日本免费精品视频,男人的天堂在线免费视频,成人久久久精品乱码一区二区三区,高清成人爽a毛片免费网站

專題二：低于按國家規定所確定的低價協議出讓

土地使用權合同效力的認定

核心提示]經市、縣人民政府批準同意以協議方式出讓的土地使用權，土地使用權出讓金低于訂立合同時當地政府按照國家規定確定的低價的，應當認定土地使用權出讓合同約定的價格條款無效。

實務爭點

國有土地使用權的出讓問題，從我國目前現行體制來看，主要采取的方式有招投標、掛牌、協議出讓等。對以協議方式出讓國有土地使用權時，出讓金低于當地政府按國家規定所確定的低價的，合同效力如何認定，此前一直沒有定論。爭議的焦點，主要在于是僅認定該合同中的出讓金數額條款無效，還是認定整個合同無效。其實，爭議的焦點是對合同效力認定的理解適用。對此，《國有土地使用權合同解釋》第三條及時款規定：經市、縣人民政府批準同意以協議方式出讓的土地使用權，土地使用權出讓金低于訂立合同時當地政府按照國家規定確定的低價的，應當認定土地使用權出讓合同約定的價格條款無效。

理解適用

對《國有土地使用權合同解釋》第三條及時款的理解與適用

國有土地使用權受讓方與出讓方對土地使用權的價款等問題的議定，是一種純粹的市場化行為的結果。采取協議轉讓方式所締結的合同，是受法律保護的，除非法律規定的特殊情形出現，無論最終的結果如何，任何一方均不得予以變更。結合具體情況，出讓金約定價格低于簽訂合同時當地低價的效力問題，可以認定為部分無效。也就是說，僅認定合同中的出讓金數額條款無效，而不是認定合同整個無效可以使合同仍然得以有效存在，當事人可以僅就出讓金數額條款進行修改從而使得合同得以順利履行下去，或者在認定合同整體有效的情形下處理后續事宜。

一)對合同效力的理解與適用

合同效力，指依法成立受法律保護的合同，對合同當事人產生的必須履行其合同的義務，不得擅自變更或解除合同的法律拘束力，即法律效力。這個“法律效力”不是說合同本身是法律，而是說由于合同當事人的意志符合國家意志和社會利益，國家賦予當事人的意志以拘束力，要求合同當事人嚴格履行合同，否則即依靠國家強制力，要當事人履行合同并承擔違約責任。依法成立的合同，自成立時生效。合同的效力體現為雙方當事人訂立合同的效果意思產生的法律效力，每一個合同的效力都是特定的，各個合同之間的效力都是不相同的。

所謂有效合同，是指依照法律的規定成立并在當事人之間產生法律約束力的合同。從目前現有的法律規定來看，都沒有對合同有效規定統一的條件。但是我們從現有法律的一些規定還是可以歸納出作為一個有效合同所應具有的共同特征。根據《民法通則》第五十五條對“民事法律行為”所規定的條件來看，主要應具有以下條件：1.行為人具有相應的民事行為能力;2.意思表示真實;3.不違反法律或者社會公共利益。因為上述三個條件是民事行為能夠合法的一般準則，當然也應適用于當事人簽訂合同這種民事行為。所以，合同有效的條件也應當具備上述三個條件，只不過是根據《合同法》第五十二條的規定，《民法通則》中的“不違反法律”具體表現為不得“違反法律、行政法規的強制性規定”。同時結合《合同法》第十條等規定來看，有些合同的生效或有效還要求合同必須具備某一特定的形式。因此，以上四個條件也就是合同有效的要件。從《合同法》第四十四條來看，就是要“合法”。當然以上四個條件也都是《民法通則》《合同法》的相關具體規定，只有符合這些條件，合同才能“合法”，也才會有“有效”的可能。合同如果成立后生效，則會在合同當事人之間產生法律約束力。我國《合同法》第八條規定，依法成立的合同對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。而且依法成立的合同，受法律保護。如果一方當事人不履行合同義務，另一方當事人可依照本條規定及合同的具體約定要求對方履行或承擔違約責任。由于目前我國還沒有建立起第三人侵害債權制度，所以如果第三人侵害合同債權時，另一方當事人只能依據《合同法》及時百二十一條的規定要求違約方承擔違約責任，當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決。也就是說，根據合同的相對性原則和現有的法律規定，有效合同的法律約束力僅限于合同當事人之間，對當事人之外的第三人并無法律約束力，沒有為守約方或受害方提供更加、有力的保護，有待合同法的進一步修改和完善。

