiàn)房屋構(gòu)造或設(shè)備與合同約定的不符，經(jīng)鑒定屬實，甲方應(yīng)于1個月內(nèi)予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費用在房價款中扣除。如修理仍達不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時，甲方除返還全部房價款外，并按本合同第八條規(guī)定承擔違約責任。
十二、房屋所占用的土地（包括庭院圍墻等）所有權(quán)屬于國家。乙方取得上述房屋占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，并依照國家法律的規(guī)定繳納土地使用稅及其他有關(guān)費用。
十三、本合同的附件與合同有同等法律效力。
十四、本合同一式4份，甲乙方各執(zhí)1份，另2份分別送交房產(chǎn)和土地管理機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。
立約人：
篇9
1997年4月30日，原告將其所有的房屋賣與被告，雙方簽訂了房產(chǎn)交易協(xié)議書，約定：房價為38500元，有關(guān)交易一切費用均由買方承擔，辦理手續(xù)同時一次交付全部房款。1997年5月3日，原告收到被告給付的房款，并將房照交給被告從該房屋搬出，隨后被告搬入該房屋，居住至今。但雙方一直未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。2001年5月，原告以其得知被告一直未辦理法定過戶手續(xù)后多次督促，但被告一直拖著未辦為由，訴至法院，請求依法判決買賣房屋合同無效。
被告以自己已支付房款，原告已將房屋交付使用并已居住四年為由，請求判決買賣合同合法有效。
法院經(jīng)審理認為：原、被告之間的房屋買賣合同是有效的。且已實際交付房照，被告已付給原告房款。房屋買賣合同生效后，被告應(yīng)及時辦理房屋過戶手續(xù)，原告應(yīng)當予以協(xié)助。原告要求判決房屋買賣關(guān)系無效之請求，因過戶登記是已經(jīng)生效合同一方當事人應(yīng)當履行的義務(wù)，過戶登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，并不是買賣合同有效的要件，因此，原告之請求于法無據(jù)，不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第七十二條，《中華人民共和國合同法》第一百三十五條之規(guī)定，遂判決：原、被告之間的房屋買賣合同有效；爭議房屋歸被告所有。
（祖素華 車中秋）
點 評
本案涉及的法律問題是：房屋買賣交易未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記是否有效；應(yīng)由誰辦理過戶手續(xù)。
篇10
注解：
① “違章建筑”一詞最早出現(xiàn)于1980年國務(wù)院《批準中央氣象局關(guān)于保護氣象臺站觀測環(huán)境的通知》上，后來《城市規(guī)劃條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等都使用了這一術(shù)語。
② 劉宗勝、喬旭升. 論違章建筑侵害賠償.學術(shù)交流.2006，（ 3）
③ 黃剛. 違法建筑上存在權(quán)利嗎[J] . 法律適用. 2005，（5）：56
④ 湯樹華主編.房地產(chǎn)案件司法實務(wù)[M].北京： 新時代出版社.1993，450
⑤ 韓蘇冬. 論違法建筑[J]. 廣西政法管理十部學院學報.2008，（4）：89-90
篇11
被執(zhí)行人:解某。
2011年11月,解某份購買陳某開發(fā)的位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套,2012年4月15日解某將該樓房轉(zhuǎn)賣給張某,雙方簽訂了房屋買賣合同,張某支付房款21萬元,解某出具收條一份。后兩人因此房屋買賣產(chǎn)生糾紛,訴至鄆城縣人民法院,法院立案予以受理,并于2014年11月3日作出(2014)鄆民初字第2310號民事調(diào)解書,雙方達成如下調(diào)解協(xié)議,解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某。后解某未履行民事調(diào)解書所確定的法律義務(wù),張某于2015年5月13日申請強制執(zhí)行,鄆城縣人民法院以(2015)鄆執(zhí)字第499號立案予以執(zhí)行。
在該案件的執(zhí)行過程中,案外人梁某、趙某于2015年8月24日向鄆城縣人民法院提出執(zhí)行異議,稱案外人梁某與陳某雙方于2012年12月15日簽訂《購房合同》,約定將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套出售給案外人。案外人已經(jīng)支付全部房款27萬元整,且案外人已經(jīng)收到涉案房屋的鑰匙且已經(jīng)裝修完畢并入住,請求法院中止對上述財產(chǎn)的執(zhí)行。
【審判】
