引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)開發(fā)的原則范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
一、成本管理概念
成本管理概念最早從1925年提出，是為了獲得某種利益而產(chǎn)生的一定代價(jià)。在現(xiàn)代成本管理中，成本分為財(cái)務(wù)成本和管理成本兩大體系。財(cái)務(wù)成本的主要目的是為了正確計(jì)算產(chǎn)品成本、利潤和稅金，為確定企業(yè)一定時(shí)期的成本耗費(fèi)，為計(jì)算企業(yè)的利潤和稅金及合理確定產(chǎn)品或勞務(wù)的售價(jià)提供依據(jù)。管理成本則是主要圍繞企業(yè)內(nèi)部管理和經(jīng)營決策形成的，為制造產(chǎn)品發(fā)生的管理費(fèi)用與生產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)量沒有直接關(guān)系，不計(jì)入產(chǎn)品的制造成本，而作為期間費(fèi)用直接沖減企業(yè)當(dāng)期的利益，也叫做決策成本。管理成本的核算靈活多樣，一切視管理要求而定，它可以由企業(yè)自行決定核算方法和內(nèi)容，沒有統(tǒng)一的要求和規(guī)定，也不必以產(chǎn)品為對(duì)象進(jìn)行核算。管理成本覆蓋范圍廣，內(nèi)容復(fù)雜，是以成本決策為中心形成的，從決策角度反映各種成本內(nèi)容。
對(duì)于房地產(chǎn)成本而言，其主要構(gòu)成是開發(fā)成本以及相關(guān)的費(fèi)用支出。開發(fā)成本是形成產(chǎn)品實(shí)體的重要內(nèi)容，包括土地成本、建安成本、園林、公建配套成本等，其他的相關(guān)費(fèi)用則是為組強(qiáng)生產(chǎn)與管理的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。而由于商業(yè)地產(chǎn)體量大，往往都需要大規(guī)模的融資，因此融資成本也是其重要內(nèi)容。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的原則
1、目標(biāo)成本原則。目前, 許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之前, 并未確定一個(gè)總的成本控制目標(biāo), 而是錢花到哪算哪。這就會(huì)導(dǎo)致成本的失控, 無法為成本控制提供明確的努力方向。所以, 成本控制必須遵循目標(biāo)成本原則, 在開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之前, 通過市場預(yù)測(cè)并考慮所處地段等因素, 確定開發(fā)類型, 確定目標(biāo)成本。這是成本控制的首要前提。
2、全員全過程控制原則。許多人認(rèn)為, 成本控制是財(cái)務(wù)的事, 這是一種偏見。成本控制決非是一個(gè)部門所能完成的工作, 它要求各個(gè)部門在各司其職、各負(fù)其責(zé)的前提下通力合作。成本控制也決非控制好某一環(huán)節(jié)就可以了, 而是要控制好各個(gè)環(huán)節(jié), 控制好全過程。
3、可控性原則。目標(biāo)成本可分為可控制的成本和不可控制的成本, 各個(gè)部門只對(duì)本部門可控制的成本負(fù)責(zé)。
4、權(quán)、責(zé)、利相結(jié)合的原則。企業(yè)應(yīng)賦予各部門控制的權(quán)限, 并明確其對(duì)控制結(jié)果應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任, 同時(shí), 對(duì)其成本控制的結(jié)果加以考核, 予以獎(jiǎng)懲, 使權(quán)、責(zé)、利三者有機(jī)結(jié)合起來。這樣才能調(diào)動(dòng)各部門成本控制的積極性, 實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。
三、房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)成本控制的影響
1、認(rèn)真做好項(xiàng)目前期可研測(cè)算。在項(xiàng)目開發(fā)前期，要積極做好市場調(diào)研工作，并對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行系統(tǒng)的研究分析，形成開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算、完整的項(xiàng)目投資估算等。在可行性研究報(bào)告中，應(yīng)該明確整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中的各項(xiàng)初步技術(shù)所涉及到的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，這將直接決定著整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的投資成敗。項(xiàng)目開發(fā)前期成本的控制，關(guān)鍵在于前期費(fèi)用、投資成本及投資利潤的有效估算，以做出準(zhǔn)確的項(xiàng)目決策，從源頭上避免決策失誤所帶來的損失，同時(shí)也要考慮到資源的充分利用，盡可能的利用有限的資源創(chuàng)造出更多的價(jià)值，以提高投資回報(bào)。
2、綜合考慮商業(yè)地產(chǎn)各階段成本控制。商業(yè)地產(chǎn)成本分為開發(fā)成本和運(yùn)營成本兩個(gè)部分，商業(yè)交付運(yùn)營之前是通過成本管理系統(tǒng)來管理，而交付之后是通過系統(tǒng)來管理。住宅項(xiàng)目一般是關(guān)注前期開發(fā)成本的控制，在交房時(shí)點(diǎn)完成后，整個(gè)項(xiàng)目宣告結(jié)束。而商業(yè)地產(chǎn)不一樣，開發(fā)期完成后會(huì)進(jìn)入運(yùn)營期，運(yùn)營期的成本也是影響成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，同時(shí)前期的開發(fā)成本與后期的運(yùn)營成本是息息相關(guān)、密不可分的。
3、提前引進(jìn)商業(yè)設(shè)計(jì)顧問。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中都非常關(guān)注設(shè)計(jì)顧問，提前引進(jìn)各項(xiàng)設(shè)計(jì)顧問是非常必要的，如室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)、消防設(shè)計(jì)顧問、酒店廚房洗衣房顧問、幕墻顧問、二次機(jī)電設(shè)計(jì)顧問、室內(nèi)外照明設(shè)計(jì)顧問、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌設(shè)計(jì)顧問、視聽專項(xiàng)顧問和造價(jià)顧問等，在方案設(shè)計(jì)階段引進(jìn)設(shè)計(jì)顧問，給建筑設(shè)計(jì)提供各專業(yè)要求，有利于設(shè)計(jì)方案的詳盡完善，避免后期設(shè)計(jì)修改過大。
4、做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)是關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)需要考慮主力店的設(shè)計(jì)要求，還要兼顧小業(yè)主的規(guī)劃要求，這是商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)控的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過前期的可行性分析，就確定了業(yè)態(tài)，確定了主力店，也就明確了客戶的需求，決定了商業(yè)經(jīng)營的模式，從而最大限度地避免了規(guī)劃設(shè)計(jì)的盲目性，降低了設(shè)計(jì)圖紙翻來覆去更改的頻率，也有效地控制了項(xiàng)目成本和工程造價(jià)。此外，在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，尤其還要關(guān)注：交通體系布局要合理，人車要分流，上下要方便，卸貨區(qū)域的安排；高度、荷載要根據(jù)業(yè)態(tài)需求確定。
5、商業(yè)地產(chǎn)設(shè)備的選擇要充分考慮運(yùn)行期間費(fèi)用。設(shè)備費(fèi)在商業(yè)地產(chǎn)占比較住宅項(xiàng)目大，選擇設(shè)備種類要綜合考慮設(shè)備費(fèi)和設(shè)備運(yùn)行期間的費(fèi)用，要在投資、使用壽命、性能方面綜合考慮。
6、房地產(chǎn)設(shè)備采購難度大。由于商業(yè)地產(chǎn)包含的業(yè)態(tài)形式多樣，有的項(xiàng)目寫字樓、酒店、商業(yè)體等多業(yè)態(tài)并存，對(duì)各業(yè)態(tài)設(shè)備安裝專業(yè)工程技術(shù)要求不同，如寫字樓對(duì)智能化、監(jiān)控系統(tǒng)要求較高，酒店對(duì)廚房、洗衣、智能化系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)要求高等，這給設(shè)備招采工作帶來很大挑戰(zhàn)，尤期電梯等設(shè)備如果不能形成戰(zhàn)略采購，則設(shè)備費(fèi)用差別較大，所以對(duì)成本影響較大。
7、外觀裝飾構(gòu)件選材時(shí)要考慮效果也要保證成本。形象鮮明、設(shè)計(jì)突出的商業(yè)項(xiàng)目通常能夠給人以深刻印象，滿足顧客的視覺享受，吸引它們前往，同時(shí)也是本項(xiàng)目區(qū)別于其它項(xiàng)目的顯著標(biāo)致之一。從外立面設(shè)計(jì)的角度來看，即要符合產(chǎn)品、目標(biāo)客戶定位又要保證成本的基礎(chǔ)上保證效果是關(guān)鍵。外立面裝飾構(gòu)件包括鋼構(gòu)架、連廊及欄桿、外墻磚、幕墻、外墻掛板及鋼，輕鋼雨棚、鋁合金落地門窗、屋面裝飾物、電子顯示屏等一些招示性強(qiáng)的裝飾構(gòu)件，在這些材料的選材上要做好充分考察市場，擇優(yōu)選材，即經(jīng)濟(jì)美觀，又充分體現(xiàn)設(shè)計(jì)理念，保證設(shè)計(jì)效果的目的。
8、充分保證公共部位燈光照明效果。商業(yè)燈光照明對(duì)創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境極其重要，如突出商品立體感和質(zhì)感的重點(diǎn)照明；注重情調(diào)表現(xiàn)，用在餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)區(qū)域的裝飾照明等等。此部分成本采用限額設(shè)計(jì)對(duì)成本進(jìn)行控制，在材料選擇上立即要保證招示性美觀的效果又要考慮后期運(yùn)行過程費(fèi)用，運(yùn)行期間的維修和更換成本。
四、企業(yè)自身的完善對(duì)成本控制的影響
1、強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系：商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)的內(nèi)部管理是做好成本控制的基本因素，通過強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，以完善的內(nèi)部控制體系來有效推動(dòng)項(xiàng)目成本的控制是降低項(xiàng)目成本的有效途徑。同時(shí)要加強(qiáng)和完善監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各部分之間的監(jiān)督的同時(shí)，也要加大企業(yè)外部專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，加大施工管理力度，加強(qiáng)施工監(jiān)理和投資監(jiān)理等。
2、樹立成本的系統(tǒng)管理理念：商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)應(yīng)該積極樹立正確的成本系統(tǒng)管理理念，把企業(yè)的成本管理看做是一項(xiàng)需要徹底執(zhí)行的系統(tǒng)性工程。投資企業(yè)要樹立整體和全局觀念，切切實(shí)實(shí)的系統(tǒng)研究關(guān)于成本管理的內(nèi)容、對(duì)象、方法等各項(xiàng)因素。從整體來看，投資企業(yè)的成本管理涉及到企業(yè)的管理層以及企業(yè)的每一個(gè)部門、每一個(gè)員工，因此，企業(yè)所有人員都是成本控制的參與者和執(zhí)行者，每個(gè)人都應(yīng)該明確自身所負(fù)的責(zé)任，都要有成本控制的觀念，實(shí)時(shí)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本進(jìn)行控制。
3、注重對(duì)項(xiàng)目成本資料和信息的管理：在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，所涉及的商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)復(fù)雜多樣，而且關(guān)系到許多利益主體，因此，及時(shí)將項(xiàng)目過程中的施工圖紙、招標(biāo)文件、合同文件、來往信函、報(bào)價(jià)清單、水電費(fèi)用等資料進(jìn)行歸檔整理，可以為整個(gè)項(xiàng)目的操作打下良好的資料基礎(chǔ)，為成本的控制提供有利依據(jù)。同時(shí)，也要注重建立并完善商業(yè)地產(chǎn)投資過程中所涉及到的成本資料的電子信息管理，通過電子信息資料的管理，可以減少重復(fù)工作，提高工作效率。
結(jié)束語：
企業(yè)要在競爭日益激烈的市場上站穩(wěn)腳跟，必須要挖掘企業(yè)內(nèi)部潛力，降低企業(yè)成本費(fèi)用。追逐利潤是企業(yè)永恒的話題，控制成本是企業(yè)永遠(yuǎn)不變的法則，企業(yè)最終要進(jìn)一步強(qiáng)化管理，降低成本，賺取利潤，走低成本之路。
篇2
一、房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)理論概論
1 房地產(chǎn)行業(yè)特性分析
