引論：我們?yōu)槟砹?3篇樓盤銷售方案范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
隨著我國住房體制的改革和城市化的發(fā)展，我國的商品房的開發(fā)近些年蓬勃發(fā)展，從而促進了一大批房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)的開發(fā)流程一般分為土地競拍、前期規(guī)劃設(shè)計、工程實施、樓盤銷售、物業(yè)管理等流程。目前我國大部分的樓盤銷售是采用期房銷售的模式，因此，在項目的實施過程中進行樓盤的銷售，工程施工如何配合便成了一個難題，通過樣板房的施工、景觀示范區(qū)的開放、房屋施工和景觀施工穿行、施工過程開放等環(huán)節(jié)的展示可以很好的為樓盤的營銷提供良好的條件，從而會有效的促進樓盤的銷售。
1樣板房的施工管理
樣板房是向客戶展示戶型最直接有效的媒介。在樓盤銷售前，營銷部門要進行客戶的積累，積累的手段不僅僅靠廣告，還需要樣板房來展示戶型。因此樣板房的設(shè)計、展示的位置、裝修的質(zhì)量直接影響了樣板房的效果。在樣板房實施過程中，要重點控制以下幾方面的工作
（1）設(shè)計的方案要仔細敲定。樣板房設(shè)計是戶型結(jié)構(gòu)的美化和再創(chuàng)造，強化自己的優(yōu)點，掩飾其中的缺點。在樣板房設(shè)計之前，要通過與營銷部門的溝通，確定未來銷售的客戶群體，從而確定樣板房的裝修風(fēng)格。同時根據(jù)便于客戶參觀、便于展示小區(qū)景觀的原則，確定好樣板房裝修的位置
（2）裝修的進度、質(zhì)量控制。由于要積累客戶進行樓盤的開盤銷售，一般來講樣板房的施工工期很短，因此在短時間內(nèi)完成樣板房，關(guān)鍵是控制好各工序之間的銜接，同時在施工過程中要注意控制好施工的質(zhì)量，尤其是一些隱蔽工序的驗收。
（3）裝修的效果。樣板房的首要功能是配合銷售，強調(diào)感觀效果。因此樣板房必須有明顯的主題思路或風(fēng)格，讓客戶記憶深刻。
2景觀示范區(qū)的施工管理
在樓盤施工的初期，僅僅依靠售樓處、樣板房來展示樓盤是不夠的，如果能夠提供景觀示范區(qū)，將售樓中心、樣板房有機的結(jié)合在一起，向客戶展示一個真實的環(huán)境氛圍，這將有力地促進樓盤銷售。在示范區(qū)的施工過程中，要注意以下幾點：
(1)示范區(qū)是小區(qū)景觀中重中之重，設(shè)計的風(fēng)格要建筑的風(fēng)格相呼應(yīng)，要有亮點。突出樓盤所表達的一種文化氛圍。
(2)施工的精細。由于示范區(qū)是一個展示區(qū)域，貫穿整個樓盤銷售始終，可以說是面對客戶最多的區(qū)域。因此在園建的施工過程中，要控制好貼面材料的鋪貼質(zhì)量，處理好與綠地、水景駁岸的銜接。綠化苗木的選擇、種植以及如何在短時間內(nèi)綠化的效果體現(xiàn)都是關(guān)鍵的問題，在施工的過程中，不能進行粗放式的管理，要進行精細化的管理，抓細節(jié)。
3房屋施工與景觀施工的施工管理
住宅小區(qū)的開發(fā)一般時間跨度比較長，由于采取的是期房銷售的方式，客戶對樓盤的印象僅僅停留在樣板房、景觀示范區(qū)、樓盤的沙盤上，對樓盤整體沒有太多直觀的了解。因此在樓盤房屋施工的同時進行景觀的施工，一方面縮短了房屋施工的時間，另一方面提早向客戶展示了樓盤，為客戶購買房屋提供了有力的參考點。在兩者同時進行施工時，在施工管理過程中要注意以下幾點：
(1)合理確定景觀工程先行施工的區(qū)域。可采取先房屋中間，后房屋四周的原則。
(2)施工時綜合管線先行施工，完畢后進行調(diào)試，方才能進行景觀工程的施工。
(3)先園建結(jié)構(gòu)，然后進行綠化苗木的種植，最后進行園建的貼面及小品雕塑的安裝。
(4)完工的景觀區(qū)域的成品保護。對完工的貼面尤其木結(jié)構(gòu)要采取相應(yīng)的保護措施，派專職人員管理景觀區(qū)域的清潔、運行。
4施工過程開放的施工管理
隨著時代的發(fā)展，尤其是在信息時代，房屋施工應(yīng)該不在是一個封閉的區(qū)域，定期組織客戶參觀施工的現(xiàn)場，了解施工的過程，加深對產(chǎn)品的了解是一個強有力的營銷手段。在如何組織好現(xiàn)場施工過程對客戶開放的過程中，要注意以下幾點：
(1)現(xiàn)場布置整潔，確定安全的參觀路線，根據(jù)現(xiàn)場施工的進度，合理確定施工開放的時間。
(2)對關(guān)鍵的工序（如廚衛(wèi)間的防水），組織技術(shù)強的施工人員進行展示，讓客戶直觀的了解施工的工藝，讓客戶對購買的或?qū)⒁徺I的產(chǎn)品質(zhì)量充滿信心。
篇2
房地產(chǎn)業(yè)屬資本密集型產(chǎn)業(yè)，相對眾多的傳統(tǒng)行業(yè)有很好的利潤空間。各方強大資本容易注入，新興的IT企業(yè)、傳統(tǒng)的家電集團、加入WTO后的國外資本大鱷均有意投資于房地產(chǎn)業(yè)。可以想象，房地產(chǎn)市場的競爭將愈演愈烈。在激烈的競爭中通過優(yōu)勝劣汰，那些實力不足，管理水平落后的企業(yè)將會淘汰，而沉淀出的實力雄厚的大型企業(yè)將掌控行業(yè)的發(fā)展動態(tài)，形成形成"10%的發(fā)展商做90%的市場"的格局。
房地產(chǎn)企業(yè)怎樣準確把握市場脈搏和動向，怎樣在激烈的市場競爭中贏得客戶，成為房地產(chǎn)企業(yè)的頭等大事，而以客戶為中心的管理理念逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)的共識。CRM作為思想和信息技術(shù)的結(jié)合體，也引起房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策人員的關(guān)注，但CRM廠商并沒有發(fā)現(xiàn)這一巨大市場需求。深圳中海劉愛明是最早關(guān)注CRM房地產(chǎn)企業(yè)的決策者。
國內(nèi)CRM市場競爭格局分為四類：一是國外知名大廠商，如Siebel, SAP等；二是國內(nèi)大型管理軟件廠商，如用友、金蝶；三是新興的、專業(yè)的CRM廠商；四是眾多拓寬產(chǎn)品線的中小型的軟件公司。普遍看好的CRM市場前景在2001年卻不容樂觀，眾多第四類得中小企業(yè)陷入生存困境，而前三類廠商也在不斷調(diào)整自己的市場策略。房地產(chǎn)高利潤空間和實際需求引起CRM廠商的關(guān)注，在2002年，CRM廠商與房地產(chǎn)企業(yè)找到了結(jié)合點。
房地產(chǎn)業(yè)是一個注重創(chuàng)新的行業(yè)，最注重開發(fā)理念創(chuàng)新、策劃包裝。從泛地產(chǎn)、復(fù)合地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)，到現(xiàn)在剛浮出水面的"城市運營"，概念不斷創(chuàng)新。房地產(chǎn)業(yè)很樂意接受"CRM"這個新生事物，而其本身是個喜歡做"模仿秀"的行業(yè)。一些企業(yè)在系統(tǒng)未正式上線運行，便在媒體上介紹其先進的"客戶關(guān)系管理經(jīng)營理念"。CRM應(yīng)用的"模仿秀"、"形象工程"對剛剛啟動的市場是潛伏著巨大的危機，因為只有實實在在的成功應(yīng)用才能促進市場持續(xù)堅挺。同時房地產(chǎn)企業(yè)在CRM應(yīng)用上還面臨著諸多問題。
房地產(chǎn)業(yè)是圍繞開發(fā)項目進行運作，周期長，涉及到眾多業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，而應(yīng)用最為成熟的業(yè)務(wù)系統(tǒng)是樓盤銷售管理系統(tǒng)，目前市場上有多家成熟產(chǎn)品。目前業(yè)界普遍將CRM分成客戶服務(wù)、銷售、市場三個組成部分。樓盤銷售管理系統(tǒng)包括"客戶管理"模塊。CRM中的"銷售"如何與企業(yè)現(xiàn)有的樓盤銷售管理系統(tǒng)結(jié)合，是完全放棄傳統(tǒng)管理還是進行集成？要解決CRM應(yīng)用中的問題，需要對房地產(chǎn)企業(yè)信息化進行分析，對系統(tǒng)建設(shè)進行規(guī)劃、定位，然后是具體項目的實施、應(yīng)用。
房地產(chǎn)企業(yè)信息化經(jīng)歷三個發(fā)展階段。第一階段，是啟蒙或初級階段，企業(yè)在引進計算機硬件的同時引進些功能軟件，但因為軟件應(yīng)用屬于單機應(yīng)用，它只能完成些簡單的計算、統(tǒng)計、查詢、資料整理工作，實現(xiàn)初級的自動化。第二階段，90年代中期，一些企業(yè)采用C/S結(jié)構(gòu)局域網(wǎng)絡(luò)版的業(yè)務(wù)管理軟件，包含售樓管理、物業(yè)管理軟件、工程監(jiān)理軟件、工程預(yù)決算軟件等，在一定程度上實現(xiàn)信息化。這些應(yīng)用局限于解決個人或部門的工作負荷問題，對提高工作效率、降低工作強度起到作用，但容易形成各自的信息孤島，不適應(yīng)企業(yè)集中統(tǒng)一管理的需要。第三階段，一體化的集成應(yīng)用，是近兩年顯現(xiàn)的發(fā)展新趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)期待著企業(yè)信息化的全面解決方案，滿足房地產(chǎn)企業(yè)在信息化管理建設(shè)中要涉及到企業(yè)每個部門每個人的辦公自動化、專項業(yè)務(wù)管理及領(lǐng)導(dǎo)決策支持等全方位的信息化需要。
CRM作為企業(yè)企業(yè)前端管理系統(tǒng)，是需要納入企業(yè)信息化整體解決方案之內(nèi)進行全盤規(guī)劃。任何脫離整體規(guī)劃的系統(tǒng)應(yīng)用，都將與一體化集成應(yīng)用趨勢背道而馳。實施策略是針對房地產(chǎn)行業(yè)的解決方案，必要求系統(tǒng)提供商需要具有相應(yīng)的行業(yè)經(jīng)驗。事實上，房地產(chǎn)業(yè)的多數(shù)CRM廠商沒有很多行業(yè)知識積累。因房地產(chǎn)銷售與其它消費品不同，有自成體系的銷售模式，市場上多家專業(yè)從事樓盤銷售管理系統(tǒng)開發(fā)的軟件公司被房地產(chǎn)企業(yè)普遍接受、規(guī)模應(yīng)用。真正意義上的房地產(chǎn)CRM包含兩條主線，一是圍繞客戶，體現(xiàn)在客戶服務(wù)，另一條是業(yè)務(wù)，即樓盤銷售業(yè)務(wù)管理。沒有銷售業(yè)務(wù)管理的CRM將會變成空中樓閣。
現(xiàn)今，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用了樓盤銷售管理軟件，軟件主要功能包括：
（1）樓盤資料管理：是整個系統(tǒng)的基本模塊，它主要是對房地產(chǎn)企業(yè)各個項目樓盤資料、具體房間單元資料進行管理，為其它模塊運行提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。
（2）策劃管理：是對銷售前期，包含價格、廣告推廣、制定銷售方案等工作的管理。
（3）客戶管理：全面登記客戶資料和各種客戶關(guān)系處理的管理記錄，提供客戶分析統(tǒng)計圖，為企業(yè)制定相關(guān)策略提供參考依據(jù)，為銷售業(yè)務(wù)拓展積聚客戶資源。
（4）選房計價：通過查詢未售房間，幫客戶快速選房，對所選擇的房間進行價格試算，用戶選擇一種或多種付款方案進行謀算，將試算結(jié)果套內(nèi)企業(yè)通用的"置業(yè)計劃書"進行打印，并同時提供實用的按揭計算器。
（5）銷售管理：是對管理過程中的臨訂、登記認購、簽約、退換房、轉(zhuǎn)名等工作的管理，系統(tǒng)提供銷售狀況的多種統(tǒng)計報表圖表以及自定義報表。
（6）售后管理：指簽約后鑒證、公證、按揭辦理、產(chǎn)權(quán)證辦理、交樓管理等的售后工作。
（7）收款管理：指交易后的收款、欠款催交等日常財務(wù)工作的管理。
以上功能模塊基本上覆蓋銷售業(yè)務(wù)管理的整個過程。房地產(chǎn)企業(yè)CRM實施策略首先圍繞樓盤銷售業(yè)務(wù)管理這條主線，充分利用現(xiàn)有成熟銷售管理系統(tǒng)功能，并在此基礎(chǔ)上把以"客戶為中心"的指導(dǎo)思想圍繞"客戶服務(wù)"這條主線進行升華。
CRM作為管理思想，貫穿了以客戶為中心的理念，體現(xiàn)了現(xiàn)代企業(yè)管理的發(fā)展趨勢；作為信息技術(shù)的載體，集成了當(dāng)今最新的包括Internet、、呼叫中心、數(shù)據(jù)倉庫和數(shù)據(jù)挖掘、商業(yè)智能等在內(nèi)的信息技術(shù)。通過CRM的實施應(yīng)用，企業(yè)可迅速發(fā)現(xiàn)潛在客戶和商業(yè)機會，對客戶進行全面跟進、管理。
參考文獻
篇3
xx房地產(chǎn)特定于20xx年6月19日-21日父親節(jié)，準備了豐富多樣的親子活動作為送"給爸爸的禮物"，快來看看哪個最適合老爸的心意吧!感受父親節(jié)文化，現(xiàn)場更有千元大獎等你拿。
據(jù)悉，現(xiàn)場節(jié)目安排豐富多彩，在都匯華府一定可以讓"父子(女)"度過快樂而有意義的一天。
1、現(xiàn)設(shè)置飛行旗、跳棋、軍旗、象棋活動區(qū)，客戶可以隨意參與，獲勝方可獲得世界杯小禮物;這一天，就讓"父子(女)"倆好好"對殺"一陣吧!房地產(chǎn)父親節(jié)活動
2、設(shè)置飛鏢游戲、套圈游戲、釣魚游戲區(qū)，按活動規(guī)則比賽，獲勝者可獲得世界杯小禮物;
3、19日、20日連續(xù)兩天下午舉行現(xiàn)場抽大獎，千元家電套裝、飛利浦剃須刀大獎等大獎等你拿。
4、喜歡畫畫的小朋友可以在家長的帶領(lǐng)下報名參加兒童繪畫大賽，畫出心中對爸爸的愛，或者畫出自己心目中的爸爸形象，將畫作當(dāng)做節(jié)日禮物送給爸爸，以特殊的方式，表達對父親的節(jié)日祝福。如果畫得夠出色，還能獲得冠亞季軍，贏得禮品。
5、適逢世界杯酣戰(zhàn)正急，怎能錯過精彩的賽事?和昌·都匯華府還精心安排了"現(xiàn)場看球"環(huán)節(jié)，一起為這四年一度的盛事喝彩、加油!
