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第3章 商品房投資的技巧

很多人看到房價漲了，覺得自己上班辛辛苦苦好多年還不如炒一套房轉(zhuǎn)手一賣賺得多，于是也忍不住加入了炒房的隊伍。殊不知炒房是一個很專業(yè)的活，一不小心就被套。因為房子變現(xiàn)手續(xù)復(fù)雜、稅費繁多、周期很長，碰上調(diào)控，或者你的眼光不準(zhǔn)，就很難脫手，只能被動地“炒房炒成房東”。積壓了資金，耗費了時間，影響了工作，心力交瘁，得不償失。本章首先講解如何挑選商品房及商品房投資的五種方式，然后講解開發(fā)商的炒作四法和投資者的應(yīng)對四法，接著講解商品房投資成功的技巧，講解如何挑選二手房和二手房投資的陷阱、防范技巧。

3.1 如何挑選商品房

我國的商品房經(jīng)過20多年突飛猛進的發(fā)展，已經(jīng)比當(dāng)初有了質(zhì)的飛躍，從最初的僅能滿足吃喝拉撒最基本需求的“有其居”演變成今天集居住、工作、娛樂、社交于一體的“優(yōu)其居”。

隨著城市化進程的加快和人們工作生活的需要，人們對商品房的需求量逐漸增加。擁有一套自己的住房是很多人的夢想，然而購買房產(chǎn)是人們生活中很昂貴的一種消費行為，可能要花費一輩子的積蓄。因此購房選擇正確，能夠節(jié)省大量資金，甚至取得高額回報；選擇失誤，則會帶來無窮無盡的煩惱。到底該如何挑選商品房呢？下面來詳細講解。

3.1.1 挑選商品房的原則

挑選商品房的原則共有四項，如圖3.1所示。

圖3.1 挑選商品房的原則

1) 質(zhì)量是否合格

商品房作為一種特殊的商品，其好壞也應(yīng)符合一般商品的評判標(biāo)準(zhǔn)，即質(zhì)量是否合格。但是目前市場上出售的商品房大多是期房，所以投資者在挑選住房時還無法像挑選其他商品那樣非常直觀地查看、鑒別其物理特性，通常只能根據(jù)開發(fā)商提供的房屋平面圖和各種數(shù)據(jù)，從房屋的戶型設(shè)計、功能劃分等方面進行挑選。

適合的住宅戶型是以“室”來劃分的，“室”一般是指居住建筑中的居室和起居室。通常來說，住宅中不小于12平方米的房間稱為一個“一室”。目前各房地產(chǎn)公司推出的主打戶型多為兩室一廳、兩室兩廳、三室兩廳等幾種戶型，面積一般在80～150平方米之間。購房者在挑選房屋時切莫一味求大求全，如果是為自住而購房，應(yīng)著重考慮自家的人口數(shù)和經(jīng)濟實力。

合理的功能分區(qū)主要是指動靜分區(qū)。一般來說，起居室、餐廳和廚房是住宅中的動區(qū)，它應(yīng)靠近入門處設(shè)置；臥室是靜區(qū)，它的位置應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用；同時室內(nèi)交通線應(yīng)盡可能便捷。

舒適的空間尺度為了保障樓房尤其是住宅有充分的采光和日照，依照有關(guān)規(guī)定新建多層住宅平行布置的建筑間距，應(yīng)為其前部或南部建筑高度的1∶1到2∶3；并列建筑山墻之間應(yīng)不小于6米。對于房屋的層高，有關(guān)專家建議，2.8米的層高才適宜居住。

2) 交通是否便利

無論在何處購房，交通都是必須要考慮進去的重要因素，即便有私家車，道路條件好、進出方便、有停車位也才能物盡其用。不過對于大多數(shù)購房者來說，考慮的交通問題主要是這里的公共交通是否方便。位于主要交通干道附近的居住小區(qū)，交通相對比較方便，這樣購房后的交通成本也就不會太高。

3) 價格是否合適

投資者在購房時，要廣泛撒網(wǎng)，然后重點跟蹤幾個重要的樓盤。特別是當(dāng)開發(fā)商為了加速資金周轉(zhuǎn)，不惜以接近成本價甚至以成本價進行促銷時，投資者一定要敢于果斷出手，抓住機會，購買升值潛力大、質(zhì)量有保障、價格低廉的樓房。

4) 開發(fā)商是否有實力

投資者在購房時，更應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)商進行多方了解，比如開發(fā)商具備不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體資格、商品房建設(shè)項目是否合法、土地使用有無批件、開發(fā)商資金實力如何、是不是靠預(yù)付款來維持工程進度等。總之，一定要挑有信譽的開發(fā)商，以減少售后之憂。

