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及時章 房地產企業所得稅專項檢查查前準備

及時節 房地產企業所得稅專項檢查概述

一、專項檢查歷時11年

二、房地產企業所得稅專項檢查發現的問題

三、持續跟進房地產稅收專項檢查

四、房地產企業所得稅專項檢查的政策依據

五、房地產企業所得稅專項檢查工作組織

第二節 房地產業稅收專項檢查資料準備與技術準備

一、準備工作步驟

二、查前信息收集

三、查前案頭分析

第三節 房地產企業納稅分析

一、綜合性指標分析

二、稅收負擔分析

三、開發項目的納稅分析

第四節 財務報表涉稅分析技術及應用

一、涉稅分析概述

二、資產負債表分析技術及應用

三、利潤表分析技術及應用

四、現金流量表分析技術及應用

五、注意問題

第五節 財務報表綜合分析技巧示例

一、示例一：利用固定資產相關賬戶資料進行評估

二、示例二：利用存貨變動率和總資產周轉率進行評估

三、示例三：利用毛利率和銷售額變動率進行評估

第六節 房地產預售特別納稅調整分析示例

第七節 稅務檢查方法

一、全查法和抽查法

二、順查法和逆查法

三、聯系查法和側面查法

四、比較分析法和控制計算法

五、專項盤存檢查方法

六、調查方法

七、稅務稽查方法綜合應用經典案例分析

房地產企業所得稅專項檢查查前準備》同步練習

第二章 房地產企業所得稅收入的檢查

及時節 收入的構成及檢查內容

一、收入的構成

二、收入檢查的內容

第二節 未完工開發產品銷售收入的檢查

一、政策依據

二、關于預售收入確認的政策(變化)回顧

三、預售收入測算

四、預售收入方面存在的主要問題

五、檢查方法

第三節 完工標準的檢查

一、政策依據

二、存在的問題

三、檢查方法

第四節 實際銷售收入的檢查

一、政策依據

二、收入測算

三、檢查方法

第五節 視同銷售收入的檢查

一、政策依據

二、檢查方法

第六節 租金收入及預租收入的檢查

一、政策依據

二、檢查方法

第七節 特殊收入的檢查

一、以物抵債的檢查

二、合作建房的檢查

三、股權轉讓收入的檢查

四、違建設施的檢查

五、代建工程的檢查

六、假按揭的檢查

七、更名費、違約金等其他收入的檢查

第八節 綜合案例分析一——某房地產公司隱瞞銷售收入的稅務稽查案例

一、案件背景

二、檢查過程與檢查方法

三、案件分析

四、違法事實及定性處理

五、啟示與思考

六、幾點建議

第九節 綜合案例分析二——某房地產公司隱瞞多方收入的稅務稽查案例

一、案件背景

二、檢查過程及發現的問題

三、定性處理及結果

房地產企業所得稅收入的檢查》同步練習

第三章 房地產企業土地征用費的檢查

及時節 土地分類、土地成本及取得方式

一、土地分類

二、土地成本的內容

三、土地的取得方式

第二節 土地成本的政策依據與會計核算

一、政策依據

二、土地成本的會計核算

第三節 土地成本的確認與分析

一、無償劃撥土地成本的確認

二、以協議方式出讓土地成本的確定

三、土地投資入股成本的確認

四、參加拍賣土地成本的確認

五、股權收購方式取得土地成本的確認

六、以房換地土地成本的確認

第四節 土地成本的分攤方法

一、土地成本分攤方法分類

二、土地成本分攤舉例

第五節 土地成本的檢查內容與方法

一、土地成本的檢查內容

二、土地成本的檢查方法

房地產企業土地征用費的檢查》同步練習

第四章 房地產企業拆遷補償支出的檢查

及時節 拆遷補償概述與流程

一、拆遷補償方式

二、毛地與凈地及出讓步驟

三、拆遷補償流程

第二節 拆遷補償財稅政策

一、拆遷補償安置中涉及的主要稅種

二、政策性搬遷政策比較分析

三、其他相關稅收政策分析

第三節 拆遷補償的會計制度及會計處理

一、財務管理制度

二、拆遷還房的賬務處理

第四節 拆遷補償費稅務處理

一、城市房屋拆遷貨幣補償案例分析

二、城市房屋拆遷產權調換補償案例分析

第五節 回遷房項目的會計核算和稅務處理

第六節 拆遷補償稅務檢查

一、拆遷補償稅務檢查的重點內容

二、拆遷補償檢查的注意事項

房地產企業拆遷補償支出的檢查》同步練習

第五章 房地產企業前期工程費的檢查

及時節 前期工程費組成內容及收費標準

一、前期工程費組成內容

二、前期費用費率及流程

第二節 會計處理和檢查的政策依據

一、會計處理

二、政策依據

第三節 審核重點及檢查方法

一、審核重點內容

二、檢查方法

三、檢查案例

房地產企業前期工程費的檢查》同步練習

第六章 房地產企業基礎設施費的檢查

及時節 基礎設施費組成內容及收費標準

一、基礎設施費組成內容

二、 收費標準

第二節 會計處理及檢查的政策依據

一、賬務處理

二、檢查的政策依據

第三節 審核重點及檢查方法

一、審核內容

二、審核重點

三、檢查方法

四、檢查案例

房地產企業基礎設施費的檢查》同步練習

第七章 房地產企業建筑安裝費的檢查

及時節 建安工程費組成內容

一、建安工程費組成內容(細目)