房地產(chǎn)父親節(jié)活動方案二
一、活動類型：地產(chǎn)父親節(jié)活動
二、活動主題：向天下父親致敬
三、活動目的：結(jié)合父親節(jié)的到來為業(yè)主及看樓來賓提供豐富多彩的節(jié)目，營造節(jié)日氣氛;利用活動增強項目品牌效應(yīng)，提升美譽度，為樓盤推廣作鋪墊;通過展示水岸生活寫照，加深受眾對項目的認同感;活動營銷，借助活動影響力，帶動樓盤銷售工作。
四、活動亮點：親子定向越野比賽，水上諧趣互動游戲，水岸風(fēng)情節(jié)目演繹。房地產(chǎn)父親節(jié)活動方案
篇4
一、業(yè)主新要求及物業(yè)管理在樓盤銷售中起到的重要作用
物業(yè)管理在業(yè)主選購樓盤時變得越來越重要。傳統(tǒng)小區(qū)的物業(yè)管理在處理如用戶資料、基礎(chǔ)設(shè)施維護、社區(qū)服務(wù)提供方面只進行碎片化、機械化的管理，沒有形成一個有機的統(tǒng)一體，這種模式在智能化建筑流行的今天已完全無法適應(yīng)當(dāng)前的需要。業(yè)主在挑選房產(chǎn)時往往會更加重視物業(yè)在整個社區(qū)中起到的作用，并且會關(guān)注物業(yè)管理是否能夠適應(yīng)當(dāng)前智能化、系統(tǒng)化的小區(qū)建設(shè)。
自從1988年開始，我國房地產(chǎn)市場才正式進入了市場化運作階段，并開始從營銷萌芽階段過度到了推銷階段，物業(yè)管理也開始對樓盤的銷售產(chǎn)生影響。早起的推銷，房地產(chǎn)開發(fā)商僅僅是在報紙雜志等媒體上刊登自己的房屋的銷售、價格等信息，手段較為單一，沒有充分利用物業(yè)管理進行營銷。之后，房地產(chǎn)推銷的方式開始增多，房交會、網(wǎng)絡(luò)宣傳、樣板間、戶外廣告和電臺廣告等多角度的營銷開始出現(xiàn)，人們開始注意到物業(yè)管理這一概念，并且有房地產(chǎn)公司開始利用先進的物業(yè)管理進行“炒作”。房地產(chǎn)開發(fā)商為了讓自己的樓盤脫穎而出，往往利用一些“噱頭”來吸引大眾的眼球，如“歐陸風(fēng)情”、“中產(chǎn)階級”等概念就是利用了西式的物業(yè)管理模式進行樓盤的宣傳，這在當(dāng)時產(chǎn)生了不小的反響。
從2003年開始，房地產(chǎn)市場營銷逐漸過渡到了整體全面營銷階段，主要表現(xiàn)為開發(fā)商將更多的關(guān)注放到了物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期階段的重要作用，并將這種作用放大進行宣傳。在這個階段的發(fā)展過程中，消費者越來越成為交易雙方中較為強勢的一方，他們對生活水平的要求有了前所未有的提升，同時，由于樓盤較多，競爭壓力較大，更多的房地產(chǎn)商將自己的目光放在了前期利用物業(yè)管理進行營銷上。更多的房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開始之前就借助物業(yè)管理公司進行市場調(diào)查，了解消費者的需求，對整個工程項目進行定位，而取代之前在整個項目完工后才進行市場營銷的方式。物業(yè)管理公司對業(yè)主更加了解，他們往往可以直接從業(yè)主處獲得一些重要信息，以輔助房地產(chǎn)營銷，為房地產(chǎn)公司提供更多合理、有用的營銷策略。物業(yè)管理公司在自己經(jīng)營過程中要時刻關(guān)注業(yè)主的需求變化，并對其進行分析，將一些重要信息反饋給與自己合作的房地產(chǎn)企業(yè)，以確保自己可以在房地產(chǎn)營銷項目中發(fā)揮更大的作用。
二、物業(yè)管理促進樓盤銷售的策略
結(jié)合業(yè)主對當(dāng)前樓盤的新需求以及物業(yè)管理對房地產(chǎn)營銷產(chǎn)生的重要作用，筆者研究以下四個房地產(chǎn)市場營銷策略，下面做簡要說明。
1、采用全過程營銷
所謂全過程營銷，就是借助物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個階段結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程對整個項目進行營銷。在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期，開發(fā)商要借助房地產(chǎn)物業(yè)管理公司做好市場調(diào)研工作，由于物業(yè)管理公司可以直接面對業(yè)主，更加直觀的了解消費者的具體需求，為樓盤的營銷提出更多合理建議，并將調(diào)研結(jié)果應(yīng)用于設(shè)計當(dāng)中。在整個工程當(dāng)中，物業(yè)管理公司要結(jié)合房地產(chǎn)項目的實際情況對樓盤進行宣傳，注重樓盤的品牌效應(yīng)，擴大品牌知名度，始終以客戶為導(dǎo)向進行營銷宣傳。當(dāng)然，不同的開發(fā)項目有著自己的特點，物業(yè)管理公司應(yīng)該充分了解房地產(chǎn)項目的具體自身特點進行宣傳營銷。另外，在全過程營銷中，往往會有一些專業(yè)性較強的問題出現(xiàn)，這時不妨求助相關(guān)專家來解決這些問題，以期或者最專業(yè)的解決方案。
2、營銷主體的專業(yè)化分工細化
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的營銷主體多為開發(fā)商，其往往要完成前期市場調(diào)研、項目設(shè)計、銷售推廣等等眾多的工作任務(wù)。但由于一個企業(yè)人才量有限，所精通的領(lǐng)域各不相同，無法對上述的全部項目都面面俱到。因此，現(xiàn)在逐漸進入到了專業(yè)化分工細化階段，開發(fā)商將整個項目細化，這是物業(yè)管理公司的強項，它往往可以提供非常專業(yè)的服務(wù)，有時會將某個細化項目外包給與自己長期合作的專業(yè)公司完成，這樣可以節(jié)省房地產(chǎn)公司更多的精力去進行房地產(chǎn)項目的建設(shè)。
3、網(wǎng)絡(luò)營銷
隨著網(wǎng)絡(luò)時代的來臨，我國的物業(yè)管理也越來越走向信息化。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場營銷將樓盤信息通過報紙、電視、電臺等傳統(tǒng)媒體向消費者傳播，是一種直線的單向傳遞。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，誕生了一種新型的房地產(chǎn)公司借助物業(yè)管理進行網(wǎng)絡(luò)營銷模式，即房地產(chǎn)項目結(jié)合樓盤的特點，通過物業(yè)管理公司利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)通過對采購平臺、廣告平臺、銷售平臺、信息平臺、交流平臺以及管理平臺的架設(shè)，分別與供應(yīng)商、目標消費群、業(yè)主等群體發(fā)生相互的信息交流，其信息流向是雙向的。與傳統(tǒng)營銷相比，它強調(diào)互動式的信息交流。消費者可以通過網(wǎng)絡(luò)主動查詢分散在各處的、感興趣的房地產(chǎn)的價格、地理位置、品牌，目前甚至可以通過三維立體虛擬樓盤，查看房產(chǎn)小區(qū)內(nèi)部環(huán)境和套型內(nèi)部的戶型布局。消費者還可通過互動式系統(tǒng)咨詢項目和產(chǎn)品信息，實現(xiàn)雙向溝通和交流，大大提高了營銷過程中的消費者的地位。
4、強化品牌戰(zhàn)略
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，價格以及概念已經(jīng)不再是房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵影響因素，品牌競爭逐漸占據(jù)關(guān)鍵地位。物業(yè)管理公司就是品牌戰(zhàn)略的重要組成部分。物業(yè)管理公司應(yīng)密切關(guān)注自己品牌的培養(yǎng)和發(fā)展，在消費者當(dāng)中樹立良好的品牌形象，并進一步去強化這種形象和地位，輸出品牌的核心價值。另外，物業(yè)管理公司應(yīng)協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)做好分品牌戰(zhàn)略，在整個品牌戰(zhàn)略的指引下，讓分品牌充分發(fā)揮自己的作用，吸引風(fēng)多的消費者購買自己的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
以上是筆者根據(jù)自己的研究進行的簡短論述，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著高速的發(fā)展階段，更多的房地產(chǎn)營銷策略出現(xiàn)在大眾眼前，其應(yīng)更加關(guān)注物業(yè)管理在營銷中起到的重要作用。希望這些營銷方式可以更好的為消費者服務(wù)，讓消費者更好的了解樓盤信息，購買到自己滿意的房產(chǎn)。如果某些房地產(chǎn)開發(fā)商僅僅將營銷作為誤導(dǎo)消費者的手段，那么房地產(chǎn)的市場營銷就會失去它的意義。
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篇5
爭購“熱盤”的啟示
中國首座“農(nóng)民城”引資建新城
中國建材結(jié)構(gòu)將進行重大調(diào)整
房價，北京略降上海略漲專家看市
堅定不移地發(fā)展經(jīng)濟適用住房
王石眼里的新萬科
房地產(chǎn)企劃隨想
推動中國住宅的產(chǎn)業(yè)化進程
房地產(chǎn)業(yè)的興盛期來了營銷觀點
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房地產(chǎn)營銷中的4C策略
房地產(chǎn)，走進全方位營銷時代
房地產(chǎn)價格的心理策略
度身定做不是樓盤包裝唯一手段
商品房的定價策略
樓盤服務(wù)營銷將是大勢所趨品牌建設(shè)
房地產(chǎn)業(yè)如何創(chuàng)品牌？
淺談房地產(chǎn)銷售中的品牌意識
品牌經(jīng)營 回頭無岸
住宅開發(fā)步入品牌時代形象創(chuàng)意
深圳地產(chǎn)廣告新創(chuàng)意
樓盤形象包裝技巧（上篇）
樓盤形象 包裝技巧（下篇）
房產(chǎn)銷售呼喚企業(yè)形象廣告
房地產(chǎn)營銷中的DM廣告成功案例
富力新居的營銷奧秘
奧林匹克花園成功定位
創(chuàng)新令深圳地產(chǎn)仍處“第一組團”
福臨居，為“想家”人圓夢熱點透視
中國城市十大敗筆
人流量不等于銷售效果
賣掉萬科：地產(chǎn)巨鯨浮出水面
新住宅論壇難成價格聯(lián)盟
解剖房地產(chǎn)概念病
透視房地產(chǎn)定位病
房展會泛濫成荒 鍛造金字招牌可勝出
給深圳地產(chǎn)商提個醒中介機構(gòu)
地產(chǎn)的抉擇
房地產(chǎn)中介何時步入e時代促銷活動
“家住城南”活動正式啟動
地產(chǎn)新時尚:靚樓與名校聯(lián)姻
陽光荔枝會舉辦首屆陽光荔景少兒書畫大獎賽
紫竹花園辦“嘉年華會”
潛龍地產(chǎn)為教師節(jié)獻禮開發(fā)流程
房地產(chǎn)開發(fā)流程圖（一）
房地產(chǎn)開發(fā)流程圖（二）
房地產(chǎn)開發(fā)流程圖（三）
房地產(chǎn)開發(fā)流程圖（四）
房地產(chǎn)開發(fā)流程圖（五）
房地產(chǎn)開發(fā)流程圖（六）
政策法規(guī)
關(guān)于印發(fā)《北京市進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實施方案》的通知
北京市提高公有住房租金增發(fā)補貼實行租金減免政策問答
篇6
在長陽鎮(zhèn)的中糧萬科長陽半島、中國鐵建長陽國際城、首開熙悅山等各小區(qū)業(yè)主之間，誰能劃入北京小學(xué)學(xué)區(qū)的矛盾愈來愈深。
隨著大量人口進入新城，以教育資源為代表的社會稀缺資源之間的爭奪已經(jīng)開始升溫，這是一個大邏輯的小折射，存在即為合理？這一巴掌，到底打在誰的臉上。
名校的“奶酪”對罵的鄰居
“當(dāng)時我們買房時，比周邊樓盤多花了近三分之一的價錢，就是為了買長陽半島的學(xué)區(qū)房。”電話中，中糧萬科長陽半島的一位業(yè)主越說越激動，聲音提高了幾度，“北京小學(xué)長陽分校是長陽半島的配建學(xué)校，是萬科代建的、只有萬科的孩子能入學(xué)。不能看著學(xué)校要開學(xué)了，他們（中國鐵建長陽國際城業(yè)主）鬧一鬧，就能搶過去。”
而另一名自稱中國鐵建長陽國際城的業(yè)主在論壇里寫道：“北京小學(xué)是規(guī)劃給整個地區(qū)的，不是規(guī)劃給某個小區(qū)的。無法理解萬科與西城區(qū)、房山區(qū)教委的排他性協(xié)議。教育配套是公共服務(wù)性配套，是公共資源，就要盡可能公平、公正。”
記者了解到，所謂的“排他性協(xié)議”，是一份名為《西城區(qū)教委、房山區(qū)教委、北京小學(xué)、北京中糧萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于在長陽半島項目引進“北京小學(xué)”的合作協(xié)議書》（以下簡稱“四方協(xié)議”），該協(xié)議書簽署于2010年10月，其中有關(guān)條款指出，北京小學(xué)長陽分校原則上優(yōu)先滿足北京中糧萬科長陽半島的適齡業(yè)主子女入學(xué)。
