富爸爸房地產(chǎn)投資指南
"我之所以選擇在此時(shí)寫(xiě)一本關(guān)于房地產(chǎn)投資的書(shū)，主要出于以下四個(gè)方面的考慮： 首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)存在。在一個(gè)文明社會(huì)中，能?風(fēng)避雨的房子對(duì)人們來(lái)說(shuō)是一樣必需品，它跟食物、衣服、能源和水一樣與我們的生活...
很多人以為房地產(chǎn)投資只是有錢人的“游戲”！這是一個(gè)巨大的錯(cuò)誤。即使只有一套房子，你也應(yīng)該學(xué)會(huì)利用它來(lái)理財(cái)！因?yàn)槟悴荒芾速M(fèi)你的一筆資產(chǎn)，如果你不能善加利用，它很可能會(huì)變成你的一筆負(fù)債。但是理財(cái)需要真正的專家來(lái)指導(dǎo)。這就是羅伯特 清崎創(chuàng)作本書(shū)的目的。 富爸爸迷們都知道清崎是靠聰明的房地產(chǎn)投資賺到人生桶金的，直到現(xiàn)在，他的房地產(chǎn)王國(guó)還在24小時(shí)不停地為他工作。但是他是如何做到這一點(diǎn)的呢？進(jìn)行房地產(chǎn)投資需要什么條件？又應(yīng)該注意什么問(wèn)題呢？答案就在本書(shū)里。本書(shū)是清崎為讀者獻(xiàn)上的一份厚禮，是他及其團(tuán)隊(duì)多年房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的總結(jié)，是真正的專家講述的真實(shí)的案例，一定會(huì)讓您受益匪淺！
富爸爸房地產(chǎn)投資秘訣首次大公開(kāi)， 房地產(chǎn)投資寶典！ 由真正的房地產(chǎn)投資專家——羅伯特 清崎，攜20位房地產(chǎn)合伙人，根據(jù)真實(shí)的投資案例撰寫(xiě)！。
羅伯特 清崎是世界及時(shí)暢銷理財(cái)書(shū)《富爸爸窮爸爸》的作者，被譽(yù)為“百萬(wàn)富翁的教父”、“金錢教練”。
羅伯特 清崎出生在夏威夷一個(gè)教師家庭，大學(xué)畢業(yè)后加入美國(guó)海軍陸戰(zhàn)隊(duì)，作為軍官和艦載武裝直升機(jī)飛行員，被派往越南戰(zhàn)場(chǎng)。
1977年，羅伯特 清崎創(chuàng)建了一家生產(chǎn)尼龍錢包的公司，開(kāi)始自己的商業(yè)生涯，并大獲成功。后來(lái)，他經(jīng)歷了三次商海沉浮。1985年，第三次成為百萬(wàn)富翁后，他離開(kāi)商界，與人共同創(chuàng)建了一家商業(yè)教育公司，向全球?qū)W員教授商業(yè)和投資課程。他長(zhǎng)年主持理財(cái)和投資教育的課程，并通過(guò)有線廣播電視網(wǎng)在全美播放。他還發(fā)現(xiàn)了一種教育玩具——“現(xiàn)金流”游戲，幫助人們學(xué)會(huì)原本只有富人才懂的金錢游戲。
序言——房地產(chǎn)投資指南創(chuàng)作動(dòng)因
及時(shí)部分 你的房地產(chǎn)項(xiàng)目
1 整買散賣，地盡其用
2 一切為了增值
3 房地產(chǎn)分析
4 房地產(chǎn)盡職調(diào)查
5 由內(nèi)向外地創(chuàng)造價(jià)值
6 為房地產(chǎn)投資者融資
7 房產(chǎn)出租
8 管理疏忽，危機(jī)驟生
第二部分 房地產(chǎn)的生財(cái)妙招
9 無(wú)需首付款
10 營(yíng)銷：尋找被沒(méi)收的房產(chǎn)并從中獲利
11 規(guī)劃許可序言——房地產(chǎn)投資指南創(chuàng)作動(dòng)因
及時(shí)部分 你的房地產(chǎn)項(xiàng)目
1 整買散賣，地盡其用
2 一切為了增值
3 房地產(chǎn)分析
4 房地產(chǎn)盡職調(diào)查
5 由內(nèi)向外地創(chuàng)造價(jià)值
6 為房地產(chǎn)投資者融資
7 房產(chǎn)出租
8 管理疏忽，危機(jī)驟生
第二部分 房地產(chǎn)的生財(cái)妙招
9 無(wú)需首付款
10 營(yíng)銷：尋找被沒(méi)收的房產(chǎn)并從中獲利
11 規(guī)劃許可
12 馬匹交易
13 怎樣實(shí)現(xiàn)零售的奇跡：兩家購(gòu)物中心的故事
第三部分 房地產(chǎn)生意
14 房地產(chǎn)生意
15 聽(tīng)房地產(chǎn)律師講如何組建并管理團(tuán)隊(duì)
16 如何取得“外來(lái)的”財(cái)富
17 盈利，從無(wú)到有
18 掌控自己的生意：熟悉地形
