1.4 小型物業(yè)管理企業(yè)的會(huì)計(jì)處理流程、
報(bào)稅須知和審計(jì)方法
一、會(huì)計(jì)處理簡易流程及需要注意的問題
小型物業(yè)管理企業(yè)如果規(guī)模小，業(yè)務(wù)量不多，可以不設(shè)置明細(xì)分類賬，直接將逐筆業(yè)務(wù)登記總賬。實(shí)際會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)要求會(huì)計(jì)人員每發(fā)生一筆業(yè)務(wù)就要登記入明細(xì)分類賬中。而總賬中的數(shù)額是直接將科目匯總表的數(shù)額抄過去。企業(yè)可以根據(jù)業(yè)務(wù)量每隔5天、10天、15天，或是1個(gè)月編制一次科目匯總表。如果業(yè)務(wù)相當(dāng)大，也可以1天一編。
(1)每日由出納人員根據(jù)審核后的銀行存款和現(xiàn)金收、付款憑證，逐日逐筆順序登記銀行存款日記賬和現(xiàn)金日記賬。
(2)每個(gè)月根據(jù)發(fā)票登記記賬憑證，但是切記會(huì)計(jì)和出納不能由一個(gè)人兼任，然后在月末或定期編制科目匯總表登記總賬，每發(fā)生一筆業(yè)務(wù)就根據(jù)記賬憑證登記明細(xì)賬。
(3)月末注意提取折舊、待攤費(fèi)用的攤銷等。若是新的企業(yè)，開辦費(fèi)在及時(shí)個(gè)月全部轉(zhuǎn)入費(fèi)用(根據(jù)新準(zhǔn)則要求)，計(jì)提折舊的分錄是借記"管理費(fèi)用"，貸記"累計(jì)折舊"，這個(gè)折舊額是根據(jù)固定資產(chǎn)原值、凈值和使用年限計(jì)算出來的。月末還要提取稅金及附加。
(4)月末編制完科目匯總表之后，還要編制兩個(gè)分錄。
及時(shí)個(gè)分錄：將損益類科目的總發(fā)生額轉(zhuǎn)入本年利潤，借記"主營業(yè)務(wù)收入"(投資收益、其他業(yè)務(wù)收入等)，貸記"本年利潤"。
第二個(gè)分錄：借記"本年利潤"，貸記"主營業(yè)務(wù)成本"(主營業(yè)務(wù)稅金及附加，其他業(yè)務(wù)成本，管理、財(cái)務(wù)、營業(yè)等費(fèi)用等，月末沒有余額)。轉(zhuǎn)入后如果差額在借方則為虧損，不需要繳所得稅；如果差額在貸方，則說明盈利，需繳所得稅。計(jì)算方法是：所得稅=貸方差額所得稅稅率，然后作記賬憑證，借記"所得稅"，貸記"應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅"和借記"本年利潤"，貸記"所得稅"(所得稅雖然和利潤有關(guān)，但并不是虧損一定不繳納所得稅，主要是看調(diào)整后的應(yīng)納稅所得額是否是正數(shù)，如果是正數(shù)就要計(jì)算所得稅)。
(5)根據(jù)總賬的資產(chǎn)("貨幣資金"、"固定資產(chǎn)"、"應(yīng)收賬款"、"應(yīng)收票據(jù)"、"短期投資"等)、負(fù)債("應(yīng)付票據(jù)"、"應(yīng)附賬款"、"應(yīng)交稅金"等)和所有者權(quán)益("實(shí)收資本"、"資本公積"、"未分配利潤"、"盈余公積")科目的余額(是指總賬科目上的24小時(shí)上面所登記的數(shù)額)編制資產(chǎn)負(fù)債表，根據(jù)總賬或科目匯總表的損益類科目(如"主營業(yè)務(wù)收入"、"管理費(fèi)用"、"主營業(yè)務(wù)成本"、"投資收益"、"主營業(yè)務(wù)附加"等)的發(fā)生額(發(fā)生額是指本月的發(fā)生額)編制利潤表。