去年底，隨著北京小學(xué)開學(xué)條件逐步到位，房山區(qū)教委開始統(tǒng)計適齡兒童的生源情況，通知只發(fā)給了長陽半島小區(qū)。長陽半島的鄰居們這才恍然大悟，都坐不住了，包括中國鐵建長陽國際城、首開熙悅山等周邊項目業(yè)主，他們在購房時大都不知道這份“四方協(xié)議”的存在，而樓盤銷售也使用了“可以入名校就讀”等模糊的宣傳語言，讓他們以為買到了名校的“學(xué)區(qū)房”。
中國鐵建長陽國際城的多位業(yè)主證實，購房時開發(fā)商承諾業(yè)主的孩子能就讀北京小學(xué)、北京四中等一系列優(yōu)質(zhì)教育資源，因為這些學(xué)校距離小區(qū)僅“一街之隔”，肯定在學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。首開熙悅山的業(yè)主也表示，樓盤銷售曾告知，北京小學(xué)是整個長陽的教育配套。
此后，這些樓盤的業(yè)主開始了激烈的抗議和維權(quán)行動，他們在開發(fā)商、物業(yè)、房山區(qū)教委之間來回奔走維權(quán)，第一控訴開發(fā)商虛假宣傳、涉嫌欺詐；第二質(zhì)疑“四方協(xié)議”的合法性；第三要求重新調(diào)整學(xué)區(qū)劃片，進入北京小學(xué)長陽分校就讀。
鄰居們的行動和他們提出學(xué)區(qū)共享的解決方案，讓長陽半島的業(yè)主神經(jīng)緊張。因為根據(jù)規(guī)劃，北京小學(xué)房山分校一個年級只有4個班，能提供的學(xué)位數(shù)有限，僅長陽半島就有近8000住戶，如果按照鄰居們的訴求，實施各個小區(qū)的“配額制”，他們的權(quán)益將被稀釋。被“動了奶酪”的長陽半島業(yè)主，奮起指責(zé)鄰居們“漠視契約精神”的無理取鬧。
于是，從論壇的罵戰(zhàn)、辯論升級到小區(qū)業(yè)主維權(quán)時候的相互“臥底”和“反臥底”，一場學(xué)區(qū)劃分的爭奪戰(zhàn)，仍然在上演。
有心無力的開發(fā)企業(yè)
其實，業(yè)主們的各種計謀，不過是在爭搶一份優(yōu)質(zhì)教育的門檻機會，因為在樓市新區(qū)的城郊，這樣的資源顯得稀缺又得來不易。隨著中心城區(qū)土地消化，學(xué)區(qū)房更加一房難求。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認為，教育資源對郊區(qū)項目的銷售提振作用顯著，名校分校更具有強大的號召力。在稀缺資源的拼搶中，開發(fā)商不遺余力地發(fā)揮各種能量，將名校引入項目，并以代建校舍、資金支持等方式參與其中。
在一本描述中糧萬科長陽半島項目的《長陽半島》書中寫道：長陽半島這個項目被賦予“一生之城”的靈魂，教育是其重中之重。作者還詳細記錄了萬科北京總經(jīng)理毛大慶當(dāng)時為實現(xiàn)政企合作“請”名校，如何在各區(qū)、各級教委中奔走，甚至“大晚上只好穿著拖鞋和短褲，直接從機場趕去赴約。”
這一切，也被長陽半島業(yè)主們視為北京小學(xué)長陽分校入學(xué)資格歸屬于本小區(qū)一個理直氣壯的理由。但長陽半島的鄰居們則認為，所謂政企合作辦名校，是對稀缺資源的壟斷，將公共資源變成權(quán)力和資本的共謀游戲。
業(yè)內(nèi)人士表示，名校入學(xué)資格專屬于某個小區(qū)、一房一名額的現(xiàn)象，在北京非常普遍。比如西二環(huán)內(nèi)的紅山世家項目，擁有北京小學(xué)紅山分校的入學(xué)資格，而周圍樓盤都不享有；位于朝陽區(qū)太陽宮的太陽公元樓盤，引入人大附中朝陽學(xué)校，其入學(xué)權(quán)也具有排他性。
另一方面，在開發(fā)商一力推動的教育地產(chǎn)模式中，也常常因為開發(fā)企業(yè)空有熱情卻有心無力，而使得項目運作陷入諸多不確定因素交織的尷尬境地。
比如，在長陽的多個樓盤銷售時，購房人都表示曾被告知項目是“學(xué)區(qū)房”，并不知悉萬科長陽半島業(yè)主有“優(yōu)先入學(xué)權(quán)”。如今積極維權(quán)的業(yè)主，在控訴開發(fā)企業(yè)的惡意隱瞞和欺騙。
首開股份董事會秘書王怡在一次對業(yè)主質(zhì)疑中回應(yīng)稱：“學(xué)區(qū)房的概念，可以理解為有入學(xué)資格，也可以理解為項目挨著名校。我們從未有明確宣傳熙悅山業(yè)主一定能就讀哪所學(xué)校。在學(xué)區(qū)劃片中，地方教委是決定者，開發(fā)企業(yè)并沒有多少話語權(quán)。”
開發(fā)商在宣傳“教育地產(chǎn)”時積極性高，但實際并無主導(dǎo)權(quán)。此外，教育是持續(xù)的，但樓盤銷售是一時的，當(dāng)樓盤項目結(jié)束銷售后，學(xué)校如何繼續(xù)運營，也是開發(fā)企業(yè)、物業(yè)難以插手的。
位于朝陽區(qū)管莊地區(qū)的遠洋一方項目，業(yè)主們?yōu)榱碎_發(fā)商承諾的名校，已經(jīng)奔走了五六年。曾經(jīng)借讀芳草地小學(xué)的安排，也在堅持幾年之后結(jié)束。隨著項目銷售的收尾，業(yè)主們的維權(quán)對象，也從開發(fā)商轉(zhuǎn)向了地方教委。
教育資源分配難題
“我們要爭，但不會鬧，只是想要教委知道我們的訴求。”遠洋一方的業(yè)主李先生很疲憊，這幾年來，他參與的“維權(quán)行動”，已經(jīng)從當(dāng)初的圍堵售樓處、痛罵開發(fā)商，變成了“上書”地方教委。
長期以來，北京市的教育資源在城鄉(xiāng)之間存在一種不平衡的發(fā)展。在城市化進程中，大量城市居民和農(nóng)村人口進入外環(huán)新區(qū)、縣城以及小城鎮(zhèn)，郊區(qū)出現(xiàn)大量大型居住社區(qū)。居住人口的增長，亟需這些地區(qū)的教育設(shè)施建設(shè)加速發(fā)展，亟需教育資源隨著人口布局調(diào)整而進行流轉(zhuǎn)重置。但是地方政府在社會資源配套上的思維和動作，是否也跟上了這種高速的步伐？
根據(jù)《北京市城市總體規(guī)劃（2004-2020）》，到2020年，北京市中心城區(qū)人口規(guī)模控制在850萬人以內(nèi)，新城人口約570萬，小城鎮(zhèn)和城鎮(zhèn)組團人口約180萬人。據(jù)此預(yù)計，北京市近郊區(qū)和遠郊區(qū)的教育人口總量和比例將持續(xù)上升。
不少郊區(qū)樓市的教育資源緊張，頻頻引發(fā)了入學(xué)難的社會問題。新一輪的城市化急需解決社會資源與區(qū)域擴張不匹配的問題。
另一個值得反思的問題是，教育地產(chǎn)這種模式，真的應(yīng)該成為教育資源再配置的合理模式嗎？城市化進程中的社會參與和協(xié)商，又怎么能只有資本和權(quán)力直接對話這一種模式？
篇7
1住宅小區(qū)的地理位置特點及周邊部分樓盤情況簡析
項目位置：住宅小區(qū)總用地面積1.5萬平方米，凈用地面積1.3萬平方米，位于主干路西側(cè)，毗鄰公園。
項目特點：該項目最大特點是毗鄰公園，地理位置優(yōu)越，屬于城區(qū)周邊配套齊全、交通便利的成熟宗地，項目定位應(yīng)突出這一得天獨厚的自然優(yōu)勢，不足之處是占地面積較小，又受到已形成大環(huán)境的周邊新樓盤的沖擊，但是適宜走精品路線并可揚長避短。
住宅小區(qū)以北為已建成的城區(qū)，以南為正在崛起的新區(qū)，新區(qū)住宅樓盤為主流，二房二廳、三房二廳、建筑面積100-160平方米居多，每套售價約為60萬元，部分樓盤內(nèi)有極少量稱之為樓王的住宅，面積一般為200余平方米。這些樓盤實質(zhì)都是在同檔次定位上開展競爭，在這個前提框定下，開發(fā)商僅僅在小區(qū)環(huán)境、戶型布局等方面各下功夫以提高競爭力，近期或稍后推出的樓盤預(yù)計也跳不出這個圈子。
新開樓盤在樓盤的質(zhì)素上沒有質(zhì)的提高的飛躍，同檔次樓盤未來的價格之爭必將日趨激烈和白熱化，周邊樓盤特別是大盤對樓市價格回落也有相當(dāng)大的影響，如果新開樓盤單價定價在4000元以上，則風(fēng)險大于機遇。
由此，預(yù)計今后一段時期，佛山房地產(chǎn)市場還將出現(xiàn)以下走勢：
高檔價位樓盤在營造高品質(zhì)的同時，主要賣點將由前段時期以智能化為主要目標轉(zhuǎn)為通過提高服務(wù)水平以增加樓盤的附加值。
中檔次價位樓盤在追求大型化、提供優(yōu)質(zhì)環(huán)境的同時，亦會向精品樓盤方向發(fā)展，2800-3500元/m2的中檔次價位樓盤將會在今后占領(lǐng)主要市場份額。
由于資源的稀缺性和不可再生性，擁有自然景觀和大型人造景觀的樓盤將以其強勁的競爭力成為市場的熱點。
2 住宅小區(qū)的開發(fā)因素剖析和定位
該項目開發(fā)因素和優(yōu)劣勢剖析：
2.1項目有利因素
第一，廣佛地鐵的建設(shè)對房地產(chǎn)開發(fā)而言可謂行業(yè)性利好。第二，佛山市城市中心南移和擴大的腳步加快。第三，周邊仍缺乏上檔次的豪宅。
2.2項目不利因素
第一，福利分房結(jié)束后市民基本解決居住問題，二、三次置業(yè)人士持幣觀望嚴重。第二，樓盤單價有下降趨勢，樓盤本身的競爭以及大市合并后與周邊樓盤的競爭必將更為激烈。第三，由于住宅用地來源多樣化，造成不公平競爭。
2.3項目優(yōu)勢分析
項目區(qū)域形象好，置業(yè)已是市民置業(yè)首選。
項目既有毗鄰園的大型人造景觀優(yōu)勢，又可營造園景，具備“雙景住宅”的潛質(zhì)可供挖掘。
項目周邊配套完善，有利于營造高品位休閑生活概念，增強項目附加值。
交通四通八達，非常方便。
項目的這些優(yōu)勢，再結(jié)合尊貴地位、高品質(zhì)生活的主題營造，可形成樓盤較強的賣點。
2.4項目劣勢分析及因素分解
2.4.1該項目緊臨主干道路，對樓宇易于造成噪音污染，對整體休閑氣氛的營造有所削弱。
解決方案：通過項目規(guī)劃設(shè)計，減少沿街住宅數(shù)量，沿街窗作防噪音設(shè)計，銷售時強調(diào)“雙景住宅一概念。
2.4.2該項目規(guī)模不大
解決方案：通過規(guī)劃設(shè)計的調(diào)整，營造精品樓盤。
現(xiàn)在樓盤銷售講求非常鮮明的特色、市場定位準確及推廣非常獨到，“獨特"本身就是銷售最具威力的賣點，住宅小區(qū)如何在創(chuàng)造“獨特”上下功夫?qū)⑹欠康禺a(chǎn)公司走向的關(guān)鍵。通過以上對該項目的開發(fā)因素剖析，作者建議該項目要充分發(fā)揮毗鄰園的堪稱地王的優(yōu)勢，創(chuàng)品牌、出精品、走豪宅路線是必然趨勢。
由于該項目地價過高、用地面積小，因而不能搞別墅，中檔樓盤中也不乏200多平方米的大戶型住宅，但目前主力戶型銷售并不暢順，經(jīng)過分析，我們認為這部分住宅僅占整個樓盤的極少數(shù)。正是該項目位置的特殊性，才有條件、夠資格走富豪路線，營造純住宅小區(qū)加富豪的理念，這樣的定位才可稱“獨特”，并完全跳出了中檔樓盤的思路，另辟蹊徑，同時該項目規(guī)模較小，總戶數(shù)約為100余套，做成精品樓盤，市場有潛力挖掘，也迎合了富豪階層的需要。
針對目前的競爭對手，住宅小區(qū)的定位是：既有郊外的悠閑又是生活型豪宅，倡導(dǎo)豪宅就在城內(nèi)、就在身邊，目標客戶鎖定那些希望在成熟社區(qū)、生活購物便利、又能享受綠化環(huán)境的城區(qū)置業(yè)的富豪階層，把想在城區(qū)范圍內(nèi)尋覓別墅而又找不到滿意住所的富豪吸引到該項目上來。
3 住宅小區(qū)定位的具體實施方略
明確了住宅小區(qū)走純住宅、富豪的概念，在規(guī)劃設(shè)計和銷售推介方面就應(yīng)全力貫徹落實功能好、質(zhì)量優(yōu)、環(huán)境美的主旨，在設(shè)計方面我們認為應(yīng)重點把握環(huán)境、戶型、面積的確定以及小區(qū)配套設(shè)施、建筑風(fēng)格，整體思路是講求時代性與實用性的有機結(jié)合，注重精雕細琢，提高樓宇微環(huán)境，美化景觀系統(tǒng)和生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)。
3.1關(guān)于適宜的建筑層數(shù)
由于該項目地價高企的影響和豪宅、非住宅必須設(shè)置電梯的發(fā)展趨勢以及降低建筑密度營造小區(qū)環(huán)境的客觀要求，興建高層住宅是必然之路。根據(jù)佛山目前已建成銷售和正在興建的高層樓盤的情況，層數(shù)超二十、一梯多戶、總戶數(shù)多、朝向差的樓盤銷售困難較大，而且與住宅小區(qū)豪宅定位也絕不相宜。在眾多的高層樓盤中，小高層能被市場所認同，考慮到純豪宅小區(qū)總戶數(shù)不宜過多，建議建筑層數(shù)控制在16層或以下為宜。
3.2關(guān)于戶型面積的選擇
關(guān)于戶型面積的選擇問題，我們認為應(yīng)從以下兩個方面加以分析：
(1)根據(jù)樓房總體價格。現(xiàn)在市場上中檔樓盤中大戶型住宅面積一般為160～250平方米，每套售價在70～100萬元之間，住宅小區(qū)應(yīng)將注意力集中在吸引有能力購買100萬元左右住宅的消費群，即把想購買中檔樓盤中稱為樓王的消費者吸引到該項目上來。