19 保障房地產(chǎn)資產(chǎn)安全的10條準(zhǔn)則
20 玻璃彈珠和資本
21 如何避免及解決地產(chǎn)糾紛
第四部分 經(jīng)驗(yàn)之談
22 房地產(chǎn)是一個(gè)好老師
23 從頭開(kāi)始
24 在從父輩那里學(xué)到的房地產(chǎn)知識(shí)中，最重要的是什么？
25 克服對(duì)失敗的恐懼
整買散賣，地盡其用
探明真實(shí)的需求及背后的財(cái)務(wù)邏輯，并提出問(wèn)題
——梅爾 舒爾茨
梅爾 舒爾茨作為發(fā)起人之一，于1983年創(chuàng)建了JDM地產(chǎn)公司，公司提供包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)在內(nèi)的多方位服務(wù)。其業(yè)務(wù)主要集中在亞利桑那州和科羅拉多州。公司不僅參與實(shí)施過(guò)高端民用及商用地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，還參與過(guò)公園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。現(xiàn)如今，梅爾和他的合伙人們正在進(jìn)行大菲尼克斯區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，為近30萬(wàn)人打造一個(gè)全新的社區(qū)。在2005年之前，梅爾還是菲尼克斯太陽(yáng)隊(duì)的合伙人。他還是獲得2001年年度總冠軍的亞利桑那響尾蛇棒球隊(duì)的合伙人之一。梅爾還牽頭設(shè)計(jì)并建造了位于菲尼克斯市中心的道奇體育場(chǎng)。
梅爾 舒爾茨是我的鄰居，我們是在街坊?節(jié)日派對(duì)上認(rèn)識(shí)的。我很快就喜歡上了這個(gè)人，因?yàn)樗坏且晃环康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還擁有兩家職業(yè)體育隊(duì)。坐在公司老板的位置看菲尼克斯太陽(yáng)隊(duì)的比賽太令人振奮了。品牌球員、拉拉隊(duì)長(zhǎng)還有比賽本身變得更具吸引力和觀賞性。而以往，我都只是坐在遠(yuǎn)離球場(chǎng)高高的座位上用雙筒望遠(yuǎn)鏡來(lái)觀看比賽的。
結(jié)識(shí)梅爾這樣的朋友有一個(gè)很大的好處，那就是你能夠發(fā)現(xiàn)下一個(gè)增長(zhǎng)區(qū)域會(huì)是哪里。作為一名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，他的計(jì)劃和投資都放眼于未來(lái)3～10年的發(fā)展。除了從事單純的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，梅爾與他精銳的房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)還將以推動(dòng)城市中心商業(yè)區(qū)的生活化為己任。
梅爾是一位非常棒的鄰居、朋友和房地產(chǎn)預(yù)言家，每當(dāng)我想要了解未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)或是選擇投資區(qū)域的時(shí)候，我總會(huì)給梅爾 舒爾茨打個(gè)電話。
——羅伯特 清崎
你是否有過(guò)這樣的經(jīng)歷——當(dāng)你在城里開(kāi)車的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)一大片空曠的土地，于是心里打量起這是否是附近的一片未開(kāi)發(fā)土地。我曾經(jīng)這樣問(wèn)過(guò)自己很多次，并且每次都覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題很有意思。實(shí)際上，也就是這個(gè)問(wèn)題把我?guī)нM(jìn)了房地產(chǎn)這個(gè)行當(dāng)。而我不停地發(fā)掘新事物，就成了我投資的策略。
開(kāi)著車到你所在的城市里轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，你就能發(fā)現(xiàn)很多房地產(chǎn)投資的商機(jī)。比如說(shuō)，你也許已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了城里的購(gòu)物中心、辦公樓還有其他商業(yè)地產(chǎn)都常常集中在主要街道附近，而住宅區(qū)卻相對(duì)分散很多。其實(shí)，你只需要想想大多數(shù)城市發(fā)展的過(guò)程，這一切就不難理解了。