房地產(chǎn)，顧名思義，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，屬于不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上屬于土地及其上面附著的永久性建筑，在法律上屬于財(cái)產(chǎn)。土地具有多重特性，即可承受性、非移動(dòng)性、不可滅失性、差異性以及使用方式和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性等。房地產(chǎn)具備自然和經(jīng)濟(jì)上的兩方面特性，自然特性有耐用性、非移動(dòng)性、效用多層次性等；經(jīng)濟(jì)特性則包括稀缺性、高投入性、資本消費(fèi)兩重性等。房地產(chǎn)市場是指各種房地產(chǎn)交易產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系之和，分為房地產(chǎn)一級(jí)市場、房地產(chǎn)二級(jí)市場和房地產(chǎn)三級(jí)市場。受土地和房地產(chǎn)特性的影響，房地產(chǎn)市場也有自己的行業(yè)特性，共分為五點(diǎn)：不完全競爭性；局部性與區(qū)域性；專業(yè)性；強(qiáng)法律性；流通方式多樣化。
2 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容和特性
作為一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，房地產(chǎn)開發(fā)意味著對(duì)土地和房屋進(jìn)行相應(yīng)的開發(fā)、改造和再開發(fā)。通過對(duì)城市地塊進(jìn)行改造，有計(jì)劃的安排房屋建設(shè)，并開展?fàn)I銷和物業(yè)管理，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，并能實(shí)現(xiàn)與社會(huì)效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)開發(fā)有房屋開發(fā)和土地開發(fā)兩方面內(nèi)容，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、土地的征收與拆遷、“水通、電通、路通和場地平整”、項(xiàng)目的施工、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)有四個(gè)階段，即投資規(guī)劃與決策階段、前期工作階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及房屋租售階段。房地產(chǎn)開發(fā)具有自己的特性，即綜合性（開發(fā)關(guān)系的廣泛性、項(xiàng)目操作上的復(fù)雜性、環(huán)節(jié)和設(shè)計(jì)部門的繁多性等）、開發(fā)過程的長期性、開發(fā)的時(shí)序性、開發(fā)的強(qiáng)地域性和投資的風(fēng)險(xiǎn)性。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本組成及所受影響因素
1 成本組成
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總成本包括兩方面，即開發(fā)成本和費(fèi)用。開發(fā)成本包括土地征用費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用；費(fèi)用則包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。
2 成本影響因素
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本受到諸多方面的影響，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、內(nèi)部可控因素等各類直接和間接費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，必須考慮風(fēng)險(xiǎn)問題、工期長短、質(zhì)量情況、設(shè)計(jì)方案和銷售策略的制定，需要建立整體而系統(tǒng)的成本控制方案。首先，成本控制的最重要部分就是項(xiàng)目決策，即從企業(yè)自身的資金情況、融資能力和管理水平等入手，評(píng)測(cè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，以確定房地產(chǎn)開發(fā)的成本與收益；其次，功能標(biāo)準(zhǔn)直接影響成本控制，即根據(jù)地塊和市場需求設(shè)計(jì)房地產(chǎn)的功能情況；第三，工期長短也是成本控制的重要部分；第四，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織架構(gòu)是成本控制的中樞，即通過對(duì)資金的管理運(yùn)作、安全保障、資金回款進(jìn)度等進(jìn)行成本優(yōu)化。
3 房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制原則
成本控制就是將房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行控制，以保障成本降低和效益提升。房地產(chǎn)開發(fā)需要全面控制，即全程控制和全員控制。由于房地產(chǎn)開發(fā)具有綜合性與系統(tǒng)性的特點(diǎn)，需要遵循以下原則，即開源與節(jié)流相平衡的原則、項(xiàng)目目標(biāo)管理原則、“責(zé)任-權(quán)利-利益”的結(jié)合原則、項(xiàng)目和市場的動(dòng)態(tài)控制原則、開發(fā)各環(huán)節(jié)的節(jié)約原則以及積極的例外管理原則。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制中應(yīng)采取的措施
1 選項(xiàng)與立項(xiàng)階段的開發(fā)成本控制
一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施是以企業(yè)盈利為目的的，因此在選項(xiàng)與立項(xiàng)階段對(duì)預(yù)期的收入、成本、風(fēng)險(xiǎn)和利潤等應(yīng)該進(jìn)行可行性分析。從財(cái)務(wù)的角度，其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分為內(nèi)部收益率等核心指標(biāo)和總投資回報(bào)率、獲利指數(shù)等參考指標(biāo)。在房地產(chǎn)這個(gè)不完全競爭市場中，相對(duì)于成本而言，收益所受影響較大。財(cái)務(wù)人員要做好事前控制，在成本估算中細(xì)化會(huì)計(jì)分類。財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)部門需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，密切關(guān)注建筑原材料與工程造價(jià)變動(dòng)的新動(dòng)態(tài)。優(yōu)化資金鏈，控制好現(xiàn)金流，為提高資金利用率進(jìn)行規(guī)劃。
2 設(shè)計(jì)階段的成本控制
設(shè)計(jì)階段是投資控制的重要階段，房屋建筑設(shè)計(jì)的節(jié)約是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。在設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該重視設(shè)計(jì)方案的合理性，保障設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免設(shè)計(jì)的保守性和不配套性，避免施工中出現(xiàn)變更與返工情況的出現(xiàn)。不但要在控制房屋工程成本上下功夫，還要對(duì)工程新增費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格審核。首先，引入設(shè)計(jì)的競爭機(jī)制，實(shí)施工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度；其次，加大與設(shè)計(jì)部門的技術(shù)溝通，嚴(yán)格實(shí)行限額設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)人員的技術(shù)責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任進(jìn)行明確；第三，以價(jià)值工程的方法為指導(dǎo)，平衡房地產(chǎn)功能與工程造價(jià)；第四，做好設(shè)計(jì)出圖前的審核工作，避免施工過程中發(fā)生工程變更事故。
3 基建階段的成本控制
遵循工程建設(shè)的客觀規(guī)律，及時(shí)總結(jié)基建方面的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)工序的開展及時(shí)優(yōu)化。對(duì)基建階段出現(xiàn)的臨時(shí)性支出做好管理，實(shí)行工作責(zé)任制。水通、電通、路通和場地平整雖然具有工期短和質(zhì)量要求低的特點(diǎn)，但是完全可以按照市場行情安排，以總價(jià)招標(biāo)的方式進(jìn)行處理?；ㄟ^程中，必須依靠市場規(guī)律辦事，規(guī)范競爭秩序，建立起完善的招投標(biāo)制度。與此同時(shí)，對(duì)招投標(biāo)過程進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，避免發(fā)包腐敗的產(chǎn)生。在施工階段，控制工程變更所造成的影響，對(duì)承包商索賠要求進(jìn)行審核，管理好建筑材料和施工設(shè)備的采購。當(dāng)工程竣工后，應(yīng)嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)圖紙和合同規(guī)劃的完成情況，對(duì)驗(yàn)收單進(jìn)行細(xì)心管理，避免忽略甩項(xiàng)的發(fā)生。
4 優(yōu)化項(xiàng)目管理組織架構(gòu)
優(yōu)化項(xiàng)目管理組織架構(gòu)是成本控制中的核心，需要對(duì)全員進(jìn)行控制，以目標(biāo)管理為導(dǎo)向。目前國內(nèi)工程項(xiàng)目管理存在諸多問題，項(xiàng)目管理方式落后，引發(fā)了房屋單位成本上升的問題。目前常見的工程項(xiàng)目管理模式有常規(guī)單一項(xiàng)目管理模式、常規(guī)多項(xiàng)目操作模式（工程部下轄項(xiàng)目組、項(xiàng)目公司制和項(xiàng)目經(jīng)理部的架構(gòu)），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身企業(yè)特點(diǎn)選擇相應(yīng)的工程項(xiàng)目管理模式。
5 創(chuàng)新施工技術(shù)，優(yōu)化施工工藝
重視技術(shù)創(chuàng)新，將數(shù)學(xué)優(yōu)選法運(yùn)用到施工工藝的各環(huán)節(jié)中，以達(dá)到縮短工期，提升工程質(zhì)量，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。在室內(nèi)整體施工和室外整體施工中，充分運(yùn)用新技術(shù)、新材料和新工藝，獲取成品房價(jià)格競爭上的優(yōu)勢(shì)。
結(jié)語：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)今背景之下，必須做好成本控制工作，樹立成本控制的整體性和系統(tǒng)性原則。以市場化經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，有效解決成本控制中的各項(xiàng)矛盾，獲得最高效的經(jīng)濟(jì)利益。
篇3
一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問題
(一)銷售收入確認(rèn)的問題
當(dāng)前由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高,往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法:一是在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;二是在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;三是在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后,發(fā)出了“入住通知書”并開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入;四是在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市企業(yè)年報(bào)披露中有不同的會(huì)計(jì)處理注明,以往年度,都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市企業(yè)年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題,被其注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見審計(jì)報(bào)告或非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告。而企業(yè)與注冊(cè)會(huì)計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上,往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)同。其實(shí),在確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí),不論是國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,還是美國公認(rèn)會(huì)計(jì)原則都注重交易的實(shí)質(zhì),比如確認(rèn)是否存在與銷售產(chǎn)品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬在實(shí)質(zhì)上已經(jīng)轉(zhuǎn)移,為實(shí)現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成,是否具有收取現(xiàn)金的權(quán)利等事實(shí)。這里“為實(shí)現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成”代表著供需雙方對(duì)已銷售的產(chǎn)品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續(xù)工作等。
