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第三節(jié)存量市場的四大掘金機會

逐步崛起的百萬億級的存量市場給房地產(chǎn)市場的各路人馬帶來了廣闊的發(fā)展空間。對開發(fā)商而言，存量市場的掘金機會將主要圍繞在存量開發(fā)、存量運營、社區(qū)服務和存量資產(chǎn)證券化等各個環(huán)節(jié)。

一、掘金存量開發(fā)：“城市更新”與“樓宇經(jīng)濟”

在核心城市增量土地越來越稀缺的背景下，以“拆遷改造、存量提升”為核心的存量開發(fā)模式正成為房地產(chǎn)業(yè)的新戰(zhàn)場，受到開發(fā)商、私募基金和金融機構的重點關注，也涌現(xiàn)出各種或輕或重的創(chuàng)新模式。城市更新發(fā)展的大幕在各種因素的推動下徐徐拉開，承載著打造“新空間”和賦予存量物業(yè)全新價值的使命。

存量開發(fā)，其本質(zhì)在于城市土地單位價值的重新挖掘及需求的重新匹配。按照目標對象的不同，從微觀到宏觀的角度，主要可以分為兩類：

及時類是微觀層面的舊樓改造，以樓宇“美顏”增值為核心目標的模式，主要包括住宅的更新(企業(yè)購買整棟舊樓或分散的舊房，經(jīng)過重新改造裝修，再次出租出售)和商業(yè)地產(chǎn)的更新(收購經(jīng)營不善的商業(yè)物業(yè)或?qū)懽謽遣⑦M行重新定位、裝修，再分割產(chǎn)權出售或長期持有的商業(yè)物業(yè)更新)。

第二類是宏觀層面的舊城改造(或者說城市更新)，以獲取土地為核心目標的模式，一般是指從征地、拆遷和安置開始的住宅、商業(yè)地產(chǎn)或其他物業(yè)的開發(fā)。

1.微觀層面以物業(yè)增值為核心目標的舊樓改造

當前，許多開發(fā)商和房地產(chǎn)基金都已嗅到了存量房改造市場的商機。對開發(fā)商而言，要么對自持物業(yè)進行項目升級改造以實現(xiàn)其較大價值，要么收購老城區(qū)內(nèi)有潛力的老舊物業(yè)進行改造升級以獲取市場回報；對房地產(chǎn)基金而言，則通過低價整體收購估值較低的商業(yè)物業(yè)、酒店、寫字樓等，然后重新定位和改造升級，過程中再輔以精細化運營，從而提升租金和資產(chǎn)估值，通過轉(zhuǎn)售或資產(chǎn)證券化退出。 第三節(jié) 存量市場的四大掘金機會

逐步崛起的百萬億級的存量市場給房地產(chǎn)市場的各路人馬帶來了廣闊的發(fā)展空間。對開發(fā)商而言，存量市場的掘金機會將主要圍繞在存量開發(fā)、存量運營、社區(qū)服務和存量資產(chǎn)證券化等各個環(huán)節(jié)。

一、掘金存量開發(fā)：“城市更新”與“樓宇經(jīng)濟”

在核心城市增量土地越來越稀缺的背景下，以“拆遷改造、存量提升”為核心的存量開發(fā)模式正成為房地產(chǎn)業(yè)的新戰(zhàn)場，受到開發(fā)商、私募基金和金融機構的重點關注，也涌現(xiàn)出各種或輕或重的創(chuàng)新模式。城市更新發(fā)展的大幕在各種因素的推動下徐徐拉開，承載著打造“新空間”和賦予存量物業(yè)全新價值的使命。

存量開發(fā)，其本質(zhì)在于城市土地單位價值的重新挖掘及需求的重新匹配。按照目標對象的不同，從微觀到宏觀的角度，主要可以分為兩類：

及時類是微觀層面的舊樓改造，以樓宇“美顏”增值為核心目標的模式，主要包括住宅的更新(企業(yè)購買整棟舊樓或分散的舊房，經(jīng)過重新改造裝修，再次出租出售)和商業(yè)地產(chǎn)的更新(收購經(jīng)營不善的商業(yè)物業(yè)或?qū)懽謽遣⑦M行重新定位、裝修，再分割產(chǎn)權出售或長期持有的商業(yè)物業(yè)更新)。