二、工程造價

三、工程造價計價

第二節 政策依據與會計核算

一、政策依據

二、建筑安裝工程費的核算程序

三、會計核算舉例

第三節 檢查注意問題與涉稅審核分析

一、檢查注意問題

二、建安成本審核分析

第四節 建安成本的檢查方法及案例分析

一、檢查策略

二、企業所得稅的檢查方法

三、土地增值稅的審核方法

四、房地產公司建安成本的典型檢查案例分析

房地產企業建筑安裝費的檢查》同步練習

第八章 房地產企業公共配套設施費的檢查

及時節 房地產企業配套設施概述

一、房地產配套設施種類及其歸集

二、政策依據

三、房地產企業公共配套設施預提費用計算表設計

第二節 地下車庫成本費用處理

一、問題的提出

二、政策依據

三、地下車庫的性質和權屬

四、非人防地下車位的成本處理

五、人防工程涉稅處理

第三節 會所的涉稅處理

一、會所的權屬

二、會所的使用

三、會所開發成本的會計核算

四、會所自用的涉稅處理

五、會所的稅務檢查

第四節 幼兒園的涉稅處理

一、問題的提出

二、政策依據

三、問題分析

四、案例點評

第五節 檢查方法

房地產企業公共配套設施費的檢查》同步練習

第九章 房地產企業開發間接費的檢查

及時節 開發間接費組成內容及財稅政策

一、組成內容

二、政策依據

第二節 開發間接費列支范圍的界限及稅務處理

一、費用的劃分及分攤

二、稅會差異協調

三、具體項目涉稅處理

第三節 開發間接費的檢查方法

一、檢查內容

二、檢查方法

房地產企業開發間接費的檢查》同步練習

第十章 房地產企業稅金、資產損失稅前扣除及稅收優惠的檢查

及時節 稅金稅前扣除

一、政策依據

二、與轉讓房地產有關的稅金檢查

第二節 資產損失稅前扣除

一、政策依據

二、檢查方法

第三節 企業所得稅稅收優惠的檢查

一、政策依據

二、經濟適用房企業所得稅稅收優惠

三、售后回購的稅收優惠

四、融資性售后回租的稅收優惠

五、合作建房稅收優惠的檢查

第四節 核定征收的檢查

一、政策依據

二、房地產企業非正常原因情況下是否核定征收的問題

三、核定征收企業改為查賬征收的企業所得稅處理

第五節 關聯交易的涉稅檢查

一、避稅鏈關聯交易形式

二、關聯方交易行為的審核

第六節 預計毛利計入當期的應納稅所得額的檢查

一、政策依據

二、計稅毛利與實際毛利的納稅調整

三、房地產企業進行例行匯算清繳的稽查

房地產企業稅金、資產損失稅前扣除及稅收優惠的檢查》同步練習

第十一章 房地產企業期間費用的檢查

及時節 期間費用的范圍

一、銷售費用

二、管理費用

三、財務費用

第二節 期間費用的檢查

一、保障金的檢查

二、手續費或傭金的檢查

三、業務招待費的檢查

四、工資薪金的檢查

五、應付福利費的檢查

六、工會經費的檢查

七、職工教育經費的檢查

八、捐贈支出與贊助支出的檢查

九、企業借款費用的檢查

十、服務費、管理費的檢查

十一、廣告費、業務宣傳費的檢查

十二、固定資產租賃費的檢查

十三、差旅費、會議費、董事會費的檢查

十四、減值準備的檢查

房地產企業期間費用的檢查》同步練習

第十二章 房地產企業所得稅專項檢查方法綜述及案例分析

及時節 行業生產經營流程

一、注冊登記

二、取得土地

三、立項與規劃

四、建筑施工

五、銷售管理

六、產權辦理

第二節 下戶前準備工作

一、入戶檢查應掌握的基本情況

二、入戶檢查時應掌握有關資料

第三節 財務報表風險識別

一、流動資產類

二、長期投資類

三、固定資產類

四、流動負債類

五、所有者權益類

六、損益類

第四節 房地產開發成本項目

一、成本項目構成

二、計稅成本對象的確定原則

三、成本分配方法

第五節 通過風險預警和風險識別篩選稅務檢查對象

一、指標一：銷售收入差異率

二、指標二：建筑安裝工程費單位成本差異率

三、指標三：機會指標

四、25類容易出現的問題及注意事項

第六節 稅務檢查的主要內容

一、經營收入類檢查的主要內容

二、成本費用類檢查的主要內容

三、其他涉稅問題檢查的主要內容

第七節 賬內發現問題的途徑

一、預售收入發現問題的檢查途徑

二、視同買斷方式發現問題的檢查途徑

三、代收款項的檢查途徑

四、成本扣除項目發現問題的檢查途徑

五、開發費用的檢查途徑

第八節 賬外發現問題的途徑

一、厘清檢查思路

二、檢查方法與途徑

第九節 檢查之后的稅務處理

第十節 常見涉稅問題及核查方法

一、計稅收入類

二、成本費用類

房地產企業所得稅專項檢查方法綜述及案例分析》同步練習

附錄一 關于加強企業所得稅后續管理的指導意見

附錄二 對《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發(2009)31號)的解讀

附錄三 房地產企業所得稅匯算清繳查賬報告模板

附錄四 房地產行業自查提綱

附錄五 建筑安裝業自查提綱

附錄六 企業產品成本核算制度(試行)