(二)業(yè)績信息的問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入短則一年,長則三四年,在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開發(fā)過程,大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益;由于部分項(xiàng)目尚未完工,其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入,這樣看來,會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確,每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤波動(dòng)大,如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部份項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi),該年度的業(yè)績只反映費(fèi)用的投入,因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況,亦不能與其他同類企業(yè)比較,失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后,大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以,用一般的企業(yè)業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo),如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營情況,并可能誤導(dǎo)投資者。
(三)現(xiàn)金流量表的問題
根據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他企業(yè)的現(xiàn)金流量具體明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性在于其籌資活動(dòng)和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的,但經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項(xiàng)目為基本單位的,即每一開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出,開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等通過銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長,其經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對(duì)于一般企業(yè)具有更大的異步性。
(四)風(fēng)險(xiǎn)信息披露問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險(xiǎn),包括政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。這種企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)性狀況,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。不過從目前我國的相關(guān)會(huì)計(jì)法規(guī)制度來看,關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)信息披露問題可大體歸納為下列三點(diǎn):一是證監(jiān)會(huì)允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法;二是證監(jiān)會(huì)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn);三是目前我國會(huì)計(jì)制度中并沒有針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。但是,從目前我國上市企業(yè)披露的實(shí)際情況看,對(duì)質(zhì)量保證金信息基本上未加披露。
二、提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策
通過上述分析,要加快會(huì)計(jì)規(guī)范國際化進(jìn)程,提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,就要按照國際會(huì)計(jì)規(guī)范的構(gòu)成構(gòu)建我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)框架。
(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系
近年來,隨著我國開放改革的深入以及會(huì)計(jì)理論研究的深化,政府財(cái)政部門和會(huì)計(jì)學(xué)術(shù)界已開始考慮和探討建立一些新的會(huì)計(jì)分支,如人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)、物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)、金融工具會(huì)計(jì)等。但是,目前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范,使該企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范和一致,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。比如我們?cè)诮⒘耸杖氪_認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對(duì)特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引,讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法。國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)有更深一步的指引,比如香港會(huì)計(jì)師公會(huì)在2005年1月亦推出會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引第24號(hào)――房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引,目的在于統(tǒng)一房地產(chǎn)售樓收入的確認(rèn)原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開發(fā)產(chǎn)品,因此在指引中規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)的收入確認(rèn)需按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》四個(gè)原則外,項(xiàng)目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產(chǎn)企業(yè)才可將預(yù)售款全部結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)年收入,該指引清楚指出了收入確認(rèn)的基礎(chǔ),減少了企業(yè)間的不同理解。
(二)完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度制度》曾對(duì)配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提及會(huì)計(jì)處理有比較明確的規(guī)定,但是現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)配套設(shè)施成本核算的指引不足,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。以預(yù)提應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用為例,如果某企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)預(yù)提了1億元的配套設(shè)施費(fèi)用,不僅在當(dāng)期利潤表中增加了開發(fā)產(chǎn)品成本1億元,而且在當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表中增加負(fù)債1億元,因此必將對(duì)企業(yè)當(dāng)期財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響。但是,該1億元的配套設(shè)施預(yù)提費(fèi)用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來費(fèi)用。國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在2009年對(duì)一些準(zhǔn)則條例進(jìn)行了一系列的改進(jìn),旨在提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的真實(shí)性及加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的透明度,其中亦十分強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表應(yīng)該正確反映企業(yè)的實(shí)際已發(fā)生的成本和可以準(zhǔn)確計(jì)量的負(fù)債。
(三)完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算
現(xiàn)時(shí)許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度。完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度等,而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營特點(diǎn)和管理要求制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,包括會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范,而無完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。
(四)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
一是在現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定的利潤表格式的基礎(chǔ)上,增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”項(xiàng)目。該項(xiàng)目反映企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)所預(yù)提的應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)用。二是披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況。由于在項(xiàng)目未竣工前,預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營情況,現(xiàn)時(shí)因?yàn)楦髌髽I(yè)的預(yù)售政策不同,不同的預(yù)售政策對(duì)企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響較大,如此投資者很難在財(cái)務(wù)報(bào)告中獲得預(yù)售的會(huì)計(jì)信息。以上海為例,按目前上海有關(guān)預(yù)售政策規(guī)定的要求,商品房結(jié)構(gòu)封頂或結(jié)構(gòu)施工至2/3高,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可申請(qǐng)預(yù)售許可證。而其他地方的有關(guān)規(guī)定往往與此不同。因此披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露。即以企業(yè)每一開發(fā)項(xiàng)目為基本單位,披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量,包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性,以彌補(bǔ)利潤表信息的不足。
總之,目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。因此我們應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上,建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系,完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引,完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。
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篇4
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)住房的要求也在不斷提高。我國自上世紀(jì)80年代后期至今，掀起一浪又一浪的房地產(chǎn)開發(fā)熱，到處可見不斷開發(fā)出的新樓盤。這在很大程度上緩解了人們的住房需求，也給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了豐厚的利潤，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的繁榮。然而，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，卻存在著不經(jīng)濟(jì)和浪費(fèi)的現(xiàn)象：如盲目的樓盤開發(fā)造成了樓盤的高空置率；樓盤供給總量與結(jié)構(gòu)的不平衡導(dǎo)致了一方面房產(chǎn)品過剩賣不出去，另一方面卻不能滿足低收入人群生活住房所需；不符合地區(qū)規(guī)劃要求的樓盤開發(fā)，影響了地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)規(guī)劃的健康發(fā)展。這些都使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)繁華的表面下隱藏著巨大的危機(jī)而終將導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的不可持續(xù)發(fā)展。因此，如何引導(dǎo)開發(fā)商合理地進(jìn)行房地產(chǎn)投資，提高資源的利用效率，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，是需要我們認(rèn)真研究和解決的重要問題。眾所周知，業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)是一個(gè)具有導(dǎo)向性的制度安排，科學(xué)地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評(píng)價(jià)，有利于正確引導(dǎo)房地產(chǎn)的合理開發(fā)，而指標(biāo)體系則是評(píng)價(jià)體系的重要組成內(nèi)容。因此，本文將根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的特征，以平衡記分卡指標(biāo)體系設(shè)置的原理為指導(dǎo)，探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)置。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)分析