(2)依據(jù)功能配置要求。每套房屋面積不宜小于200平方米。由于豪宅室內(nèi)必須功能配置完善，戶型面積需300平方米或稍多方能做到，每套售價100萬元左右起，如此既可擺脫普通消費群，體現(xiàn)豪宅小區(qū)的宗旨，又能吸引到想購買樓王的客戶。
綜上所述，我們認為主力戶型應(yīng)定位在300～350平方米，部分200平方米左右，頂層可考慮復(fù)式、面積可超過500平方米，數(shù)量一、二套為宜，以照顧到更具實力的買家。
4 規(guī)劃設(shè)計建議
受不利條件所局限和禁錮，同時為了突出豪宅概念，這就要求我們在整體規(guī)劃設(shè)計時注意：
4.1注重主體綠化效果，通過綠化的軟性來弱化建筑本身的硬性，盡可能規(guī)避高層住宅群帶來的壓迫感。
4.2明朗平面設(shè)計結(jié)合總體策劃理念，住宅盡量以景觀為中心，做到戶戶有景，同時保證住戶生活的隱蔽性。
4.3設(shè)置會所，會所主旨要明確為業(yè)主服務(wù)，提供高質(zhì)服務(wù)。
4.4關(guān)注細部設(shè)計，因為它能帶給住戶真正的實惠與方便，如公用洗手間須將洗手區(qū)和如廁區(qū)適當(dāng)分開，避免相互干擾：預(yù)留洗衣機位置，與洗手區(qū)或陽臺綜合考慮：廚房門盡量靠近入戶門，避免穿越客廳；設(shè)小玄關(guān)，方便住戶換鞋、整理衣冠。
4.5考慮到首層住宅位于視平線以上，又面向小區(qū)道路，私隱性相對減少，不易銷售，為避免此缺點，建議首層住宅帶私家花園，通過園林綠化手法排除人為干擾，同時抬高地面標高，這樣也解決了地下車庫通風(fēng)采光問題。
4.6主人房要開闊，其座向應(yīng)朝向景觀的一面，應(yīng)設(shè)置獨立衛(wèi)生間并有蒸汽室位置、獨立衣貌間、書房。
4.7設(shè)置儲物室，隨著人們物質(zhì)生活的豐富，家庭配置了不同季節(jié)的各種用具，在空間合理布局的條件下，增加一個幾平方米的儲物室，無需采光，以供放置多余物件。
4.8層高，建議采用3.6米～4米，以增大豪宅空間感覺。
4.9陽臺設(shè)計，應(yīng)按雙陽臺最好三陽臺設(shè)計，廳出陽臺考慮面向景觀，應(yīng)加大陽臺面積，猶如空中花園，而生活陽臺應(yīng)盡量鄰近廚、廁位置。
4.10車位配置應(yīng)盡可能配套較多的車位，以符合本項目的市場定位以及未來汽車的消費熱潮，在促銷時可考慮適當(dāng)提高住宅總價、配備送車位的方式進行促銷。
4.11裝修標準建議，由于豪宅注重個性化的展示，室內(nèi)裝修由業(yè)主自行負責(zé)，而公共位置裝修標準考慮到與豪宅定位相匹配，應(yīng)適當(dāng)提高。
4.12設(shè)備設(shè)施智能化水平，建議采用一卡通智能IC系統(tǒng)、紅外線保安監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，小區(qū)實行全天候管理，確保住戶安全。
4.13鋪設(shè)光纖寬頻到戶，引入網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，設(shè)立社區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺，使業(yè)主與業(yè)主之間、與物業(yè)管理之間的交流更加密切，而且使物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容更加快捷和完善。
5 項目營銷實操建議
突出“雙景住宅”概念，配合整個項目的定位中心以生態(tài)、休閑為主題，將項目定位為一個和諧舒適的尊貴生活典范，以此作為整個項目的銷售賣點吸引富豪階層入市。
針對項目定位，在全程營銷策劃主導(dǎo)下，將雙景環(huán)境的發(fā)揮、優(yōu)秀的物業(yè)質(zhì)量、完善的社區(qū)配套、酒店式管理服務(wù)等因素形成的整和優(yōu)勢，把項目成功地包裝成“佛山豪宅精品”，做到人無我有、人有我優(yōu)，勢必能在樓市中突圍而出。
強調(diào)住戶身份，擇鄰而居。由于豪宅銷售對象的購房心理比較特殊，買房除了樓盤綜合質(zhì)素達到標準之外，還要買身份地位，在樓盤的規(guī)劃設(shè)計時，就一定要考慮這一階層人士的生活特征。
現(xiàn)在各個樓盤總的建造成本在競爭平臺上基本是平等的，價格已不再是樓盤競爭的唯一手段，今后會著重集中在企業(yè)品牌形象的建立上，品牌給樓盤帶來的附加值不容忽視。因而應(yīng)在提高品牌上下工夫，注重做好以下幾個方面工作：①提高樓盤內(nèi)、外質(zhì)量；②營造豪宅概念：③提高優(yōu)質(zhì)服務(wù)，鑄造品牌：④提高樓盤的文化品位和內(nèi)涵。
6 項目經(jīng)濟分析
6.1初步的規(guī)劃設(shè)計方案主要經(jīng)濟指標
凈用地面積:12557m2
總建筑面積:50000 m2
其中：住宅 40000 m2，地下室 8500 m2，會所100m2，鋪位 400 m2
建筑密度：29%
容積率：3.3
建筑高度：控高60米
地下室停車數(shù)：220輛
總戶數(shù)：160戶
6.2開發(fā)成本
6.2.1土地成本
已支付土地出讓款約2580萬元
完善土地出讓各項手續(xù)尚需支付土地出讓金約800萬元
合計：土地成本3380萬元
6.2.2建造成本
報建費120元/m2
勘察設(shè)計費60元/m2
土建1300元/m2
電梯108元/m2
供電安裝150元/m2
給水、消防80元/m2
配套設(shè)置100元/m2
園林綠化40元/m2
市政50元/m2
物業(yè)管理基金 45元/m2
人防設(shè)備35元/m2
小計：2088元/m2
合計50000 m2×2088元/m2=10440萬元
6.2.3開發(fā)成本合計：13820萬元
每平方米開發(fā)成本：2764元/m2
6.3商品房銷售額
6.3.1住宅銷售額；住宅銷售均價3600元/m2
40000 m2×3600元/m2=14400萬元
6.3.2車位銷售額
220個×15萬價=3300萬元
6.3.3商鋪銷售額
400m2×15000元/m2=600萬元
銷售額合計1 8300萬元
6.4銷售費用、稅金、財務(wù)費用
6.4.1廣告、宣傳：18300×2.5%=458萬元
6.4.2樣板房、售樓部建造：250萬元
6.4.3中介費：18300×2%=366萬元
6.4.4工作人員薪金：280萬元
6.4.5業(yè)務(wù)費用(含參觀學(xué)習(xí)費)：18300×0.8%=145萬元
6.4.6財務(wù)費用(利息)：13820×30%×5%=207萬元
6.4.7稅收：18300×6%=1110萬元
合計：2816萬元
6.5商品房銷售利潤
6.5.1商品房銷售利潤：銷售額-開發(fā)成本-銷售費
18300萬元-13820萬元-2816萬元=1664萬元
6.5.2商品房銷售利潤率
凈利率：10%
6.6商品房銷售價格變化、利潤情況
住宅銷售單價 利潤 毛利率 凈利率
3300元/m2 438萬元 3.3% 2.8%
3400元/m2 909萬元 6.8% 5.5%
3500元/m2 1380萬元 10.3% 8.2%
3600元/m2 1851萬元 13.8% 10.9%
3700元/m2 2322萬元 17.3% 13.7%
3800元/m2 2793萬元 20.8% 16.4%
3900元/m2 3264萬元 24.3% 19.1%
4000元/m2 3735萬元 27.8% 21.8%
篇8
（1）地理位置優(yōu)勢分析。地理位置的優(yōu)勢一般和項目的升值空間掛鉤。在配套設(shè)施方面可以從內(nèi)部與外部配套進行論述。內(nèi)部配套指的是項目本身自身具備的對商業(yè)性活動或者是業(yè)主生活有力的配套設(shè)施。在交通方面主要是以項目為中心，可以方便、快捷的通往其它地區(qū)。（2）品牌方面。品牌方面的優(yōu)勢主要指開發(fā)商以及項目的開發(fā)背景，而房地產(chǎn)消費者對于品牌優(yōu)勢的印象可以說是對于開發(fā)商的印象，也就是根據(jù)第一印象對樓盤的基本情況進行判定。為此尾盤銷售的品牌優(yōu)勢需要長時間的積累。（3）價格方面。在多數(shù)的尾盤銷售中經(jīng)銷一般會采用降價促銷的手段，通過較低的價格將剩余單元拋售，從而盡快的回收資金。低價格就會對購房者產(chǎn)生極強的誘惑力，同時加之單元早已通過質(zhì)量驗收，為此可以在更短的時間內(nèi)入住。此外在價格、付款以及談判中，購買尾盤一般具有更大的議價空間以及主動性，為此尾盤的價格優(yōu)勢不容忽視。
二、尾盤銷售方面的問題
（1）尾盤推廣。當(dāng)下消費者的消費趨向很大程度上受到報紙、電視、廣告、網(wǎng)絡(luò)等宣傳的影響，從而很難對樓盤形成明晰的質(zhì)量判斷。為此更多的消費者在進行樓盤優(yōu)劣判斷中更多的是依賴媒體的宣傳，而如果房地產(chǎn)企業(yè)在樓盤投入到市場之前沒有進行詳盡的市場調(diào)查，同時沒有給予推廣工作的重要性，最終會致使喪失市場良機以及尾盤的產(chǎn)生。（2）營銷目標方面。當(dāng)開發(fā)商在開盤的初期賣出了大部分房源后，認為成本已經(jīng)收回，為此對銷售有所放松，甚至對尾盤的營銷不管不問。在某些企業(yè)的部門中管理者設(shè)置的營銷目標不完善，缺乏明確的責(zé)任人，為此造成營銷效果的底下。（3）營銷策略缺乏針對性。由于尾盤與原有樓房的營銷存在著重大差別，尤其是消費者對于尾樓存在著一定的抵觸情緒，為此如果沒有科學(xué)的尾樓營銷策略就會導(dǎo)致后續(xù)工作的正常開展。（4）營銷團隊乏力。銷售人員在新項目銷售中表現(xiàn)出豐富的經(jīng)驗，但是對于尾盤銷售卻是心有余而力不足，無法開展尾盤營銷工作。
三、項目管理在房地產(chǎn)尾盤的營銷策略
（1）正確引導(dǎo)銷售市場。針對消費者對于尾盤存在的偏見，營銷售人員要在深入調(diào)查的基礎(chǔ)上找到尾盤的優(yōu)勢，然后借助于當(dāng)下的各種傳媒對尾盤進行宣傳，從而讓消費者及時了解尾盤的動態(tài)。（2）重新設(shè)置營銷目標。營銷部門務(wù)必將尾盤作為一項全新的項目進行銷售處理，可以基于尾盤的實際情況，通過內(nèi)外部成熟的配套全面的激活尾盤。尤其是目前尾盤較之首次銷售具有更為完善的內(nèi)部配套設(shè)施，例如在商業(yè)地產(chǎn)項目中，尾盤銷售期間入住中心率很高，為此可以作為一個新的賣點。（3）實施適度的降價促銷。實施尾盤的降價要結(jié)合樓層、布局以及朝向等方面綜合考慮，同時降價要掌握一定技巧，控制好降價的幅度。降價之前要對尾盤進行重新的計算與評估，力爭在不影響原購房客戶情緒的基礎(chǔ)上實施合理的降價來吸引消費者。（4）組件全新的尾盤銷售團隊。一旦房地產(chǎn)的樓盤銷售工作進入到尾盤銷售階段就要對營銷隊伍進行重建。這一過程中要注意克服商以及開發(fā)商對于尾盤重視程度不足的為題，使之認識到尾盤銷售是保障他們利潤的重要環(huán)節(jié)，從而引起他們對于尾盤銷售的重視。銷售團隊的組建要求從原有的營銷隊伍中挑選出精兵強將來組成尾盤銷售團隊，同時這個團隊需要有一個領(lǐng)頭人，從而便于營銷資源的利用。最后還要對尾盤銷售人員進行一定的培訓(xùn)，提升他們對于尾盤銷售的認識及銷售技巧，從而以更高的激情以及更強的業(yè)務(wù)能力投入到銷售中。（5）尾盤改造。實施尾盤改造要進行充分的市場調(diào)研，制定科學(xué)的改造方案。在改造中要注意以下方面：改造要滿足安全性以及實用性，保證對業(yè)主不會產(chǎn)生不利影響，同時改造不能持續(xù)時間長。（6）公共關(guān)系。對于已經(jīng)購買的業(yè)主來講，如果感受到了良好的居住環(huán)境，那么就有可能將自己的親戚朋友介紹進來，從而為尾盤的銷售創(chuàng)造契機。此處所強調(diào)的是通過物業(yè)服務(wù)人員的積極參與以及與業(yè)主的溝通來提升服務(wù)質(zhì)量，從而營造出良好的外部環(huán)境，為樓盤的營銷提供動力。
綜上所述，對于尾盤銷售要有針對性的制定銷售策略，引導(dǎo)消費者對尾盤的關(guān)注，同時配合以適度的降價以及優(yōu)秀的營銷團隊，如此才能保證綜合利益的提升。
參 考 文 獻
[1]于建原.營銷憐理[M].成都：西南財經(jīng)大學(xué)出版社，2005
篇9
(1)審查申請辦理按揭貸款樓盤的房地產(chǎn)開發(fā)商是否經(jīng)工商行政管理機構(gòu)核準登記的企業(yè)法人和是否具備房地產(chǎn)開發(fā)資格。
通過審查企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，可了解開發(fā)商的經(jīng)營是否合法，掌握開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營期限和經(jīng)營范圍，了解開發(fā)企業(yè)注冊資本和法人代表，確定項目開發(fā)、銷售是否在開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍內(nèi)；通過審查開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)證書來判斷其是否具備房地產(chǎn)開發(fā)資格。