鄆城縣人民法院認為:案外人梁某雖與陳某于2012年12月15日簽訂了《購房合同》一份,但尚未辦理房產(chǎn)登記。由于依據(jù)執(zhí)行的(2014)鄆民初字第2310號民事調(diào)解書已經(jīng)確定解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某,且該調(diào)解書已經(jīng)發(fā)生法律效力。故案外人梁某、趙某請求中止對該房產(chǎn)的執(zhí)行申請予以駁回。
【評析】
在該異議案件的處理過程中,合議庭形成兩種觀點:
一種觀點認為,兩份《購房合同》雖然都是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣的合同,且是一房二賣,但是鑒于目前現(xiàn)行有效的法律法規(guī)尚未對涉及小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同作出確切的法律規(guī)定,所以參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關(guān)于出賣人就同一普通動產(chǎn)訂立多重買賣合同的規(guī)定,對不動產(chǎn)買賣合同的處理可參照此規(guī)定,以先行受領(lǐng)交付的買受人作為第一順位的交易方。在本案中,雖然解某與陳某簽訂的買賣合同在前,但是梁某、趙某卻先于解某受領(lǐng)交付,且已裝修并入住。即梁某與趙某對該房屋處于實際占有狀態(tài)。故應(yīng)中止對該涉案房屋的執(zhí)行,
另一種觀點認為,依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》中關(guān)于對案外人提出排除執(zhí)行異議的審查規(guī)定,重點審查三項內(nèi)容,一是案外人是否系權(quán)利人;二是該權(quán)利的合法性與真實性;三是該權(quán)利能否排除執(zhí)行。案外人梁某與趙某雖有《購房合同》,但房屋尚未登記,且國家對待小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問題尚未作出明確的法律規(guī)定,案外人對涉案房屋享有的權(quán)利基礎(chǔ)不存在,故應(yīng)當駁回案外人的異議。
筆者傾向第二種意見。
首先分析第一條,即案外人是否系權(quán)利人;梁某與趙某是否是該小產(chǎn)權(quán)房的實際所有權(quán)人。這就涉及到小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利歸屬問題。小產(chǎn)權(quán)房 是一種非獨立房地產(chǎn),依賴于農(nóng)村的土地制度與農(nóng)民身份,是指由開發(fā)建設(shè)單位在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè),未經(jīng)國家征收轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地,未繳納土地出讓金等費用,而作為商品房向本集體經(jīng)濟組織之內(nèi)的成員或者之外的居民銷售的居住性房屋。對待小產(chǎn)權(quán)房,國家相關(guān)政府部門并不頒發(fā)具有法律約束力的產(chǎn)權(quán)證,其所有人并不享有法律意義上的真正產(chǎn)權(quán)。就本案而言,案外人對此涉案房屋享有的權(quán)利并不是真正的產(chǎn)權(quán)所有權(quán),如果給予學理上一個確切的概念,筆者認為居住權(quán)更為合適。
二是本案中梁某與趙某對涉案房屋的占有狀態(tài),是否具有合法性。占有是《物權(quán)法》單列的一章,可見我國對占有狀態(tài)的權(quán)益保障相當重視。但占有的保護取決于占有的合法性、合理性。如同《物權(quán)法》中所規(guī)定,基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有,有關(guān)不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的使用、收益、違約責任等,按照合同約定;合同沒有約定或者約定不明確的,依照有關(guān)法律規(guī)定。
就本案而言,分析案外人占有的合法性,就涉及到《購房合同》是否具有法律效力。理論上對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的法律效力有兩種意見,一是無效理論。如果房屋不是在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓,則認為無效,反之集體經(jīng)濟組織成員之間的相互轉(zhuǎn)讓則是有效的;這是依據(jù)我國的《土地管理法》以及《房地產(chǎn)管理法》中的相關(guān)規(guī)定,我國土地根據(jù)用途劃分為農(nóng)用地、建設(shè)用地以及未利用地等,嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地;且允許市場上流轉(zhuǎn)的商品房是在國有的土地上開發(fā)建設(shè)的,小產(chǎn)權(quán)房則是在集體所有的土地上開發(fā)的。