3.1.2 認(rèn)真考察商品房的環(huán)境

居所內(nèi)外環(huán)境品質(zhì)的提高更是體現(xiàn)居住質(zhì)量的核心所在。只有在好的、高品位的小區(qū)之中，所謂的佳居才會物有所值。買房考察環(huán)境一般是指“近看小環(huán)境、遠看大環(huán)境”，如圖3.2所示。

1) 小環(huán)境

小環(huán)境是指樓群和小區(qū)環(huán)境，例如小區(qū)是否是封閉式小區(qū)、物業(yè)管理水平如何、綠化覆蓋率是多少、配套設(shè)施如何、居住者文化層次如何。

封閉式小區(qū)入住后，安全性和私密性更高，比不封閉小區(qū)要優(yōu)越。物業(yè)管理現(xiàn)在已經(jīng)較為普及，一般來說，專業(yè)的物業(yè)管理公司要比衍生出來的物業(yè)管理部門能力強。

圖3.2 考察商品房的環(huán)境

綠化覆蓋率是用綠化面積除以建筑面積。綠色令我們有回歸大自然的感覺，小區(qū)內(nèi)如果有較好的綠化，就會形成園林式小區(qū)，現(xiàn)在綠化面積的多少已成為衡量小區(qū)檔次的一個重要標(biāo)志。

配套設(shè)施包括商店、藥店、運動場、健身設(shè)施等，高級的有網(wǎng)球場、娛樂廳等，如果小區(qū)規(guī)模大，還應(yīng)該有幼兒園、小學(xué)、大型超市、公共汽車站等。

另外，小區(qū)內(nèi)的居民還要有相當(dāng)?shù)奈幕瘜哟巍Ｋ自捳f：“百萬買房，千萬買鄰。”鄰里關(guān)系、文化氛圍也是一種環(huán)境。

2) 大環(huán)境

大環(huán)境是指小區(qū)所處的周邊環(huán)境、地段、交通位置等。

大環(huán)境的考察主要包括：是否靠近宜人的風(fēng)景點，如公園、大山、大海等；是否靠近大學(xué)等文化氣氛濃厚的單位；附近是否有集貿(mào)市場或商業(yè)區(qū)；交通是否便利，是否靠近公交站、是否有主要干道通過等。

另外，還要考察該小區(qū)附近有沒有污染源，如不能靠近有煙囪的工廠、不能緊鄰噪音較大的交通主干道等。

3.1.3 挑選商品房的技巧

一般情況下，在確定購房前大都會實地考察一番，以免因為買下有缺陷的住房而帶來遺憾。挑選商品房的技巧，如圖3.3所示。

圖3.3 挑選商品房的技巧

1) 不看白天看晚上

入夜后看房，能考察小區(qū)物業(yè)管理是否安全、有無定時巡邏、安全防范措施是否周全、有無攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。這些情況在白天是無法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。

2) 不看晴天看雨天

下過雨后，無論房屋進行過怎樣的裝飾，都逃不過雨水的侵襲，這時房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水，就能一覽無余。尤其要格外留意陽臺、衛(wèi)生間附近的地板，看看是否有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。

3) 不看裝潢看做工

好的裝潢都會讓人眼前一亮，有時高明的裝潢可以把龜裂的墻角，發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必須要注意做工問題，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致，這些地方往往容易被忽視。如果發(fā)生問題，對這些細小處進行修繕是很麻煩的，挑出這些小毛病，可以增加討價還價的籌碼。

4) 不看墻面看墻角

查看墻面是否平坦，是否潮濕、龜裂，可以幫助購房者了解是否有滲水的情況。而墻角相對于墻面來說更重要，墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵，如墻角出現(xiàn)嚴(yán)重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現(xiàn)。

5) 不看窗簾看窗外

為了掩飾房屋的朝向、采光、遮擋等問題，故意用窗簾做道具，這時就要打開窗簾，注意房子的通風(fēng)狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好，前方是否有遮擋。檢查一下房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔。

6) 不看電梯看樓梯

許多二手次新房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，但樓梯也不容忽視。看一下是否有住家的堆積物、消防通路是否通暢，這對日常生活也很重要。

7) 不看冷水看熱水

如果想要知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒有水垢。檢驗浴缸時，要先打開水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水后再放水，看排水系統(tǒng)是否正常。如果房子沒有熱水供應(yīng)，一般有兩種情況，一是已經(jīng)很久沒人住了，二是可能賣了很久都沒賣出去。

8) 不看地上看天上

除了看客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房的墻壁外，還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬，或漆色是否均勻等現(xiàn)象。如果有，表示有可能漏水。可能的話，不妨帶上螺絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂四角是否有油漆脫落、漏水等現(xiàn)象。

9) 不看屋主看保安

可以和小區(qū)管理員或保安聊聊天，因為他們是最了解該小區(qū)基本狀況的人，有時甚至比業(yè)主更能客觀、地告知買家房屋的相關(guān)情況，從他們口中獲得所需要的信息，有時還能成為買房與否的決定性因素。

10) 不看建材看格