(2)通過審查開發(fā)商的資質(zhì)等級、資信等級、納稅情況、企業(yè)會計報表、還款紀錄等來分析判斷開發(fā)商的資金實力、財務(wù)狀況、信譽狀況：
①開發(fā)商的資質(zhì)等級是反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況的重要指標，通過審核資質(zhì)等級可以了解到公司的開發(fā)規(guī)模、技術(shù)力量、資本規(guī)模等一系列重要的信息，一般而言，項目公司及新注冊成立的開發(fā)商領(lǐng)取臨時資質(zhì)證書。開發(fā)商的資質(zhì)有高有低，從四級到一級不等，四級為初始資質(zhì)，依次遞增至一級。開發(fā)商開發(fā)歷史越長、開發(fā)量越大、開發(fā)記錄越好、開發(fā)經(jīng)驗越豐富，資質(zhì)就越高。在具體實踐中，我們應(yīng)傾向于與開發(fā)資質(zhì)高、開發(fā)記錄良好的開發(fā)商進行信貸合作。
②資信等級是企業(yè)信用程度的形象標識，通過審查資信等級證書，可了解開發(fā)商守約或履約的主觀愿望和客觀能力。
③稅務(wù)登記證是企業(yè)依法納稅的依據(jù)，通過稅務(wù)登記證，了解企業(yè)按期納稅的情況，結(jié)合企業(yè)的財務(wù)報表，可較準確地掌握企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和依法納稅情況。
④企業(yè)的財務(wù)報表是企業(yè)經(jīng)營和財務(wù)狀況的綜合反映，通過審查企業(yè)財務(wù)報表，了解企業(yè)一定時期財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，了解企業(yè)財務(wù)狀況和資金實力，從而對企業(yè)的經(jīng)營能力和擔(dān)保能力作出判斷。
⑤貸款卡資料是企業(yè)在金融機構(gòu)負債和履約情況的記錄，通過查詢貸款卡的信息，可以了解開發(fā)企業(yè)在金融機構(gòu)獲得的授信、已有負債及、或有負債以及過往履約的情況，了解開發(fā)企業(yè)自身有無發(fā)行企業(yè)債券、有無逃廢債記錄等情況，判斷企業(yè)的資信狀況、融資能力、擔(dān)保能力。
⑥對于集團性質(zhì)的開發(fā)商或關(guān)聯(lián)企業(yè)眾多、關(guān)聯(lián)關(guān)系復(fù)雜的開發(fā)商，除了審查上述要素外，還要重點了解開發(fā)商與其關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易和資金運作、負債、或有負債等情況，并分析其對開發(fā)樓盤的影響。
(3)審查開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)層的履約誠信度。通過審查開發(fā)企業(yè)法人代表、主要股東、領(lǐng)導(dǎo)層主要成員的情況，通過對其法人代表、主要股東、領(lǐng)導(dǎo)層主要成員的言談舉止、道德修養(yǎng)、經(jīng)營管理理念和企業(yè)企業(yè)的制度建設(shè)、經(jīng)營管理的規(guī)范性、財務(wù)核算的真實性的等方面進行分析判斷開發(fā)商對履約責(zé)任的意識誠意，并了解其過往任職的經(jīng)歷和有無逃廢債的記錄。
(4)審查開發(fā)商的開發(fā)記錄。開發(fā)商過往開發(fā)了哪些樓盤，樓盤的建設(shè)進度如何，資金到位情況如何，支付材料及工程款情況如何，銷售及資金回籠情況如何，有否爛尾，有否拖欠金融機構(gòu)的貸款，等等，做到對開發(fā)商過往的一切記錄了然于胸，所謂知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。一般情況下，開發(fā)商過往開發(fā)的樓盤數(shù)量多、質(zhì)量好、建設(shè)規(guī)模大、建設(shè)速度快、交樓準時、無不良糾紛的，則說明開發(fā)商實力較強。
2 對擬合作樓盤的審查要點
(1)審查申請辦理按揭貸款樓盤有沒有經(jīng)我行樓盤核準部門核準同意。主要看是否取得我行樓盤核準部門核準同意的批復(fù)。
(2)項目開發(fā)的合法性審查。樓盤項目的開發(fā)必須合法、規(guī)范，有關(guān)手續(xù)齊全，要求“四證”齊備，“四證”是指：《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)(筑)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)(筑)工程施工許可證》(下簡稱“四證”)。“四證”審查中關(guān)鍵應(yīng)注意土地使用權(quán)是否已被抵押，對土地使用權(quán)已被其他銀行抵押的項目，應(yīng)在抵押注銷后才為該項目提供商品房按揭貸款。
(3)項目銷售的合法性審查。通過審查項目的《商品房預(yù)售許可證》，確定項目的銷售是否經(jīng)當(dāng)?shù)卣抗懿块T批準、銷售的商品房是否被抵押，樓盤項目必須有《商品房預(yù)售許可證》，才能給予按揭貸款，在審查項目的《商品房預(yù)售許可證》時，還要注意其銷售面積是否在項目工程規(guī)劃面積內(nèi)，按規(guī)定銷售面積應(yīng)在項目工程規(guī)劃面積內(nèi)，對于銷售面
積不在項目工程規(guī)劃面積內(nèi)的，必須詳細了解原因，看是否有有權(quán)部門批準的文件。
(4)項目工程進度審查。由于商品房預(yù)售都需經(jīng)過當(dāng)?shù)卣课莨芾聿块T的批準，一般政府部門對商品房預(yù)售時的工程進度都作出了比較明確的規(guī)定，因此，在決定是否進行商品房按揭貸款合作時需對項目的工程進度進行審查，對其項目進度是否符合有關(guān)規(guī)定作出判斷。按要求，樓盤項目工程形象進度必須達到人民銀行規(guī)定的預(yù)售按揭標準才能給予辦理按揭。
(5)項目資金到位情況審查。項目開發(fā)資金來源的保障程度，將直接影響到樓盤項目能否按期建成，一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源主要有三部份，一是企業(yè)的自有資金，二是銀行貸款支持，三是樓盤銷售再投入，其中，自有資金最重要，自有資金比例越高，樓盤如期建成的可能性越大，貸款風(fēng)險越小，因此，在審查樓盤項目時，要高度重視項目資金來源分析。
(6)項目價格審查。審查樓盤項目所處的區(qū)域、位置，樓盤的規(guī)模、檔次、配套設(shè)施、物業(yè)管理、企業(yè)品牌、周圍的商貿(mào)環(huán)境等，并與當(dāng)?shù)貐^(qū)域、檔次、規(guī)模、環(huán)境等相近的樓盤價格相比較，結(jié)合當(dāng)?shù)氐纳钏健①徺I能力、二手樓交易的價格和活躍程度等因素來確定樓盤的按揭平均價格。
(7)項目的定位審查。主要是從項目規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施、周邊的環(huán)境、價格等分析項目的定位是否合理、明晰。一個開發(fā)項目市場定位愈準，則項目愈接近成功。在具體分析項目的定位時，需參考開發(fā)商過往的項目定位是否準確到位、其新開發(fā)的項目是否與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)配套、周圍環(huán)境如醫(yī)院、名校、交通、購物、周圍風(fēng)景等對項目的拉動，了解項目土地的過往用途、人文環(huán)境、項目所處的地理位置、開發(fā)商的市場觸角以及對市場反應(yīng)的敏銳性等。
(8)項目市場需求審查。根據(jù)項目所在地的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場發(fā)育程度；項目主要消費群體的收入水平、居住水平以及對同類項目的需求情況及變化趨勢；該區(qū)域目前已建與在建、擬建同類項目的供給情況、價格水平及變化趨勢，以及對本項目的影響等情況來分析判斷項目的市場需求。
(9)項目銷售前景審查。通過審查項目的銷售策略、銷售方案、銷售渠道等銷售措施的制定和落實情況，分析其可行性和有效性，判斷項目的銷售前景。
3 樓盤審查時必須注意的法律風(fēng)險
篇10
近年來,房地產(chǎn)發(fā)展商為吸引置業(yè)者的購買欲,幾近使出渾身解數(shù),廣告宣傳手段窮出不盡,大打地段牌,環(huán)境牌,景觀牌,甚至文化牌等等。但是影響買家的因素有許多。如地段,交通、環(huán)境、景觀戶型結(jié)構(gòu)、價格、社區(qū)文化、氛圍、不一而足。一般置業(yè)者非常注意居住的切身感受,這種切身感受印象的好壞關(guān)系到樓盤銷售的成功與否,因此樣板房成為發(fā)展商吸引置業(yè)者的重要手段。通過樣板房來展示樓盤自身特色,讓置業(yè)者在特定的場景中去感受,使之產(chǎn)生與之共鳴的生活方式的展現(xiàn),促使買家落定,極大提高交易的成功率,實現(xiàn)樓盤的銷售計劃。
樣板房設(shè)計幾個主要特點
樣板房是做給置業(yè)者看的,是要激發(fā)置業(yè)者的購買欲的,是商業(yè)化的展示手段,他有別于普通住宅的設(shè)計,他具有廣告宣傳的作用,配合樓盤銷售的市場計劃。那么,樣板房設(shè)計應(yīng)具有以下幾個基本特征:
(1)樣板房設(shè)計與市場營銷的緊密相連。首先他應(yīng)該有一定的人群定位,及針對樓盤本身定位推出相關(guān)的賣點,而樣板房設(shè)計要跟這些賣點及定位相呼應(yīng),不能脫離這一點。
(2)樣板房設(shè)計是針對市場而設(shè)計的。
樣板房設(shè)計不同于普通住宅裝飾設(shè)計,不僅僅滿足于某個個體家庭需求,它針對的是某一特定目標客戶群體。設(shè)計師必須分析這一群體的需求,研究這一群體的生活方式,以及其對居住要求的相近點,針對群體對這種生活方式的熱愛和追求,去調(diào)查研究,去加以總結(jié)和提煉,通過設(shè)計語言的表達,達到空間效果。
(3)樣板房設(shè)計應(yīng)具有一定的展示性。
應(yīng)該說樣板房的展示性大于實用性,樣板房的首要功能是配合銷售,以其豐富的展示內(nèi)涵,給予置業(yè)者感官上的刺激。感化置業(yè)者應(yīng)是一種健康的,人性化的,高品位的活方式。這一點最能打動買家的內(nèi)心。
(4)樣板房設(shè)計往往具有調(diào)動情感的煽動性。
樣板房為了銷售效果,往往會做得比較夸張,甚至以一種舞臺布景的效果出現(xiàn),使之具有極強的煽動性,通過空間,光色,飾物,造型去制造一種吸引人的效果,去俘虜客戶的心,刺激買家購買欲。
(5)樣板房設(shè)計往往比較個性化。
這種個性化的設(shè)計使之脫穎而出,讓買家記憶猶深。發(fā)展商總是希望自己的樣板房與眾不同,讓人耳目一新,甚至具備轟動效果,成為媒體的話題。
3 樣板房設(shè)計的主要風(fēng)格
樣板房設(shè)計風(fēng)格主要有以下幾種：
(1)古典主義風(fēng)格,分為東方古典主義和歐洲古典風(fēng)格。這種風(fēng)格,主要是再現(xiàn)古典傳統(tǒng)建筑結(jié)構(gòu),成為體現(xiàn)奢華富貴的身份象征。
(2)新古典主義風(fēng)格-又分為新古典主義中式風(fēng)格和歐式新古典主義風(fēng)格。
新中式風(fēng)格-以明清式家私的簡潔和現(xiàn)代風(fēng)格找到了鍥合點,將這兩種簡潔的精神融匯相生,在沖突中凸現(xiàn)時空的交錯,古今同味,這種風(fēng)格得到高學(xué)歷品位人士的青睞。
新歐式古典主義，將歐式建筑元素的線條簡化,延續(xù)古典主義的內(nèi)在比例關(guān)系,延續(xù)其文脈,亦體現(xiàn)時代感。這種風(fēng)格典雅,高貴,得到新貴族們的極力追捧。
(3)理性現(xiàn)代主義,可分為以下幾種:
簡約風(fēng)格-這種簡約風(fēng)格得到大眾追捧。這種風(fēng)格注意點線面之間的關(guān)系,追求理性簡約,體現(xiàn)現(xiàn)代感和時代感。
DIY風(fēng)格-類似工業(yè)拼裝式做法,所有家具可以拆裝,可以根據(jù)自己喜好組裝出自己所需的樣子,體現(xiàn)Do it yourseft(做自己的)概念。這種風(fēng)格在年輕一代比較流行。
(4)混融折衷主義風(fēng)格-在裝飾設(shè)計中呈現(xiàn)多文化的風(fēng)貌,將東西方文化元素融合貫通,在相對中性背景下,陳設(shè)裝飾設(shè)計突破國界地域局限,創(chuàng)造出既矛盾又和諧的風(fēng)貌。
香港風(fēng)-其表現(xiàn)為空間內(nèi)天花和內(nèi)壁線角收口為歐式角線,陳設(shè)和家具卻是極簡風(fēng)格。
禪風(fēng)-東方精神的自我表現(xiàn),在現(xiàn)代背景下,通過比例形式控制,加上極具東方韻味的陳設(shè)裝飾品的擺設(shè),創(chuàng)造出精簡樸實,澄澈淡定的境界,讓人回味,發(fā)人深思。
殖民主義風(fēng)格-將西式歐洲風(fēng)格與當(dāng)?shù)亟ㄖ睾蜕盍?xí)慣結(jié)合,創(chuàng)造出既有西方建筑的形式,又有當(dāng)?shù)仫L(fēng)地特色的空間風(fēng)格。
(5)地域鄉(xiāng)土主義風(fēng)格。