依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)行為只能在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行,因此村委會在集體土地上進行的所謂房地產(chǎn)開發(fā)違反了我國法律的強制性規(guī)定,該行為是我國法律直接禁止的。因此,小產(chǎn)權(quán)房買賣合同內(nèi)容上違反了我國法律的強制性規(guī)定,應(yīng)屬無效。二是有效理論。即小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同只要是符合雙方真實意思表示,基于自由意志達成的合意,基于恪守誠實信用原則的要求,應(yīng)當?shù)玫椒傻恼J可和保障。
篇12
引言
房屋產(chǎn)權(quán)本無大小之分，如果從法律上來評價小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房就是無產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房并非一個嚴格的法律術(shù)語，而是一個描述性的詞語，是人們用于區(qū)分在國有土地之上建立的房屋和在集體土地上建立的房屋，是一種社會現(xiàn)象而已。簡要概述之，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，如開發(fā)商在辦理合法的立項開發(fā)手續(xù)、土地出讓手續(xù)等并按規(guī)定上繳國家土地出讓金和使用稅(費)后，由國家發(fā)放土地使用證和房屋所有證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。大產(chǎn)權(quán)房購買者享有房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。而小產(chǎn)權(quán)房，使用的是集體建設(shè)用地，國家并不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國家房管部門的蓋章，甚至沒有任何證書而只有當事人交易的一紙合同。
近幾年，隨著商品房價的大幅漲價，小產(chǎn)權(quán)房不僅未隨著政府的禁令銷聲匿跡，反有愈演愈烈的趨勢。不少學者都在呼吁要從法律上賦予小產(chǎn)權(quán)房平等的權(quán)利，但是中央政府卻一直裹足不前，而這種權(quán)利的模糊更使得農(nóng)民與購房者權(quán)益皆無法獲得有效保護，滋生了大量沖突，無論是各級政府還是司法實踐都難以做出折中的妥協(xié)處理策略，而現(xiàn)有的法律政策規(guī)定與法院判決更受到學者的強烈批判，這就需要我們討論小產(chǎn)權(quán)房究竟可否入市流轉(zhuǎn)?法院應(yīng)如何處理與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的糾紛。
一、小產(chǎn)權(quán)房的尷尬現(xiàn)狀與司法困境
相比商品房，小產(chǎn)權(quán)房往往沒有繳納土地出讓金等稅費，因此價格便宜得多，這也正是購房者寧愿冒其權(quán)利缺乏法律保護也要購買的重要原因。但由于小產(chǎn)權(quán)房缺乏法律保護，在小產(chǎn)權(quán)房買賣發(fā)生糾紛并訴至法院時，法院無法適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋，通常會認定該買賣合同無效，購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息，而無法獲得房價上漲帶來的好處。此外，由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認可，也無法在房管部門備案，不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此遇到房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題、乃至房屋建設(shè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題成為難尾樓時，其救濟途徑就非常有限。同時，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后難以轉(zhuǎn)讓過戶。