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有與一般企業(yè)不同的經(jīng)營特點(diǎn)，這種特殊性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
第一，從其生產(chǎn)的產(chǎn)品――房產(chǎn)品來看，具有非標(biāo)準(zhǔn)性的特征。每一個(gè)樓盤所坐落的地理位置不同和開發(fā)商的理念不同，決定了樓盤的建筑風(fēng)格不盡相同。不同地域，不同階層，不同的人文環(huán)境，對(duì)房產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要求也不相同，需要開發(fā)商因地、因人的要求對(duì)房產(chǎn)品進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計(jì)。
第二，房地產(chǎn)開發(fā)受政策性影響很大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受政府相關(guān)法令、法規(guī)，如金融、土地政策的變更以及地區(qū)及社區(qū)的規(guī)劃影響很大，這些直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)是擴(kuò)張還是萎縮。
第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬資金密集型企業(yè)，開發(fā)時(shí)一次性投入的資金量很大。由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期較長，每一期的樓盤開發(fā)均在一年以上，且購房款一般采用按揭的方式支付，造成資金回收期很長。因此，企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大。
第四，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高。房產(chǎn)品屬不動(dòng)產(chǎn)，可隨時(shí)用作抵押，為房地產(chǎn)開發(fā)商獲取銀行貸款提供了保證與方便。由此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投入資金中，銀行貸款的比率較大。這一方面為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解決了資金的問題，另一方面卻使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。
第五，房產(chǎn)品銷售的直接性。房產(chǎn)品是由開發(fā)商直接銷售給消費(fèi)者，不需要經(jīng)銷商和分銷商等中間環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與最終消費(fèi)者――購房者之間的接觸是直接的，這樣可以減少房產(chǎn)品銷售的時(shí)間，有利于銷售市場份額的擴(kuò)大。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)置的原則與要求
房地產(chǎn)的開發(fā)必須以企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展為總指導(dǎo)思想，這也就要求房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)服從國家宏觀政策的調(diào)控，應(yīng)與地區(qū)或社區(qū)的整體規(guī)劃及循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求相適應(yīng)，應(yīng)使所開發(fā)的樓盤確實(shí)為消費(fèi)者所需，達(dá)到供需的總量與結(jié)構(gòu)的平衡。為此，在設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系時(shí)必須遵循相關(guān)性、綜合性、重要性、可比性、可操作性、可接受性和成本效益的原則和要求。
第一，相關(guān)性。這里的相關(guān)性具有兩層含義：第一層含義的相關(guān)性就是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)置應(yīng)與其戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)相關(guān)。這一戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)就是在政府宏觀政策的調(diào)控下，在現(xiàn)有可供開發(fā)的土地資源的基礎(chǔ)上，確保房地產(chǎn)的開發(fā)符合整個(gè)地區(qū)的建設(shè)規(guī)劃，符合循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的“減量化、再使用、再循環(huán)”的戰(zhàn)略指導(dǎo)思想，并能根據(jù)不同層次消費(fèi)者的需求，設(shè)計(jì)、開發(fā)出不同的樓盤，合理定價(jià)，使房產(chǎn)品的供給與需求從總量和結(jié)構(gòu)上趨于平衡，最大限度地滿足人們的住房需要。在此基礎(chǔ)上，求得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。第二層含義的相關(guān)性是指所選擇與設(shè)置的非財(cái)務(wù)指標(biāo)(包括客戶層面、職員層面等)，確為財(cái)務(wù)業(yè)績?cè)鲩L的驅(qū)動(dòng)因素，即所選擇的非財(cái)務(wù)指標(biāo)與財(cái)務(wù)指標(biāo)相關(guān)。這個(gè)問題需要引起指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)者的高度關(guān)注，根據(jù)平衡記分卡指標(biāo)體系設(shè)計(jì)的原理，非財(cái)務(wù)因素應(yīng)該是導(dǎo)致財(cái)務(wù)業(yè)績?cè)鲩L的重要驅(qū)動(dòng)因素。㈣然而，并不是非財(cái)務(wù)層面的業(yè)績的改進(jìn)一定會(huì)帶來財(cái)務(wù)層面業(yè)績的提高。這是因?yàn)?，有些非?cái)務(wù)因素的改進(jìn)會(huì)產(chǎn)生多余的能力(excessive capacity)或不被客戶所認(rèn)可，從而不能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的財(cái)務(wù)業(yè)績的改進(jìn)。這就需要指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)者通過實(shí)踐，憑借豐富的經(jīng)驗(yàn)并在理論的指導(dǎo)下，挖掘和探索出真正能導(dǎo)致財(cái)務(wù)業(yè)績?cè)鲩L的非財(cái)務(wù)要素，并適度地加以把握，避免由于多余的能力產(chǎn)生的浪費(fèi)和閑置，從而影響財(cái)務(wù)業(yè)績的增長。
第二，綜合性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)置，必須綜合考慮影響其業(yè)績的內(nèi)外部、長短期等的關(guān)鍵要素，以便從各個(gè)主要側(cè)面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)。這里的全面性不等于面面俱到，而是應(yīng)抓住其主要影響因素，以便清晰地揭示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效形成的原因及其財(cái)務(wù)成果。與此同時(shí)，指標(biāo)體系的設(shè)置既要有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效的評(píng)價(jià)，又要有利于績效形成過程或戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)的管理。
第三，重要性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)應(yīng)能突出反映其核心競爭力和創(chuàng)新能力。從上述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)的分析中我們知道：資源(包括土地資源與人力資源)、資金、企業(yè)文化是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵要素。能否將有限資源與資金進(jìn)行高效的整合及運(yùn)營，以及能否營造與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們理念變革相適應(yīng)的企業(yè)文化，直接決定著企業(yè)是否具有核心競爭力和持續(xù)不斷的創(chuàng)新能力，做到與時(shí)俱進(jìn)，在同行業(yè)中形成與保持競爭優(yōu)勢(shì)。
第四，可比性。這里的可比性包括縱向可比和橫向可比?？v向可比是指同一企業(yè)在不同時(shí)期績效的可比性，以便確定企業(yè)績效的提高及提高的程度。這種縱向可比是指在一定的時(shí)間段范圍內(nèi)。因?yàn)?，隨著企業(yè)的發(fā)展，環(huán)境的改變，企業(yè)的戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)也會(huì)發(fā)生改變，指標(biāo)體系也應(yīng)作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。橫向可比是指同行業(yè)中不同企業(yè)績效的可比性，以便確定企業(yè)在同
行業(yè)中的競爭地位。
第五，可操作性。這里的可操作性是指有關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)的收集可行，不存在障礙；與此同時(shí)，有關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)的計(jì)算與綜合的處理簡便易行。
第六，可接受性。這里的可接受性是指評(píng)價(jià)指標(biāo)體系被使用者所接受。否則，使用者將會(huì)無視這一指標(biāo)體系的存在，或故意回避使得評(píng)價(jià)體系在執(zhí)行過程中大打折扣，而不能很好地發(fā)揮作用。使用者是否接受評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，關(guān)鍵還在于該指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)是否合理，指標(biāo)的含義是否明確，收集資料數(shù)據(jù)是否方便等。
第七，成本效益原則。成本效益原則的遵守是人類經(jīng)濟(jì)行為的基本取向。從經(jīng)濟(jì)人角度來看，任何成本高于效益的行為都會(huì)被理性經(jīng)濟(jì)人所放棄，轉(zhuǎn)而使用其他替代的低成本的方法，業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)置也是如此。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)置
依據(jù)平衡記分卡的基本原理和上述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)及指標(biāo)體系設(shè)置的原則與要求，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系應(yīng)包括財(cái)務(wù)層面、顧客層面、內(nèi)部開發(fā)建筑與創(chuàng)新層面、職員層面。
財(cái)務(wù)業(yè)績的評(píng)價(jià)體現(xiàn)著業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)的宗旨，體現(xiàn)著所得與所費(fèi)及其比的核心內(nèi)容。單一的財(cái)務(wù)業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)體系固然不利于企業(yè)核心競爭力的形成與保持及戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；然而，這并不等于要取消財(cái)務(wù)指標(biāo)，而是需要有其他的非財(cái)務(wù)指標(biāo)的補(bǔ)充與配合，才能合理地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績形成的原因及其財(cái)務(wù)結(jié)果進(jìn)行綜合的評(píng)價(jià)。事實(shí)上，無論何種性質(zhì)的社會(huì)，也無論何種經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)業(yè)績的追求始終是推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展的基本動(dòng)力，這也就決定了無論何種性質(zhì)的企業(yè)，財(cái)務(wù)業(yè)績始終是業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)的最根本和核心內(nèi)容。