極具地域主義特色的裝飾風(fēng)格,融合當(dāng)?shù)匚幕暗赜蛱厣?體現(xiàn)地域人文主義的裝飾風(fēng)格。
(6)自然主義風(fēng)格。
4影響樣板房設(shè)計的幾個因素
置業(yè)者在看樓期間考察接觸樣板房的時間比較短暫,如何在較短的時間內(nèi)給置業(yè)者留下深刻的印象,獲得置業(yè)者的芳心呢?為了達到預(yù)期效果,樣板房設(shè)計必須注意如下因素：
(1)周密的市場策劃及精確的營銷定位,只有市場定位準確了,樣板房設(shè)計才會有針對性,其設(shè)計效果才會得到市場認可,取得理想的展示作用。
(2)空間規(guī)劃-針對不同的市場定位出發(fā),結(jié)合特定人群的功能需求,設(shè)計組合不同的空間分區(qū),以純熟的設(shè)計手法,體現(xiàn)空間的靈活性,增加空間設(shè)計的附加值,給置業(yè)者提供參考價值。
(3)室內(nèi)照明設(shè)計光是營造氣氛設(shè)計的重要因素,恰當(dāng)場景的光環(huán)境設(shè)計非常重要,人在不同的光環(huán)境下,情緒的反應(yīng)是不一樣的,要做到舒適有層次的照明環(huán)境設(shè)計必須結(jié)合如下三種方式:
背景照明-為空間提供基本照度,如吸頂燈,基本照明燈光。
輔助照明-調(diào)和感覺更舒適,如落地?zé)?畫燈重點照明-有針對活動區(qū)域的集中照明,比如射燈,臺燈等等。
在設(shè)計中三種照明方式的應(yīng)用結(jié)合得當(dāng)可以達到打動人的理想效果。
(4)色彩設(shè)計
色彩設(shè)計能直接刺激人的欲望,調(diào)動情緒反應(yīng)。設(shè)計師必須關(guān)注色彩的象征性和意象性,有意識地利用色彩煤介傳達一定意境內(nèi)涵和情感,恰當(dāng)?shù)挠蒙?可以創(chuàng)造非同反響的氣氛,達到以少勝多的效果,用色彩組織設(shè)計語言,是最經(jīng)濟有效的手法,往往能達到事半功倍的作用。色彩與光彼此依存,光與色的完美配合能使設(shè)計效果強化,同時要注意色光對色彩帶來的影響,如黃色照黃色,感覺物體發(fā)灰等。
(5)陳設(shè)配飾設(shè)計
陳設(shè)配飾設(shè)計是樣板房設(shè)計的重點,其實空間的硬裝飾設(shè)計只是樣板房設(shè)計的硬件部分,軟裝飾設(shè)計是表達設(shè)計感覺的重要組成部分,如窗簾用什么,配什么樣的沙發(fā),用什么樣的飾品,綠化如何擺設(shè)這些作為樣板房設(shè)計師都是應(yīng)考慮周詳,這部分如何做得到位那么空間品位是非常容易出效果的。配飾設(shè)計的原則是少而精,一步到位。多裝飾不一定效果好,不能太多太濫,要有所選擇,形式要選擇,材料也要選擇,配飾的選擇要看是否符合設(shè)計的風(fēng)格,情調(diào),要做到畫龍點精,點到即止。
設(shè)計師在樣板房設(shè)計中的重要性及應(yīng)該注意的設(shè)計原則
樣板房是發(fā)展商為達到市場銷售目的的一種手段,設(shè)計師在樣板房設(shè)計中應(yīng)多與發(fā)展商共同探討,爭取在設(shè)計中處于主動地位,這樣,樣板房設(shè)計效果能夠達到一種雙方滿意市場認可的效果。
(1)營銷策劃的過程,樣板房設(shè)計很大程度上是一種策劃,這種結(jié)合是以營銷為起點,是以營銷為終點,設(shè)計師必須積極參與市場策劃以便確定檔次,風(fēng)格定位。
(2)主動引導(dǎo),一旦風(fēng)格定位確定之后,設(shè)計師必須以專業(yè)精神引導(dǎo)和影響展商,堅持原則,做一個有個性的設(shè)計方案。
(3)積極跟蹤,做好配合工作,設(shè)計師不是交完圖紙就完事,為了設(shè)計效果的盡善盡美,設(shè)計師必須對設(shè)計的每一個環(huán)節(jié)進行跟蹤配合,以期達到理想的設(shè)計效果,別外為了保持與客戶的良好關(guān)系,也必須做這方面的工作。
另外,為了樣板房的設(shè)計達到耳目一新的效果,設(shè)計師必須對現(xiàn)有的戶型進行美化和再創(chuàng)造,強化自己的優(yōu)點,掩飾其中不利因素,以完美的感官效果展現(xiàn)在客戶面前,因此,在樣板房設(shè)計中還要注意以下關(guān)鍵原則:
(1)充分展現(xiàn)自己優(yōu)點。
靈活空間結(jié)構(gòu),完美布局,寬大的視覺面積,良好的采光,適宜的空間高度等,良好的視線,景觀要充分展現(xiàn)出來,并以設(shè)計手法得以強化。讓購房者覺得物超所值。
(2)通過設(shè)計的手法彌補戶型的缺憾,化劣勢為優(yōu)勢。
這里比較常用的手法有錯覺法。利用人的視覺錯覺來調(diào)節(jié)空間的大小,或利用色彩的微差,來改善空間感,另外還有放開法,把空間局部放開,拉大空間界面。使空間顯得比實際建筑面積大。
(3)差異化,確立主題及風(fēng)格。
篇11
： 一、開盤主題對外傳達**房產(chǎn)開盤典禮的信息、顯示企業(yè)實力。擴大**房產(chǎn)的社會知名度和美譽度，體現(xiàn)**房產(chǎn)的五大優(yōu)勢：公司的雄厚實力、“**第一拍”的資歷、優(yōu)越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶型設(shè)計，展示美好發(fā)展前景，促進樓盤銷售。同時進行企業(yè)社會公關(guān)，樹立**房產(chǎn)積極良好的社會形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶的關(guān)系。二、開盤時間：2005年11月28日（暫預(yù)定）三、活動地點：**房產(chǎn)有限公司四、剪彩嘉賓：貴公司確定五、擬邀媒體：**電視臺、**廣告公司 六、活動方案 （一） 前期準備1、 到場嘉賓市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)界知名人士、公司的關(guān)系客戶、各媒體2、 購買或制作一批有意義的禮品。做好活動現(xiàn)場的禮品、禮品袋（可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作）。一是可以表達對領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意；二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng)。3、 剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花4、 請柬的準備
提前印好請柬，非市內(nèi)來賓請柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發(fā)出，并確認來否回執(zhí)。（請貴公司確認、確定。）5、 其他準備工作提前3天向市氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。落實管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負責(zé)秩序工作。
提前6天落實指揮和負責(zé)秩序工作。（二） 開盤前廣告在《**廣告》整版開盤慶典活動平面廣告，于活動前2星期投放。在社區(qū)網(wǎng)站配合文字圖片報導(dǎo)。（三） 開盤之日媒體報道開盤當(dāng)天邀請市電視臺、平面及網(wǎng)絡(luò)媒體，以新聞報導(dǎo)、文字和圖片形式突出宣傳**房產(chǎn)的開盤慶典。 七、開盤現(xiàn)場活動1、現(xiàn)場布置售樓大廳：廳內(nèi)分接待區(qū)和服務(wù)區(qū)。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果；前面設(shè)立弧形售樓咨詢服務(wù)臺，正墻右側(cè)做六個主推戶型的寫真。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設(shè)沙發(fā)、茶幾和樓盤簡介資料。整體需體現(xiàn)出公司正規(guī)、有實力、有品位，給客戶帶來溫馨和諧的感受。（效果圖附后）會場布置：會場布置以實際效果為準，按照不同區(qū)域不同劃分。現(xiàn)場以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環(huán)境和現(xiàn)場氛圍。主席臺區(qū)：也就是剪彩區(qū)，設(shè)在公司或樓盤門口。左側(cè)為貴賓致辭臺，右側(cè)為主持人用立式麥可風(fēng)，臺面鋪有紅色地毯，臺前及左右側(cè)有綠化盆景。嘉 賓 區(qū)：可設(shè)在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè)。簽 到 處：來賓簽到處設(shè)置在會場入口處。簽到處配禮儀小姐。禮品發(fā)放處：簽到處的桌子也可作為禮品發(fā)放桌。貴賓休息區(qū)：可設(shè)在**房產(chǎn)董事長辦公室，配飲料、水果，擺放精美插花。來賓休息區(qū)：可放在**房產(chǎn)售樓中心現(xiàn)場。2、慶典剪彩儀式 3、精彩舞獅表演 4、樂隊歡奏、禮炮齊鳴八、現(xiàn)場布置1、彩虹門在**房產(chǎn)公司門口或樓盤入口處放置一座雙龍彩虹門，突出氣勢；2、高空氣球活動現(xiàn)場上空布置4個紅色高空氣球，下面懸掛祝賀開盤的豎幅。3、小氣球施放2005只高空小氫氣球，顯示對財富、人氣的上升與飛躍。 4、地毯活動現(xiàn)場及舞臺鋪設(shè)紅地毯，意味紅紅火火，突出整體氛圍。 5、中國禮炮和彩花彈中國禮炮和彩花彈288枚，意味好運連發(fā)。6、盆景在慶典現(xiàn)場放置100盆盆景，增強效果。 7、舞獅在儀式過程中穿插舞獅表演，預(yù)示著**房產(chǎn)美好的發(fā)展前景。8、禮儀小姐禮儀小姐8名，形象、氣質(zhì)出眾，在剪彩儀式時為嘉賓佩戴胸花，協(xié)助嘉賓剪彩，指引位置。九、活動程序 （11月28日安排） 7：00—9：10 總策劃檢查落實各項工作，布置到位情況；彩虹門、禮炮、主席臺、升空氣球、廣告條幅，全部安置到位；檢查音響、電源、麥克風(fēng)、小氫氣球到位；禮儀小姐、主持人，陸續(xù)進場，準備好各自工作。 9：30—9：50 嘉賓陸續(xù)到場，兩位工作人員及兩位禮儀小姐給領(lǐng)導(dǎo)佩戴胸花、嘉賓簽名、發(fā)放禮品，引至活動現(xiàn)場。10：00—10：08主持人介紹領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓，宣布**房產(chǎn)開盤慶典正式開始；10：10—10：25 市領(lǐng)導(dǎo)致賀辭、 **房產(chǎn)董事長致辭；10：25主持人宣布剪彩儀式開始；剪彩嘉賓、禮儀小姐上場10：28—10：40剪彩嘉賓站好位置，剪彩開始；剪刀起，禮炮響，施放彩花彈，雄獅舞動、樂隊歡奏； 放飛氫氣球，活動進入；10：45—10：50 首位客戶簽約。10：50－11：00 主持人宣布典禮結(jié)束，來賓趕往午宴現(xiàn)場。十、人員安排及整體預(yù)算十一、其它設(shè)備落實好電源、麥克風(fēng)、音響、樂器、簽到臺、胸花、飲用水、條幅、地毯、舞臺、氫氣球的采購； 停車場的安排，活動現(xiàn)場的安全及相關(guān)后勤保障。
篇12
“中國地方新聞網(wǎng)站聯(lián)盟”合作倡議如下：
一、創(chuàng)新改進網(wǎng)上宣傳。充分運用網(wǎng)絡(luò)傳播規(guī)律，弘揚主旋律，激發(fā)正能量，大力培育和踐行社會主義核心價值觀，把握好網(wǎng)上輿-論引導(dǎo)的時、度、效，當(dāng)好“主力軍”，使網(wǎng)絡(luò)空間清朗起來。
二、切實加強行業(yè)自律。嚴格遵守法律法規(guī)和規(guī)章制度，依法辦網(wǎng)，做好網(wǎng)絡(luò)安全和信息化工作，維護公民合法權(quán)益。
三、推動網(wǎng)站戰(zhàn)略合作。充分發(fā)揮網(wǎng)盟聯(lián)動效應(yīng)，每年定期舉辦中國地方新聞網(wǎng)站發(fā)展論壇，共謀地方新聞網(wǎng)站創(chuàng)新發(fā)展之路。
四、促進新聞業(yè)務(wù)交流。充分發(fā)揮影響力優(yōu)勢，每年評選“中國地方網(wǎng)絡(luò)新聞獎”，策劃大型新聞報道活動，開展東中西部網(wǎng)絡(luò)文化交流。
五、提高從業(yè)人員素養(yǎng)。加強從業(yè)人員政治意識、法規(guī)意識教育，強化業(yè)務(wù)技能、職業(yè)素養(yǎng)培訓(xùn)，促進行業(yè)環(huán)境明顯改善。
六、加強創(chuàng)新項目孵化。結(jié)合各地優(yōu)勢，加強創(chuàng)新性產(chǎn)品和項目的研究、論證、孵化，努力探索可復(fù)制的媒體融合路徑。
七、建立互惠互信機制。充分推廣和分享在產(chǎn)業(yè)布局、媒體經(jīng)營、戰(zhàn)略研究、對外投資等方面的經(jīng)驗和成果。
八、加強知識產(chǎn)權(quán)保護。強化版權(quán)保護意識，共同維護網(wǎng)站版權(quán)及知識產(chǎn)權(quán)，堅決抵制盜版侵權(quán)等行為。
建議人：
20xx年xx月xx日
合作建議書的范文二
敬各位商家：
你們好!
