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1.4 小型物業(yè)管理企業(yè)的會計處理流程、

報稅須知和審計方法

一、會計處理簡易流程及需要注意的問題

小型物業(yè)管理企業(yè)如果規(guī)模小，業(yè)務(wù)量不多，可以不設(shè)置明細(xì)分類賬，直接將逐筆業(yè)務(wù)登記總賬。實際會計實務(wù)要求會計人員每發(fā)生一筆業(yè)務(wù)就要登記入明細(xì)分類賬中。而總賬中的數(shù)額是直接將科目匯總表的數(shù)額抄過去。企業(yè)可以根據(jù)業(yè)務(wù)量每隔5天、10天、15天，或是1個月編制一次科目匯總表。如果業(yè)務(wù)相當(dāng)大，也可以1天一編。

(1)每日由出納人員根據(jù)審核后的銀行存款和現(xiàn)金收、付款憑證，逐日逐筆順序登記銀行存款日記賬和現(xiàn)金日記賬。

(2)每個月根據(jù)發(fā)票登記記賬憑證，但是切記會計和出納不能由一個人兼任，然后在月末或定期編制科目匯總表登記總賬，每發(fā)生一筆業(yè)務(wù)就根據(jù)記賬憑證登記明細(xì)賬。

(3)月末注意提取折舊、待攤費用的攤銷等。若是新的企業(yè)，開辦費在及時個月全部轉(zhuǎn)入費用(根據(jù)新準(zhǔn)則要求)，計提折舊的分錄是借記"管理費用"，貸記"累計折舊"，這個折舊額是根據(jù)固定資產(chǎn)原值、凈值和使用年限計算出來的。月末還要提取稅金及附加。

(4)月末編制完科目匯總表之后，還要編制兩個分錄。

及時個分錄：將損益類科目的總發(fā)生額轉(zhuǎn)入本年利潤，借記"主營業(yè)務(wù)收入"(投資收益、其他業(yè)務(wù)收入等)，貸記"本年利潤"。

第二個分錄：借記"本年利潤"，貸記"主營業(yè)務(wù)成本"(主營業(yè)務(wù)稅金及附加，其他業(yè)務(wù)成本，管理、財務(wù)、營業(yè)等費用等，月末沒有余額)。轉(zhuǎn)入后如果差額在借方則為虧損，不需要繳所得稅；如果差額在貸方，則說明盈利，需繳所得稅。計算方法是：所得稅=貸方差額所得稅稅率，然后作記賬憑證，借記"所得稅"，貸記"應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅"和借記"本年利潤"，貸記"所得稅"(所得稅雖然和利潤有關(guān)，但并不是虧損一定不繳納所得稅，主要是看調(diào)整后的應(yīng)納稅所得額是否是正數(shù)，如果是正數(shù)就要計算所得稅)。

(5)根據(jù)總賬的資產(chǎn)("貨幣資金"、"固定資產(chǎn)"、"應(yīng)收賬款"、"應(yīng)收票據(jù)"、"短期投資"等)、負(fù)債("應(yīng)付票據(jù)"、"應(yīng)附賬款"、"應(yīng)交稅金"等)和所有者權(quán)益("實收資本"、"資本公積"、"未分配利潤"、"盈余公積")科目的余額(是指總賬科目上的24小時上面所登記的數(shù)額)編制資產(chǎn)負(fù)債表，根據(jù)總賬或科目匯總表的損益類科目(如"主營業(yè)務(wù)收入"、"管理費用"、"主營業(yè)務(wù)成本"、"投資收益"、"主營業(yè)務(wù)附加"等)的發(fā)生額(發(fā)生額是指本月的發(fā)生額)編制利潤表。

(6)以上除編制記賬憑證和登記明細(xì)賬之外，均在月末進(jìn)行。月末結(jié)現(xiàn)金、銀行賬，一定要賬證相符、賬實相符。每月月初根據(jù)銀行對賬單調(diào)整銀行賬余額調(diào)節(jié)表，注意分析未達(dá)款項。月初報稅時注意時間，不要逾期報稅。另外，當(dāng)月開出的發(fā)票當(dāng)月入賬。每月分析往來的賬齡和金額，包括："應(yīng)收賬款"、"應(yīng)付賬款"、"其他應(yīng)收款"、"其他應(yīng)付款"。