由于小產(chǎn)權(quán)房權(quán)利本身的不清楚、不充分，小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議的效力處于不確定狀態(tài)，在農(nóng)村土地(房屋)大幅度增值的背景下，許多已出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民紛紛反悔，訴至法院要求判決買賣合同無效，收回原有房屋。這也使得小產(chǎn)權(quán)房糾紛成為全國性的司法難題。不少法院都受理過“小產(chǎn)權(quán)房”，一般都是判決合同無效、原房主收回房產(chǎn)。比如2004年北京市高級人民法院的《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)以認定無效為原則，以認定有效為例外。同時，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，要根據(jù)拆遷補償所獲利益，和房屋現(xiàn)值和原價的差異對買受人賠償損失；其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應(yīng)對其添附價值進行補償。
北京宋莊畫家村曾經(jīng)一度以小產(chǎn)權(quán)房聞名全國，但也發(fā)生了不少糾紛。在媒介所普遍關(guān)注的李玉蘭和村民馬海濤的房屋買賣糾紛中，李玉蘭于2002年7月在北京宋莊辛店村與村民馬海濤簽訂了一份買賣合同，馬海濤將正房五間、廂房三間以及整個院落以4.5萬元的價格賣給了李玉蘭，并將集體建設(shè)用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有辛店村大隊的蓋章，以及見證人簽名。但2006年12月，馬海濤一紙訴狀將李玉蘭告上法庭，要求確認雙方協(xié)議無效，李玉蘭返還房屋。通州法院經(jīng)審理后認為李玉蘭是居民，依法不得買賣農(nóng)村住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無效，責令他們在判決生效90天內(nèi)騰退房屋；與此同時，馬海濤要給付李玉蘭夫婦93808元的補償款。2007年12月，北京市二中院做出雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效的判決，李玉蘭必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時認定，造成合同無效的主要責任在于農(nóng)民反悔，畫家可另行主張賠償。2008年1月，李玉蘭依照北京市第二中級人民法院終審判決書所確定的索賠原則，向北京市通州區(qū)人民法院提起反訴，要求被告馬海濤按照2004年的拆遷補償標準賠償其經(jīng)濟樸償金共計48萬元。經(jīng)審理，通州法院認為，李玉蘭作為買受人的經(jīng)濟損失，其金額的計算應(yīng)基于出賣人因土地升值或拆遷補償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評估約為26萬元。最后，法院判房屋所有人馬海濤賠償買房李玉蘭經(jīng)濟損失185290元，約占房屋市值的70％。
法院的判決是否合適筆者暫不評價，此案例中各級法院雖然都普遍認定合同無效，但實際上都傾向于保護購房者的權(quán)利。比如，北京二中院認為造成合同無效的理由在于農(nóng)民反悔，但合同無效是自一開始就無效，農(nóng)民是否反悔并不影響合同的效力。法院一方面不想與政府政策發(fā)生沖突，另一方面又似乎認為應(yīng)當保護購房者的權(quán)益，而做出折中的判決。但是該判決明顯存在法律上的漏洞，也有損于法律的統(tǒng)一與權(quán)威。
上述案例是單個農(nóng)民將原有農(nóng)村房屋出售后，因為房價變化或者政府拆遷等一方可能違約。而違約方既可能是售房人，也可能是購房者。法院審理該類案件的焦點在于小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議是否有效這一問題之上。但這類案件還不是爭議更多、也更普遍的小產(chǎn)權(quán)房糾紛。由集體經(jīng)濟組織修建出售的小產(chǎn)權(quán)存有更多爭議，因為其涉及的權(quán)利主體更多，包括集體經(jīng)濟組織與購房者、農(nóng)民與集體經(jīng)濟組織、集體經(jīng)濟組織與地方政府等等之間都可能發(fā)生爭議。不少政府都嚴格限制小產(chǎn)權(quán)房，對已修建的小產(chǎn)權(quán)房甚至進行摧毀。比如2001年，王府家庭農(nóng)場二期因“土地占用耕地”而被違法公示，建筑面積約3萬平方米的174棟別墅二期工程被當即拆除。在這類案件里面，購房者與地方政府之間、集體經(jīng)濟組織與地方政府之間都存在異常尖銳的矛盾，各級法院很難處理這些爭議。
此外，集體經(jīng)濟組織內(nèi)部矛盾也一直不斷，特別是在收益分配與民主決策等問題上存在不少問題。有學者對各地實踐的研究發(fā)現(xiàn)，集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的權(quán)益分配是最為棘手的問題。盡管集體經(jīng)濟組織從小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)中獲得巨額收益，但村民所獲不多，一些村民在丟失宅基地和責任田后，除得到了或大或小的筒子樓外，所得無幾。