所謂無效合同是相對于有效合同而言的，是指合同雖然成立，但因其違反法律、行政法規、社會公共利益，被確認為無效。可見，無效合同是已經成立的合同，是欠缺生效要件、不具有法律約束力的合同，不受法律保護。無效合同自始無效，合同一旦被確認無效，就產生溯及既往的效力，即自合同成立時起不具有法律的約束力，以后也不能轉化為有效合同。無效合同是當然無效，由于無效合同是違反國家法律、行政法強制性規定和社會公共利益的合同。

按照全部還是部分不具有法律效力分為全部無效合同和部分無效合同。

全部無效合同是指合同的全部內容自始不產生法律約束力。①訂立合同主體不合格，表現為：a.無民事行為能力人、限制民事行為能力人訂立合同且法定人不予追認的，該合同無效。但有例外：純獲利益的合同和與其年齡、智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同，不需追認，合同當然有效;b.人不合格且相對人有過失而成立的合同，該合同無效;c.法人和其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同，且相對人知道或應當知道其超越權限的，該合同無效。②訂立合同內容不合法，表現為：a.違反法律、行政法規的強制性規定的合同，無效;b.違反社會公共利益的合同，無效;c.惡意串通，損害國家、集體或第三人利益的合同，無效;d.以合法形掩蓋非法目的的合同，無效。③意思表示不真實的合同，即意思表示有瑕疵，如：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的，無效。

部分無效合同是指合同的部分內容不具有法律約束力，合同的其余部分內容仍然具有法律效力。

合同被確認無效后將導致合同自始無效，這也就是效力溯及既往的原則。我國《民法通則》第六十一條規定：“民事行為被確認為無效或者被撤銷后，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，對方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應當追繳雙方取得的財產，收歸國家、集體所有或者返還第三人。”《合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”第五十九條規定：“當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產收歸國家所有或者返還集體、第三人。”由此可見這兩部法律的規定是基本相同的。無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力，那么合同被確認無效或者被撤銷后怎么進行處理以及負有責任的當事人應承擔什么性質的法律責任呢?過錯方應當依法承擔締約過失責任。根據我國《民法通則》第六十一條及《合同法》第五十八條、第五十九條的規定，當事人應當承擔的責任類型主要有：(1)返還財產(包含不能返還或者沒有必要返還時的折價補償這一特殊方式);(2)賠償損失;(3)收歸國有或返還集體、第三人。特別是第三種責任有時會超出民事責任的范疇，有可能會讓行為人承擔行政甚至是刑事責任。因此，人民法院或者仲裁機構應當根據案件的實際情況來進行處理。

另外，根據《民法通則》第六十條、《合同法》第五十六條、第五十七條的規定，當合同部分無效而并不影響其他部分的效力的，其他部分仍然有效。而且當合同被確認無效、被撤銷或者終止后，不會影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法條款的效力。由于這是法律所作出的特別的、強制性的規定，應當足夠地注意。

從合同交易關系的穩定以及保護受讓方合法權益的角度來考慮，我國立法是本著鼓勵交易的原則，對于合同無效采取了比較嚴格的限制。同時，如果單純以出讓金低于按國家規定確定的低價為由認定出讓合同無效，將使得受讓方處于非常不利的地位。出讓方有可能利用甚至濫用確認合同無效的訴權，以達到其侵占受讓方權益的目的。《合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”可以看出，法律明確規定，無效合同不受法律保護，一旦判定合同無效，將產生返還財產、締約過失責任、行政處罰等法律后果。然而，僅僅因為出讓金低于按國家規定確定的低價使合同無效來確定締約過失責任是比較困難的，由此，最終只能是返還財產。而在房地產開發項目或其他一些與土地開發有關聯的項目中，往往時間周期長，投資巨大，受讓方已經承擔了巨大的風險，如果僅僅因為出讓金低于按國家規定確定的低價使合同無效，受讓方將承受額外的風險與損失，對于受讓方來說，顯然是不公平的。由此還有可能造成一些出讓方惡意利用此項規定，以達到牟取不法利益的目的，從而損害到國家、集體、社會公共利益和他人合法權益。

關于部分無效問題，早在羅馬法上有“有效之部分，不因無效之部分而受影響”的規定。我國《合同法》第五十六條中規定：“合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。”其目的在于維護私法自治，即不使當事人受欠缺無效部分之法律行為的拘束，此通常亦符合當事人之意思。可見，認定合同無效具有很大的弊端，并且容易形成更加尖銳的矛盾。如果僅認定合同的出讓金數額條款無效，即僅是合同部分無效，可以很好地解決上述矛盾。

