房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)（第三版）
二手房與商品房典型案例，房屋財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬爭(zhēng)議，房屋買(mǎi)賣(mài)疑難問(wèn)題處理
《房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)(第三版)》圍繞房屋買(mǎi)賣(mài)這一社會(huì)法律熱點(diǎn)問(wèn)題搜集了100例典型案件，進(jìn)行詳細(xì)剖析。本次修訂該書(shū)主要添加與案例相關(guān)的新的法律法規(guī)，刪除已經(jīng)廢止的法律法規(guī)依據(jù)，為讀者提供法律相關(guān)知識(shí)，增加實(shí)用性。如果你是一名法官，讀讀《房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》，對(duì)你在審判同類(lèi)案件時(shí)，如何選擇法律，如何適用法律條文，如何借鑒已經(jīng)生效的同類(lèi)案件的判決思路，如何制作你所判決案件的法律文書(shū)，都會(huì)有一定的幫助。對(duì)非法律工作者，依據(jù)這本書(shū)點(diǎn)評(píng)和分析，很容易厘清你在房屋買(mǎi)賣(mài)中的思緒。本書(shū)不僅對(duì)于已經(jīng)牽扯官司的當(dāng)事人如何應(yīng)對(duì)訴訟具有手把手的指導(dǎo)功能，而且對(duì)于避免房屋財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬爭(zhēng)議同樣具有風(fēng)險(xiǎn)提示和風(fēng)險(xiǎn)防范的作用。
本書(shū)在專(zhuān)題化基礎(chǔ)上總結(jié)、歸納房屋買(mǎi)賣(mài)疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)，以為實(shí)務(wù)從業(yè)者或房屋交易之當(dāng)事人之案頭書(shū)，省去翻檢求索之煩。
二手房與商品房作為典型房屋交易類(lèi)型，基本涵蓋了一般房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的特點(diǎn)，故為本書(shū)核心。特設(shè)典型疑難專(zhuān)題，將各房屋類(lèi)型均存在的共性問(wèn)題，及獨(dú)立于各房屋類(lèi)型之外具有普遍性的疑難問(wèn)題提煉單列，并置于首編，以冀收致提挈統(tǒng)領(lǐng)之效。中編所涉60個(gè)疑難問(wèn)題，多為司法實(shí)踐中當(dāng)事各方普遍爭(zhēng)端之歸納。下編30種特殊房屋類(lèi)型，盡管不能概括所有生活中實(shí)存的房屋類(lèi)型，但管中窺豹，已足顯目下國(guó)人居住問(wèn)題之復(fù)雜多樣及糾紛形成的淵源渠道。
陳枝輝，律師，天同律師事務(wù)所知識(shí)管理部主管。
上編典型疑難專(zhuān)題
1.老舊房契的法律效力——老舊房地契，是否還有效？[權(quán)屬證明]
2.限購(gòu)政策與情勢(shì)變更——房屋限購(gòu)令，解約誰(shuí)之責(zé)？[情勢(shì)變更]
3.一房二賣(mài)的法律后果——一房賣(mài)二主，誰(shuí)是所有人？[一房二賣(mài)]
4.農(nóng)村房買(mǎi)賣(mài)合同效力——買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房，合同有無(wú)效？[國(guó)家政策]
5.無(wú)權(quán)處分與善意取得——共同共有房，擅賣(mài)要得回？[無(wú)權(quán)處分]
6.表見(jiàn)的司法認(rèn)定——擅賣(mài)他人房，是否也有效？[表見(jiàn)]
7.違約損害與定金賠償——房屋沒(méi)買(mǎi)成，違約如何賠？[違約責(zé)任]
