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租賃新時代，租賃新生活

住房租賃市場是中國住房供應(yīng)體系的重要組成部分，沒有發(fā)育完善的租賃市場，就不可能建立“購租并舉”的住房制度體系、新市民對住房的合理消費就得不到滿足、住有所居的目標也難以實現(xiàn)、存量房源也得不到更有效的利用。

住房租賃相較于自住是一種更加具有彈性的生活方式，成為越來越多人被動或主動的生活選擇。當(dāng)我們討論住房租賃市場時，租金規(guī)模僅僅是一個簡單的維度，一國租賃市場的發(fā)達程度則由租賃人群占比、租賃房屋占比、租金收入比、租賃市場規(guī)模與交易市場規(guī)模比值、租賃人群多元化等多個維度衡量。

發(fā)達國家往往具有30%左右的租賃人群占比，30%以上的房屋用于出租，租賃人群不是單一的單身、低收入人群，融入了高收入、高學(xué)歷、老年及家庭人群。不可忽略，不同的租賃市場由于所處階段而具有不同的市場特征與市場問題，但租賃市場天然具有向發(fā)達經(jīng)濟地區(qū)集中的趨勢。

近年來，我們住房租賃市場迎來發(fā)展的新時代，租賃市場之帆已揚，繼新房和二手房后，成為下一個萬億級市場。租賃市場開始呈現(xiàn)出新的趨勢、新的變化。

以婚育年齡推遲、單身貴族崛起、月供與月租金的剪刀差擴大為驅(qū)動力，我國租賃市場2020年將會實現(xiàn)3萬億規(guī)模，租賃人群呈現(xiàn)多元化。以收入增長、消費升級、品質(zhì)租賃需求為基礎(chǔ)，租金將持續(xù)增長；租金、租賃人群、租賃房屋數(shù)量的增長帶來租賃市場規(guī)模的長足發(fā)展；在租賃市場縱深發(fā)展的過程中，機構(gòu)滲透率提升，表現(xiàn)為開發(fā)商持有、房地產(chǎn)基金的介入房源機構(gòu)化持有，專業(yè)住宅租賃運營機構(gòu)的崛起。因此，我們認為，未來在房地產(chǎn)租賃領(lǐng)域里，住宅租賃機會較大。

但反觀現(xiàn)實，租賃市場的問題仍然十分突出，處于發(fā)育不足的階段，總量不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、制度不完善，特別是供應(yīng)主體單一等問題仍然十分顯著。2016年中國新房和二手房交易總額高達16萬億元，相應(yīng)的全國租金規(guī)模只有1.2萬億左右，兩者的比例只有7%左右。這個低比例背后揭示的事實是中國租賃市場的發(fā)育不足，這表現(xiàn)在三個關(guān)鍵指標上：租金人群占比低、租金收入比低、租金回報率低。從國際對比看，美國交易市場規(guī)模約6.9萬億人民幣，租金約3.5萬億，比例達50％；日本這一指標更高，7200億人民幣租賃市場背后，交易市場約1萬億，比值高達72％。

此外，中國住房租賃行業(yè)生態(tài)發(fā)育非常不完善。基礎(chǔ)設(shè)施極其匱乏和脆弱。數(shù)據(jù)的長期缺位，信息平臺虛假房源盛行、用戶體驗差、搜索滲透率低，金融體系不健全，REITs在呼聲中悄無聲息，租金分期成本極高，風(fēng)險分擔(dān)機制尚未建立。租賃管理仍停留在租賃中介與二房東主導(dǎo)的局面，不規(guī)范、不專業(yè)仍然是老大難的問題，規(guī)模化專業(yè)租賃機構(gòu)處于孵化狀態(tài)，包租式的品牌公寓在規(guī)模不經(jīng)濟中苦苦掙扎，開發(fā)商轉(zhuǎn)型在觀望中猶豫不決。