涉案合同的效力是否可分，取決于無效部分是否影響其余部分的效力。根據合同法理論，部分合同無效分為量上的無效和質上的無效。所謂量上的無效，是指某一合同條款中載明的數量超出國家規定的限制，超出的部分無效，未超出規定的部分有效，在一個合同條款中既有有效部分，也有無效部分，劃分效力的標準是以量來確定的。所謂質上的無效，是指某一合同條款因違反法律規定導致該條款全部無效。無論是量上的無效還是質上的無效，均不當然構成整個合同的無效。因為《合同法》的立法意圖是盡量使合同有效，通常這種無效條款具有獨立性和可分性，亦即獨立于合同的其他有效部分并可與之分離。只有在合同的部分無效條款與其他條款具有不可分性或者合同目的違法或者其他條款的有效性對當事人沒有實際意義，無法實現合同目的等特殊情況下，才能確認合同全部無效。

確立合同的部分無效，應當符合如下幾個要件：一是必須限于一個單一的合同，而不是構成數個合同，否則就是一個分別無效的問題，而不是部分無效的問題;二是合同內容具有一定的可分性。所謂可分性，指將無效部分分離出來，還能夠可以將其行為想象為有效的行為繼續存在，而且這項行為并不與當事人的愿望相違背。例如，在合同中的格式條款因為剝奪了消費者的主要權利而無效的情形下，如果該格式條款可以與一般條款分開，就構成合同部分無效;三是合同部分無效，不影響其他部分效力的。如果合同表面上是一個行為，實質上由若干部分組成，或在內容上可以分為若干部分，即有效部分和無效部分可以獨立存在，一部分無效并不影響另一部分的效力，那么無效部分被確認無效后，有效部分繼續有效。但是，如果無效部分與有效部分有牽連關系，確認部分內容無效將影響有效部分的效力，或者從行為的目的、交易的習慣以及根據誠實信用和公平原則，決定剩余的有效部分對于當事人已無意義或已不公平合理，則合同應被全部確認為無效;四是合同部分無效須在除去無效的部分行為后，當事人也將從事剩余部分行為的情況下，才應發生部分無效。即部分無效不導致合同整體無效，如果部分無效將導致整個合同履行不公平，當事人也不愿意繼續履行的，這種情況下應當宣告合同全部無效。

所謂按照國家規定確定的低價，通常情況下是由新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和。某些地區規定有基準地價，協議出讓土地所有權低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。眾所周知，土地是生產要素市場中價值較高的資產。作為資產自然應該有它相應的價格，低于這個價格，國家將遭受損失，社會公共利益亦將受到損害。而以協議方式出讓國有土地使用權的過程中，極有可能出現出讓方和受讓方隨意甚至惡意串通，以極低的價格獲取土地使用權，導致“炒地”現象大量出現，嚴重損害國家和社會公共利益的行為。規定協議出讓土地使用權的出讓金的低價正是為了有效控制上述行為的出現，切實維護國家和社會公共利益。由于依據國家規定所確定的低價，需要在確定國家規定、土地資源稀缺程度、國家相關稅費收取標準等參數的基礎上加以確定，而這些標準都有可能發生變化或調整，所以依據這些可變性標定得出的低價，也存在變化的可能。低價并非一個一成不變的事物，因此，以不同階段的地價來判斷合同約定地價的高低，很有可能會得出不同的結論。那么，就有必要確定一個判斷的時點。是以簽訂合同時依據當時當地的規定確定得出的低價為判斷標準，還是以合同簽訂后依據起訴時規定的低價為判斷標準?對此，《國有土地使用權合同解釋》作出了明確規定，即以“低于訂立合同時當地政府按照國家規定確定的低價”為標準。也就是說，當事人的行為必須符合行為發生時的法律及其他規定的要求。反之，作為受讓方的合法權益亦應當受到保護。如果當地按照各項規定確定的低價發生上調，明顯高于原來簽訂合同時的低價的，作為代表國有土地所有權人的政府相關部門，也不得擅自利用此條規定，以國家利益受損為由主張按照后來的市場評估價格為準要求予以調整。

二)實務中應當注意的問題

關于低于按國家規定所確定的低價協議出讓土地使用權合同效力到底應當如何認定的問題，其實就是僅認定低于按國家規定所確定的低價的協議出讓土地所有權的合同的出讓金數額條款無效，還是認定整個土地出讓合同全部無效的問題。其可以抽象出的理論問題，就是合同部分無效與合同全部無效。《國有土地使用權合同解釋》實際上是采取了部分條款無效的處理原則，沒有因出讓金約定低于低價而使整個合同全部歸于無效。