這些案件至少反映了以下信息，首先，由于小產(chǎn)權(quán)房買賣缺乏法律依據(jù)，法院判決也無法給購房者以充分的法律保護；其次，從事后看，農(nóng)民當時做出小產(chǎn)權(quán)房買賣的決策是不理性的，農(nóng)民很容易反悔，這也從另外一個角度表明在小產(chǎn)權(quán)房合法化以后如何確保村民利益是非常重要的問題；再次，小產(chǎn)權(quán)房買賣中牽涉到集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民、購房者、地方政府等主體的利益，如何協(xié)調(diào)各個權(quán)利主體的利益。如何使農(nóng)民能從小產(chǎn)權(quán)房買賣中獲得更好的利益是非常關(guān)鍵的問題。而這些問題并不是僅僅通過承認小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效就可以解決，而需要一系列相關(guān)配套制度的完善。
二、小產(chǎn)權(quán)房的“合法”之爭與法律癥結(jié)
政府禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣的理由在于，首先，保護耕地持有量及糧食安全；其次，防止土地兼并與社會動蕩；再次，保護農(nóng)民不受房地產(chǎn)商的剝削。與國家政府政策明確禁止相反，不少專家學者以及媒體都要求小產(chǎn)權(quán)房能夠合法化，他們反駁了禁止小產(chǎn)權(quán)房的觀點，首先，“法無禁止則為許可”，如果沒有禁止郊區(qū)農(nóng)民建房售房的法律條款，就不應(yīng)當認為是禁止的；其次，糧食安全與耕地占有量無關(guān)；再次，小產(chǎn)權(quán)房合法化可以增加農(nóng)民收益。
小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)當合法化不僅是媒介、學術(shù)爭議，同樣也是立法上的爭議。在《物權(quán)法》起草過程中，這種爭議也存在過。起草過程中，曾圍繞集體土地上的建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)能否進入土地一級市場自由流轉(zhuǎn)、國家壟斷土地交易一級市場是否有正當性等問題，出現(xiàn)了重大的意見分歧。最后由于分歧過大，才不得不按照現(xiàn)有模式進行了授權(quán)立法。
《物權(quán)法》第13章第153條沒有對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進行直接規(guī)定，而是規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”許多學者認為《憲法》、《物權(quán)法》并沒有限制集體土地流轉(zhuǎn)，也未限制小產(chǎn)權(quán)房。但是《土地管理法》第43條規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。《土地管理法》第63條進而規(guī)定，除“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)”等情況之外，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”如果在集體土地上進行的話，在有三個例外的規(guī)定：建鄉(xiāng)辦鎮(zhèn)辦企業(yè)、集體成員建住宅、建公共設(shè)施和公益設(shè)施等。《土地管理法》嚴格限制了集體建設(shè)用地的使用，集體經(jīng)濟組織要想專門修建小產(chǎn)權(quán)房在現(xiàn)有法律框架下確實存有障礙。但是對農(nóng)民個人在宅基地上修建的房屋進行出售的行為是否需要限制，現(xiàn)有法律并未有明確規(guī)定。
嚴格限制小產(chǎn)權(quán)房買賣的規(guī)定出現(xiàn)在國務(wù)院的相關(guān)規(guī)定中，特別是1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》([1999]39號)明確限制了小產(chǎn)權(quán)房買賣。該通知規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”正是該通知使得城市居民在農(nóng)村購買的房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，而成為“小產(chǎn)權(quán)房”。2007年，建設(shè)部風險提示，申明法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許將集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售。如果非集體經(jīng)濟組織成員購買了這類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護，這當然包括小產(chǎn)權(quán)房買賣。而在2007年12月11日，國務(wù)院召開的國務(wù)院常務(wù)會議上也再次申明，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞開發(fā)。盡管不少學者對2008年十七屆三中全會在土地制度上的改革寄予厚望，但是這次會議也沒有完全放開，而僅說明，城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍外的非公益性建設(shè)項目，農(nóng)民可“參與開發(fā)經(jīng)營”，而經(jīng)營性的集體建設(shè)用地可進入“城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”交易。這已為未來的土地制度改革埋下了伏筆。但是十七屆三中全會后不久，國務(wù)院有關(guān)負責人再次強調(diào)，小產(chǎn)權(quán)房違法，絕對不允許再建設(shè)。對于那些已經(jīng)在農(nóng)村購買了小產(chǎn)權(quán)房的消費者，國家相關(guān)部門正在研究制定具體的解決措施。