第二類是宏觀層面的舊城改造(或者說城市更新)，以獲取土地為核心目標的模式，一般是指從征地、拆遷和安置開始的住宅、商業(yè)地產(chǎn)或其他物業(yè)的開發(fā)。

1.微觀層面以物業(yè)增值為核心目標的舊樓改造

當前，許多開發(fā)商和房地產(chǎn)基金都已嗅到了存量房改造市場的商機。對開發(fā)商而言，要么對自持物業(yè)進行項目升級改造以實現(xiàn)其較大價值，要么收購老城區(qū)內(nèi)有潛力的老舊物業(yè)進行改造升級以獲取市場回報；對房地產(chǎn)基金而言，則通過低價整體收購估值較低的商業(yè)物業(yè)、酒店、寫字樓等，然后重新定位和改造升級，過程中再輔以精細化運營，從而提升租金和資產(chǎn)估值，通過轉(zhuǎn)售或資產(chǎn)證券化退出。

目前越來越多的房地產(chǎn)商開始強強聯(lián)合，從舊樓改造切入城市更新領域，比如朗詩地產(chǎn)與中信資本設立的投資基金是以收購項目和運營資產(chǎn)為主，其投資的主要標的物為城市具有升值潛力的舊樓，對其進行改造升級，增加項目附加值之后，再推向市場。在城市的選擇上，朗詩地產(chǎn)與中信資本定位于上海、北京、深圳、香港這些一線城市，同時兼顧強二線城市。雙方合作按5∶5的比例共同對基金進行聯(lián)合管理，朗詩地產(chǎn)主攻房產(chǎn)專業(yè)運營和改造，中信資本更多側(cè)重資本層面的運作。

需要注意的是，開發(fā)商和房地產(chǎn)基金介入城市更新，各自的出發(fā)點和訴求是不同的。開發(fā)商介入城市更新，是從開發(fā)的角度參與，關注的是資金成本及對項目的控制力，希望獲得更多的收益；而房地產(chǎn)基金介入城市更新，則是從投資的角度參與，更多關注的是項目投資可行性分析、風險防控和提供開發(fā)資金，聚焦的是回報率、周轉(zhuǎn)期及承受的風險。所以，開發(fā)商與房地產(chǎn)基金的合作普遍帶有額外條款，例如約定股權贖回的時間、回購的金額等。

2.宏觀層面以土地獲取為核心目標的舊城改造

上海和深圳是兩個具代表性的城市。兩者都是中國經(jīng)濟增長具活力的地區(qū)，需求旺盛，但新增土地極少，因而供需失衡狀況嚴重，另外城鎮(zhèn)化較早，發(fā)展速度快，原有的土地規(guī)劃、基礎設施等相對落后，有自發(fā)的城市更新升級需求。但在舊城改造操作模式上，兩者差別較大：上海是政府主導模式，而深圳是市場化模式。深圳因其市場化特質(zhì)房企參與度高，市場運作相對成熟，在政策寬松度上有其他區(qū)域無法比擬的優(yōu)勢；而上海近兩年密集出臺針對舊城改造的有關政策，規(guī)劃先行、逐步放開的路徑也具有很強的借鑒意義。

(1) 政府主導型：上海

上海城市更新范圍主要是四個方面：工業(yè)用地、老舊住區(qū)、歷史文化風貌區(qū)、商業(yè)商務區(qū)。從可更新的規(guī)模來看，工業(yè)用地潛力較大；從房企傳統(tǒng)開發(fā)模式來看，老舊住區(qū)改造更受開發(fā)商關注。作為政府主導更新模式的代表，上海城市更新政策自上而下的管理導向非常明確，但對開發(fā)商的吸引力不足。主要體現(xiàn)在兩個方面：及時，要重新收儲，打擊了開發(fā)商做一級開發(fā)的積極性；第二，要求較高的自持比例，比如工業(yè)用地，原權利人除了重新收儲之外，直接參與開發(fā)還要求非常高的自持比例。盡管這些政策的目的是保障城市更新質(zhì)量，但是加大了開發(fā)商城市更新成本。因此，要提升更新效率，需政策層面有進一步的放松，例如針對舊住宅區(qū)的開發(fā)可嘗試加大一二級聯(lián)動比例，而對于工業(yè)用地轉(zhuǎn)型，在自持比例要求上可以適當降低，另外支持金融工具的介入，以此降低前期成本。