8.黑白合同的法律效力——陰陽(yáng)兩合同，到底依哪個(gè)？[黑白合同]
9.無(wú)證房買(mǎi)賣(mài)合同效力——沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，買(mǎi)賣(mài)不合法？[禁止規(guī)范]
10.村建集體土地租賃房——所謂小產(chǎn)權(quán)，是不是合法？[小產(chǎn)權(quán)房]
中編典型房屋類(lèi)型——二手房篇
11.精神病人的賣(mài)房效力——患有精神病，賣(mài)房何程序？[合同主體]
12.未成年房主賣(mài)房程序——房主是孩子，賣(mài)房有無(wú)效？[合同主體]
13.境外人士購(gòu)房之程序——外國(guó)人買(mǎi)房，是不是合法？[合同主體]
14.約定不明與合同解釋——約定不清楚，如何來(lái)解釋?zhuān)縖合同解釋]
15.定金條款表述與適用——定金有約定，性質(zhì)如何分？[定金規(guī)則]
16.合同簽訂真實(shí)性判定——合同簽沒(méi)簽，如何來(lái)證明？[無(wú)權(quán)]
17.購(gòu)房合同的性質(zhì)判定——真貸假買(mǎi)賣(mài)，羊頭當(dāng)狗肉？[合同性質(zhì)]
18.購(gòu)房尾款的支付時(shí)間——全款須到位，還是先交房？[履行順序]
19.房屋相關(guān)費(fèi)用的結(jié)清——物業(yè)暖氣費(fèi)，該由誰(shuí)來(lái)交？[附隨義務(wù)]
20.房屋質(zhì)量的交接處理——收房交鑰匙，房屋非原狀？[恢復(fù)原狀]
21.按揭未辦理責(zé)任認(rèn)定——按揭辦不來(lái)，哪一方責(zé)任？[責(zé)任認(rèn)定]
22.轉(zhuǎn)按揭二手房屋糾紛——轉(zhuǎn)手按揭房，貸款如何償？[違約責(zé)任]
23.逾期交房的損失計(jì)算——逾期交房屋，違約如何賠？[違約損失]
24.解除合同的通知效力——解除發(fā)通知，是否有效力？[合同解除]
25.二手房過(guò)戶(hù)稅費(fèi)爭(zhēng)議——稅費(fèi)有爭(zhēng)議，究竟誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)？[稅費(fèi)負(fù)擔(dān)]
26.戶(hù)口遷移的違約責(zé)任——房屋已售出，戶(hù)口不遷走？[戶(hù)口遷移]
27.土地出讓金補(bǔ)交責(zé)任——土地出讓金，該哪方補(bǔ)交？[劃撥土地]
28.口頭合同效力與認(rèn)定——合同無(wú)書(shū)面，能不能算數(shù)？[口頭合同]
29.無(wú)可歸責(zé)于雙方情形——合同未簽成，責(zé)任應(yīng)在誰(shuí)？[雙方無(wú)責(zé)]
30.買(mǎi)方拒絕履行的理由——不想買(mǎi)房了，理由是否足？[拒絕履行]
31.賣(mài)方違約與繼續(xù)履行——不想賣(mài)房了，能不能解約？[繼續(xù)履行]
32.逾期過(guò)戶(hù)的法律責(zé)任——逾期未過(guò)戶(hù)，理由足不足？[逾期過(guò)戶(hù)]
33.逾期付款的法律后果——逾期不付款，違約如何擔(dān)？[逾期付款]
34.房屋面積差異的處理——面積縮了水，房款是否退？[面積差異]
35.判決確權(quán)與賣(mài)房效力——名義產(chǎn)權(quán)人，買(mǎi)賣(mài)何效力？[民行交叉]
36.隱名與借名購(gòu)房——代人買(mǎi)賣(mài)房，合同有無(wú)效？[隱名]
37.拖欠房款與訴訟時(shí)效——付款太遲延，是否過(guò)時(shí)效？[訴訟時(shí)效]
38.盜賣(mài)房屋的法律效力——盜賣(mài)他人房，合同有無(wú)效？[民刑交叉]
39.中介費(fèi)用糾紛的處理——房屋沒(méi)買(mǎi)成，不給中介費(fèi)？[居間合同]
40轉(zhuǎn)售房糾紛處理原則——轉(zhuǎn)售倒賣(mài)房，合同誰(shuí)在簽？[合同主體]