顧客是企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)的一個(gè)重要外部因素。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)與建造出的房產(chǎn)品只有通過顧客的購買，才能不斷實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，達(dá)到企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)，從而確保戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，顧客歷來被商家信奉為“上帝”和“衣食父母”。
要使顧客滿意，就必須開發(fā)與建造出適合不同階層、不同收入和不同文化品位且房價(jià)合理的房產(chǎn)品，包括在房子的外觀造型、戶型結(jié)構(gòu)、建筑材料的質(zhì)量、性價(jià)比、售后服務(wù)等方面能滿足顧客的需要，才能使開發(fā)出的房產(chǎn)品迅速地轉(zhuǎn)化為顧客手中的房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。這也就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能根據(jù)市場的需求，創(chuàng)新性地進(jìn)行樓盤的設(shè)計(jì)。這種創(chuàng)新主要體現(xiàn)在對(duì)環(huán)境的利用上，能通過巧妙的構(gòu)思與設(shè)計(jì)，充分利用周邊環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)不足；在戶型上，能根據(jù)客戶的需要設(shè)計(jì)；在小區(qū)服務(wù)設(shè)施上應(yīng)安全、便捷。
良好素質(zhì)的職員具有較高的素養(yǎng)和創(chuàng)新能力，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力的重要組成要素，能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)源源不斷地開發(fā)出優(yōu)質(zhì)的樓盤，并能勝任顧客的購房顧問，取得顧客的信任，從而提高房產(chǎn)品的銷售量。與此同時(shí)，職員還是企業(yè)文化的代言人，是企業(yè)品牌效應(yīng)的重要組成部分。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注重職員的后續(xù)教育與培訓(xùn)，不斷提高職員的綜合素質(zhì)和創(chuàng)新能力，強(qiáng)化企業(yè)所特有的文化，突出品牌效應(yīng)。只有這樣，才能在同行業(yè)的激烈競爭中立于不敗之地，保持企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
隨著循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的引入并將成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主流模式，以“3R”為指導(dǎo)思想的節(jié)約型社會(huì)將影響著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的各行各業(yè)。資源的節(jié)約與高效利用和污染的治理是各個(gè)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營，創(chuàng)造價(jià)值過程中所必須承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任，構(gòu)成了企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)的重要因素。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以環(huán)境的保護(hù)為前提條件，應(yīng)注重資源高效與循環(huán)利用以及對(duì)生活垃圾的治理。
據(jù)上所述，我們采用頻度統(tǒng)計(jì)法、理論分析和專家咨詢法對(duì)指標(biāo)進(jìn)行初步選取，并通過指標(biāo)之間的比較，最終確定如下具體指標(biāo)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評(píng)價(jià)指標(biāo)：
財(cái)務(wù)層面應(yīng)設(shè)置的指標(biāo)有：評(píng)價(jià)償債能力指標(biāo)，包括流動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率。評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)水平指標(biāo)，包括綜合杠桿。由于房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)債水平高，固定成本高，因此，其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平比較高，需要對(duì)其綜合杠桿水平進(jìn)行評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)營運(yùn)能力指標(biāo)，包括存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。房地產(chǎn)開發(fā)周期一般超過一年，周期較長，需要對(duì)其營運(yùn)能力進(jìn)行評(píng)價(jià)?，F(xiàn)金流指標(biāo)，包括經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量、主營業(yè)務(wù)收入現(xiàn)金比率等。房地產(chǎn)產(chǎn)品總價(jià)較高，顧客多半采用按揭方式付款，為了評(píng)價(jià)現(xiàn)金的回籠狀況，需要設(shè)置反映現(xiàn)金流方面的指標(biāo)。評(píng)價(jià)盈利能力指標(biāo)，可設(shè)置凈利潤和息稅前凈利潤指標(biāo)。
顧客層面應(yīng)設(shè)置的指標(biāo)主要有：客戶擁有率、已售房地產(chǎn)面積率、已售房地產(chǎn)產(chǎn)量率，客戶獲得增長率，以反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場份額。同時(shí)，應(yīng)設(shè)置用以評(píng)價(jià)顧客滿意度的指標(biāo)，如房產(chǎn)品的準(zhǔn)時(shí)交貨率、房產(chǎn)證及有關(guān)證件的及時(shí)交辦率、房產(chǎn)品同比價(jià)格優(yōu)勢(shì)、公共設(shè)施水平、區(qū)內(nèi)外交通方便程度、建筑物翻修率、報(bào)修比率、退房率、民用建筑防火間距、住宅內(nèi)滅火設(shè)施密度、外消火栓平均服務(wù)半徑、地下人防建筑面積、防震等級(jí)等，以及從顧客獲取利潤的水平。
內(nèi)部開發(fā)建造與創(chuàng)新層面，應(yīng)設(shè)置評(píng)價(jià)創(chuàng)新、開發(fā)與建造售后服務(wù)情況的指標(biāo)。在創(chuàng)新上，應(yīng)設(shè)置對(duì)已有環(huán)境條件的利用程度、房產(chǎn)品外觀的新穎性、房屋結(jié)構(gòu)合理性等設(shè)計(jì)水平指標(biāo)，以評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)上的創(chuàng)新能力及對(duì)顧客需求的把握程度。在開發(fā)與建造上，應(yīng)設(shè)置單位時(shí)間建筑面積、部門之間的協(xié)調(diào)程度、建造的質(zhì)量等級(jí)、事故率以及水、聲、光、氣等環(huán)境系統(tǒng)設(shè)計(jì)、綠化系統(tǒng)建造、垃圾處理系統(tǒng)設(shè)計(jì)等指標(biāo)，用以評(píng)價(jià)建造的質(zhì)量和效率。在售后服務(wù)上，應(yīng)設(shè)置上門服務(wù)或維修的及時(shí)率、維修后的耐久性等指標(biāo)，用以評(píng)價(jià)售后服務(wù)的質(zhì)量與效率。
在職員層面應(yīng)設(shè)置評(píng)價(jià)職員滿意度、職員能力和后續(xù)培訓(xùn)以及企業(yè)文化的塑造與溝通方面的指標(biāo)，包括職員的滿意度、職員的離職度、職員培訓(xùn)率、職員的建議采納的比率、房產(chǎn)品的推銷率、職員獲利能力及其增長率等指標(biāo)，并對(duì)企業(yè)文化的溝通與運(yùn)用等作出評(píng)價(jià)。
篇5
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成問題
在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算時(shí)，首先就需要明確房地產(chǎn)開發(fā)的成本主要是由哪些方面來組成，在明確了成本的組成范圍的前提下，才能準(zhǔn)確核算項(xiàng)目成本。一般來講，在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，其成本的開支主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
1.土地、建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)用
這些費(fèi)用是組成房地產(chǎn)開發(fā)總成本的主體費(fèi)用，一般會(huì)占總費(fèi)用的八成以上，尤其是近年來城市土地資源緊張，土地的費(fèi)用成本開銷更大，甚至成為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否具備利潤空間的關(guān)鍵指標(biāo)。土地費(fèi)用大致包含土地征用拆遷費(fèi)、出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用費(fèi)以及其他費(fèi)用等。通常在進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算時(shí)，開發(fā)商都需要將土地費(fèi)用通過一定的方法進(jìn)行換算，來得出未來房產(chǎn)每平米所占土地成本，繼而再計(jì)算該項(xiàng)目是否具有可行性和利潤空間。
2.基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施支出
主要是指水、電、煤氣、暖氣、小區(qū)內(nèi)道路、停車場等基礎(chǔ)設(shè)施。學(xué)校、醫(yī)院、商店、居委會(huì)、派出所等生活服務(wù)性配套設(shè)施也是不可缺少的。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%～15%，減少這部分費(fèi)用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項(xiàng)重要手段。
3.管理費(fèi)用和籌資成本
管理費(fèi)用也是房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算中的重要環(huán)節(jié)，雖然其所占成本比例不大，但卻對(duì)于項(xiàng)目的整體財(cái)務(wù)成本管理有著很大影響。因而企業(yè)的行政、財(cái)務(wù)、人事等各個(gè)部門對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施而作出的各種經(jīng)營活動(dòng)而產(chǎn)生的費(fèi)用也是需要詳細(xì)核算的。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算問題
1.成本歸集對(duì)象
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，應(yīng)該確定成本歸集對(duì)象，即成本核算單位。成本核算對(duì)象的確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算，適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。對(duì)于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個(gè)問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。在這種情況下，成本核算對(duì)象不能過細(xì)（如以單幢為單位），因?yàn)檫@樣做勢(shì)必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個(gè)小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，這樣做勢(shì)必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。
2.共同成本的分配問題
對(duì)成片開發(fā)土地而言?？隙ù嬖诠餐杀?，按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。分配方法有個(gè)別認(rèn)定法，按面積分配法和按價(jià)值分配法。在選擇方法時(shí)應(yīng)保持使用方法的一致性。以價(jià)值為基礎(chǔ)來分配共同成本是一個(gè)廣為采用的方法，在這一方法下，其價(jià)值可取該項(xiàng)目的估計(jì)售價(jià)或評(píng)估價(jià)值。如若其中的直接成本可明確辯認(rèn)，則應(yīng)以減去直接成本后的共同成本來進(jìn)行分配，以使分配結(jié)果更為準(zhǔn)確。以面積為基礎(chǔ)來分配共同成本通常只適用于成片土地開發(fā)后的成塊出售或轉(zhuǎn)讓。如若每塊土地上的構(gòu)成內(nèi)容不同，則分配結(jié)果必將與實(shí)際不符。個(gè)別認(rèn)定法從定義上來講可能是個(gè)最好的辦法，如能分別認(rèn)定，就可在平時(shí)歸集，也就不存在共同成本的分配問題，這種方法可同以上兩種方法結(jié)合使用。
3.籌建期間借款利息的會(huì)計(jì)處理
一般來講，由于房地產(chǎn)開發(fā)所需的資金數(shù)額是非常巨大的，如果在單純以開發(fā)企業(yè)自身的資金力量顯然是不能完成項(xiàng)目所需成本的，因而大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會(huì)在項(xiàng)目建設(shè)前進(jìn)行籌款融資，一般融資的對(duì)象和手段都是向銀行貸款，這就需要向銀行支付一定的利息。而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目所需時(shí)間相對(duì)較長，資金回籠緩慢，因而這筆利息的數(shù)額也是非常巨大的。根據(jù)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，這種利息支出應(yīng)當(dāng)資本化，即發(fā)生時(shí)列作開發(fā)成本，待銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)按照配比原則逐步轉(zhuǎn)入當(dāng)期的經(jīng)營成本。項(xiàng)目竣工后，發(fā)生的借款利息則直接計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。