展望未來，我們希望借發(fā)達國家住房租賃市場，尋找更符合國情的住房租賃市場的優(yōu)化路徑。

美國擁有全球較大租金規(guī)模的租賃市場，租金GMV約5000億美元，租賃人口1.1億人，租賃房屋4300萬套。經(jīng)歷了被動租房、買房自住階段，如今處于主動租房的美國，租房儼然成為一種新的生活方式：租戶人群越來越多元，租賃市場不再是年輕人、單身群體及低收入人群的聚集地，中老年人、已婚家庭、高學(xué)歷與高收入人群也加入租房行列。可以預(yù)見，人口數(shù)量更多的中國，伴隨城鎮(zhèn)化進程，更多的人選擇品質(zhì)租賃生活，租賃市場規(guī)模將與美國匹敵。

百年歷程中，美國發(fā)育出高度市場化、金融化的完整生態(tài)群落，培育出規(guī)范經(jīng)營的專業(yè)參與機構(gòu)。在房源與客源交互的生態(tài)圖譜中，數(shù)據(jù)、信息平臺與租賃金融是行業(yè)重要的基礎(chǔ)設(shè)施。數(shù)據(jù)是一切的基礎(chǔ)，基礎(chǔ)的基礎(chǔ)；信息平臺提高房源與客源的交互頻率與轉(zhuǎn)化效率，使得信息交互變得更加透明、用戶體驗更好；金融一方面使得房屋資產(chǎn)更具有流動性，另一方面使得租房消費更容易、更安全。房屋托管與持有運營作為專業(yè)的租賃管理，實現(xiàn)房源與客源的匹配并提供租后管理服務(wù)。圍繞著租賃產(chǎn)業(yè)鏈，衍生出房源端的裝修、更新、改造以及租后保潔、維修、管理軟件等行業(yè)。

與美國不同成長路徑的日本，培育出以輕資產(chǎn)管理為主導(dǎo)的市場結(jié)構(gòu)。建筑服務(wù) 房屋托管為代表的房屋資產(chǎn)管理模式為從供給端介入，提供一站式全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，貫通租賃住宅和自住住宅的建造，兼顧運營端租賃管理。因此，日本租賃市場中的參與者眾多，但建筑公司、開發(fā)商、中介轉(zhuǎn)型的資產(chǎn)管理公司占據(jù)核心地位。

將視角轉(zhuǎn)移國內(nèi)，不得不說，租賃市場仍然是未來具有政策紅利的領(lǐng)域。近年來，政府逐步加強對租賃市場的重視，從2015年1月住建部《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》后，相繼出臺公積金提取、稅收優(yōu)惠、商改住等政策，多方位推進租賃市場發(fā)展。國務(wù)院2016[39]號文件首次明確發(fā)展購租并舉的住房制度滿足多層次需求，建立供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。2016年12月，隨著中央經(jīng)濟工作會議與財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議再次明確規(guī)范發(fā)展租賃市場，將加快租賃立法提上政府工作日程。可以想見，未來2-3年來，金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多策并舉，租賃市場迎來大發(fā)展。

因此，我們認為，首先從增加房源供給和豐富供給主體著手，鼓勵個人出租房源、盤活存量房，提高政府、國有企業(yè)持有房源的利用率。此外，鼓勵發(fā)展租賃運營機構(gòu)，明確行業(yè)定義、準入機制及監(jiān)管體系，并提供公寓企業(yè)土地、稅收、金融等政策支持，鼓勵符合條件的專業(yè)化運營機構(gòu)發(fā)行企業(yè)債券、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，降低融資成本。，租賃市場的規(guī)范有序發(fā)展，必須以相關(guān)立法為基石，明確承租人與出租人的責(zé)任與權(quán)利，規(guī)范租賃流程，穩(wěn)定租賃關(guān)系。

在住房租賃市場的大藍圖里，呈現(xiàn)的是一個環(huán)節(jié)復(fù)雜、參與主體眾多、多層次需求的市場。以消費者、政府、運營機構(gòu)為主的交互場景中，不同的參與者提供不同的價值：政府提供配套政策、營造環(huán)境，運營機構(gòu)提供服務(wù)、規(guī)范經(jīng)營，消費者獲取資產(chǎn)收益、享受品質(zhì)生活，三者交織在一起，共同構(gòu)筑一個完整的生態(tài)圖景。我們希望，并將見證這個生態(tài)圖景的逐步完善與和諧共生。

租賃新時代，讓租房成為一種新的品質(zhì)生活方式。