現(xiàn)行法律確實限制了在集體建設(shè)用地上不能修建小產(chǎn)權(quán)房，但是小產(chǎn)權(quán)房買賣行為本身的效力并未有法律明確規(guī)定無效。現(xiàn)有法律政策禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣的規(guī)定出現(xiàn)在國務(wù)院制定的文件之中，但是從法律上講并非意味著小產(chǎn)權(quán)房買賣行為本身的無效。政府應(yīng)當是通過懲處小產(chǎn)權(quán)房修建者而非否認小產(chǎn)權(quán)房買賣行為的合法性來規(guī)制集體土地的使用，但是正如前面所提到的，不少政府部門以及法院都簡單地將小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議認定為無效。
三、小產(chǎn)權(quán)房及房屋買賣合同的處理路徑
小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛中房屋買賣合同的效力認定應(yīng)當以現(xiàn)有法律為依據(jù)。按照《合同法》規(guī)定，只有法律才能規(guī)定合同無效的情形，現(xiàn)有法律普遍認定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效是缺乏法律依據(jù)的。當然，由于小產(chǎn)權(quán)房本身更多是一個政治問題，要指望法院從確認小產(chǎn)權(quán)房買賣合同合法有效來推動土地制度變遷并不現(xiàn)實。小產(chǎn)權(quán)房本身的處理已經(jīng)不是一個單純的法律問題，而需要我們從更加務(wù)實的、細致的角度進行處理和妥協(xié)。
1 集體土地使用需要進行限制，但小產(chǎn)權(quán)房買賣行為卻是有效的
從法律上講，政府禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣是有法律依據(jù)的，主要包括《土地管理法》第43條、63條；而我國也是一個人多地少，人均耕地持有量非常少的國家，因此保護耕地是必須。但是，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)與耕地破壞并無必然聯(lián)系，如果農(nóng)民將已有宅基地、已有房屋用于流轉(zhuǎn)并不影響到耕地保護；同時，現(xiàn)有的法律安排并不一定就合理，從長期看，法律是可以修訂的。基于這些理由，從長期看，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當可以流轉(zhuǎn)。
就算小產(chǎn)權(quán)房不符合法律規(guī)定，但合同效力具有相對性，農(nóng)民未按照法律要求的審批、許可程序在集體土地上修建建筑物確實是違法行為，應(yīng)當給予懲處。但是這并不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣行為的效力，房屋買賣具有相對獨立性，在無法律明確禁止下應(yīng)當認定為合法。
2 已經(jīng)建成的、出售的：補繳土地出讓金等稅費
盡管現(xiàn)有法律政策禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣，但小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)建成的事實并不能簡單通過拆除進行解決，盡管這些房屋不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃，也沒有上繳土地出讓金等稅費，但這些都已經(jīng)是社會存量財富，而且不少小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)出售，住滿了居民，強行拆除勢必影響穩(wěn)定。筆者認為，應(yīng)當認可這些小產(chǎn)權(quán)房占有的合法性，但是需要補繳土地出讓金等稅費。當然，誰支付土地出讓金等稅費、以及這些稅費是否收得回來同樣牽涉到大量細致的問題。
3 逐步允許流轉(zhuǎn)