4.項(xiàng)目的竣工決算
篇6
（二）促進(jìn)作用
在企業(yè)日常的生產(chǎn)經(jīng)營過程中，成本控制可以運(yùn)用系統(tǒng)工程的原理，計(jì)算、調(diào)節(jié)和控制各種費(fèi)用，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營過程中的薄弱環(huán)節(jié)，及時(shí)發(fā)掘出房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部潛力，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營機(jī)制，提高經(jīng)營管理水平，提高企業(yè)核心競爭力。因此，加強(qiáng)成本控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有促進(jìn)作用。
（三）監(jiān)督作用
房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是全方位、全過程的系統(tǒng)控制，加強(qiáng)成本控制可以很好監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的全過程，主管人員可以通過資料信息系統(tǒng)更好的反映出一些違法行為、浪費(fèi)行為，可以避免一些不必要的浪費(fèi)和違法行為。
（四）協(xié)調(diào)作用
房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)方面利益受成本控制水平的影響，同時(shí)相關(guān)物質(zhì)利益協(xié)調(diào)水平的高低也會(huì)影響財(cái)務(wù)成本控制。從企業(yè)成本目標(biāo)來看，由于一些客觀原因?qū)е略诰唧w的實(shí)施過程中會(huì)略顯不公平、合理。通過加強(qiáng)成本控制，可以協(xié)調(diào)好企業(yè)各方的利益，實(shí)現(xiàn)各個(gè)子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
二、房地產(chǎn)成本控制的管理方法
（一）投資決策階段的成本控制管理方法
1.引進(jìn)前期成本控制人才。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了提高成本控制管理水平，要提高對(duì)前期成本控制人才的招聘，這樣才能不斷提高投資決策階段的成本控制管理水平，才能從源頭上提高投資決策階段的成本控制水平。2.建立成本控制機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在投資決策階段建立成本控制機(jī)構(gòu)，要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性的研究，成本組織機(jī)構(gòu)的成員主要由以下成員構(gòu)成：房地市場專家、房地產(chǎn)管理的造價(jià)工程師、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的技術(shù)人員。同時(shí)，為了理論聯(lián)系實(shí)際，也可以聘請(qǐng)高校教授來授課，這個(gè)機(jī)構(gòu)應(yīng)由善管理、知造價(jià)、懂技術(shù)的領(lǐng)導(dǎo)來負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)成本控制機(jī)構(gòu)的相關(guān)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)就會(huì)熟悉、了解資金的使用情況，銀行也可以明確開發(fā)項(xiàng)目的償債能力，堅(jiān)持安全貸款的原則，科學(xué)合理的確定貸款數(shù)額。通過成本控制機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會(huì)合理安排資金，保證項(xiàng)目資金得到有效利用，防止項(xiàng)目資金得不到合理利用造成資金鏈斷裂的問題。
（二）設(shè)計(jì)階段的成本管理方法
1.做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)的分析工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作是經(jīng)濟(jì)與技術(shù)對(duì)立統(tǒng)一的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和項(xiàng)目方案進(jìn)行比較選擇，有利于保證開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。其中，技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的主要工作內(nèi)容是在保證開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量和要求的基本前提下，適當(dāng)減少工程內(nèi)容，不用或者少用過多的材料，這樣就可以在保證項(xiàng)目工程質(zhì)量的情況下，降低開發(fā)項(xiàng)目的成本。2.采用競爭機(jī)制和設(shè)計(jì)招標(biāo)。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要有以下三種形式：設(shè)計(jì)招標(biāo)方式、指定承包方式、協(xié)商方式。設(shè)計(jì)招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從眾多中標(biāo)單位中選擇優(yōu)秀的單位來完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)可以使各個(gè)設(shè)計(jì)單位在公平的環(huán)境下競爭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從多種設(shè)計(jì)方案中選擇，提高了項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量，同時(shí)也可以有效防止行業(yè)之間的不正當(dāng)競爭。
（三）招標(biāo)階段成本控制管理方法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保證工程清單的正確性，要合理利用好簽訂合同的機(jī)會(huì)，用合同條款的方式約定具體對(duì)施工過程中的材料、人工等因素。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用以下兩種方法進(jìn)行招標(biāo)，即固定總價(jià)招標(biāo)和工程量清單招標(biāo)。其中，固定總價(jià)招標(biāo)的方式主要應(yīng)用在項(xiàng)目緊張的情況下，投標(biāo)單位承擔(dān)主要的風(fēng)險(xiǎn)，工程造價(jià)可以由招標(biāo)方控制，然而這種方法不利于反映某一個(gè)單項(xiàng)的造價(jià)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要從實(shí)際情況出發(fā)，在招標(biāo)階段選擇合理的成本控制管理方法。
（四）成本施工階段成本控制管理方法
1.不斷提高員工的節(jié)約意識(shí)。從實(shí)質(zhì)上來講，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)比較系統(tǒng)復(fù)雜的工作。因此，在項(xiàng)目實(shí)施過程中要落實(shí)節(jié)約的原則，也就是在保證工程項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，大大節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物力、財(cái)力、人力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的員工要認(rèn)識(shí)到節(jié)約并不是消極的節(jié)約成本，而是動(dòng)態(tài)監(jiān)督施工階段的成本使用情況，將工作的重點(diǎn)放在事前監(jiān)督上，要以系統(tǒng)論為主要的指導(dǎo)思想。節(jié)約原則要從以下三方面入手：（1）建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)制度和明確成本開支的范圍，這樣有利于監(jiān)督和限制成本開支；（2）控制失控的成本，這樣就可以有效防止浪費(fèi)成本的現(xiàn)象；（3）優(yōu)化施工方案。管理公共項(xiàng)目，降低對(duì)施工項(xiàng)目物力、人力、財(cái)力的消耗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有做好以上三點(diǎn)，才能合理控制好開發(fā)項(xiàng)目的成本，實(shí)現(xiàn)節(jié)約項(xiàng)目成本的目標(biāo)。2.優(yōu)化施工方法，制定科學(xué)合理的施工方案。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量水平與施工方案的選擇密切相關(guān)，施工方案的選擇也會(huì)影響工程造價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于選擇項(xiàng)目施工方案不同，就會(huì)影響工程造價(jià)、工期、施工機(jī)具的不同。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低工程成本可以通過優(yōu)化施工方案，要結(jié)合自身設(shè)備、現(xiàn)場情況、施工圖紙、施工經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)規(guī)范驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和管理水平等因素，制定出一套科學(xué)合理的施工方案，合理控制工程造價(jià)，提高施工設(shè)備的利用率和效率，更好地實(shí)現(xiàn)節(jié)約成本的目的。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行成本控制管理工作有重要的意義，不僅可以帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也可以為房地產(chǎn)行業(yè)帶來一個(gè)良好的風(fēng)氣，可以激勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者要認(rèn)識(shí)到成本控制管理的重要性，要做好各個(gè)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制管理工作，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在競爭激烈的市場環(huán)境下立于不敗之地。
作者:李飛虎 單位:無錫太湖美生態(tài)環(huán)保有限公司
參考文獻(xiàn)：
篇7
第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。
第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
(一)有100萬元以上的注冊(cè)資本；
(二)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。
第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。
第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。
工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。
第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：
(一)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
(二)企業(yè)章程；
(三)驗(yàn)資證明；
(四)企業(yè)法定代表人的身份證明；
(五)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。
第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。
第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。
第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。
第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；
(二)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；
(三)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；
(四)基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
(五)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。
第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。
第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是。因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。
第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。
勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：
(一)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；
(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；
(三)單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；
(四)拆遷安置方案的落實(shí)情況；
(五)物業(yè)管理的落實(shí)情況。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。