(7)企業(yè)財務(wù)報表包括四個報表，除了資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表之外，還有利潤分配表和現(xiàn)金流量表。而利潤分配表只需要在年末編制，因為只有在年末企業(yè)才會對所盈利的利潤進(jìn)行分配。小企業(yè)不需做現(xiàn)金流量表，在年檢時稅務(wù)部門會提出要求的。利潤表的本年利潤要和資產(chǎn)負(fù)債表(未分配利潤)相吻合。

(8)三險一金：指住房公積金、養(yǎng)老保險金、醫(yī)療保險金和失業(yè)保險金。

(9)物業(yè)管理企業(yè)運輸費、裝卸費、合理損耗、檢驗費均計入成本。

(10)現(xiàn)金一般從"基本存款戶"中提取，一般規(guī)定結(jié)算賬戶不能提取現(xiàn)拿。差旅費的開支范圍指：交通費、住宿費、伙食補(bǔ)助費、郵電費、運費、雜費等。

(11)單位無工會組織的，不能計提工會經(jīng)費，更不必計提后再調(diào)整。所得稅只需每季提一次就可，不需每月計提。

二、報稅須知

小型物業(yè)管理企業(yè)必須依照法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)規(guī)定的申報期限、申報內(nèi)容如實辦理納稅申報。在納稅期內(nèi)沒有應(yīng)納稅款的，也應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理納稅申報。因此，小型物業(yè)管理企業(yè)在沒有收入的情況下，也應(yīng)該進(jìn)行申報。是否零申報視納稅機(jī)關(guān)核定的稅(費)種的相關(guān)規(guī)定辦理，不一定與是否有收入存在必然的聯(lián)系。各稅種的申報流程與正常申報流程相同，社保費的零申報需要稅收專管員和所長的簽字同意才能辦理。

1.地稅申報的稅金

地稅申報的稅金有：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、個人所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船稅。

(1)每月7號前，申報個人所得稅。

(2)每月15號前，申報營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加。

(3)印花稅，年底時申報一次(全年的)。

(4)房產(chǎn)稅、土地使用稅，每年4月15號前、10月15號前申報。但是，各地稅務(wù)要求不一樣，按照單位主管稅務(wù)局要求的期限進(jìn)行申報。

(5)車船稅，每年4月份申報繳納。各地稅務(wù)要求也不一樣，按照單位主管稅務(wù)局要求的期限進(jìn)行申報。

(6)如果沒有發(fā)生稅金，也要按時進(jìn)行零申報。

(7)納稅申報方式：網(wǎng)上申報和上門申報。如果網(wǎng)上申報，直接登錄當(dāng)?shù)氐囟惥志W(wǎng)站，進(jìn)入納稅申報系統(tǒng)，輸入稅務(wù)代碼、密碼后進(jìn)行申報就行了。如果是上門申報，需要在稅務(wù)機(jī)關(guān)購買納稅申報表并填寫，報送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)即可。

2.國稅申報的稅金

國稅申報的稅金主要有：增值稅、所得稅。

(1)每月15號前申報增值稅；

(2)每月或每季度末下月的15號以及年度終了之日起5個月內(nèi)，申報企業(yè)所得稅；

(3)國稅納稅申報比較復(fù)雜，需要安裝網(wǎng)上納稅申報系統(tǒng)，一般國稅都要對申報單位進(jìn)行培訓(xùn)的。

三、審計方法

正確地選用審計方法則是保障有效發(fā)揮審計監(jiān)督的職能作用，實現(xiàn)審計目標(biāo)的重要條件。要做到選用正確，必須遵循和掌握一定的原則和方法。

(一)審計應(yīng)注意的問題。

1.必須依據(jù)審計對象、審計方式和審計目標(biāo)的實際情況選用適當(dāng)?shù)膶徲嫹椒?/p>

審計方法種類繁多，不同的方法適用于不同的審計對象、方式和目標(biāo)，但方法的運用并不是孤立的，而是相互結(jié)合綜合運用。如進(jìn)行審計時，則一般可以采用逆查法和抽查法；如進(jìn)行的是專項審計，則一般要用詳查法、順查法等。

