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內容簡介

作者從其與全國從事不動產登記實務的人員交流、探討的上千個問題中，精心選擇了其中的130個問題，從法理分析、法條闡釋和實務處理建議角度對這些問題進行解析。在解析中，雖然也引用法學家們精典理論，但更多的還是根據自己研習民法物權、不動產登記理論和曾經從事二十余年不動產登記的體會、經驗以及與朋友們交流探討中學到的新知識，來說法理，講法條，提建議，以期為不動產登記實務人員在具體解決工作中的問題提供一本有價值的參考書。

作者簡介

劉守君，男，1969年9月出生，黨校大學文化，高級經濟師職稱。中國注冊房地產估價師和中國注冊房地產經紀人資格。樂山市首批學術和技術帶頭人。

原全國房屋登記官考試命題專家庫成員，參加2011年全國房屋登記官考試命題，參加2012年、2013年全國房屋登記官考試審題。

1993年9月至2014年5月，在犍為縣房地產管理所從事房屋登記工作，現從事不動產登記研究、咨詢和教學。

主要榮譽：四川省人民陪審員、樂山市社會科學成果三等獎、“無錫產監杯”《物權法》與房地產權屬管理知識競賽二等獎、樂山市房地產管理先進個人。

主要研究興趣：民法物權，不動產登記。出版專著《房屋登記中的民法原理與實務》《房屋登記收件實務》《〈不動產登記暫行條例實施細則〉條文理解與適用》。有110余篇有關不動產登記的論文、案例剖析文章發表在《中國不動產》《中國房地產》《房地產權產籍》《四川房地產》等專業期刊上。

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第1問如何把握首次登記中的房地一并登記原則

問：申請人申請土地使用權、地上房屋所有權首次登記時，如何把握房地一并登記原則？

筆者認為，申請人申請土地使用權、地上房屋所有權首次登記時，房地一并登記原則是指其合法取得的土地和地上合法建造的房屋竣工后，應當同時、一并申請土地使用權和地上房屋所有權首次登記。

不動產登記暫行條例實施細則》第二條第二款規定，房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。據此可知，房地一并登記，是《不動產登記暫行條例實施細則》的規定確定的不動產登記原則。在不動產登記實務中，申請人申請土地使用權、地上房屋所有權首次登記的主要情形有：

一、申請人依法取得土地使用權后，地上尚未建造房屋或合法建造的房屋竣工前，只申請土地使用權首次登記的情形

物權法》第三十條規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。質言之，合法建造的房屋，自竣工時起，無須登記，權利人即依法、及時享有該房屋的所有權。換言之，合法建造的，但尚未竣工的房屋，當事人不能對其享有所有權，即尚未竣工的房屋不是承載所有權的客體。《不動產登記暫行條例實施細則》第三十三條及時款規定，依法取得國有建設用地使用權，可以單獨申請國有建設用地使用權登記。該實施細則第四十條及時款規定，依法取得宅基地使用權，可以單獨申請宅基地使用權登記。該實施細則第四十四條及時款規定，依法取得集體建設用地使用權，可以單獨申請集體建設用地使用權登記。據此可知，權利人依法取得土地使用權后，若地上尚未建造房屋或合法建造的房屋尚未竣工的，就沒有可以申請登記的房屋所有權，但土地使用權是合法取得的，申請人可以只申請合法取得的土地使用權首次登記，登記機構將土地使用權記載在登記簿上后，向申請人頒發只載明土地使用權的不動產權屬證書。