(6)以上除編制記賬憑證和登記明細(xì)賬之外，均在月末進(jìn)行。月末結(jié)現(xiàn)金、銀行賬，一定要賬證相符、賬實(shí)相符。每月月初根據(jù)銀行對(duì)賬單調(diào)整銀行賬余額調(diào)節(jié)表，注意分析未達(dá)款項(xiàng)。月初報(bào)稅時(shí)注意時(shí)間，不要逾期報(bào)稅。另外，當(dāng)月開出的發(fā)票當(dāng)月入賬。每月分析往來的賬齡和金額，包括："應(yīng)收賬款"、"應(yīng)付賬款"、"其他應(yīng)收款"、"其他應(yīng)付款"。
(7)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表包括四個(gè)報(bào)表，除了資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表之外，還有利潤分配表和現(xiàn)金流量表。而利潤分配表只需要在年末編制，因?yàn)橹挥性谀昴┢髽I(yè)才會(huì)對(duì)所盈利的利潤進(jìn)行分配。小企業(yè)不需做現(xiàn)金流量表，在年檢時(shí)稅務(wù)部門會(huì)提出要求的。利潤表的本年利潤要和資產(chǎn)負(fù)債表(未分配利潤)相吻合。
(8)三險(xiǎn)一金：指住房公積金、養(yǎng)老保險(xiǎn)金、醫(yī)療保險(xiǎn)金和失業(yè)保險(xiǎn)金。
(9)物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、合理損耗、檢驗(yàn)費(fèi)均計(jì)入成本。
(10)現(xiàn)金一般從"基本存款戶"中提取，一般規(guī)定結(jié)算賬戶不能提取現(xiàn)拿。差旅費(fèi)的開支范圍指：交通費(fèi)、住宿費(fèi)、伙食補(bǔ)助費(fèi)、郵電費(fèi)、運(yùn)費(fèi)、雜費(fèi)等。
(11)單位無工會(huì)組織的，不能計(jì)提工會(huì)經(jīng)費(fèi)，更不必計(jì)提后再調(diào)整。所得稅只需每季提一次就可，不需每月計(jì)提。
二、報(bào)稅須知
小型物業(yè)管理企業(yè)必須依照法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)規(guī)定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)辦理納稅申報(bào)。在納稅期內(nèi)沒有應(yīng)納稅款的，也應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理納稅申報(bào)。因此，小型物業(yè)管理企業(yè)在沒有收入的情況下，也應(yīng)該進(jìn)行申報(bào)。是否零申報(bào)視納稅機(jī)關(guān)核定的稅(費(fèi))種的相關(guān)規(guī)定辦理，不一定與是否有收入存在必然的聯(lián)系。各稅種的申報(bào)流程與正常申報(bào)流程相同，社保費(fèi)的零申報(bào)需要稅收專管員和所長的簽字同意才能辦理。
1.地稅申報(bào)的稅金
地稅申報(bào)的稅金有：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船稅。
(1)每月7號(hào)前，申報(bào)個(gè)人所得稅。
(2)每月15號(hào)前，申報(bào)營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加。
(3)印花稅，年底時(shí)申報(bào)一次(全年的)。
(4)房產(chǎn)稅、土地使用稅，每年4月15號(hào)前、10月15號(hào)前申報(bào)。但是，各地稅務(wù)要求不一樣，按照單位主管稅務(wù)局要求的期限進(jìn)行申報(bào)。
(5)車船稅，每年4月份申報(bào)繳納。各地稅務(wù)要求也不一樣，按照單位主管稅務(wù)局要求的期限進(jìn)行申報(bào)。
(6)如果沒有發(fā)生稅金，也要按時(shí)進(jìn)行零申報(bào)。