(2) 市場主導型：深圳

深圳的模式是市場主導型，整體特點可以用三個詞來概括，那就是整體規(guī)劃、市場主導和保障先行。首先，政府會在整體層面進行統(tǒng)籌規(guī)劃，主要負責政策的制定，計劃和規(guī)劃的審批；其次，在具體運作時則是政府通過各種優(yōu)惠政策吸引外部資金參與，是一種市場運作的模式；再次，從深圳舊改政策來看，非常重視和突出保障房配建這一塊，《深圳市城市更新項目保障性住房配建規(guī)定》明確提出，在拆除重建類城市更新項目中，應配建不低于8%的保障房，項目位于城市軌道交通近期建設規(guī)劃的線路站點500米范圍內(nèi)的，配建比例核增3%。

二、掘金存量運營：新生活、新辦公、新商業(yè)

存量運營的著眼點是從傳統(tǒng)對“空間”的管理，轉(zhuǎn)向基于“空間里的人”的服務和價值開發(fā)，為他們提供更多的增值服務，創(chuàng)造商業(yè)價值。因此，存量運營是一種基于客戶資源再挖掘而產(chǎn)生的商業(yè)模式。例如，為目標客群創(chuàng)造一些能夠顯示地位、質(zhì)量和品質(zhì)的環(huán)境，為普通社區(qū)民眾創(chuàng)造便利、安全、潔凈和物美價廉的商業(yè)環(huán)境，或者創(chuàng)造宜老、宜養(yǎng)等環(huán)境，都是運營商的差異化競爭手段。具體而言，主要分為公寓、聯(lián)合辦公和商業(yè)三大板塊。

1. 公寓：租賃風起，駛向萬億藍海

長租公寓是租賃市場中的一股新興力量，也是產(chǎn)業(yè)趨勢中正處于風口上的市場。粗略估計，中國的租賃市場規(guī)模超過萬億元，潛在空間巨大，這也是長租公寓受到廣泛關注的重要原因之一。

(1) 高房價及龐大的流動人口催生過萬億的租賃需求

中國目前流動人口超過2億，房屋租賃的交易額也已突破萬億元，而圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿及生活消費，更是一個超過萬億的市場。根據(jù)國家衛(wèi)計委的《中國流動人口發(fā)展報告(2016)》顯示，2015年我國流動人口規(guī)模達2.47億人，占總?cè)丝诘?8%，相當于每6個人中有1個人是流動人口。按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的實施進程，2020年我國仍有2億以上的流動人口，70%的流動人口通過租房居住，按目前人月均租金475元來測算，年租金規(guī)模已突破萬億元。

另外，從國際比較來看，我國租金GMV潛力十分巨大，像紐約、洛杉磯和東京這些大城市，居住人口少于我國上海、北京，但租金GMV卻是上海、北京的2~4倍，這意味著我國整體租賃市場有著廣闊的發(fā)展空間。

(2) 租房需求升級

目前租賃市場的租房者八成是85后，其中45%以上為90后。通常情況下他們剛步入社會大多在3年以內(nèi)，有穩(wěn)定的租房需求。而85后、90后的人群在優(yōu)越的物質(zhì)條件下長大，大多無法接受二房東所提供的較為差勁的居住條件。他們更加強調(diào)生活質(zhì)量，強調(diào)個性化和社交化，看重文化氛圍，因此，他們普遍會選擇更良好的環(huán)境居住，包括配套和服務。

在消費升級的大背景下，傳統(tǒng)的租賃市場難以滿足或難以理解這種需求，這為品牌公寓提供了重要的發(fā)展機會，需求的升級也將進一步推動租金上漲。

(3) 政策紅利降臨

為促進房屋租賃市場的健康發(fā)展和對房地產(chǎn)市場進行供給側(cè)改革，建立租售并舉的市場供給體系，2015年以來，國家制定了多項政策措施，在稅收、金融、土地等方面給予大力支持。

尤其2016年6月，國務院印發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。這是房屋租賃行業(yè)規(guī)格較高的政策之一，覆蓋行業(yè)面廣，優(yōu)惠力度大，將整個行業(yè)的戰(zhàn)略地位提升到了全新的高度。