2.必須。依據(jù)不同的審計類型合理運用審計方法

不同類型的審計或同一類型的不同審計項目，或是同一審計項目，可能都需要經(jīng)過不同途徑獲取多種證據(jù)。不同證據(jù)要用不同方法才能獲得。如實物證據(jù)的獲得必須運用盤點法、第三方的外來證據(jù)要運用函證法或詢問法等。

3.選擇合適的抽樣比例

審計結(jié)論的要求程度不同，審計選擇的抽樣比例也就不同。如果要求審計，保障檢查結(jié)果100％，則必須進(jìn)行詳查，如果只是要求一定的檢查比例，則可根據(jù)實際情況采取抽查審計。

4.根據(jù)業(yè)務(wù)能力合理分配審計人員工作

審計工作技術(shù)性強(qiáng)，對審計人員的要求也比較高，既要有會計、稅務(wù)和審計方面的專業(yè)知識，又要對其他學(xué)科的專門知識有所了解，同時還要具備豐富的實踐經(jīng)驗、敏銳的觀察力和職業(yè)判斷能力。但任何人都不是通才，因此，在選用審計方法時必須考慮審計人員的素質(zhì)，充分利用每個審計人員的業(yè)務(wù)能力，保障與運用該方法時所需具備的能力相適應(yīng)。

5.抓住問題本質(zhì)善于運用非技術(shù)方法

運用某些審計方法，可能看到的僅僅是事物的表面現(xiàn)象。因此，要注意不能孤立地看待問題，要注意事項之間的關(guān)聯(lián)，揭示其本質(zhì)。此外，由于廣大職工對被審單位的情況相當(dāng)熟悉，還可以適當(dāng)運用些舉報、約談等非技術(shù)方法，充分發(fā)揮群眾的智慧，有時可以達(dá)到事半功倍的效果。

此外，審計時還要注意審計成本的限度，綜合考慮審計成本對審計結(jié)論產(chǎn)生的影響。

(二)審計的具體方法。

審計的具體方法，主要是收集審計證據(jù)，大體可以分為審查書面資料的方法和證實客觀事物的方法，此外還包括審計調(diào)查方法。

1.審查書面資料的方法

按審查書面資料的技術(shù)，可分為核對法、審閱法、復(fù)算法、比較法、分析法；按審查資料的順序分為逆查法和順查法；按審查資料的范圍，分為詳查法和抽查法。

(1)核對法。

核對法是將會計記錄及其相關(guān)資料中兩處以上的同一數(shù)值或相關(guān)數(shù)據(jù)相互對照，用以驗明內(nèi)容是否一致、計算是否正確的審計方法，其目的是查明證、賬、表之問是否相符，證實被審單位財務(wù)狀況和財務(wù)成果的真實、正確、合法。

(2)審閱法。

審閱法是對憑證、賬簿和報表，以及經(jīng)營決策、計劃、預(yù)算、合同等文件和資料的內(nèi)容詳細(xì)閱讀和審查，以檢查經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是否符合法規(guī)、經(jīng)濟(jì)資料是否真實正確、是否符合會計準(zhǔn)則的要求。審閱法主要是查證、賬、表等會計資料。

(3)復(fù)算法。

復(fù)算法就是對憑證、賬簿和報表以及預(yù)算、計劃、分析等書面資料重新復(fù)核、驗算的一種方法。

(4)比較法。

比較法就是通過相同被審項目的實際與計劃、本期與前期、本企業(yè)與同類企業(yè)的數(shù)額進(jìn)行對比分析，檢查有無異常情況和可疑問題，以便跟蹤追查提供線索，取得審計證據(jù)。

(5)分析法。

分析法就是通過分解被審項目的內(nèi)容，以揭示其本質(zhì)和了解其構(gòu)成要素的相互關(guān)系。包括：比率分析法、賬戶分析法和趨勢分析法等。檢查有無異常情況，或判斷被審單位的經(jīng)濟(jì)活動是否經(jīng)濟(jì)、合理。