新學(xué)年又開始了，茂名學(xué)院今年再次進一步擴招新生，今年新生達三千余人，全校現(xiàn)在共有學(xué)生15000多人，還有教職工及其親屬千余人。大學(xué)生是一個龐大的消費群體。
作為商家的你們，是否考慮進一步擴大你們在我們茂名學(xué)院這個龐大的大學(xué)生消費市場的市場占有額?是否想過在茂名學(xué)院的廣大師生中進一步提高你們的知名度?
本協(xié)會——茂名學(xué)院文法學(xué)院青年志愿者協(xié)會，在茂名學(xué)院團委指導(dǎo)、文法學(xué)院分團委引領(lǐng)下，立足學(xué)校，面向社會，廣泛開展形式多樣、內(nèi)容豐富的志愿者服務(wù)活動，以幫助他人、服務(wù)社會、弘揚新風(fēng)、鍛煉自我為目標。
本協(xié)會在新的學(xué)年里將會舉行更多形式的愛心志愿者服務(wù)活動，如關(guān)于“扶貧敬老”、“關(guān)愛留守兒童”等愛心大義賣;關(guān)愛留守兒童活動;義務(wù)家教;扶助高州聾啞學(xué)校的貧困學(xué)生;慰問敬老院、福利院等。
伴隨著各種活動的開展，我協(xié)會希望可以跟社會上的各界人士共同合作，為我們的愛心公益活動的開展提供一些有利的贊助，為社會也作出一份貢獻。
與此同時，我們也將為您利用我協(xié)會會員多的資源優(yōu)勢，盡我們的努力為您提供各種服務(wù)，如各種形式的宣傳或現(xiàn)場銷售，為您的商品和經(jīng)營場所的知名度擴大市場，特別是對茂名學(xué)院校內(nèi)的大市場的提高而努力。
經(jīng)分析，與我們合作中的商家可獲得的收益及可行性大概如下：
第一，促銷點宣傳：活動期間或者每個星期六天，商家可以在本校人流最多的學(xué)校一飯?zhí)们靶５涝O(shè)置鋪位，從而進行商品或服務(wù)的銷售獲得利潤，也能在現(xiàn)場派傳單或者制造其他對商家有利的廣告，從而擴大商家的知名度及增強其在我校及社會的影響力。
我青協(xié)義務(wù)盡責(zé)地為該商家提供必要的幫助，如：為商家設(shè)置好鋪位及義務(wù)為其推銷商家;
第二，傳單宣傳：商家可以利用傳單在我們學(xué)校宣傳你們的商品或者優(yōu)惠活動，我們會安排志愿者把傳單發(fā)到學(xué)校的每個宿舍，并進行一定的口頭宣傳;
第三，橫幅宣傳：為期7天的特大橫幅宣傳，在學(xué)院內(nèi)人流多的地方懸掛宣傳橫幅，懸掛時間是一天24小時不間斷性。(橫幅由貴商家單位提供)
第四，展板宣傳：以在人流最多的學(xué)校一飯?zhí)们靶５罃[放展板的宣傳方式在學(xué)院內(nèi)進行宣傳，為期一周。可以讓我們學(xué)生乃至社會的其他人群更好地了解該商家的商品和服務(wù)，提高商家的經(jīng)濟利益。(展板上的噴畫有貴商家單位提供)
第五，協(xié)會服裝宣傳：商家為我們提供印有商家標志的服裝工作，該項目贊助可跨本協(xié)會本學(xué)期所有活動。
以上幾個方面只作為合作雙方一個參考，如有不同意見，可恰談直到雙方滿意為止。
總之，青年志愿者協(xié)會是本校影響力的一個機構(gòu)，文法青年志愿者協(xié)會更是會員之多，活動之多，加上本校龐大的消費群體，足以讓我們都有理由相信：你們和我們的合作一定會讓你們的收益得到化，地提高你們的經(jīng)濟利益。
與我們的合作不僅是商家貯存良好的信義，樹立良好形象，留下良好社會口碑，開拓大學(xué)生市場的渠道，也是各商家為社會各中弱勢群體奉獻一點力量，為社會和-諧建設(shè)展現(xiàn)自己能力的的平臺。
最后，希望各商家不斷發(fā)展自身事業(yè)并能夠給我們與鼎力支持!也希望我們能建立長期的合作友好關(guān)系，努力達到雙贏。
廣東石油化工學(xué)院文法學(xué)院青年志愿者協(xié)會
建議人：
20xx年xx月xx日
合作建議書的范文三
為了甲、乙雙方在友愛鎮(zhèn)項目上取得成功合作，保障項目開發(fā)順利實施，我方建議甲、乙雙方可采用以下三種方式進行合作：方式一：項目建筑設(shè)計合作方式
方式二：項目全程策劃合作方式
方式三：項目全程策劃及銷售委托合作方式
各合作方式具體內(nèi)容如下(以下所稱甲方指本項目投資方，乙方指西華大學(xué)房地產(chǎn)研究所)。
方式一：項目建筑設(shè)計合作方式
一、乙方工作內(nèi)容
1.概念性功能定位建議
乙方負責(zé)項目的實地踏勘，場地現(xiàn)狀調(diào)查與研究，定位研究，功能確定，并考慮項目的以下特征：
(1)基地的獨特引人之處;
(2)地理位置的關(guān)聯(lián)資源;
(3)充爭認識市場的競爭性、項目的機遇與劣勢;
(4)對當(dāng)?shù)叵嗨频囊恍┰诮椖窟M行調(diào)查;
(5)深化系列產(chǎn)品，將項目市場戰(zhàn)略定位于具有獨特性、創(chuàng)新性.
2.概念性總體規(guī)劃
(1)區(qū)位分析，描述其周圍地塊資產(chǎn)和競爭者，交通狀況等;
(2)基地分析(包括用地分析、景觀分析、市政工程等);
3)概念性規(guī)劃總平面;
(4)各個區(qū)域的初步概念性建筑規(guī)劃;
(5)分類描述建筑設(shè)計和主要產(chǎn)品類型，明確設(shè)計理念和方向;
(6)景觀的概念性規(guī)劃、分析及具體描述;
(7)基地內(nèi)部交通分析;
(8)設(shè)計描述，包括規(guī)劃介紹、設(shè)計概念、管理及市場定位、市場競爭分析，用地分析和建筑形態(tài)分析數(shù)據(jù)表;
(9)初步的財務(wù)分析并按照設(shè)計規(guī)范制作相應(yīng)的設(shè)計圖冊.
二、合作方式
甲方擬定相應(yīng)的設(shè)計任務(wù)書，并同乙方簽訂設(shè)計委托合同，由乙方以包干價執(zhí)行本項目規(guī)劃設(shè)計。
三、項目設(shè)計方案的費用
本項目總概念方案設(shè)計包干費用為：6元/平方米(按照實際建筑面積單位為基數(shù))，除本合同約定的可調(diào)整情況以外費用不變。
方式二：項目全程策劃合作方式
一、乙方工作內(nèi)容
1、房地產(chǎn)市場研究：投資環(huán)境分析、市場調(diào)查和分析、周邊競爭樓盤調(diào)查;
2、項目區(qū)域分析;
3、項目SWOT分析;
4、項目定位分析：市場細分、目標市場定位、客戶定位、建筑規(guī)劃定位，建筑功能定位、園林景觀定位、案名定位;
5、項目總體規(guī)劃布局：多方案初步規(guī)劃、設(shè)計與調(diào)整建議，建筑設(shè)計建議(總平布置、交通分析、功能分區(qū)、立面、園林、景觀等)、戶型設(shè)計建議;
6、項目投資分析：銷售價格確定、成本分析、資金使用、籌措、融資分析;
7、項目實施計劃與控制：項目進度計劃與控制、工程建設(shè)計劃與控制、資金使用計劃;
8、財務(wù)分析：盈利能力分析、償債能力分析、不確定行分析;
9、營銷策劃：營銷整體規(guī)劃;價格策略執(zhí)行計劃;
10、風(fēng)險控制措施及建議.
二、合作方式
1、乙方提供項目策劃報告書。
2、在策劃書完成后，乙方為甲方做方案匯報和相關(guān)疑問的解答。
3、在方案實施過程中為甲方提供部分咨詢服務(wù)。
三、費用收取
甲乙雙方采用包干制方式合作，乙方收取甲方20萬元作為本項目策劃的傭金。
方式三：項目全程策劃及銷售委托合作方式
一、乙方工作內(nèi)容
1、房地產(chǎn)市場研究：投資環(huán)境分析、市場調(diào)查和分析、周邊競爭樓盤調(diào)查;
2、項目區(qū)域分析;
3、項目SWOT分析;
4、項目定位分析：市場細分、目標市場定位、客戶定位、建筑規(guī)劃定位，建筑功能定位、園林景觀定位、案名定位;
5、項目總體規(guī)劃布局：多方案初步規(guī)劃、設(shè)計與調(diào)整建議，建筑設(shè)計建議(總平布置、交通分析、功能分區(qū)、立面、園林、景觀等)、戶型設(shè)計建議;
6、項目投資分析：銷售價格確定、成本分析、資金使用、籌措、融資分析;
7、項目實施計劃與控制：項目進度計劃與控制、工程建設(shè)計劃與控制、資金使用計劃;
8、財務(wù)分析：盈利能力分析、償債能力分析、不確定行分析;
9、營銷策劃：營銷整體規(guī)劃;價格策略執(zhí)行計劃;物業(yè)準備工作計劃;銷售準備工作計劃;項目包裝策劃;廣告宣傳策劃;銷售活動策劃;
10、風(fēng)險控制措施及建議。
(二)、銷售實施
全面樓盤銷售，負責(zé)組建銷售團隊，完成整個樓盤銷售回款等工作。
方式
1.乙方提供項目策劃報告書，并對策劃內(nèi)容提供咨詢輔導(dǎo);
2、策劃階段乙方采取專案小組的工作方式為甲方提供系列服務(wù)，專案小組包括市場調(diào)研人員、策劃人員，創(chuàng)意文案人員及設(shè)計人員等，集體向甲方提供服務(wù);
3、銷售實施階段乙方組織相應(yīng)人員全面實施樓盤銷售。
三、費用收取
1、策劃費用按項目銷售總金額的萬分之十五收取，原則上不超過30萬元。
2、銷售傭金：按本項目實際銷售總額的2.5%提取傭金，(含廣告費)。
備注：n
上述合作方式為地產(chǎn)營銷界慣例模式，僅供甲、乙雙方參考，本項目具體合作模式須甲、乙雙方進一步商討并確定!