(7)納稅申報(bào)方式：網(wǎng)上申報(bào)和上門申報(bào)。如果網(wǎng)上申報(bào)，直接登錄當(dāng)?shù)氐囟惥志W(wǎng)站，進(jìn)入納稅申報(bào)系統(tǒng)，輸入稅務(wù)代碼、密碼后進(jìn)行申報(bào)就行了。如果是上門申報(bào)，需要在稅務(wù)機(jī)關(guān)購買納稅申報(bào)表并填寫，報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)即可。
2.國稅申報(bào)的稅金
國稅申報(bào)的稅金主要有：增值稅、所得稅。
(1)每月15號(hào)前申報(bào)增值稅；
(2)每月或每季度末下月的15號(hào)以及年度終了之日起5個(gè)月內(nèi)，申報(bào)企業(yè)所得稅；
(3)國稅納稅申報(bào)比較復(fù)雜，需要安裝網(wǎng)上納稅申報(bào)系統(tǒng)，一般國稅都要對(duì)申報(bào)單位進(jìn)行培訓(xùn)的。
三、審計(jì)方法
正確地選用審計(jì)方法則是保障有效發(fā)揮審計(jì)監(jiān)督的職能作用，實(shí)現(xiàn)審計(jì)目標(biāo)的重要條件。要做到選用正確，必須遵循和掌握一定的原則和方法。
(一)審計(jì)應(yīng)注意的問題。
1.必須依據(jù)審計(jì)對(duì)象、審計(jì)方式和審計(jì)目標(biāo)的實(shí)際情況選用適當(dāng)?shù)膶徲?jì)方法
審計(jì)方法種類繁多，不同的方法適用于不同的審計(jì)對(duì)象、方式和目標(biāo)，但方法的運(yùn)用并不是孤立的，而是相互結(jié)合綜合運(yùn)用。如進(jìn)行審計(jì)時(shí)，則一般可以采用逆查法和抽查法；如進(jìn)行的是專項(xiàng)審計(jì)，則一般要用詳查法、順查法等。
2.必須。依據(jù)不同的審計(jì)類型合理運(yùn)用審計(jì)方法
不同類型的審計(jì)或同一類型的不同審計(jì)項(xiàng)目，或是同一審計(jì)項(xiàng)目，可能都需要經(jīng)過不同途徑獲取多種證據(jù)。不同證據(jù)要用不同方法才能獲得。如實(shí)物證據(jù)的獲得必須運(yùn)用盤點(diǎn)法、第三方的外來證據(jù)要運(yùn)用函證法或詢問法等。
3.選擇合適的抽樣比例
審計(jì)結(jié)論的要求程度不同，審計(jì)選擇的抽樣比例也就不同。如果要求審計(jì)，保障檢查結(jié)果100％，則必須進(jìn)行詳查，如果只是要求一定的檢查比例，則可根據(jù)實(shí)際情況采取抽查審計(jì)。
4.根據(jù)業(yè)務(wù)能力合理分配審計(jì)人員工作
審計(jì)工作技術(shù)性強(qiáng)，對(duì)審計(jì)人員的要求也比較高，既要有會(huì)計(jì)、稅務(wù)和審計(jì)方面的專業(yè)知識(shí)，又要對(duì)其他學(xué)科的專門知識(shí)有所了解，同時(shí)還要具備豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、敏銳的觀察力和職業(yè)判斷能力。但任何人都不是通才，因此，在選用審計(jì)方法時(shí)必須考慮審計(jì)人員的素質(zhì)，充分利用每個(gè)審計(jì)人員的業(yè)務(wù)能力，保障與運(yùn)用該方法時(shí)所需具備的能力相適應(yīng)。
5.抓住問題本質(zhì)善于運(yùn)用非技術(shù)方法
運(yùn)用某些審計(jì)方法，可能看到的僅僅是事物的表面現(xiàn)象。因此，要注意不能孤立地看待問題，要注意事項(xiàng)之間的關(guān)聯(lián)，揭示其本質(zhì)。此外，由于廣大職工對(duì)被審單位的情況相當(dāng)熟悉，還可以適當(dāng)運(yùn)用些舉報(bào)、約談等非技術(shù)方法，充分發(fā)揮群眾的智慧，有時(shí)可以達(dá)到事半功倍的效果。
