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標(biāo)題：人類經(jīng)濟(jì)發(fā)展史就是人類扎堆史

引題：想要知道一個地區(qū)房地產(chǎn)的價格還會上漲嗎？只要知道它在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)水平下是不是完成了人們的聚集過程就可以了。

很多人都熱衷于判斷接下來中國的房地產(chǎn)價格，北京、上海的房地產(chǎn)價格還會漲嗎？一般情況下，這是個非常難的問題，因為你很難找到一個比較確定的坐標(biāo)來判斷，那我們不妨換個角度看。

從大歷史的角度看人類的生活方式是怎樣的。

在很久以前，人們從本能出發(fā)，從事狩獵和采集生產(chǎn)。那時候要養(yǎng)活一家四五口人(當(dāng)然那時“家庭”規(guī)模并不只四五口人)，需要二十多平方公里土地。為什么要那么多呢？因為要打野獸啊—人們追一只受傷的鹿相當(dāng)于在3600個足球場上奔跑。這還是在人類已經(jīng)發(fā)明了投擲武器和長矛之后，而一只孟加拉虎的領(lǐng)地范圍多達(dá)一百平方公里。

按這個需求量衡量，中國大概只能住下180萬人，上海只能住下900人，這個數(shù)字都趕不上你住的小區(qū)吧。

人類生活方式的一次大飛躍是從采獵社會到農(nóng)耕社會，一家人生活所需的土地面積從二十多平方公里縮小到0.3平方公里左右。大概縮小到了1/100。這對大多數(shù)人來說是個好事。因為如果你沒能在3600個足球場之內(nèi)追到那頭鹿也不至于餓死了，另外，也不用為了多生一個小孩就要想辦法干掉你的鄰居。

0.3平方公里，你很可能把這個面積想得過小了，它是30萬平方米。而一個傳統(tǒng)的工人，大概只需要200平方米的工作空間，再加上他一家人居住的房子，也就300平方米。到了工業(yè)時代，養(yǎng)活一家人所需要的平均面積縮小到原來的1/1000。從人類必須擁有面積的變化來說，工業(yè)革命也許是人類歷史上最偉大的革命。

再到后來，人們養(yǎng)活一家人所需要的土地面積持續(xù)縮小，這時人們學(xué)會蓋樓，土地使用效率增加了?？傮w來說，從人圍著足球場追野獸，到他們在辦公室的格子間里寫PPT，一個工作的人養(yǎng)活自己所需要的面積縮小到了約百萬分之一。其實不止是這樣，人類現(xiàn)在的平均生活水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于農(nóng)耕時代的一個國王。比如，到東漢蔡倫才發(fā)明了紙，這種新玩意推廣開又花了很長時間，因此在相當(dāng)漫長的時間里，人們用一種非常“殘忍”的方式擦屁股。

人養(yǎng)活自己以及家庭所必需的土地面積越來越小，這為人們逐漸扎堆的生活方式創(chuàng)造了條件?？偟膩砜?，人類的生活方式是越來越扎堆的。人口總數(shù)越來越多，那些大城市容納的人口也越來越多。

其實，幾千年來增加的社會人口，在農(nóng)村的很有限，增量基本都來自那些超級大城市。一千年前，人口超過10萬的城市沒有幾個，而現(xiàn)在，某個城市人口超過千萬也并不令人吃驚。

只要經(jīng)濟(jì)體系支撐得住，人們傾向于一個適于生活的地方能住多少人就住多少人。這從一個側(cè)面也表明了一件事，計劃經(jīng)濟(jì)不那么高效的一個原因是它阻止了人們的扎堆行為，或者說這種生產(chǎn)組織方式不知道應(yīng)該怎么組織人們扎堆到什么地方。僵化的管理者總是傾向于讓人口均勻地分散到廣大土地的各個角落，這真是愚不可及。

想要判斷一個地方的房地產(chǎn)價格是否還會上漲，只要知道它在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)水平下是不是已經(jīng)完成人的聚集過程就行了。中國的這一過程顯然還沒有完成，人們還在不斷向超級和一線城市集中。戶口的管制作用只是讓這個過程變慢。

原先人們以為互聯(lián)網(wǎng)的普遍使用會讓大城市衰落，從理論上看這似乎有道理，但預(yù)言家們忽略了一個要素，那就是競爭。城市根本沒有變小，中國的大城市在互聯(lián)網(wǎng)廣泛應(yīng)用前后，居民規(guī)模大概增長了50%，房屋價格增長了10倍左右。