第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第四章房地產(chǎn)經(jīng)營
第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。
第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。
第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
(三)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
(四)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
(一)本條例第二十三條第(一)項(xiàng)至第(三)項(xiàng)規(guī)定的證明材料；
(二)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；
(三)工程施工合同；
(四)預(yù)售商品房分層平面圖；
(五)商品房預(yù)售方案。
第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。
第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。
第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。
第二十八條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。
第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。
第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。
保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十二條商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十三條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
第五章法律責(zé)任
第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。
第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
篇8
構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)水平的不同指標(biāo)包括房地產(chǎn)開發(fā)的總體評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇原則兩方面。（一）房地產(chǎn)開發(fā)的總體評(píng)價(jià)體系。房地產(chǎn)開發(fā)的總體評(píng)價(jià)體系有很多典型的指標(biāo)，其中包括規(guī)模性指標(biāo)、潛在性指標(biāo)和盈利性指標(biāo)等。規(guī)模性指標(biāo)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量、從業(yè)人數(shù)、開發(fā)企業(yè)的總資產(chǎn)、開發(fā)企業(yè)的投資總額、企業(yè)的年?duì)I業(yè)收入和銷售總面積等六個(gè)方面。潛在性指標(biāo)包括未竣工的房屋總面積、開發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)備面積、住宅的出售價(jià)值、年均銷售增長率和年經(jīng)營收入增長率等五個(gè)方面。盈利性指標(biāo)包括房地產(chǎn)開發(fā)的凈利潤、總利潤、總資產(chǎn)回報(bào)率和凈利潤率等四個(gè)方面。這些指標(biāo)都是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)水平的總體評(píng)價(jià)的重要依據(jù)，對(duì)于統(tǒng)計(jì)分析的進(jìn)行也有著重要意義。（二）評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇原則。評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇應(yīng)該滿足以下原則，評(píng)價(jià)體系的科學(xué)性、系統(tǒng)性、可比性、及時(shí)性、靈敏性以及可操作性。每個(gè)原則的具體內(nèi)容都不一樣，但是都非常重要，評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇應(yīng)該嚴(yán)格按照這些原則進(jìn)行選擇，這樣構(gòu)建起來的評(píng)價(jià)體系才會(huì)更加完善。1.評(píng)價(jià)體系的科學(xué)性。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)量太多，有些指標(biāo)反映同一方面，房地產(chǎn)開發(fā)部門要想構(gòu)建科學(xué)的評(píng)價(jià)體系，就要對(duì)各種各樣的指標(biāo)進(jìn)行篩選，保證留下的指標(biāo)的完整和全面。每個(gè)指標(biāo)所代表的意義都不相同，房地產(chǎn)開發(fā)部門應(yīng)該明確每個(gè)指標(biāo)的意義，使用適當(dāng)?shù)姆椒y(cè)定方法來獲取相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息，保證數(shù)據(jù)信息的正確性。做到真實(shí)地反映我國各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)水平?？茖W(xué)的評(píng)價(jià)體系不僅能很好地對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)水平進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)還能對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以后的開發(fā)具有一定的參考價(jià)值。2.評(píng)價(jià)體系的系統(tǒng)性。房地產(chǎn)開發(fā)部門要想構(gòu)建比較系統(tǒng)的評(píng)價(jià)體系，就要使各個(gè)部門之間要有層次感，比如從小的產(chǎn)業(yè)慢慢發(fā)展壯大，層層遞進(jìn)，使部門有序的運(yùn)行。爭取做到使每個(gè)指標(biāo)既能獨(dú)立地反映一定的情況又能相互之間產(chǎn)生聯(lián)系進(jìn)而反應(yīng)整體的情況，使之共同作用從而成為一個(gè)系統(tǒng)的整體。由于各個(gè)指標(biāo)的量綱單位不同，所以無法進(jìn)行直接的評(píng)價(jià)，需要先消除量綱單位對(duì)評(píng)價(jià)的影響，將原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化。3.評(píng)價(jià)體系的可比性。房地產(chǎn)開發(fā)部門構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)水平評(píng)價(jià)體系就是為了比較我國不同地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平的差異，從而分析出各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)過程中遇到的問題。房地產(chǎn)開發(fā)部門根據(jù)所遇到的問題結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況提出一系列的解決辦法，并且為產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展制定一系列的政策，加快產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)步。因此，房地產(chǎn)開發(fā)水平評(píng)價(jià)體系應(yīng)該具有可比性。4.評(píng)價(jià)體系的及時(shí)性、靈敏性。房地產(chǎn)開發(fā)部門要想構(gòu)建及時(shí)靈敏的房地產(chǎn)開發(fā)水平評(píng)價(jià)體系，就要人員及時(shí)的反映指標(biāo)數(shù)據(jù)的改變并且不斷進(jìn)行數(shù)據(jù)的更新，否則陳舊的數(shù)據(jù)不但不能反映出房地產(chǎn)開發(fā)水平還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向產(chǎn)生不好的影響。及時(shí)的評(píng)價(jià)體系對(duì)未來信息有一定的預(yù)測(cè)、估計(jì)作用，而且對(duì)各指標(biāo)對(duì)綜合評(píng)價(jià)的反映都比較靈敏。如果不能及時(shí)的更新數(shù)據(jù)，那么房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)未來一段時(shí)間的預(yù)測(cè)、估計(jì)作用都會(huì)產(chǎn)生偏差，更不用說各個(gè)指標(biāo)對(duì)綜合評(píng)價(jià)的靈敏度也會(huì)大幅度降低。5.評(píng)價(jià)體系的可操作性。房地產(chǎn)開發(fā)部門要想構(gòu)建可操作的房地產(chǎn)開發(fā)水平評(píng)價(jià)體系，就要使有關(guān)的操作盡可能的簡單明了，并且與房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)數(shù)據(jù)都要盡可能的準(zhǔn)確、獲取途徑也要盡可能的容易。房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)產(chǎn)業(yè)也要學(xué)會(huì)利用已有的數(shù)據(jù)使操作盡可能的簡單一些。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的可操作性相比其他幾個(gè)原則來說要容易很多，因此，實(shí)施起來也會(huì)更加的便捷、快速。
三、房地產(chǎn)開發(fā)的水平的綜合評(píng)價(jià)指數(shù)
房地產(chǎn)開發(fā)的水平的綜合評(píng)價(jià)指數(shù)包括綜合評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)的選擇和計(jì)算綜合評(píng)價(jià)指數(shù)兩方面。（一）綜合評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)的選擇。不同的地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平不同，通過統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法來計(jì)算得出綜合評(píng)價(jià)指數(shù)，綜合評(píng)價(jià)指數(shù)能清晰地反映出房地產(chǎn)綜發(fā)水合開平的不同。想要計(jì)算綜合評(píng)價(jià)指數(shù)就要先學(xué)會(huì)選擇綜合評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所需要的數(shù)據(jù)必須能夠清晰明了的顯示出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所要的信息，數(shù)據(jù)齊全了才能進(jìn)一步計(jì)算綜合評(píng)價(jià)指數(shù)。所以綜合評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)的選擇對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)步也是非常重要的。而且綜合評(píng)價(jià)指數(shù)能夠從不同的角度、不同的方面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的水平進(jìn)行總的評(píng)價(jià)。因此，能用綜合評(píng)價(jià)指數(shù)來判斷房地產(chǎn)開發(fā)水平的高低。（二）計(jì)算綜合評(píng)價(jià)指數(shù)。綜合評(píng)價(jià)指數(shù)的計(jì)算方法有很多種，其中最簡潔明了的就是加權(quán)線性合法，一般是使用加權(quán)線性合法結(jié)合統(tǒng)計(jì)學(xué)軟件系統(tǒng)對(duì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行計(jì)算整合后得出相應(yīng)的結(jié)果。在綜合評(píng)價(jià)時(shí)當(dāng)指標(biāo)之間相關(guān)系數(shù)都很大時(shí)加權(quán)就不起什么作用了，各種不同的加權(quán)實(shí)際上沒什么區(qū)別，但是當(dāng)有些指標(biāo)之間的相關(guān)系數(shù)不是很大時(shí)就需要進(jìn)行加權(quán)求和。因此，就可以看出加權(quán)線性合法不適用所有的綜合評(píng)價(jià)指數(shù)的計(jì)算，在計(jì)算綜合評(píng)價(jià)指數(shù)之前要選對(duì)方法對(duì)于計(jì)算綜合評(píng)價(jià)指數(shù)是非常必要的。
四、結(jié)束語
改革開放以后，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展能最大限度地滿足人們需求的同時(shí)，也要求我們更加重視房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)過程中出現(xiàn)的問題，并提出解決問題的方法，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)步，給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)指出一個(gè)更好的路途，更大限度地滿足人們的需求。因此重視房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)就成為了每一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重。
作者:鄒永敏 單位:衡陽市人民政府城市建設(shè)綜合開發(fā)管理辦公室
參考文獻(xiàn)：
[1]何有世，徐文芹.因子分析法在工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合評(píng)價(jià)中的應(yīng)用，數(shù)理統(tǒng)計(jì)與管理，2003，22（01）.