中編典型房屋類(lèi)型——商品房篇
41.房屋認(rèn)購(gòu)的法律效力——正式簽合同，還是只認(rèn)購(gòu)？[預(yù)約合同]
42.訂購(gòu)定金的適用規(guī)則——訂購(gòu)不簽約，定金可沒(méi)收？[定金規(guī)則]
43.售房廣告的法律效力——虛假做廣告，損失怎補(bǔ)償？[虛假?gòu)V告]
44.無(wú)證預(yù)售房合同效力——無(wú)證預(yù)售房，合同有無(wú)效？[合同效力]
45.土地使用權(quán)年限縮水——土地年限短，是否算欺詐？[土地年限]
46.土地使用權(quán)性質(zhì)變更——土地使用權(quán)，劃撥改出讓?zhuān)縖土地性質(zhì)]
47.交房通知的程序要求——簽約或交房，如何來(lái)通知？[通知方式]
48.竣工驗(yàn)收與交房時(shí)間——房屋該交付，何時(shí)算竣工？[竣工驗(yàn)收]
49.消防驗(yàn)收的法律意義——消防未驗(yàn)收，能否算交付？[消防驗(yàn)收]
50.拒絕與遲延收房抗辯——逾期交付房，抑或受領(lǐng)遲？[拒絕收房]
51.逾期交房的免責(zé)理由——交房辦證晚，能否免除責(zé)？[不可抗力]
52.逾期交房與合同解除——逾期交付房，誰(shuí)有解約權(quán)？[合同解除]
53.逾期交房的違約賠償——逾期交付房，違約怎賠償？[違約損失]
54.房屋權(quán)屬證明的內(nèi)容——房屋權(quán)屬證，含土地證否？[權(quán)屬證明]
55.逾期辦證的違約責(zé)任——逾期辦房證，違約如何賠？[逾期辦證]
56.辦證費(fèi)用的負(fù)擔(dān)原則——逾期未辦證，責(zé)任在于誰(shuí)？[辦證費(fèi)用]
57.交房辦證的訴訟時(shí)效——交房和辦證，訴訟有時(shí)效？[訴訟時(shí)效]
58.遲延付款的違約責(zé)任——遲延付房款，違約何責(zé)任？[遲延付款]
59.房屋質(zhì)量問(wèn)題與解決——質(zhì)量有問(wèn)題，如何來(lái)認(rèn)定？[房屋質(zhì)量]
60.裝修標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)議處理——裝修有爭(zhēng)議，如何來(lái)解釋?zhuān)縖裝修糾紛]
61.配套設(shè)施與設(shè)計(jì)變更——配套缺設(shè)施，設(shè)計(jì)擅變更？[合同變更]
62.面積差異與房款結(jié)算——面積有差異，如何來(lái)結(jié)算？[面積差異]
63.贈(zèng)送面積與價(jià)款爭(zhēng)議——買(mǎi)房送閣樓，房款怎么算？[贈(zèng)送面積]
64.購(gòu)房?jī)?yōu)惠條件的兌現(xiàn)——購(gòu)房有優(yōu)惠，能否要得回？[優(yōu)惠條件]
65.購(gòu)房附贈(zèng)物品的兌現(xiàn)——買(mǎi)房有贈(zèng)品，要不要兌現(xiàn)？[附贈(zèng)物品]
66.噪聲污染與權(quán)利救濟(jì)——嘈雜的房子，不要行不行？[噪聲污染]
67.間距光照不足的處理——陽(yáng)光權(quán)之爭(zhēng)，是否有理?yè)?jù)？[間距光照]
68工程款優(yōu)先受償沖突——房款工程款，誰(shuí)有優(yōu)先權(quán)？[優(yōu)先受償]
69售后包租合同的效力——即購(gòu)即返租，合同有無(wú)效？[售后包租]
70.購(gòu)房糾紛的調(diào)解處理——糾紛已處理，是否還需賠？[調(diào)解協(xié)議]
下編特殊房屋類(lèi)型
71.抵押房：抵押權(quán)滌除——出賣(mài)抵押房，合同何效力？[合同效力]
72查封房：查封期轉(zhuǎn)賣(mài)——擅賣(mài)查封房，合同定無(wú)效？[合同效力]
73拍賣(mài)房：拍賣(mài)物瑕疵——競(jìng)拍過(guò)戶(hù)難，違約誰(shuí)承擔(dān)？[合同履行]