只要人類的扎堆史沒有結(jié)束，那么那些超級城市的房地產(chǎn)價格從長期來看就會上漲。沒辦法，人類就是個喜歡扎堆的物種。

標(biāo)題：等“崩盤”大概是件低性價比的事

引題：即使崩盤來了，等待者還是買不起房，另外，他也沒有愛情。

自從去年下半年以來，中國的一線和很多二線城市的房地產(chǎn)價格暴漲。這導(dǎo)致很多小情侶的爭論焦點都跑到要不要馬上買房這個問題上來。因為房屋的購買涉及到巨大的財務(wù)問題、雙方的財務(wù)投入，以及雙方家庭的財務(wù)較量，他們中甚至有不少因此分手了。

造成這種分手的原因可能是，根據(jù)中國習(xí)俗，一對情侶，男方要負(fù)責(zé)買房子(也有例外，據(jù)說溫州就不是這樣，真是個好地方)。女方，不論是情侶中的女孩還是女孩的家庭，都會催促男方趕快把這部分責(zé)任變現(xiàn)到男女雙方的共同財產(chǎn)中，男方的家庭對此則表示謹(jǐn)慎。

另外一個原因是，很多男性普遍表現(xiàn)地更加理性。他們大多數(shù)認(rèn)為中國房地產(chǎn)的價格，特別是一些房地產(chǎn)的價格太高了。“很有可能崩盤”，他們很認(rèn)同這種看法。在中國幾個超級城市中并不擁有房產(chǎn)的人對中國經(jīng)濟(jì)的前景看法更加悲觀，甚至還有點盼著這種“崩盤”早點到來。

一些關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究者很早就給過人們警告了，房地產(chǎn)要崩盤了這種言論從2000年代初就有。這種說法從那以后年年都有，但是幾乎沒有靈驗過。但是我敢肯定，他們說的是對的。世上從來不存在價格只上漲而不下跌的東西，更何況是在中國，這個尤其情緒化的經(jīng)濟(jì)體里。說房地產(chǎn)崩盤的言論總會說準(zhǔn)一回，只是不知道在什么時間。

這有點像我一個小學(xué)同學(xué)家一臺壞了的老式小鳥報時鐘，不論幾點整，那個小鳥都會“咕咕咕”叫三聲，24小時里總有兩次它叫的是對的。

讓一個利益格局中人預(yù)測房地產(chǎn)的變化周期是非常困難的，在中國比美國更加困難。這是因為美國爆發(fā)性的增長在1900年后就過去了，而中國最近二十年才剛剛開始。從理論上說，絕大多數(shù)人是做不到這一點的——因為大多數(shù)人做到了，房地產(chǎn)崩盤也就不存在了。那么，假如一個可憐的人，他在崩盤爆發(fā)前正好買了一套住房，他將面臨多大的損失？這要看他身處哪類經(jīng)濟(jì)體。

一類是他剛好在日本。日本的房地產(chǎn)在1990年代達(dá)到頂峰之后就沒有上漲過。在它的最繁榮地區(qū)，瀨戶內(nèi)海地區(qū)，房地產(chǎn)價格最多下跌了70%。這的確很令人傷心，因為經(jīng)過二十多年的變化演變出來的這個數(shù)字基本和現(xiàn)在中國一線城市房地產(chǎn)貸款的一些數(shù)字吻合。你以30%的首付，貸款20年買了一套房，當(dāng)20年后你把大部分收入都還了貸款后發(fā)現(xiàn)，房價和你當(dāng)初付的首付價格一樣。那么這20年來你都做了什么——多么沒意義的人生啊。

如果這個買房人在美國，即使他足夠倒霉，在危機(jī)發(fā)生前置辦了一處房子，在危機(jī)最嚴(yán)酷的時候，他的賬面損失也就是30%。而且從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)的增值水平基本與通貨膨脹的增長一致，也就是說房地產(chǎn)是抵御通貨膨脹的一個好武器。

為什么日本和美國的房地產(chǎn)有這么大的差異？這和兩個經(jīng)濟(jì)體的體量以及移民觀念有關(guān)。對移民持保守態(tài)度、經(jīng)濟(jì)體量也更小的日本經(jīng)濟(jì)很容易就達(dá)到了飽和狀態(tài)(當(dāng)然，日本這種經(jīng)濟(jì)體也有好的一面，它有良好的社會秩序)。

中國當(dāng)然更像美國(說實話，我們是個崇美國家)。結(jié)構(gòu)化的經(jīng)濟(jì)發(fā)展讓那些超級城市具有很大的發(fā)展?jié)摿?。所謂的房地產(chǎn)價格“崩盤”發(fā)生在三線和三線以下城市的概率要遠(yuǎn)大于在一線城市的概率。

如果一個人生活工作在中國的一線城市，他等待“崩盤”其實很可能是一件性價比偏低的事。因為他在結(jié)束了3段由于房地產(chǎn)走勢判斷差異的糟糕戀情后，終于等到了房地產(chǎn)價格大幅度下降。很可能由于這種下降遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上他想象中的劇烈，他還是買不起房子，而且依然沒有愛情。