篇9
第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?？h級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?？h級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。
【章名】第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊(cè)資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。
第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。
第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。
第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：
（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗(yàn)資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。
?第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。
【章名】第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；
（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；
（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；
（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。
第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。
第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是。因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。
第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：
（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；
（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；
（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；
（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；
（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。
第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
【章名】第四章房地產(chǎn)經(jīng)營
第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。
第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。
第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；
（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；
（三）工程施工合同；
（四）預(yù)售商品房分層平面圖；
（五）商品房預(yù)售方案。
第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。
第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。
第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。
第二十八條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。
第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。
第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十二條商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十三條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
【章名】第五章法律責(zé)任
第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。
第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。
第四十條國家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
篇10
二、房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)原則
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。
房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂。按照國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售房地產(chǎn)。在預(yù)售中所得的價(jià)款，只能是屬于暫收款、預(yù)收效性質(zhì)的價(jià)款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收不能確認(rèn)收入。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)，將“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營收入”。
在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收后簽訂的購銷合同，由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認(rèn)收入。第一，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬法定地轉(zhuǎn)移給購貨方。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。第三，目前房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔(dān)保和保險(xiǎn)措施，但房地產(chǎn)價(jià)款的流入不成問題。第四，房地產(chǎn)價(jià)款在簽訂合同時(shí)已經(jīng)協(xié)商確定，而開發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預(yù)決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅法確認(rèn)收入時(shí)限
（一）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
2.采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（3）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（4）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。
5.將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
（1）將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（2）將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
6.以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（二）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。
預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率
預(yù)售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項(xiàng)）確定。
預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
（三）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題
1.下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入
（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；
（2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；
（3）將開發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；
（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。
2.視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)限
視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序
（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；
（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；
（3）按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
篇11
第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。
第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊(cè)資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。
第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。
第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。
工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。
第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：
（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗(yàn)資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。
第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。
第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。
第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。
第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；
（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；
（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；
（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。
第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。
第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回上地使用權(quán)。但是，因不可杭力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。
第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。
勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：
（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；
（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；
（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；
（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；
（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。
第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第四章房地產(chǎn)經(jīng)營
第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。
第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。
第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；
（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；
（三）工程施工合同；
（四）預(yù)售商品房分層平面圖；
（五）商品房預(yù)售方案。
第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。
第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。
第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。
第二十八條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。
第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購買入出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。
第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買入提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。
保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十二條商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申情重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十三條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
第五章法律責(zé)任
第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。
第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
篇12
納稅籌劃應(yīng)緊密結(jié)合企業(yè)自身情況并嚴(yán)格依法進(jìn)行，做到"合法、合理、全面、具體"，遵循綜合原則、經(jīng)濟(jì)原則、事前籌劃原則、整體原則、具體情況具體分析原則。由于企業(yè)情況各異，應(yīng)注意法律問題。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃可以通過稅務(wù)籌劃顧問、注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)律師、企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員來開展，視企業(yè)具體情況而定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的實(shí)踐，應(yīng)始終圍繞如何實(shí)現(xiàn)成本最小化進(jìn)行，下面從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員的角度來探討在具體實(shí)踐中應(yīng)注意的幾個(gè)方面：
1精通業(yè)務(wù)，對(duì)稅法及其相關(guān)法規(guī)合理而有效的理解、掌握和運(yùn)用是納稅籌劃的前提和基礎(chǔ)
首先，精通房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)要求以正確的理論作指導(dǎo)，更要求具備法律、稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、金融等方面的專業(yè)知識(shí)，尤其要熟悉稅法、會(huì)計(jì)法、公司法、經(jīng)濟(jì)合同法、證券法等有關(guān)法律規(guī)定，還應(yīng)了解房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營、投資、營銷、會(huì)計(jì)處理、納稅歷史等業(yè)務(wù)發(fā)生的每個(gè)環(huán)節(jié)，具有統(tǒng)籌謀劃的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因?yàn)槎惙ㄊ侨酥贫ǔ鰜淼模粌H受到"知識(shí)有限"和"理性有限"的局限，而且還要受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和其他社會(huì)現(xiàn)實(shí)的制約，不可能一步到位，完全成熟。
例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中拆借資金，在融資時(shí)支付利息，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程。根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本；又規(guī)定，納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊(cè)資本金50%的，超過其注冊(cè)資本50%，超過部分的利息不得在稅前扣除。2004年初公司進(jìn)行了稅收籌劃，決定向集團(tuán)公司借款1000萬元，年利率11.16%（稅務(wù)局規(guī)定稅前列支的稅率），期限3年。3年后企業(yè)將減少的應(yīng)納稅所得額為：1000×11.16%×3=334.8萬元，稅收負(fù)擔(dān)減輕：334.8×33%=110.48萬元。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費(fèi)附加、契稅等，掌握每個(gè)稅種稅法的內(nèi)容，了解地方是否有優(yōu)惠政策。比如，我國地方上對(duì)外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有許多優(yōu)惠政策、稅率的差別，中外合資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以免交城建稅、教育費(fèi)附加，企業(yè)所得稅預(yù)征率比內(nèi)資企業(yè)低5%等，如果企業(yè)的高級(jí)管理人員在公司組建時(shí)能事先進(jìn)行稅收籌劃，在組建條件許可的情況下，就可以大大地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。可見稅收籌劃需要有超前的預(yù)見性。
再次，稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。比如，某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲建立自已的建筑公司、裝飾公司以及物業(yè)管理公司，但組建公司往往需要大量的人力、物力、財(cái)力，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)某一方面節(jié)稅了，其他相關(guān)的成本增大了，所以只有當(dāng)稅收籌劃方案的所得大于支出時(shí)，稅籌劃方案才有用。
2規(guī)范管理、會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)記錄合法性是稅收籌劃的保障
俗話說："管理出效益"，反之，管理不善會(huì)使企業(yè)增加稅收負(fù)擔(dān)。例如：某一家新成立的房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)銷售委托1家專業(yè)的房產(chǎn)銷售公司經(jīng)銷，銷售公司在銷售時(shí)以1000元1張發(fā)行了若干張VIP貴賓卡,并承諾執(zhí)卡人購房可在房款中抵1萬元購房款，結(jié)果30萬元1套的房子,實(shí)際只收29.1萬元，與客戶簽約的銷售合同中約定：房款總價(jià)為30萬元，首付款為總房款的30%，銷售人員給客戶計(jì)算的首付款金額為8萬元。用VIP貴賓卡抵房款首付款1萬元沒有在合同中約定。稅法規(guī)定：如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計(jì)算收入；如果將折扣額另開發(fā)票，則不得從銷售額中減除折扣的金額。計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，折扣額也不得在企業(yè)所得稅前扣除。由于銷售公司管理不規(guī)范和缺乏稅收籌劃意識(shí)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多交了營業(yè)稅：（300000-291000）×0.05=450元、多交企業(yè)所得稅：（300000-291000）×0.33=2970元、多交印花稅：（300000-291000）×0.0003=2.7元、多交土地增值稅：（300000-291000）×0.01=90元、多交四稅合計(jì)3512.7元。
納稅籌劃的日常運(yùn)用應(yīng)注意會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)記錄的合法性。例如：某一房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年中從集團(tuán)公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費(fèi)、汽油費(fèi)、過橋過路費(fèi)等，為了獲得合法憑證減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)，公司與集團(tuán)公司簽定租車協(xié)議，取得了稅務(wù)發(fā)票，公司合理規(guī)避了稅，所有者對(duì)稅收籌劃更加重視了。
3納稅籌劃事后應(yīng)進(jìn)行績效評(píng)價(jià)
年末終了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年的年報(bào)進(jìn)行審計(jì)，此時(shí)對(duì)上一年度的涉稅籌劃的效果進(jìn)行1次評(píng)價(jià)，通過與審計(jì)結(jié)果進(jìn)行分析對(duì)比，無疑是一次檢查企業(yè)會(huì)計(jì)核算質(zhì)量的最好機(jī)會(huì)，同時(shí)可以彌補(bǔ)原先稅收內(nèi)部籌劃方案的不足。
俗話說"亡羊補(bǔ)牢，猶未晚矣"，在所得稅匯算清繳、納稅評(píng)估、稅務(wù)稽查中被稅務(wù)機(jī)關(guān)查到的企業(yè)，要重視稅務(wù)籌劃的事后評(píng)價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，重視事前稅務(wù)籌劃活動(dòng)的開展，防患于未然。
綜上所述，隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，法治會(huì)越來越健全，執(zhí)法的力度也會(huì)越來越加強(qiáng)，迫切需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身練好內(nèi)功，樹立納稅籌劃的意識(shí)，一方面為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益，另一方面會(huì)促進(jìn)稅務(wù)機(jī)關(guān)相應(yīng)地完善稅制、堵塞稅收法律、法規(guī)中的漏洞，能促使稅務(wù)工作和稅收籌劃都步入一個(gè)良性發(fā)展的軌道。
篇13
一、 聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征：
所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的房地產(chǎn)開發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)都可以納入聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。
從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營，具有如下特征：
（一）、主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定了較高條件： 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊(cè)資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開發(fā)能力。
（二）貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。