(6)逆查法。

按照經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行的相反順序，從終點查到起點的審計方法。具體做法是：按照會計核算程序的相反次序，先審查財務(wù)報表，從中發(fā)現(xiàn)錯弊和問題，然后有針對性地依次審查和分析報表、賬簿和憑證。

(7)順查法。

順查法就是按照經(jīng)濟(jì)活動發(fā)生的先后順序，依次從起點查到終點的審計方法。對會計資料的審查就按照會計核算程序的先后順序，依次審核和分析憑證、賬簿和報表。具體做法是：首先審查原始憑證及記賬憑證，然后進(jìn)一步結(jié)合憑證查賬簿，根據(jù)賬簿審閱財務(wù)報表。

(8)詳查法。

詳查法就是對被審單位被審期內(nèi)的全部證、賬、表或某一重要(或可疑)項目所包括的全部賬項進(jìn)行、詳細(xì)的審查。早期的財務(wù)審計通常采用這種方法。

(9)抽查法。

抽查法就是從被審單位被審計對象中抽取其中一部分進(jìn)行審查；根據(jù)審查結(jié)果，借以推斷審計對象總體有無錯誤和弊端。現(xiàn)代審計多用此法。抽查法可分為任意抽樣法、判斷抽樣法和統(tǒng)計抽樣法三種。

2.證實客觀事物的方法

除了收集書面資料方面的信息，審計工作還必須取得實物存在方面的資料，即證明落實客觀事物的形態(tài)、性質(zhì)、存在地點、數(shù)量、價值等，以審核是否賬目相符，有無錯誤和弊端。這類方法主要有盤點法、調(diào)節(jié)法和鑒定法。

(1)盤點法。

這是審計人員通過對各項財產(chǎn)物資的實地盤存，檢查實物的數(shù)量、品種、規(guī)格、金額等實際情況，借以驗證經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)濟(jì)活動的真實正確，經(jīng)濟(jì)資料與實物是否一致的審計方法。盤點法分為直接盤點法和監(jiān)督盤點法兩種。直接盤點法是由審計人員親自到場盤點，監(jiān)督盤點法是審計人員親臨現(xiàn)場觀察檢查。

(2)調(diào)節(jié)法。

如果現(xiàn)成的數(shù)據(jù)和需要證實的數(shù)據(jù)在表面不一致時，為了證實數(shù)據(jù)的真實性，就要運用調(diào)節(jié)法。調(diào)節(jié)法就是從一定出發(fā)點上的數(shù)據(jù)著手，對已發(fā)生的正常業(yè)務(wù)而出現(xiàn)的數(shù)據(jù)進(jìn)行必要的增減調(diào)查的一種方法。例如，通常運用調(diào)節(jié)法編制銀行存款調(diào)節(jié)表。

(3)鑒定法。

鑒定法是指需邀請有關(guān)專業(yè)人員運用專門技術(shù)對書面資料、實物和經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行確定和識別的方法。

3.審計調(diào)查方法

審計調(diào)查是審計方法中不可缺少的一個重要組成部分，主要目的是對經(jīng)濟(jì)活動及其活動資料以內(nèi)或以外的某些客觀事實進(jìn)行內(nèi)查外調(diào)，以判斷真相，或查找新的線索，或取得審計證據(jù)。審計調(diào)查方法包括觀察法、查詢法、函證法。

(1)觀察法。

這是審計人員親臨觀場進(jìn)行實地觀察檢查，借以查明事實真相，取得審計證據(jù)的一種調(diào)查方法。

(2)查詢法。

這是對審計過程中發(fā)現(xiàn)的疑點和問題，通過口頭詢問或質(zhì)疑的方式弄清事實真相并取得口頭或書面證據(jù)的一種調(diào)查方法。

(3)函證法。

函證法實際上也是一種查詢法，它是指審計人員通過給有關(guān)單位和個人發(fā)函，以了解情況取得證據(jù)的一種調(diào)查方法。這種方法以多用于往來款項的查證。

需要明確的是，實際工作中各種方法的使用不是單一的，要注意各種方法的綜合利用。

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