此外，審計(jì)時(shí)還要注意審計(jì)成本的限度，綜合考慮審計(jì)成本對(duì)審計(jì)結(jié)論產(chǎn)生的影響。
(二)審計(jì)的具體方法。
審計(jì)的具體方法，主要是收集審計(jì)證據(jù)，大體可以分為審查書面資料的方法和證實(shí)客觀事物的方法，此外還包括審計(jì)調(diào)查方法。
1.審查書面資料的方法
按審查書面資料的技術(shù)，可分為核對(duì)法、審閱法、復(fù)算法、比較法、分析法；按審查資料的順序分為逆查法和順查法；按審查資料的范圍，分為詳查法和抽查法。
(1)核對(duì)法。
核對(duì)法是將會(huì)計(jì)記錄及其相關(guān)資料中兩處以上的同一數(shù)值或相關(guān)數(shù)據(jù)相互對(duì)照，用以驗(yàn)明內(nèi)容是否一致、計(jì)算是否正確的審計(jì)方法，其目的是查明證、賬、表之問是否相符，證實(shí)被審單位財(cái)務(wù)狀況和財(cái)務(wù)成果的真實(shí)、正確、合法。
(2)審閱法。
審閱法是對(duì)憑證、賬簿和報(bào)表，以及經(jīng)營決策、計(jì)劃、預(yù)算、合同等文件和資料的內(nèi)容詳細(xì)閱讀和審查，以檢查經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是否符合法規(guī)、經(jīng)濟(jì)資料是否真實(shí)正確、是否符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求。審閱法主要是查證、賬、表等會(huì)計(jì)資料。
(3)復(fù)算法。
復(fù)算法就是對(duì)憑證、賬簿和報(bào)表以及預(yù)算、計(jì)劃、分析等書面資料重新復(fù)核、驗(yàn)算的一種方法。
(4)比較法。
比較法就是通過相同被審項(xiàng)目的實(shí)際與計(jì)劃、本期與前期、本企業(yè)與同類企業(yè)的數(shù)額進(jìn)行對(duì)比分析，檢查有無異常情況和可疑問題，以便跟蹤追查提供線索，取得審計(jì)證據(jù)。
(5)分析法。
分析法就是通過分解被審項(xiàng)目的內(nèi)容，以揭示其本質(zhì)和了解其構(gòu)成要素的相互關(guān)系。包括：比率分析法、賬戶分析法和趨勢(shì)分析法等。檢查有無異常情況，或判斷被審單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是否經(jīng)濟(jì)、合理。
(6)逆查法。
按照經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行的相反順序，從終點(diǎn)查到起點(diǎn)的審計(jì)方法。具體做法是：按照會(huì)計(jì)核算程序的相反次序，先審查財(cái)務(wù)報(bào)表，從中發(fā)現(xiàn)錯(cuò)弊和問題，然后有針對(duì)性地依次審查和分析報(bào)表、賬簿和憑證。
(7)順查法。
順查法就是按照經(jīng)濟(jì)活動(dòng)發(fā)生的先后順序，依次從起點(diǎn)查到終點(diǎn)的審計(jì)方法。對(duì)會(huì)計(jì)資料的審查就按照會(huì)計(jì)核算程序的先后順序，依次審核和分析憑證、賬簿和報(bào)表。具體做法是：首先審查原始憑證及記賬憑證，然后進(jìn)一步結(jié)合憑證查賬簿，根據(jù)賬簿審閱財(cái)務(wù)報(bào)表。
(8)詳查法。
詳查法就是對(duì)被審單位被審期內(nèi)的全部證、賬、表或某一重要(或可疑)項(xiàng)目所包括的全部賬項(xiàng)進(jìn)行、詳細(xì)的審查。早期的財(cái)務(wù)審計(jì)通常采用這種方法。
(9)抽查法。
抽查法就是從被審單位被審計(jì)對(duì)象中抽取其中一部分進(jìn)行審查；根據(jù)審查結(jié)果，借以推斷審計(jì)對(duì)象總體有無錯(cuò)誤和弊端。現(xiàn)代審計(jì)多用此法。抽查法可分為任意抽樣法、判斷抽樣法和統(tǒng)計(jì)抽樣法三種。