74違建房：買(mǎi)賣(mài)之后果——違法自建房，交易風(fēng)險(xiǎn)大？[合同欺詐]
75遺產(chǎn)房：房產(chǎn)權(quán)溯源——遺產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)，誰(shuí)是權(quán)利人？[遺產(chǎn)繼承]
76房改房：交易之阻礙——買(mǎi)賣(mài)房改房，是否有阻礙？[合同效力]
77承租房：公房使用權(quán)——公房承租權(quán)，買(mǎi)賣(mài)有無(wú)效？[合同效力]
78集資房：請(qǐng)求權(quán)讓與——轉(zhuǎn)讓集資房，約定有無(wú)效？[合同效力]
79互易房：協(xié)議做置換——此房與彼房，過(guò)戶(hù)怎履行？[合同履行]
80團(tuán)購(gòu)房：買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人——買(mǎi)賣(mài)團(tuán)購(gòu)房，解約該找誰(shuí)？[合同解除]
81合建房：合作共建房——加盟投建房，能不能住上？[合同效力]
82兇宅房：合同之效力——此屋不吉利，能不能退房？[公序良俗]
83拆遷房：回遷房指標(biāo)——拆遷安置房，是否能轉(zhuǎn)賣(mài)？[合同效力]
84共居房：同住人權(quán)益——共同居住人，享有何權(quán)益？[無(wú)權(quán)處分]
85聯(lián)建房：聯(lián)建責(zé)任方——所購(gòu)聯(lián)建房，糾紛誰(shuí)責(zé)任？[合同主體]
86抵債房：合同相對(duì)性——買(mǎi)賣(mài)抵債房，誰(shuí)是買(mǎi)受人？[債務(wù)抵銷(xiāo)]
87爛尾房：停緩建工程——買(mǎi)了爛尾房，損失怎主張？[合同履行]
88酒店房：產(chǎn)權(quán)式酒店——產(chǎn)權(quán)式酒店，交付惹麻煩？[簡(jiǎn)易交付]
89營(yíng)業(yè)房：商業(yè)用途房——商業(yè)門(mén)面房，能不能實(shí)現(xiàn)？[合同解除]
90國(guó)資房：國(guó)有資產(chǎn)房——國(guó)資房買(mǎi)賣(mài)，未審批可行？[合同無(wú)效]
91央產(chǎn)房：上市的限制——買(mǎi)賣(mài)央產(chǎn)房，是否有限制？[合同履行]
92軍產(chǎn)房：過(guò)戶(hù)之障礙——難辦房產(chǎn)證，究竟誰(shuí)之過(guò)？[合同履行]
93出租房：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)——優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，實(shí)際難實(shí)現(xiàn)？[優(yōu)先買(mǎi)受]
94經(jīng)適房：受讓人資格——經(jīng)濟(jì)適用房，轉(zhuǎn)售有無(wú)效？[合同效力]
95兩限房：準(zhǔn)購(gòu)房資格——限價(jià)商品房，申購(gòu)無(wú)資格？[公共利益]
96經(jīng)租房：歷史性遺留——要回經(jīng)租房，為何這么難？[法院管轄]
97“”房：房產(chǎn)權(quán)歸屬——“”上交房，能否歸原主？[法院管轄]
98典當(dāng)房：民間習(xí)慣法——祖上典當(dāng)房，能否還要回？[物權(quán)法定]
99宗教房：產(chǎn)權(quán)人確定——宗教性質(zhì)房，誰(shuí)是所有人？[房屋確權(quán)]
100代管房：私房所有人——退回代管房，誰(shuí)在繼續(xù)用？[合同履行]
附錄
附錄：房屋買(mǎi)賣(mài)法律適用規(guī)范性文件(本書(shū)主要引用法條來(lái)源)
衣食住行，乃人類(lèi)之基本生活需求。衣食豐贍之后，居住條件保障及改善自然成為個(gè)體及家庭追求之目標(biāo)。“居者有其屋”是2300余年前孟子時(shí)代就有的王道理想，現(xiàn)今時(shí)代仍堪謂治國(guó)之本。