縱觀目前出臺的培育和發(fā)展住房租賃市場的政策，其中心是“實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場”，且都是從以下4個方面切入：積極培育租賃市場供應主體，包括專業(yè)住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商、租賃中介、個人出租住房；允許改建商業(yè)用房用于租賃，并享受民水民電；給予住房租賃企業(yè)、機構或個人稅收、金融和土地優(yōu)惠政策；推進REITs試點。

這對于改善租賃住房供應結(jié)構，降低公寓運營企業(yè)成本，規(guī)范租賃行業(yè)秩序，提升租賃需求都有積極意義，必將極大地推動我國租賃市場的發(fā)展。

(4) 資本市場助推

自2014年YOU 獲得雷軍1億元投資之后，長租公寓便開始從幕后走到臺前，一時間聚焦了所有鎂光燈和眼光。2016年，盡管國內(nèi)GDP增速放緩，許多行業(yè)顯現(xiàn)寒冬，但公寓市場卻一直受到資本的追捧。

在資本的青睞與支持下，多數(shù)長租公寓企業(yè)尚處創(chuàng)業(yè)前期，少數(shù)企業(yè)初見規(guī)模，培育起了競爭力。雖然長租公寓現(xiàn)在整體尚未實現(xiàn)盈利，但是資本看好其未來發(fā)展，依然力挺。相信未來還會有更多資本進入該領域，在資本的催化下，行業(yè)的進化有望加快并迅速破解當前面臨的難點和痛點，開創(chuàng)出健康、可持續(xù)的發(fā)展之路。

2. 聯(lián)合辦公：站在萬眾創(chuàng)新風口，前景廣闊

科學管理學派的泰斗泰勒和馬克斯•韋伯倡導的科層制管理，曾被企業(yè)廣泛認同。這種管理模式下，每個員工都清楚角色分工和標準作業(yè)流程，并在主管的監(jiān)督之下完成分內(nèi)工作。在工業(yè)時代，科層制管理模式幫助企業(yè)實現(xiàn)了大規(guī)模高效生產(chǎn)和運作，典型的如通用汽車、富士康、麥當勞等。

但是，在移動互聯(lián)時代，企業(yè)需要適應高度不確定性和快速變化的競爭環(huán)境，工業(yè)經(jīng)濟時代曾被廣泛應用的科層制管理模式顯現(xiàn)出運作低效的特點，弊端叢生并日漸式微。杰克•韋爾奇入主美國通用電氣(GE)之后，突破傳統(tǒng)科層組織模式，通過扁平化管理將GE打造成“無邊界組織”，再造了GE。稻盛和夫的阿米巴經(jīng)營模式、海爾的人單合一模式及華為的項目型組織等均是為了順應時代變化而進行的變革。未來的新組織形態(tài)一定是用戶中心主義(生產(chǎn)需求由用戶發(fā)起)，企業(yè)“平臺化”(行政讓位于業(yè)務單元和個人的主觀能動性)，員工“創(chuàng)客化”(去行政服從，發(fā)揮個體的積極性)。

馬化騰倡導企業(yè)“構建生物型組織，讓企業(yè)組織自身在失控過程當中擁有自進化、自組織能力”，并提出了生物型組織的“灰度法則”，具體包括需求度、速度、靈活度、冗余度、開發(fā)協(xié)作度、創(chuàng)新度和進化度7個維度。

移動互聯(lián)網(wǎng)時代，一個人就能成為組織單元并開展商業(yè)活動，傳統(tǒng)辦公模式已不能滿足中小企業(yè)的辦公需求。因為自組織的彈性大，空間需求難以預測，又無法承擔過高的成本，“辦公難”成為中小企業(yè)的一大痛點，聯(lián)合辦公模式應運而生。

我國中小企業(yè)數(shù)量的爆發(fā)式增長及高新技術、文化娛樂等第三產(chǎn)業(yè)的占比逐漸攀升，有效地推動了聯(lián)合辦公潛在市場的發(fā)展。粗略估計，聯(lián)合辦公空間潛在市場規(guī)模超過千億元，潛在服務人群超過1500萬。除了企業(yè)需要外，很多房地產(chǎn)開發(fā)商、產(chǎn)權所有者也看到了這種新的辦公形態(tài)所帶來的增值效應，這種企業(yè)、房地產(chǎn)商共贏的方式讓需求端和供給端更快地開始接受聯(lián)合辦公空間。

(1) 空前的需求為聯(lián)合辦公空間的出現(xiàn)奠定了基