在20世紀(jì)70年代，開(kāi)車到處走貌似就是尋找房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的好方法。我本人根本不會(huì)什么復(fù)雜的計(jì)算工具，我賴以發(fā)掘房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的工具只是一張地圖和一輛車，還有那長(zhǎng)得像磚頭一樣的及時(shí)代大哥大電話機(jī)。在互聯(lián)網(wǎng)得以普遍運(yùn)用之前，只要開(kāi)著車四處走你就能獲取所有的投資信息。當(dāng)我發(fā)現(xiàn)那些有發(fā)展?jié)摿Φ形撮_(kāi)發(fā)的地塊時(shí)，我就找出這些業(yè)主，并詢問(wèn)有關(guān)這片土地的情況，考慮要不要進(jìn)行購(gòu)買。這一切聽(tīng)起來(lái)都很簡(jiǎn)單，但為什么它原本的業(yè)主不自己開(kāi)發(fā)或是高價(jià)出售呢？事實(shí)上，并不是所有的投資良機(jī)都能被精明的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商注意到。而想要找到一片地的業(yè)主，只需要打一通電話給產(chǎn)權(quán)公司就好了。一旦我拿到了業(yè)主的電話號(hào)碼，我就按照在保險(xiǎn)公司受到的培訓(xùn)行事：拿起電話，尋求結(jié)果。當(dāng)然了，兩者的結(jié)果有些許不同。當(dāng)我是保險(xiǎn)推銷員的時(shí)候，我打電話推銷保險(xiǎn)并讓他們給我開(kāi)支票；而作為房地產(chǎn)投資人，我打電話詢價(jià)并給賣家付錢。
你肯定很難相信，我覺(jué)得買東西遠(yuǎn)比賣東西要困難。不過(guò)參照你生活當(dāng)中的經(jīng)驗(yàn)，你就能發(fā)現(xiàn)這句話當(dāng)中的道理。問(wèn)題就在于業(yè)主們都知道自己持有的資產(chǎn)是有價(jià)的，所以值得持有。不過(guò)從另一方面講，業(yè)主也不一定愿意冒風(fēng)險(xiǎn)花時(shí)間和金錢在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目可行性分析及其他相關(guān)調(diào)研上。
即便通過(guò)房地產(chǎn)可以享受到很多稅務(wù)的優(yōu)惠，但在獲得房屋產(chǎn)權(quán)的過(guò)程中業(yè)主還是要承受一定的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。我們總是在面臨諸如此類的稅務(wù)問(wèn)題時(shí)不斷地咨詢稅務(wù)專家，以保障稅務(wù)負(fù)擔(dān)不會(huì)過(guò)于沉重，或即便如此我們也能作好事先的心理準(zhǔn)備。這的確是非常重要的一個(gè)步驟，我也建議你找到一位很棒的房地產(chǎn)稅務(wù)咨詢師為你的房地產(chǎn)生意出謀劃策。稅務(wù)及法律方面的咨詢，無(wú)論是對(duì)購(gòu)買初期保障交易的順利進(jìn)行還是對(duì)出售階段考慮交易的潛在影響，對(duì)你來(lái)說(shuō)都十分重要。關(guān)于它的重要性，怎么說(shuō)都不過(guò)分。所以，還是跟你的稅務(wù)專家和法律專家好好地聊一聊吧！
我時(shí)常在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始之初就聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師和律師，并與他們進(jìn)行交流。我弟弟的實(shí)習(xí)單位就成了我的及時(shí)個(gè)咨詢的對(duì)象。它是亞利桑那州歷史最悠久的律師事務(wù)所，擁有房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。所以，我在每次投資之初就非常清楚自己的錢是要分成兩部分花掉的：首先是地價(jià)，然后就是付給律師還有其他顧問(wèn)的咨詢費(fèi)，從而提高自己成功的可能性。
團(tuán)隊(duì)的作用不言而喻。我曾經(jīng)就很想成為校橄欖球隊(duì)的四分衛(wèi)。我知道作為一名四分衛(wèi)球員要少一些英雄主義，多一些給隊(duì)友的支持和對(duì)隊(duì)友的信任。這么一來(lái)，我要做的就只是簡(jiǎn)單地專注于比賽，并將球傳給那些最棒的隊(duì)友們了。