作為房屋權(quán)屬取得的一種主要途徑，房屋買(mǎi)賣(mài)在社會(huì)生活中頻有發(fā)生。因之引發(fā)糾紛亦非鮮見(jiàn)。近年來(lái)筆者一直在實(shí)務(wù)中注意收集各種房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的案例和裁判依據(jù)，發(fā)現(xiàn)司法實(shí)踐中相關(guān)裁判規(guī)則極為豐富，無(wú)論法律法規(guī)，抑或較高人民法院的司法解釋?zhuān)虻胤礁骷?jí)法院司法性文件，乃至各級(jí)法院在處理具體個(gè)案時(shí)的裁判思路，實(shí)際呈現(xiàn)的疑難問(wèn)題可相對(duì)類(lèi)型化，并可從文本的邏輯自洽中纟寅繹出可遵循或可參照的路徑規(guī)則。故本書(shū)在專(zhuān)題化基礎(chǔ)上總結(jié)、歸納房屋買(mǎi)賣(mài)疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)，以為實(shí)務(wù)從業(yè)者或房屋交易之當(dāng)事人之案頭書(shū)，省去翻檢求索之煩，以期一勞而得長(zhǎng)逸，利人利己，此亦成書(shū)之初衷。
本書(shū)初稿于2010年1月完成，60萬(wàn)言，初擬200專(zhuān)題，以房屋類(lèi)型為編，后發(fā)現(xiàn)該體例存在嚴(yán)重缺陷，如諸多房屋類(lèi)型中均存在的一房二賣(mài)問(wèn)題、無(wú)權(quán)處分問(wèn)題，疊床架屋，致重復(fù)處甚多，且法條凌亂，案例不整，面目可憎，不忍卒視。半年心血付諸東流，幾近心灰意冷，故迄后一任恝置年余。其間新政迭出，條法多變，編者又多接觸房屋買(mǎi)賣(mài)合同訴訟，往事變遷，心得益多，舊念復(fù)萌，遂另起爐灶，擬訂計(jì)劃，早作晏休，復(fù)半年漸次成帙。是后反復(fù)校讎，數(shù)易其稿，終呈現(xiàn)今百篇付梓模樣。
二手房與商品房作為典型房屋交易類(lèi)型，基本涵蓋了一般房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的特點(diǎn)，故為本書(shū)核心，中編所涉60個(gè)疑難問(wèn)題，多為司法實(shí)踐中當(dāng)事各方普遍爭(zhēng)端之歸納。下編30種特殊房屋類(lèi)型，盡管不能概括所有生活中實(shí)存的房屋類(lèi)型，但管中窺豹，已足顯目下國(guó)人居住問(wèn)題之復(fù)雜多樣及糾紛形成的淵源渠道。為彌補(bǔ)初稿之憾所設(shè)典型疑難專(zhuān)題，將各房屋類(lèi)型均存在的共性問(wèn)題，及獨(dú)立于各房屋類(lèi)型之外具有普遍性的疑難問(wèn)題提煉單列，并置于首編，以冀收致提挈統(tǒng)領(lǐng)之效。
本書(shū)寫(xiě)作歷經(jīng)數(shù)載，幾近中輟，若非家人鼓勵(lì)與支持，以自由職業(yè)者如一介律師，期月兀坐一室已足可怖，長(zhǎng)年舞弄文字，淡離生意，更自情難以堪。書(shū)成闕序，托就無(wú)方，爰赍拙稿，厚顏再擾王師，倚馬信腕，鴻篇冠頂，始有本書(shū)氣象。豎子何能，叨擾再三；謙恭無(wú)求，世有長(zhǎng)者如此。
法院社郭繼良主任為本書(shū)體例安排曾提有益建言，為嗣后本書(shū)重寫(xiě)拓展了思路。法律社孫慧責(zé)編對(duì)本書(shū)行世把關(guān)，其校讎之細(xì)遠(yuǎn)甚于筆者，付梓之勞，其功大矣。斯書(shū)既成，鄙某固劬，第眾人之力，幸有賴(lài)焉。
囿于學(xué)識(shí)陋見(jiàn)，書(shū)中詿謬難免，誠(chéng)望讀者方家指正。
陳枝輝
甲午年仲春于北京
非常透徹的見(jiàn)解，如醍醐灌頂！
好評(píng)！很滿(mǎn)意的書(shū)，留著收藏吧！
房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)（第三版），講解詳細(xì)。