對農(nóng)民單獨擁有的農(nóng)村住房以及集體經(jīng)濟組織盤活農(nóng)村宅基地后修建的“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當逐步運行流轉(zhuǎn)，其方式可逐漸從租過渡到賣，從補繳土地出讓金等稅費過渡到政府收取資源稅。筆者之所以建議事先推行小產(chǎn)權(quán)房出租的原因在于，首先，這可以作為政府廉租房的一種補充制度；其次，更重要的理由在于，當小產(chǎn)權(quán)房市場尚不規(guī)范的情形下，為避免由于購房者、售房者在買賣決策時考慮之不充分以及分散市場風險，以租代售不失為一種折中；再次，由于農(nóng)民的承包權(quán)是有年限的，如果允許所有權(quán)買賣(永久性出售)會要求我國土地制度的根本性變化。
4 嚴謹濫占耕地
正如有學者所說，“土地私有化不能遏制土地流失”，與那些聲稱耕地保護與糧食安全無關(guān)的論點相反，筆者認為，耕地保護政策是必須尊重的政策，我們需要“在立法取向上采取耕地保護和土地利用兼顧的具體制度”；更何況，在城鄉(xiāng)二元體制下，“土地對于中國農(nóng)民而言除了生存權(quán)以外，還承載著發(fā)展和社會保障方面的功能”。因此，那些破壞耕地修建小產(chǎn)權(quán)房的違法行為應(yīng)當堅決禁止，而對于已經(jīng)濫占耕地修建房屋的，如果能夠退耕的應(yīng)當退耕，不能退耕的在補繳所有稅費的基礎(chǔ)上再進行處罰。而對建設(shè)用地指標內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)換只有在實現(xiàn)占補平衡等前提性條件后可以流轉(zhuǎn)。
5 不符合土地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)認定為違章建筑
篇13
一、對小產(chǎn)權(quán)房的認識
（一）釋義
“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個規(guī)范的法律用語，只是社會中的一種約定俗成的稱謂，一種大眾說法。小產(chǎn)權(quán)房是建造在農(nóng)村集體所有土地之上的、銷售給非本村集體經(jīng)濟組織成員（包括外村村民和城鎮(zhèn)村民）的、不能辦理房屋權(quán)屬登記的房屋。
（二）分類
第一類，建設(shè)違法，銷售亦違法。村集體或村民未依法履行相關(guān)手續(xù)，擅自在本村集體所有的土地上建設(shè)住宅，對非本集體經(jīng)濟組織成員出售。
第二類，建設(shè)合法，但銷售違法。主要有兩種情形：第一，村集體依法履行相關(guān)的批準手續(xù)，在集體所有的土地上建設(shè)村民住宅。住房建成后，除去分配給本村村民居住外，尚有余房。村集體將余房出售給非本村集體經(jīng)濟組織成員。第二，村民將依法建設(shè)于宅基地上的住宅出售給非本村集體經(jīng)濟組織成員。
對于第一類，由于其建設(shè)違法，不管房屋是否售出，只要以出售為目的，就屬于小產(chǎn)權(quán)房的范疇。對于第二類，由于其建設(shè)合法，持有合法，只有售出之后，即買賣雙方成交之后，此時買方的持有狀態(tài)得不到現(xiàn)有法律的認可和保護，故屬于小產(chǎn)權(quán)房的范疇；倘若尚未售出，賣方的持有狀態(tài)受到法律的認可和保護，此時不屬于小產(chǎn)權(quán)房的范疇。
二、相關(guān)法律問題
（一）信賴利益損失賠償
畫家村系列案件之后，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛不斷。許多城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私房，或基于歷史原因，或基于現(xiàn)實原因（當前的禁止性規(guī)定和政策），沒有或不能辦理過戶登記手續(xù)。近年來，土地增值，房價飛漲，拆遷時房屋所有人能夠獲得巨額補償。原房屋所有人當初違規(guī)出售房屋已經(jīng)獲益。如今在面對如此之大的利益誘惑時，許多原所有人又拋棄誠信，向法院要求確認房屋買賣協(xié)議無效，要求買受人退還房屋。
司法實踐中，雖然以認定合同無效為原則，但也絕不會忽視恪守誠信的買房者的利益。法院認定合同無效后，會根據(jù)買受人的訴求，依法判令出賣人賠償買受人因合同無效所遭受的信賴利益損失。
（二）以租代售小產(chǎn)權(quán)房的效力
目前，為了規(guī)避相關(guān)法律和政策，許多開發(fā)商采取了變通的銷售方法——以租代售，即買賣雙方約定一次性出租七十年使用權(quán)，一次性付清七十年租金。要確定此種出租合同的效力，首先要看出租的小產(chǎn)權(quán)房本身建設(shè)是否合法。如果屬于前述第二類小產(chǎn)權(quán)房（建設(shè)合法但銷售違法的），那么因為出租的小產(chǎn)權(quán)房是合法建筑，相關(guān)的法律法規(guī)和政策只是不允許出售，并未禁止出租。但《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”故此種租賃合同未超過二十年租賃期限的部分有效，超過二十年租賃期限的部分無效。對于無效的部分，租賃人可請求返還相應(yīng)的租金。如果屬于前述第一類小產(chǎn)權(quán)房（建設(shè)違法且銷售違法），因為該房屋本身就是違法建筑，以此為標的物的租賃合同當然無效。