標(biāo)題：為什么北京房價是重慶的8倍

引題：從數(shù)據(jù)上看怎么都覺得不合理，但這個事實就是這么存在著。

我在中秋期間回了趟第二故鄉(xiāng)重慶。親戚朋友們見面，說話口音變了，菜的辣度增加了，但內(nèi)容還是回歸到房子上來。這是個令人焦慮的話題。

說實話，重慶的居民小區(qū)，房屋質(zhì)量普遍比北京要好，物業(yè)水平也強(qiáng)很多。但是從平均價格看，北京大概是重慶的8倍。這個價格比相對還是不夸張的，北京8月的平均成交房價近50000/平方米針對的是全北京范圍，而重慶的成交房價則只是控制了重慶幾個相對“發(fā)達(dá)”的區(qū)(當(dāng)然，重慶說是一個市，但面積、人口都能趕上一個省，控制主要城區(qū)的房價更加合理)。

造成這種巨大差距的時間在2011年到2012年，從那時候到現(xiàn)在，北京的房價幾乎翻了一倍，而重慶的房價幾乎沒變，很多地區(qū)甚至下跌了不少。這種下跌很大的原因是，重慶這個城市正在迅速把重心從原來的長江碼頭轉(zhuǎn)移到更北部去，而部分老城區(qū)的房屋價格下跌了。

為什么北京的房價比重慶的高那么多？

北京的人均GDP大概是重慶的兩倍，而GDP的增長速度還不如重慶(特別是近兩年，重慶的GDP增長率都是全國大城市的首位)。如果說GDP不能反映居民的財富水平，那么從兩地的人均可支配收入看，這種8倍的差距也很“神奇”。北京2015年的人均可支配收入大概是重慶的1.7倍，兩地這項指標(biāo)的增長率基本一致。

有人分析認(rèn)為是重慶的房地產(chǎn)庫存過多造成其價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京等地區(qū)。如果這些人真的看到統(tǒng)計數(shù)據(jù)，會嚇一大跳，因為真實情況并不是他們想的那樣。從庫存面積比年銷售面積來看，北京的房地產(chǎn)庫存要高于重慶，北京大概要賣9至10年，而重慶大概賣6年多就差不多了。

從房地產(chǎn)的廣義庫存來看也是這樣(房地產(chǎn)的廣義庫存就是把在建和待售項目的面積都算進(jìn)去)，北京在全國大城市里排在及時位，重慶則處在中游水平。還有很多人認(rèn)為重慶這種城市庫存巨大的主要原因是他們看到重慶的房價并沒有上漲，但房地產(chǎn)建設(shè)和銷售還在繼續(xù)。但實際上這個邏輯反了：是因為大家的購買欲望不那么強(qiáng)烈，才顯得房子多。幾乎所有的數(shù)據(jù)都不支持北京的房價是重慶的8倍，但這個事實就擺在那里，而且它并不是由于少部分人的意見所形成的——這可能正是人類主觀邏輯中有趣的部分。

從居民收入來看，北京只是重慶的1.7倍，但在人口沒有流動門檻的情況下，這種收入差距有非常大的吸引力。雖然北京的房屋租賃和購買成本要遠(yuǎn)高于重慶，但是更多的人會更關(guān)注收益而忽視成本。收入差距1.7倍造成的居住成本差距要大于1.7倍，在中國這樣的人口基數(shù)下，這種杠桿效應(yīng)會更明顯。

那么北京的勞動力更加集中為什么沒有引起斯密說的“看不見的手”發(fā)揮作用，從而導(dǎo)致北京勞動力收入下降呢？這是因為勞動力集中的地區(qū)也引發(fā)了公司集中。這些公司在北京可以找到更高性價比的員工，它們?yōu)?ldquo;北京人”提供了更多的崗位。所以聚集在北京的勞動力價格并沒有因為聚集而下降，反而他們獲得跳升性收入的機(jī)會相對重慶會更多(跳升性收入就是收入忽然大幅度提升)。

人們并沒有靠統(tǒng)計計算出跳升性收入產(chǎn)生的概率，而是通過口耳相傳?？诙鄠鞅冉y(tǒng)計數(shù)據(jù)更容易描述傳奇故事，這增加了北京的吸引力。這種吸引力在經(jīng)濟(jì)不那么好的時候更加巨大。

當(dāng)然，北京的房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)高于重慶還有一部分來自于索羅斯所說的“反身性”，也就是很多投資者正是因為北京的房價高才買北京的房產(chǎn)的。這種市場的“反身性”和北京這種城市比較的高收入互為印證，這大概就是北京房價巨高的原因吧。