建議人：
20xx年xx月xx日
合作建議書的范文四
一、立項目標：
(1)項目運營市場化
(2)項目產(chǎn)品標準化
(3)項目管理現(xiàn)代化
A.項目運營市場化：
實現(xiàn)項目全流程市場化管理，包括：
a..項目外部呈現(xiàn)系統(tǒng)
(1)網(wǎng)站：實現(xiàn)數(shù)據(jù)驅(qū)動，完成符合用戶體驗&營銷功能實現(xiàn)的網(wǎng)站展現(xiàn)及板塊布局。
(2)微信公眾號：系統(tǒng)化的進行項目展示&活動展示，同時完成品牌構(gòu)建及體驗提升。
(3)微博V號：構(gòu)建多方面互動溝通平臺，增大受眾人群數(shù)量同時，形成口碑及品牌效應(yīng)。
(4)其他：統(tǒng)一VI系統(tǒng)的整體應(yīng)用。
b.項目外部推廣系統(tǒng)：
(1)大市場環(huán)境下的SEO+SEM：整而化一的展現(xiàn)布局，構(gòu)建統(tǒng)一形象展示的同時，擴大整體受眾人群數(shù)量，同時發(fā)力大B端及小B端，構(gòu)建整體推廣的硬環(huán)境。
(2)大市場環(huán)境下的SNS：利用活動、互動，口碑&營銷力，進行品牌軟環(huán)境的構(gòu)建，擴大整體項目規(guī)模的同時，達到快速轉(zhuǎn)化的目標。
B.項目產(chǎn)品標準化：
標準化整套產(chǎn)品，形成系統(tǒng)化產(chǎn)品序列，達到客戶端的模塊化應(yīng)用。包括：
a.產(chǎn)品序列
(1)單獨各模塊產(chǎn)品應(yīng)用
(2)組合式產(chǎn)品應(yīng)用
(3)DIY，個性化產(chǎn)品應(yīng)用
B.模塊化展示
(1)方便快捷的模塊式操作
(2)傻瓜式智能組合
(3)智能化延伸推薦
C.項目管理現(xiàn)代化：
利用現(xiàn)代化管理方式和方法，高效快捷實現(xiàn)項目目標的同時，借力大數(shù)據(jù)及現(xiàn)代管理模式，實現(xiàn)更優(yōu)ROI效能。包括：
a.標準化管理流程
b.系統(tǒng)的功能實現(xiàn)及架構(gòu)整合
c.大數(shù)據(jù)驅(qū)動營銷實現(xiàn)
d.數(shù)據(jù)庫&數(shù)據(jù)圖書館的戰(zhàn)略支持
e.最優(yōu)ROI比例及可衡量KPI
二、項目執(zhí)行時間規(guī)劃(預(yù)估)
人員定義：
設(shè)計：
協(xié)調(diào)：
運營：
三、關(guān)于項目合作模式(單項目)
基于項目實際情況考慮，建議合作模式為：顧問制
說明(功能)：
(1)提供思路及方案
(2)形成戰(zhàn)略框架及戰(zhàn)略布局
(3)指導(dǎo)項目執(zhí)行的實現(xiàn)、動態(tài)的糾偏
(4)輔助：執(zhí)行人員的招募、培訓(xùn)、管理
合作建議書的范文五
甲方：額敏縣政府
乙方：重慶市中科控股有限公司
雙方本著平等、互利、合作、共贏的原則，就縣基礎(chǔ)設(shè)施市政工程，達成如下合作協(xié)議：
一、項目概況
1、縣市政工程基礎(chǔ)設(shè)施工程概況：
2、項目規(guī)模：
3、項目工期安排：
4、項目總投資：項目估算總投資
億元。
二、項目公司的組建和運營
雙方共同出資組建項目公司，縣政府出資40%，中科集團出資60%，項目公司法人由中科集團委派，項目公司負責(zé)市政基礎(chǔ)設(shè)施項目的全部資金。
項目公司負責(zé)對外發(fā)包具體工程，具體工程由重慶中科建設(shè)集團有限公司承建，按月向縣政府申報建設(shè)產(chǎn)值，經(jīng)政府批準后，雙方按出資比例撥付資金。
項目公司股權(quán)回購：甲方負責(zé)用四年的時間每年回購項目公司股權(quán)15%，回購金額包含注冊資本金、乙方出資額及銀行同期貸款利息，股權(quán)回購結(jié)束后乙方將項目公司法人變更為甲方。
三、甲方權(quán)利2
1、甲方有權(quán)委托乙方組建項目公司，對項目進行勘察設(shè)計、建設(shè)運營和管理;
2、負責(zé)協(xié)助乙方解決項目公司在項目建設(shè)運營管理中需要甲方出面處理和解決的問題;在其權(quán)限和管轄范圍內(nèi)協(xié)助乙方及項目公司融資貸款、設(shè)計、建設(shè)、運營、養(yǎng)護和管理所必須的批文;
3、負責(zé)與乙方共同組建項目公司，按出資比例出資(包括注冊資本金);
4、負責(zé)將本項目的資金例入財政支出預(yù)算，并通過縣人大會議的年度預(yù)算會議，確保項目公司股權(quán)的回購。
四、乙方權(quán)利
1、負責(zé)組建項目公司，負責(zé)項目公司的全面管理工作，負責(zé)對項目的勘察設(shè)計、建設(shè)、運營和管理。
2、負責(zé)項目的招投標管理工作，負責(zé)項目的具體建設(shè)管理工作，負責(zé)向政府申報產(chǎn)值和結(jié)算等相關(guān)工作。
3、負責(zé)籌集按比例出資部分的資金，與甲方共同按比例出資向施工單位支付建設(shè)資金。
4、負責(zé)項目的全面質(zhì)量管理和保修期內(nèi)維修工作。
五、違約責(zé)任
1、甲方違約責(zé)任：由于法律、法規(guī)、政府政策的變化，甲方收回項目致本協(xié)議無法履行，甲方或其違約部門對乙方的實際損失進行賠償，數(shù)額以甲乙雙方委托的第三方專業(yè)機構(gòu)評估金額為準。
2、乙方違約責(zé)任：乙方未能按本協(xié)議生效后組建項目公司，或未按合同約定時間如期開工，每延期一天，向甲方支付__的違約金;乙方不能在項目建設(shè)期內(nèi)抽回或挪用項目資本金，或者項目資金未能按期足額到位，經(jīng)甲方或其委托部門責(zé)令整改無效，導(dǎo)致項目資金中斷三十天后，甲方有權(quán)解除協(xié)議，并要求乙方賠償相關(guān)損失。
六、爭議的解決
如發(fā)生違約行為或特殊原因造成本協(xié)議無法執(zhí)行，產(chǎn)生爭議糾紛所賠事，雙方首先通過友好協(xié)商或有關(guān)部門調(diào)解解決。
如爭議內(nèi)未能通過友好解決，則任何一方可以向雙方具有管轄權(quán)的法院提起訴訟。
七、其它事項
1、本協(xié)議及相關(guān)資料保密期為5年。
2、本協(xié)議與招標文件不一致的地方以本協(xié)議為準。
八、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，雙方簽字后生效。
甲方簽字：
乙方簽字：
篇13
售樓處、樣板房、體驗區(qū)俗稱房產(chǎn)銷售三大件。隨著房產(chǎn)銷售進入白熱化階段，銷售三大件成為影響銷售的最重要的道具。本文根據(jù)筆者最近兩年的工作經(jīng)驗，從營造房產(chǎn)銷售亮點，促進房產(chǎn)銷售的角度出發(fā)，進行售樓處及體驗區(qū)景觀設(shè)計的細致分析，從而更好的進行售樓處及體驗區(qū)的景觀設(shè)計。
一、設(shè)計目的
一個樓盤最初展現(xiàn)在消費者面前的是售樓處、體驗區(qū)及樣板房。在各大開發(fā)商進行售價比拼吸引消費者的時候，消費者在關(guān)注住宅的戶型設(shè)計的同時，注意力會更多的集中在日后居住的社區(qū)環(huán)境上。售樓處、體驗區(qū)的景觀環(huán)境作為消費者對該樓盤的最初印象，其具備的功能主要有以下幾點：
1、展示性：
作為整個樓盤最先與消費者見面的部分，是未來樓盤景觀的提前展示，它的展示效果，直接決是否能達到消費者對整個樓盤景觀的預(yù)期。另外，售樓處最大的目的就是其有足夠的吸引力，讓人車來車往的人知道，并且進入。[1]
2、局限性：
用地受限因素較大，范圍一般比較小，在設(shè)計過程中需要達到出小中見大的效果。
3、室外洽談功能：
作為室外公共空間的展示，良好的景觀設(shè)計效果，以及精致的戶外家具的布置，讓售樓處及體驗區(qū)成為一個極佳的室外洽談區(qū)。
4、協(xié)調(diào)性：
作為整個小區(qū)的景觀提前展示，需與大區(qū)的景觀設(shè)計風(fēng)格統(tǒng)一，因此一般會選擇同一家景觀單位進行設(shè)計。
5、時效性：
有的售樓處屬于臨時設(shè)計，有的售樓處會是永久建筑，作為以后的會所使用，故需要根據(jù)不同的功能需求，進行統(tǒng)一的規(guī)劃，本著節(jié)約、融入大區(qū)景觀設(shè)計的精神，進行設(shè)計。
二、設(shè)計管控要點
1、選址
售樓處及體驗區(qū)的選址極其重要，利用地塊的先天性優(yōu)勢，既要方便消費者易找易達，又要滿足消費者看房路線的舒適性。因為很多項目在郊區(qū)，并且周邊環(huán)境比較惡劣，例如前面道路工程車輛很多，周邊都是在建工地，盡量避開此地址，確實不能避開，需要在景觀設(shè)計時，重點進行考慮，保證售樓處及體驗區(qū)內(nèi)部環(huán)境的良好效果。[2]
昆明綠地云都會項目售樓處，前面道路為昆明市主要的渣土車進出道路，環(huán)境十分的惡劣，故在景觀設(shè)計方案設(shè)計的時候，以“水院子”為景觀核心，與建筑交相呼應(yīng)，利用院子環(huán)裝的圍合空間，用植物及施工展示板將售樓處與道路進行分割；摒棄了“移步易景”的景觀設(shè)計手法，在極小的空間內(nèi)，提出了“無處不景”的設(shè)計理念，將室內(nèi)室外的景觀做到延續(xù)性，做到全景觀無死角，將高品質(zhì)酒店理念引入到設(shè)計中；引入了大片的鏡水設(shè)計，讓消費者在進入售樓處前有豁然開朗，別有洞天的視覺沖擊力。達到了很好的消費預(yù)期。
2、動線設(shè)計
售樓處及體驗區(qū)的動線設(shè)計極為重要，需要達到消費者在到達售樓處及樣板房的時候，就能夠?qū)@個景觀效果進行全面的體驗。在進行方案設(shè)計時，需要對整個地塊及周邊的環(huán)境進行分析，滿足上文提到的五個目的。
動線設(shè)計包含兩部分：
①落客區(qū)及停車場到進入售樓處的動線；
②售樓處經(jīng)過體驗區(qū)進入樣板房的動線。
一般動線設(shè)計，需要保證唯一性，不走回路，保證動線沿線的景觀設(shè)計有足夠吸引消費者的亮點，利于營銷購買心理的建立。
3、軟硬景比例
軟硬景比例一般控制在6:4。硬景的設(shè)計一般以水景（疊水、鏡水、涌泉、噴泉）體現(xiàn)；鋪裝樣式復(fù)雜，石材規(guī)格要求高，主要體現(xiàn)在石材的鋪裝圖案、顏色（同一區(qū)域，顏色控制在三種以內(nèi)）、材質(zhì)；軟景設(shè)計中，重點控制苗木的規(guī)格及搭配方式。根據(jù)景觀設(shè)計的風(fēng)格，會引進規(guī)格大的苗木，冠幅保證完整，修建不影響即時效果；小苗要求毛球苗，種植要求滿鋪不漏土；時令花卉用量較大，一般會根據(jù)開盤時間，提前預(yù)定時令花卉，保證開盤時的即時效果。另外根據(jù)開盤時間的不同及配合營銷的要求，進行不同主題的情景化設(shè)計。[3]
4、限額造價
根據(jù)樓盤的業(yè)態(tài)及定位，進行限額設(shè)計，一般售樓處及樣板區(qū)的景觀設(shè)計單方造價會比大區(qū)的高，基本上在800-1200元/O。若為豪宅設(shè)計，造價會控制在1500-2000元/O。一般在項目做產(chǎn)品定位決策表的時候，就會做出這個造價。
5、便于施工
現(xiàn)階段房產(chǎn)項目開發(fā)速度，很多項目從拿地到開盤，僅需要半年時間，對售樓處及體驗區(qū)的要求會跟高，故在設(shè)計時，需注意施工的難易程度，根據(jù)開發(fā)進度要求，在設(shè)計效果及施工進度方面進行平衡。尤其是苗木的選擇方便，更要根據(jù)開盤時間，進行苗木的適時選擇。作為甲方進行控制時，不僅需要進行設(shè)計效果控制，更要結(jié)合施工進行控制。例如，我司南寧項目，要求的開盤時間是5月份，設(shè)計需要大片的薰衣草進行氣氛營造，結(jié)合薰衣草的正常開花時間，需要在前期方案確定時，就要進行草花定制，進行溫室的花期控制，滿足5月份的開盤效果。
三、案例分析
根據(jù)售樓處體驗區(qū)場地大小的不同，一般分為兩種情況：
1、場地比較充足，售樓處與體驗區(qū)景觀能夠完全分開。此種情況，售樓處更多的側(cè)重點在于滿足展示性的要求，體驗區(qū)承擔(dān)體驗功能及戶外洽談功能。
2、場地比較局促，售樓處景觀與體驗區(qū)景觀重疊。一般為樣板房設(shè)計在售樓處中，故售樓處的景觀設(shè)計需要將體驗功能及展示功能合二為一。
本文根據(jù)上述兩種情況，各選一個案例，進行闡述。
1、綠地海珀璞輝項目售樓處及體驗區(qū)
總平面圖如下：
此項目位于上海新江灣城，為綠地住宅產(chǎn)品中最高端的產(chǎn)品系列，海珀系列。鑒于此區(qū)域云集了華潤、九龍倉等眾多一線房企，產(chǎn)品定位做了與周邊樓盤的差異化處理。景觀設(shè)計方面，也著重體現(xiàn)出豪宅的豪華尊貴感，更不失人性化的設(shè)計。
售樓處在1#樓，樣板房在2#樓。體驗區(qū)為中間部分。因這個地塊面積較小，故結(jié)合大區(qū)進行了統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計。售樓處為永久建筑，在完成銷售任務(wù)后，會成為會所，在進行景觀設(shè)計時，進行統(tǒng)一的考慮。
1#樓售樓處的前廣場設(shè)計，既滿足了停車落客的功能性要求，有起到了良好的展示效果。設(shè)計簡潔大氣，在前場區(qū)域不是很充足的情況下，利用地形的高差，進行了疊水設(shè)計，效果極佳。
作為海珀產(chǎn)品的景觀標示性建筑-風(fēng)雨廊架，也是這次展示的重點。根據(jù)風(fēng)雨廊架的布置，景觀在兩邊進行統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計。
風(fēng)雨連廊 對景水景及塑
陽光草坪的休閑座椅建筑入戶景觀
此方案的景觀設(shè)計單位為上海柏景景觀設(shè)計公司；施工單位為廣州棕櫚景觀工程公司。造價約1000元/O。
2、綠地昆明盛高大城四期商業(yè)售樓處
總平面圖如下：
此項目為商業(yè)項目的售樓處，面積很小，約1800O，且樣板房在售樓處內(nèi)，動線僅有停車場到售樓處一條動線。故設(shè)計的重點在售樓處前場、建筑灰空間及停車場。參照萬科五d坊的售樓處處理模式，進行簡潔的設(shè)計。考慮到工期比較緊張，僅有約1個月的時間施工，故并未采取較為復(fù)雜的設(shè)計模式。水景采取常規(guī)路線進行設(shè)計，運用了大量的石材鋪裝，主要靠精致的植物修建與施工來體現(xiàn)出商業(yè)項目的簡潔、大氣、精致感。
建筑前場空間的處理
建筑前場空間的鳥瞰圖
此項目設(shè)計公司為上海泛亞國際景觀設(shè)計公司，單方造價為800元/O。施工單位為上海綠地森茂景觀工程公司。
四、結(jié)語
售樓處及展示區(qū)為整個樓盤的先期展示，其景觀品質(zhì)直接影響消費者對整個樓盤景觀效果的預(yù)期，對樓盤的銷售起到至關(guān)重要的作用。
在實際操作過程中，作為甲方景觀設(shè)計師，需要整合各個部門的意見，尤其是重點采納營銷部門的意見，售樓處、體驗區(qū)、樣板房是銷售三大道具，如何促進銷售，增加銷售亮點，增加樓盤銷量，是工作的最重要目的。從成本角度而言，景觀成本是整個房產(chǎn)各專業(yè)成本科目中造價最小的，卻是最能達到效果的。在日后的工作中，營造出消費者更為關(guān)注的室外環(huán)境以及更好的促進銷售是此設(shè)計的最終的目的。
參考文獻