無效合同在實踐中類型較多，情況比較復雜。一般說來，是否具有違法性是無效合同的主要判斷標準，根據《民法通則》第五十八條的規定：“違反法律或者社會公共利益的”合同無效，《合同法》第五十二條規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。”這為無效合同的確認確定了一項明確的標準，在具體適用中，應當注意如下幾點：

1.必須違反了全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規，才能直接導致合同無效。

2.必須是違反了法律和行政法規的強制性規定。按照一般的理解，合同法之所以要增加強制性規定這一限制，目的是要嚴格區分強行性規范和任意性規范。所謂任意性規范，是指當事人可以通過其約定排除其適用的規范。所謂禁止性規定，指命令當事人不得為一定行為的法律規定。前者是指法律、行政法規要求人們必須為某種行為，而后者是指法律、行政法規要求人們不得為某種行為。合同無效必須是違反了強制性規定。

3.必須是違反了強行性規定中的效力性規定。從實踐來看，我國法律法規確定了大量的強行性規范，在認定合同效力時，有必要在法律上區分何為取締性規范、何為效力性規范。具體來說可以采取以下標準：首先，法律法規明確規定違反禁止性規定將導致合同無效或不成立的，該規定屬于效力性規范。其次，法律法規雖沒有明確規定違反禁止性規定將導致合同無效或不成立的，但違反該規定以后若使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益，也應當認為該規范屬于效力性規范。如果法律法規雖沒有明確規定違反禁止性規定將導致合同無效或不成立的，違反該規定若使合同繼續有效并不損害國家利益和社會公共利益，而只是損害當事人的利益，在此情況下，該規范就不應屬于效力性規范，而應屬于取締性規范。例如，關于預售商品房的登記主要關系當事人的利益，法律設立該制度的目的是保護買受人的利益。所以要求辦理預售登記的規范，應屬于取締性規范，而非效力性規范。沒有辦理登記不應導致合同無效。一般來說，只有違反了效力性規定的合同才作為無效的合同，而違反了取締性的規定，可以由有關機關對當事人實施行政處罰，但不一定非要將合同認定為無效。

如果單純按照我國《合同法》第五十二條及《民法通則》第五十八條結合《城市房地產管理法》第十三條的有關規定，那么低于按國家規定所確定的低價的協議出讓土地所有權的合同無疑是損害了國家的利益，對于此類合同應當認定為無效合同。但是在實踐當中，由于我國各地區實際情況不同，無法確定明確統一的出讓金低價的數額限定，一般都是由各地自行確定。而在有些地方出于招商引資和其他一些利益的影響，往往會向投資方許諾許多優惠條件，其中最主要的優惠條件，就是在出讓土地使用權時在出讓金數額上作出優惠。因而出現有些地方政府對于協議出讓土地使用權的出讓金價格確定上的隨意性，應當承認，這種造成客觀上出現土地出讓金低于低價的結果，是當事人主觀因素起了決定性作用的。在這種情況下，認定出讓金低于低價進而主張合同無效，對受讓方來講是極不公平的。

根據《合同法》第五十二條第(五)項和《較高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》(簡稱《合同法解釋(一)》)第四條的規定，確認合同無效應當以法律和行政法規作為依據，不得以地方性法規和行政規章作為依據。雙方當事人簽訂的《國有土地使用權出讓合同》中約定的土地用途與規劃和評估報告中的土地用途不同，如果可能導致土地使用權出讓金低于訂立合同時當地政府按照國家規定確定的低價的，屬于影響國有土地使用權出讓合同價格條款效力的因素，但不導致國有土地使用權出讓合同無效。

與此同時，我們也應該注意對國家利益的保護，在實踐中應當注意領會司法解釋的含義。按照《國有土地使用權合同解釋》的規定，土地使用權出讓金低于訂立合同時當地政府按照國家規定確定的低價的，此種價款約定為無效。立法及實務中一直認為合同無效問題屬于違反國家強行性法律規定，侵害國家、社會和公民合法權益，可以由國家依職權從公權力入手進行干預和救濟的范疇。關于合同效力，人民法院也歷來持不論當事人是否有明確主張法院均可依職權進行主動審查的態度，其出發點也正是在于對國家和社會利益的保護。因此，就出讓金價款約定的效力問題，可以是當事人依據現行法律法規及司法解釋的規定向人民法院主動提出，也可以是當事人均未提出，人民法院在依法審理案件過程中主動依職權進行審查的內容。