2.證實(shí)客觀事物的方法
除了收集書面資料方面的信息，審計(jì)工作還必須取得實(shí)物存在方面的資料，即證明落實(shí)客觀事物的形態(tài)、性質(zhì)、存在地點(diǎn)、數(shù)量、價(jià)值等，以審核是否賬目相符，有無錯(cuò)誤和弊端。這類方法主要有盤點(diǎn)法、調(diào)節(jié)法和鑒定法。
(1)盤點(diǎn)法。
這是審計(jì)人員通過對(duì)各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資的實(shí)地盤存，檢查實(shí)物的數(shù)量、品種、規(guī)格、金額等實(shí)際情況，借以驗(yàn)證經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的真實(shí)正確，經(jīng)濟(jì)資料與實(shí)物是否一致的審計(jì)方法。盤點(diǎn)法分為直接盤點(diǎn)法和監(jiān)督盤點(diǎn)法兩種。直接盤點(diǎn)法是由審計(jì)人員親自到場(chǎng)盤點(diǎn)，監(jiān)督盤點(diǎn)法是審計(jì)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)觀察檢查。
(2)調(diào)節(jié)法。
如果現(xiàn)成的數(shù)據(jù)和需要證實(shí)的數(shù)據(jù)在表面不一致時(shí)，為了證實(shí)數(shù)據(jù)的真實(shí)性，就要運(yùn)用調(diào)節(jié)法。調(diào)節(jié)法就是從一定出發(fā)點(diǎn)上的數(shù)據(jù)著手，對(duì)已發(fā)生的正常業(yè)務(wù)而出現(xiàn)的數(shù)據(jù)進(jìn)行必要的增減調(diào)查的一種方法。例如，通常運(yùn)用調(diào)節(jié)法編制銀行存款調(diào)節(jié)表。
(3)鑒定法。
鑒定法是指需邀請(qǐng)有關(guān)專業(yè)人員運(yùn)用專門技術(shù)對(duì)書面資料、實(shí)物和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行確定和識(shí)別的方法。
3.審計(jì)調(diào)查方法
審計(jì)調(diào)查是審計(jì)方法中不可缺少的一個(gè)重要組成部分，主要目的是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及其活動(dòng)資料以內(nèi)或以外的某些客觀事實(shí)進(jìn)行內(nèi)查外調(diào)，以判斷真相，或查找新的線索，或取得審計(jì)證據(jù)。審計(jì)調(diào)查方法包括觀察法、查詢法、函證法。
(1)觀察法。
這是審計(jì)人員親臨觀場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地觀察檢查，借以查明事實(shí)真相，取得審計(jì)證據(jù)的一種調(diào)查方法。
(2)查詢法。
這是對(duì)審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)和問題，通過口頭詢問或質(zhì)疑的方式弄清事實(shí)真相并取得口頭或書面證據(jù)的一種調(diào)查方法。
(3)函證法。
函證法實(shí)際上也是一種查詢法，它是指審計(jì)人員通過給有關(guān)單位和個(gè)人發(fā)函，以了解情況取得證據(jù)的一種調(diào)查方法。這種方法以多用于往來款項(xiàng)的查證。
需要明確的是，實(shí)際工作中各種方法的使用不是單一的，要注意各種方法的綜合利用。
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